RESOCONTO INTERMEDIO SULLA GESTIONE

GRUPPO BENI STABILI RESOCONTO INTER RMEDIO SULLA GESTIONE 31 marzo 2015

I N D I C E Pagina ORGANI SOCIETARI ED ORGANI DI CONTROLLO 2 PRINCIPALI INDICATORI IMMOBILIARI E FINANZIARI AL 31 MARZO 2015 3 DATI RELATIVI ALL AZIONARIATO ED ALLA PERFORMANCE DI MERCATO 5 PRINCIPALI EVENTI DEL PRIMO TRIMESTRE 2015 6 INFORMAZIONI ECONOMICHE E FINANZIARIE 7 EVENTI SUCCESSIVI ALLA CHIUSURA DEL TRIMESTRE 20 PROSPETTIVE PER L ESERCIZIO IN CORSO 22 ALLEGATI: 1. Criteri di redazione ed area di consolidamento 24 2. Prospetti contabili consolidati 26 3. Informativa sul rispetto dei requisiti statutari 32 4. Attestazione sul Resoconto Intermedio sulla Gestione ai sensi dell art. 154 bis, comma 2, del D.lgs 58/98 34

ORGANI SOCIETARI ED ORGANI DI CONTROLLOO Consiglio di Amministrazione Comitato Esecutivo e di d Invenstimenti Enrico Laghi Presidente - Indipendente Enrico Laghi Presidentee - Indipendente Aldo Mazzocco Amministratore Delegato Aldo Mazzocco Membro Isabella Bruno Tolomei Frigerio Consigliere - Indipendente Leonardo Del Vecchio Membro Françoise Pascale Jacqueline Debrus Consigliere - Indipendente Christophe Joseph Kullmann Membro Leonardo Del Vecchio Consigliere Giacomo Marazzi Membro - Indipendente Christophe Joseph Kullmann Consigliere Jean Gaston Laurent Consigliere Giacomo Marazzi Consigliere - Indipendente Clara Pierfranca Vitalini Consigliere - Indipendente Comitato per la Remunerazione Comitato per le Nomine Enrico Laghi Presidente - Indipendente Enrico Laghi Presidentee - Indipendente Giacomo Marazzi Membroo - Indipendente Françoise Pascale Jacqueline Debrus Membro - Indipendente Clara Pierfranca Vitalini Membroo - Indipendente Giacomo Marazzi Membro - Indipendente Comitato controlloo e rischi Organismo di Vigilanza ex D.Lgs. 231/01 Comitato per le Operazioni con Parti Correlate Giacomo Marazzi Enrico Laghi Clara Pierfranca Vitalini Presidente - Indipendente Membroo - Indipendente Membroo - Indipendente Carlo Longari Sabrina Petrucci Presidentee Membro/ Internal Audit Collegio Sindacale 1 Giuseppe Cerati Presidente Marcellino Bortolomiol Sindacoo Effettivo Emanuela Rollino Sindacoo Effettivo Giorgio Mosci Sindacoo Supplente Cristiana Trovò Sindacoo Supplente Società di Revisione Mazars S.p.A. 1 Composizione a far data dal 9 aprile 2015. Per il periodo precedente, si rimanda allo schema riportatoo nel bilancio 2014. 2

PRINCIPALI INDICATORI IMMOBILIARI E FINANZIARI AL 31 MARZO 2015 Principali indicatori immobiliari 1 Canoni di locazione contabili -2,5% rispetto al 31 marzo 2014 +0,3% (*) a perimetro costante (Euro milioni) Durata media dei contratti di locazione (anni) 100 50 0 57,6 56,1 31.03.2014 31.03.2015 6,4 6,3 6,3 6,2 6,2 6,1 6,1 6,0 6,0 6,3 6,1 31.12.2014 31.03.2015 (*) I dati non includono la sub locazione di Via Piemonte. Includendo tale importo gli affitti sarebbero pari a 57,6 milioni di Euro per il 2014 e 56,3 milioni di Euro per il 2015. Tasso di occupazione fisica (portafoglio Core) Valore di mercato del portafoglio immobiliare (Euro milioni) 100,0% 95,2% 95,2% 4.200 50,0% 4.100 4.093,0 4.099,8 0,0% 31.12.2014 31.03.2015 4.000 31.12.2014 31.03.2015 1 Il tasso di crescita Like-for-like relativo ai canoni di locazione è calcolato sui canoni di affitto relativi al portafoglio stabilizzato, cioè è il tasso di crescita che deriva da: 1) l effetto dell indicizzazione all inflazione, 2) l effetto della crescita o riduzione della vacancy sul portafoglio; 3) l effetto della rinegoziazione dei canoni in scadenza o di nuovi canoni. Il portafoglio stabilizzato è il portafoglio rettificato per le vendite e i reclustering. Il tasso di crescita Like-for-like relativo al valore del portafoglio è calcolato sul portafoglio stabilizzato, cioè sul portafoglio aggiustato per le vendite ed eventuali riclassifiche nelle categorie gestionali. 3

Principali indicatori economici, finanziari e patrimoniali Risultato netto di competenza del Gruppo Risultato netto ricorrente di cassa del Gruppo (24,9) 0,0 (50,0) (100,0) (150,0) (200,0) (250,0) (49,2) 31.03.2014 31.03.2015 90,0 70,0 50,0 30,0 10,0 19,7 25,8 31.03.2014 31.03.2015 NNNAV (milioni di Euro) NNNAV per azione 1.820,0 1.900 1.808,9 0,797 al 31.12.2014 1.810,0 1.808,9 0,782 al 31.03.2015 1.800,0 1.773,4 1.790,0 1.700 1.780,0 1.773,4 1.770,0 1.600 1.760,0 1.750,0 1.500 31.12.2014 31.03.2015 INTEREST COVER RATIO EBITDA (esclusi margini delle vendite) / oneri finanziari netti di cassa LTV Debiti finanziari netti/valore del portafoglio immobiliare 2,40 2,20 2,00 1,80 1,60 1,40 1,20 1,00 2,32 1,79 1,68 31.03.2014 31.12.2014 31.03.2015 54,0% 53,0% 52,0% 51,0% 50,0% 49,0% 48,0% 47,0% 46,0% 52,9% 52,0% 50,8% 48,9% 31.12.2014 31.03.2015 Debiti finanziari netti contabili/valore contabile del portafoglio immobiliare (inclusi preliminari di vendita e transfer tax) Debiti finanziari netti contabili/valore contabile del portafoglio immobiliare Per maggiori dettagli sui dati sopra riportati (in milioni di Euro) si rimanda a quanto di seguito illustrato al paragrafo Informazioni economiche e finanziarie. 4

DATI RELATIVI ALL AZIONARIATO ED ALLAA PERFORMANCE DI MERCATO 48,3% Foncière des Régions Credit Agricole (Amundi Asset Management) 5,,0% Market 46,7% Fonte: Consob http://www.consob.it/main/documenti/assetti proprietari/semestre1-2015/116985 Az.html?hkeywords=&docid=44&page=0&hits=239&nav=false&filedate=17/04/2015&sem=/documenti/assetti_proprietari/ semestre1-2015/116985_az.html&link=pie-chart+capitale+ordinario=/documenti/assetti/semestre1-2015/116985 TOrdDich.html%3b+Pie-chart+ +Capitale+votante=/documenti/ /assetti/semestre1-2015/116985_tvotdich.html L azionariato della Società è composto per il 48,3% da Foncière des Régions R e per circa il 5,0% da Credit Agricole (Amundi Asset Management), mentre il flottante si attesta attorno al 46,7%. Fonte: Reuters; dati al 31 marzo 2015 Nel corso del primo trimestre 2015 il titolo Beni Stabili ha registrato unaa performance del +26,4% rispetto al +21,5% dell indice FTSE MIB e al + 20,4% dell indice EPRA. Al 31 marzoo 2015 il prezzo del titoloo era pari a 0,73, corrispondente a una capitalizzazione di mercato di circa 1.672 milioni. m 5

PRINCIPALI EVENTI DEL PRIMO TRIMESTRE 2015 Integrazione tra Investire Immobiliare SGR, Beni Stabili Gestioni SGR e Polaris Real Estate SGR Il 1 gennaio 2015 si è perfezionata la fusione per incorporazione in Investire Immobiliare SGR (Banca Finnat) di Beni Stabili Gestioni S.p.A. SGR e Polaris Real Estate SGR. L integrazione è finalizzata alla creazione di un operatore di primario livello nazionale nel settore del fund management, con circa 7 miliardi di Euro di masse in gestione attraverso circa 30 fondi immobiliari, beneficiando altresì della valorizzazione delle sinergie industriali e strategiche delle società interessate all operazione. La società risultante dall integrazione è controllata al 50,2% da Banca Finnat, mentre le altre partecipazioni sono detenute dal Gruppo Beni Stabili (17,9%), da Regia S.r.l. (11,6%), da Fondazione Cariplo (8,6%), dalla Cassa Italiana di Previdenza e Assistenza dei Geometri (7,7%), da ICCREA Holding (2,4%) e dalla Fondazione Cassa di Risparmio di Forlì (1,5%). A seguito della descritta operazione, a partire dal 1 gennaio 2015 la partecipazione nella nuova entità risultate dalla fusione viene valutata nel bilancio consolidato del Gruppo Beni Stabili con il metodo del patrimonio netto, mentre fino all esercizio precedente Beni Stabili Gestioni S.p.A. SGR veniva consolidata con il metodo integrale. La rilevazione dell operazione ha inoltre comportato la contabilizzazione nel conto economico del Gruppo Beni Stabili del primo trimestre 2015 di un margine positivo di 3.900 migliaia di Euro, derivante sostanzialmente dalla valorizzazione dell avviamento di Beni Stabili Gestioni S.p.A. SGR avvenuta in sede di integrazione, al netto dei costi sostenuti e da sostenere relativi all operazione. Attività di locazione immobiliare Nel corso del 2015 sono stati sottoscritti n. 14 nuovi contratti, per circa 3.100 mq di superficie e corrispondenti a 1.053 migliaia di Euro di nuovi canoni di affitto annui a regime.di questi, n. 7 contratti saranno attivati dopo la chiusura del trimestre, per circa 2.300 mq di superficie e 916 migliaia di Euro di canoni annui a regime. Ai nuovi contratti si aggiungono rinnovi per circa 31.670 mq di superficie e canone annuale pari a 5.001 migliaia di Euro. Nel trimestre, inoltre, sono stati attivati n. 2 contratti di locazione sottoscritti in periodi precedenti per circa 1.590 mq, corrispondenti a 230 migliaia di Euro complessivi annui a regime. A questi si aggiunge l attivazione di n. 1 accordo di rinegoziazione per 573 mq a canoni in linea con i precedenti. Attività di acquisto e vendita di immobili Durante il primo trimestre 2015 non sono state concluse né acquisizioni, né vendite di immobili. Al 31 marzo 2015 risultano in essere n. 6 accordi preliminari di vendita, corrispondenti ad immobili il cui valore di carico è pari a 106.614 migliaia di Euro. La cessione di tali immobili avverrà ad un prezzo pari a 109.678 migliaia di Euro (al lordo delle spese di intermediazione previste per 44 migliaia di Euro). 6

Attività di finanziamento e rifinanziamento del trimestre In data 30 marzo 2015, Beni Stabili S.p.A. SIIQ ha emesso, tramite una procedura di collocamento privato, obbligazioni senior non garantite per un valore nominale complessivo pari a 125.000 migliaia di Euro e valore unitario pari a 100 migliaia di Euro. Il prestito obbligazionario ha durata di 7 anni, prevede il pagamento di una cedola annuale posticipata del 2,125% ed è stato emesso al prezzo di 99,672 rispetto al nominale, con un rendimento iniziale pari al 2,176%. Le obbligazioni sono state quotate presso il listino ufficiale della Borsa dell Irlanda (Irish Stock Exchange) e sono state ammesse alla negoziazione sul mercato regolamentato (Main Securities Market) della Borsa irlandese. Il ricavato netto dell emissione delle obbligazioni è stato destinato al rifinanziamento di parte dell indebitamento esistente in scadenza nel 2016 ed al perseguimento degli ordinari obiettivi societari. L operazione ha consentito anche un allungamento della durata media del debito consolidato del Gruppo ed ha offerto un opportunità di ulteriore riduzione del costo medio dello stesso. In aggiunta a quanto sopra si segnala che nel corso del mese di febbraio, utilizzando liquidità disponibile, è stato rimborsato un finanziamento in scadenza per 13.200 migliaia di Euro. Nel mese di marzo, infine, è stata sottoscritta la proroga di un finanziamento bullet di nominali 45.000 migliaia di Euro, portando la sua scadenza dal mese di agosto 2015 al mese di agosto 2021, con una contestuale riduzione del relativo margine dall 1,65% all 1,50%. INFORMAZIONI ECONOMICHE E FINANZIARIE Risultati economici del primo trimestre 2015 Nella tabella seguente sono riportati i dati economici del primo trimestre 2015, comparati con i dati relativi al corrispondente periodo del precedente esercizio. 7

Migliaia di Euro 1 trimestre 2015 1 trimestre 2014 Ricavi netti di locazione 46.521 48.548 Utile/(perdita) da cessione di immobili 85 (588) Ricavi netti per servizi 56 2.834 Costi del personale (1.804) (2.408) Costi generali (2.586) (3.416) Totale costi di funzionamento (4.390) (5.824) Altri ricavi e proventi / (altri costi ed oneri) (451) (589) Reddito operativo ante rivalutazioni/(svalutazioni) di immobili 41.821 44.381 Rivalutazione/(svalutazioni) di immobili in portafoglio - - Reddito operativo 41.821 44.381 Proventi/(Oneri) finanziari netti (17.198) (31.406) Variazione valutazione dell'opzione di conversione dei P.O. 2018 e 2019 (53.670) (45.227) Costi di anticipata estinzione di finanziamente e relativi strumenti derivati chiusi nel trimestre (138) (16.156) Oneri finanziari connessi a vendite di immobili - (850) Totale proventi/(oneri) finanziari netti (71.006) (93.639) Proventi/(oneri) da partecipazioni e altre imprese 4.323 238 Risultato ante imposte (24.862) (49.020) Imposte (89) 66 Risultato netto del periodo (24.951) (48.954) (Utile)/Perdita di competenza di terzi 2 (198) Risultato netto di competenza del Gruppo (24.949) (49.152) Utile base per azione (*) (0,011) (0,026) Utile diluito per azione (*) (0,011) (0,026) (*) Per maggiori dettagli sulle modalità di determinazione dell utile per azione si rimanda a quanto illustrato nell Allegato n. 2-2.1 Utile (perdita) per azione. Il risultato netto di competenza del Gruppo del primo trimestre 2015 è negativo per 24.949 migliaia di Euro, contro un risultato negativo del primo trimestre 2014 di 49.152 migliaia di Euro. Depurando i risultati dei due trimestri a confronto dell effetto valutativo delle opzioni di conversione dei prestiti obbligazionari convertibili in essere (52.959 migliaia di Euro e 44.480 migliaia di Euro rispettivamente per il 2015 e 2014, al netto dell effetto fiscale), dei costi netti per anticipata estinzione di finanziamenti e relativi strumenti derivati (138 migliaia di Euro per il 2015 e 16.154 migliaia di Euro per il 2014, al netto dell effetto fiscale), i due risultati risultano pari a 28.148 migliaia di Euro per il primo trimestre 2015 e 11.482 migliaia di Euro per il primo trimestre 2014. Se per il 2015 si esclude anche il margine straordinario positivo realizzato con l operazione di integrazione in Investire Immobiliare SGR S.p.A. di Beni Stabili Gestioni S.p.A. - SGR (3.900 migliaia di Euro), il risultato rettificato del trimestre risulta pari a 24.248 migliaia di Euro. Il miglioramento, rispetto al corrispondente trimestre dell anno precedente, di 12.766 migliaia di Euro è attribuibile principalmente ai minori oneri finanziari (15.058 migliaia di Euro), in parte compensati da una riduzione del reddito operativo di 2.560 migliaia di Euro, principalmente imputabile alle vendite immobiliari perfezionate nel primo trimestre 2014 ed al deconsolidamento della Beni Stabili SpA -SGR. Ricavi netti di locazione I ricavi netti di locazione, pari a 46.521 migliaia di Euro (48.548 migliaia di Euro per il primo trimestre 2014), sono costituiti da: 8

Migliaia di Euro Descrizione 1 trimestre 2015 1 trimestre 2014 Variazioni Ricavi di locazione 56.333 57.621 (1.288) Svalutazione/perdite su crediti verso inquilini (1.503) (665) (838) Costi netti immobiliari (8.309) (8.408) 99 Ricavi netti di locazione 46.521 48.548 (2.027) I ricavi lordi di locazione del primo trimestre 2015 sono pari a 56.333 migliaia di Euro, rispetto a 57.621 migliaia di Euro del corrispondente periodo del 2014. La variazione negativa di 1.288 migliaia di Euro è riconducibile a: scadenze/chiusure di contratti di locazione per -2.604 migliaia di Euro; cessione di immobili per -1.449 migliaia di Euro; rinegoziazioni e nuovi contratti per +2.846 migliaia di Euro; adeguamenti ed altri impatti minori per -81 migliaia di Euro. Se osservati a perimetro costante (like for like) gli affitti lordi aumentano dello 0,3% (+0.2% per il solo portafoglio Core) 2. L incidenza del margine netto di locazione sui ricavi di locazione passa dall 84,3% del primo trimestre 2014 all 82,6% del primo trimestre 2015. La variazione è dovuta essenzialmente a maggiori accantonamenti per svalutazioni/perdite su crediti (incidenza -1,5%) riferibili principalmente alla rilevazione, per 1.106 migliaia di Euro, degli impatti di un accordo raggiunto con un inquilino. Tale impatto è stato rilevato tra le svalutazioni in quanto l efficacia dell accordo è soggetta ad alcune condizioni sospensive ed i relativi effetti si manifesteranno nell ultimo trimestre 2015 nel caso si verifichino le suddette condizioni. La variazione residua è dovuta a maggiori costi di gestione ed utilizzazione degli immobili, al netto dei recuperi dai conduttori (incidenza -0.2%), risultando sostanzialmente stabile l incidenza complessiva delle imposte sulla proprietà e sui contratti di locazione (IMU/TASI e imposta di registro sulle locazioni). Utile/(Perdita) di vendita di immobili Nel corso del primo trimestre 2015 non sono state perfezionate vendite immobiliari, mentre, è stato rilevato un provento di 85 migliaia di Euro, in corrispondenza dell indennità riconosciuta al Gruppo a fronte dell esproprio di un piccolo terreno valorizzato a zero in bilancio. Nel primo trimestre 2014, invece, erano state perfezionate le vendite di n. 4 immobili, con la contabilizzazione di un margine negativo per 588 migliaia di Euro, dovuto anche all effetto di oneri sopraggiunti per vendite di esercizi precedenti. 2 Il tasso di crescita Like-for-like relativo ai canoni di locazione è calcolato sui canoni di affitto relativi al portafoglio stabilizzato, cioè è il tasso di crescita che deriva da: 1) l effetto dell indicizzazione all inflazione; 2) l effetto della crescita o riduzione della vacancy sul portafoglio; 3) l effetto della rinegoziazione dei canoni in scadenza o di nuovi canoni. Il portafoglio stabilizzato è il portafoglio rettificato per le vendite e i reclustering. Non è incluso il sub-lease di Via Piemonte. Se si escludono gli impatti relativi alla liberazione (e successiva rilocazione) degli immobili oggetto di recenti importanti interventi di ristrutturazione a cura della divisione sviluppo interna al Gruppo, gli affitti lordi contabili si attestano al -2,9% (-3,1% relativamente al solo portafoglio Core). Tale tasso di crescita esclude l effetto positivo di specifici adeguamenti contrattuali relativi agli immobili locati a Telecom Italia. 9

Ricavi netti per servizi I ricavi netti per servizi ammontano a 56 migliaia di Euro, contro 2.834 migliaia di Euro del primo trimestre 2014. Il decremento è imputabile alla riduzione del margine netto dalla gestione dei fondi immobiliari dal deconsolidamento di Stabili Gestioni S.p.A. SGR, ad effetto della sua fusione per incorporazione in Investire Immobiliare SGR. La partecipazione in Investire Immobiliare SGR è valutata con l equity method ed il relativo effetto valutativo è classificato nella voce proventi/(oneri) da partecipazioni. Costi di funzionamento I costi del personale passano da 2.408 migliaia di Euro del primo trimestre 2014 a 1.804 migliaia di Euro del primo trimestre 2015. La variazione è dovuta essenzialmente all effetto del deconsolidamento di Beni Stabili Gestione S.p.A. SGR (654 migliaia di Euro). I costi generali, invece, ammontano a 2.586 migliaia di Euro, contro 3.416 migliaia di Euro del primo trimestre 2014. La variazione è dovuta principalmente all effetto del deconsolidamento di Beni Stabili Gestioni S.p.A. SGR (715 migliaia di Euro) e, per il residuo (115 migliaia di Euro) ad altre riduzioni di costi Altri ricavi e proventi / (altri costi ed oneri) La voce Altri ricavi e proventi ed altri costi ed oneri passa da un saldo negativo di 589 migliaia di Euro del primo trimestre 2014 ad un saldo negativo di 451 migliaia di Euro del primo trimestre 2015. Il miglioramento di 138 migliaia di Euro è dovuto prevalentemente a rilasci di accantonamenti a fondi per rischi ed oneri risultati eccedenti rispetto alle effettive necessità. Rivalutazioni/(svalutazioni) di immobili in portafoglio La valutazione degli immobili del Gruppo viene effettuata due volte l anno in corrispondenza del 30 giugno e del 31 dicembre, utilizzando apposite perizie predisposte da esperti indipendenti. Conseguentemente, in entrambi i trimestri a confronto, non sono state effettuate rivalutazioni/(svalutazioni) di immobili. Proventi/(oneri) finanziari netti Gli oneri finanziari netti risultano così dettagliati: 10

Migliaia di Euro 31.03.2015 31.03.2014 Proventi finanziari su conti correnti bancari e deposoti a tempo 324 512 Proventi finanziari diversi 282 84 Totale proventi finanziari 606 596 Oneri finanziari a medio/lungo termine - porzione monetaria (16.376) (23.437) Oneri finanziari per debiti a breve - porzione monetaria (116) (340) Oneri finanziari a medio/lungo termine - porzione non monetaria (3.851) (4.133) Commissioni di mancato utilizzo (su debiti a medio-lungo e breve termine) (281) (344) Oneri finanziari connessi a vendite di immobili 0 (850) Variazione di fair value degli strumenti derivati - porzione non monetaria 2.936 (2.560) Differenziali swap inflazione 0 (969) Oneri finanziari diversi (116) (219) Totale oneri finanziari (17.804) (32.852) Variazione del valore equo dell'opzione di conversione delle obbligazioni 2018 e 2019 (53.670) (45.227) Oneri finanziari connessi a anticipate estinzioni di finanziamenti e strumenti derivati del trimestre (138) (16.156) Totale complessivo (71.006) (93.639) Gli oneri finanziari netti del primo trimestre 2015, determinati in base ai principi contrabili di riferimento e con l esclusione dell effetto valutativo delle opzioni di conversione dei prestiti obbligazionari emessi nel 2013 e dei costi connessi alle estinzioni anticipate di finanziamenti, sono pari a 17.804 migliaia di Euro, rispetto ad un saldo di 32.852 migliaia di Euro del 2014. Gli oneri finanziari netti monetari presentano un miglioramento di 8.430 migliaia di Euro, passando da 24.713 migliaia di Euro al 31 marzo 2014 a 16.283 migliaia di Euro al 31 marzo 2015. In particolare: i proventi finanziari rimangono sostanzialmente stabili risultando pari a 606 migliaia di Euro del 2015, contro 596 migliaia di Euro del 2014; la porzione monetaria degli oneri finanziari si decrementa di 7.285 migliaia di Euro, principalmente per effetto della riduzione del costo medio del debito a medio e lungo termine, che dal 4,27% del primo trimestre 2014 passa al 3,21% nel primo trimestre 2015. Tale riduzione è dovuta quasi totalmente alla riduzione del tasso base medio del periodo, conseguente alle chiusure anticipate di contratti di copertura ed alle estinzioni anticipate di finanziamenti a tasso fisso effettuate nel 2014; le commissioni di mancato utilizzo di linee di credito si decrementano di 63 migliaia di Euro; i differenziali dello swap sull inflazione, che a marzo 2014 erano pari a 969 migliaia di Euro, si sono azzerati per la chiusura avvenuta nel 2014 di tale strumento di copertura, effettuata nel contesto del rimborso anticipato della cartolarizzazione Imser; gli oneri finanziari diversi si riducono di 103 migliaia di Euro; gli oneri connessi alle vendite di immobili a marzo 2014 risultavano pari a 850 migliaia di Euro, mentre sono pari a zero per il primo trimestre 2015; per quanto riguarda la porzione non monetaria degli oneri finanziari, essa presenta un decremento di 282 migliaia di Euro degli oneri per ammortamento dei costi upfront dei finanziamenti in applicazione del 11

metodo del costo ammortizzato, mentre gli oneri non monetari connessi alle variazioni del fair value degli strumenti di copertura presentano un miglioramento di 5.496 migliaia di Euro; Per quanto concerne le opzioni di conversione incluse nei prestiti obbligazionari convertibili con scadenza 2018 e 2019, la variazione negativa del trimestre per 53.670 migliaia di Euro (contro una variazione negativa del primo trimestre 2014 di 45.227 migliaia di Euro) è principalmente dovuta alla variazione del corso del titolo Beni Stabili registrata nel periodo (da 0,58 Euro del 31 dicembre 2014 a 0,73 Euro del 31 marzo 2015), che ne ha incrementato sensibilmente il valore. Gli oneri connessi alle estinzioni anticipate infine, si riducono per 16.018 migliaia di Euro, non avendo effettuato nel 2015 rilevanti estinzioni anticipate, dopo le significative operazioni di rifinanziamento messe in essere nel 2014. Proventi/(oneri) da partecipazioni in imprese collegate ed altre imprese Il saldo della voce al 31 marzo 2015 include: i) il margine positivo di 3.900 migliaia di Euro realizzato con l operazione di integrazione di Beni Stabili Gestioni S.p.A. SGR in Investire Immobiliare SGR S.p.A.; ii) le rivalutazioni nette delle partecipazioni valutate con il metodo del Patrimonio Netto per 480 migliaia di Euro (tra cui le rivalutazioni delle partecipazioni in Investire Immobiliare SGR S.p.A. per 304 migliaia di Euro e Beni Stabili Property Service S.p.A. per 169 migliaia di Euro) ; iii) svalutazioni delle quote detenute in fondi immobiliari per 57 migliaia di Euro. Il saldo di marzo 2014 si riferiva, invece, a rivalutazioni nette di partecipazioni e titoli per 206 migliaia di Euro ed a dividendi per 32 migliaia di Euro. Imposte In accordo con quanto previsto dalla normativa SIIQ/SIINQ, le imposte del periodo si riferiscono essenzialmente ai soli risultati delle attività diverse da quella locativa esente. Infatti, le imposte correnti e differite includono esclusivamente la tassazione delle attività di servizi, delle vendite di immobili effettuate entro il 31 dicembre 2013 (per applicazione del differimento della tassazione ai fini IRES in 5 anni) e dell attività connessa ad immobili destinati alla commercializzazione e sono così dettagliate: Migliaia di Euro 31.03.2015 31.03.2014 Imposte correnti (155) (747) Imposte differite passive 554 376 Imposte differite attive (190) 377 Totale imposte del periodo (correnti e differite) 209 6 Rideterminazione imposte correnti esercizi precedenti (307) 60 Rideterminazione imposte differite (attive e passive) di esercizi precedenti 9 - Totale proventi e oneri per rideterminazione carico fiscale di esercizi precedenti (298) 60 Totale imposte (89) 66 Le imposte correnti del primo trimestre 2015 sono pari a 155 migliaia di Euro (rispetto a 747 migliaia di Euro del primo trimestre 2014) e si riferiscono interamente ad IRAP. La variazione è principalmente imputabile alle minori imposte conseguenti la riduzione del margine dei servizi per il deconsolidamento di Beni Stabili Gestioni S.p.A. SGR. Il costo di 307 migliaia di Euro per la rideterminazione della fiscalità corrente di esercizi precedenti è relativo al ricalcolo delle imposte per l anno 2014 a seguito dei chiarimenti, intervenuti nel periodo, in ordine all applicazione a partire dal periodo d imposta 2014 delle disposizioni contenute nel D.L. 133/2004, con la 12

conseguente indeducibilità di margini fiscali negativi netti sulle vendite di immobili perfezionate nel precedente esercizio. Le imposte differite (attive e passive) del trimestre sono relative principalmente ad alcune variazioni nel valore contabile degli immobili esclusi dal perimetro SIIQ/SIINQ non rilevanti fiscalmente, al rilascio delle imposte differite sui quinti delle plusvalenze da vendite immobiliari perfezionate in precedenti esercizi ed al rilascio di imposte anticipate su accantonamenti a fondi rischi. Risultato di terzi Il risultato di terzi del primo trimestre 2015 è negativo per 2 migliaia di Euro (positivo per 198 migliaia di Euro per il primo trimestre 2014). La riduzione è principalmente riconducibile all acquisto (nel 2014) delle quote di minoranza della Imser 60 SIINQ S.p.A. ed al deconsolidamento di Beni Stabili Gestioni S.p.A. S.G.R. (che era posseduta dal Gruppo al 75%). Il Gruppo Beni Stabili, in accordo alle politiche del Gruppo Foncière des Régions e alle best practices internazionali, utilizza il risultato netto ricorrente EPRA (EPRA recurring net income) quale indicatore alternativo di performance. Tale indicatore è calcolato rettificando il risultato netto consolidato, dal quale vengono esclusi: i) il margine di contribuzione delle vendite (capital gain e relativi costi) e i costi finanziari derivanti dal rimborso anticipato dei finanziamenti e degli strumenti finanziari di copertura; ii) le partite non monetarie (partite di natura valutativa sugli immobili e sugli strumenti finanziari derivati, gli ammortamenti, etc.); iii) le partite più significative di carattere straordinario e non ricorrente. Il risultato netto ricorrente EPRA del Gruppo al 31 marzo 2015 si attesta a 25.763 migliaia di Euro, contro 19.748 migliaia di Euro del primo trimestre 2014. Il miglioramento pari a 6.015 migliaia di Euro è imputabile in massima parte alla riduzione degli oneri finanziari conseguente alle operazioni di rifinanziamento perfezionate nel 2014. La tabella seguente riporta, per ciascuna voce di conto economico, le rettifiche apportate per la determinazione del risultato netto ricorrente EPRA del Gruppo. 13

Migliaia di Euro 31.03.20145 31.03.2014 RISULTATO NETTO DEL GRUPPO (24.949) (49.152) Costi/(ricavi) a carattere straordinario e non ricorrente (3.365) 13.786 Costi generali (a) 177 160 Altri ricavi e proventi/altri costi ed oneri di natura monetaria (b) 473 71 Margine vendita partecipazione (3.900) - Oneri finanziari netti monetari (c) (253) 9.247 Oneri finanziari netti non monetari 138 4.308 Costi/(ricavi) non monetari 54.294 54.915 Fair value stock option e free share 5 11 Altri ricavi e proventi/altri costi ed oneri di natura non monetaria 128 388 Oneri e proventi finanziari 54.584 54.722 Proventi ed oneri da partecipazioni (423) (206) Costi/(ricavi) connessi a vendite immobiliari (85) 1.447 Margini netti di vendita (d) (85) (6) Proventi ed oneri connessi alle vendite di natura non monetaria - 594 Rivalutazioni nette di immobili successivamente venduti (e) - - Oneri finanziari netti ed altri costi netti connessi alle vendite (f) - 554 Oneri finanziari netti connessi alle vendite di natura non monetaria - 305 Effetto imposte e terzi (132) (1.248) Imposte correnti e sopravvenienze per imposte correnti (g) 241 (488) Imposte differite/anticipate di natura non monetaria (incluse sopravvenienze) (373) (753) Risultato di terzi - (7) RISULTATO NETTO RICORRENTE DI CASSA DEL GRUPPO (*) 25.763 19.748 Risultato netto ricorrente di cassa del Gruppo per azione (**) 0,011 0,010 Risultato netto ricorrente di cassa del Gruppo diluito per azione (**) 0,009 0,003 (*) Rettifiche di natura monetaria (a)+(b)+(c)+(d)+(e)+(f)+(g) pari complessivamente per il primo trimestre 2014 a 553 migliaia di Euro (9.538 migliaia di Euro per il primo trimestre 2014). (**) Per la determinazione dei dati per azione sono state effettuate le seguenti considerazioni: i) dati base: il risultato ricorrente di cassa del Gruppo è stato diviso per la media ponderata delle azioni ordinarie in circolazione nel periodo; ii) dati diluiti: il risultato ricorrente di cassa del Gruppo è stato rettificato degli oneri, al netto del relativo effetto fiscale, relativi agli strumenti a cui corrispondono le potenziali azioni ordinarie addizionali con effetti diluitivi che sono state sommate alla media ponderata delle azioni ordinarie in circolazione nel periodo. Si precisa che le suddette rettifiche sono state apportate solo quando le potenziali azioni ordinarie connesse a strumenti diluitivi hanno l effetto di ridurre il risultato per azione. Si precisa, che in aderenza ai principi IAS/IFRS sono stati considerati come aventi effetto diluitivo tutti i prestiti obbligazionari convertibili emessi dal Gruppo. Costi/ricavi a carattere straordinario e non ricorrente: le rettifiche si riferiscono a ricavi e costi non ricorrenti, inclusi quelli legati alla chiusura anticipata di finanziamenti e dei connessi strumenti derivati. Tali rettifiche per il 2015 includono anche il margine realizzato con l integrazione di Beni Stabili S.p.A. SGR in Investire Immobiliare SGR S.p.A. (3.900 migliaia di Euro). Costi/ricavi non monetari: le rettifiche effettuate a tale titolo per i due trimestri a confronto hanno riguardato principalmente gli oneri finanziari netti che vengono rettificati delle relative porzioni non monetarie, riferite soprattutto all applicazione del costo ammortizzato, alla anticipata estinzione degli strumenti derivati (quota di addebito al conto economico della riserva di cash flow hedge relativa agli strumenti chiusi anticipatamente) e alla variazione di fair value degli strumenti derivati, inclusa la variazione del valore equo dell opzione di conversione dei prestiti convertibili in scadenza nel 2018 e nel 2019. 14

La rettifica delle imposte e l aggiustamento operato sul risultato di terzi sono rispettivamente relativi all effetto fiscale ed all attribuzione ai soci di minoranza degli effetti economici derivanti dalle partite economiche rettificate. Situazione patrimoniale e finanziaria La seguente tabella riporta la situazione patrimoniale e finanziaria del Gruppo al 31 marzo 2015, a confronto con quella al 31 dicembre 2014. Migliaia di Euro 31 marzo 2015 31 dicembre 2014 Immobili di investimento, in fase di sviluppo e strumentali 3.809.286 3.905.250 Immobili destinati alla commercializzazione e posseduti per la vendita 288.785 186.241 Attività immateriali 159 173 Altre attività materiali e crediti non correnti 41.029 37.572 Titoli e partecipazioni 34.500 16.633 Attività/(passività) nette Beni Stabili SGR (classificate separatamente ai sensi dell'ifrs5) 0 20.869 Capitale circolante netto (7.783) 12.025 Capitale investito netto 4.165.976 4.178.763 Finanziato da: - fondi ed accantonamenti per strumenti derivati 154.334 97.937 - imposte differite passive (attive) nette 1.917 2.284 - debiti finanziari netti 2.176.795 2.209.647 - patrimonio netto di terzi 5.907 10.889 - patrimonio netto del Gruppo 1.827.023 1.858.006 Totale a pareggio 4.165.976 4.178.763 Capitale investito netto Il decremento di 12.787 migliaia di Euro del capitale investito netto è imputabile: per 20.869 migliaia di Euro, al deconsolidamento, per effetto della fusione in Investire Immobiliare SGR S.p.A., di Beni Stabili Gestioni S.p.A. SGR, le cui attività e passività già al 31 dicembre 2014 erano state classificate nelle voci attività possedute per la vendita e passività connesse alle attività possedute per la vendita in accordo con l IFRS 5; per 19.808 migliaia di Euro, dalla variazione negativa del capitale circolante netto riferibile: o all acconto di 10.000 migliaia di Euro ricevuto in relazione alla cessione di un immobile, prevista nei prossimi mesi; o alla variazione netta dei crediti e debiti tributari, negativa per 8.011 migliaia di Euro e relativa alla rilevazione del debito per l IMU del trimestre (che sarà versato il prossimo giugno) per 5.378 migliaia di Euro ed all incremento delle posizioni IVA nette per 2.771 migliaia di Euro, al netto della variazione negli altri crediti e debiti tributari positiva per 138 migliaia di Euro; o alla riduzione dei crediti netti da locazioni e per prestazione di servizi per 3.166 migliaia di Euro; o alla riduzione degli altri crediti per 1.951 migliaia di Euro, principalmente per un incasso parziale dei crediti verso il Comune di Roma; o alla riduzione degli altri debiti commerciali, da locazione e diversi per 3.320 migliaia di Euro; per 14 migliaia di Euro, alla riduzione delle attività immateriali per gli ammortamenti del periodo. Le suddette variazioni negative sono state parzialmente compensate: per 17.867 migliaia di Euro, dall incremento della voce Titoli e partecipazioni riferibile alla rilevazione della partecipazione in Investire Immobiliare SGR S.p.A., che ha fuso per incorporazione Beni Stabili 15

Gestioni S.p.A. SGR (17.444 migliaia di Euro) ed alle rivalutazioni nette del periodo (423 migliaia di Euro); per 6.580 migliaia di Euro all incremento del patrimonio immobiliare. La tabella seguente riepiloga le variazioni intervenute nelle diverse categorie di immobili: (Migliaia di Euro) Immobili di investimento Immobili in fase di sviluppo Immobili strumentali Immobili inclusi tra le attività destinate alla vendita Immobili destinati alla commercializzazione Totale generale Saldo al 31.12.2014 3.736.760 149.740 18.750 122.936 63.305 4.091.491 Costi incrementativi 2.009 4.190 39 15 579 6.832 Vendite - - - - - 0 Riclassifiche (*) (101.950) - - 101.950 - - Ammortamenti - - (156) - - (156) Aggiustamento prezzo (96) - - - - (96) 3.636.723 153.930 18.633 224.901 63.884 4.098.071 Saldo al 31.03.2015 (*) Le riclassifiche dalla voce immobili di investimento alla voce immobili inclusi tra le attività destinate alla vendita si riferiscono ad immobili per i quali nel trimestre è stato sottoscritto il preliminare di vendita. In particolare: o i costi incrementativi, che ammontano complessivamente a 6.832 migliaia di Euro, includono: i) 4.615 migliaia di Euro di lavori svolti e consulenze tecniche per l avanzamento di progetti di ristrutturazione/sviluppo; ii) 2.199 migliaia di Euro di capitalizzazioni di oneri finanziari; iii) 18 migliaia di Euro per le retribuzioni ai dipendenti del Gruppo che hanno lavorato direttamente nei cantieri; o gli ammortamento si riferiscono interamente alla sede del Gruppo di Milano, via Cornaggia, mentre il decremento per aggiustamento prezzo si riferisce ad una rettifica del prezzo di acquisto (nel 2011) del Centro Commerciale sito a Vigevano (Pavia). dall incremento netto delle altre attività materiali e crediti non correnti per 3.457 migliaia di Euro, riferito principalmente alla rilevazione di un credito verso Investire Immobiliare S.p.A. SGR (3.354 migliaia di Euro) maturato nel contesto della fusione di Beni Stabili S.p.A. SGR sulla base degli accordi intercorsi e connesso alle previsioni di realizzo di alcune attività della società incorporata. Fondi ed accantonamenti per strumenti derivati I fondi (rischi ed oneri e TFR) presentano un saldo complessivo al 31 marzo 2015 pari a 6.246 migliaia di Euro, rispetto ad un saldo complessivo al 31 dicembre 2014 pari a 7.435 migliaia di Euro. Il decremento complessivo di 1.171 migliaia di Euro si riferisce agli utilizzi del periodo (al netto di nuovi accantonamenti per 156 migliaia di Euro) che sono relativi principalmente alla definizione transattiva di un accertamento fiscale. Il debito per strumenti derivati al 31 marzo 2015 ammonta a 148.070 migliaia di Euro, contro un debito pari a 90.502 migliaia di Euro al 31 dicembre 2014. Si precisa che il saldo al 31 marzo 2015 include: i) 107.133 migliaia di Euro (53.463 migliaia di Euro al 31 dicembre 2014) riferiti al valore equo delle opzioni di conversione dei prestiti obbligazionari convertibili con scadenza 2018 e 2019, che sono state contabilizzate tra le passività in aderenza ai principi contabili internazionali; ii) 40.937 migliaia di Euro (37.039 migliaia di 16

Euro al 31 dicembre 2014) riferiti al valore equo degli strumenti derivati sottoscritti per la copertura del rischio di oscillazione dei tassi di interesse. Nella tabella che segue viene riportata la movimentazione del trimestre del debito per strumenti derivati. Migliaia di Euro Opzione di conversione del prestito obbligazionario 2018 e 2019 Strumenti derivati di copertura (su tassi di interesse e sull'inflazione) Altri strumenti derivati (swap su tassi di interesse) Totale Saldo al 31.12.2014 53.463 35.183 1.856 90.502 Differenziali (pagati)/incassati - (2.594) (122) (2.716) Variazione del valore equo rilevata con contropartita Patrimonio Netto - 8.928-8.928 Variazione del valore equo rilevata con contropartita Conto Economico 53.670 (2.343) 29 51.356 Saldo al 31.03.2015 107.133 39.174 1.763 148.070 Imposte differite passive (attive) nette Le imposte differite nette presentano un saldo negativo pari a 1.917 migliaia di Euro, a fronte di un saldo negativo al 31 dicembre 2014 di 2.284 migliaia di Euro. La variazione netta di 367 migliaia di Euro è dettagliata nella tabella seguente: Migliaia di Euro Perdite fiscali Differenza valore di carico/fiscale immobile Costi non dedotti/ricavi non tassati Valore equo strumenti derivati Tassazione per trasparenza e svalutazioni fondi immobiliari Metodo del tasso effettivo di interesse Totale Saldo al 31.12.2014 (96) 8.780 (6.403) - 3-2.284 Variazioni nette imputate a conto economico 2 (655) 280 - - - (373) Variazioni nette non imputate a conto economico - - 6 - - - 6 Saldo al 31.03.2015 (94) 8.125 (6.117) - 3-1.917 Si precisa che la variazione del trimestre è imputabile principalmente al rilascio di imposte differite rilevate a fronte della tassazione differita in quinti delle plusvalenze per vendite di immobili realizzate in precedenti esercizi, ed al rilascio di imposte anticipate iscritte su oneri finanziari che risultavano temporaneamente non deducibili. Debiti finanziari netti Il dettaglio dei debiti finanziari netti al 31 marzo 2015 è il seguente: 31 marzo 2015 Migliaia di Euro 31 dicembre 2014 Debiti verso banche ed istituzioni finanziarie 1.057.160 1.129.492 di cui: - quota a breve termine 357.993 348.052 - quota a medio-lungo termine 699.167 781.440 Debiti per titoli obbligazionari 734.279 619.112 di cui: - quota a breve termine 15.551 24.168 - quota a lungo termine 718.728 594.944 Prestiti obbligazionari convertibili 577.731 574.487 di cui: - quota a breve termine 111.989 110.536 - quota a lungo termine 465.742 463.951 Totale debiti finanziari 2.369.170 2.323.091 Dispinibilità liquide (192.375) (113.444) Debiti finanziari netti 2.176.795 2.209.647 17

La posizione finanziaria netta al 31 marzo 2015 risulta pari a 2.176.795 migliaia di Euro, rispetto ai 2.209.647 migliaia di Euro del 31 dicembre 2014. Il miglioramento di 32.852 migliaia di Euro è dovuto principalmente al flusso di cassa derivante dalla gestione operativa Si segnala peraltro che, nel corso del trimestre, nell ambito di un ordinario processo di ottimizzazione della gestione di tesoreria, sono state utilizzate alcune linee di credito disponibili, provvedendo ad investire la liquidità risultante su conti correnti bancari liberi e a tempo. Tali operazioni hanno comportato un incremento dei debiti finanziari, accompagnato da un simmetrico incremento delle disponibilità liquide. Più in particolare, i debiti finanziari a valori contabili si incrementano di circa 46.079 migliaia di Euro (44.850 migliaia di Euro a valori nominali) come di seguito riportato. Migliaia di Euro Valore contabili Valore Nominale Totale valore contabile debiti finanziari al 31 dicembre 2014 2.323.091 2.367.409 Accensione nuovi finanziamenti (incluse linee a breve) 151.117 151.117 Ripagamento debiti in scadenza e rimborso rate ordinarie (inclusa variazione ratei nominali) (13.676) (13.632) Estinzione anticipata finanziamenti (209.773) (209.912) Variazione dei debiti verso banche e istituzioni finanziarie (72.332) (72.427) Emissione titoli obbligazionari 123.482 125.000 Interessi maturati nel periodo al tasso di interesse effettivo (al netto cedole pagate) (8.315) (8.616) Variazione dei debiti per titoli obbligazionari 115.167 116.384 Interessi maturati nel periodo al tasso di interesse effettivo (al netto cedole pagate) 3.244 893 Variazione dei prestiti obbligazionari convertibili 3.244 893 Totale valore contabile debiti finanziari al 31 marzo 2015 2.369.170 2.412.259 I debiti verso banche ed istituzioni finanziarie passano da 1.129.492 migliaia di Euro del 31 dicembre 2014 a 1.057.160 migliaia di Euro al 31 marzo 2015, con un decremento pari a 72.332 migliaia di Euro. Tale decremento è imputabile: o al rimborso anticipato di finanziamenti (209.773 migliaia di Euro); o al pagamento delle rate in scadenza sui finanziamenti a medio/lungo termine previste dai piani di ammortamento, al netto dei ratei di interessi nominali maturati nel periodo e non ancora pagati e dell ammortamento dei costi up-front secondo il criterio del costo ammortizzato (13.676 migliaia di Euro); o all utilizzo di linee di credito disponibili (151.117 migliaia di Euro); Il costo effettivo dei debiti verso banche per il terzo trimestre 2015, calcolato con il metodo del costo ammortizzato e senza tenere conto delle operazioni di copertura di tasso d interesse, è stato pari a: 1,97% (2,42% per l esercizio 2014) per i mutui ipotecari a medio e lungo termine a tasso variabile; 2,65% (2,99% per l esercizio 2014) per gli altri finanziamenti a medio e lungo termine a tasso variabile. I debiti per titoli obbligazionari passano da 619.112 migliaia di Euro del 31 dicembre 2014 a 734.279 migliaia di Euro del 31 marzo 2015. L incremento di 115.167 migliaia di Euro è imputabile all emissione a fine marzo 2015 del prestito obbligazionario di nominali 125.000 migliaia di Euro e scadenza 2022 (per 123.482 migliaia di Euro quale valore di rilevazione iniziale con il criterio del costo ammortizzato) già precedentemente descritta, al netto della differenza tra le cedole di intesse pagate nel periodo e gli interessi maturati al tasso di interesse effettivo (8.315 migliaia di Euro). Il tasso di interesse effettivo annuo dei tre prestiti in essere è pari al 4,35% (4,125% tasso di interesse nominale annuo) per il prestito con scadenza 2018, al 3,79% (3,50% tasso di interesse nominale annuo) 18

per il prestito con scadenza 2019, al 2,31% (2,125% tasso di interesse nominale annuo) per il prestito con scadenza 2022. I debiti per obbligazioni convertibili passano da 574.487 migliaia di Euro del 31 dicembre 2014 a 577.731 migliaia di Euro del 31 marzo 2015 per effetto degli interessi maturati nel periodo, al netto delle cedole pagate. Il tasso di interesse effettivo annuo dei tre prestiti convertibili in essere è pari al 6,17% (3,875% tasso di interesse nominale annuo) per il prestito con scadenza 2015; al 4,70% (3,375% tasso di interesse nominale annuo) per il prestito con scadenza 2018 ed al 4,91% (2,625% tasso di interesse nominale annuo) per il prestito con scadenza 2019. La variazione delle disponibilità liquide registrata nel periodo è di seguito dettagliata: Migliaia di Euro Risultato netto ricorrente di cassa del Gruppo al 31.03.2015 25.763 Partite monetarie escluse dal Risultato netto ricorrente di cassa del Gruppo (*) (553) Risultato di Terzi escluso dal Risultato netto ricorrente di cassa del Gruppo (2) Flusso di cassa generato dalla gestione al netto delle imposte al 31.03.2015 25.208 Variazione debiti/crediti (correnti e non correnti) 18.097 Attività di investimento/disinvestimento (6.925) Attività finanziaria 42.551 Variazione delle disponibilità liquide al 31.03.2015 78.931 (*) Per alcuni commenti su tali partite si rimanda a quanto riportato ai commenti relativi ai risultati economici del periodo, nell ambito dell analisi del risultato netto ricorrente di cassa del Gruppo. Per maggiori dettagli sulla variazione dei crediti e dei debiti, dell attività di investimento e finanziaria si rimanda al Prospetto dei flussi di cassa. Patrimonio Netto di Gruppo e Patrimonio Netto di terzi Il patrimonio netto di Gruppo al 31 marzo 2015 è pari a 1.827.023 migliaia di Euro. Il decremento di 30.982 migliaia di Euro è dovuto: i) per 24.949 migliaia di Euro alla perdita del trimestre; ii) per 5.976 migliaia di Euro, alla variazione negativa della riserva connessa alla valutazione al valore equo degli strumenti derivati secondo le regole dell hedge accounting ; iii) per 57 migliaia di Euro ad altre variazioni negative nette minori. Il decremento di 4.982 migliaia di Euro del patrimonio netto di terzi registrato nel trimestre consegue: i) per 4.980 migliaia di Euro, al deconsolidamento della Beni Stabili Gestioni S.p.A. SGR, a seguito della sua fusione per incorporazione in Investire Immobiliare SGR; ii) per 2 migliaia di Euro alla perdita del periodo di competenza delle minoranze azionarie. Il Net Asset Value (NAV) del Gruppo al 31 marzo 2015, calcolato sulla base delle linee guida EPRA è pari a 2.005,0 milioni di Euro ( 0,884 per azione), rispetto al NAV del 31 dicembre 2014 pari a 1.983,0 milioni di Euro ( 0,874 per azione). La variazione è principalmente imputabile alla variazione del trimestre dei debiti finanziari netti, per la quale si rimanda a quanto già illustrato. Il NNNAV triple NAV (NAV al netto sia delle imposte differite sul portafoglio immobiliare, sia del mark-tomarket dei derivati sui tassi e dei debiti finanziari a tasso fisso al netto del relativo effetto fiscale) calcolato sulla base delle linee guida EPRA è pari a 1.773,4 milioni di Euro ( 0,782 per azione) rispetto al NNNAV al 19

31 dicembre 2014 pari a 1.808,9 milioni di Euro ( 0,797 per azione). La riduzione è principalmente dovuta all incremento del valore equo (Mark to Market) delle opzioni di conversione dei due prestiti obbligazionari convertibili con scadenza nel 2018 e nel 2019. (Milioni di Euro) 31.03.2015 NAV per azione Azioni 2.268.464.886,0 Valore di mercato immobili di investimento (inclusa sede) 3.656,8 Valore di mercato immobili in fase di sviluppo 153,9 Valore di mercato immobili destinati alla commercializzazione 64,1 Valore di mercato attività destinate alla vendita 224,9 Altre attività e passività 82,0 Debiti al netto della cassa (2.176,8) Gross NAV 2.005,0 0,884 Imposte differite sul portafoglio e debito per imposta sostitutiva (28,3) NNAV 1.976,7 0,871 MtM dei derivati (148,1) Differenziale MtM debiti finanziari (16,0) Differenziale MtM prestiti obbligazionari convertibili (42,0) Imposte 2,8 NNNAV 1.773,4 0,782 Nota bene: Ai fini del calcolo, il patrimonio netto di Gruppo viene rettificato principalmente per esprimere al valore equo tutto il portafoglio immobiliare (inclusa la sede e gli immobili destinati alla commercializzazione), nonché i debiti finanziari a tasso fisso. A riguardo si precisa che tali calcoli sono stati effettuati tenendo conto della variazione del fair value dei debiti a tasso fisso e degli strumenti derivati. Con riferimento, invece, al fair value del patrimonio immobiliare, lo stesso è stato assunto pari a quello calcolato a dicembre 2014 dagli esperti indipendenti, maggiorato delle capitalizzazioni del periodo per lavori ed oneri finanziari. Il Gross NAV rappresenta la differenza tra il valore delle attività e delle passività del Gruppo prima della tassazione degli immobili e del mark to market delle poste di natura finanziaria. Considerando anche la tassazione latente sugli immobili (limitata ai soli immobili esclusi dal perimetro SIIQ) ed il residuo debito per l imposta sostitutiva dovuta per l accesso al regime SIIQ/SIINQ, si passa dal Gross NAV al NNAV. Il NNNAV, infine, considera anche il mark to market degli strumenti finanziari. Il NNNAV diluito, calcolato considerando gli strumenti con potenziale effetto diluitivo emessi dal Gruppo, rappresentati dai prestiti convertibili con scadenza 2018 e 2019, le cui opzioni risultavano al 31 marzo 2015 in the money, risulta invece pari a 0,798 Euro per azione (0,801 Euro per azione in ipotesi di conversione effettuata integralmente per cassa, invece che parzialmente in cassa e parzialmente in azioni). Si segnala che al 31 dicembre 2014 le opzioni dei due prestiti convertibili risultavano out of the money e, quindi, il NNNAV diluito corrispondeva a quello non diluito pari a 0,797 Euro per azione. EVENTI SUCCESSIVI ALLA CHIUSURA DEL TRIMESTRE Accordo quadro sul portafoglio locato a Telecom Italia Alla fine del mese di aprile è stato firmato un accordo quadro vincolante con Telecom Italia SpA volto all estensione ed al rafforzamento della partnership immobiliare e locativa in essere dal 2000 sul portafoglio immobiliare di proprietà della controllata Imser 60 SIINQ S.p.A.. Il portafoglio di propretà di Imser 60 è stato acquisito dal Gruppo Beni Stabili nel 2000 nell ambito di una operazione di sale & leaseback su 227 immobili venduti da Telecom Italia con contratti di locazione con prima scadenza a novembre 2021 e comprende a oggi n. 158 immobili valorizzati circa 1,7 miliardi di Euro a fronte di canoni di locazione annui pari a circa 117 milioni di Euro. L'Accordo Quadro coinvolge n. 149 immobili dei n. 158 attualmente locati a Telecom Italia, rappresentativi di circa il 94% del valore e dei canoni di locazione generati dal portafoglio Imser 60, e prevede quattro principali ambiti di azione: 20