PARERE DI CONGRUITÀ IN MERITO ALL OPPORTUNITÀ DI ALIENAZIONE DI UN IMMOBILE UBICATO NEL COMUNE DI MILANO, IN VIA ROVIGNO 10/12.

Transcript

1 Spettabile Prelios Società di Gestione del Risparmio S.p.A. Via Piero e Alberto Pirelli, Milano Milano, 8 Febbraio 2012 PARERE DI CONGRUITÀ IN MERITO ALL OPPORTUNITÀ DI ALIENAZIONE DI UN IMMOBILE UBICATO NEL COMUNE DI MILANO, IN VIA ROVIGNO 10/12. PREMESSA A seguito del parere richiestoci da Prelios Società di Gestione del Risparmio S.p.A., società che gestisce il Fondo Tecla, attuale proprietario del bene, in merito alla possibilità di alienazione di un immobile ubicato a Milano in Via Rovigo 10/12, Patrigest S.p.A., in qualità di Esperto Indipendente del Fondo Tecla, esprime il suo parere di congruità relativamente al prezzo di possibile cessione, alla data del 8 Febbraio

2 INQUADRAMENTO E DESCRIZIONE DELL IMMOBILE L'immobile è ubicato in via Rovigo n. 10 zona semi periferica del comune Milano, tra Via Padova e Viale Palmanova. La viabilità risulta essere buona in quanto dall'immobile sono facilmente raggiungibili sia il centro cittadino distante circa 5 Km, sia la periferia della città dove sono collocati gli svincoli della tangenziale est cittadina (uscita viale Palmanova). La zona a destinazione prevalentemente residenziale è dotata di tutti i servizi principali quali attività commerciali, posta, farmacia, banche e servizi pubblici. Microlocalizzazione Macrolocalizzazione L edificio è costituito da un fabbricato costruito in fregio alla via pubblica, destinato a centrale telefonica e composto da piano seminterrato e da n. 3 piani fuori terra con annessa area esclusiva. I piani sono collegati da n. 2 corpi scala principali e relativo corpo ascensori. Nel cortile interno, pavimentato con autobloccanti è possibile parcheggiare le autovetture. La struttura portante dell'immobile risulta essere realizzata in cemento armato con tamponamenti esterni in muratura con finitura in mattoni a vista di tipo industriale, le pareti interne sono in parte costituite da pareti mobili ed in parte in laterizio intonacato. I pavimenti sono realizzati in piastrelle di grès e lineolium per la zona dei bagni e centrale telefonica e con pavimento di tipo flottante nella zona uffici. I soffitti e le pareti sono intonacati e tinteggiati, mentre alcune zone presentano una controsoffittatura in quadrotti di fibra minerale con interposti corpi illuminanti. Le finestre sono in legno dotate di avvolgibili in legno. 2

3 DEFINIZIONE DEL VALORE DI MERCATO Per valore di mercato si intende il miglior prezzo al quale la vendita di un bene immobile potrà ragionevolmente ritenersi come incondizionatamente conclusa, contro corrispettivo in denaro, alla data della valutazione, presupponendo: a) che la parte venditrice abbia la reale intenzione di alienare i beni; b) che, anteriormente alla data della stima, ci sia stato un ragionevole periodo di tempo (considerando la tipologia del bene e la situazione del mercato) per effettuare una adeguata commercializzazione, concordare il prezzo e le condizioni di vendita e per portare a termine la vendita; c) che il trend di mercato, il livello di valore e le altre condizioni economiche alla data di stipula del preliminare del contratto di compravendita siano identici a quelli esistenti alla data della valutazione; d) che eventuali offerte da parte di acquirenti per i quali la proprietà abbia caratteristiche tali da farla considerare come fuori mercato non vengano prese in considerazione. 3

4 CRITERI DI VALUTAZIONE Per la valutazione del cespite si è utilizzato il metodo finanziario reddituale. Il metodo finanziario reddituale (doppio tasso di attualizzazione) Per la valutazione è stata elaborata con il metodo finanziario reddituale (DCF) a doppio tasso di attualizzazione poiché è stato ritenuto il più adatto per il tipo di immobili presi in esame, per la loro localizzazione e per la loro destinazione d uso. Questo criterio estimativo, basato sui flussi di cassa netti generabili entro un periodo di tempo, è risultato essere il più idoneo al fine di rappresentare adeguatamente il valore reale dei cespiti in esame, suscettibili di essere acquisiti sia come beni immobili per utilizzo diretto (uso strumentale) sia ai fini d investimento, poiché fonte di reddito perdurante da canoni di locazione. L assunto alla base dell approccio reddituale consiste nel fatto che un acquirente razionale non è disposto a pagare per l acquisto del bene un costo superiore al valore attuale dei benefici che il bene sarà in grado di produrre in futuro. Il valore del cespite, quindi, è funzione dei benefici economici che verranno da questo generati. Per l elaborazione della valutazione è stato utilizzato il canone di locazione annuo in essere (Annualized Rent), fornito dalla Committente per ciascun immobile. Il canone attualmente percepito da ogni immobile è stato indicizzato fino alla prima scadenza contrattuale (31/10/2021), momento in cui, prudentemente, si ipotizza che l attuale conduttore (Telecom Italia S.p.A.) liberi gli immobili. In considerazione delle caratteristiche del contratto di locazione in essere, che fornisce solide garanzie al locatore circa la permanenza del locatario, i flussi di cassa relativi al periodo di locazione sono stati attualizzati ad un tasso che tiene conto del solo rischio di default del locatario stesso, pertanto in linea con i rendimenti di un obbligazione emessa da Telecom Italia S.p.A. di durata analoga a quella del contratto di locazione. Il valore di dismissione del cespite, previsto per il periodo successivo alla liberazione dell immobile da parte del conduttore, è stato determinato attraverso un modello di trasformazione verticale (ricavi - costi - profitto del promotore), ipotizzando un cambio di destinazione d uso e i relativi lavori di 4

5 ristrutturazione/ricostruzione del fabbricato. Considerato l ampio orizzonte temporale di analisi, la destinazione d uso finale è stata ipotizzata in funzione del contesto di zona in cui il cespite è inserito, prescindendo da eventuali verifiche circa la concreta e attuale possibilità di cambio di destinazione d uso degli immobili oggetto di valutazione. Il valore di dismissione così ricavato è stato attualizzato ad un tasso di sconto che tiene in considerazione le caratteristiche tipologiche dell immobile quali la localizzazione, le caratteristiche fisiche e dimensionali, la fungibilità e lo stato manutentivo. Da quanto detto si intuisce la necessità di utilizzare due tassi di attualizzazione distinti: il primo, utile all attualizzazione dei flussi di cassa relativi al periodo contrattuale ed il secondo, necessario all attualizzazione del valore di dismissione del cespite. Di seguito elenchiamo i principali drivers della valutazione: I costi A gravare sul reddito della proprietà insistono dei costi, alcuni costanti ed altri attinenti a periodi specifici: Spese di gestione: calcolata sul reddito lordo per ogni anno; Imposta di registro: calcolata sul reddito lordo per ogni anno; I.M.U.: a decorrere dal 2012 l Imposta Comunale sugli Immobili (I.C.I.) viene sostituita dall Imposta Municipale Unica (I.M.U.). Il principio di prudenza ha indotto Patrigest a tener conto degli importi previsionali dell I.M.U. forniti dalla SGR - seppur non definitivi - in ragione del sostanziale aumento previsto rispetto agli importi dell I.C.I. Assicurazione: stimata come percentuale del Costo di Ricostruzione a Nuovo o CRN. Il CRN esprime il valore di un bene in funzione dei costi necessari per la sua riproduzione o sostituzione. Tale valore risulta come prodotto tra costo unitario (a metro quadro) e totale della superficie lorda costruita. Nella fattispecie, la stima del costo unitario (a metro quadro) viene effettuata tenendo conto del costo della manodopera, dei materiali impiegati e delle spese generali. Il calcolo può essere fatto, sulla scorta di analoghe e recenti realizzazioni o sulla base di prezzari ufficiali (es. DEI - Tipografia del Genio Civile). 5

6 Accantonamenti per Manutenzione straordinaria: calcolati sul reddito lordo per ogni anno; Il modello non considera l Iva e l imposizione fiscale. I ricavi I ricavi sono costituiti dalla locazione delle superfici di ogni immobile. L andamento dei flussi di cassa adotta le seguenti puntualizzazioni: Continuità di percepimento dei canoni relativi agli spazi in locazione, con andamento allineato al recupero dell inflazione; Tutti i flussi sono stati imputati al momento del loro generarsi. Il modello di trasformazione verticale Per la determinazione del valore finale dell immobile, è stato predisposto un modello di trasformazione verticale che ipotizza la riconversione del fabbricato, in seguito ad una ristrutturazione/ricostruzione dell immobile, ad una destinazione d uso idonea al contesto di riferimento in cui il cespite è inserito. Il modello si articola in uno schema con entrate (ricavi) ed uscite (costi; tra cui viene inserito anche il profitto del promotore) relativi alla ristrutturazione/ricostruzione dell immobile oggetto di analisi. RICAVI Stimati come: Ricavi da vendita /mq sulla superficie commerciale COSTI Stimati come: Costi di riconversione /mq sulla superficie commerciale Progettazione/direzione lavori e collaudi 7,00% sui costi Eventi Imprevisti 3,00% sui costi Oneri accessori 10,00% sui costi Oneri finanziari 5,00% sui costi Profitto del Promotore immobiliare 15,00% sui ricavi Commissioni di vendita 2,00% sui ricavi VALORE FINALE Valore Finale Stimato come: Ricavi - Costi 6

7 Costi e ricavi, così determinati, sono stati indicizzati (in misura pari al tasso di inflazione) fino al periodo in cui si prevede che si concretizzino, ovvero l anno successivo all uscita del conduttore. Come anticipato, considerato l ampio orizzonte temporale di riferimento, le ipotesi formulate sono state determinate in funzione delle destinazioni d uso presumibili in considerazione delle caratteristiche del contesto in cui l immobile è inserito. I costi di riconversione tengono conto sia della destinazione d uso finale ipotizzata che delle caratteristiche fisiche dell immobile oggetto di trasformazione, oltre che della localizzazione. I tassi Il livello dei tassi è stato desunto dalle attuali condizioni medie del contesto economico e finanziario del mercato dei capitali (tassi praticati per operazioni immobiliari). Nello sviluppo dei calcoli si ipotizza: tasso di attualizzazione o di sconto dei flussi di cassa relativi al periodo di locazione: in considerazione delle caratteristiche del contratto di locazione sottoscritto con Telecom Italia S.p.A. e delle garanzie in esso contenute è stato scelto un tasso in grado di tener conto del solo rischio di default del conduttore, pertanto in linea con i rendimenti di un obbligazione emessa da Telecom Italia S.p.A. e di pari durata. Il tasso utilizzato è pari al 6,24%. tasso di attualizzazione o di sconto per il valore finale: per il valore finale dell immobile, determinato attraverso il modello di trasformazione verticale precedentemente descritto, è stato utilizzato un tasso di attualizzazione determinato in funzione dell inflazione, della tipologia, del rischio di remunerazione dell operazione d investimento immobiliare e del rischio imprenditoriale connesso all immobilizzazione di capitale. Esso inoltre tiene in considerazione sia le caratteristiche tipologiche dello specifico immobile quali la localizzazione, le caratteristiche fisiche e dimensionali, la fungibilità e lo stato manutentivo, sia i rischi strettamente connessi al settore immobiliare, alla tipologia dell immobile e alle condizioni del mercato immobiliare locale. Nella costruzione del tasso, per il ritorno dei mezzi propri, si è tenuto in considerazione il rischio specifico legato al singolo immobile, 7

8 tale rischio è stato calcolato sulla base del giudizio di appetibilità commerciale definito per ogni singolo cespite del portafoglio. Tenendo in considerazione quanto sopra descritto si è proceduto a calcolare, con i tassi di sconto assunti, i valori attualizzati all inizio del primo anno. La sommatoria dei flussi di cassa relativi a i periodi analizzati corrisponde al Market Value dell immobile/i oggetto di valutazione. 8

9 VERIFICA DI CONGRUITÀ Da quanto precede e dalle elaborazioni economico finanziarie meglio dettagliate nella scheda allegata, il più probabile valore di mercato dell immobile è pari a: ,00 (euro tremilioninovecentocinquemila,00) L offerta pervenuta per l immobile oggetto di stima, pari a ,00, risulta congrua, e comunque superiore, rispetto al più probabile valore di mercato dell immobile, determinato alla data del 31/12/2011. Enrico Saulli architetto Amministratore PATRIGEST S.p.A. Iscritto all Ordine degli Architetti di Roma e Provincia il al n

10 Allegati Documentazione Fotografica 10

11 Market Value CODICE IMMOBILE Comune Indirizzo DESTINAZIONE Sup Lorda (Mq) Sup Virtualizzata (Mq) Società Tipo Valutazione Metodo valutativo Periodi valutazione I_MIL140_F1 MILANO VIA ROVIGO,10 Telephone Exchange IMSER Full Discounted Cash Flow Analysis (DCF) 12 PERIODI TOTALE Ricavi da locazione BASE1 EXP2 BASE2 Sup. Comm.le (mq) , Telecom Italia S.p.A , , , , , , , , , , , Canone contrattuale x Totale ricavi lordi da locazione Spese operative Totale Costi Operativi Imposta di registro Spese di gestione I.M.U. Premio assicurativo Accantonamenti per Manutenzione straordinaria ,50% ,50% ,00% Flussi di cassa netti da locazione Ricavi da vendita BASE1 EXP2 BASE2 Sup. Comm.le (mq) /mq vendita , Ricavi da vendita x Totale ricavi lordi da vendita Costi di riconversione Costo di riconversione Progettazione/direzione lavori e collaudi Eventi imprevisti Oneri accessori Oneri finanziari Profitto del promotore immobiliare Commissioni di vendita Sup. Comm.le (mq) /mq 2.381,67 600, % sui costi % sui costi % sui costi % sui costi % sui ricavi % sui ricavi Totale costi da riconversione Flussi di cassa netti da vendita Locazione Telecom Destinazione finale Flussi di cassa attualizzati da locazione Flussi di cassa attualizzati dismissione finale Tasso di attualizzaz. Peridodi Fattori di attualizzaz. Tasso di attualizzaz. Peridodi Fattori di attualizzaz. 6,24% 7,68% ,94 0,89 0,83 0,78 0,74 0,70 0,65 0,62 0,58 0,55 0,51 0, ,93 0,86 0,80 0,74 0,69 0,64 0,60 0,55 0,51 0,48 0,44 0, VALORE ATTUALE DELL'IMMOBILE (MV) VALORE UNITARIO SULLA SUPERICIE VIRTUALIZZATA (/mq) Canone in essere (/mq/a) Calcolato sulla sup. occupata 127 ERV (/mq/a) Vacancy Destinazione principale Mesi necessari per la trasformazione - 12 Gross Cap IN (%) Net Cap IN (%) Occupancy Rent I Periodo / Valore attuale immobile Reddito operativo I Periodo / Valore attuale immobile 7,76% 7,17% 100,00% CRN () Costo di ricostruzione a nuovo /MQ frazionamento Nell'ipotesi di Terminal Value con frazionamento VALORE DELL'IMMOBILE AL SEMESTRE PRECEDENTE Δ (%) VALORE ATTUALE DELL'IMMOBILE / VALORE AL SEMESTRE PRECEDENTE ,72% 11

12 Localizzazione Allegato Fotografico Descrizione dell'immobile L edificio è costituito da un fabbricato costruito in fregio alla via pubblica, destinato a centrale telefonica e composto da piano seminterrato e da n. 3 piani fuori terra con annessa area esclusiva. I piani sono collegati da n. 2 corpi scala principali e relativo corpo ascensori ascensori. Nel cortile interno, pavimentato con autobloccanti è possibile parcheggiare le autovetture. La struttura portante dell'immobile risulta essere realizzata in cemento armato con tamponamenti esterni in muratura con finitura in mattoni a vista di tipo industriale, le pareti interne sono in parte costituite da pareti mobili ed in parte in laterizio intonacato. I pavimenti sono realizzati in piastrelle di grès e lineolium per la zona dei bagni e centrale telefonica e con pavimento di tipo flottante nella zona uffici. I soffitti e le pareti sono intonacati e tinteggiati, mentre alcune zone presentano una controsoffittatura in quadrotti di fibra minerale con interposti corpi illuminanti. Le finestre sono in legno dotate di avvolgibili in legno. Ipotesi di riconversione finale Situazione Catastale Situazione Urbanistica L'immobile è ubicato in via Rovigo n. 10 zona semi periferica del comune Milano, tra Via Padova e Viale Palmanova. La viabilità risulta essere buona in quanto dall'immobile sono facilmente raggiungibili sia il centro cittadino distante circa 5 Km, sia la periferia della città dove sono collocati gli svincoli della tangenziale est cittadina (uscita viale Palmanova). La zona a destinazione prevalentemente residenziale è dotata di tutti i servizi principali quali attività commericali, posta, farmacia, banche e servizi pubblici. Il presente modello valutativo prevede, nel periodo successivo alla prima scadenza contrattuale, un cambio di destinazione d'uso dell'immobile oggetto di stima. La destinazione d'uso finale è stata ipotizzata analizzando il tessuto urbano circostante, le princiapli destinazioni presenti, il contesto di zona e le caratteristiche dell'immobile stesso. Nella fattispecie si ipotizza che l'immobile venga convertito ad una destinazione d'uso residenziale. Il valore di dismissione dell'immobile viene calcolato indicizzando i ricavi generabili dalla vendita ed i costi di riconversione nel periodo del loro manifestarsi (anno 2022). I ricavi potenziali sono stati prudenzialmente stimati pari a 2400 /mq, basandosi su una media ponderata fra i valori unitari di riferimento per immobili a destinazione d'uso residenziale forniti da fonti istituzionali (Agenzia del Territorio, Scenari Immobiliari e Fiaip) e comparables di mercato. L'ipotesi alla base di questo modello prevede, inoltre, una ristrutturazione abbastanza consistente, con costi unitari diretti stimabili in 600 /mq. Foglio 150 Particella 387 Sub 501, 503 Sulla base di un'analisi desktop della documentazione urbanistica pubblicata sul portale telematico del comune l'area sulla quale ricade l'immobile risulta azzonata come Zone B2 - Art S.T. - Aree per servizi ed impianti tecnologici. Nota: per le seguenti analisi è stato utilizzato l'ultimo PRG in vigore approvato il 26/2/1980, con le modifiche apportate dalla variante approvata dalla giunta regionale lombardia in data 5/7/1988 deliberazione n Si precisa comunque che solo un Certificato di Destinazione Urbanistica rilasciato dal Comune può fornire l'esatta zonizzazzione dell'area in esame. Non sono inoltre state effettuate indagini riguardanti vincoli e/o servitù in essere nei vigenti strumenti urbanistici locali. ASSUMPTIONS RICAVI CANONI IN ESSERE Calcolo del Rischio Specifico Risk free ID TENANTS PASSING RENT SUP. VIRTUALIZZATA CANONE ANNUO IN ESSERE Btp 12 anni 4,91% 1 Telecom Italia S.p.A , ,36 peso RISCHIO IMMOBILE RISCHIO COMPARTO IMMOBILIARE 30% Location 1,00 Rischio di Dismissione 1,25 40% COSTI OPERATIVI 15% Caratteristiche fisiche 1,50 Rischio Tipologia 1,25 20% 10% Dimensione 0,75 Situazione di Mercato 0,97 40% Riserva per manutenzione straordinaria 2,00% Calcolata sul reddito lordo 25% Fungibilità 1,00 Gestione amministrativa 1,50% Calcolata sul reddito lordo 20% stato di manutenzione 1,50 Imposta di registro 0,50% Calcolata sul reddito lordo 100% Totale livello di Rischio 5,75 Totale 3,47 100% I.M.U. sulla proprietà Assicurazione Rischio Immobile 1,15% Rischio Mercato 1,14% Rischio Specifico 2,30% MODELLO DI TRASFORMAZIONE VERTICALE Sup. Comm.le (mq) /mq Ricavi da vendita 2.381, Costo di riconversione 2.381, Progettazione/direzione lavori e collaudi 7,00% sui costi Eventi imprevisti 3,00% sui costi Oneri accessori 10,00% sui costi Oneri finanziari 5,00% sui costi Profitto del promotore immobiliare 15,00% sui ricavi Commissioni di vendita 2,00% sui ricavi TASSI FINANZIARI MEZZI PROPRI (Equity) RITORNO MEZZI PROPRI Titoli di Stato (BTP 12 anni) 5,39% IRS (15 anni) 3,32% Inflazione 2,50% Inflazione 2,50% Rischio illiquidità 1,00% Spread 2,00% Rischio specifico 2,30% Rischio Urbanistico 1,00% Discount Rate - WACC MEZZI DI TERZI (Banche) 50,00% 50,00% RITORNO MEZZI DI TERZI Indicizzazione dei canoni di locazione Tasso di attualizzazione flussi da locazione Tasso di attualizzazione dismissione finale Inflazione Totale Corrente 9,98% Totale Corrente 5,39% 2,50% Tasso a Moneta Corrente adottato 7,68% 6,24% 7,68% 12