GRUPPO RELAZIONE TRIMESTRALE AL 30 SETTEMBRE 2000 CONSIGLIO DI AMMINISTRAZIONE DEL 14 NOVEMBRE 2000
INDICE Organi societari Gabetti Holding S.p.A....pag. 2 Struttura del Gruppo Gabetti al 30 settembre 2000...pag. 3 Prima parte: prospetti contabili a. Dati sintetici del conto economico consolidato...pag. 4 b. Dati sintetici della struttura patrimoniale e finanziaria consolidata...pag. 5 Seconda parte: contenuto, forma e note di commento ai prospetti contabili...pag. 6 Terza parte: osservazioni degli amministratori circa l andamento gestionale e i fatti più significativi del periodo...pag. 9
Organi societari Gabetti Holding s.p.a. CONSIGLIO DI AMMINISTRAZIONE Presidente Giovanni Gabetti Vicepresidente e Amministratore Delegato Elio Gabetti Consiglieri: Maurizio Benassi Luciano Ciampi Laura Podavitte Marco Sertorio Valerio Vecci COLLEGIO SINDACALE Presidente Alberto Donnet Sindaci effettivi: Giuseppe Deiure Massimo Meroni Sindaci supplenti: Luca Mercaldo Achille Negri SOCIETA' DI REVISIONE PricewaterhouseCoopers S.p.A.
STRUTTURA DEL GRUPPO G A B E T T I AL 30 SETTEMBRE 2000 GABETTI HOLDING S.P.A. Milano - Corso Matteotti, 9 c.s. 32.000.000.000 51,429% 100% 100% 100% 23,75% GABETTI MUTUICASA SPA GABETTI SPA PATRIGEST SPA AGEDIL SPA IMPRESA GADOLA S.P.A. Milano - Via Tito Speri, 8 Milano - C.so Venezia, 5 Milano - Corso Matteotti, 9 Milano - C.so Matteotti, 9 Milano - Via Tiziano, 21 c.s. 20.000.000.000 c.s. 9.000.000.000 c.s. 3.000.000.000 c.s. 3.000.000.000 c.s. 7.000.000.000 48,571% 100% EURIDICE SRL Milano - Via Tito Speri, 8 c.s. 20.000.000 100% BRUNILDE SRL Milano - C.so Matteotti, 9 c.s. 20.000.000 70% ITINFORM SRL in Liquidazione Milano - Via Tito Speri, 8 c.s. 20.000.000 50% ERACLE SRL in liquidazione Milano - Via Tito Speri, 8 c.s. 20.000.000
GRUPPO GABETTI DATI SINTETICI DEL CONTO ECONOMICO CONSOLIDATO (in milioni di Lire) III TRIMESTRE PROGRESSIVO AL 2000 1999 30.09.2000 30.09.1999 GESTIONE IMMOBILIARE E SERVIZI Ricavi da intermediazione immobiliare 15.973 14.149 55.287 51.197 Ricavi da franchising 1.722 1.516 5.120 4.459 Ricavi da segnalazione mutui e leasing 4.709 1.224 13.088 4.569 Altri ricavi per consulenze 274 569 3.033 1.420 Altri proventi 577 394 1.573 1.359 Vendite immobiliari 365 2.078 3.248 6.566 Costo degli immobili venduti (423) (2.085) (3.068) (6.488) Svalutazione degli immobili in rimanenza (17) (11) (47) (368) Costi e spese operative (20.130) (15.701) (64.918) (53.538) RISULTATO DELLA GESTIONE IMMOBILIARE E SERVIZI 3.050 2.133 13.316 9.176 GESTIONE FINANZIARIA Interessi su mutui 5.219 7.224 16.928 24.357 Interessi attivi su contratti di locazione finanziaria 156 152 514 684 Altri proventi 1.237 400 2.111 1.764 Differenziale su operazioni di interest rate swaps (26) (199) (232) (1.017) Oneri finanziari (2.677) (2.853) (7.731) (9.728) Costi e spese operative (2.587) (2.673) (7.675) (8.829) RISULTATO DELLA GESTIONE FINANZIARIA 1.322 2.051 3.915 7.231 COSTI DELLA CAPOGRUPPO (AL NETTO DEI PROVENTI) (2.338) (2.211) (7.569) (7.361) RISULTATO ECONOMICO LORDO DELLA GESTIONE ORDINARIA 2.034 1.973 9.662 9.046 PROVENTI E ONERI STRAORDINARI Proventi straordinari 0 0 135 0 Oneri straordinari 0 0 0 0 TOTALE PROVENTI E ONERI STRAORDINARI 0 0 135 0 RISULTATO ECONOMICO LORDO DEL GRUPPO 2.034 1.973 9.797 9.046
GRUPPO GABETTI DATI SINTETICI DELLA STRUTTURA PATRIMONIALE E FINANZIARIA CONSOLIDATA (in milioni di Lire) Capitale netto di funzionamento 30.09.2000 30.06.2000 31.12.1999 Crediti verso clienti per mutui concessi (quota a breve) 126.149 127.633 129.746 Crediti verso clienti per operazioni di locazione finanziaria (quota a breve) 2.556 3.064 3.278 Immobili rivenienti da contratti di locazione finanziaria in attesa di vendita 4.860 4.910 6.372 Immobili destinati alla vendita 21.130 21.505 22.681 Crediti verso clienti 16.851 14.968 12.298 Altri debiti, ratei e risconti (15.166) (25.289) (21.833) Totale capitale netto di funzionamento 156.380 146.791 152.542 Attività fisse nette Crediti verso clienti per mutui concessi 100.575 108.936 129.582 Crediti verso clienti per operazioni di locazione finanziaria 8.717 9.074 9.677 Immobilizzazioni immateriali nette 4.913 4.777 4.243 Immobilizzazioni materiali nette 7.873 7.882 8.371 Partecipazioni 1.841 1.841 1.797 Crediti finanziari verso imprese del Gruppo non consolidate 88 88 145 Altre attività 1.744 2.072 2.177 Azioni proprie e altri titoli 2.657 3.152 3.152 Totale attività fisse nette 128.408 137.822 159.144 Trattamento di fine rapporto di lavoro subordinato (13.096) (12.788) (12.814) Capitale investito al netto delle passività di funzionamento 271.692 271.825 298.872 Finanziato da: Debiti finanziari a breve termine 136.307 138.896 144.712 Disponibilità liquide e attività finanziarie nette a breve (6.964) (8.057) (9.784) Debiti finanziari a medio/lungo termine 61.981 66.806 90.629 Indebitamento finanziario netto 191.324 197.645 225.557 Patrimonio netto del Gruppo 80.368 74.180 73.315 Totale come sopra 271.692 271.825 298.872
Contenuto e forma La presente situazione trimestrale, redatta secondo i criteri dettati dall art.82 della delibera CONSOB nr.11971 del 14 maggio 1999, si riferisce al terzo trimestre del anno 2000 e fornisce le informazioni sulla situazione economica e finanziaria consolidata del Gruppo Gabetti per il periodo chiuso al 30 settembre 2000. A questo proposito si segnala che i dati economici sono forniti con riguardo al trimestre di riferimento ed al periodo intercorrente tra l inizio dell esercizio e la data di chiusura del trimestre stesso; essi sono altresì confrontati con i dati relativi agli analoghi periodi dell esercizio precedente. I dati della posizione finanziaria netta relativi alla data di chiusura del trimestre sono confrontati con quelli di chiusura dell ultimo trimestre e dell ultimo esercizio. Note di commento ai prospetti contabili Area di consolidamento La situazione trimestrale consolidata include le situazioni economiche finanziarie redatte dalla Gabetti Holding S.p.A., società controllante, e dalle società da questa controllate direttamente ed indirettamente con una quota di possesso superiore al 50% del capitale. Le società incluse nell'area di consolidamento e le rispettive quote di pertinenza della Gabetti Holding S.p.A. non sono variate rispetto al 30 giugno 2000. I criteri di consolidamento sono analoghi a quelli applicati per la redazione della relazione semestrale al 30 giugno 2000 e del bilancio chiuso al 31 dicembre 1999. Principi contabili e criteri di valutazione I principi contabili ed i criteri di valutazione sono conformi a quelli adottati in sede di redazione della relazione semestrale e del bilancio annuale. Le eventuali stime effettuate non si discostano significativamente da quelle adottate per la redazione della relazione semestrale e del bilancio annuale. Principali dati economico - finanziari del Gruppo Nell esporre i dati consolidati del terzo trimestre 2000 si ritiene opportuno riassumere brevemente la composizione del risultato del Gruppo nel suo complesso. I principali risultati economico-finanziari del terzo trimestre e del periodo intercorrente tra l inizio dell esercizio e la data di chiusura del trimestre in questione, raffrontati in termini omogenei con il corrispondente periodo dell esercizio precedente, sono i seguenti:
(in miliardi di lire) 3 Trimestre Progressivo al 2 0 0 0 1 9 9 9 30.09. 00 30.09. 99 Risultato della gestione immobiliare e servizi 3.050 2.133 13.316 9.176 Risultato della gestione finanziaria 1.322 2.051 3.915 7.231 Costi della Capogruppo (al netto dei proventi) (2.338) (2.211) (7.569) (7.361) Risultato economico della gestione operativa 2.034 1.973 9.662 9.046 Proventi straordinari 0 0 135 0 Risultato economico lordo del Gruppo 2.034 1.973 9.797 9.046 Il risultato progressivo della gestione immobiliare e servizi si è incrementato al 30 settembre di lire 4.140 milioni rispetto all anno precedente grazie ad un generalizzato incremento dei ricavi del settore ed in particolare dell intermediazione immobiliare (+8%), della segnalazione mutui e leasing (+ 186%) e degli altri ricavi per consulenze (+114%). Si segnala inoltre che nel trimestre il risultato della gestione si è incrementeto di Lire 917 milioni rispetto allo stesso periodo del 1999. L aumento dei costi operativi relativi alla gestione immobiliare è dovuto, principalmente, alle maggiori provvigioni riconosciute agli affiliati ed ai collaboratori autonomi in relazione all incremento dei ricavi nelle attività di intermediazione immobiliare, di segnalazione mutui e nelle consulenze (+ 3,5 miliardi), all incremento dei costi del personale (+ 3 miliardi) ed all aumento dei costi di pubblicità (+ 3,5 miliardi) sostenuti per la campagna pubblicitaria televisiva, caratterizzata da una diversa pianificazione dei flights che, nell anno 2000, sono stati realizzati in febbraio e in settembre mentre, nel 1999, sono stati realizzati in settembre e in dicembre. Il risultato progressivo della gestione finanziaria, per contro, ha subito una riduzione di Lire 3.316 milioni giustificata da una flessione dei ricavi per interessi attivi in conseguenza del naturale calo degli impieghi, in quanto l attività del Gruppo è limitata ormai dal 1998 esclusivamente alla gestione del portafoglio mutui erogati sino al 31 dicembre 1997, e da un erosione del margine finanziario dovuta ad un aumento dei tassi di interesse. Inoltre, nel trimestre sono stati conseguiti proventi per Lire 775 milioni in seguito alla cessione di 190.000 azioni proprie, classificati nella voce altri proventi. Il risultato della gestione finanziaria si è ridotto nel trimestre di Lire 729 milioni rispetto allo stesso periodo dell esercizio precedente. I costi della Capogruppo, al netto dei proventi, non si discostano in modo significativo da quelli sostenuti al 30 settembre 1999 e da quelli sostenuti nel terzo trimestre 1999. A seguito di quanto sopra il risultato economico della gestione ordinaria al 30 settembre 2000 è aumentato di Lire 616 milioni rispetto al corrispondente periodo del
1999; nel terzo trimestre 2000 lo stesso si è altresì incrementato di Lire 61 milioni rispetto al terzo trimestre 1999. Il risultato economico lordo del Gruppo al 30 settembre 2000 è aumentato complessivamente di Lire 751 milioni rispetto al corrispondente periodo del 1999. Altre Informazioni Informazioni sul numero dei dipendenti Il numero dei dipendenti del Gruppo al 30 settembre 2000 (confrontato con il 30 giugno 2000 ed il 31 dicembre 1999), ripartito per categorie, era il seguente: Dirigenti Quadri Impiegati Totale 30 settembre 2000 14 41 499 554 31 dicembre 1999 14 42 455 511 30 settembre 1999 14 40 455 509 Informazioni in merito alle azioni proprie Nel corso del terzo trimestre 2000 sono state alienate 190.000 azioni proprie realizzando un utile pari a Lire 775 milioni, ricompresi nel risultato della gestione finanziaria. Al 30 settembre erano detenute in portafoglio 1.318.500 azioni proprie del valore nominale di Lire 1.000, pari al 4,120 % del capitale sociale, in carico ad un costo medio di Lire 2.015 per azione per complessive Lire 2.657 milioni. A fronte di tali azioni è stata costituita un apposita riserva di patrimonio netto di pari importo mediante utilizzo della riserva straordinaria. Il valore di mercato delle azioni proprie in portafoglio al 30 settembre 2000 era di circa Lire 9.800 milioni.
Osservazioni degli amministratori circa l andamento gestionale e i fatti più significativi del periodo A) Intermediazione immobiliare e franchising Al 30 settembre 2000 il settore dell intermediazione immobiliare ha evidenziato ricavi per Lire 55,3 miliardi (Lire 51,2 miliardi al 30 settembre 1999). Nel terzo trimestre 2000 i ricavi ammontano a Lire 16,0 miliardi (Lire 14,1 miliardi nel terzo trimestre 1999). Nell'ambito della strategia che mira allo sviluppo della rete di vendita diretta sul territorio i punti vendita sono passati da 109, al 31 dicembre 1999, a 120 al 30 settembre 2000. Nel corso del periodo è proseguito il consolidamento e lo sviluppo della rete di vendita in franchising al 30 settembre i contratti stipulati erano n. 277 (n. 261 al 31 dicembre 1999), oltre a n. 47 preliminari sottoscritti (n. 36 al 31 dicembre 1999). I ricavi dei corrispettivi per royalties e fees derivanti dalla rete di vendita in franchising ammontano, al 30 settembre 2000, a Lire 5,1 miliardi (Lire 4,5 miliardi al 30 settembre 1999). Nel terzo trimestre 2000 i ricavi ammontano a Lire 1,7 miliardi contro Lire 1,5 miliardi del terzo trimestre 1999. B) Mutui ipotecari L attività di segnalazione dei mutui ha conseguito risultati molto positivi. Tale attività ha infatti prodotto al 30 settembre 2000 ricavi per Lire 13,1 miliardi (Lire 4,6 miliardi al 30 settembre 1999), a fronte di Lire 375 miliardi di mutui segnalati (Lire 140,3 miliardi al 30 settembre 1999) con un incremento pari a circa il 167%. Nel terzo trimestre 2000 tale attività ha prodotto ricavi per Lire 4,7 miliardi (Lire 1,2 miliardi nel terzo trimestre 1999) a fronte di Lire 139 miliardi di mutui segnalati (Lire 42,3 miliardi nel terzo trimestre 1999). Prosegue l attività di gestione del portafoglio dei mutui erogati direttamente fino al 31 dicembre 1997, il cui montante in scadenza nei futuri esercizi ammonta al 30 settembre 2000 a Lire 194 miliardi (Lire 245 miliardi al 31 dicembre 1999), di cui 135 miliardi per quote capitale (Lire 168 miliardi al 31 dicembre 1999). La riduzione degli impieghi finanziari ha determinato al 30 settembre 2000 un decremento dell indebitamento complessivo che è passato da Lire 226 miliardi, al 31 dicembre 1999, a Lire 191 miliardi. C) Consulenza e servizi immobiliari L attività di consulenza e di servizi immobiliari, svolta da Patrigest S.p.A. e rivolta ad una clientela di primaria importanza rappresentata da investitori istituzionali in campo immobiliare e da merchant banks internazionali, mostra una crescita molto significativa con ricavi conseguiti al 30 settembre 2000 per Lire 3,3 miliardi (Lire 1,4 miliardi al 30 settembre 1999). Nel trimestre sono stati conseguiti ricavi 0,3 miliardi (0,6 miliardi nel terzo trimestre 1999).
D) Trading immobiliare e immobili rivenienti da leasing Nel periodo sono state realizzate vendite immobiliari per Lire 1,5 miliardi (Lire 6,3 miliardi al 30 settembre 1999). Gli immobili in rimanenza al 30 settembre ammontano a Lire 21,1 miliardi (Lire 22,7 miliardi al 31 dicembre 1999). Sono state effettuate svalutazioni di immobili destinati alla vendita per Lire 46 milioni (Lire 400 milioni al 30 settembre 1999). Al 30 settembre sono in essere preliminari di vendita, già sottoscritti, per Lire 3,3 miliardi. Nel terzo trimestre 2000 sono state effettuate vendite per Lire 0,4 miliardi (Lire 2,1 miliardi nel terzo trimestre 1999). Inoltre, al 30 settembre 2000, in relazione agli immobili rivenienti da contratti di locazione finanziaria, sono state realizzate vendite per Lire 1,7 miliardi (Lire 0,2 miliardi al 30 settembre 1999). Gli immobili in rimanenza ammontano a Lire 4,9 miliardi (6,4 miliardi al 31 dicembre 1999). Nel trimestre non sono state effettuate operazioni. E) Recupero crediti e gestione del contenzioso Nel 2000 Patrigest S.p.A. ha proseguito l attività di recupero crediti e di gestione del contenzioso riferita ai finanziamenti assistiti da garanzie immobiliari con il duplice obiettivo di accelerare ed intensificare il recupero crediti del Gruppo e, successivamente, di proporre a clienti esterni, in particolare ad aziende di credito aventi portafogli di mutui incagliati, un nuovo servizio. Al 30 settembre sono stati prodotti ricavi pari a Lire 1,9 miliardi di cui 1,7 miliardi fatturati a società del Gruppo, che nel bilancio consolidato sono stati stornati e Lire 0,2 miliardi fatturati a clienti terzi. Al 30 settembre 1999 I ricavi ammontavano a Lire 1,7 miliardi fatturati interamente a società del Gruppo. Nel terzo trimestre 2000 sono stati conseguiti ricavi complessivi per Lire 0,7 miliardi (Lire 0,7 miliardi nel terzo trimestre 1999) di cui Lire 0,1 miliardi fatturati a clienti terzi. F) Leasing immobiliare L attività in questo settore è rivolta alla gestione del portafoglio dei contratti attivi esistenti; il montante al 30 settembre 2000 ammonta a Lire 13,0 miliardi (Lire 15 miliardi al 31 dicembre 1999), di cui 9,9 miliardi per quote capitale comprensive dei valori di riscatto (Lire 11 miliardi al 31 dicembre 1999).
Fatti di rilievo intervenuti nel trimestre ed evoluzione prevedibile della gestione Nel mese di agosto 2000 Milano Centrale (Gruppo Pirelli & C.) e Gabetti Holding S.p.A. hanno siglato un accordo di partnership strategica nel settore immobiliare della casa. Gli accordi prevedono l utilizzo da parte di Milano Centrale, per una parte consistente del proprio portafoglio di immobili residenziali, della rete di Gabetti S.p.A. per la vendita delle singole unità abitative. Grazie a tale accordo, inoltre, Gabetti entrerà in DomusClik (il primo portale italiano per la casa) e sarà presente in esclusiva sul portale www.domusclik.com con le informazioni relative alle unità immobiliari residenziali in Italia. In considerazione del favorevole andamento delle diverse attività al 30 settembre, come sopra descritto, si prevede che l esercizio in corso si chiuderà con un risultato positivo ed in crescita rispetto al 1999. Milano, 14 novembre 2000 per Il Consiglio di Amministrazione Il Vice Presidente (Dott. Elio Gabetti)