RELAZIONE SINTETICA DI STIMA BENI MOBILI NORD DOLCIARIA S.p.A. Procedura N 58/2013 Giudice Delegato: Dott. Dario Colasanti Curatore: Dott. Diego Bolis Commissionario: Expò Invest. S.r.l.
Facciamo seguito all incarico conferitoci dal Dott. Diego Bolis qualità di curatore della procedura N 58/2013 per trasmettere la nostra valutazione relativa ai beni mobili stimati, all attivo della società NORD DOLCIARIA S.p.A. L attivo stimato è composto dalle seguenti categorie di beni: Ø Alimentare o Impianti & macchinari per pasticceria Ø Attrezzature e Utility o Attrezzature di servizio degli impianti & macchinari Ø Mobili & Arredi Ø Macchine Elettroniche Ø Trasporti & Logistica o Autovetture o Autocarri o Scaffalatura o Carrelli Elevatori Elettrici Manuali Relativamente all esistenza degli stessi è stato effettuato un riscontro fisico che ha confermato la loro effettiva presenza in loco. L accesso sul sito è stato effettuato, alla presenza dei responsabili della società. Attività dell impresa La NORD DOLCIARIA S.p.A. era specializzata nella realizzazione di prodotti dolciari da forno esportati in diversi paesi. Di questa situazione si riscontra ampia conferma nella composizione dei beni. I beni stimati sono conformi all attività esercitata.
Criteri di stima Per tutti i macchinari analizzati si è proceduto ad effettuare una indagine di mercato atta a valutare la attuale presenza in commercio degli stessi, lo stato dei fornitori, la situazione economica generale del settore merceologico in esame. Il metodo di stima applicato è, pertanto, quello del benchmark, cioè della comparazione di tali macchinari con quelli analoghi presenti in commercio, effettuando interviste a fornitori e commercianti del settore specifico, valutando le componenti di abbattimento derivanti da : - Assenza di prova; - Assenza di garanzia; - Oneri di smontaggio; - Oneri di trasporto; - Ricondizionamento e messa in funzione Per quanto riguarda gli autoveicoli è stata acquisita la valutazione indicata nelle guide Eurotax (guida gialla riservata agli utilizzatori finali), più comunemente adottata in commercio. Sono stati valutati, e detratti, i danni evidenti in base alla valutazione visiva e presi in considerazione i costi per effettuare le operazioni di ripristino di funzionalità ( batteria, spazzole, cambio olio, tagliando ecc.). Per tale valutazione è stato utilizzato il software CAR XP della Cedisoft, in abituale uso alle società di assicurazione e carrozzerie per la valutazione dei danni. Al risultato ottenuto è stata effettuata la decurtazione del 15% ( quindici percento) dovuta alla vendita nello stato di visto e piaciuto, in assenza di prova e garanzia ( soprattutto per quanto riguarda lo stato del motore). Da tale procedura di valutazione origina il prospetto in allegato che costituisce parte integrante della presente relazione di stima. 1.2. Il criterio analitico di valutazione delle immobilizzazioni materiali (esclusi gli immobili) della NORD DOLCIARIA S.p.A. 1.2.1 Definizione di valutazione La valutazione si configura come un'opinione indipendente che non investe soltanto il valore della proprietà, ma ne considera la natura, la qualità, l'utilità, sia nell'ottica di una valutazione globale, sia in quella della valutazione di una sola delle componenti del complesso. Il valutatore deve pertanto essere in grado di esplicare una varietà di funzioni, in accordo con le diverse premesse valutative, e di affiancare il cliente in ogni sua specifica necessità.
1.2.2 Breve analisi dei metodi di valutazione I procedimenti di valutazione dei cespiti derivano dallo sviluppo della teoria della valutazione, che ha portato alla definizione di tre metodi principali: * il Metodo del Mercato; * il Metodo del Reddito; * il Metodo del costo. 1.2.1.1 Metodo del Mercato E' basato sul confronto tra la proprietà oggetto di stima ed altre simili, recentemente compravendute o correntemente offerte sullo stesso mercato o su piazze concorrenziali. L'applicazione dipende dalla disponibilità di dati su operazioni di compravendita avvenute recentemente, che devono essere opportunamente considerate per consentire il necessario aggiustamento, dal momento che il bene da stimare non è sempre direttamente confrontabile con beni simili. 1.2.1.2 - Metodo del Reddito Si fonda sulla capitalizzazione del redditi futuri derivanti dall'utilizzo del bene. Il relativo valore viene normalmente calcolato attraverso la capitalizzazione del reddito netto, oppure applicando ad esso un moltiplicatore desunto da un'analisi comparativa riferita a proprietà simili a quella in esame, per cui si determina il livello di investimento giustificato dai redditi ottenibili. 1.2.1.3 - Metodo del Costo Si avvale del principio della sostituzione che definisce come valore massimo di un bene, per un investitore prudente e informato, il costo necessario per costruire uno nuovo con utilità equivalente a quella in esame: poiché quest'ultimo normalmente non è nuovo ed è disponibile per la sua vita residua, si rende necessario ridurre il costo corrente del nuovo a fronte del deperimento fisico e del l'obsolescenza funzionale ed economica attribuibili al bene al momento della stima. Nello sviluppo della stima si considerano il "costo di ricostruzione a nuovo" ed il "costo di rimpiazzo a nuovo", per determinare il minore dei costi di investimento, che rappresentano i prezzi correnti di mercato ed includono materiali, manodopera. manufatti, spese indirette, profitti ed oneri, costi di installazione ed allacciamento. 1.2.2 Scelta del metodo di valutazione I tre metodi di valutazione evidenziati possono essere seguiti singolarmente e combinati l'un l'altro, ogni qualvolta gli specifici elementi del bene lo rendano necessario al fine di determinare il valore, tenendo presente che su di esso influisce
tutta una serie di forze, interne (inadeguatezza funzionale) ed esterne (fattori legali, socioculturali, economici ed istituzionali), che possono influenzare il "ciclo vitale" di una proprietà e, di conseguenza, il suo valore. Nel caso di valutazione delle immobilizzazioni materiali (esclusi gli immobili) della NORD DOLCIARIA S.p.A. si è optato di seguire il metodo del mercato per quanto concerne la valutazione in sede di liquidazione e il metodo del mercato correlato al metodo del costo per la valutazione in sede di continuità aziendale. Tale scelta è stata determinata dall esperienza decennale maturata dal sottoscritto nel settore della compravendita di macchine e impianti usati e quindi all ottima disponibilità di informazioni su prezzi e attuale andamento del mercato. Impianti & Macchinari per pasticceria I principali beni per la produzione, quali, ad esempio, linee di produzione croissant, Confezionatrici, Celle Frigo e Silos di stoccaggio sono macchinari che, in ottica di liquidazione avrebbero un abbattimento notevole sulla loro valutazione in quanto gli oneri di smontaggio e ri- montaggio inciderebbero sul prezzo di vendita. Vi sono macchinari privi di marchiatura CE, per questi, come espresso dal secondo comma dell art. 6 del d.lgs 19 settembre 1994 n.. 626, come modificato dall'art. 4, d.lgs. 19 marzo 1996, n. 242, prevede che "sono vietati la fabbricazione, la vendita, il noleggio e la concessione in uso di macchine, di attrezzature di lavoro e di impianti non rispondenti alle disposizioni legislative e regolamentari vigenti in materia di sicurezza". Alla luce di quanto sopra la scrivente ritiene che la valutazione espressa sia di un macchinario non utilizzabile e quindi il valore può essere ricavato dalla vendita a prezzo di rottame tenendo anche in considerazione la possibilità di utilizzarne parti quali ricambi per altri macchinari. I costi di smontaggio, carico, trasporto e ripristino hanno un incidenza notevole sul valore singola macchina e sono già state detratte dalle indicazioni di prezzo da noi fornite. Per gli altri macchinari è stata fornita una valutazione in linea con le attuali dinamiche del mercato italiano, trattandosi, principalmente, di piccoli macchinari per lavorazioni di contorno. Attrezzature di servizio degli impianti & macchinari Le attrezzature presenti a servizio degli impianti & macchinari sono per lo più attrezzature legate all utilizzo dei macchinari quali scale in ferro, bilance elettroniche, filma bancali, macchine applica etichette etc etc., tali beni hanno una facile collocazione sul mercato italiano.
La valutazione che si esprime tiene in considerazione la variabile prezzo in quanto l attuale crisi ha riversato sul mercato notevoli quantità di questo tipo di beni. Mobili &Arredi Gli arredi ufficio sono composti principalmente da mobili di tipo operativo. Si tratta di scrivanie, cassettiere di comune diffusione e solitamente acquistati presso i grandi distributori su catalogo oppure presso grandi magazzini (Ikea). Le quotazioni di tali beni, considerando la concorrenza esercitata dal prodotto nuovo, devono essere mantenute al minimo, al fine di poter reperire offerte. Macchine Elettroniche Le macchine elettroniche sono composte da personal computer, fotocopiatrici, stampanti e fax. L incidenza dell obsolescenza tecnica sui prodotti di tipo elettronico consiglia di produrre quotazioni residuali per favorire la vendita di tali beni, alcuni dei quali non sono più in produzione. Trasporti & Logistica Tale comparto racchiude beni di facile ricollocazione sul mercato in quanto beni di facile utilizzo quali Carrelli elevatori Transpallet Autovetture Furgoni Autocarri Per tali beni è stata espressa valutazione tenendo in considerazione lo stato attuale dei beni oltre che i costi di ripristino per i carrelli elevatori oltre che i costi per tagliandi e danni sugli automezzi.
Riepilogo quotazioni Sulla base delle risultanze dell'analisi riportate ai paragrafi precedenti, si determina il valore al 25 luglio 2013 delle immobilizzazioni materiali (esclusi gli immobili) Riepilogo Stima Impianti & Macchinari Attrezzature Mobili & Arredi Macchine Elettroniche Trasporti & Logistica Totale 1.308.320,00 37.870,00 0,00 0,00 18.300,00 1.364.490,00 Questo elaborato viene emesso sulla base di quanto stabilito attraverso le indagini svolte, i documenti reperiti e le informazioni raccolte. Tanto si espone, in assolvimento del gradito mandato ricevuto; con ossequio. Restiamo a Sua completa disposizione per ogni ulteriore chiarimento e cogliamo l occasione per trasmettere i nostri migliori saluti. Milano, 12 settembre 2013 ExpòInvest. S.r.l. Allegati: Expò Invest. S.r.l. Report analitico fotografico di stima