LE DELEGHE IN ASSEMBLEA La forma della delega Il Regolamento di Condominio La delega all Amministratore Contrasti tra condomino e delegato I comproprietari e altri casi Commenti e precisazioni A CURA DEL DOTT. GIOVANNI MARELLI L art. 67 delle disposizioni di attuazione del codice civile così dispone: Ogni condomino può intervenire all assemblea anche a mezzo di rappresentante. Usando tale espressione, il codice introduce nella disciplina condominiale l istituto giuridico della rappresentanza che è regolato specificatamente negli articoli da 1387 a 1400 del medesimo codice civile. Senza entrare nell esame dettagliato di tale istituto, basterà ricordare che il contratto concluso dal rappresentante in nome dell interesse del rappresentato, nei limiti delle facoltà conferitegli, produce direttamente effetto nei confronti del rappresentato. L atto con il quale un soggetto conferisce ad un altro l incarico di rappresentarlo si chiama procura ; l art. 1392 codice civile prevede che la procura non ha effetto se non è conferita con le forme prescritte per il contratto che il rappresentante deve concludere. Nell ambito del Condominio la procura in forza della quali il condomino si fa rappresentare in assemblea si identifica con la delega (sulla forma e sul contenuto della quale tra poco si ritornerà). La Cassazione ha confermato con la propria costante giurisprudenza che in materia di delibere condominiali i rapporti tra il condominio rappresentato e il suo rappresentante che interviene in assemblea sono disciplinati dalle regole sul mandato. Il mandato (art. 1703 codice civile) è il contratto con il quale parte (mandatario) si obbliga a compiere uno o più atti giuridici per conto dell altra (mandante). Il mandato può essere con rappresentanza (se il mandatario ha il potere di agire in nome del mandante) oppure senza rappresentanza.
Quando non è richiesta la forma scritta, la prova del mandato può essere data con qualsiasi mezzo, anche tramite presunzioni. La forma della delega Come si è detto, nell ambito assembleare la procura, ossia l atto con il quale un soggetto conferisce ad un altro il potere di rappresentarlo, viene denominata abitualmente delega. Se il regolamento di Condominio non contiene alcuna specifica disciplina sulla forma della delega, le modalità di conferimento della delega stessa sono libere, nulla prevedendo il codice al riguardo. Come sempre peraltro succede, anche per tutti i casi in cui la forma scritta non sia prevista dalla legge ai fini sostanziali della validità del contratto essa rappresenta la modalità migliore per provare il contenuto del contratto medesimo, nell interesse di tutte le parti. Gli usi e le consuetudini ormai consolidati nell ambito condominiale, vedono la delega riprodotta in calce all avviso di convocazione dell assemblea, in una parte del foglio che, debitamente compilata dal condominio delegante, viene staccata e consegnata in assemblea. In ogni caso la delega può essere rilasciata con qualsiasi altro documento scritto. L Amministratore conserverà le deleghe insieme ai verbali di assembla. Dal momento che, come si è detto, la legge non prevede alcuna forma, la delega può essere validamente conferita anche verbalmente: di tale forma si darà atto nel verbale di assemblea ricevendo la dichiarazione in tal senso da parte del delegato. La delega scritta è necessaria quando la deliberazione verte su rapporti che richiedono la forma scritta per la loro validità sostanziale (ad esempio la vendita di una parte comune). Vi sono poi altre modalità di conferimento della delega costituite dalle trasmissioni a mezzo fax o a mezzo posta elettronica. Sia la Corte di Cassazione (Sent. 15/3/1989 n. 1283) sia il Ministro delle Finanze (risol. N. 625085 del 9/5/1989) hanno riconosciuto valido a tutti gli effetti gli accordi sanciti con il tramite delle tecnologie, soprattutto di quelle via fax, dove siano però chiaramente indicati i dati identificativi delle parti. Pertanto anche la delega per la partecipazione all assemblea condominiale può essere validamente comunicata all Amministratore a mezzo fax. Il Regolamento di Condominio La normativa che prevede il diritto del singolo condomino a partecipare all assemblea non personalmente ma facendosi rappresentare da un altra persona, costituisce norma inderogabile. Ciò significa che il citato diritto deve essere comunque sempre garantito e non può essere abolito o limitato in alcun modo, neppure da un regolamento contrattuale.
Dunque l eventuale clausola contenuta in un regolamento, anche contrattuale, che prevedesse l obbligo dei condomini di partecipare alle assemblee personalmente senza possibilità di farsi rappresentare da altri, sarebbe soggetta a nullità assoluta e, come tale, direttamente e semplicemente non applicabile senza necessità di una pronuncia giudiziaria al riguardo. Al contrario il regolamento di condominio può validamente disciplinare, nei termini ritenuti più opportuni caso per caso, le modalità di esercizio del suddetto inderogabile diritto. Saranno di conseguenza valide le clausole di regolamento che dispongono nel senso di: a) limitare le categorie di persone alle quali la delega può essere conferita (ad esempio consentire la delega a favore di soli condomini, esclusi tutti gli estranei, compresi i parenti dei condomini, oppure indicare tra gli estranei le categorie consentite); se il regolamento nulla dispone la delega può essere conferita a chiunque; b) vietare in ogni caso il conferimento di deleghe all Amministratore; c) limitare il numero di deleghe che ciascun delegato può portare in assemblea, al fine di garantire la maggiore collegialità possibile dell assemblea stessa; se il regolamento nulla dispone, non esiste alcun limite di legge al numero di deleghe da poter conferire; d) determinare, ai fini della sua validità, le modalità di conferimento della delega. Posto che è possibile introdurre le limitazioni appena citate ed altre eventuali da individuare caso per caso, si deve chiarire quale regolamento le possa validamente prevedere. Serve il regolamento contrattuale predisposto alla costituzione del Condominio e/o la successiva unanimità dei consensi di tutti i condomini, oppure è sufficiente un regolamento assembleare? Sull argomento la Cassazione ha chiarito i seguenti principi. Come già si è detto sopra, è inderogabile la norma che conferisce al condomino il diritto di farsi rappresentare in assemblea. Questo diritto può però essere oggetto di regolamentazione da parte dell assemblea in riferimento alle concrete modalità di esercizio le quali non sono la negazione bensì l attuazione concreta del diritto medesimo (Cass. 11/8/1982 n. 4530). In attuazione del suddetto principio la Cassazione ha così statuito: La modifica del regolamento condominiale, non contrattuale, adottato con la deliberazione della maggioranza dei partecipanti al condominio, nel senso di limitare il potere dei condomini stessi di farsi rappresentare nelle assemblee, riducendolo a non più di due deleghe, conferite ad altri partecipanti alla comunione per ogni assemblea, non incide sulla facoltà di ciascun condomino di intervenire in questa a mezzo di rappresentante (art. 67 primo comma disp. Att. codice civile), ma regola l esercizio di quel diritto, inderogabile (secondo quanto si evince dal successivo art. 72) a presidio della superiore esigenza di garantire l effettività del dibattito e la concreta collegialità delle assemblee, nell interesse comune dei partecipanti alla comunione, considerati nel loro complesso e singolarmente (Cass. 29/05/1998 n. 5315). Si può dunque concludere che qualsiasi limitazione e/o modalità di esercizio del diritto del condomino di farsi rappresentare in assemblea può essere validamente contenuta in un regolamento assembleare.
La delega all Amministratore Se il regolamento non contiene clausole limitative alla possibilità di conferire delega all amministratore del condominio, è stato ritenuto in giurisprudenza che legittimamente l Amministratore possa rappresentare in assemblea i condomini che lo incaricano in tal senso. Si pone però in questi casi la questione del conflitto di interessi che si presenta quando l Amministratore deve esprimere il voto su argomenti che lo riguardano direttamente e personalmente, ossia l approvazione del consuntivo e la nomina e/o revoca dell Amministratore stesso. La giurisprudenza si è espressa decidendo come segue. Quando la delibera di approvazione del rendiconto sia formalmente rispettosa del quorum previsto dall art. 1136 codice civile, ma in realtà sia stata adottata con voto determinante dell Amministratore munito di delega da parte dei condomini, si considera viziata ai sensi dell art. 2373 codice civile e quindi annullabile (Trib. Milano 14/7/1988). Ancora il Tribunale di Milano ha dichiarato nulla la delibera di approvazione del preventivo e del consuntivo adottata con volto determinante dell Amministratore, munito di delega da parte di numerosi condomini. Il tribunale ha ricordato che in materia devono essere applicate le norme sul mandato con la conseguenza che l Amministratore non può esprimere il voto in rappresentanza dei condomini assenti che gli hanno conferito la delega, perché in caso contrario cumulerebbe nella sua persona le due parti contrattuali del mandante e del mandatario (Trib. Milano 3 marzo 1997). Contrasti tra condomino e delegato Si possono verificare casi in cui la delega non è correttamente conferita, oppure non è stata conferita affatto, ma il delegato partecipi ugualmente all assemblea ed esprima il voto in nome del condomino rappresentato. Così come può darsi il caso che il delegato non rispetti le istruzioni ricevute ed esprima voto in contrasto con la volontà del condomino rappresentato. Occorre pertanto verificare quali sono le conseguenze di tali comportamenti, sia nell ambito dei rapporti interni tra condomino e delegato sia nei confronti del Condominio. Come già si è detto più sopra, la giurisprudenza della Cassazione ha ritenuto che, in difetto di norme particolari, i rapporti tra il rappresentante intervenuto in assemblea ed il condomino rappresentato sono disciplinati dalle regole sul mandato. In particolare la Cassazione con la sentenza n. 3952/1994 ha così precisato: in materia di condominio negli edifici, l atto del rappresentante, se pure posto in essere nell esercizio del potere attributo al condomino nel proprio interesse, è destinato a produrre effetti giuridici non solo nella sfera del rappresentante (in quanto il voto favorevole del rappresentante preclude al condomino l impugnazione ex art. 1137 c.c.
2 comma), ma anche e soprattutto nei rapporti tra i condomini, posto che contribuisce a formare la cosiddetta volontà del condominio. A norma dell art. 67 comma 1 comma disp. att. codice civile ogni condomino può intervenire in assemblea anche a mezzo di rappresentante. In tema di condominio negli edifici, dunque, non sono previste le rigorose disposizioni concernenti la rappresentanza statuite in materia di società per azioni. In difetto di norme particolari, i rapporti tra il rappresentante ed il condomino rappresentato sono disciplinati dalle regole del mandato, che tuttavia devono essere intese con una certa larghezza, secondo il chiaro intendimento legislativo di agevolare, ovviamente con il rispetto dei principi, il funzionamento dell assemblea dei condomini. Dalla giurisprudenza si afferma che il negozio concluso da falsum procurator è inefficace nei confronti del dominus fino alla ratifica di questi; che tale inefficacia non è rilevabile d ufficio, ma solo su eccezione di parte, che la relativa legittimazione spetta esclusivamente allo pseudo rappresentato, e non già all altro contraente, il quale ai sensi dell art. 1398 c.c., può unicamente chiedere al falsus procurator il risarcimento dei danni per avere confidato senza propria colpa nella operatività del contratto (Cass. 8/7/1983 n. 4601). Ed ancora la Suprema Corte con sentenza n. 4531 del 27 marzo 2003 ha così ulteriormente chiarito: I rapporti tra il rappresentante ed il condomino rappresentato sono disciplinati dalle regole del mandato, con la conseguenza che, come si ritiene per l ipotesi del negozio concluso dal falsus procurator, l operato del delegato nel corso dell assemblea è inefficace nei confronti del delegante fino alla ratifica da parte di quest ultimo. L inefficacia tuttavia non è rilevabile d ufficio ma solo su eccezione di parte e la legittimazione e proporre l eccezione spetta esclusivamente al condomino pseudo rappresentato. Dunque se il condomino è stato rappresentato in assemblea da un cosiddetto falsus procurator, cioè da un soggetto privo di regolare incarico di rappresentanza, oppure da un soggetto che ha violato l incarico ricevuto il voto espresso in assemblea dal falsum procurator sarà valido nei confronti del condominio fino a che il condomino interessato non invocherà il vizio della delega in capo al soggetto che ha votato in suo nome e non esprimerà la sua volontà di non ratificare l operato di quest ultimo. Concludendo, l operato del delegato non può essere contestato o discusso dall assemblea, né dall Amministratore, ma solo dal delegante; se il delegato non rispetta le istruzioni dategli dal delegante, è soltanto quest ultimo che ha titolo per agire nei confronti del delegato. I comproprietari e altri casi La delega non deve essere conferita da un comproprietario all altro: è noto infatti che la comproprietà del bene, alla quale corrisponde la contestazione del bene stesso, attribuisce ai comproprietari il diritto di essere convocati tutti all assemblea (bastando peraltro un unico avviso nel caso di abitazione comune). D altra parte ciascun
comproprietario rappresenta la intera proprietà e dunque la contestazione che viene considerata una testa con diritto ad un voto. È da ricordare che la giurisprudenza ha chiarito che nel caso di comproprietà a più persone di un piano o porzione di piano di un edificio, queste hanno diritto ad un solo rappresentante, ma la legge non prevede né prescrive particolari formule sacramentali di rappresentanza, ritenendo pertanto abilitato ad intervenire e decidere per l intero il comproprietario che partecipa all assemblea: da ciò deriva che eventuali contratti fra comproprietari vanno e devono essere risolti solo all interno del gruppo. Va poi ricordato che il Tribunale di Milano ha così deciso: La delega a partecipare all assemblea condominiale conferita da un condomino ad un terzo si presume conferita anche dal coniuge comproprietario dell unità immobiliare. Vi è anche il caso in cui all assemblea partecipi un estraneo privo di delega. In tale caso la Cassazione con sentenza n. 11943 dell 8 agosto 2003 ha precisato che: La partecipazione ad una assemblea di condominio di un soggetto estraneo ovvero privo di legittimazione non si riflette sulla validità della costituzione dell assemblea e delle decisioni assunte in tale sede, qualora risulti che quella partecipazione non ha influito sulla richiesta maggioranza e sul prescritto quorum, né sullo svolgimento della discussione né sull esito della votazione. Può darsi poi il caso che un condomino partecipi all assemblea sia in proprio sia quale delegato di altro condomino, e che abbia da esprimere votazioni differenti, per sé in proprio e per il condomino delegante. Il Tribunale di Milano ha chiarito che al fine della validità di una delibera condominiale, ed in particolare in ordine al raggiungimento del quorum necessario per la votazione, è pienamente legittima, oltre che non contraddittoria, una dichiarazione di volontà del rappresentante in modo diverso da quella espressa dallo stesso in qualità di diretto interessato alla decisione (Tribunale Milano 21/5/1990 n. 3921). Dott. Giovanni Marelli