Determinazione del Valore di Mercato del patrimonio immobiliare della società SOGEF S.p.A.

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1 Cod. Asset: 12_Cadorago Via Roma Dati identificativi Denominazione Sociale Tipologia Asset Destinazione d'uso Metodologia Estimativa Utilizzata Prodotto Finito Complesso Iustriale Finanziario Reddituale (DCFA) Inquadramento territoriale Il complesso iustriale è situato nel comune di Cadorago, precisamente in via Roma. Cadorago è un comune italiano di abitanti della provincia di Como in Lombardia. Il territorio comunale è ancora in parte agricolo, nonostante la forte urbanizzazione degli ultimi decenni. È inoltre attraversato dalla Lura. Il complesso iustriale in oggetto di analisi è localizzato nella zona periferica del centro abitato, di carattere prettamente residenziale, confina a est con la linea ferroviaria MilanoComo e dista pochi chilometri dal casello autostradale Lomazzo dell autostrada A9 LainateChiasso. LOCALIZZAZIONE Patrigest S.p.A. / 1

2 Descrizione L oggetto della presente valutazione è costituito da una porzione di un complesso iustriale di circa mq con annessi uffici, una cabina dell Enel, una portineria di circa 30 mq e tutti gli spazzi di manovra dell intero complesso per un totale di circa mq. La porzione di capannone al quanto obsoleta, necessita di importanti ristrutturazioni. Esternamente si presenta come un corpo unico suddiviso su più piani, ma internamente risulta alla stessa quota, la struttura in conglomerato cementizio armato prefabbricato, con maglia di pilastri regolare posti sia perimetralmente che al centro del capannone. L altezza utile interna è di circa ml 4,50 / 5,00, la pavimentazione in massetto di c.l.s. tipo iustriale. Rilievo fotografico FOTO Patrigest S.p.A. / 2

3 Consistenze Id. Cod. Unità Destinazione d'uso Categoria Catastale Piano Tipologia Superficie Capannone (mq) Sup. Uffici Sup. Area di manovra Sup. Cabina Enel Sup. Portineria Sup. Terreni Sup. Totale Produttivo Iustriale T Capannone 5.587,00 250, ,00 13,00 28, , ,00 TOTALE SLP (mq) 5.587,00 250, ,00 13,00 28, , Inquadramento catastale Unità Categoria Catastale Foglio Mappale Subalterno Capann./Uffici/Area Cabina Enel Portineria Area Area Area Valori OMI Nella seguente tabella vengono riassunti i valori di mercato forniti dall Agenzia delle Entrate: Tipologia Stato conservativo Valore Mercato ( /mq) Valori Locazione ( /mq x mese) Superficie (L/N) Min Max Min Max Capannoni iustriali Normale L 2 3,4 Laboratori Normale L 2 3,4 Patrigest S.p.A. / 3

4 Focus sugli immobili ad uso produttivo nel Comune di Como La serie storica del Numero di Transazioni Normalizzate (NTN) di immobili ad uso produttivo della città di Como, nel periodo , presenta una media pari a 26 transazioni, con un'importante fase di decrescita negli ultimi cinque periodi analizzati ( 2012 su 2007: 32%). Se confrontata con gli altri livelli territoriali, nell'ultimo periodo la decrescita delle transazioni nel capoluogo ( 32%) è inferiore alla variazione registrata dai dati provinciali (48%), inferiore alla variazione registrata dai regionali (46%) e inferiore alla variazione registrata dai dati nazionali (40%). Per quanto riguarda l'iice di Intensità Immobiliare (IMI), il dato del 2011 risulta pari a 5,54% in crescita del 10,7% rispetto all'anno precedente, contro un valore medio dell'iice IMI del periodo pari a 4,61%. Considerao lo stock immobiliare, nell'ultimo anno si segnala una crescita del n.d. contro una crescita media annua del 11,34% nel periodo MERCATO PRODUTTIVO STATISTICHE Ambito Territoriale Media (μ) Δ '12/'11 Δ '11/'00 Δ '11/'07 Δ '11/'10 COMO STOCK ,8% ,7% 603 4,2% ,5% 672 1,8% 720 7,1% 769 6,8% 11,34% 107% 18% 7% NTN ,4% ,3% 26 47,8% 23 10,0% 31 31,0% 17 43,6% 24 38,6% 24 0,8% 13 44,6% ,4% 43 18,2% 16 61,8% 26 62% 144% 78% 18% IMI 4,69% 4,08% 13,1% 8,60% 111,0% 4,32% 49,8% 3,69% 3,60% 2,3% 1,96% 45,5% 5,01% 155,2% 5,54% 10,7% 4,61% 18% 50% 11% PROVINCIA DI COMO STOCK ,7% ,4% ,9% ,8% ,2% ,2% ,0% 11,19% 163% 20% 4% NTN ,5% ,5% ,2% 269 6,1% 273 1,5% ,7% 329 0,3% 296 9,9% ,5% ,6% 219 6,1% ,9% % 9% 33% 6% IMI 5,87% 5,31% 9,6% 5,75% 8,3% 4,45% 22,6% 4,38% 3,73% 14,9% 2,36% 36,8% 2,71% 14,9% 2,45% 9,7% 4,11% 58% 44% 10% PROVINCIA DI COMO escluso capoluogo STOCK ,0% ,7% ,3% ,2% ,5% ,9% ,8% 11,20% 170% 20% 4% NTN ,3% ,6% ,3% 246 7,9% 243 1,3% ,8% 305 2,5% ,6% ,6% 197 7,5% ,5% ,3% % 3% 42% 10% IMI 6,02% 5,44% 9,6% 5,40% 0,8% 4,47% 17,3% 4,45% 3,74% 15,9% 2,39% 36,1% 2,50% 4,5% 2,16% 13,7% 4,06% 64% 52% 14% LOMBARDIA STOCK ,4% ,9% ,1% ,9% ,9% ,0% ,0% 6,74% 94% 16% 5% NTN ,5% ,1% ,1% ,6% ,3% ,6% ,5% ,0% ,1% ,7% ,1% ,4% % 3% 31% 1% IMI 4,65% 4,82% 3,8% 5,98% 23,9% 4,07% 32,0% 4,12% 3,61% 12,3% 2,66% 26,2% 2,57% 3,6% 2,47% 3,7% 3,88% 47% 40% 4% ITALIA STOCK ,6% ,8% ,0% ,6% ,3% ,8% ,2% 5,33% 75% 17% 7% NTN ,3% ,9% ,4% ,7% ,3% ,2% ,5% ,2% ,6% ,5% ,3% ,7% % 5% 26% 5% IMI 3,27% 3,35% 2,6% 3,93% 17,3% 2,93% 25,4% 2,80% 2,45% 12,4% 1,93% 21,4% 1,81% 6,1% 1,78% 1,8% 2,70% 46% 37% 2% Fonte: elaborazioni Patrigest su dati Agenzia del territorio Nota: Stock 2012 non ancora disponibile (dato al 2011) Patrigest S.p.A. / 4

5 NTN, STOCK E IMI COMPARTO PRODUTTIVO COMUNE DI COMO STOCK NTN IMI ,00% NTN E STOCK (2004 = 100) ,00% 8,00% 7,00% 6,00% 5,00% 4,00% 3,00% IMI (%) ,00% 1,00% 0,00% NTN, STOCK E IMI COMPARTO PRODUTTIVO PROVINCIA DI COMO NTN, STOCK E IMI COMPARTO PRODUTTIVO PROVINCIA DI COMO escluso capoluogo STOCK NTN IMI STOCK NTN IMI 300 7,00% 300 7,00% NTN E STOCK (2004 = 100) ,00% 5,00% 4,00% 3,00% 2,00% IMI (%) NTN E STOCK (2004 = 100) ,00% 5,00% 4,00% 3,00% 2,00% IMI (%) 50 1,00% 50 1,00% ,00% ,00% NTN, STOCK E IMI COMPARTO PRODUTTIVO REGIONE LOMBARDIA NTN, STOCK E IMI COMPARTO PRODUTTIVO ITALIA STOCK NTN IMI STOCK NTN IMI 250 7,00% 200 4,50% NTN E STOCK (2004 = 100) ,00% 5,00% 4,00% 3,00% 2,00% IMI (%) NTN E STOCK (2004 = 100) ,00% 3,50% 3,00% 2,50% 2,00% 1,50% IMI (%) 50 1,00% ,00% 0,50% ,00% ,00% NTN (Numero di Transazioni Normalizzate): n. di transazioni di unità immobiliari normalizzate (Le compraveite dei diritti di proprietà sono contate relativamente a ciascuna unità immobiliare teneo conto della quota di proprietà oggetto di transazione; ciò significa che se di una unità immobiliare é compraveuta una frazione di quota di proprietà, per esempio il 50%, essa non è contata come una transazione, ma come 0,5 transazioni); STOCK (di unità immobiliari): n. di unità immobiliari censite negli archivi catastali relativamente ad un determinato ambito territoriale; IMI (Intensità del Mercato Immobiliare): rapporto percentuale tra NTN e stock di unità immobiliari, iica la quota percentuale di stock compraveuto in un determinato periodo. Patrigest S.p.A. / 5

6 Comparativi di mercato Cadorago id. 1 DESCRIZIONE Capannone artigianale/iustriale in ottimo stato di manutenzione e completo di tutti gli impianti. Piano terra: parte produttiva di c.a. 450 mq con altezza sotto trave di 6,50 mt, area deposito magazzino bagni spogliatoi locale tecnico. Piano primo: c.a. 100 mq ad uso ufficio/deposito. Capannone completo di: impianto di allarme, impianto di riscaldamento, impianto aria compressa, impianto elettrico, predisposizione carro ponte, due ingressi carrai. LOCALIZZAZIONE COMUNE INDIRIZZO ZONA Cadorago Via Armao Diaz Periferia SUPERFICIE COMM.LE (mq) ALTEZZA (m) CARATTERISTICHE STATO MANUTENTIVO AREA ESTERNA 600 6,5 Buono 0 ASKING RENT ( /mq) 50 Cermenate id. 2 DESCRIZIONE Cermenate, zona adiacente alla strada statale dei Giovi, capannone iustriale mq cablato, altezza mt. 5 sottotrave, mt. 6,50 sottotegolo massima. Cermenate Via Virgilio Periferia SUPERFICIE COMM.LE (mq) ALTEZZA (m) LOCALIZZAZIONE COMUNE INDIRIZZO ZONA CARATTERISTICHE STATO MANUTENTIVO AREA ESTERNA ,0 Buono ASKING RENT ( /mq) 50 Vertemate con Minoprio id. 3 Al confine con Cermenate, situato in zona di forte passaggio, spazio iustriale caratterizzato da un locale open space di mq 750. La soluzione in quanto priva di colonne portanti è idonea ai più svariati utilizzi (sia ad uso deposito che produttivo e veita). Dotato di doppio ingresso. Al capannone è abbinabile un ufficio di 110 mq posto al piano superiore e collegato direttamente da scale interna. SUPERFICIE COMM.LE (mq) ALTEZZA (m) DESCRIZIONE LOCALIZZAZIONE COMUNE INDIRIZZO ZONA Vertemate con Minoprio Via Matteotti Periferia CARATTERISTICHE STATO MANUTENTIVO AREA ESTERNA 915 6,5 Buono 0 ASKING RENT ( /mq) 36 Patrigest S.p.A. / 6

7 Lurago Marinone id. 4 Lurago Marinone Zona iustriale Periferia SUPERFICIE COMM.LE (mq) ALTEZZA (m) DESCRIZIONE L immobile si trova nella zona iustriale di Lurago Marinone, a cui si accede attraverso la SP 24, che collega Appiano Gentile a Mozzate. Il capannone è iipeente ed è costituito da un'area produttiva/magazzino di ca mq, oltre a 484 mq di uffici disposti su due livelli. L immobile, frazionabile in tre unità ha un altezza di 7 mt sotto trave ed è dotato di impianti e pavimentazione iustriale. Il capannone è dotato di due accessi carrai. L area esterna di ca mq è totalmente in cemento iustriale e consente la movimentazione di mezzi pesanti. LOCALIZZAZIONE COMUNE INDIRIZZO ZONA CARATTERISTICHE STATO MANUTENTIVO AREA ESTERNA ,0 Buono ASKING RENT ( /mq) 58 Patrigest S.p.A. / 7

8 Determinazione del valore di mercato di riferimento /mq/anno Al fine di elaborare un analisi comparativa tra l unità immobiliare oggetto di valutazione e quelle attualmente presenti sul mercato, i valori unitari dei comparativi analizzati sono stati poerati attraverso dei coefficienti (k) in ragione delle loro caratteristiche. I coefficienti tengono conto dei seguenti parametri: K location: tiene conto dell accessibilità, del tessuto urbano limitrofo e della sua qualità, della vicinanza con i maggiori servizi e infrastrutture; K stato manutentivo: tiene conto dello stato di conservazione del bene in oggetto; K dimensioni: tiene conto delle dimensioni lorde in relazione alla tipologia edilizia; K funzionalità: considera efficienza dell asset in termini di luce tra i pilastri, altezza, carico, scarico merci; K sconto in fase di trattativa: considera, come da consuetudini locali e ci contingenza (situazione di mercato attuale), l eventuale sconto applicabile tra prezzo di richiesta e di realizzo. Nella seguente pagina è riportata la tabella relativa alle pesature dei comparables iividuati. Patrigest S.p.A. / 8

9 Sintesi Comps STIMA ERV ( /mq/anno) INDUSTRIALE/PRODUTTIVO id. Iirizzo Sup. comm.le (mq) H Stato manutentivo Asking Rent /mq/anno K Location K Stato manutentivo K Dimensione k Funzionalità Sconto trattativa ERV /mq/anno 1 Via Armao Diaz 600 6,50 Buono 50 95% 80% 85% 90% 10% 26 2 Via Virgilio ,00 Buono 50 95% 80% 95% 90% 10% 29 3 Via Matteotti 915 6,50 Buono 36 95% 80% 92% 90% 10% 20 4 Zona iustriale ,00 Buono 58 95% 80% 95% 85% 10% 32 Media Asking Rent ( /mq/anno) 49 ERV medio ( /mq/anno) 27 Roued 25 La comparazione degli immobili ad uso produttivo con quello oggetto di valutazione ci restituisce un valore di mercato ipotizzato pari a 25 /mq/anno. Patrigest S.p.A. / 9

10 Market Value Dalle elaborazioni precedenti otteniamo il più probabile valore di mercato dell asset che è pari, arrotoato, a: Euro ,00 (Euro novecentotrentanovemila,00) I valori di riferimento utilizzati per la valutazione sono stati ottenuti analizzao l offerta ad oggi disponibile sul mercato e applicao, in tutti i casi, uno sconto trattativa sul valore di Asking Price pari al 10%. Di seguito gli allegati con le assumptions generali utilizzate per la valutazione. Patrigest S.p.A. / 10

11 ALLEGATI Patrigest S.p.A. / 11

12 Codice immobile Comune Iirizzo Destinazione Società Tipo Valutazione Metodo valutativo Periodi 12 CADORAGO Via Roma Laboratorio Full Discounted Cash Flow Analysis (DCF) 15 ASSUMPTIONS Ricavi Contrattuali Superficie Periodo Contrattuale Importo Step up Canone Iiciz. id Tenants main use Lorda Comm.le start date I exp. II exp. canone corrente step up step step step step step step a regime canone a reg. mq mq /mq/a si/no % inflazione 1 CIBITEX S.r.l. + JOINTEX S.r.l. Laboratorio /01/2008 ######## ######### no % tot Ricavi di Mercato Superficie Canoni Scadenza ipotizzata Take up Iiciz. id Tenants main use Lorda Comm.le Passing ERV Δ si/no data vacancy take up take up take up take up take up take up take up Passing new mq mq /mq/a /mq/a % mesi % Inflazione 1 CIBITEX S.r.l. + JOINTEX S.r.l. Laboratorio % 12 40% 80% 100% 75% tot Costi TABELLA A Costi Fonte e unità di misura Importo Discount Rate WACC Riserva per manutenzione straordinaria Stima Patrigest su reddito lordo (%) 2,00% MEZZI PROPRI (Equity) MEZZI DI TERZI (Banche) Gestione amministrativa Stima Patrigest su reddito lordo (%) 1,50% 50,00% 50,00% Imposta di registro Agenzia delle Entrate Quota del canone annuo (%) 0,50% RITORNO MEZZI PROPRI (Equity) RITORNO MEZZI DI TERZI I.M.U. sulla proprietà Stima Patrigest Risk Free 4,53% IRS 2,37% Assicurazione Stima Patrigest Risk Premium 9,22% Spread 3,50% Tenant Improvements (TI) Stima Patrigest ( /mq) 100 Ke 14,17% Kd 5,95% Capex Dati forniti dalla committente ( ) (al netto dell'inflazione) Spese di commercializzazione veita Stima Patrigest su reddito lordo (%) 2,00% WACC t. Corrente 10,06% Spese di commercializzazione locazione Stima Patrigest su reddito lordo (%) 10,00% Tassi TABELLA B Tassi Fonte % CAP RATE a Inflazione Istat Media Iice FOI ultimi 10 anni 1,90% Risk Free 4,96% b Tasso di crescita canoni di mercato (ERV) fino al periodo 2 Stima Patrigest 1,90% Adjusted Risk Premium 5,28% b.1 Tasso di crescita canoni di mercato (ERV) dal periodo 3 al 5 Stima Patrigest 1,90% Inflazione 1,90% b.2 Tasso di crescita canoni di mercato (ERV) dal periodo 6 Stima Patrigest 1,90% CAP RATE t. Costante 8,44% c WACC Tabella A (a lato) 10,06% d GROSS CAP RATE Tabella B (a lato) 8,44% Note Variazioni d.1 NET CAP RATE Ricavo operativo (ultimo periodo) / Ricavi da veita 7,61% e Risk Free Media reimento giornaliero (ultimi 12 mesi) btp a 15 anni 4,53% f Risk Free EXIT CAP RATE Media reimento giornaliero (ultimi 12 mesi) btp a 30 anni 4,96% g Risk Premium (Wacc) Stima Patrigest (build up approach) 9,22% h Adjusted Risk Premium (Cap Rate) Stima Patrigest (build up approach) 5,28% i Spread Stima Patrigest 3,50% Patrigest S.p.A. / 12

13 DCF CODICE IMMOBILE Comune Iirizzo DESTINAZIONE Sup Lorda (Mq) 12 CADORAGO Via Roma Laboratorio Sup Virtualizzata (Mq) Società Tipo Valutazione Metodo valutativo Periodi valutazione Full Discounted Cash Flow Analysis (DCF) 15 PERIODI TOTALE Ricavi da locazione Sup. Comm.le (mq) CIBITEX S.r.l. + JOINTEX S.r.l Canone contrattuale Mesi di vacancy take up 12 40% 80% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% Main use Laboratorio Canone di mercato Tot. Sup.Commerciale (mq) Totale ricavi lordi Costi operativi Imposta di registro Spese di gestione I.M.U. Premio assicurativo Accantonamenti per Manutenzione 0,50% ,50% ,00% Tenant's Improvements /mq 100, Totale ( ) Commissioni per la locazione % su canone 10% Totale ( ) Capex previste per manutenzione straordinaria Totale Costi Operativi Reddito operativo Gross Cap Rate Net Cap rate Valore di veita Commiss. di veita 8,44% 7,61% ,00% Flussi di cassa netti Tasso di attualizzaz. Peridodi Fattori di attualizzaz. 10,06% ,91 0,83 0,75 0,68 0,62 0,56 0,51 0,46 0,42 0,38 0,35 0,32 0,29 0,26 0,24 Flussi di cassa attualizzati VALORE ATTUALE DELL'IMMOBILE (MV) # VALORE UNITARIO ( /mq) 157 Canone in essere ( /mq/a) Calcolato sulla sup. occupata 15 ERV ( /mq/a) Destinazione principale Gross Cap IN (%) Rent I periodo / MV 9,62% Net Cap IN (%) Reddito operativo I periodo / MV 8,18% Occupancy 100% MV Semestre Precedente Delta Sem. MV Anno Precedente Delta Sem. UNITA' VALUTATE CON IL METODO COMPARATIVO Destinazione d'uso Piano Superficie mq N BOX Valore di Mercato a Box Valore /mq VALORE TOTALE Gross Cap OUT (%) Rent (Last Period) / Ricavi da Veita 8,44% Net Cap Out (%) Reddito operativo (Last Period) / Ricavi da Veita 7,61% CRN ( ) Costo di ricostruzione a nuovo VALORE TOTALE DELL'IMMOBILE (MV) TOTALE Patrigest S.p.A. / 13