NOTA TERRITORIALE Andamento del mercato immobiliare nel II semestre 2012 Settore residenziale

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1 NOTA TERRITORIALE Andamento del mercato immobiliare nel II semestre Settore residenziale a cura dell Ufficio Provinciale di Emanuela Fantaccione (Referente OMI) Silvia Carlucci (collaboratrice) data di pubblicazione: 21 giugno 2013 periodo di riferimento: secondo semestre

2 Andamento del mercato immobiliare nel II semestre Provincia di - Settore residenziale a cura dell Ufficio Provinciale di Roma con la collaborazione dell Ufficio Statistiche e Studi della Direzione Centrale Osservatorio Mercato Immobiliare e Servizi Estimativi dc_omise@agenziaentrate.it Le informazioni rese nel presente rapporto sono di proprietà esclusiva dell Agenzia delle Entrate. Non è consentito vendere, affittare, trasferire, cedere i dati contenuti o assumere alcune altre obbligazioni verso terzi. Le informazioni possono essere utilizzate, anche ai fini della loro elaborazione, purché, nel caso di pubblicazione, venga citata la relativa fonte.

3 Indice 1 Introduzione Mercato regionale Mercato provinciale Mercato del comune di Roma Note metodologiche Introduzione La presente Nota Territoriale, relativa al II semestre, è stata realizzata dall Ufficio Provinciale di Roma, in collaborazione con l Ufficio Statistiche e Studi del Mercato Immobiliare della Direzione Centrale OMISE dell Agenzia delle Entrate ed ha lo scopo di illustrare composizione e dinamiche del mercato residenziale della provincia di Roma. Sono stati analizzati i principali dati strutturali del mercato delle abitazioni rilevati dall Osservatorio del mercato immobiliare della regione Lazio con approfondimenti sulla provincia di Roma ed in particolare sul capoluogo. I dati analizzati e presentati nella nota sono: il numero di transazioni normalizzate () delle abitazioni e relative variazioni di periodi; l intensità del mercato immobiliare (); le quotazioni medie delle abitazioni ed il numero indice quotazioni dal I semestre 2004; lo stock e per dimensione delle abitazioni; Il differenziale delle quotazioni medie comunali rispetto alla media provinciale; Il differenziale delle quotazioni medie delle macroaree del comune di Roma e delle rispettive zone OMI rispetto alla media comunale. 1

4 2 Mercato regionale In questo paragrafo è analizzato il mercato immobiliare residenziale del Lazio nel dettaglio territoriale relativo alle province e ai capoluoghi. I dati riportati nelle sottostanti tabelle sono riferiti alle compravendite realizzate nel II semestre e alle relative quotazioni. Il dato regionale delle transazioni effettuate nel periodo in esame è pari a e rappresenta l 11% circa dell intero mercato immobiliare nazionale italiano. L andamento negativo dei volumi di compravendite che caratterizza il mercato immobiliare negli ultimi periodi, continua anche nel II semestre segnando percentuali che registrano un vero e proprio crollo delle vendite. Il tasso tendenziale negativo, (variazione percentuale del II semestre rispetto al II semestre 2011) registra la notevole flessione del -30,4% (totale Lazio). La tendenza negativa del mercato immobiliare si registra in tutte le province laziali con un calo che va dal - 29% della provincia di Frosinone (1.149 ) al -33,4% della provincia di Rieti. E comunque la provincia di Roma con il -30,1% ( ) che subisce la contrazione maggiore per numero di transazioni (4.626 in meno rispetto al II semestre 2011). Nonostante l importante flessione delle vendite, il capoluogo romano (18% dei capoluoghi italiani) conferma una quota rilevante di transazioni rispetto all intero territorio nazionale. L analisi del nei capoluoghi ricalca lo stesso andamento delle province, risaltano in negativo i comuni di Latina -37,8% (444 ) e Rieti -34,5% (180 ). Contrariamente alle compravendite l andamento delle quotazioni registra una flessione molto contenuta con percentuali minime di diminuzione. Esaminando la scala dei valori medi provinciali della regione, la media della provincia di Roma (2.876 ) è circa 2,7 volte maggiore del valore minimo registrato dalla provincia di Frosinone (1.063 ). Nei capoluoghi, al pari delle province, le variazioni delle quotazioni hanno connotazioni diverse, Latina e Viterbo fanno risultare la flessione più consistente (-3,0% e -2,7%), Roma flette quasi del 1% mentre le altre confermano una sostanziale stabilità. Roma si conferma la città più cara tra le province del Lazio con (-0,9% rispetto al I semestre ), ha un valore medio di oltre 2,3 volte il minimo valore registrato nella città di Viterbo (1.447 ). L intensità del mercato immobiliare () del Lazio (1,59%), superiore a quella italiana (1,32%), mostra ancora un mercato contratto, che stenta a riprendere il tenore di una buona dinamica di scambi immobiliari come avvenuto negli anni precedenti, quando l raggiungeva valori intorno al 3%. Tale situazione risalta maggiormente nelle grandi estensioni territoriali, tipo quelle nazionali e regionali, ma riguarda anche gli ambiti provinciali. Roma come provincia (1,77%) e come città (1,84%), supera i valori della regione, mentre le altre province regionali sono tutte al di sotto, indicando un vero e proprio stallo del mercato. 2

5 Tabella 1: e variazioni % Intera Provincia Capoluoghi Non Capoluoghi Province II sem II sem 11 Quota % Italia II sem Quota % Italia II sem II sem 11 Quota % Italia Frosinone ,0% 0,54% 134-7,3% 0,20% ,1% 0,69% Latina ,8% 0,84% ,8% 0,66% ,0% 0,93% Rieti ,4% 0,32% ,5% 0,27% ,0% 0,34% Roma ,1% 8,51% ,2% 18,36% ,6% 3,98% Viterbo ,2% 0,62% ,2% 0,43% ,0% 0,70% Totale Lazio ,4% 10,83% ,5% 19,92% ,9% 6,65% Totale Italia ,9% 100% ,7% 100% ,4% 100% Tabella 2: Quotazioni medie e variazioni % Intera Provincia Capoluoghi Non Capoluoghi Province I sem 12 N. indice quotazioni II sem 12 (base = I sem 04) I sem 12 N. indice quotazioni II sem 12 (base = I sem 04) I sem 12 N. indice quotazioni II sem 12 (base = I sem 04) Frosinone ,0% 150, ,2% 184, ,0% 146,0 Latina ,1% 135, ,0% 123, ,7% 139,5 Rieti ,3% 158, ,1% 156, ,4% 159,2 Roma ,0% 143, ,9% 137, ,6% 163,0 Viterbo ,4% 152, ,7% 143, ,4% 154,9 Lazio ,0% 143, ,9% 138, ,3% 156,3 Tabella 3:, variazioni % e - consuntivo annuo Province Intera Provincia Capoluoghi Non Capoluoghi / 2011 / 2011 / 2011 Frosinone ,8% 0,87% 265-9,1% 1,17% ,5% 0,85% Latina ,7% 1,21% ,6% 1,50% ,9% 1,14% Rieti ,8% 1,15% ,9% 1,38% ,4% 1,10% Roma ,9% 1,77% ,6% 1,84% ,2% 1,66% Viterbo ,4% 1,41% ,6% 1,70% ,4% 1,34% Totale Lazio ,5% 1,59% ,5% 1,80% ,0% 1,37% Totale Italia ,8% 1,32% ,1% 1,56% ,1% 1,23% 3

6 Come evidenziato dalla Figura 1, la provincia di Roma occupa il 78,6% dell intero mercato immobiliare regionale; seguono, con dimensioni decisamente più ridotte, le province di Latina (7,8%), Viterbo (5,7%) e Frosinone (5,0%). In ultima posizione, Rieti fa rilevare soltanto il 2,9 % del mercato Laziale. Figura 1: Distribuzione II semestre per provincia 5,7% 5,0% 7,8% 2,9% 78,6% Frosinone Latina Rieti Roma Viterbo 4

7 I grafici polari nelle figure che seguono consentono, leggendo i valori su ogni raggio, il confronto tra l nazionale e regionale e l delle singole province del Lazio per i soli capoluoghi (Figura 2) e per i comuni non capoluogo (Figura 3). Figura 2: - capoluoghi Italia Lazio Capoluoghi 2,00% FR 1,17% 1,70% 1,00% VT LT 0,00% 1,50% RM 1,84% 1,38% RI Figura 3: - non capoluoghi Italia Lazio Non capoluoghi 2,00% FR VT 1,34% 1,00% 0,85% 1,14% LT 0,00% RM 1,66% 1,10% RI 5

8 In Figura 4, dove è riportato l andamento temporale dei valori di dal I semestre 2004 emerge un costante decremento di transazioni per tutte le parti territoriali esaminate fino al I semestre 2009 quando si registra una inversione di tendenza generalizzata, più rilevante nei capoluoghi laziali che si protrae fino al I semestre dove si individua una nuova ripresa della flessione con la caduta delle compravendite. Figura 4: Numero indice dal I semestre capoluoghi e non capoluoghi ,3 115,4 107,2 112,1 111,6 107,8 109,6 107,9 100,0 101,6 100,3 108,5 103, ,6 107,1 91,0 92,0 100,3 96,6 99,1 90,6 89,2 90,5 85,5 90,2 85,9 84,5 87,0 81,2 82,0 77,5 80,6 78,3 84,7 77,6 77,2 76,3 76,9 75,3 73,9 74,5 70,9 72,9 73,4 Italia 70,3 Lazio Capoluoghi Non capoluoghi 55,4 70,1 65,6 62,8 57,1 I_04 II_04 I_05 II_05 I_06 II_06 I_07 II_07 I_08 II_08 I_09 II_09 I_10 II_10 I_11 II_11 I_12 II_12 48,5 L Indice del Mercato Immobiliare che emerge nella Figura 5, mostra come nel tempo il costante andamento negativo delle compravendite, accentuato nel corso dell anno, ha determinato la scarsa dinamicità del mercato. Figura 5: capoluoghi e non capoluoghi 3,75% 3,25% 2,75% 2,25% 1,75% 1,25% 3,29% 3,30% 3,16% 3,19% 3,32% 3,06% 3,18% 3,21% 2,94% 2,72% 2,83% 2,63% 2,27% 2,39% 2,39% 2,30% 2,14% 2,25% 2,09% 2,22% 2,19% Capoluoghi Non Capoluoghi 2,04% 2,04% 1,98% 1,80% Lazio 1,59% Italia 1,37%

9 3 Mercato provinciale In questa sezione sono illustrate le informazioni dell Osservatorio del Mercato Immobiliare riferite al II semestre inerenti le 12 macroaree, in cui sono stati suddivisi i 119 comuni della provincia di Roma, così come di seguito denominate: Monti della Tolfa (2 comuni), Area Braccianese (5 comuni), Asse Flaminia (17 comuni), Asse Salaria (11 comuni), Asse Tiburtina (2 comuni), Area Fiume Aniene (43 comuni), Asse Casilina (13 comuni), Castelli Romani (16 comuni), Litorale Sud (4 comuni), Litorale Nord (4 comuni), Roma (1 comune) e Fiumicino (1 comune). L aggregazione delle macroaree è stata effettuata riunendo i comuni secondo parametri territoriali omogenei (caratteristiche orografiche, sistema di comunicazione stradale e ferroviario, caratteristiche sociali delle popolazioni, attitudine industriale agricola turistica artigianale e carattere urbanistico). Figura 6: Macroaree provinciali Roma Il maggior numero di transazioni è stato rilevato nel comune di Roma, che identifica la stessa macroarea. Il dato della capitale ammonta a un pari a , che corrisponde al 68% del mercato provinciale (Figura 9). Seguono le macroaree che hanno realizzato un numero di transazioni considerevoli, denominate Castelli Romani (1.233 ) e Litorale Sud (1.138 ). La maggiore appetibilità di tali macroaree provinciali rispetto alle altre è motivata, come già argomentato nelle precedenti note, dalla vocazione turistica dei loro comuni alle caratteristiche legate alla vivibilità del luogo e dalla vicinanza alla capitale, rispetto alla quale i prezzi delle abitazioni sono maggiormente accessibili. Le macroaree che hanno registrato un numero minore di transazioni sono, Monti della Tolfa (32 ), Area Braccianese (221 ) e Area Fiume Aniene (308 ). 7

10 Il mercato provinciale segna un andamento negativo generale rispetto al periodo precedente e tra le aree che maggiormente hanno risentito di questo calo di compravendite si contraddistinguono, con una marcata performance negativa, Asse Casilina con il -22,3% e Asse Salaria con -20,0%. Come si è già indicato per il mercato regionale, le quotazioni medie immobiliari rilevano variazioni minime in lieve flessione sull intera provincia. Il valore medio provinciale si attesta su e tra le aree più quotate, Roma segna un valore di seguita da Fiumicino con (-1,3%), Castelli Romani con (-1,4%) e Litorale Nord con (-1,5%). L medio provinciale (1,77%) rispecchia l andamento negativo del mercato, le macroaree (Figura 10) che si attestano al di sopra sono: Fiumicino (2,55%), Litorale Sud (1,85%), Area Braccianese (1,86%), Roma (1,84%) e Asse Tiburtina (1,82%); l Area Fiume Aniene, con un indice pari a 1,00%, è quella con la minor dinamica di mercato. Se consideriamo il confronto tra il capoluogo e il resto della provincia, in termini di (Figura 8), si può notare che il rapporto tra i due relativi indici, a partire dal 2004, si mantiene tendenzialmente costante. Mentre dal 2008 si delinea una convergenza sempre più ravvicinata fino al quando l indice di Roma (1,84%) oltrepassa l indice del resto della provincia (1,66%). Tabella 4:, quotazioni medie e variazioni % - macroaree provinciali Macroaree provinciali Quota % Provincia I sem 12 N. indice quotazioni (base = I sem 2004) Area Braccianese ,5% 1,21% ,8% 164,8 Area Fiume Aniene ,2% 1,69% ,1% 148,9 Asse Casilina ,3% 2,34% ,6% 168,3 Asse Flaminia ,3% 2,04% ,9% 188,2 Asse Salaria ,0% 2,28% ,0% 157,2 Asse Tiburtina ,4% 2,99% ,7% 170,7 Castelli Romani ,4% 6,76% ,4% 154,6 Litorale Nord ,2% 3,85% ,5% 165,6 Litorale Sud ,3% 6,24% ,9% 156,3 Monti della Tolfa 32-40,1% 0,17% ,8% 168,9 Fiumicino ,2% 2,42% ,3% 194,2 Roma ,2% 68,00% ,9% 137,8 Totale provincia Roma ,1% 100,00% ,0% 143,2 8

11 Tabella 5:, variazioni % e - consuntivo annuo macroaree provinciali Macroaree provinciali / 2011 Area Braccianese ,92% 1,86% Area Fiume Aniene ,22% 1,00% Asse Casilina ,00% 1,24% Asse Flaminia ,54% 1,69% Asse Salaria ,56% 1,42% Asse Tiburtina ,40% 1,82% Castelli Romani ,93% 1,68% Litorale Nord ,40% 1,76% Litorale Sud ,76% 1,85% Monti della Tolfa 67-34,25% 1,13% Fiumicino ,13% 2,55% Roma ,61% 1,84% Totale provincia Roma ,94% 1,77% Figura 7: Numero indice dal I semestre 2004 e quotazioni medie capoluogo e resto provincia ,2 171,3 169,2 168,2 171,1 165,7 172,9 159,2 171,1 167,8 167,2 163,0 143,2 140,0 146,6 137,2 137,8 129,7 134,7140,3 136,5 135,9 118,3 140,2 136,5 138,3 109,3 119,3 136,0 138,9 119,4 114,9 124, ,0 111,4 104,5 98,3 104,4 108,1 88,8 91,8 88,6 90,8 101,5 85,3 97,0 106,5 95,9 80,3 85,2 98,7 106,5 75,8 76,7 87,2 70,9 Quotazioni Roma 101,8 79,5 72,1 76,7 66,2 Quotazioni Resto provincia 72,9 69,2 67,4 69,6 72,4 Resto provincia 54,7 Roma 46,6 I_04 II_04 I_05 II_05 I_06 II_06 I_07 II_07 I_08II_08 I_09 II_09 I_10 II_10 I_11 II_11 I_12 II_12 9

12 Figura 8: capoluogo e resto provincia 4,40% 3,90% 4,05% 4,17% 3,93% 3,40% 3,17% 3,28% 3,42% 2,93% 2,90% 2,61% 2,67% 2,44% 2,52% 2,44% 2,40% 1,90% Capoluogo 2,22% 2,14% 2,39% 2,41% 1,84% 1,40% Resto provincia 1,66% Figura 9: Distribuzione II semestre per macroaree provinciali 1,2%1,7% 2,3% 2,0% 2,3% 3,0% 6,8% 3,8% 6,2% 0,2% 2,4% 68,0% Area Braccianese Area Fiume Aniene Asse Casilina Asse Flaminia Asse Salaria Asse Tiburtina Castelli Romani Litorale Nord Litorale Sud Monti della Tolfa Fiumicino Roma 10

13 Area Braccianese Area Fiume Aniene Asse Casilina Asse Flaminia Asse Salaria Asse Tiburtina Castelli Romani Litorale Nord Litorale Sud Monti della Tolfa Fiumicino Roma PROVINCIA NOTA TERRITORIALE Figura 10: per macroaree provinciali 3,00% 2,50% 2,55% 2,00% 1,86% 1,69% 1,82% 1,68% 1,76% 1,85% 1,84% 1,77% 1,50% 1,00% 1,00% 1,24% 1,42% 1,13% 0,50% 0,00% 11

14 Nella mappa sottostante (Figura 11) si rilevano, mediante gradi cromatici diversi, i valori del nel II semestre per tutti i 119 comuni che compongono la Provincia di Roma. Figura 11: Mappa della distribuzione comunale II semestre 12

15 In Figura 12 è rappresentato su scala cromatica il differenziale dei valori medi residenziali di compravendita di ogni comune rispetto a quello del valore medio provinciale. Figura 12: Mappa dei differenziali delle quotazioni medie comunali rispetto alla media provinciale 13

16 In Figura 13 viene riportata, su scala cromatica, la distribuzione dell dei vari comuni della provincia di Roma. Figura 13: Mappa della distribuzione dell comunale 14

17 L analisi delle specifiche realtà locali, eccetto Roma già citata in precedenza, individua il maggior numero di transazioni, nei comuni di Fiumicino (442 ) macroarea Fiumicino, Guidonia Montecelio (359 ) macroarea Asse Tiburtina, Pomezia (356 ) e Anzio (320 ) macroarea Litorale Sud. Tutti i suddetti comuni, rispetto al semestre di riferimento, subiscono una variazione negativa delle compravendite, il comune di Pomezia si distingue per la percentuale maggiore di flessione (-58,5%). Sei sono i comuni dove nel II semestre non sono state realizzate compravendite: Camerata Nuova, Canterano, Roccagiovine, Rocca Santo Stefano, Roiate e Vallepietra, tutti compresi nella macroarea Area Fiume Aniene che racchiude 43 comuni della provincia di Roma con un mercato immobiliare scarsamente dinamico. I comuni che si attestano al di sotto o pari alle 10 transazioni sono 48 (di cui ben 35 appartenenti all Area Fiume Aniene) e rappresentano il 40% dell intera provincia romana. Le quotazioni più elevate, oltre il capoluogo (3.356 ), si registrano nei comuni di Grottaferrata (2.985 ), Frascati (2.888 ) e Ciampino (2.880 ), compresi nella macroarea Castelli Romani, tutti al di sopra della soglia del valore medio provinciale pari a Anche i comuni di Formello (2.763 ) macroarea Asse Flaminia e Fiumicino (2.618 ) macroarea Fiumicino, dimostrano un valore rilevante prossimo alla suddetta soglia. Il comune della provincia meno caro che registra la minima di 950 è Vallepietra (macroarea Area Fiume Aniene). La variazione delle quotazioni rispetto al precedente semestre, come già esposto per le macroaree, è generalmente in flessione. Il 98% dei comuni dell intera provincia romana registra variazioni negative che vanno dal -5,0% al -0,2%. Le migliori dinamiche di mercato (), segnalate da indici al di sopra del dato provinciale pari al 1,77% (sempre tenendo presente un punto di vista che abbia una lettura dei dati in misura proporzionale alle relative consistenze immobiliari), hanno riguardato 14 comuni, tutti con un indice inferiore al 3,0%. Nei comuni di Marino (2,83%), Fiumicino (2,55%), Capena (2,37%) e Pomezia (2,23%) si sono registrati i valori più elevati. I mercati meno movimentati che hanno determinato un indice inferiore a un punto percentuale (1%), sono stati riscontrati in 38 comuni. Tabella 6:,, quotazioni medie e variazioni % - macroarea Area Braccianese Comune Quota % Provincia I sem 12 rispetto alla media di provincia ANGUILLARA SABAZIA 63-36,3% 0,34% 1,93% ,6% 0,61 BRACCIANO 66-45,0% 0,36% 1,70% ,0% 0,74 CANALE MONTERANO 14 14,8% 0,08% 1,45% ,9% 0,61 MANZIANA 46-31,1% 0,25% 2,32% ,7% 0,60 TREVIGNANO NO 33-28,3% 0,18% 1,88% ,3% 0,72 Totale Area Braccianese ,5% 1,21% 1,86% ,8% 0,67 15

18 Tabella 7:,, quotazioni medie e variazioni % - macroarea Area Fiume Aniene Comune Quota % Provincia I sem 12 rispetto alla media di provincia AFFILE 4-68,2% 0,02% 0,79% ,3% 0,37 AGOSTA 6-75,7% 0,03% 0,68% ,3% 0,37 ANTICOLI CORRADO 1-50,0% 0,01% 1,18% 988-2,5% 0,34 ARCINAZZO NO 16-38,5% 0,09% 1,09% ,5% 0,43 ARSOLI 7 75,0% 0,04% 0,92% ,1% 0,41 BELLEGRA 8-58,1% 0,04% 0,93% ,5% 0,38 CAMERATA NUOVA 0-100,0% 0,00% 0,43% ,5% 0,37 MANDELA 2-25,1% 0,01% 0,80% ,7% 0,42 CANTERANO 0-100,0% 0,00% 0,43% ,2% 0,36 CAPRANICA PRENESTINA 6 58,9% 0,03% 1,07% ,3% 0,36 CASAPE 5-44,4% 0,03% 1,28% ,4% 0,36 CASTEL MADAMA 34-9,7% 0,19% 1,69% ,3% 0,50 CASTEL S PIETRO NO 3-5,7% 0,02% 0,83% ,4% 0,39 CAVE 20-62,9% 0,11% 0,73% ,2% 0,53 CERRETO LAZIALE 3-75,4% 0,01% 0,35% ,4% 0,36 CERVARA DI 7 0,0% 0,04% 0,73% ,6% 0,39 CICILIANO 7-46,4% 0,04% 1,16% ,8% 0,40 CINETO NO 7 249,5% 0,04% 1,18% ,3% 0,37 GENAZZANO 12-57,9% 0,07% 0,96% ,8% 0,47 GERANO 4-55,6% 0,02% 1,09% ,2% 0,36 JENNE 2-41,4% 0,01% 0,39% ,4% 0,36 LICENZA 8 100,0% 0,04% 1,85% ,0% 0,41 MARANO EQUO 6 200,0% 0,03% 1,07% ,4% 0,36 OLEVANO NO 28-34,8% 0,16% 1,39% ,4% 0,47 PERCILE 1 0,0% 0,01% 1,07% 975-2,5% 0,34 PISONIANO 9 80,3% 0,05% 0,94% ,4% 0,35 POLI 5-47,1% 0,02% 0,57% ,3% 0,37 RIOFREDDO 7 0,0% 0,04% 1,88% ,8% 0,38 ROCCA CANTERANO 1-0,00% 0,17% 975-2,5% 0,34 ROCCA DI CAVE 1-50,0% 0,01% 0,35% ,3% 0,37 ROCCAGIOVINE 0-100,0% 0,00% 0,85% ,3% 0,37 ROCCA SANTO STEFANO 0-100,0% 0,00% 0,43% ,0% 0,35 ROIATE 0-100,0% 0,00% 0,22% ,5% 0,38 ROVIANO 3 72,0% 0,02% 0,53% ,3% 0,37 SAMBUCI 3 0,0% 0,02% 0,87% ,4% 0,36 SAN GREGORIO DA SASSOLA 3-31,9% 0,01% 0,58% ,2% 0,38 SAN VITO NO 12 0,7% 0,07% 1,14% ,4% 0,39 SARACINESCO 2 50,0% 0,01% 0,89% ,4% 0,36 SUBIACO 42 23,2% 0,23% 1,15% ,8% 0,42 VALLEPIETRA 0-100,0% 0,00% 0,18% 950-5,0% 0,33 VALLINFREDA 6 507,0% 0,03% 1,44% ,3% 0,37 VICOVARO 19 10,5% 0,10% 1,45% ,2% 0,39 VIVARO NO 1-71,4% 0,01% 0,25% ,3% 0,37 Totale Area Fiume Aniene ,2% 1,69% 1,00% ,1% 0,41 16

19 Tabella 8:,, quotazioni medie e variazioni % - macroarea Asse Casilina Comune Quota % Provincia I sem 12 rispetto alla media di provincia ARTENA 38 36,5% 0,21% 1,10% ,9% 0,53 CARPINETO NO 13-1,9% 0,07% 0,87% ,5% 0,37 COLLEFERRO 60-34,0% 0,33% 1,15% ,0% 0,53 COLONNA 14-20,0% 0,08% 1,41% ,6% 0,70 GALLICANO NEL LAZIO 30 18,6% 0,17% 1,59% ,1% 0,54 GAVIGNANO 5 19,4% 0,03% 0,85% ,0% 0,42 GORGA 5-46,1% 0,03% 1,19% ,4% 0,36 LABICO 26-35,0% 0,14% 2,07% ,4% 0,63 MONTELANICO 5-50,0% 0,02% 0,56% ,2% 0,40 PALESTRINA 63-23,8% 0,35% 1,10% ,6% 0,63 SEGNI 40 6,0% 0,22% 1,32% ,7% 0,51 VALMONTONE 33-21,6% 0,18% 0,99% ,9% 0,63 ZAGAROLO 95-36,4% 0,52% 1,48% ,2% 0,58 Totale Asse Casilina ,3% 2,34% 1,24% ,6% 0,56 17

20 Tabella 9:,, quotazioni medie e variazioni % - macroarea Asse Flaminia Comune Quota % Provincia rispetto alla I sem 12 media di provincia CAMPAGNANO DI 47-34,6% 0,26% 1,80% ,9% 0,69 CAPENA 45-49,1% 0,25% 2,37% ,6% 0,65 CASTELNUOVO DI PORTO 25-43,8% 0,14% 1,66% ,6% 0,67 CIVITELLA SAN PAOLO 14-5,9% 0,07% 2,42% ,6% 0,54 FIANO NO 56-49,5% 0,31% 1,89% ,5% 0,67 FILACCIANO 5 25,0% 0,03% 1,39% ,8% 0,45 FORMELLO 44-37,9% 0,24% 2,13% ,3% 0,96 MAGLIANO NO 4-30,0% 0,02% 1,04% ,0% 0,56 MAZZANO NO 6-61,7% 0,03% 0,76% ,5% 0,50 MORLUPO 21-65,9% 0,12% 1,35% ,4% 0,72 NAZZANO 5-25,0% 0,02% 1,32% ,6% 0,48 PONZANO NO 4 0,0% 0,02% 0,73% ,6% 0,47 RIANO 26-44,0% 0,14% 1,29% ,0% 0,72 RIGNANO FLAMINIO 41-33,0% 0,22% 2,04% ,4% 0,63 SACROFANO 24-42,3% 0,13% 1,64% ,3% 0,76 SANT`ORESTE 5-61,0% 0,03% 0,56% ,0% 0,47 TORRITA TIBERINA 1-87,5% 0,01% 0,88% ,6% 0,47 Totale Asse Flaminia ,3% 2,04% 1,69% ,9% 0,68 Tabella 10:,, quotazioni medie e variazioni % - macroarea Asse Salaria Comune Quota % Provincia rispetto alla I sem 12 media di provincia MARCELLINA 33 35,0% 0,18% 1,73% ,3% 0,52 MENTANA ,1% 0,56% 1,26% ,8% 0,66 MONTEFLAVIO ,6% 0,07% 1,61% ,4% 0,42 MONTELIBRETTI 15-8,3% 0,08% 1,04% ,4% 0,50 MONTEROTONDO ,2% 0,78% 1,68% ,7% 0,71 MONTORIO NO 6-9,6% 0,03% 0,95% ,4% 0,41 MORICONE 3-60,1% 0,02% 0,78% ,0% 0,43 NEROLA 14 0,0% 0,08% 1,48% ,6% 0,42 PALOMBARA SABINA 60 17,6% 0,33% 1,54% ,6% 0,52 SAN POLO DEI CAVALIERI 12-33,2% 0,06% 0,97% ,3% 0,45 SANT`ANGELO NO 18 39,0% 0,10% 1,45% ,7% 0,53 Totale Asse Salaria ,0% 2,28% 1,42% ,0% 0,61 18

21 Tabella 11:,, quotazioni medie e variazioni % - macroarea Asse Tiburtina Comune Quota % Provincia rispetto alla I sem 12 media di provincia GUIDONIA MONTECELIO ,0% 1,97% 2,07% ,6% 0,75 TIVOLI ,3% 1,02% 1,43% ,2% 0,66 Totale Asse Tiburtina ,4% 2,99% 1,82% ,7% 0,71 Tabella 12:,, quotazioni medie e variazioni % - macroarea Castelli Romani Comune Quota % Provincia rispetto alla I sem 12 media di provincia ALBANO LAZIALE ,5% 0,86% 1,77% ,6% 0,77 ARICCIA 60-23,5% 0,33% 1,58% ,2% 0,71 CASTEL GANDOLFO 32-23,9% 0,18% 1,33% ,9% 0,90 LANUVIO 35-37,8% 0,19% 1,24% ,4% 0,61 FRASCATI 76-36,0% 0,42% 1,76% ,2% 1,00 GENZANO DI 72-39,2% 0,40% 1,28% ,1% 0,75 GROTTAFERRATA 58-46,6% 0,32% 1,50% ,8% 1,04 MARINO ,2% 1,47% 2,83% ,5% 0,87 MONTECOMPATRI 47-45,1% 0,26% 1,65% ,2% 0,72 MONTE PORZIO CATONE 20-60,5% 0,11% 1,11% ,8% 0,94 NEMI 8-30,5% 0,05% 1,56% ,6% 0,78 ROCCA DI PAPA 47-34,5% 0,26% 1,65% ,0% 0,68 ROCCA PRIORA 41-32,5% 0,22% 1,34% ,3% 0,64 VELLETRI 98-58,7% 0,54% 1,09% ,0% 0,63 LARIANO 48-37,7% 0,27% 1,83% ,1% 0,54 CIAMPINO ,7% 0,91% 1,96% ,4% 1,00 Totale Castelli Romani ,4% 6,76% 1,68% ,4% 0,80 Tabella 13:,, quotazioni medie e variazioni % - macroarea Litorale Nord Comune Quota % Provincia rispetto alla I sem 12 media di provincia CERVETERI ,0% 0,89% 1,71% ,4% 0,77 CIVITAVECCHIA ,6% 0,99% 1,61% ,1% 0,65 SANTA MARINELLA ,1% 0,87% 1,94% ,2% 0,87 LADISPOLI ,9% 1,10% 1,85% ,9% 0,83 Totale Litorale Nord ,2% 3,85% 1,76% ,5% 0,77 19

22 Tabella 14:,, quotazioni medie e variazioni % - macroarea Litorale Sud Comune Quota % Provincia rispetto alla I sem 12 media di provincia ANZIO ,8% 1,75% 1,78% ,5% 0,73 NETTUNO ,8% 0,93% 1,48% ,2% 0,67 POMEZIA ,5% 1,95% 2,23% ,1% 0,72 ARDEA ,5% 1,60% 1,82% ,1% 0,73 Totale Litorale Sud ,3% 6,24% 1,85% ,9% 0,72 Tabella 15:,, quotazioni medie e variazioni % - macroarea Monti della Tolfa Comune Quota % Provincia rispetto alla I sem 12 media di provincia ALLUMIERE 13-36,6% 0,07% 0,93% ,2% 0,52 TOLFA 18-42,4% 0,10% 1,29% ,3% 0,57 Totale Monti della Tolfa 32-40,1% 0,17% 1,13% ,8% 0,55 Tabella 16:,, quotazioni medie e variazioni % - macroarea Fiumicino Comune Quota % Provincia rispetto alla I sem 12 media di provincia FIUMICINO ,2% 2,42% 2,55% ,3% 0,91 Totale Fiumicino ,2% 2,42% 2,55% ,3% 0,91 20

23 4 Mercato del comune di Roma Nella tabella sotto riportata è inquadrato il comune di Roma fra le 8 maggiori città italiane. Il capoluogo romano rappresenta il 18,4% della quota di tra i capoluoghi d Italia (presenti nella Tabella 17), registrando una diminuzione delle transazioni con variazione percentuale pari a -27,2% rispetto al II semestre del La migliore dinamica di mercato è registrata a Torino con una percentuale di pari a 1,87% che supera quella nazionale pari a 1,56%. Tabella 17: e variazioni dei principali capoluoghi Principali Capoluoghi / II sem 2011 Quota % capoluoghi Bologna ,1% 2,5% 1,61% Firenze ,5% 2,3% 1,71% Genova ,8% 3,6% 1,59% Milano ,0% 9,9% 1,85% Napoli ,2% 5,3% 1,52% Palermo ,4% 2,9% 1,25% Roma ,2% 18,4% 1,84% Torino ,9% 6,6% 1,87% Principali capoluoghi ,7% 51,5% 1,73% Italia capoluoghi ,7% 100,0% 1,56% Per consentire una più fluida lettura dei dati riguardanti l analisi del mercato immobiliare della capitale, il territorio è stato articolato in 23 macroaree di diversa ampiezza. Le macroaree, che aggregano un numero variabile di zone OMI (308 complessivamente), presentano caratteristiche simili per densità di urbanizzazione, situazioni socio-economiche, servizi, infrastrutture e posizione geografica. 21

24 Figura 14: Mappa delle macroaree urbane di Roma 22

25 Come riportato nella Tabella 18, il maggior numero di compravendite immobiliari avvenute nel II semestre si registra nelle macroaree Tiburtina Prenestina (1.292 ) e Fuori GRA EST (966 ) anche se entrambe le aree riportano un andamento negativo delle transazioni rispetto al II semestre Tutte le macroaree di Roma subiscono una flessione delle compravendite (-27,2%), con un trend negativo che va dal -51,6% al -13,1%, tra queste emergono le macroaree Fuori GRA EST (-51,6%), Fuori GRA Sud Ovest (-41,4%), Fuori GRA Nord (-39,9%) e Aurelia (-39,7%). Gli incrementi di transazioni si registrano solo nelle macroaree Appia Tuscolana (+41,1%), Fuori GRA Sud (+29,2%), Cintura Eur (+2,6%), nelle quali però è stata determinante la dismissione del patrimonio immobiliare residenziale degli enti previdenziali, e Fuori GRA Nord Ovest (+2,1%). La macroarea Tiburtina Prenestina rappresenta in questo semestre il 10,43% delle transazioni movimentate nel mercato romano, seguita dalla macroarea Fuori GRA EST con il 7,79%, mentre la minor fetta di mercato appartiene alla macroarea Fuori GRA Sud, che occupa soltanto l 1,26% di. In Figura 15 le differenti gradazioni di colore rappresentano le diverse concentrazioni di nelle zone del comune di Roma. E possibile riconoscere le zone che hanno realizzato, in questo semestre, un alto numero di compravendite. La più elevata si registra nella macroarea Centro Storico (6.898 ), che indica un differenziale pari a 1,89 volte la media comunale. Seguono le macroaree Semicentrale Parioli Flaminio (6.071 ), Semicentrale Prati Trionfale (5.391 ) e Semicentrale Salaria Trieste Nomentano (5.057 ) che rappresentano le aree più prestigiose della città. In ambito comunale le macroaree con le quotazioni medie più basse si collocano in alcune zone fuori il GRA, particolarmente nelle aree: Est con 2.536, Ovest con e Nord con Tra queste, la macroarea Fuori GRA EST è però quella, come evidenziato in precedenza, che attira il maggior interesse del mercato. Le variazioni delle quotazioni nel II semestre rispetto al I semestre presentano una generalizzata flessione con il dato comunale di -1,0%, determinato soprattutto dall andamento negativo economicofinanziario del mercato immobiliare nonché dal difficile accesso ai crediti bancari. Solo in quattro macroaree si verificano minime oscillazioni di quotazioni in senso positivo. L medio comunale pari a 1,84%, denota una scarsa dinamica del mercato residenziale, solo la macroarea Fuori GRA Sud (3,57%) mostra una buona intensità di mercato (l supera il 3,0%). Le zone OMI (Figura 16) che registrano un valore superiore al 3,0% sono 27, su un totale di 308, pari a circa il 9% di esse. Nel dettaglio delle singole zone OMI, il maggior numero di compravendite () si è realizzato nelle aree: Don Bosco 1 (264), Torre Maura A (224) - macroarea Appia Tuscolana e Talenti (229) - macroarea Salaria. Le tre zone si attestano sopra l 1,8% del totale degli scambi comunali. Nella Figura 17 sono rappresentati i differenziali dei valori medi di zona rispetto alla media comunale, dove risaltano le gradazioni più scure delle zone con differenziali fino a 2,9 volte la media comunale. Si nota la concentrazione di valori medi più elevati nella parte interna al GRA con maggior evidenza di blu nelle aree comprendenti il centro storico. Il minimo valore medio di compravendita si riscontra nella zona OMI San Vittorino A - macroarea Fuori GRA Est con una pari a 1.838, mentre le quotazioni medie più elevate si raggiungono nelle zone OMI interne alla macroarea Centro Storico: Parione ( pari a 2,89 volte la media comunale), Campo Marzio ( pari a 2,74), Trevi (9.050 pari a 2,48), Colonna (9.000 pari a 2,46), e Regola (8.950 pari a 2,45). Sempre in termini di differenziale dei valori, per le altre macroaree, meritano attenzione le zone: Pinciano (1,79), Parioli (1,79) - macroarea Semicentrale Parioli - Flaminio; Prati (1,74) - macroarea Semicentrale Prati Trionfale. Si distinguono ulteriormente, per la presenza di tipologie particolarmente importanti (ville e villini), le zone: Torricola (1,70), Divino Amore (1,63) e Tor Carbone A (1,56) tutte comprese nella macroarea Appia Tuscolana. 23

26 Tabella 18:,, quotazioni medie e variazioni % - macroaree urbane di Roma Macroaree urbane II sem Quota % comune I sem 12 rispetto alla media comunale CENTRO STORICO ,7% 3,20% 1,21% ,0% 1,89 SEMICENTRALE APPIA - TUSCOLANA ,7% 3,71% 1,43% ,3% 1,11 SEMICENTRALE AURELIA - GIANICOLENSE ,4% 4,30% 1,60% ,0% 1,13 SEMICENTRALE OSTIENSE - NAVIGATORI ,8% 3,74% 1,94% ,0% 0,95 SEMICENTRALE PARIOLI - FLAMINIO ,2% 1,33% 1,40% ,6% 1,66 SEMICENTRALE PRATI - TRIONFALE ,3% 2,39% 1,46% ,2% 1,48 SEMICENTRALE SALARIA TRIESTE - NOMENTANO ,2% 3,29% 1,41% ,6% 1,38 SEMICENTRALE TIBURTINA - PRENESTINA ,1% 2,87% 1,86% ,9% 0,94 APPIA - TUSCOLANA ,1% 6,30% 2,44% ,9% 0,90 AURELIA ,7% 6,20% 1,59% ,5% 0,88 CASSIA - FLAMINIA ,6% 2,88% 1,69% ,4% 1,20 CINTURA EUR 532 2,6% 4,29% 2,32% ,0% 0,88 EUR - LAURENTINA ,5% 1,87% 1,55% ,0% 1,09 PORTUENSE ,1% 4,87% 1,67% ,5% 0,91 SALARIA ,1% 7,26% 1,91% ,3% 0,96 TIBURTINA - PRENESTINA ,2% 10,43% 1,70% ,9% 0,79 FUORI GRA EST ,6% 7,79% 1,89% ,2% 0,69 FUORI GRA NORD ,9% 1,49% 2,37% ,1% 0,71 FUORI GRA NORD - OVEST 247 2,1% 1,99% 1,78% ,7% 0,77 FUORI GRA OVEST ,7% 1,44% 2,29% ,3% 0,71 FUORI GRA SUD ,2% 1,26% 3,57% ,8% 0,74 FUORI GRA SUD - OVEST ,4% 4,26% 2,13% ,1% 0,77 OSTIA LITORALE ,6% 2,47% 1,60% ,6% 0,81 N.D ,38% ,2% 100,00% 1,84% ,0% 1,00 La comunale qui presentata differisce da quella di Tabella 2, in quanto calcolata pesando le quotazioni comunali con lo stock abitativo presente in ogni zona, depurando lo stock totale della quota dello stesso non associabile (ND). 24

27 Figura 15: Mappa della distribuzione del nelle zone OMI II semestre Figura 16: Mappa della distribuzione dell nelle zone OMI anno 25

28 Figura 17: Mappa dei differenziali delle quotazioni nelle zone OMI II semestre 26

29 La macroarea Centro Storico, registra 396 transazioni pari a una quota di 3,20% di comunale, con un calo del -24,7% delle compravendite rispetto al II semestre Le zone Esquilino, Trastevere e Monti si distinguono per un maggior numero di scambi anche se in flessione rispetto al semestre di riferimento con variazioni rispettivamente del -19,6%, -27,5% e -38,3%. Tra le 12 zone che superano la media di macroarea pari a 6.898, si evidenziano: Parione ( ), Campo Marzio ( ), Trevi (9.050 ), e Colonna (9.000 ). La preferenza degli scambi nella macroarea (figura 18), in relazione alle tipologie dimensionali 1, ricade sul taglio Piccolo, che rappresenta il 26,2% dello stock immobiliare residenziale. Abbastanza ricercati, sono anche i tagli Medio e Medio Piccolo. Tabella 19:, quotazioni medie e variazioni % - macroarea urbana Centro Storico Zona OMI Denominazione II sem Quota % comune rispetto alla media comunale B1 TESTACCIO (P.ZA S. MARIA LIBERATRICE) 23-54,0% 0,19% 1,21% ,9% 1,48 B2 SAN SABA (VIA DI SAN SABA) 10 18,8% 0,08% 0,74% ,0% 1,64 B3 CELIO (VIA CELIMONTANA) 14-35,1% 0,11% 1,03% ,9% 1,48 B4 MONTI (VIA DEI SERPENTI) 35-38,3% 0,28% 1,22% ,0% 1,78 B5 SALLUSTIANO (VIA QUINTINO SELLA) 6-67,2% 0,05% 1,42% ,6% 1,71 B6 PIGNA (VIA DEL PLEBISCITO) 5 400,0% 0,04% 1,25% ,6% 2,26 B7 SANT`EUSTACHIO (CORSO RINASCIMENTO) ,8% 0,12% 2,23% ,6% 2,31 B8 REGOLA (VIA GIULIA) 8-27,3% 0,06% 0,82% ,3% 2,45 B9 PARIONE (PIAZZA NAVONA) 5-60,5% 0,04% 0,43% ,9% 2,89 B10 PONTE (VIA DI PANICO) 10-56,2% 0,08% 0,67% ,6% 2,35 B11 CAMPITELLI ( CAMPIDOGLIO) 3 200,0% 0,02% 1,69% ,6% 2,28 B12 RIPA (AVENTINO-VIA DI S.SABINA) 5-32,2% 0,04% 1,17% ,9% 1,96 B13 SANT`ANGELO (VIA DEL TEATRO MARCELLO) 5-70,8% 0,04% 1,08% ,9% 1,97 B14 TRASTEVERE (VLE TRASTEVERE-REGINA COELI) 49-27,5% 0,40% 1,40% ,7% 2,07 B15 BORGO (VIA DELLA CONCILIAZIONE) 8 29,9% 0,06% 1,11% ,5% 1,85 B17 CASTRO PRETORIO (PIAZZA INDIPENDENZA) 15-19,4% 0,12% 1,19% ,8% 1,49 B18 ESQUILINO (PIAZZA VITTORIO) 99-19,6% 0,80% 1,51% ,0% 1,34 B22 COLONNA (PIAZZA COLONNA) 8 33,3% 0,06% 1,36% ,9% 2,46 B23 CAMPO MARZIO (LARGO GOLDONI) 22-14,3% 0,18% 0,99% ,0% 2,74 B24 TREVI (VIA SS.APOSTOLI) 7 45,2% 0,06% 1,13% ,1% 2,48 B25 LUDOVISI (VIA VENETO) 18-7,7% 0,15% 1,22% ,2% 2,27 B26 TREVI A (VIA BARBERINI) 8 243,3% 0,06% 1,59% ,3% 2,07 B27 TRASTEVERE A (VIA DANDOLO) 4-36,8% 0,03% 0,94% ,9% 1,81 B29 CASTRO PRETORIO A ( VIA TORINO) 14 0,0% 0,11% 1,19% ,8% 1,53 B30 SAN SABA A (VIA DI PORTA LATINA) 0 nd 0,00% 0,00% ,0% 1,41 CENTRO STORICO ,7% 3,20% 1,21% ,0% 1,89 1 Le classi dimensionali delle unità abitative considerate sono specificate nelle Note Metodologiche. 27

30 Figura 18: Distribuzione e Stock per classi dimensionali Centro Storico Stock 29,7% 26,2% 21,3% 19,6% 25,6% 23,8% 12,6% 14,9% 14,4% 12,0% Monolocali Piccola Medio piccola Media Grande 28

31 Nella macroarea Semicentrale Appia Tuscolana si registra un numero di 460 transazioni, pari al 3,71% del comunale. Le quattro zone contenute nella macroarea subiscono tutte flessioni considerevoli di compravendite. La zona che totalizza il maggior numero di scambi è Tuscolano 2, con 131 e con una variazione del -14,6%, che contribuisce al dato generale negativo di macroarea (-23,7%). La media di macroarea è pari a 4.057, la zona con la più elevata è Appio Latino 1 (4.600 ). Le tipologie dimensionali più rappresentative della macroarea (figura 19) sono i tagli Piccolo e Medio che rappresentano il 60% circa dello stock totale. Tra questi il più richiesto è il taglio piccolo con 31,4% delle preferenze. Tabella 20:, quotazioni medie e variazioni % - macroarea urbana Semicentrale Appia-Tuscolana Zona OMI Denominazione II sem Quota % comune rispetto alla media comunale C7 TUSCOLANO 1 (VIA TARANTO) 97-20,0% 0,78% 1,61% ,0% 1,10 C8 TUSCOLANO 2 (PIAZZA S.MARIA AUSILIATRICE) ,6% 1,06% 1,53% ,6% 1,04 C9 APPIO LATINO 1 (PIAZZA TUSCOLO) ,8% 0,91% 1,24% ,0% 1,26 D4 APPIO LATINO 2 (VIA LATINA) ,6% 0,97% 1,37% ,2% 1,05 SEMICENTRALE APPIA-TUSCOLANA ,7% 3,71% 1,43% ,3% 1,11 Figura 19: Distribuzione e Stock per classi dimensionali Semicentrale Appia-Tuscolana Stock 31,4% 30,4% 28,2% 25,5% 30,3% 26,5% 7,1% 9,1% 6,7% 4,8% Monolocali Piccola Medio piccola Media Grande 29

32 La macroarea Semicentrale Aurelia Gianicolense registra 533 transazioni, pari a una quota del 4,30% del comunale. Si distinguono per un maggior numero di compravendite le zone Gianicolense 2 e Portuense 1, anche se in flessione rispetto al II semestre 2011 nelle misure di -26,9% e -27,7%. Tra le zone, che si collocano al di sopra della media di macroarea, pari a 4.116, si evidenziano le zone Gianicolense 1 (5.100 ) e Aurelio 3 (4.950 ). Il taglio più ricercato nel mercato della macroarea è il Medio con il 29,7% delle compravendite (figura 20), che rappresenta il 33,5% dello stock. Tabella 21:, quotazioni medie e variazioni % - macroarea urbana Semicentrale Aurelia-Gianicolense Zona OMI Denominazione II sem Quota % comune rispetto alla media comunale C11 PORTUENSE 1 (PIAZZA ENRICO FERMI) ,7% 1,03% 1,60% ,2% 0,90 C12 GIANICOLENSE 1 (VIA POERIO) 67-26,8% 0,54% 1,48% ,0% 1,40 C13 GIANICOLENSE 2 (VIA DI DONNA OLIMPIA) ,9% 1,37% 1,82% ,9% 1,09 C14 AURELIO 1 (VIA BALDO DEGLI UBALDI) 32-9,9% 0,26% 1,48% ,0% 1,11 C15 AURELIO 2 (VIA GREGORIO VII) 46-31,2% 0,37% 1,28% ,0% 1,24 C16 AURELIO 3 (LARGO DI PORTA CAVALLEGGERI) 19-31,7% 0,15% 1,02% ,0% 1,35 C27 GIANICOLENSE 1 A (PIAZZA DI PONTE TESTACCIO) 38-20,9% 0,31% 2,65% ,2% 1,23 C34 AURELIO 1 A (VIA DI VALLE AURELIA) 4 nd 0,03% 0,76% ,0% 1,11 C35 AURELIO 2 A (VIA BENTIVOGLIO) 27-18,4% 0,22% 1,11% ,0% 1,11 R12 OSPEDALI FORLANINI 1 0,0% 0,01% 1,12% - - nd R14 VILLA PAMPHILI 0 nd 0,00% 0,00% - - nd SEMICENTRALE AURELIA-GIANICOLENSE ,4% 4,30% 1,60% ,0% 1,13 Figura 20: Distribuzione e Stock per classi dimensionali Semicentrale Aurelia-Gianicolense Stock 28,5% 27,9% 26,6% 24,1% 33,5% 29,7% 5,7% 6,9% 10,2% 6,9% Monolocali Piccola Medio piccola Media Grande 30

33 La macroarea Semicentrale Ostiense Navigatori realizza 464 transazioni, che rappresentano il 3,74% del comunale. Si distingue per un maggior numero di compravendite la zona Ostiense 2 che subisce una considerevole flessione pari al -40,4% rispetto al II semestre Quattro zone, si pongono al di sopra della media di macroarea pari a 3.488, tra le quali si evidenziano le zone Ostiense 2 A (4.450 ) e Ostiense 2 B (3.750 ). Il taglio più ricercato nel mercato è il Piccolo con il 34,8% delle compravendite (figura 21), che rappresenta il 26,5% dello stock immobiliare residenziale della macroarea. Tabella 22:, quotazioni medie e variazioni % - macroarea urbana Semicentrale Ostiense-Navigatori Zona OMI Denominazione IIsem IIsem12/ IIsem11 Quota % comune rispetto alla media comunale C10 OSTIENSE 2 (LARGO DELLE SETTE CHIESE) ,4% 1,56% 2,52% ,3% 1,02 C31 OSTIENSE 2 A (VIALE MARCO POLO) 7-34,3% 0,06% 1,73% ,5% 1,22 C32 OSTIENSE 2 B ( VIA DEL COMMERCIO) 33-37,5% 0,27% 1,47% ,0% 1,03 D5 OSTIENSE 1 (VIA PINCHERLE) 37-26,8% 0,29% 1,28% ,6% 0,82 D6 OSTIENSE 3 (VIA CASAMARI) 13 5,6% 0,10% 1,73% ,0% 0,91 D33 TOR MARANCIA-NAVIGATORI (VIA C.T.ODESCALCHI) ,9% 0,73% 2,36% ,4% 0,84 D34 MONTAGNOLA (VIA PICO DELLA MIRANDOLA) 70-20,5% 0,56% 1,65% ,0% 0,92 D44 TOR MARANCIA NAVIGATORI A (PIAZZA DEI NAVIGATORI) 21-8,9% 0,17% 1,23% ,7% 0,98 SEMICENTRALE OSTIENSE-NAVIGATORI ,8% 3,74% 1,94% ,0% 0,95 Figura 21: Distribuzione e Stock per classi dimensionali Semicentrale Ostiense-Navigatori Stock 34,8% 34,4% 32,1% 26,5% 24,4% 21,1% 10,6% 4,2% 5,0% 6,9% Monolocali Piccola Medio piccola Media Grande 31

34 La macroarea Semicentrale Parioli Flaminio totalizza un numero di 165 transazioni, pari ad una quota di 1,33% del comunale. Si distingue per un maggior numero di compravendite la zona Parioli con variazione negativa, rispetto al II semestre 2011, pari a -27,7%. Al di sopra della media di macroarea pari a 6.071, si attestano le zone Pinciano (6.550 ), Parioli (6.550 ) e Flaminio A (6.350 ). In termini dimensionali (figura 22) sono maggiormente presenti il taglio Grande e Medio (35,9% e 27,9% di stock ) che sono anche i più ricercati (25,8% e 30,5% di scambi). Tabella 23:, quotazioni medie e variazioni % - macroarea urbana Semicentrale Parioli-Flaminio Zona OMI Denominazione II sem Quota % comune rispetto alla media comunale B19 FLAMINIO (VIA G.RENI) 55 1,2% 0,44% 1,62% ,0% 1,44 B28 FLAMINIO A ( VIA SCIALOIA) 9 51,7% 0,07% 1,26% ,0% 1,74 C1 PARIOLI (PIAZZA EUCLIDE) 71-27,7% 0,57% 1,28% ,2% 1,79 C3 PINCIANO (VIA PAESIELLO) 26-9,6% 0,21% 1,32% ,0% 1,79 C26 VILLAGGIO OLIMPICO (VIALE DI VILLA GLORI ) 4-79,5% 0,03% 1,78% ,9% 1,10 R13 ACQUA ACETOSA 0 nd 0,00% 0,00% - - nd SEMICENTRALE PARIOLI-FLAMINIO ,2% 1,33% 1,40% ,6% 1,66 Figura 22: Distribuzione e Stock per classi dimensionali Semicentrale Parioli-Flaminio Stock 35,9% 30,5% 27,9% 25,8% 10,5% 15,6% 18,9% 14,1% 14,3% 6,5% Monolocali Piccola Medio piccola Media Grande 32

35 La macroarea Semicentrale Prati Trionfale registra un totale di 297 transazioni, che rappresenta il 2,39% del comunale. Il maggior numero di scambi sono rilevati nella zona Della Vittoria 3 (123 ) che diminuisce le sue compravendite del -10,2% rispetto al periodo di riferimento. Rilevante è la flessione delle vendite della zona Prati (54 ) con una variazione negativa pari a -49,7%. Al di sopra della media di macroarea pari a 5.391, si collocano le zone Prati (6.350 ) e Della Vittoria 3 (5.700 ). Il taglio dimensionale (figura 23) più presente nella macroarea è il taglio Medio (32,2% di stock), nelle preferenze delle compravendite, il taglio che interessa leggermente di più degli altri il mercato, è il quello Piccolo (24,8%). Tabella 24:, quotazioni medie e variazioni % - macroarea urbana Semicentrale Prati-Trionfale Zona OMI Denominazione II sem Quota % comune rispetto alla media comunale B16 PRATI (VIALE GIULIO CESARE) 54-49,7% 0,43% 1,17% ,8% 1,74 B20 DELLA VITTORIA 3 (PIAZZA MAZZINI) ,2% 1,00% 1,58% ,0% 1,56 C17 TRIONFALE 2 (VIA DELLE MEDAGLIE D`ORO) 68-4,5% 0,55% 1,33% ,5% 1,12 C18 TRIONFALE 3 (VIA ANGELO EMO) 52 7,2% 0,42% 1,95% ,0% 1,29 SEMICENTRALE PRATI-TRIONFALE ,3% 2,39% 1,46% ,2% 1,48 Figura 23: Distribuzione e Stock per classi dimensionali Semicentrale Prati-Trionfale Stock 32,2% 24,8% 19,7% 19,6% 24,0% 23,7% 22,7% 20,5% 5,7% 7,0% Monolocali Piccola Medio piccola Media Grande 33

36 Nella macroarea Semicentrale Salaria Trieste Nomentano, che registra un numero di 408 transazioni pari a una quota di 3,29% del comunale, si distinguono per un maggior numero di compravendite le zone Trieste 1 e Trieste 2 con flessioni rispettivamente del -38,9% e del -26,3%. Sopra la media di macroarea pari a 5.057, si attestano le zone Trieste 2 (6.000 ), Salario (6.000 ) e Nomentano Torlonia (5.400 ). Riguardo alle classi dimensionali (figura 24), il taglio su cui si è orientato principalmente il mercato è il Medio (34,6%), che rappresenta il 35,9% dello stock immobiliare residenziale della macroarea. Tabella 25:, quotazioni medie e variazioni % - macroarea urbana Semicentrale Salaria-Trieste-Nomentano Zona OMI Denominazione IIsem IIsem12/ IIsem11 Quota % comune rispetto alla media comunale B21 TRIESTE 2 (CORSO TRIESTE) 98-26,3% 0,79% 1,55% ,6% 1,64 C2 SALARIO (VIA SAVOIA) 34-12,3% 0,27% 1,24% ,0% 1,64 C4 NOMENTANO-TORLONIA (PIAZZA GALENO) 19 27,8% 0,15% 1,12% ,4% 1,48 C21 TRIESTE 1 (VIALE LIBIA) ,9% 1,02% 1,39% ,0% 1,33 C22 BATTERIA NOMENTANA (VIA DELLA BATTERIA NOMENTANA) 21-1,6% 0,17% 2,82% ,3% 1,14 C23 LANCIANI (VIA LANCIANI) 19-56,6% 0,15% 1,47% ,2% 1,20 C24 BOLOGNA 1 (PIAZZA BOLOGNA) 88-28,4% 0,71% 1,26% ,2% 1,22 C25 BOLOGNA 2 (VIALE DEL POLICLINICO) 2-25,0% 0,01% 0,57% ,0% 1,16 SEMICENTRALE SALARIA-TRIESTE-NOMENTANO ,2% 3,29% 1,41% ,6% 1,38 Figura 24: Distribuzione e Stock per classi dimensionali Semicentrale Salaria-Trieste-Nomentano Stock 35,9% 34,6% 18,0% 22,0% 17,0% 17,0% 23,8% 21,2% 5,4% 5,2% Monolocali Piccola Medio piccola Media Grande 34

37 La macroarea Semicentrale Tiburtina Prenestina realizza un totale di 355 transazioni, pari a una quota di 2,87% del comunale. La zona che registra più vendite immobiliari è Tiburtino B, con una variazione positiva pari a +49,3%. La media di macroarea è pari a e le quotazioni più rilevanti si registrano nelle zone Tiburtino (3.900 ) e Prenestino Labicano 1 B (3.550 ). L analisi dimensionale della macroarea (figura 25) evidenzia una prevalenza del taglio Piccolo sia in termini di stock (40,1%) sia in termini di compravendite. Tabella 26:, quotazioni medie e variazioni % - macroarea urbana Semicentrale Tiburtina-Prenestina Zona OMI Denominazione IIsem IIsem12/ IIsem11 Quota % comune rispetto alla media comunale C5 TIBURTINO (VIA DEI SABELLI) 51-28,6% 0,41% 1,96% ,7% 1,07 C6 PRENESTINO-LABICANO 1 (VIA DEL PIGNETO) 76-19,5% 0,61% 2,03% ,0% 0,92 C29 TIBURTINO B (VIA DI CASAL BERTONE) ,3% 0,96% 3,64% ,0% 0,91 C30 PRENESTINO LABICANO 1 A (PIAZZA DEL PIGNETO) 36-22,3% 0,29% 1,67% ,0% 0,91 C37 PRENESTINO LABICANO 1 B (VIA CONTE DI CARMAGNOLA) 41-36,7% 0,33% 1,15% ,0% 0,97 C38 PRENESTINO LABICANO 1 C (VIA LABICO) 32-58,5% 0,26% 1,08% ,6% 0,84 R11 VERANO 0 nd 0,00% 0,00% - - nd SEMICENTRALE TIBURTINA-PRENESTINA ,1% 2,87% 1,86% ,9% 0,94 Figura 25: Distribuzione e Stock per classi dimensionali Semicentrale Tiburtina-Prenestina Stock 56,8% 40,1% 27,9% 12,8% 13,0% 20,3% 17,4% 9,1% 1,8% 0,9% Monolocali Piccola Medio piccola Media Grande La macroarea Appia Tuscolana registra un totale di 780 transazioni, rappresentando una quota del 6,30% di comunale. Si distingue per il maggior numero di compravendite effettuate la zona Don Bosco 1 che, con un anomalo incremento delle vendite pari a +31%, stacca sensibilmente tutte le altre attestandosi a ben 264 scambi immobiliari (circa il 34% del totale di macroarea), seguono le zone Torre Maura A (224 ) e Don Bosco 2 (116 ). In queste zone l eccezionale incremento delle compravendite è da attribuirsi principalmente alla dismissione di immobili residenziali di enti previdenziali. Tra le dieci zone che superano la media pari a si evidenziano le zone Torricola (6.200 ), Divino Amore (5.950 ), Tor Carbone (5.700 ) e Tor Carbone A (5.700 ), nelle quali è presente una tipologia residenziale edilizia di pregio, con prevalenza di ville e villini. La preferenza degli scambi (figura 26) ricade sul taglio Medio (36,6%) che risulta essere anche il più presente nella macroarea con il 35,9% dello stock. Apprezzati anche i tagli Medio Piccolo e Piccolo. 35

38 Tabella 27:, quotazioni medie e variazioni % - macroarea urbana Appia-Tuscolana Zona OMI Denominazione II sem Quota % comune rispetto alla media comunale C39 TUSCOLANO 2 A (VIA ARCO DI TRAVERTINO) 13 89,3% 0,11% 1,62% ,9% 0,90 D3 TUSCOLANO 4 (VIA CARTAGINE) 33-35,4% 0,27% 1,58% ,0% 0,87 D19 DON BOSCO 1 (PIAZZA S.GIOVANNI BOSCO) ,0% 2,13% 2,42% ,0% 0,82 D20 DON BOSCO 2 (VIA RAIMONDO SCINTU) ,5% 0,93% 5,03% ,7% 0,83 D21 APPIO CLAUDIO 1 (VIALE GIULIO AGRICOLA) 63-30,1% 0,51% 1,45% ,0% 1,07 D22 APPIO CLAUDIO 2 (VIALE SOVERATO) 23-1,3% 0,18% 1,37% ,0% 0,81 D23 APPIO PIGNATELLI (VIA ANNIA REGILLA) 19-32,9% 0,15% 1,14% ,9% 0,98 D37 TOR CARBONE (VICOLO DI TOR CARBONE) 0-100,0% 0,00% 0,00% ,6% 1,56 D54 TUSCOLANO 4 B (VIA TORRE DEL FISCALE) 10-37,5% 0,08% 2,48% ,5% 0,82 D55 TOR CARBONE A (VIA SAN SEBASTIANO) 0 nd 0,00% 1,12% ,0% 1,56 D67 TOR CARBONE B (VIA DI TOR CARBONE) 1-50,0% 0,01% 0,30% ,6% 1,09 E49 CAPANNELLE (VIA DELLE CAPANNELLE) 9-60,1% 0,07% 1,37% ,0% 0,95 E61 TORRICOLA (VIA TORRICOLA ) 1 0,0% 0,01% 1,02% ,6% 1,70 E65 DIVINO AMORE (VIA DI FIORANELLO) 1 nd 0,01% 0,32% ,8% 1,63 E119 TORRICOLA A (VIA ERODE ATTICO) 0 nd 0,00% 0,00% ,1% 1,29 E141 TORRE MAURA A (VIA A.CIAMARRA) ,2% 1,81% 4,85% ,0% 0,85 E182 IPPODROMO CAPANNELLE (EX R22) 4 33,3% 0,03% 1,56% ,7% 0,81 R23 AEROPORTO CIAMPINO 0 nd 0,00% 0,00% - - nd APPIA-TUSCOLANA ,1% 6,30% 2,44% ,9% 0,90 Figura 26: Distribuzione e Stock per classi dimensionali Appia-Tuscolana Stock 35,9% 36,6% 26,4% 24,0% 30,7% 28,6% 4,1% 3,2% 4,9% 5,5% Monolocali Piccola Medio piccola Media Grande 36