CAPITOLO I L ASSEMBLEA IN GENERALE 1. L assemblea ed i suoi poteri... 1 2. I limiti ai poteri dell assemblea in tema di: a) modifica del regolamento di condominio c.d. contrattuale... 3 3. b) approvazione e modifica delle tabelle millesimali... 5 4. c) ripartizione delle spese... 15 5. d) disciplina dell uso delle parti comuni... 22 6. e) disciplina dell uso delle parti di proprietà esclusiva... 27 7. f) norme inderogabili: art. 1138 c.c. e art. 72 disp. att. c.c.... 30 CAPITOLO II LA CONVOCAZIONE DELL ASSEMBLEA 1. La convocazione da parte dell amministratore... 31 2. La convocazione su richiesta dei condomini all amministratore... 33 3. La convocazione da parte dei condomini... 36 4. La convocazione da parte di soggetto non legittimato... 42 5. L avviso di convocazione: a) la forma... 44 6. b) la prova della comunicazione... 48 7. c) il contenuto... 54 8. d) il termine... 68 9. Convocazione con unico avviso di più assemblee... 72 10. I destinatari dell avviso di convocazione... 73 CAPITOLO III LA PARTECIPAZIONE ALL ASSEMBLEA 1. La legittimazione alla partecipazione all assemblea: a) i condomini... 75
X INDICE SOMMARIO 2. b) il c.d. condomino apparente... 80 3. c) l acquirente... 82 4. d) il mutamento di indirizzo del condomino... 87 5. e) unità immobiliare in comproprietà ed invio dell avviso di convocazione... 88 6. f) morte di un condomino ed invio dell avviso di convocazione... 95 7. g) l usufruttuario... 99 8. h) il titolare del diritto di abitazione e l usuario... 105 9. i) il conduttore... 105 10. l) l utilizzatore nel contratto di leasing... 119 11. m) casi particolari: il fallito, il minore di età, l interdetto, l esecutato... 120 12. La partecipazione all assemblea di soggetto non legittimato... 121 13. La rappresentanza in assemblea... 123 14. I rapporti tra condomino delegante e delegato... 130 15. Il c.d. falsus procurator... 132 16. Comproprietà e partecipazione all assemblea... 134 17. La rappresentanza dei condomini da parte dell amministratore... 138 CAPITOLO IV LA COSTITUZIONE E LE DELIBERAZIONI 1. La preesistenza delle tabelle millesimali... 141 2. I rapporti tra assemblea di prima e di seconda convocazione... 145 3. I quorum per la costituzione e per le deliberazioni... 148 4. La maggioranza per le deliberazioni «c.d. ordinarie» in seconda convocazione... 151 5. Le cosiddette maggioranze qualificate... 154 6. In particolare i quorum deliberativi per: a) la conferma dell amministratore... 157 7. b) l approvazione di una transazione... 159 8. c) l approvazione degli interventi di cui all art. 26, commi 2 e 5, legge 9 gennaio 1991, n. 10... 161 9. d) la soppressione del servizio di portierato... 166 10. La votazione in assemblea... 168 11. Inderogabilità dei quorum legali di costituzione e di deliberazione... 169 12. La suddivisione di un unica proprietà in una pluralità di unità immobiliari e l incidenza sui quorum costitutivi e deliberativi... 172 13. Le operazioni preliminari... 175 14. Il presidente ed i suoi poteri... 177 15. Il segretario e la sua funzione... 180
XI 16. L amministratore ed i suoi compiti... 181 17. L aggiornamento dell assemblea... 183 18. L allontanamento dall assemblea di uno o più intervenuti... 186 19. Il diritto del condomino di partecipare alla discussione... 190 20. La illegittima esclusione di un condomino dal voto... 192 21. La partecipazione alla votazione di un condomino in conflitto di interessi con il condominio... 193 22. L efficacia delle deliberazioni: in particolare nei confronti degli aventi causa dagli originari condomini... 203 23. La revoca e la modifica delle deliberazioni... 205 CAPITOLO V IL VERBALE 1. Il processo verbale di assemblea... 209 2. Mancata valida costituzione della assemblea di prima convocazione e redazione del verbale... 213 3. La funzione del verbale... 217 4. Il valore probatorio del verbale... 225 5. La redazione del verbale... 227 6. Il contenuto del verbale... 230 7. La sottoscrizione del verbale... 237 8. La trascrizione del verbale... 239 9. Assemblea, verbale e manifestazione di volontà negoziale... 241 10. L interpretazione delle deliberazioni... 245 11. La rilevanza penale della falsità del verbale: falsità materiale e falsità ideologica... 245 CAPITOLO VI L INVALIDITAv DELLE DELIBERE ASSEMBLEARI 1. L invalidità delle deliberazioni assembleari: deliberazioni nulle e deliberazioni annullabili. Rilevanza pratica della distinzione... 249 2. L evoluzione della giurisprudenza in tema di invalidità delle delibere: a) l impostazione tradizionale della giurisprudenza... 254 3. b) in particolare l orientamento della giurisprudenza in tema di: b1) mancato invio dell avviso di convocazione a tutti i condomini. 257 4. b2) difetto delle maggioranze prescritte dalla legge... 264 5. c) l epilogo dell evoluzione giurisprudenziale: la sentenza delle Sezioni unite della Corte di Cassazione 7 marzo 2005, n. 4806... 266 6. Le singole ipotesi di nullità... 274
XII INDICE SOMMARIO 7. In particolare: l incompetenza... 279 8. I singoli casi di annullabilità... 285 9. L eccesso di potere... 288 10. Il conferimento della potestà deliberatoria a terzi... 293 CAPITOLO VII L IMPUGNAZIONE DELLE DELIBERE ASSEMBLEARI 1. La legittimazione passiva... 297 2. L interesse ad agire per la dichiarazione di nullità delle deliberazioni... 306 3. L interesse ad agire per l annullamento delle deliberazioni... 312 4. L impugnazione delle delibere meramente programmatiche o esecutive o di semplice conferma di precedente delibera... 314 5. L impugnazione delle delibere aventi contenuto negativo... 316 6. La legittimazione ad agire dell astenuto... 318 7. Altri casi particolari: morte di condomino, comunione, acquirente dell immobile, conduttore... 321 8. L acquiescenza alle deliberazioni invalide... 324 9. La prova della legittimazione ad agire... 325 10. La forma dell atto introduttivo... 326 11. Il termine per l impugnazione... 332 12. La decorrenza del termine nei confronti degli assenti... 334 13. La sospensione del termine durante il periodo feriale... 336 14. La sospensione della delibera impugnata... 337 15. Il giudizio di impugnazione... 342 16. La prova dell invalidità delle deliberazioni... 344 17. Gli effetti dell annullamento... 346 18. La forma dell appello... 347 19. Rapporti tra giudizio di opposizione a decreto ingiuntivo notificato ex art. 63 disp. att. c.c. e giudizio di impugnazione della delibera ex art. 1137 c.c.... 349 20. Altre questioni processuali... 355 21. La convalida... 359 22. La sostituzione della delibera invalida con altra presa in conformità alla legge... 360 23. La sanatoria di delibere nulle... 362 24. La competenza... 364 25. Condominio ed arbitrato: in particolare i limiti di validità della clausola compromissoria e dell atto di compromesso... 367
XIII CAPITOLO VIII ASSEMBLEE PARTICOLARI 1. L assemblea: a) nel condominio parziale... 377 2. b)... nel piccolo condominio... e nel c.d. condominio minimo... 381 3. c)... nel supercondominio... 385 4. d)... nella multiproprietà... 396 Indice della giurisprudenza... 403 Bibliografia... 429