www.diritto24.ilsole24ore.com L acquisto di immobili residenziali a New York (USA) Maurizio Gardenal, Avvocato, e Anthony J. Bruozas, Attorney at Law La terza parte di questo articolo afferisce alla tutela dell investitore straniero nel contesto di un acquisto di proprietà immobiliare residenziale fornendo alcuni suggerimenti per limitare, per quanto possibile, la responsabilità personale. A. Come posso tutelarmi nel caso di concessione in locazione della proprietà? Per ridurre al minimo la responsabilità personale è preferibile non detenere la proprietà a nome proprio. E più prudente trasferire i diritti di proprietà in una entità societaria che costituisca uno scudo diretto a proteggere il patrimonio personale da ogni evento suscettibile di ripercuotersi nel bene immobiliare. Per esempio, nel caso di una condizione di difetto o di pericolo associata all immobile, il proprietario è a rischio di essere citato in giudizio da parte della persona lesa. Pertanto, il proprietario potrebbe trasferire il diritto sull immobile ad una persona giuridica dotata di responsabilità limitata. Negli Stati Uniti, una possibile soluzione potrebbe essere, fra le altre, la società a responsabilità limitata ("LLC"). Con una LLC, fatta eccezione per alcune ipotesi di reato, può essere limitata la responsabilità del proprietario al solo immobile/i detenuto/i dalla società. Prima di trasferire la proprietà di un immobile e/o i diritti immobiliari correlati in una LLC, sarà necessario provvedere alla sua costituzione che per lo straniero può presentare alcune particolarità come si vedrò meglio in seguito.
Inoltre la facoltà di trasferimento può essere condizionata dalla sussistenza di un mutuo in essere sull immobile al momento della possibile cessione. In alcuni casi il contratto di mutuo prevede che la cessione non possa avvenire se prima non viene estinto in tutto o in parte il debito residuo. In altri casi è possibile che l ente erogante il mutuo acconsenta alla cessione alla società a condizione che il proprietario rilasci a quest ultimo idonee garanzie personali. Vi è anche la possibilità, spesso, di negoziare un nuovo mutuo in capo alla società con estinzione di quello personale se la società possiede un patrimonio ritenuto sufficiente a garantire l erogante nel caso di inadempimento. In ogni caso, va detto che i termini esatti, le condizioni e le opzioni di prestito variano caso per caso, a seconda del prestatore e di altre circostanze. Pertanto, è consigliato usare una società a responsabilità limitata per possedere i diritti immobiliari al fine di proteggere altri beni e proprietà da pretese che eventualmente avessero a gravare esclusivamente la proprietà USA. Naturalmente, sarà necessario fare attenzione alle sostanziale diversità di regolamentazione che disciplina la costituzione e il funzionamento delle società USA rispetto alle regole di altri paesi. Sarà utile ricordare che, nel caso di decesso dell acquirente straniero, la proprietà di quest ultimo sarebbe oggetto di imposizione fiscale da parte del governo americano fino al 46%. Questo evento potrebbe essere sostanzialmente scongiurato nel caso di una appropriata pianificazione fiscale che, fra le possibili soluzioni, può contemplare la costituzione di una particolare tipologia di LLC partecipata, a sua volta, da una foreign corporation. Nella fattispecie l acquirente straniero possiede le azioni della foreign corporation, la quale detiene le quote della LLC che a sua volta diviene proprietaria dell immobile. In tal caso il fisco USA ritiene che l immobile appartenga alla foreign corporation e quindi al compratore straniero venendo meno pertanto il presupposto dell imposta. Nel suddetto contesto potrebbe essere più agevolmente pianificata anche la vendita dell immobile che sarebbe perfezionata dalla cessione dei titoli della foreign corporation con risparmio fiscale rispetto alla vendita diretta ad personam.
B. Dove costituire la società se le proprietà sono diffuse in diversi Stati Molti investitori decidono di incorporare la società a responsabilità limitata nello Stato in cui tale società svolge la maggior parte dell attività. Nondimeno, vi sono molti fattori da considerare, come il costo di costituzione, la tassazione e le norme societarie che regolano il funzionamento degli organi sociali e le responsabilità della società e/o dei sui rappresentanti nell ambito di ciascuno Stato. Molti operatori di piccole e/o grandi imprese scelgono di incorporare nello Stato del Delaware. Il Delaware non prevede l obbligo di un particolare conferimento di capitale minimo, alcuna imposta sulle vendite, alcuna tassa personale sulla proprietà e prevede una tassa di concessione relativamente bassa. Inoltre, le leggi che disciplinano le società in tale Stato sono informate a principi di flessibilità nella gestione e amministrazione delle stesse facendo in modo che anche azionisti lontani e residenti in paesi diversi possano provvedere al normale funzionamento degli organi sociali senza necessariamente recarsi contestualmente negli USA. Si osserva che, il Delaware è uno dei pochi stati che autorizzano la costituzione delle Series LLCs che può considerarsi un'opzione interessante per gli investitori di una pluralità di proprietà. Un fattore che gli investitori dovrebbero ricordare quando si forma una società in un determinato Stato è che la società potrebbe condurre affari anche in altri Stati ove possiede proprietà o dove ha interesse a sviluppare business. La LLC o la Corporation sono spesso considerate "straniere" se operano in Stati diversi rispetto a quello in cui sono state costituite. In generale, la qualifica di una società a fare affari in uno Stato diverso rispetto a quello di costituzione è simile al processo di formazione, e così, alla stessa può essere richiesto di pagare le tasse di deposito e di fornire talune informazioni e documentazioni presso le Autorità di tali altri Stati. I costi connessi con il processo di formazione e qualificazione di una società per condurre il business possono assurgere ad un fattore importante nella scelta dello Stato di incorporazione. A puro titolo esemplificativo, quando gli investitori considerano la formazione di una società nel Delaware, ma tutte le proprietà da detenere nella stessa sono collocate a New York, appare più confacente costituire la società a New York (e non nel Delaware), evitando, così, i costi di due entità, una di formazione in Delaware e una di qualificazione a condurre affari a New York.
Tuttavia, i costi associati alla formazione e qualificazione di una società debbono ritenersi solo uno dei molti fattori da dover considerare in sede di start-up. Va da sé, ad esempio che, se una società si qualifica per fare business in uno Stato e poi di fatto non svolge alcuna attività potrebbe subire sanzioni di vario genere. In questa sede, per motivi di brevità, ci limiteremo ad alcuni cenni di natura generale data la complessità dell argomento nel suo insieme. C. Che cosa si intende normalmente per Series LLC? Una tale tipologia è normalmente ritenuta una sorta di entità ombrello composta da più "serie" o "cellule di LLC. " Suddetta struttura appare generalmente di interesse per i singoli che intendano mantenere separata la responsabilità che potrebbe essere causata da ciascuna della singole proprietà detenute. Invero, potrebbero avvantaggiarsi della suddetta opzione coloro che possiedano numerose proprietà ciascuna delle quali potenzialmente suscettibile di generare responsabilità indipendente dalle altre. Per comprendere meglio le differenze tra la LLC e la Series LLC, si noti che, nel caso della prima, se venisse emanata una sentenza di condanna afferente un immobile appartenete ad essa, sarebbero esposti ad una eventuale azione esecutiva anche gli altri beni appartenenti alla stessa LLC, anche se non colpiti direttamente dal provvedimento in parola. Diversamente con la Series LLC sarà possibile, in linea di principio, evitare tale effetto estensivo limitando, nel caso di sentenza di condanna relativa ad uno solo degli immobili, che il soggetto beneficiario del provvedimento possa agire indistintamente nei confronti anche delle altre proprietà possedute dalla Series. In pratica, la Series LLC, regolarmente formata e gestita, potrà utilizzare ciascuna serie come un'entità separata, con propri diritti e doveri. Teoricamente e a titolo esemplificativo, se alcuno cita e vince un lite avverso la Società adducendo una responsabilità riconducibile alla sola serie n. 1 di per sè solo il bene n. 1 potrà essere a rischio di esecuzione, con esclusione degli altri. La Series LLC viene concepita in origine nel diritto dello Stato del Delaware.
Nondimeno, ad oggi, anche le leggi di altri Stati (come l'illinois e l Oklahoma) disciplinano tale struttura, anche se i costi correlati con il setting up possono variare a seconda dello Stato prescelto. Si rende opportuno, perciò, una disamina preliminare di natura professionale per una corretta pianificazione di tale assetto che va svolta con particolare cura e attenzione caso per caso.