dott. ing. arch. Alberto M. Lunghini, i FRICS, AICI, FIABCI Reddy s Group SRL ANALISI DEI RISCHI IN UN INVESTIMENTO IMMOBILIARE Camera di Commercio
RISCHIO è la possibilità che un evento atteso (aumento/diminuzione di prezzi/canoni/rendimenti, velocità di crescita/contrazione del mercato, etc.) si verifichi in tempi e dimensioni diversi da quelli previsti 2/9
L investimento immobiliare storicamente, a meno di luoghi/situazioni/ immobili eccezionali, può essere ritenuto l investimento meno rischioso in assoluto, persino meno rischioso di un investimento in liquidità (per la quale può esservi il rischio cambio ). Ciò è vero in particolare se riferito a investimenti di lunga durata (es. 20 anni) e con leva finanziaria bassa o nulla. Una elevata leva finanziaria può trasformare un investimento con basso profilo di rischio in investimento con alto profilo di rischio in particolare se valutato nel breve periodo. 3/9
Per tenere sempre sotto controllo il rischio degli investimenti immobiliari è indispensabile che un investitore/advisor sia ricettivo a 360 gradi circa quanto accade nella propria città, nella propria nazione, nel mondo non solo a livello immobiliare ma anche a livello economico, finanziario, politico, sociale in senso lato. 4/9
σ = σ 2 = deviazione standard o errore standard o scarto quadratico medio (di una popolazione statistica) è la radice quadrata della varianza della popolazione (statistica) indagata. varianza di una popolazione statistica è pari alla sommatoria dei quadrati degli scarti tra le singole osservazioni e la loro media divisa per il numero delle osservazioni. σ 2 = VAR (X) = ove µ = Σ n (X i - µ) 2 i = 1 n Σ i = 1 n n X i 5/9
Perché è importante conoscere σ storico dei vari tipi di investimento σ dà la misura della dispersione - casualità - erraticità del manifestarsi di un determinato fenomeno nel tempo. Se le rilevazioni sono molte (con tendenza teorica all infinito) la distribuzione delle stesse può essere ritenuta normale o Gaussiana. In questo caso si avrà che il 68% delle rilevazioni sarà compreso tra - σ e+ σ il 95% delle rilevazioni sarà compreso tra il 99% delle rilevazioni sarà compreso tra - 2σ e+ 2σ - 3σ e+ 3σ 6/9
Rendimenti annui e deviazione standard annua Rendiment ) to annuo (%) Deviazione standard annua Fonte: elaborazione Reddy's Group srl su dati di The Prudential Economic & Investment Analysis Group USA 1973-1993 A = Liquidità B = Immobili C = Titoli di Stato D = Obbligazioni E = Azioni S & P 500 7/9
Rendimenti annui e deviazione standard annua (USA 1973-1993) Distribuzione normale o Gaussiana 68% compreso tra -σ e +σ 95% compreso tra -2σ e +2σ 99% compreso tra -3σ e +3σ Per gli immobili per i quali il rendimento medio annuo più probabile è pari a 7,5% e σ = 2% si constata che il 68% delle rilevazioni è compreso tra 5,5% e 9,5% il 95% delle rilevazioni è compreso tra 3,5% e 11,5% il 99% delle rilevazioni è compreso tra 1,5% e 13,5% - 3σ - 2σ -σ +σ +2σ +3σ Per le azioni S&P500 per le quali il rendimento medio annuo più probabile è pari al 13% e σ = 17% si constata che il 68% delle rilevazioni è compreso tra -4% e + 30% il 95% delle rilevazioni è compreso tra -21% e + 47% il 99% delle rilevazioni è compreso tra -38% e + 64% 8/9
Attenzione ai falsi miti. Non è sempre vero che: i prezzi immobiliari salgono quando scende il costo del denaro e viceversa i prezzi immobiliari scendono quando le Borse sono positive e viceversa i prezzi immobiliari salgono quando i canoni di locazione salgono e viceversa i prezzi immobiliari salgono quando sale l inflazione e viceversa... 9/9