Sergio Beretta Dottore Commercialista REVISORE LEGALE. COMMISSIONE FINANZA CNDCEC COMMISSIONE CONTROLLO DI GESTIONE ODCEC Roma.

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Arturo Sacchi
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1 Sergio Beretta Dottore Commercialista REVISORE LEGALE COMMISSIONE FINANZA CNDCEC COMMISSIONE CONTROLLO DI GESTIONE ODCEC Roma Controllo di Gestione Controllo di Gestione Fondi immobiliari

2 Parte A: fondi immobiliari breve descrizione Parte B: Controllo di Gestione Sergio Beretta 2

3 Il Fondo Immobiliare Descrizione dello strumento Il fondo immobiliare chiuso è una comunione indivisa di beni di cui ciascun partecipante (risparmiatore) è comproprietario. Il fondo immobiliare risponde a molteplici esigenze dell investitore ed essenzialmente contribuisce: ad effettuare un investimento in beni immobili anche con un investimento minimo a delegare la gestione ad un operatore professionale a diversificare e a bilanciare il portafoglio finanziario A seguito dell acquisto di uno o più quote del Fondo, i risparmiatori affidano i propri risparmi ad una società di gestione (SGR), che essenzialmente svolge attività di acquisto vendita locazione di beni immobili, partecipando agli utili realizzati dal fondo. Sergio Beretta 3

4 Il Fondo Immobiliare Categorie di fondi (1/2) I fondi immobiliari possono inoltre essere catalogati per tipologia di fondo. Tipologia Tipo di Fondo Fondo ordinario Fondo ordinario ad investimenti pre-selezionati Fondo ad apporto Fondo misto Caratteristiche La SGR colloca quote del Fondo (denaro contro carta). Con le risorse raccolte, inizia la fase di investimento e di gestione immobiliare. La SGR colloca quote del Fondo dopo aver individuato un pacchetto di immobili (denaro contro patrimonio immobiliare futuro). Terminato il collocamento, si conclude l investimento pre-selezionato e inizia la fase di gestione immobiliare. L ente pubblico o privato apporta immobili sottoscrivendo le quote del Fondo (immobili contro carta). Il Fondo può essere sottoscritto sia mediante l apporto di immobili sia mediante la raccolta di liquidità (immobili/denaro contro carta). Sergio Beretta 4

5 Il Fondo Immobiliare Categorie di fondi (2/2) I fondi immobiliari possono differire tra loro per forma del prodotto (chiuso/semi-aperto) e per la facoltà di distribuzione o meno dei proventi. Forma Tipo di Fondo Chiuso Semi-aperto Caratteristiche Il diritto al rimborso delle quote viene riconosciuto ai Partecipanti solo alla scadenza della durata del Fondo o al momento della sua liquidazione. Le operazioni di rimborso anticipato di quote ai partecipanti avverranno con la medesima frequenza e in coincidenza delle nuove emissioni di quote del Fondo, al valore risultante dall ultimo rendiconto/relazione semestrale. Distribuzione dei proventi Tipo di Fondo A distribuzione dei proventi Ad accumulo dei proventi Caratteristiche È in facoltà della SGR procedere alla distribuzione dei proventi della gestione del Fondo. I proventi derivanti dalla gestione, incluse le plusvalenze realizzate, sono accumulati e ripartiti agli aventi diritto in sede di liquidazione del Fondo. Sergio Beretta 5

6 Parte A: fondi immobiliari breve descrizione Parte B: Controllo di Gestione Sergio Beretta 6

7 Reporting - principali attività sottoposte al controllo PRINCIPALI ATTIVITA SOTTOPOSTE AL CONTROLLO: Andamento dei crediti verso i locatari; Analisi dei locatari morosi; Analisi delle sfittanze; Analisi locatari vigenti; Analisi impegni di spesa. Sergio Beretta 7

8 Reporting - analisi dei crediti verso i locatari AGEING DEI CREDITI VERSO I CONDUTTORI S IT U A Z IO N E T O T A L E M E S E D I R I L E V A Z I O N E m a r-0 6 fe b -0 6 g e n -0 6 d ic -0 5 n o v -0 5 A g e in g 0-3 m e s i ( a ) A g e in g 4-6 m e s i ( b ) A g e in g m e s i ( c ) A g e in g s u p e rio re 1 2 m e s i ( d ) T O T A L E C O M P L E S S IV O ( e = a + b + c + d ) S IT U A Z IO N E E N T I P U B B L I C I M E S E D I R I L E V A Z I O N E m a r-0 6 fe b -0 6 g e n -0 6 d ic -0 5 n o v -0 5 A g e in g 0-3 m e s i ( a ) A g e in g 4-6 m e s i ( b ) A g e in g m e s i ( c ) A g e in g s u p e rio re 1 2 m e s i ( d ) T O T A L E E N T I P U B B L IC I ( e = a + b + c + d ) S IT U A Z IO N E S O G G E T T I P R IV A T I M E S E D I R I L E V A Z I O N E m a r-0 6 fe b -0 6 g e n -0 6 d ic -0 5 n o v -0 5 A g e in g 0-3 m e s i ( a ) A g e in g 4-6 m e s i ( b ) A g e in g m e s i ( c ) A g e in g s u p e rio re 1 2 m e s i ( d ) T O T A L E S O G G E T T I P R IV A T I ( e = a + b + c + d ) Sergio Beretta 8

9 Reporting - analisi dei crediti verso i locatari ANDAMENTO CRONOLOGICO DEI CREDITI VERSO LOCATARI m a r-0 6 fe b -0 6 g e n -0 6 d ic-0 5 n o v Im m ob ile Im m ob ile Im m ob ile Im m ob ile Im m ob ile Im m ob ile Im m ob ile Im m ob ile Im m ob ile Im m ob ile Im m ob ile Im m ob ile Im m ob ile Im m ob ile Im m ob ile Im m ob ile Im m ob ile Im m ob ile Im m ob ile Im m ob ile Im m ob ile Im m ob ile Im m ob ile Im m ob ile Im m ob ile Im m ob ile Im m ob ile Sergio Beretta 9

10 Reporting - analisi dei crediti verso i locatari ANDAMENTO CRONOLOGICO DEI CREDITI VERSO LOCATARI CREDITI VERSO CONDUTTORI ULTIMI 13 MESI CREDITI mesi precedenti TOTALE CREDITI TOTALE CREDITI report precedente VARIAZIONE ott-05 set-05 ago-05 lug-05 giu-05 mag-05 apr-05 mar-05 A B C=A+B D E=C-D Sergio Beretta 10

11 Reporting - analisi dei locatari morosi INDIRIZZO COMUNE CONDUTTORE CONDUT TORE ATTUALE MESE RILEVAZIONE: MARZO 2006 CREDITI RESIDUI A IMMOBILE 1 ROMA CONDUTTORE si IMMOBILE 2 ROMA CONDUTTORE si IMMOBILE 3 ROMA CONDUTTORE no IMMOBILE 4 ROMA CONDUTTORE si ROMA IMMOBILE 14 MILANO CONDUTTORE no MILANO IMMOBILE 15 BOLOGNA CONDUTTORE si IMMOBILE 16 BOLOGNA CONDUTTORE no IMMOBILE 17 BOLOGNA CONDUTTORE si 28 BOLOGNA MESE RILEVAZIONE: FEBBRAIO 2006 CREDITI RESIDUI B DIFFERENZA A-B TOTALE CONDUTTORI MOROSI PUBBLICI TOTALE CREDITI VERSO CONDUTTORI PUBBLICI Incidenza dei crediti morosi 31,3% ,3% N CONDUTTORI TOTALE % CONDUTTORI MOROSI ATTUALI ,9% CONDUTTORI MOROSI NON ATTUALI ,1% TOTALE N CONDUTTORI TOTALE % ,9% ,1% N.B. Si considerano morosi quei conduttori che, alla data di rilevazione, presentano una fattura non pagata da almeno sei mesi. Per i conduttori pubblici sono stati considerati i soli crediti non incassati da più di sei mesi. Sergio Beretta 11

12 Reporting - analisi delle sfittanze SFITTANZE IN TERMINI DI MQ LOCABILI COD. EDIF. EDIFICIO COMUNE USO PREVALENTE M² LOCABILI TOTALI M² LOCABILI SFITTI % DI SFITTANZA 001 Immobile 1 Roma Uffici ,3% 002 Immobile 2 Roma Uffici ,8% 003 Immobile 3 Agrate Brianza Uffici ,5% 004 Immobile 4 Assago Uffici ,0% 005 Immobile 5 Milano Uffici ,6% 006 Immobile 6 Milano Uffici ,2% 007 Immobile 7 Bologna Uffici ,5% TOTALE ,8% 14,3% ANDAMENTO PERCENTUALE DELLA SUPERFICIE LOCABILE SFITTA 12,3% Sfittanze totali 10,3% 8,3% 6,3% 4,3% 2,3% 0,3% mar-05 apr-05 mag-05 giu-05 lug-05 ago-05 set-05 ott-05 nov-05 dic-05 gen-06 feb-06 mar-06 Sergio Beretta 12

13 Reporting - analisi delle sfittanze VARIAZIONE DELLE SFITTANZE (in termini di mq locabili) COD. EDIF. EDIFICIO COMUNE USO PREVALENTE M² LOCABILI SFITTI M² LOCABILI SFITTI (mese precedente) VARIAZIONE SFITTANZE DISDETTE E RECESSI NUOVE LOCAZIONI (A) (B) C=A-B D E 001 Immobile 1 Roma Uffici Immobile 2 Roma Uffici Immobile 3 Milano Uffici LOCATARIO A Immobile 4 Assago Uffici Immobile 5 Basiglio Uffici Immobile 6 Milano Uffici Immobile 7 Bologna Uffici TOTALE Sergio Beretta 13

14 Reporting - analisi dei conduttori vigenti Codice Edificio Denominazione Edificio Comune Codice Contratto Locatario Superficie locata Ultimo canone determinato 21 IMMOBILE A ROMA 4 LOCATARIO TOTALE IMMOBILE A IMMOBILE B ROMA 55 LOCATARIO IMMOBILE B ROMA 311 LOCATARIO IMMOBILE B ROMA 57 LOCATARIO IMMOBILE B ROMA 56 LOCATARIO IMMOBILE B ROMA 58 LOCATARIO IMMOBILE B ROMA 59 LOCATARIO TOTALE IMMOBILE B IMMOBILE C ROMA 8 LOCATARIO TOTALE IMMOBILE C IMMOBILE D ROMA 61 LOCATARIO IMMOBILE D ROMA 329 LOCATARIO IMMOBILE D ROMA 315 LOCATARIO IMMOBILE D ROMA 295 LOCATARIO IMMOBILE D ROMA 362 LOCATARIO IMMOBILE D ROMA 313 LOCATARIO IMMOBILE D ROMA 73 LOCATARIO IMMOBILE D ROMA 297 LOCATARIO TOTALE IMMOBILE D Superficie locata Canone attuale N 85 CONTRATTI Sergio Beretta 14

15 Reporting - analisi impegni di spesa Codice Aggregato Denominazione Aggregato Anno Tipo di Spesa Importo di Budget Importo Impegnato Importo Residuo Importo Fatturato 11 immobile ICI immobile ICI immobile ICI ICI Totale immobile ONERI A CARICO DELLA PROPRIETA' immobile ONERI A CARICO DELLA PROPRIETA' immobile ONERI A CARICO DELLA PROPRIETA' ONERI A CARICO DELLA PROPRIETA' Totale immobile ONERI DA CAPITALIZZARE immobile ONERI DA CAPITALIZZARE immobile ONERI DA CAPITALIZZARE ONERI DA CAPITALIZZARE Totale immobile ONERI RIPETIBILI immobile ONERI RIPETIBILI immobile ONERI RIPETIBILI Sergio Beretta 15

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