L area utile degli appartamenti: un confronto tra sistemi di emissione

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1 Ing. Clara Peretti Libera professionista, Segretario Generale Consorzio Q-RAD Luglio 2017 Figura 1. Prezzo al metro quadro per regione. Fonte: immoniliare.it Nel presente articolo sono confrontati tre diversi sistemi di emissione: sistemi radianti, radiatori e fan-coil. L obiettivo dell analisi è il calcolo del valore dell area utile di un appartengo tipo che rappresenta i dati medi a livello italiano in termini di metrature e di valore degli immobili residenziali. La mappa in Figura 1 mostra i prezzi di richiesta di case, appartamenti e in generale degli immobili residenziali in Italia. Per prezzi di richiesta si intendono i prezzi medi degli immobili pubblicati su Immobiliare.it in Italia, il periodo di riferimento è Giugno 2017.

2 Il parco immobiliare italiano Il parco immobiliare residenziale italiano è composto da diverse tipologie di edifici: case singole o plurifamiliari e appartamenti in condomini di diversi piani. La superficie media delle abitazioni è stata ottenuta mediando i dati dei capoluoghi di regione (fonte: elaborazione dati immoniliare.it), come riportato in Figura 1. Un valore medio di metratura degli immobili ad uso residenziale è 85 metri quadrati. Superficie media abitazioni (m 2 ) Figura 2. Superficie media delle abitazioni in m 2. Fonte: immoniliare.it Il prezzo medio degli edifici residenziali è rappresentato in Figura 3. Mediando i valori delle singole regioni si ottiene un valore medio italiano pari a Euro/m 2. Prezzo ( /m 2 ) Figura 3. Prezzo al metro quadro per le regioni italiane, aggiornamento a giugno Fonte: immoniliare.it

3 L area utile per sistemi radianti e per altri sistemi di emissione Nelle tre Figure rappresentate di seguito sono riportati gli spazi che non possono essere utilizzati a causa della presenza di sistemi impiantistici. Nel caso di radiatori (Figura 4), proiettando a terra l altezza del radiatore si ottiene un area non utilizzabile paria alla larghezza del radiatore moltiplicata per la sua altezza alla quale si somma la distanza dal muro. Ad esempio, per un radiatore di dimensioni 85 cm di larghezza x 90 cm di altezza da terra e 15 cm dal muro (distanza dal muro + radiatore) si ottiene un area non utilizzabile per arredi e per stazionare di circa 1 metro quadrato. Lo stesso ragionamento può essere fatto anche per i fan coil (Figura 5). Figura 4. Radiatore: area non utilizzabile Figura 5. Fan coil: area non utilizzabile

4 Nel caso di sistemi radianti a pavimento e a soffitto (Figura 6) nessuno spazio è inutilizzabile: non vi è infatti nessuna perdita di area causata dall installazione di queste due tipologie impiantistiche. Figura 6. Sistema radiante (a pavimento e a soffitto): spazio utile Viene di seguito analizzato (radiatori e sistemi radianti) applicato ad un appartamento tipo. Nel calcolo emerge il grande valore dell area utile utilizzabile per arredi e per stazionare. L appartamento tipo Un appartamento tipo, composto da 5 vani per un totale di 84 metri quadrati lordi (valore medio della superfice delle abitazioni) è rappresentato in Figura 7. L appartamento è composto dai seguenti ambienti: due camere, un bagno, una zona giorno con cucina e un ripostiglio. Si ipotizza che l appartamento sia collocato in un edificio plurifamiliare multipiano, avendo così due lati su quattro esposti all esterno. L edificio rappresenta un valore medio per quanto riguarda le caratteristiche energetiche; il fabbisogno energetico per la climatizzazione invernale è di 89 kwh/m 2 a. Figura 7. Pianta dell appartamento di 84 m 2.

5 Gli ambienti presentano le seguenti metrature: Area netta (m 2 ) Camera Camera Bagno 7.4 Ripostiglio 5.2 Zona giorno/cucina 31.5 TOTALE 72.7 L area netta calpestabile dell appartamento è 72.7 m 2, mentre l area lorda è 84 m 2. In Figura 8 è rappresentata l area utile (in azzurro) per l appartamento con radiatori (a sinistra) e con sistema radiante (a destra). Nell appartamento con radiatori sono state calcolare le aree non utilizzabili come precedentemente descritto. Figura 8. Confronto tra area utile dell appartamento con radiatori (a sinistra) e con sistema radiante (a destra) Nella Tabella di seguito è riportato il calcolo delle aree utili suddiviso per ogni ambiente. Emerge una differenza di 9.7 m 2 tra l appartamento con i radiatori e quello con i sistemi radianti. Area utile con radiatori (m 2 ) Area utile con sistema radiante (m 2 ) Differenza % Camera % Camera % Bagno % Ripostiglio % Zona giorno/cucina % TOTALE %

6 Il costo dell appartamento, calcolato sui metri quadri lordi è pari a Euro. Tale valore è stato ottenuto moltiplicando 84 m 2 per il valore medio riportato in Figura 3 (1.872 Euro/m 2 ). Nel caso dei sistemi radianti a pavimento e a soffitto la superficie calpestabile che io potrò utilizzare è pari a 72.7 m 2. Nel caso di installazione di radiatori, invece, avrò una superficie utilizzabile ridotta del 13% rispetto all area netta. Tale perdita, espressa in metri quadri vale 9.7 m 2, mentre espressa in Euro vale Conclusioni Nell analisi sopra descritta è stato applicato il calcolo ad un appartamento con radiatori. Analoghi risultati si ottengono nel caso di fan coil. In entrambi i casi (radiatori e fan coil) si stima una perdita di valore dell immobile di circa Euro, causata dall impossibilità di utilizzare gli spazi davanti ai sistemi di emissione. Tale perdita in caso di sistemi radianti a pavimento e a soffitto non esiste. In Figura 9 è rappresentato un confronto del prezzo al metro quadro (di superficie lorda e netta) per sistemi radianti e per radiatori. Figura 9. Calcolo del prezzo al metro quadro per le diverse soluzioni impiantistiche Riferimenti De Carli M, Peretti C Impianti radianti a bassa differenza di temperatura. Approfondimenti per l installazione. EdicomEdizioni ISBN: