RESOCONTO INTERMEDIO SULLA GESTIONE

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1 GRUPPO BENI STABILI RESOCONTO INTERMEDIO SULLA GESTIONE 31 marzo 2012

2 I N D I C E Pagina ORGANI SOCIETARI ED ORGANI DI CONTROLLO 2 PRINCIPALI INDICATORI IMMOBILIARI E FINANZIARI AL 31 MARZO DATI RELATIVI ALL AZIONARIATO ED ALLA PERFORMANCE DI MERCATO 5 PRINCIPALI EVENTI DEL PRIMO TRIMESTRE INFORMAZIONI ECONOMICHE E FINANZIARIE 8 EVENTI SUCCESSIVI ALLA CHIUSURA DEL TRIMESTRE 22 PROSPETTIVE PER L ESERCIZIO IN CORSO 22 ALLEGATI: 1. Criteri di redazione ed area di consolidamento Prospetti contabili consolidati Informativa sul rispetto dei requisiti statutari Attestazione sul Resoconto Intermedio sulla Gestione ai sensi dell art. 154 bis, comma 2, del D.lgs 58/98 33

3 ORGANI SOCIETARI ED ORGANI DI CONTROLLO Consiglio di Amministrazione Comitato Esecutivo e di Invenstimenti Enrico Laghi Presidente Enrico Laghi Presidente Aldo Mazzocco Amministratore Delegato Aldo Mazzocco Membro Leonardo Del Vecchio Consigliere Leonardo Del Vecchio Membro Olivier Francois Joseph Esteve Consigliere Christophe Joseph Kullmann Membro Christophe Joseph Kullmann Consigliere Giacomo Marazzi Membro Jean Gaston Laurent Consigliere Giacomo Marazzi Consigliere Massimo Cavallo Segretario Comitato per la Remunerazione degli Amministratori Comitato per la proposta di nomina degli Amministratori Enrico Laghi Presidente Leonardo Del Vecchio Presidente Jean Gaston Laurent Membro Olivier Francois Joseph Esteve Membro Giacomo Marazzi Membro Enrico Laghi Membro Giacomo Marazzi Membro Comitato di Controllo Interno e per la Corporate Governance Organismo di vigilanza ex D.Lgs. 231/01 Giacomo Marazzi Presidente Maurizio Arena Presidente Olivier Francois Joseph Esteve Membro Ernesto Grandinetti Membro Christophe Joseph Kullmann Membro Filippo Chemello Enrico Laghi Membro Membro/ Internal Audit Collegio Sindacale Marcellino Bortolomiol Luciano Acciari Fabio Venegoni Gianluca Pivato Piero De Bei Presidente Sindaco Effettivo Sindaco Effettivo Sindaco Supplente Sindaco Supplente Società di Revisione Mazars S.p.A. 2

4 PRINCIPALI INDICATORI IMMOBILIARI E FINANZIARI AL 31 MARZO 2012 Principali indicatori immobiliari 1 Canoni di locazione contabili Durata media dei contratti di locazione 3.8% a perimetro costante rispetto al (anni) (Euro milioni) 100,0 80,0 60,0 40,0 20,0-54,3 56, ,0 8,5 8,0 7,5 7,0 7,8 7, Tasso di occupazione (portafoglio Core) Valore di mercato del portafoglio immobiliare (Euro milioni) 100,0% 96,9% 97,2% 4.500, , , ,3 50,0% 4.300, , ,0 0,0% , Il tasso di crescita Like-for-like relativo ai canoni di locazione è calcolato sui canoni di affitto relativi al portafoglio stabilizzato, cioè è il tasso di crescita che deriva da; 1) l effetto dell indicizzazione all inflazione; 2) l effetto della crescita o riduzione della vacancy sul portafoglio; 3) l effetto della rinegoziazione dei canoni in scadenza o di nuovi canoni. Su base Like-for like (a perimetro costante) gli affitti lordi contabili aumentano di circa il 3,8% (relativamente al solo portafoglio Core si incrementano del +6,1%). Se si escludono gli impatti relativi alla liberazione e successiva rilocazione di alcuni immobili in sviluppo nel primo trimestre 2011, gli affitti lordi contabili si attestano al +3,3% (+3,9% relativamente al solo portafoglio Core). Si ricorda che gli affitti contabili al 31/03/2011 non includono 1,3 milioni relativi a ricavi da risoluzione anticipata di contratti di locazione. Il tasso di crescita Like-for-like relativo al valore del portafoglio è calcolato sul portafoglio stabilizzato, cioè sul portafoglio aggiustato per le vendite ed eventuali riclassifiche nelle categorie gestionali. 3

5 Principali indicatori economici, finanziari e patrimoniali Risultato netto di competenza del Gruppo Risultato netto ricorrente di cassa del Gruppo +9,5% rispetto al ,0 15,0 10,0 5,0-16,6 16, ,5 24,0 23,5 23,0 22,5 22,0 21,5 21,0 22,1 24, NNNAV su base diluita 0,971 per azione al ,978 per azione al , , , , , , , , , , , INTEREST COVER RATIO EBITDA (esclusi margini delle vendite) / oneri finanziari netti di cassa LTV debiti finanziari netti/valore portafoglio immobiliare 2,00 1,99 1,98 1,97 1,96 1,95 1,96 1, ,5% 52,1% 52,0% 51,4% 51,5% 51,2% 51,0% 50,7% 50,5% 50,0% Deb. finanziari netti contabili/val. contabile portafoglio immobiliare Deb. finanziari netti nominali/valore di mercato portafoglio immobiliare Per maggiori dettagli sui dati sopra riportati (in milioni di Euro) si rimanda a quanto di seguito illustrato al paragrafo Informazioni economiche e finanziarie. 4

6 DATI RELATIVI ALL AZIONARIATO ED ALLA PERFORMANCE DI MERCATO L azionariato della società è variato rispetto al 31 dicembre 2011 principalmente in seguito all aumento a circa il 6% della partecipazione detenuta dall azionista Credit Agricole. Il flottante si è conseguentemente ridotto dal 40% al 39%. 5

7 Nonostante il grave deterioramento del quadro congiunturale italiano, che a partire dal mese di luglio 2011 ha pesantemente aumentato la pressione sulla quotazione dell azione Beni Stabili Siiq, dall inizio dell anno il titolo ha registrato un incremento pari al +16,8% (-43,2% nei 12 mesi), a fronte di un incremento dell indice EPRA del +7,0% (-8,7% nei 12 mesi) e di una riduzione dell indice FTSEMIB del -6,8% (-33,0% nei 12 mesi). 6

8 PRINCIPALI EVENTI DEL PRIMO TRIMESTRE 2012 Attività di acquisto e vendita di immobili Nel mese di febbraio è stato perfezionato l acquisto di un immobile commerciale, situato in Milano, via Verri al prezzo di migliaia di Euro, oltre oneri accessori ed imposte di trasferimento pari complessivamente a 165 migliaia di Euro. Tale acquisto si inserisce nell ambito di più ampi accordi sottoscritti nel 2011, che hanno comportato l acquisto, nel precedente esercizio, di due ulteriori immobili commerciali siti anch essi in Milano, via Verri. L attività di vendita immobiliare del trimestre ha riguardato, invece, due immobili appartenenti al portafoglio immobiliare di proprietà di Imser 60 SIINQ S.p.A. (locati a Telecom Italia) ed alcune porzioni immobiliari, per un valore di carico complessivamente pari a migliaia di Euro. Le vendite di tali immobili sono avvenute ad un prezzo sostanzialmente in linea al valore di carico. Al 31 marzo 2012, inoltre, risultano in essere accordi preliminari per la cessione di immobili del valore di carico pari complessivamente a migliaia di Euro. La cessione di tali immobili avverrà a prezzi complessivamente in linea con il valore di carico. Estinzione anticipata derivato di copertura Nel mese di marzo è stato regolarmente rimborsato a scadenza un finanziamento ipotecario del valore nominale pari a migliaia di Euro, relativo ad un portafoglio di 5 immobili, in parte rifinanziato nel mese di aprile 2012 (si rimanda a quanto riportato al successivo paragrafo Eventi successivi alla chiusura del trimestre ). 7

9 INFORMAZIONI ECONOMICHE E FINANZIARIE Risultati economici del primo trimestre 2012 Nella tabella seguente sono riportati i dati economici del primo trimestre 2012, comparati con i dati riclassificati relativi al corrispondente periodo del precedente esercizio. Migliaia di Euro 1 trimestre trimestre 2011 Ricavi netti di locazione Utile/(perdita) di vendita di im m obili (83) 30 Ricavi netti per servizi Costi del personale (2.884) (2.751) Costi generali (3.280) (3.748) Totale costi di funzionamento (6.164) (6.499) A ltri ricavi e prov enti, altri costi ed oneri (642) (273) Redditto operativo ante rivalutazioni/(svalutazioni) di immobili Rivalutazione/(svalutazioni) di im m obili in portafoglio - - Reddito operativo Proventi/(Oneri) finanziari netti (27.799) (28.269) Oneri finanziari connessi a vendite di im m obili (338) (111) Totale proventi/(oneri) finanziari netti (28.137) (28.380) Proventi/(oneri) da partecipazioni (2) (10) Risultato ante imposte Imposte (1.997) (1.213) Risultato netto del periodo (Utile)/Perdita di com petenza di terzi (379) (306) Risultato netto di competenza del Gruppo Utile base per azione (*) 0, , Utile diluito per azione (*) 0, , (*) per maggiori dettagli sulle modalità di determinazione dell utile per azione, si rimanda a quanto illustrato nell allegato Nonostante il difficile quadro congiunturale, l utile netto di competenza del Gruppo nei due trimestri a confronto risulta sostanzialmente in linea, passando da migliaia di Euro del 2011 a migliaia di Euro del Come emerge dai dati sopra riportati, il primo trimestre 2012 mostra un miglioramento rispetto al primo trimestre 2011 del risultato ante imposte di 595 migliaia di Euro, attribuibile sia ad un incremento del reddito operativo, che ad una riduzione degli oneri finanziari e da partecipazioni netti. Tale miglioramento è stato tuttavia più che compensato dalle maggiori imposte (-784 migliaia di Euro) maturate sulle attività che non beneficiano dell esenzione prevista dal regime speciale delle società immobiliari di investimento quotate e non quotate (SIIQ/SIINQ). Di seguito vengono dettagliati gli effetti sul risultato netto di Gruppo delle singole partite economiche. 8

10 Ricavi netti di locazione I ricavi netti di locazione, pari a migliaia di Euro ( migliaia di Euro per il primo trimestre 2011) sono costituiti da: Migliaia di Euro Descrizione 1 trimestre trimestre 2011 Variazioni Ricavi di locazione e rendite garantite Ricavi da risoluzione anticipata contratti di locazione (1.300) Svalutazione/perdite su crediti verso inquilini (717) (612) (105) C osti netti immobiliari (5.750) (4.693) (1.057) Ricavi netti di locazione (margine di contribuzione delle locazioni) I ricavi di locazione passano dai migliaia di Euro del primo trimestre 2011 a migliaia di Euro del primo trimestre 2012, con un incremento di migliaia di Euro. Tale incremento è imputabile alla crescita dei canoni di locazione connessa a rinegoziazioni e/o sottoscrizioni di contratti di locazione (3.329 migliaia di Euro), agli acquisti di immobili (1.562 migliaia di Euro), agli adeguamenti ISTAT (1.229 migliaia di Euro) e ad altri conguagli ed altre variazioni (477 migliaia di Euro). Tali variazioni positive sono state parzialmente compensate dalla riduzione dei canoni di locazione connessa principalmente al venir meno degli affitti relativi ad immobili venduti (967 migliaia di Euro), nonché alle scadenze/chiusure di contratti di locazione (2.987 migliaia di Euro). Nonostante il suddetto incremento dei ricavi di locazione, l incidenza del margine di contribuzione sui ricavi di locazione, passa dal 92,6% del primo trimestre 2011 all 88,6% del primo trimestre Tale variazione è stata influenzata: i) dal venir meno degli indennizzi rilevati nel 2011 da conduttori, per risoluzione anticipata di contratti di locazione; ii) dall incremento dei costi netti immobiliari riferibile, principalmente, alle maggiori imposte sulla proprietà immobiliare a seguito dell introduzione dell IMU; iii) da un incremento delle svalutazioni di crediti verso inquilini. Utile/(Perdita) di vendita di immobili Come già anticipato in precedenza, le cessioni di immobili del trimestre hanno comportato la rilevazione di un margine netto negativo pari a 83 migliaia di Euro, inclusivo delle spese di intermediazione pari a 39 migliaia di Euro (margine netto positivo pari a 30 migliaia di Euro per il primo trimestre 2011). Ricavi netti per servizi Tale margine, relativo principalmente ai servizi prestati ai fondi immobiliari gestiti da Beni Stabili Gestioni S.p.A. SGR ed in misura minore ai servizi di property management prestati a 9

11 terzi da parte di Beni Stabili Property Service S.p.A., è passato da migliaia di Euro del primo trimestre 2011 a migliaia di Euro del primo trimestre L incremento di 310 migliaia di Euro è imputabile principalmente allo sviluppo dei servizi di property management. Costi di funzionamento I costi del personale passano da migliaia di Euro del primo trimestre 2011 a migliaia di Euro del primo trimestre L incremento di 133 migliaia di Euro è imputabile prevalentemente a costi connessi ad uscite di personale. Il saldo dei costi generali migliora di 468 migliaia di Euro passando da migliaia di Euro del primo trimestre 2011 a migliaia di Euro del primo trimestre Il miglioramento è imputabile principalmente: i) al venire meno dei costi sostenuti nel primo trimestre 2011 per consulenze connesse all ingresso nel regime speciale delle società di investimento immobiliare quotate e non quotate (SIIQ/SIINQ); ii) alla riduzione dei costi per compensi ad organi di amministrazione e di controllo, inclusiva dell effetto connesso al venir meno dell onere figurativo connesso ai piani di stock option chiusi sul finire dell esercizio Altri ricavi e proventi, altri costi ed oneri La voce altri ricavi e proventi ed altri costi ed oneri passa da un saldo negativo di 273 migliaia di Euro ad un saldo negativo di 642 migliaia di Euro. A riguardo, si precisa che tale variazione è attribuibile in prevalenza a minori sopravvenienze attive nette rilevate nel primo trimestre 2012 rispetto al corrispondente periodo del precedente esercizio e ad un incremento delle svalutazioni di crediti (diversi dai crediti per canoni di locazione) e degli ammortamenti. Rivalutazioni/(svalutazioni) di immobili in portafoglio La valutazione degli immobili del Gruppo viene effettuata due volte l anno in corrispondenza del 30 giugno e del 31 dicembre, utilizzando apposite perizie predisposte da esperti indipendenti. Conseguentemente, in entrambi i trimestri a confronto, non sono state effettuate rivalutazioni/(svalutazioni) di immobili. 10

12 Proventi/(oneri) finanziari netti Gli oneri finanziari netti risultano così dettagliati: Migliaia di Euro Descrizione 1 trimestre trimestre 2011 Proventi finanziari su conti correnti bancari e depositi a tempo Proventi finanziari su titoli Proventi finanziari diversi Totale proventi finanziari Oneri finanziari mutui ipotecari (7.849) (6.091) Oneri finanziari titoli obbligazionari (6.597) (5.942) Oneri finanziari altri finanziamenti (341) (478) Differenziali strumenti derivati su tassi (6.522) (9.298) Oneri finanziari per rilascio RCFH su strumenti derivati chiusi anticipatamente (4.204) (3.819) Oneri finanziari prestiti obbligazionari convertibili (1.817) (6.613) Quota inefficace strumenti derivati (1.516) Differenziali swap inflazione (1.013) (688) Oneri finanziari per debiti a breve e diversi (1.860) (402) Oneri finanziari anticipata estinzione finanziamenti (4) (174) Subtotale (31.723) (31.561) Oneri finanziari connessi a vendite di immobili (338) (111) Totale oneri finanziari (32.061) (31.672) Totale oneri finanziari netti (28.137) (28.380) La variazione positiva del saldo netto di 243 migliaia di Euro deriva da maggiori proventi finanziari per 632 migliaia di Euro, parzialmente compensati da maggiori oneri finanziari per 389 migliaia di Euro. L incremento dei proventi finanziari è imputabile: i) alla crescita dei proventi su titoli, costituiti per l intero importo dai dividendi distribuiti nel periodo dai fondi immobiliari partecipati; ii) alla crescita dei proventi finanziari diversi, relativa in massima parte agli interessi attivi rilevati nel trimestre sul credito (incassato ad aprile 2012) corrispondente al versamento effettuato (nel 2010) in pendenza di giudizio, relativamente al contenzioso fiscale per l acquisto della partecipazione totalitaria in Immobiliare Fortezza S.r.l.. Tali incrementi sono stati parzialmente compensati dalla riduzione dei proventi sui depositi che nel 2011 includevano i proventi sulla liquidità riveniente dall emissione (nell aprile 2010) del prestito obbligazionario convertibile con scadenza 2015 e dalla vendita di azioni proprie, utilizzata ad ottobre 2011 per rimborsare il prestito obbligazionario convertibile in scadenza. Gli oneri finanziari presentano un incremento netto di 389 migliaia di Euro rispetto al primo trimestre Tale incremento è principalmente imputabile ai seguenti fattori: i) alla variazione del valore equo degli strumenti derivati non transitata a patrimonio netto, negativa e pari per il primo trimestre 2012 a migliaia di Euro (a fronte di una variazione positiva per il 2011 per migliaia di Euro); ii) all incremento per migliaia di Euro degli oneri finanziari su debiti a breve e diversi che sono passati da 402 migliaia di Euro del primo trimestre 2011 a migliaia di Euro del primo trimestre Tale incremento è imputabile sia al maggiore 11

13 ricorso a linee di credito bancarie a breve termine che alla dilazione di pagamento dell imposta sostitutiva (exit tax) relativa all ingresso nel regime speciale delle società di investimento immobiliare quotate/non quotate. Occorre precisare che nel primo trimestre 2012, così come consentito dai principi contabili di riferimento, si è provveduto a capitalizzare sugli immobili oggetto di iniziative di riqualificazione, anche gli oneri finanziari relativi ai finanziamenti generici diversi da quelli specificatamente assunti per l acquisizione e lo sviluppo di tali immobili, per un importo di 901 migliaia di Euro (la capitalizzazione di tali oneri è effettuata solo a partire dal giugno 2011); iii) all incremento per 325 migliaia di Euro degli oneri finanziari connessi agli swap sull inflazione, accesi per rendere predeterminata la crescita futura dei flussi di cassa corrispondenti ai canoni di locazione del portafoglio immobiliare di proprietà della Imser 60 SIINQ S.p.A.; iv) all incremento per 57 migliaia di Euro degli oneri finanziari connessi alle estinzioni anticipate di finanziamenti (anche in relazione alle vendite immobiliari). Le suddette variazioni negative sono state parzialmente compensate da minori oneri finanziari relativi: v) ai prestiti obbligazionari convertibili per migliaia di Euro. La riduzione di tali oneri è attribuibile principalmente al rimborso ad ottobre 2011 del prestito obbligazionario in scadenza oltre che, come per gli oneri relativi all indebitamento a breve termine, alla capitalizzazione di oneri finanziari sugli immobili oggetto di iniziative di riqualificazione (1.336 migliaia di Euro nel primo trimestre 2012). vi) ai finanziamenti a medio/lungo termine (mutui, titoli obbligazionari ed altri finanziamenti, ad esclusione del prestito obbligazionario convertile ed inclusi i relativi effetti delle coperture in essere sull oscillazione dei tassi di interesse) per 115 migliaia di Euro. Tale riduzione consegue principalmente ad una riduzione del debito medio. Anche in questo caso si è provveduto a capitalizzare sugli immobili oneri finanziari pari a migliaia di Euro (1.220 migliaia di Euro per il primo trimestre 2011). Proventi/(oneri) da partecipazioni Gli oneri da partecipazioni per entrambi i trimestri a confronto si riferiscono a svalutazioni di partecipazioni minori, effettuate per tener conto delle perdite di valore delle imprese partecipate. Imposte Le imposte riflettono l entrata, a partire dal 1 gennaio 2011, da parte della Capogruppo e della controllata Imser 60 SIINQ S.p.A. nel regime speciale delle società di investimento immobiliare quotate e non quotate, con conseguente esenzione, sia ai fini IRES che IRAP, del reddito derivante dall attività di locazione immobiliare. Conseguentemente, le imposte si riferiscono esclusivamente ai risultati delle attività diverse da quella locativa e accolgono un costo di 12

14 2.343 migliaia di Euro per imposte correnti (2.050 migliaia di Euro per il primo trimestre 2011) ed un ricavo di 346 migliaia di Euro per imposte differite (ricavo di 837 migliaia di Euro per il primo trimestre 2011). In particolare, le imposte correnti e differite includono la tassazione delle attività di servizi, delle vendite di immobili effettuate nel primo trimestre 2012 ed in periodi precedenti (per applicazione del differimento della tassazione ai fini IRES in 5 anni) e dell attività locativa connessa ad immobili destinati alla commercializzazione. L incremento delle imposte, tra i due periodi a confronto, è attribuibile alla maggiore incidenza degli imponibili relativi alle attività escluse dal regime speciale SIIQ/SIINQ. Risultato di terzi Il risultato di esercizio di competenza di terzi è in massima parte riferibile alla quota di terzi del risultato di Beni Stabili Gestioni S.p.A. S.G.R.. La tabella seguente evidenzia il Risultato netto ricorrente di cassa (Epra Recurring Net Income) del Gruppo relativo al primo trimestre 2012 messo a confronto con i dati del corrispondente periodo del Il Risultato netto ricorrente di cassa è un indicatore economico calcolato per misurare la performance ricorrente del Gruppo in termini monetari e viene determinato rettificando l utile netto per escludere gli effetti economici delle partite a carattere non ricorrente, incluse le vendite immobiliari, e delle partite di natura valutativa e non monetaria. RISULTATO NETTO DEL GRUPPO Costi/(ricavi) a carattere straordinario e non ricorrente Altri ricavi e proventi/altri costi ed oneri (a) Costi generali (b) - - Oneri finanziari netti (c) - - Costi/(ricavi) non monetari Rivalutazioni nette del patrimonio immobiliare - - Altri ricavi e proventi/altri costi ed oneri di natura non monetaria (535) (41) Ammortamenti svalutazioni ed accantonamenti e rilascio fondi (inclusa quota TFR) Fair value stock option e free share Oneri e proventi finanziari Oneri da partecipazioni 2 10 Costi/(ricavi) connessi a vendite immobiliari Margini netti di vendita (inclusi margini su vendita partecipazioni) (d) 83 (30) Oneri finanziari netti connessi alle vendite (e) Oneri finanziari netti connessi alle vendite di natura non monetaria Effetto imposte e terzi 282 (305) Imposte differite/anticipate di natura non monetaria (346) (837) Imposte correnti (f) Risultato di terzi (54) (56) RISULTATO NETTO RICORRENTE DI CASSA DEL GRUPPO (*) Risultato netto ricorrente di cassa del Gruppo per azione (**) 0, , Risultato netto ricorrente di cassa del Gruppo diluito per azione (**) 0, , (*) Rettifiche di natura monetaria (a)+ (b)+(c)+(d)+(e)+(f) pari complessivamente per il primo trimestre 2012 a migliaia di Euro (721 migliaia di Euro per il primo trimestre 2011). (**) Per la determinazione dei dati per azione sono state effettuate le seguenti considerazioni: i) dati base: il risultato ricorrente di cassa del Gruppo è stato diviso per la media ponderata delle azioni ordinarie in circolazione nel periodo; ii) dati diluiti: il risultato ricorrente di cassa del Gruppo è stato rettificato degli oneri, al netto del relativo effetto fiscale, relativi agli strumenti a cui corrispondono le potenziali azioni ordinarie addizionali con effetti diluitivi che sono state sommate alla media ponderata delle azioni ordinarie in circolazione nel periodo. Si precisa che le suddette rettifiche sono state apportate solo quando le potenziali azioni ordinarie connesse a strumenti diluitivi hanno l effetto di ridurre il risultato per azione. 13

15 Costi/ricavi a carattere straordinario e non ricorrente: le rettifiche del primo trimestre 2012 si riferiscono principalmente alla sopravvenienza passiva corrispondente alla rideterminazione del carico fiscale della Capogruppo per l esercizio 2011, conseguente ad una più puntuale interpretazione della normativa SIIQ. Costi/ricavi non monetari: le rettifiche effettuate a tale titolo riguardano principalmente gli oneri finanziari netti che vengono rettificati prevalentemente per tener conto: i) delle variazioni di fair value degli strumenti derivati transitate a conto economico e della differenza tra i differenziali pagati per tali strumenti e le quote degli stessi transitate a conto economico come rigiro della riserva di cash flow hedge; ii) degli oneri finanziari derivanti dall applicazione del criterio del costo ammortizzato. Costi/ricavi connessi a vendite immobiliari: il risultato netto è stato depurato degli effetti economici derivanti dalle vendite sia in relazione ai margini netti realizzati, sia in relazione agli oneri finanziari rilevati a seguito della vendita per l estinzione anticipata dei finanziamenti e dei relativi strumenti derivati. Effetto imposte e terzi: la tassazione differita rilevata nel conto economico viene rettificata per l intero importo trattandosi di partita non monetaria. Le imposte correnti sono state rettificate per tener conto della tassazione di partite a carattere straordinario, quale principalmente la tassazione delle vendite di immobili (perfezionate sia nel trimestre che in esercizi precedenti). Sono stati inoltre rettificati gli effetti degli ammortamenti fiscali effettuati in precedenti esercizi e della plusvalenza di carattere non ricorrente realizzata in precedenti esercizi con il riacquisto di titoli obbligazionari emessi da Imser Securitisation 2 S.r.l., la cui tassazione è differita lungo la durata residua dei titoli riacquistati. L aggiustamento operato sul risultato di terzi è relativo all attribuzione ai soci di minoranza degli effetti economici derivanti dalle partite economiche rettificate. Situazione patrimoniale e finanziaria La situazione patrimoniale e finanziaria del Gruppo al 31 marzo 2012 può essere così riassunta e comparata con quella al 31 dicembre 2011: 14

16 Immobili di investimento, in fase di sviluppo e strumentali Immobili destinati alla commercializzazione e posseduti per la vendita Immobilizzazioni immateriali Immobilizzazioni materiali e crediti non correnti Titoli e partecipazioni Capitale circolante netto (33.317) (7.967) Capitale investito netto Finanziato da: - fondi ed accantonamenti per strumenti derivati imposte differite passive (attive) nette (13.298) (12.431) - debiti non correnti debiti finanziari netti patrimonio netto di terzi patrimonio netto del Gruppo Totale a pareggio Rapporto tra debiti finanziari netti / patrimonio netto del Gruppo 1,14 1,16 LTV = Rapporto tra debiti finanziari netti / patrimonio immobiliare 50,7% 51,4% Capitale investito netto Il decremento di migliaia di Euro del capitale investito netto deriva principalmente: - da un incremento netto di migliaia di Euro del patrimonio immobiliare come di seguito evidenziato. Migliaia di Euro Immobili di investimento Immobili in fase di sviluppo Immobili strumentali Immobili inclusi tra le attività possedute per la vendita Immobili destinati alla commercializzazione Totale generale Saldo al Acquisti Costi incrementativi (*) Vendite (2.945) (645) (3.590) Ammortamenti - - (233) - - (233) Riclassifiche (22.910) Saldo al (*) I costi incrementativi includono capitalizzazioni di oneri finanziari pari complessivamente a migliaia di Euro e dei costi del personale impiegato nelle attività di sviluppo pari complessivamente a 184 migliaia di Euro. Con riferimento agli acquisti ed alle vendite di immobili si rimanda a quanto riportato al precedente paragrafo Principali eventi del primo trimestre 2012 Attività di acquisto e vendita di immobili. I costi incrementativi si riferiscono principalmente alle attività di riqualificazione di alcuni immobili e sono in massima parte riferibili all immobile sito in Milano, via Lugaro ( migliaia di Euro), al complesso immobiliare sito in Milano, Piazza Freud (8.305 migliaia di Euro), all area oggetto di sviluppo sita in Milano zona Ripamonti (1.642 migliaia di Euro) ed all immobile sito in Milano, via San Nicolao (1.275 migliaia di Euro). Le riclassifiche di immobili tra le categorie immobili di investimento ed immobili inclusi tra le attività destinate alla vendita sono conseguenti principalmente alla revisione nel trimestre del piano vendite per l esercizio

17 - dall incremento dei crediti non correnti per migliaia di Euro per l incremento dei crediti per fatture da emettere verso i conduttori di immobili rilevati in aderenza a quanto previsto dallo IAS 17 Leasing, linearizzando lungo la durata della locazione il corrispettivo contrattuale complessivo e che, sulla base delle previsioni contrattuali, saranno invece esigibili solo successivamente al 31 marzo dalla riduzione della voce Titoli e partecipazioni per migliaia di Euro corrispondente in massima parte al parziale rimborso delle quote detenute nei fondi immobiliari Beni Stabili Italian Real Estate Fund (5.321 migliaia di Euro), Securfondo (86 migliaia di Euro), Immobilium 2001 (200 migliaia di Euro) e Vesta (61 migliaia di Euro). - dalla variazione negativa del capitale circolante netto pari a migliaia di Euro riferibile alla riduzione dei crediti correnti per migliaia di Euro e da un incremento dei debiti correnti per migliaia di Euro. In particolare, la riduzione dei crediti correnti è riferibile: i) all incasso del credito per la vendita (perfezionata nel 2010) della partecipazione in Incremento Termale e Turistico I.T.E.T. S.p.A. (3.586 migliaia di Euro, inclusi interessi maturati); ii) alla riduzione dei crediti verso inquilini e clienti per servizi (4.069 migliaia di Euro); iii) alla variazione dei crediti tributari ed altri crediti (1.000 migliaia di Euro), in massima parte relativa alla riduzione di crediti IVA. L incremento dei debiti correnti è, invece, imputabile: i) al debito residuo corrispondente al contributo ricevuto nel trimestre, da Ferrovie dello Stato Italiane S.p.A., in relazione ai costi di urbanizzazione da sostenere relativamente al complesso immobiliare sito in Milano, Piazza Freud (5.971 migliaia di Euro); ii) all incremento di debiti IVA (4.277 migliaia di Euro); iii) all incremento delle caparre versate da promissari acquirenti di immobili (3.820 migliaia di Euro); iv) alla rilevazione del debito per l IMU (3.747 migliaia di Euro); v) alla riclassificazione dai debiti non correnti del debito per l acquisto (perfezionato nel mese di dicembre 2011) delle unità immobiliari della galleria del centro commerciale Il Ducale a Vigevano (3.304 migliaia di Euro). Tali incrementi sono stati parzialmente compensati dalla riduzione netta dei debiti verso fornitori ed altri debiti per migliaia di Euro. Fondi ed accantonamenti per strumenti derivati I fondi per accantonamenti e strumenti derivati si incrementano complessivamente di migliaia di Euro. Tale incremento è principalmente imputabile all aumento della passività netta per strumenti derivati, conseguente alla variazione negativa del loro valore equo, al netto del pagamento dei differenziali maturati nel trimestre e di estinzioni anticipate. Si riporta di seguito il dettaglio della movimentazione del trimestre delle passività nette per strumenti derivati. 16

18 Strumenti derivati di copertura Migliaia di Euro Altri strumenti derivati Totale Saldo al Differenziali netti (pagati)/incassati (8.472) (804) (9.276) Variazione del valore equo rilevata contro patrimonio netto Variazione del valore equo rilevata a Conto Economico (incluse le quote di inefficacia iniziale) Estinzione anticipata strumenti derivati (incluse estinzioni anticipate per vendite immobiliari) (3.096) (9) (3.105) Saldo al Imposte differite passive (attive) nette Le imposte differite nette presentano un saldo attivo pari a migliaia di Euro, a fronte di un saldo attivo al 31 dicembre 2011 di migliaia di Euro. La movimentazione del trimestre, corrispondente ad un incremento del saldo attivo netto di 867 migliaia di Euro, è riportata nella tabella che segue. Migliaia di Euro Perdite fiscali Differenza valore di carico/fiscale immobile Costi non dedotti/ricavi non tassati Valore equo strumenti derivati Tassazione per trasparenza risultati fondi immobiliari Metodo del tasso di interesse effettivo Totale Saldo al (61) (8.596) (2.541) (841) (394) 2 (12.431) Variazioni nette imputate a conto economico (*) - (1.287) (96) (4) 507 (1) (881) Variazioni nette non imputate a conto economico Saldo al (61) (9.883) (2.635) (833) (13.298) (*) La variazione a conto economico corrisponde ad un ricavo di 346 migliaia di Euro rilevato tra le Imposte, e da un ricavo di 535 migliaia di Euro rilevato tra le imposte e tasse di esercizi precedenti alla voce Altri ricavi e proventi, altri costi ed oneri. L incremento delle imposte differite attive nette relative al portafoglio immobiliare è attribuibile prevalentemente: i) al rilascio di imposte differite passive connesse alla tassazione, ai fini IRES, delle plusvalenze su vendite di immobili effettuate nel trimestre ed in precedenti esercizi; ii) al rilascio di imposte differite passive conseguente alla revisione del piano delle vendite di immobili, inclusi nel perimetro SIIQ/SIINQ, che si prevede di vendere entro il 31 dicembre Il decremento delle imposte differite nette relative alla tassazione per trasparenza risultati fondi immobiliari si riferisce, invece, al rilascio di imposte differite attive connesse a dividendi incassati nel trimestre da fondi immobiliari e tassati per trasparenza nel precedente esercizio (ex D.L. 78/2010). Debiti non correnti Il decremento dei debiti non correnti si riferisce prevalentemente alla predetta riclassificazione, tra i debiti correnti, del debito per l acquisto delle unità immobiliari della galleria del centro commerciale Il Ducale a Vigevano (3.304 migliaia di Euro), al netto degli interessi maturati nel trimestre sul debito non corrente relativo all imposta di ingresso nel regime SIIQ/SIINQ (282 migliaia di Euro). 17

19 Debiti finanziari netti Il dettaglio dei debiti finanziari netti al 31 marzo 2012, messo a confronto con quello al 31 dicembre 2011, è il seguente: (Migliaia di Euro) Debiti finanziari Debiti finanziari Quote correnti e non correnti al Quote correnti e non correnti al Valore contabile Valore nominale Valore equo (*) Valore contabile Valore nominale Valore equo (*) Finanziamenti a tasso variabile Prestiti ed altri debiti a breve Mutui ipotecari Altri mutui Titoli obbligazionari a tasso variabile Finanziamenti a tasso fisso Altri finanziamenti Titoli obbligazionari a tasso fisso Prestiti Obbligazionari convertibili (**) Totale Disponibilità liquide Debiti finanziari netti (Posizione Finanziaria Netta) (*) Il valore equo dei debiti finanziari a tasso variabile è stato calcolato considerando il valore di mercato coincidente con il valore nominale degli stessi. Si precisa che il valore nominale non include la quota nominale di interessi maturati e non liquidati che, al 31 marzo 2012, per i finanziamenti a tasso variabile è pari a migliaia di Euro e per i finanziamenti a tasso fisso è pari a migliaia di Euro. Il valore equo dei debiti finanziari a tasso fisso è valutato utilizzando il metodo del valore attuale dei flussi di cassa (Discounted Cash Flow). In base a tale metodo il valore equo di tali finanziamenti viene calcolato determinando i flussi di cassa attesi. Tali flussi sono scontati ai tassi spot impliciti nella curva Euribor maggiorati dello spread di credito. (**) Il valore equo è stato determinato al lordo dei costi di emissione dei prestiti che, alla data del 31 marzo 2012, ammontano a migliaia di Euro. Come evidenziato nella tabella sopra riportata, il saldo negativo della posizione finanziaria netta a valori contabili presenta un decremento di migliaia di Euro, dovuto alla riduzione delle disponibilità liquide per migliaia di Euro e ad un decremento dei debiti finanziari per migliaia di Euro. La variazione delle disponibilità liquide registrata nel trimestre è di seguito dettagliata. Migliaia di Euro Risultato netto ricorrente di cassa del Gruppo Partite monetarie escluse dal Risultato netto ricorrente di cassa del Gruppo (*) (1.267) Risultato di Terzi escluso dal Risultato netto ricorrente di cassa del Gruppo 433 Flusso di cassa generato dalla gestione al netto delle imposte Variazione debiti/crediti (correnti e non correnti) Attività di investimento/disinvestimento (19.182) Attività finanziaria ( ) Variazione delle disponibilità liquide ( ) (*) Per il dettaglio di tali partite si rimanda a quanto riportato ai commenti relativi ai risultati economici del primo trimestre 2012, nell ambito dell analisi del risultato netto ricorrente di cassa del Gruppo. Per maggiori dettagli si rimanda al Prospetto dei flussi di cassa incluso nell Allegato n. 2. I debiti finanziari a valori contabili si decrementano di migliaia di Euro come di seguito riportato. 18

20 Migliaia di Euro Totale valore contabile debiti finanziari al 31 dicembre Variazione del prestito obbligazionario convertibile (interessi al tasso effettivo) Decrementi linee a breve termine (64.022) Estinzione finanziamenti a medio e lungo termine a scadenza (comprese quelle relative alle vendite) (59.278) Pagamento rate ordinarie come da piani di ammortamento (al netto incremento debiti per applicazione del criterio del costo ammortizzato e della variazione dei ratei interesse) (6.640) Totale valore contabile debiti finanziari al 31 marzo Le riduzioni dei debiti finanziari, diverse dal rimborso ordinario delle rate previsto dai piani di ammortamento dei prestiti in essere, si riferiscono: i) al decremento dell esposizione per linee di finanziamento a breve termine, per migliaia di Euro; ii) al rimborso a scadenza di un mutuo ipotecario del valore pari a migliaia di Euro; iii) al rimborso di debiti connessi alle vendite del trimestre, per migliaia di Euro. Il rapporto a valori contabili tra debiti finanziari netti e Patrimonio Netto di competenza del Gruppo è passato dall 1,16 del 31 dicembre 2011 all 1,14 del 31 marzo 2012, mentre il rapporto a valori contabili tra i debiti finanziari netti ed immobili di proprietà del Gruppo è passato dal 51,4% del 31 dicembre 2011 al 50,7% del 31 marzo Alla data del 31 marzo 2012 risultano utilizzate linee a breve termine per migliaia di Euro, mentre gli affidamenti per linee di credito a breve termine non utilizzate ammontano a migliaia di Euro. Si segnala che le linee di credito non utilizzate sono costituite per migliaia di Euro da linee di credito committed, mentre la restante parte è costituita da affidamenti in conto corrente a revoca. Le linee committed in essere al 31 marzo 2012 hanno una durata residua media di 8,08 mesi. I debiti verso banche ed istituzioni finanziarie risultano a tasso variabile (mutui ipotecari ed altri mutui) per migliaia di Euro ( migliaia di Euro al valore nominale) ed a tasso fisso (altri finanziamenti) per migliaia di Euro ( migliaia di Euro al valore nominale). Nella tabella che segue, viene indicata la quota di debito nominale per i mutui ipotecari a tasso variabile oggetto di copertura dal rischio di oscillazione del tasso di interesse, messa a confronto con i corrispondenti dati al 31 dicembre Migliaia di Euro Descrizione Outstanding nominale del debito verso banche a tasso variabile (a) Oustanding strumenti di copertura (IRS) (b) % di copertura debito verso banche a tasso variabile (IRS) - (b) / (a) 88,43% 88,37% 19

21 Il costo effettivo dei debiti a tasso variabile per il trimestre, calcolato con il metodo del costo ammortizzato e senza tenere conto delle operazioni di copertura, è stato pari: i) per i mutui e gli altri finanziamenti a medio e lungo termine a tasso variabile a circa il 2,71% (2,48% per l esercizio 2011); ii) per gli altri finanziamenti a medio e lungo termine a circa il 5,99% (5,92% per l esercizio 2011); iii) per le linee a breve termine a circa il 3,49% (2,75% per l esercizio 2011). Il tasso di interesse effettivo per il trimestre dei debiti verso banche ed istituzioni finanziarie a tasso fisso è stato pari al 6,03% (6,03% per l esercizio 2011). I debiti per titoli obbligazionari sono costituiti integralmente dal prestito obbligazionario con scadenza 2021, emesso nel 2002 e rifinanziato nel corso del 2006 da Imser Securitisation 2 S.r.l.. A seguito del rimborso totale di 2 classi di obbligazioni a tasso variabile, al 31 marzo 2012 il prestito si compone di 10 classi di obbligazioni, di cui 6 a tasso variabile e 4 a tasso fisso. Tutte le classi, eccetto una, sono caratterizzate da uno specifico rating e risultano quotate presso la Borsa di Dublino. Il debito relativo alle obbligazioni a tasso variabile è stato oggetto di specifiche operazioni di copertura che hanno convertito il tasso variabile in tasso fisso per tutta la durata del prestito. Il costo effettivo di tale finanziamento, calcolato con il metodo del costo ammortizzato senza tener conto delle operazioni di copertura, è pari al 31 marzo 2012, rispettivamente per i titoli a tasso fisso e per i titoli a tasso variabile al 7,93% (7,70% per l esercizio 2011) e al 3,37% (2,83% per l esercizio 2011). Si precisa che il debito del Gruppo è esposto al netto dei titoli riacquistati nel Il debito relativo al prestito obbligazionario convertibile si riferisce al prestito emesso da Beni Stabili S.p.A. SIIQ nel mese di aprile 2010 (con scadenza aprile 2015). Il tasso nominale annuo di tale prestito è pari al 3,875%, mentre il tasso di interesse effettivo è pari al 6,17%. Di seguito viene riportato il dettaglio dei debiti finanziari per scadenza, con separata indicazione del rateo di interessi in corso di maturazione. Migliaia di Euro Entro 12 mesi Oltre 12 mesi - entro 5 anni Oltre 5 anni Totale Prestiti ed altri debiti a breve Mutui ipotecari Altri mutui Altri finanziamenti Titoli obbligazionari a tasso fisso Titoli obbligazionari a tasso variabile Prestiti Obbligazionari convertibili Ratei di interessi in corso di maturazione Totale debiti finanziari

22 Patrimonio Netto di terzi e Patrimonio Netto di Gruppo Il decremento del patrimonio netto di terzi registrato nel trimestre è invece relativo a distribuzione di dividendi, al netto del risultato del periodo di competenza. L incremento del Patrimonio Netto di Gruppo di migliaia di Euro è imputabile: i) al risultato positivo del trimestre, pari a migliaia di Euro; ii) all incremento della riserva connessa alla valutazione delle free share in favore dei dipendenti del Gruppo, per 66 migliaia di Euro; iii) alla riduzione della riserva connessa alla valutazione del valore equo degli strumenti derivati, per 43 migliaia di Euro. La tabella seguente evidenzia il calcolo del Net Asset Value (NAV) del Gruppo basato sui valori al 31 marzo Ai fini del calcolo, il patrimonio netto di Gruppo viene rettificato principalmente per esprimere al valore equo tutto il portafoglio immobiliare (incluse le sedi e gli immobili destinati alla commercializzazione), nonché i debiti finanziari a tasso fisso. A riguardo si precisa che tali calcoli sono stati effettuati tenendo conto della variazione del fair value dei debiti a tasso fisso e degli strumenti derivati. Con riferimento, invece, al fair value del patrimonio immobiliare, lo stesso è stato assunto pari a quello calcolato a dicembre 2011 dagli esperti indipendenti, maggiorato delle capitalizzazioni del periodo per lavori ed oneri finanziari. Il Gross NAV rappresenta la differenza tra il valore delle attività e delle passività del Gruppo prima della tassazione degli immobili e del mark to market delle poste di natura finanziaria. Considerando anche la tassazione latente sugli immobili ed il debito per l imposta sostitutiva, si passa dal Gross NAV al NNAV. Il NNNAV, infine, considera anche il mark to market degli strumenti finanziari. NAV per (Milioni di Euro) azione diluito Azioni NAV per azione Valore di mercato immobili di investimento (inclusa sede) 3.668, ,6 Valore di mercato immobili in fase di sviluppo 317,1 317,1 Valore di mercato immobili destinati alla commercializzazione 89,5 89,5 Valore di mercato attività destinate alla vendita 296,0 296,0 Altre attività e passività 61,2 61,2 Debiti al netto della cassa (2.213,4) (1.998,2) Gross NAV 2.219,1 1, ,3 1,118 Imposte differite sul portafoglio e debito per imposta sostitutiva (69,0) (69,0) NNAV 2.150,1 1, ,3 1,086 MtM dei derivati (*) (191,9) (191,9) Differenziale MtM debiti finanziari (45,2) (45,2) Differenziale MtM prestito obbligazionario convertibile- scadenza 2015 (8,6) - Imposte 1,0 0,8 NNNAV 1.905,4 0, ,0 0,978 (*) Il MtM dello swap sul tasso di inflazione relativo al portafoglio di Imser 60 è stato calcolato in coerenza con le previsioni di andamento futuro dell inflazione considerate dall esperto indipendente nella valutazione di tale portafoglio. Come nei precedenti esercizi, il NNNAV è stato calcolato considerando nella valutazione al valore equo dei debiti finanziari esclusivamente la variabilità dei tassi di interesse e non anche quella degli spread sui debiti in essere. Si evidenzia, infine, che nel calcolo dei dati diluiti si è tenuto conto della diluizione connessa al prestito obbligazionario convertibile emesso nel

23 EVENTI SUCCESSIVI ALLA CHIUSURA DEL TRIMESTRE Rimborso delle somme versate nel 2010 per il contenzioso fiscale relativo all acquisizione della partecipazione in Immobiliare Fortezza S.r.l. In data 17 aprile 2012, dando seguito a specifica istanza di rimborso presentata ad esito del giudizio di secondo grado, l Agenzia delle Entrate ha rimborsato a Beni Stabili S.p.A. SIIQ l importo pari a migliaia di Euro, oltre interessi di legge maturati per migliaia di Euro, versato nel 2010 in pendenza del giudizio sul contenzioso fiscale relativo all acquisizione (nel 2006) della partecipazione totalitaria in Immobiliare Fortezza S.r.l.. La liquidità è stata utilizzata per rimborsare le banche finanziatrici. Rifinanziamento del debito in scadenza nel 2012 In data 18 aprile 2012 Beni Stabili S.p.A. SIIQ ha stipulato un contratto di finanziamento ipotecario per migliaia di Euro destinato al rimborso anticipato del debito in scadenza nel Il rifinanziamento è stato concesso da un pool di sette banche (quattro italiane e tre estere) con una durata triennale, e con uno spread di 345 basis point. L erogazione è avvenuta per migliaia di Euro in data 24 aprile; i residui migliaia di Euro verranno erogati in proporzione all avanzamento dei lavori di ristrutturazione di due degli immobili concessi in garanzia del finanziamento. PROSPETTIVE PER L ESERCIZIO IN CORSO I primi mesi del 2012 sono stati contrassegnati da una forte volatilità dei mercati finanziari. Si è assistito infatti all alternanza di fasi significativamente positive, seguite poi da veloci rimbalzi negativi. Gli interventi della Banca Centrale Europea, peraltro, hanno migliorato significativamente la situazione della liquidità delle banche europee, rendendo un po meno tesa la situazione del mercato del credito bancario che però rimane ancora difficile per i prenditori finali, sia in termini di costo che di disponibilità. Nonostante il permanere di quadro congiunturale caratterizzato da forte incertezza, il Gruppo Beni Stabili ha fatto rilevare nel primo trimestre 2012 un risultato assolutamente in linea con quello del primo trimestre 2011, a conferma della solidità della sua struttura patrimoniale e finanziaria. Il sostanziale completamento del rifinanziamento delle scadenze 2012 e l incasso del credito relativo al contenzioso fiscale relativo all acquisizione della partecipazione in Immobiliare Fortezza S.r.l., inoltre, rappresentano ulteriori elementi positivi che consentono al Gruppo di guardare all intero esercizio 2012 con relativa tranquillità. 22

24 Gruppo Beni Stabili Allegato n. 1 al Resoconto intermedio sulla Gestione al CRITERI DI REDAZIONE ED AREA DI CONSOLIDAMENTO Il Resoconto Intermedio sulla Gestione al 31 marzo 2012 è stato predisposto secondo quanto previsto dall art. 154-ter del D.Lgs. 58/1998. Tutti i dati contabili presentati sono stati determinati in conformità ai principi contabili internazionali (International Accounting Standards IAS e International Financial Reporting Standards - IFRS), integrati dalle relative interpretazioni (Standing Interpretations Commettee - SIC e International Financial Reporting Interpretations Commettee IFRIC) emesse dall International Accounting Standards Boards (IASB) ed adottati dalla Commissione Europea secondo la procedura di cui all art. 6 del Regolamento (CE) n. 1606/2002. In particolare, per il dettaglio dei principi contabili utilizzati si rimanda a quanto illustrato nelle Note ai prospetti contabili del bilancio consolidato del Gruppo Beni Stabili al 31 dicembre 2011, precisando che tali principi sono stati applicati in modo uniforme a tutti i periodi presentati nel Resoconto Intermedio sulla Gestione al 31 marzo 2012 (31 marzo 2012, 31 dicembre 2011, 31 marzo 2011). Si evidenzia che i dati a confronto riportati nei prospetti contabili consolidati e nelle tabelle di dettaglio, ove ritenuto opportuno ai fini di una migliore comparazione, sono stati oggetto di riclassifiche. Con riferimento ai criteri utilizzati per la determinazione dell area di consolidamento si rimanda a quanto illustrato nel bilancio consolidato del Gruppo Beni Stabili al 31 dicembre Si precisa che nel primo trimestre 2012 non sono intervenute variazioni nell area di consolidamento, rispetto a quella definita per la predisposizione del suddetto bilancio consolidato al 31 dicembre