I TIPI DI MUTUO E I LORO RISCHI. Mutuo a tasso variabile FOGLIO INFORMATIVO MUTUO IPOTECARIO/FONDIARIO TASSO INDICIZZATO ALL' EURIBOR 3M/

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1 INFORMAZIONI SULLA BANCA Banca di Credito Cooperativo di San Marzano di San Giuseppe Taranto - Società Cooperativa Via Vittorio Emanuele s.n San Marzano di San Giuseppe (Taranto) Tel.: Fax: Indirizzo internet: Codice fiscale e numero di iscrizione al Registro delle Imprese di Taranto: Iscritta all Albo delle banche tenuto dalla Banca d Italia al n Codice ABI Iscritta all Albo delle Società Cooperative a mutualità prevalente al n. A Aderente al Fondo di Garanzia dei Depositanti del Credito Cooperativo Aderente al Fondo Nazionale di Garanzia CHE COS'È IL MUTUO FONDIARIO/IPOTECARIO Il mutuo fondiario è un finanziamento a medio lungo termine (superiore ai 18 mesi) garantito da ipoteca di primo grado su immobili. Con il contratto di mutuo fondiario la banca consegna una somma di denaro al cliente che si impegna dietro impegno da parte del cliente medesimo di rimborsarla, unitamente agli interessi, secondo un piano di ammortamento definito al momento della stipulazione del contratto stesso. L ammontare massimo della somma erogabile con il mutuo fondiario è pari all 80% del valore dei beni ipotecati. Tale percentuale può essere elevata fino al 100% qualora vengano prestate, da parte del cliente, delle garanzie aggiuntive (ad esempio: fideiussioni bancarie, polizze di assicurazione). Nel caso in cui via siano delle garanzie ipotecarie già esistenti il suddetto limite dell 80% dovrà comprendere il capitale residuo del precedente finanziamento da sommare a quello nuovo. Ai sensi dell articolo 40, comma 2 del D.Lgs. 1 settembre 1993, n.385 (c.d. Testo Unico Bancario) la banca può invocare la risoluzione del contratto qualora il cliente ritardi il pagamento di almeno 7 rate anche se non consecutive. La legge considera ritardato pagamento quello effettuato tra il trentesimo ed il centottantesimo giorno dalla scadenza della rata. Il mutuo fondiario consente al cliente di godere di onorari notarili ridotti della metà, mentre la durata medio lunga del prestito, permette di beneficiare di un regime fiscale agevolato secondo quanto previsto dal D.P.R. 601 del 29/09/1973. Al cliente viene reso noto il tasso annuo effettivo globale (TAEG), cioè un indice che esprime il costo complessivo del credito a suo carico espresso in percentuale annua del credito concesso. Il mutuo ipotecario è un finanziamento a medio lungo termine (superiore ai 18 mesi). In genere la sua durata va da un minimo di 5 anni ad un massimo di 20 anni anche se per determinati prodotti potrebbe avere una durata superiore. Si definisce ipotecario perché è assistito da una garanzia ipotecaria normalmente acquisita sul diritto di proprietà di un bene immobile. Solitamente viene richiesto per acquistare, ristrutturare o costruire un immobile ma può servire anche per altre finalità (ad esempio: sostituire o rifinanziare mutui già ottenuti per le stesse finalità). Con il contratto di mutuo ipotecario la banca consegna una somma di denaro al cliente che si impegna a rimborsarla, unitamente agli interessi, secondo un piano di ammortamento definito al momento della stipulazione del contratto stesso. Il rimborso avviene mediante il pagamento periodico di rate, comprensive di capitale e interessi, secondo un tasso che può essere fisso, variabile, misto o di due tipi. Le rate possono essere mensili, trimestrali, semestrali o annuali. Il cliente, a garanzia dell adempimento delle obbligazioni così assunte, inoltre, conferisce normalmente in garanzia un immobile (che, eventualmente, può essere lo stesso per il cui acquisto o ristrutturazione è stato richiesto il mutuo medesimo) permettendo che la banca iscriva ipoteca su di esso. Nell ipotesi che il cliente non riesca, per qualunque motivo, a restituire la somma ricevuta dalla banca, questa potrà procedere alla vendita dell immobile ricevuto in ipoteca al fine di soddisfare il proprio credito. Al cliente viene reso noto il tasso annuo effettivo globale (TAEG), cioè un indice che esprime il costo complessivo del credito a suo carico espresso in percentuale annua del credito concesso. I TIPI DI MUTUO E I LORO RISCHI Mutuo a tasso variabile Rispetto al tasso iniziale, il tasso di interesse può variare, con cadenze prestabilite, secondo l andamento di uno o più parametri di indicizzazione (ad esempio il tasso Euribor) fissati nel contratto. Il rischio principale è l aumento imprevedibile e consistente dell importo o del numero delle rate. Qualora per qualsiasi causa (anche per intervenute disposizioni di legge) non fosse possibile rilevare il parametro di indicizzazione, vi è il rischio che il mutuo continui a produrre interessi ad un tasso fisso concordato tra le parti. - Aggiornato al: 04/05/2015 (ZF/ ) Pagina 1 di 7

2 Il tasso variabile è consigliabile a chi vuole un tasso sempre in linea con l andamento del mercato e può sostenere eventuali aumenti dell importo delle rate. Altro A copertura del rimborso del credito derivante dal finanziamento il cliente ha la possibilità di richiedere espressamente di aderire ad una polizza assicurativa a fronte dei rischi morte, inabilità temporanea totale da infortunio o malattia, disoccupazione, ricovero ospedaliero, invalidità totale permanente da infortunio (pari o superiore al 60% sulla base delle tabelle INAIL). Per saperne di più: La Guida pratica al mutuo, che aiuta ad orientarsi nella scelta, è disponibile sul sito presso tutte le filiali della banca e sul sito PRINCIPALI CONDIZIONI ECONOMICHE QUANTO PUÒ COSTARE IL MUTUO FONDIARIO/IPOTECARIO Tasso Annuo Effettivo Globale (TAEG) Capitale: ,00 Durata del finanziamento (anni): 10 T.A.E.G.: 5,98% e comunque non superiore al tasso soglia previsto dalla Legge n.108/96 Oltre al TAEG vanno considerati altri costi, quali le spese e le imposte per la stipula del contratto e l iscrizione dell ipoteca, nonché le spese di assicurazione dell immobile ipotecato. Il TAEG è calcolato su un finanziamento di Euro ,00, di durata pari a 10 anni, con una periodicità della rata mensile. Importo massimo finanziabile ,00 Durata 30 anni Criterio di calcolo degli interessi Anno civile / 365 TASSI Tasso di interesse nominale annuo, parametro di indicizzazione e spread EURIBOR 3 MESI (360 GG) (Attualmente pari a: 0,007%) + 5,5 punti perc. Valore effettivo attualmente pari a: 5,507% T.A.E.: 5,64814% La banca rileverà il parametro di riferimento Euribor 3m/360 media del mese precedente la data di stipula. La quota interessi compresa nelle rate successive la prima sarà stabilita all inizio di ogni mese dalla data di stipula e varierà sulla base dell Euribor 3m/360, media del mese precedente la data prevista per l adeguamento, aumentato dei punti di spread previsti dal contratto. Tasso di interesse di preammortamento Tasso di mora: maggiorazione rispetto al tasso in vigore al momento della mora Tasso sostitutivo del tasso contrattuale Uguale al tasso di interesse annuo di ammortamento applicato 1 punto percentuale In caso di soppressione o mancata rilevazione del parametro di indicizzazione, il mutuo continuerà a produrre interessi al tasso fisso determinato sulla base dell ultimo parametro di indicizzazione che sarà stato possibile rilevare maggiorato dello spread contrattualmente previsto aumentato di ulteriori due punti, comunque nel rispetto dei limiti previsti dalla Legge 108/96. - Aggiornato al: 04/05/2015 (ZF/ ) Pagina 2 di 7

3 SPESE Istruttoria 1% Minimo: 25,00 Massimo: 2.500,00 Perizia tecnica 0,00 Spese nostro intervento per eventuale stipula atto notarile c/o altri uffici 0,00 Spese per la gestione del rapporto Gestione pratica 0,00 Incasso rata con addebito automatico in c/c e/o con pagamento per cassa 2,00 Accollo mutuo 200,00 Sospensione pagamento rate 0,00 Spese decurtazione 0% Spese estinzione anticipata mutuo 1% Spese informativa precontrattuale 10,00 L informativa precontrattuale è gratuita nel caso la banca rilasci uno schema di contratto, privo delle condizioni economiche ovvero un preventivo contenente le condizioni economiche basata sulle informazioni fornite dal cliente. Per i clienti al dettaglio la consegna della copia del contratto idonea per la stipula è gratuita a partire dal momento in cui viene concordata la data per la stipula presso il notaio. Spese comunicazioni periodiche trasparenza - invio cartaceo 1,00 Spese comunicazioni periodiche trasparenza - invio on line 0,00 Spese comunicazioni variazione condizioni - invio cartaceo 0,00 Spese comunicazioni variazione condizioni - invio on line 0,00 PIANO DI AMMORTAMENTO Tipo di ammortamento Tipologia di rata Periodicità delle rate Francese Costante Mensile, trimestrale, semestrale, annuale ULTIME RILEVAZIONI DEL PARAMETRO DI RIFERIMENTO Data Valore ,007% ,029% ,05% ,065% Prima della conclusione del contratto è consigliabile prendere visione del piano di ammortamento personalizzato allegato al documento di sintesi. - Aggiornato al: 04/05/2015 (ZF/ ) Pagina 3 di 7

4 CALCOLO ESEMPLIFICATIVO DELL'IMPORTO DELLA RATA Tasso di interesse applicato Durata del finanziamento (anni) Importo della rata mensile per un capitale di ,00 Se il tasso di interesse aumenta del 2% dopo 2 anni Se il tasso di interesse diminuisce del 2% dopo 2 anni 5,507% , , ,40 5,507% ,45 914,49 726,62 5,507% ,28 796,31 588,73 5,507% ,51 731,83 507,57 5,507% ,23 693,60 454,75 Il Tasso Effettivo Globale Medio (TEGM) previsto dall art. 2 della legge sull usura (l. n. 108/1996), relativo ai contratti di mutuo, può essere consultato in filiale e sul sito internet ( SERVIZI ACCESSORI Polizza assicurativa a carattere opzionale Polizza assicurativa a fronte dei rischi morte, inabilità temporanea totale da infortunio o malattia, disoccupazione, ricovero ospedaliero, invalidità totale permanente da infortunio (pari o superiore al 60% sulla base delle tabelle INAIL) - Premio pari all 1,3% del capitale richiesto (PARTE DANNI) - Premio pari allo 0,028% (mensile) del capitale richiesto (PARTE VITA) Al momento della stipula del mutuo il cliente deve sostenere costi relativi a servizi prestati da soggetti terzi: Perizia tecnica Adempimenti notarili Assicurazione immobile Visure ipocatastali Imposta sostitutiva - 2% per seconde case - 0,25% per prima casa e per i restanti casi Imposta per iscrizione ipoteca Il relativo importo viene corrisposto direttamente al notaio Se acquistati attraverso la banca/intermediario Come da richiesta del professionista prescelto. I costi vengono corrisposti dal cliente direttamente al notaio come da tariffa notarile vigente. Obbligatoria e a carico del cliente l assicurazione dell immobile concesso in garanzia contro i danni da incendio, caduta del fulmine e scoppio, atti vandalici presso compagnia di gradimento della banca. Le spese applicate sono quelle previste nel prospetto della compagnia di assicurazione. Come da richiesta del professionista prescelto TEMPI DI EROGAZIONE Durata dell'istruttoria Disponibilità dell'importo Giorni massimi: 30 giorni lavorativi I tempi massimi indicati decorrono dal momento di consegna della documentazione completa. Nel calcolo non si tiene conto degli adempimenti notarili e dei tempi per l'assunzione di garanzie/assicurazioni esterne. Giorni massimi: 11 giorni lavorativi I tempi massimi indicati decorrono dalla stipula dell'atto. Nel calcolo non si tiene conto degli adempimenti notarili e dei tempi per l'assunzione di garanzie/assicurazioni esterne. - Aggiornato al: 04/05/2015 (ZF/ ) Pagina 4 di 7

5 ALTRO SPESA RICHIESTA DOCUMENTI, DICHIARAZIONI, ATTESTAZIONI, CERTIFICAZIONI Copia di estratti conto rilasciati in forma cartacea 3,50 Ristampa contabili da procedura informatica Copia di documenti rilasciati in forma cartacea (assegni, contabili, effetti, etc): Gratuita - Archiviati presso la BCC in formato elettronico 2,00 - Archiviati presso la BCC in formato fisico 8,00 - Archiviati presso soggetto esterno 12,50 Dichiarazione di sussistenza rapporti ai fini successori 10,00 Lettera di referenza bancaria 50,00 Attestazione di capacità finanziaria Asseverazione bancaria Certificazione interessi passivi 2,00 Commissioni per rilascio assenso alla cancellazione dell'ipoteca: - ai sensi dell'art.2882 del c.c 200,00 - ai sensi dell'art. 40 bis del T.U.B. Esente Commissione per restrizione dell'ipoteca 200,00 0,050% dell'importo della capacità finanziaria attestata min 200,00 - max 2.000,00 0,050% dell'importo del progetto min 500,00 - max 6.000,00 ESTINZIONE ANTICIPATA, PORTABILITÀ E RECLAMI Modifica delle condizioni contrattuali Qualora sussista un giustificato motivo (tra cui a titolo esemplificativo la modifica di disposizioni di legge, la variazione generalizzata delle condizioni economico-finanziarie di mercato o degli indici dei prezzi, il mutamento del grado di affidabilità del Cliente espresso in termini di rischio di credito e determinato sulla base di oggettive procedure di valutazione) la parte mutuataria accorda alla Banca la facoltà di modificare le condizioni contrattuali previste dal contratto, fatta eccezione per il tasso di interesse o modalità di determinazione dello stesso, osservando le prescrizioni previste dalla normativa vigente in materia di trasparenza e segnatamente l'art. 118 T.U. e successive modifiche e integrazioni. La parte mutuataria, avrà comunque diritto di recedere, senza spese, dal contratto di mutuo entro la data prevista per la sua applicazione e di ottenere, in sede di liquidazione, l applicazione delle condizioni precedentemente praticate. In mancanza di recesso entro il predetto termine, le modifiche si intendono approvate. Estinzione anticipata Il cliente, con il consenso della banca, può estinguere anticipatamente in tutto o in parte il mutuo senza alcun preavviso, pagando unicamente un compenso omnicomprensivo stabilito dal contratto, che non potrà essere superiore all 1% del debito residuo. Si precisa che al cliente non verrà applicata alcuna commissione qualora il finanziamento stipulato o accollato sia finalizzato all acquisto, costruzione o ristrutturazione di unità immobiliari adibite ad abitazione ovvero allo svolgimento della propria attività economica o professionale, ciò ai sensi dell art. 120 ter del T.U.B., fatti salvi i limiti di cui all Accordo ABI-Consumatori, siglato in data 2 maggio Procedura semplificata per la cancellazione delle ipoteche Ai sensi dell art.40 bis del T.U.B., la Banca comunica all Agenzia del Territorio competente, entro 30 giorni dalla data in cui il mutuo è estinto, l estinzione dell obbligazione medesima. L Agenzia del Territorio, acquisita tale comunicazione di estinzione dell obbligazione e verificata la mancanza di una dichiarazione di permanenza dell ipoteca, procede a cancellare l ipoteca medesima d ufficio, cioè senza necessità di un apposita domanda, entro il giorno successivo alla scadenza del termine di trenta giorni dall estinzione dell obbligazione. Il rilascio, da parte della banca, della dichiarazione di cui sopra non comporta alcuna spesa a carico del cliente. - Aggiornato al: 04/05/2015 (ZF/ ) Pagina 5 di 7

6 Portabilità del mutuo Nel caso in cui, per rimborsare il mutuo, il cliente ottenga un nuovo finanziamento da un altra banca/intermediario, il cliente non deve sostenere neanche indirettamente alcun costo (ad esempio commissioni, spese, oneri e penali). Il nuovo contratto mantiene i diritti e le garanzie del vecchio. Tempi massimi di chiusura del rapporto La banca conclude gli adempimenti connessi alla richiesta del mutuatario entro 30 giorni decorrenti dalla data dell integrale pagamento di quanto dovutole a seguito del recesso. Reclami e risoluzione stragiudiziale delle controversie I reclami vanno inviati all Ufficio Reclami della banca (Via Vittorio Emanuele s.n San Marzano di S.G. ), che risponde entro 30 giorni dal ricevimento. Se il cliente non è soddisfatto o non ha ricevuto risposta entro i 30 giorni, prima di ricorrere al giudice può rivolgersi a: Arbitro Bancario Finanziario (ABF). Per sapere come rivolgersi all Arbitro si può consultare il sito chiedere presso le Filiali della Banca d'italia, oppure chiedere alla banca; Conciliatore Bancario Finanziario. Se sorge una controversia con la banca, il cliente può attivare una procedura di conciliazione che consiste nel tentativo di raggiungere un accordo con la banca, grazie all assistenza di un conciliatore indipendente. Per questo servizio è possibile rivolgersi al Conciliatore Bancario Finanziario (Organismo iscritto nel Registro tenuto dal Ministero della Giustizia), con sede a Roma, Via delle Botteghe Oscure 54, tel , sito internet Qualora per una controversia relativa all interpretazione ed applicazione del contratto cui si riferisce il presente servizio, il cliente intenda rivolgersi all autorità giudiziaria, egli deve preventivamente, pena l improcedibilità della relativa domanda, esperire la procedura di mediazione innanzi all organismo Conciliatore Bancario Finanziario, ovvero attivare il procedimento innanzi all Arbitro Bancario Finanziario. Rimane fermo che le parti possono concordare, anche successivamente alla conclusione del contratto, di rivolgersi ad un organismo di mediazione diverso dal Conciliatore Bancario Finanziario purché iscritto nell apposito registro ministeriale LEGENDA Accollo Imposta sostitutiva Contratto tra un debitore e una terza persona che si impegna a pagare il debito al creditore. Imposta pari allo 0,25% della somma erogata, per mutui superiori a 18 mesi, sull'ammontare del finanziamento nel caso di: - acquisto, costruzione o ristrutturazione della propria prima casa, destinandola ad abitazione principale; - destinazione del finanziamento al ripristino della liquidità del cliente nonché generiche esigenze di spesa da parte di persone fisiche. Istruttoria Parametro di indicizzazione (per i mutui a tasso variabile)/ Parametro di riferimento (per i mutui a tasso fisso) Piano di ammortamento Piano di ammortamento francese Quota capitale Quota interessi Rata costante Rata crescente Rata decrescente L imposta sostitutiva è pari al 2,00% dell ammontare del finanziamento negli altri casi. Pratiche e formalità necessarie alla erogazione del mutuo. Parametro di mercato o di politica monetaria preso a riferimento per determinare il tasso di interesse. Piano di rimborso del mutuo con l indicazione della composizione delle singole rate (quota capitale e quota interessi), calcolato al tasso definito nel contratto. Il piano di ammortamento più diffuso in Italia. La rata prevede una quota capitale crescente e una quota interessi decrescente. All inizio si pagano soprattutto interessi; a mano a mano che il capitale viene restituito, l'ammontare degli interessi diminuisce e la quota di capitale aumenta. Quota della rata costituita dall importo del finanziamento restituito. Quota della rata costituita dagli interessi maturati.. La somma tra quota capitale e quota interessi rimane uguale per tutta la durata del mutuo. La somma tra quota capitale e quota interessi aumenta al crescere del numero delle rate pagate. La somma tra quota capitale e quota interessi diminuisce al crescere del numero delle rate pagate - Aggiornato al: 04/05/2015 (ZF/ ) Pagina 6 di 7

7 Rimborso in un unica soluzione Spread Tasso annuo effettivo globale (TAEG) Tasso di interesse di preammortamento Tasso di interesse nominale annuo Tasso di mora Tasso effettivo globale medio (TEGM) L intero capitale viene restituito tutto insieme alla scadenza del contratto. Durante il rapporto le rate sono costituite dai soli interessi. Maggiorazione applicata ai parametri di riferimento o di indicizzazione. Indica il costo totale del mutuo su base annua ed è espresso in percentuale sull'ammontare del finanziamento concesso. Comprende il tasso di interesse e altre voci di spesa, ad esempio spese di istruttoria della pratica e di riscossione della rata. Il tasso degli interessi dovuti sulla somma finanziata per il periodo che va dalla data di stipula del finanziamento alla data di scadenza della prima rata. Rapporto percentuale, calcolato su base annua, tra l interesse (quale compenso del capitale prestato) e il capitale prestato. Maggiorazione del tasso di interesse applicata in caso di ritardo nel pagamento delle rate. Tasso di interesse pubblicato ogni tre mesi dal Ministero dell Economia e delle Finanze come previsto dalla legge sull usura. Per verificare se un tasso di interesse è usurario, quindi vietato, bisogna individuare, tra tutti quelli pubblicati, il TEGM dei mutui, aumentarlo di un quarto, aggiungere un margine di ulteriori quattro punti percentuali e accertare che quanto richiesto dalla banca/intermediario non sia superiore. La differenza tra il limite e il tasso medio non può essere superiore a otto punti percentuali. - Aggiornato al: 04/05/2015 (ZF/ ) Pagina 7 di 7

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