Indice. 1 Il ruolo del Notaio nella contrattazione immobiliare Cenni

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1 INSEGNAMENTO DI DIRITTO IMMOBILIARE LEZIONE IV I DIRITTI REALI LIMITATI PROF. ANTONIO PUGLIESE

2 Indice 1 Il ruolo del Notaio nella contrattazione immobiliare Cenni Requisiti formali e sostanziali di una compravendita Il diritto di superficie La superficie ed il condominio La superficie ed i programmi di edilizia residenziale I divieti di rialienazione L Ater. Le dismissioni immobiliari Il diritto di usufrutto. Cenni Cedibilità dell usufrutto di 24

3 1 Il ruolo del Notaio nella contrattazione immobiliare Cenni - Prima di procedere nella descrizione dei diritti reali immobiliari un breve cenno al ruolo del notaio. Al notaio in base alla legislazione fondamentale risalente al 1913 è demandato il compito principale di ricevere gli atti negoziali, secondo la volontà dei soggetti dell ordinamento giuridico, interpretandone il contenuto e calandolo in adeguati schemi giuridici ed assicurando che gli atti medesimi siano conformi alle leggi e producano tutti gli effetti per i quali sono posti in essere. Dunque al notaio compete precipuamente un ruolo d interpretazione e di adeguamento della volontà privata. Ruolo fondamentale del notaio è quello in ambito del diritto immobiliare cioè del trasferimento di beni immobili e questo perché l atto di trasferimento di beni e diritti immobiliari non può essere reso opponibile ai terzi tramite la trascrizione se non è ricevuto da notaio nella forma dell atto pubblico o della scrittura privata autenticata dal notaio. In particolar modo gli atti pubblici devono possedere dei requisiti fondamentali ai fini della loro validità che sono esposti in modo dettagliato nell articolo 51 della citata legge notarile n.89/1913. Ma altresì essi non devono contenere alcuna pattuizione che sia contraria a norme imperativa. Dunque l atto notarile è soggetto a una doppia valutazione di nullità dal punto di vista puramente formale e dal punto di vista sostanziale. Il notaio curerà la registrazione dell atto con l assolvimento delle relative imposte che dovranno essergli preventivamente versate dalle parti. Provvederà alla trascrizione del medesimo ed infine curerà anche la volturazione catastale dello stesso. Il notaio è l unico pubblico ufficiale abilitato a simili funzioni ad eccezione di alcune circoscritte competenze riconosciute anche agli agenti consolari italiani all estero ed ai segretari comunali per quanto riguarda le contrattazioni nelle quali interviene appunto il comune cui essi appartengono. 3 di 24

4 2 Requisiti formali e sostanziali di una compravendita Per fare l esempio concreto di un atto di compravendita immobiliare esso in quanto atto pubblico, dal punto di vista formale, dovrà iniziare con l intestazione Repubblica Italiana, poi indicare la data nel senso di giorno, mese ed anno in lettere per esteso il comune nel quale l atto è ricevuto e anche la località specifica quindi la via, la piazza, il numero civico, dove il medesimo è ricevuto, poi dovrà contenere l intestazione con il nome e il cognome del notaio, il comune di residenza del notaio, l iscrizione del notaio nel ruolo del distretto notarile di competenza, le generalità complete del venditore e del compratore, quindi il nome, il cognome, il luogo e la data di nascita, il codice fiscale e lo stato civile, contenere la menzione che si è certi dell identità personale delle parti, dopo che naturalmente il notaio ne abbia raggiunto la certezza sostanziale attraverso un complesso di elementi ritenuto idoneo secondo le circostanze, le pattuizioni inerenti alla vendita e quindi da una parte la determinazione di vendere, dall altra la determinazione di comprare, la descrizione dell immobile, la descrizione catastale del medesimo, l indicazione del prezzo, le modalità di pagamento del prezzo stesso, la quietanza, le pattuizioni intorno alla consegna dell immobile, il conseguimento del possesso materiale del medesimo, l esplicazione dei risultati delle visure ipotecarie e quindi se l immobile è libero da ipoteche, sequestri, pignoramenti eccetera oppure no, le menzioni urbanistiche di cui si è parlato precedentemente, che devono provenire dal venditore e che consistono sostanzialmente negli estremi della concessione edilizia ovvero della domanda di concessione in sanatoria con il pagamento dell oblazione e degli oneri concessori e poi in chiusura la menzione che dell atto si è data lettura alle parti. Inoltre, come si è già detto, in esito alla nuova legislazione, bisognerà anche ricevere la dichiarazione delle parti se si sono avvalsi o meno di mediazione immobiliare. Naturalmente al di là di questi elementi fondamentali potranno essere contenute nell atto a seconda della volontà delle parti le più svariate pattuizioni accessorie che si estrinsecheranno, dal punto di vista tecnico-giuridico, soprattutto attraverso l introduzione degli elementi accidentali del negozio in particolare il termine, la condizione ed il modo. In più come si è già detto nessuna pattuizione e nessun elemento dell atto notarile deve essere contrario a norma imperativa o a buon costume. D altra parte il negozio deve contenere tutti quegli elementi prescritti dalla legge in relazione al caso specifico. Si è già fatto l esempio dell immobile da costruire la cui compravendita dovrà contenere, come visto, la menzione della fideiussione ove vi siano tutti i presupposti soggettivi ed oggettivi. Il notaio inoltre, secondo i più recenti orientamenti 4 di 24

5 anche della Corte di Cassazione, dovrà consigliare le parti su quella che è la strada giuridica da percorrere in relazione ai loro intenti, che sia fiscalmente più adeguata al raggiungimento degli obbiettivi in questione. Dunque, dove ve ne siano i relativi presupposti, suggerire, ad esempio, l invocazione delle agevolazioni fiscali previste per quel caso dalla legge. Al ruolo del notaio si accede a mezzo di un concorso pubblico a base nazionale in ragione dei posti che vengono periodicamente lasciati liberi dai notai precedenti. Il concorso si compone di tre prove scritte a loro volta strutturate in una parte pratica, cioè la simulazione di un atto, e di una parte teorica di commento ai principali istituti giuridici coinvolti nell atto stesso e in una successiva prova orale. 5 di 24

6 3 Il diritto di superficie Fatti questi brevi cenni si passi alle altre principali figure di diritti reali limitati. Un istituto oggi particolarmente in uso è la superficie. Essa è trattata dall articolo 952 e seguenti del c.c.. L articolo 952 recita il proprietario può costituire il diritto di fare e mantenere al di sopra del suolo una costruzione a favore di altri che ne acquista la proprietà del pari può alienare la proprietà della costruzione già esistente separatamente dalla proprietà del suolo. La dottrina evidenzia come in realtà l articolo 952 altro non faccia che esplicitare una prassi già esistente antecedentemente al c.c. del 1942, quando il diritto di superficie sostanzialmente veniva costituito ma non esisteva una norma ad hoc che lo giustificasse. Nell ambito del codice previgente quello del 1865 era consentito di provare che la proprietà di un edificio o di una piantagione appartenesse a soggetto diverso dal proprietario del relativo suolo quindi si ammetteva che vi potessero essere più proprietà sovrapposte l una all altra, ma del resto già dal diritto romano è chiaro che si può predisporre un condominio per proprietà separate orizzontalmente cioè con confinazioni orizzontali. Il problema però, prima dell introduzione dell articolo 952 era quello di ammettere che il proprietario del suolo potesse attribuire ad altri un diritto reale di edificare sopra il proprio suolo e mantenere la proprietà separata della costruzione sul suolo altrui proprio in esito al principio della tipicità dei diritti reali, che naturalmente esisteva anche con il codice del Il problema non era tanto per la prima fase del diritto come poi è riportato dallo stesso articolo 952 cioè il diritto di costruire; il problema si poneva soprattutto per la seconda parte cioè il diritto di mantenere la costruzione realizzata in proprietà superficiaria. Tutte queste problematiche sono in gran parte superate proprio con l articolo 952 del codice attuale. Quindi oggi il proprietario del suolo col suo atto di volontà, con un atto dispositivo può creare un nuovo diritto reale: il diritto reale di superficie attribuendolo a soggetto ovviamente diverso. 6 di 24

7 4 La superficie ed il condominio Una delle utilizzazioni maggiori che si è fatta nel dopoguerra del diritto reale di superficie è stata quella dell edilizia popolare pubblica così come era detta prima e, poi, detta residenziale, vale a dire la possibilità di realizzare programmi edilizi su aree edificabili, in qualche modo contenendo i costi costruttivi, comprensivi dell acquisto del suolo, che sarebbero derivati da fenomeni di ordinaria speculazione. Due sono i nuclei principali normativi dell art. 952: l attribuzione del diritto di costruire e mantenere, l attribuzione del diritto di alienare la proprietà separata di una costruzione già realizzata sul fondo stesso. Nel primo caso abbiamo due principali contenuti del diritto quello di fare e quello di mantenere, ed entrambi questi nuclei fanno parte dello stesso diritto e cioè del diritto reale di superficie. Il suolo va inteso come ogni spazio anche se artificialmente elevato che consenta la realizzazione di una costruzione sovrastante. Quindi non si parla solo di suolo in senso di terreno ma anche di lastrico solare cioè copertura di un edificio già costruito che, a propria volta, può rappresentare suolo per la realizzazione di un ulteriore sopraelevazione. Mentre per lo più si nega che possa esistere il diritto di superficie sui cosiddetti edifici o corpi galleggianti ancorché saldamente uniti alla riva, i bagni, i mulini etc. Al di là di quello cui si è accennato fino ad ora si sottolinea che il condominio, per come lo conosciamo oggi, è diverso dal diritto di superficie perché nel condominio si parte dalla comproprietà del suolo che si proietta sull edificio in tante proprietà separate orizzontalmente. Nella superficie il suolo appartiene a proprietario diverso rispetto ai proprietari delle singole proprietà separate. Ad esempio: Primo Secondo e Terzo acquistano in comune pro indiviso un terzo ciascuno un suolo perché hanno in mente di realizzarvi sopra un fabbricato di tre piani; a questo punto essi possono con un operazione che viene chiamata divisione di bene futuro, dividere sin d ora l edificio che verrà realizzato di modo che il primo piano apparterrà a Primo il secondo a Secondo e il terzo a Terzo. Si è così realizzato un condominio nel senso ordinario della parola, il suolo è in comproprietà fra tutti e tre e ognuno ha la proprietà distinta di ogni singolo piano orizzontale. Con la superficie si realizza una fattispecie in parte vicina a quanto già visto, ma che dal punto di vista del diritto è differente. I comproprietari del suolo si concedono reciprocamente il diritto di superficie su quello che è il lastrico solare del fabbricato a mano a mano che esso viene realizzato, il primo sarà di Primo, il secondo di Secondo e il terzo di Terzo. Quindi i proprietari dei singoli piani non sono pieni proprietari ma sono tutti quanti proprietari superficiari dei singoli piani l uno rispetto all altro. In altre parole nel diritto di superficie la proprietà separata orizzontalmente 7 di 24

8 dei singoli piani non è frutto di una proiezione diretta della comproprietà del suolo ma discende dalle concessioni reciproche del diritto di superficie che i comproprietari del suolo si sono fatte. 8 di 24

9 5 La superficie ed i programmi di edilizia residenziale Il diritto di superficie come accennato oggi è particolarmente rilevante perché ha consentito dal dopoguerra in poi lo sviluppo di un ampia politica di realizzazione di case di abitazione per i ceti meno abbienti. In particolar modo i comuni con la più alta densità abitativa hanno proceduto ad espropriare vaste zone di terreno periferiche edificabili acquisendole così al patrimonio disponibile del Comune stesso. Al medesimo tempo e per accelerare le procedure quando ancora l espropriazione non si è compiuta ma quando essa è appena iniziata, con il provvedimento di occupazione di urgenza il Comune stesso, per il tramite di un atto definito per lo più Convenzione concede il diritto di superficie su queste aree a soggetti privati nella maggior parte dei casi cooperative edilizie che hanno determinati requisiti prescritti dalla legge affinché questi realizzassero su questi terreni programmi di edilizia abitativa destinati a quelle categorie di persone che non sono in grado di dotarsi di un alloggio adeguato alle proprie esigenze nell ambito del così detto libero mercato. Questi programmi di edilizia popolare prima e residenziale poi hanno infatti il vantaggio di un contenimento notevole dei costi a cominciare proprio dall acquisizione del terreno. Il Comune infatti attraverso la predetta Convenzione costituisce il diritto di superficie non a titolo gratuito ma a condizioni economiche comunque particolarmente vantaggiose e sicuramente migliori rispetto a quella che sarebbe l acquisizione del terreno edificabile nell ambito del mercato ordinario. In più, se si parla di attribuzione del diritto di superficie a società cooperative edilizie, anche il programma di realizzazione degli immobili in questione viene effettuato osservando dei criteri costruttivi che tengono in particolar modo conto delle esigenze della economicità della realizzazione. Questo tipo di edilizia dal punto di vista tecnico viene anche definita edilizia convenzionale proprio perché origina dalla Convenzione tra il Comune e le società cooperative edilizie. 9 di 24

10 6 I divieti di rialienazione Queste convenzioni per lo più molto corpose contengono un articolata disciplina dei rapporti fra Comune e concessionario del diritto di superficie, il quale dovrà osservare sia nell acquisizione dell area, sia nella realizzazione del programma edilizio, sia nelle assegnazioni dei singoli alloggi ai soggetti finali e beneficiari del programma, un complesso di regole e condizioni di carattere imperativo. Queste convenzioni che, si ripete, hanno ad oggetto la costituzione del diritto di superficie, tra l altro, prevedono un elemento particolarmente importante per il commercio giuridico degli immobili in questione e cioè prevedono spesso divieti temporali di rialienazione a carico degli assegnatari finali degli immobili. Questo perché si è voluto impedire che tali assegnatari finali potessero speculare e quindi rivendere, immediatamente dopo l assegnazione, l immobile ad un prezzo notevolmente più elevato di quello che i medesimi avevano sborsato per l ottenimento dell immobile in questione. In altre parole se, da un lato, questi programmi di edilizia popolare servono ad agevolare per tutti l accesso alla proprietà individuale di unità abitative non si vuole che, al medesimo tempo, essi, tradendo l intento del legislatore, siano piegati a facili finalità speculative dei medesimi soggetti beneficiari. In questo settore si sono succedute nel tempo moltissime norme, ognuna portante un regime diverso ed autonomo rispetto alle altre, sicché è necessario per ogni caso individuare qual è la legislazione di settore che disciplina la fattispecie e verificare quindi se e quali sono i vincoli d inalienabilità per questi beni. L individuazione di tali vincoli è di fondamentale importanza perché la loro violazione per lo più determina nullità dell atto di rivendita. Tuttavia nell ambito dell edilizia convenzionata la legislazione del 1993 ha introdotto una grande semplificazione di fondo. Si è stabilito infatti che mentre per l'edilizia agevolata in sé e per sé non vi sono divieti temporali di rivendita per l edilizia agevolata sovvenzionata vi è il divieto di rivendita quinquennale. Che cosa vuol dire edilizia agevolata convenzionata? Si fa riferimento al programma edilizio che si è sviluppato, oltre che sulla base di una convenzione, anche sulla base di interventi pubblici agevolativi dal punto di vista finanziario del programma stesso. Lo Stato o la Regione o altro Ente Territoriale pubblico potrebbe essere intervenuto nell ambito di quel programma per concedere un finanziamento che potrebbe essere stato agevolato tanto nel capitale quanto negli interessi richiesti. Agevolazione nel capitale si riscontra tutte le volte in cui l Ente pubblico territoriale ha attribuito un contributo almeno in parte a fondo perduto. Negli interessi quando l Ente pubblico si è fatto carico del pagamento di una parte degli interessi ordinariamente richiesti dalle banche. In tutti i casi in cui si riscontra l agevolazione la legge ha stabilito che 10 di 24

11 l assegnatario dell immobile non possa rivenderlo per cinque anni. Si è chiarito che i cinque anni decorrono non dall atto formale notarile di assegnazione bensì dal momento in cui, secondo i verbali della cooperativa, l assegnatario risulta essere stato immesso nel materiale possesso e godimento dell immobile. Questa osservazione è di particolare importanza perché spesso gli atti notarili di assegnazione vengono rogati in epoca notevolmente successiva rispetto al completamento dell opera e quindi all immissione in possesso dell immobile da parte degli assegnatari. Si potrebbe pertanto verificare la situazione in cui un assegnatario ha recentemente stipulato l atto formale di assegnazione in proprietà ma è già in condizioni di rivendere l immobile perché sono passati più di cinque anni dall immissione nel possesso materiale del medesimo. 11 di 24

12 7 L Ater. Le dismissioni immobiliari Non bisogna poi confondere i programmi di edilizia popolare residenziale convenzionati e/o agevolati rispetto ad altri interventi posti in essere da enti pubblici nell ambito dell edilizia abitativa. Il riferimento principale è all Istituto Autonomo per le case popolari, oggi definito ATER. Si tratta di istituti che hanno come precipuo obiettivo anch essi quello di dotare le fasce meno abbienti della popolazione di un idoneo immobile abitativo. In essi, nel corso del tempo, sono poi confluite gestioni di altri Enti pubblici per esempio l Ina Casa, la Gescal, etc., che avevano sempre il medesimo obiettivo. Anche per l assegnazione di beni immobili da parte di questi enti vi sono per lo più vincoli alla rivendita. Ma, al di là delle legislazioni di settore, spesso piuttosto complicate, in linea di massima, si può affermare che per gli immobili assegnati dall ATER il vincolo di rivendita è decennale e decorre dal momento in cui si è perfezionato l atto notarile di assegnazione del bene. Anche qui in caso di violazione di tale divieto l atto di rivendita sarà nullo. Così come non bisogna confondere tali programmi edilizi con i programmi oggi particolarmente diffusi delle cosiddette dismissioni immobiliari di vari enti. Le dismissioni sono disciplinate in particolar modo da due fondamentali leggi che disciplinano le modalità secondo le quali i patrimoni immobiliari di molti enti possono essere trasferiti ai privati, per lo più gli affittuari, e che anche essi prevedono e disciplinano vincoli di rivendita. Anche qui sinteticamente si può riassumere il vincolo di rivendita in due tipologie diverse. Se l atto notarile di assegnazione è stato posto in essere entro il mese di novembre 2001 il vincolo alla rivendita sarà di durata decennale. Ad esso si potrà derogare in due casi e cioè se l assegnatario ha spostato la propria residenza in un comune distante a più di 50 Km da quello ove è posto l immobile assegnato, ovvero se si è verificato nel suo nucleo familiare l aumento di almeno due persone. Nell uno e nell altro caso l assegnatario anche se non sono decorsi i dieci anni dall assegnazione potrà rialienare il bene. Lo stesso vincolo, secondo la detta durata e le due dette eccezioni, vale in base all interpretazioni oggi più diffuse anche se l assegnazione è stata realizzata dopo il mese di novembre 2001 ma l opzione per l acquisto sia stata posta in essere dall assegnatario prima del mese di novembre Se invece l atto notarile è stato posto in essere dopo il mese di novembre 2001e l opzione per l acquisto anch essa sia stata posta in essere dopo tale periodo, il vincolo alla rivendita è quinquennale ma per il medesimo non si prevede alcuna ipotesi di deroga. 12 di 24

13 8 Il diritto di usufrutto. Cenni Altro diritto reale d importanza fondamentale è l usufrutto, l usufrutto attribuisce ampi poteri di godimento all usufruttuario con una limitazione fondamentale quella del rispetto della destinazione economica del bene. L usufrutto per sua essenza è temporaneo. La temporaneità dell usufrutto si giustifichi in termini di politica legislativa, che peraltro si traduce in alcuni settori anche nel divieto di usufrutto successivo. Si è voluto da parte del legislatore evitare che il diritto di godimento del bene fosse separato per un tempo eccessivo rispetto alla nuda proprietà del bene stesso, al fine di non perdere di vista l unità del diritto di proprietà con compromissione dell economia generale. Non solo l usufrutto è necessariamente temporaneo, ma è vietato l usufrutto successivo o meglio è consentito solo in alcuni settori e con certi determinati limiti. Per esempio si può donare con riserva di usufrutto a proprio favore e dopo di sé a favore solo di un altra persona. Tizio potrebbe donare l immobile alfa a Sempronio con riserva di usufrutto a proprio favore e dopo di lui a favore di Caio. Questo è il massimo dell estensione dell usufrutto successivo consentito. Nei casi ordinari l usufrutto è commisurato alla vita dell usufruttuario, se persona fisica, e, se persona giuridica, non può eccedere comunque i trenta anni. Dunque in particolar modo l usufrutto vitalizio è destinato comunque a cessare con la morte dell usufruttuario. Fra i vari titoli costitutivi dell usufrutto vi è il contratto. Si può quindi costituire l usufrutto ed in particolar modo l usufrutto immobiliare sempre con l intervento del Notaio per atto pubblico o per scrittura privata autenticata sia a titolo gratuito che a titolo oneroso. L esempio più semplice è quello di Tizio che costituisce a fronte di un determinato corrispettivo in denaro l usufrutto a favore di Caio sul suo bene immobile ad esempio un appartamento. La fattispecie dal punto di vista fiscale sarà trattata per lo più alla stessa stregua di una vendita immobiliare, l unica particolarità starà nella definizione del valore dell usufrutto. Per questo occorrerà far riferimento alle cosiddette tabelle attuariali, cioè a quelle tabelle usate anche dalle imprese assicurative per determinare il rischio assicurativo, in virtù delle quali in relazione all età dell usufruttuario si stabilisce presuntivamente quale sia il valore dell usufrutto, in base a un rapporto percentuale rispetto all intero valore del bene. Quindi se l usufruttuario ha quaranta anni il valore dell usufrutto rappresenterà una determinata percentuale dell intera piena proprietà; diversamente se l usufruttuario ha un età differente. Riferendoci quindi al meccanismo del cosiddetto prezzo valore nell atto di alienazione dell usufrutto oltre che indicare il prezzo effettivo dell alienazione stessa si indicherà il valore catastale dell usufrutto attraverso il calcolo 13 di 24

14 della rendita catastale moltiplicata per i coefficienti di legge e decurtata della percentuale di valore corrispondente alla nuda proprietà. Sul risultato di questo conteggio si applicheranno le imposte, con l avvertenza che anche per l usufrutto ove sussistano tutti i presupposti oggettivi e soggettivi si potrà applicare l agevolazione prima casa. 14 di 24

15 9 Cedibilità dell usufrutto L usufrutto è a sua volta cedibile se si parla di usufrutto a tempo. Per esempio nell ipotesi di usufrutto costituito per quindici anni anche il cessionario del diritto di usufrutto cioè colui che ha acquistato il diritto di usufrutto da parte di colui a favore del quale era stato originariamente costituito da parte del pieno proprietario, vedrà estinguersi il suo diritto decorsi quindici anni dall atto di costituzione originaria. Se l usufrutto era stato costituito originariamente come vitalizio, in caso di cessione da parte del primo usufruttuario all ulteriore cessionario, il termine ultimo di questo diritto resterà agganciato alla vita del primo usufruttuario stesso. Va poi ricordato che l usufrutto, così come la superficie di cui si è parlato, può essere possibile oggetto di diritto di ipoteca. Conseguentemente l usufrutto così come la superficie sono autonomamente assoggettabili a procedura esecutiva e come tali espropriabili. L aggiudicatario di questi diritti resterà assoggettato ai limiti sostanziali che li affettano e in particolar modo per quanto riguarda l usufrutto sempre al termine di durata. Sempre dal punto di vista fiscale, infine, l usufruttuario di immobili dovrà dichiarare tale diritto ai fini della imposizione diretta sul reddito, mentre il nudo proprietario non vi sarà tenuto in quanto non abilitato a percepire alcuna rendita dall immobile, e l usufruttuario oltre che cedere il suo diritto potrà fra l altro anche affittare o locare l immobile stesso e percepirne i relativi canoni. Si aggiunge la normativa di cui alla legge n.10 Legge 27 gennaio 1977, n. 10 Norme in materia di edificabilità dei suoli art. 1 Trasformazione urbanistica del territorio e concessione di edificare (abrogato da/l articolo 136 del d P.R. n. 380 del 2001) 1. Ogni attività comportante trasformazione urbanistica ed edilizia del territorio comunale partecipa agli oneri ad essa relativi e la esecuzione delle opere è subordinata a concessione da parte del sindaco, ai sensi della presente legge. art. 2 Piani di zona e demani comunali di aree 1. Per le aree comprese nei piani di zona di cui alla legge 16aprile 1962, a. 167, e per quelle acquisite ai sensi degli articoli 27 e 51 della legge 22 ottobre 1971, n. 865, resta fermo il regime previsto dalle norme della stessa legge n di 24

16 2. Anche per tali aree è necessario il provvedimento del sindaco di cui all articolo 1 della presente legge. Il primo comma dell articolo 3 della legge 18 aprile 1962, n. 167, già sostituito dall articolo 29 della legge 22 ottobre 1971, n. 865, è sostituito dal seguente: «L estensione delle zone da includere nei piani è determinata in relazione alle esigenze dell edilizia economica e popolare per un decennio e non può essere inferiore al 40 per cento e superiore al 70 per cento del fabbisogno complessivo di edilizia abitati va nel periodo considerato» 3. (omissis) 4. (abrogato dall articolo 2, comma 70, della legge a. 662 del 1996). art. 3 Contributo per il rilascio della concessione (abrogato dall articolo 136 del d P.R. n. 380 del 2001) 1. La concessione comporta la corresponsione di un contributo commisurata all incidenza delle spese di urbanizzazione nonché al costo dl costruzione. art. 4 Caratteristiche della concessione (abrogato dall articolo 136 del d. P.R. n. 380 del 2001) 1. La concessione è data dal sindaco al proprietario dell area o a chi abbia titolo per richiederla con le modalità, con la procedura e con gli effetti di cui all articolo 31 della legge 17agosto 1942, n. 1150, e successive modificazioni ed integrazioni in conformità alle previsioni degli strumenti urbanistici e dei regolamenti edilizi e, nei comuni sprovvisti di detti strumenti; a norma dell articolo 41 - quinquies, primo e terzo comma, della legge medesima, nonché delle ulteriori norme regionali. 2. Per gli immobili di proprietà dello Stato la concessione è data a coloro che siano muniti di titolo, rilasciato dai competenti organi dell amministrazione, al godimento del bene. 3. Nell atto di concessione sono indicati i termini di inizio e di ultimazione dei lavori. 4. Il termine per l inizio dei lavori non può essere superiore ad un anno, il termine di ultimazione, entro il quale l opera deve essere abitabile o agibile, non può essere superiore a tre anni e può essere prorogato, con provvedimento motivato, solo per fatti estranei alla volontà del concessionario, che siano sopravvenuti a ritardare i lavori durante la loro esecuzione. Un periodo più lungo per l ultimazione dei lavori può essere concesso esclusivamente in considerazione della mole dell opera da realizzare o delle sue particolari caratteristiche tecnico-costruttive; ovvero quando si tratti di opere pubbliche il cui finanziamento sia previsto in più esercizi finanziari. Qualora i lavori non siano ultimati nel termine stabilito, il concessionario deve presentare istanza 16 di 24

17 diretta ad ottenere una nuova concessione; in tal caso la nuova concessione concerne la parte non ultimata. 6. La concessione è trasferibile ai successori o aventi causa. Essa non incide sulla titolarità della proprietà odi altri diritti reali relativi agli immobilizzi realizzati per effetto del suo rilascio ed è irrevocabile, fatti salvi i casi di decadenza ai sensi della presente legge e le sanzioni previste dall articolo 15 della stessa. Resta fermo inoltre il disposto di cui al penultimo comma dell articolo 31 della legge 17agosto 1942, n La regione stabilisce le forme e le modalità d esercizio dei poteri sostitutivi nel caso di mancato rilascio della concessione nei termini di legge. 8. A decorrere dal 1 gennaio 1979, salva l applicazione dell articolo 4 della legge 1 giugno 1971, n. 219, nei comuni sprovvisti degli strumenti urbanistici generali e in mancanza di norme regionali e fino all entrata in vigore di queste, la concessione deve osservare i seguenti limiti: a) fuori del perimetro dei centri abitati definito ai sensi dell articolo 17 della legge 6 agosto 1967, n. 765, l edificazione a scopo residenziale non può superare l indice di metri cubi 0,03 per metro quadrato di area edificabile; b) nell ambito dei centri abitati definiti ai sensi dell articolo 17 della legge 6 agosto 1967, n. 765, sono consentite soltanto opere di restauro e di risanamento conservativo, dì manutenzione ordinaria o straordinaria, di consolidamento statico e di risanamento igienico; c) le superfici coperte degli edificio dei complessi produttivi non possono superare un decimo dell area di proprietà art. 5 Determinazione degli oneri di urbanizzazione (abrogato dall articolo 136 del d.p.r. n. 380 del 2001) 1. L incidenza degli oneri di urbanizzazione primaria e secondaria, previsti dall articolo 4 della legge 29 settembre 1964, n. 847, modificato dall artico/o 44 della legge 22 ottobre 1971, n. 865, nonché dalle leggi regionali, è stabilita, ai fini del precedente articolo 3, con deliberazione del consiglio comunale in base alle tabelle parametriche che la regione definisce, entro 120 giorni dalla data di entrata in vigore della presente legge, per classi di comuni in relazione: a) all ampiezza ed all andamento demografico dei comuni; b) alle caratteristiche geografiche dei comuni; c) alle destinazioni di zona previste negli strumenti urbanistici vigenti d) ai limiti e rapporti minimi inderogabili fissati in applicazione dall articolo 41-quìnquies, penultimo e ultimo comma, della legge 17agosto 1942, n. 1150, e successive modifiche e integrazioni, nonché delle leggi regionali. 17 di 24

18 2. Fino all approvazione delle tabelle di cui al precedente comma, i comuni continuano ad applicare le disposizioni adottate in attuazione della legge 6 agosto 1967, n Nel caso di mancata definizione delle tabelle parametriche da parte della regione entro il termine stabilito nel primo comma e fino alla definizione delle tabelle stesse, i comuni provvedono, in via provvisoria, con deliberazione del consiglio comunale. art. 6 Determinazione del costo di costruzione (abrogato dall artico/o 136 del d.p.r. o. 380 del 2001) 1. Il costo di costruzione di cui all articolo 3 della presente legge per i nuovi edifici è determinato periodicamente dalle regioni con riferimento ai costi massimi ammissibili per l edilizia agevolata, definiti dalle stesse regioni a norma della lettera g) del primo comma dell art. 4 della legge 5agosto l97b, o Con gli stessi provvedimenti di cui al primo comma, le regioni identificano classi di edifici con caratteristiche superiori a quelle considerate nelle vigenti disposizioni di legge per l edilizia agevolata, per le quali sono determinate maggiorazioni del detto costo di costruzione in misura non superiore al 50 per cento. 3. Nei periodi intercorrenti tra le determinazioni regionali dl cui al primo comma, ovvero in eventuale assenza di tali determinazioni, il costo di costruzione è adeguato annualmente, ed autonomamente, in ragione dell intervenuta variazione dei costi di costruzione accertata dall Istituto nazionale di statistica (ISTA T). 4. Il contributo afferente alla concessione comprende una quota di detto costo, variabile dal 5per cento al 20 per cento, che viene determinata dalle regioni in funzione delle caratteristiche e delle tipologie delle costruzioni e della loro desti nazione ed ubicazione. 5. Nel caso di interventi su edifici esistenti il costo di costruzione è determinato in relazione al costo degli interventi stessi così come individuati dal comune in base al progetti presentati per ottenere la concessione. art. 7 Edilizia convenzionata (abrogato dall articolo 136 del d. P.R. n. 380 del 2001) 1. Per gli interventi di edilizia abitativa, ivi compresi quelli sugli edifici esistenti il contributo di cui al precedente articolo 3 è ridotto alla sola quota di cui all articolo 5 qualora il concessionario si impegni, a mezzo di una convenzione con il comune, ad applicare prezzi di vendita e canoni di locazione determinati ai sensi della convenzione -tipo prevista dal successivo articolo di 24

19 2. Nella convenzione può essere prevista la diretta esecuzione da parte dell interessato delle opere di urbanizzazione, in luogo del pagamento della quota di cui al comma precedente; in tal caso debbono essere descritte le opere da eseguire e precisati i termini e le garanzie per l esecuzione delle opere medesime. 3. Fino all approvazione da parte della regione della convenzione -tipo, le convenzioni previste dal presente articolo sono stipulate in conformità ad uno schema di convenzione -tipo, deliberato dal consiglio comunale, contenente gli elementi di cui al successivo articolo Può tener luogo della convenzione un atto unilaterale d obbligo con il quale il concessionario si impegna ad osservare le condizioni stabilite nella convenzione tipo ed a corrispondere nel termine stabilito la quota relativa alle opere dì urbanizzazione ovvero ad eseguire direttamente le opere stesse. 5. La convenzione o l atto d obbligo unilaterale sono trascritti nei registri immobiliari a cura del comune e a spese del concessionario. art. 8 Convenzione - tipo (abrogato dall articolo 136 del d. PR. n. 380 del 2001) 1. Ai fini della concessione relativa agli interventi di edilizia abitativa di cui al precedente articolo 7, la regione approva una convenzione-tipo, con la quale sono stabiliti i criteri nonché i parametri definiti con meccanismi tabellari per classi di comuni, ai quali debbono uniformarsi le convenzioni comunali nonché gli atti di obbligo in ordine essenzialmente a: a) l indicazione delle caratteristiche tipologiche e costruttive degli alloggi; b) la determinazione dei prezzi di cessione degli alloggi sulla base del costo delle aree, così come definito dal comma successivo, della costruzione e delle opere di urbanizzazione nonché delle spese generali comprese quelle per la progettazione e degli oneri di preammortamento e di finanziamento; c) la determinazione dei canoni di locazione in percentuale del valore desunto dai prezzi fissati per la cessione degli alloggi; d) la durata di validità della convenzione non superiore a 30 e non inferiore a 20 anni. 2. La regione stabilisce criteri e parametri per la determinazione del costo delle aree, in misura tale che la sua incidenza non superi il 20 per cento del costo di costruzione come definito ai sensi del precedente articolo Per un periodo di 10 anni dall entrata in vigore della presente legge il concessionario può chiedere che il costo delle aree ai fini della convenzione sia determinato in misura pari al valore 19 di 24

20 definito in occasione di trasferimenti di proprietà avvenuti nel quinquennio anteriore alla data della convenzione. 4. I prezzi di cessione ed i canoni di locazione determinati nelle convenzioni ai sensi del primo comma sono suscettibili di periodiche variazioni cori frequenza non inferiore al biennio, in relazione agli indici ufficiali ISTAT dei costi di costruzione intervenuti dopo la stipula delle convenzioni medesime. 5. Ogni pattuizione stipulata in violazione dei prezzi di cessione e dei canoni di locazione è nulla per la parte eccedente. art. 9 Concessione gratuita (abrogato dall articolo 136 del d.p.r. n. 380 del 2001) 1. Il contributo di cui al precedente articolo 3 non è dovuto; a) per le opere da realizzare nelle zone agricole ivi comprese le residenze, in funzione della conduzione del fondo e delle esigenze dell imprenditore agricolo a titolo principale, ai sensi dell articolo 12 della legge 9 maggio 1975, n. 153; b) per gli interventi di restauro, di risanamento conservativo e di ristrutturazione che non comportino aumento delle superfici utili di calpestio e mutamento della destinazione d uso, quando il concessionario si impegni, mediante convenzione o atto d obbligo unilaterale, a praticare prezzi di vendita e canoni di locazione degli alloggi concordati cori il comune ed a concorrere negli oneri di urbanizzazione; c) per gli interventi dì manutenzione straordinaria, restando fermo che per la manutenzione ordinaria la concessione non è richiesta; d) per gli interventi di restauro, di risanamento conservativo, di ristrutturazione e di ampliamento, in misura non superiore al 20 per cento, di edifici unifamiliari; e) per le modifiche interne necessarie per migliorare le condizioni igieniche o statiche delle abitazioni, nonché per la realizzazione dei volumi tecnici che si rendano indispensabili a seguito dell installazione di impianti tecnologici necessari per le esigenze delle abitazioni; f) per gli impianti, le attrezzature, le opere pubbliche o d interesse generale realizzate dagli enti istituzionalmente competenti nonché per le opere di urbanizzazione, eseguite anche da privati, in attuazione di strumenti urbanistici; g) per le opere da realizzare in attuazione di norme o di provvedimenti emanati a seguito di pubbliche calamità. 20 di 24

21 2. Per le opere realizzate dai soggetti di cui al secondo comma dell articolo 4 il contributo per la concessione - da determinarsi dal comune ai sensi del precedente articolo 5 - è commisurato alla incidenza delle sole opere di urbanizzazione. 3. Restano ferme le norme di cui agli articoli 29 e 31, secondo comma, della legge 17 agosto 1942, n. 1150, e successive modificazioni. art. 10 Concessione relativa ad opere o impianti non destinati alla residenza (abrogato da/l articolo 136 del d. P. R. n. 380 del 2001) 1. La concessione relativa a costruzioni o impianti destinati ad attività industriali o artigianali dirette alla trasformazione di beni ed alla prestazione o servizi comporta la corresponsione di un contributo pari alla incidenza delle opere di urbanizzazione, di quelle necessarie al trattamento e allo smaltimento dei rifiuti solidi, liquidi e gassosi e di quelle necessarie alla sistemazione dei luoghi ove ne siano alterate le caratteristiche. La incidenza di tali opere è stabilita con deliberazione del consiglio comunale in base a parametri che la regione definisce con i criteri di cui alle lettere a) e b) del precedente articolo 5, nonché in relazione ai tipi di attività produttiva. 2. La concessione relativa a costruzioni o Impianti destinati ad attività turistiche, commerciali e direzionali comporta la corresponsione di un contributo pari all incidenza delle opere di urbanizzazione, determinata ai sensi del precedente artico/o 5, nonché una quota non superiore al 10 per cento del costo documentato di costruzione da stabilirsi in relazione ai diversi tipi di attività, con deliberazione del consiglio comunale. 3. Qualora la destinazione d uso delle opere indicate nei commi precedenti nonché dl quelle nelle zone agricole previste dal precedente articolo 9, venga comunque modificata nei dieci anni successivi all ultimazione dei lavori; il contributo per la concessione è dovuto nella misura massima corrispondente alla nuova destinazione, determinata con riferimento al momento della intervenuta variazione. art. 11 Versamento del contributo afferente alla concessione. (abrogato da/l artico/o 136 del d.p.r. n. 380 del 2001) 1. La quota di contributo di cui al precedente articolo 5 è corrisposta al comune all atto del rilascio della concessione. A scomputo totale o parziale della quota dovuta, il concessionario può obbligarsi a realizzare direttamente le opere di urbanizzazione con le modalità e le garanzia stabilite dal comune. 21 di 24

22 2. La quota di contributo di cui al precedente articolo 6 è determinata all atta del rilascio della concessione ed è corrisposta in corso d opera con le modalità e le garanzie stabilite dal comune e, comunque, non oltre sessanta giorni dall ultimazione delle opere. art. 12 Destinazione dei proventi delle concessioni (abrogato dall articolo 136 del d.p.r. n. 380 del 2001) 1. I proventi delle concessioni e delle sanzioni di cui agli articoli 15 e 18 sono versati in conto corrente vincolato presso la tesoreria del comune e sono destinati alla realizzazione delle opere di urbanizzazione primaria e secondaria, al risanamento di complessi edilizi compresi nei centri storici, all acquisizione delle aree da espropriare per la realizzazione dei programmi pluriennali di cui all articolo 13, nonché (nel termine massimo del 30 per cento) a spese di manutenzione ordinaria del patrimonio comunale. art. 13 Programmi pluriennali di attuazione 1. L attuazione degli strumenti urbanistici generali avviene sulla base di programmi pluriennali di attuazione che delimitano le aree e le zone - incluse o meno in piani particolareggiati o in piani convenzionati di lottizzazione - nelle quali debbono realizzarsi, anche a mezzo di comparti, le previsioni di detti strumenti e le relative urbanizzazioni, con riferimento ad un periodo di tempo non inferiore a tre e non superiore a cinque anni. 2. Nella formulazione dei programmi deve essere osservata la proporzione tra aree destinate all edilizia economica e popolare e aree riservate all attività edilizia privata, stabilita ai sensi dell articolo 3 della legge 18 aprile 1962, n. 167, e successive modificazioni, come modificato ai sensi dell articolo 2 della presente legge 3. La regione stabilisce con propria legge, entro centottanta giorni dalla data di entrata in vigore della presente legge, il contenuto ed il procedimento di formazione dei programmi pluriennali di attuazione, individua i Comuni esonerati, anche in relazione alla dimensione, all andamento demografico ed alle caratteristiche geografiche, storiche ed ambientali - fatta comunque eccezione per quelli di particolare espansione industriale e turistica - dall obbligo di dotarsi ditali programmi e prevede le forme e le modalità di esercizio dei poteri sostitutivi nei confronti dei comuni inadempienti. 4. Nei comuni obbligati ai sensi del terzo comma la concessione di cui all articolo i della presente legge è data solo per le aree incluse nei programmi di attuazione e, al di fuori di esse, per le opere e gli interventi previsti dal precedente articolo 9, sempreché non siano in contrasto con le prescrizioni degli strumenti urbanistici generali. 22 di 24

23 5. Fino all approvazione dei programmi di attuazione, al di fuori dei casi previsti nel precedente comma, la concessione è data dai comuni obbligati soltanto su aree dotate di opere di urbanizzazione o per le quali esista l impegno dei concessionari a realizzarle. 6. Qualora nei tempi indicati dai programmi di attuazione gli aventi titoli non presentino istanza di concessione singolarmente o riuniti in consorzio, il comune espropria le aree sulla base delle disposizioni della legge 22 ottobre 1971, n. 865, come modificata dalla presente legge. 7. Le disposizioni del comma precedente non si applicano ai beni immobili di proprietà dello Stato. 8. La legge regionale prevede le modalità di utilizzazione delle aree espropriate. 9. Nei comuni esonerati trova applicazione la norma di cui al primo comma del precedente articolo 4. art. 14 (omissis) art. 15 (sostituito dal capo I della legge 28 febbraio 1985, n. 47, poi dagli articoli 31 e seguenti del d.pr. n. 380 del 2001) art. 16 Tutela giurisdizionale (abrogato dall articolo.136 del d.pr. n. 380 del 2001) 1. I ricorsi giurisdizionali contro il provvedimento con il quale la concessione viene data o negata, nonché contro la determinazione e la liquidazione del contributo e delle sanzioni previste dagli articoli 15 e 18, sono devoluti alla competenza dei tribunali amministrativi regionali, i quali oltre i mezzi di prova previsti dall articolo 44, primo comma, del R. D 26 giugno 1924, n. 1054, possono disporre altresì le perizie di cui all articolo 27 del R.D. 17agosto 1907, n art. 17 Sanzioni (sostituito dal capo I della legge 28 febbraio 1985, n. 47, poi dall articolo 44 del d. PR n. 380 del 2001) art. 18 Norme transitorie (omissis) art. 19 (omissis) art. 20 Norme tributarie 1. Ai provvedimenti, alle convenzioni e agli atti d obbligo previsti dalla presente legge si applica il trattamento tributario di cui all articolo 32, secondo comma, del decreto del Presidente della Repubblica 29 settembre 1973, n La trascrizione prevista dall articolo 15 della presente legge si effettua a tassa fissa. 23 di 24

24 art. 21 Disposizioni finali 1. Restano in vigore le norme della legge 18 dicembre 1973, n. 880, e della legge 2 agosto 1975, n Restano altresì in vigore le norme della legge urbanistica 17 agosto 1942, n. 1150, e successive modificazioni ed integrazioni, sempreché non siano incompatibili con quelle della presente legge ed intendendosi la espressione licenza edilizia sostituita dall espressione concessione. 24 di 24