Il federalismo municipale e l introduzione della cedolare secca. Prof. Dott. Armando Urbano

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1 Il federalismo municipale e l introduzione della cedolare secca Prof. Dott. Armando Urbano

2 La riforma federalista Dal 1997 è in atto un processo di riforma federalista dello Stato: leggi Bassanini ( ), nuovo Titolo V Cost. ( ), Legge delega 42/2009 Il federalismo fiscale rappresenta l attuazione del nuovo articolo 119 Cost. Gli obiettivi del federalismo fiscale sono: autonomia (superamento della finanza derivata) responsabilità (dalla spesa storica ai costi standard) solidarietà (finanziamento integrale LEP)

3 Le entrate dei comuni: prima e dopo la riforma Oggi Fase transitoria ( ) Fase a regime (dal 2014) Entrate tributarie ICI* ICI* Imposta municipale propria Addizionale IRPEF* Addizionale IRPEF Addizionale IRPEF Addizionale ENEL* ** Imposta di soggiorno Imposta di soggiorno TARSU/TIA TARSU/TIA TARSU/TIA Imposta di scopo* Imposta di scopo Imposta di scopo TOSAP/COSAP* TOSAP/COSAP* Imposta municipale secondaria Compartecipazione IVA*, Fondo di riequilibrio (quota cedolare secca*, altri tributi devoluti*) Compartecipazione IVA*, quota cedolare secca*, altri tributi devoluti* Altri tributi* Altri tributi* Altri tributi* Trasferimenti Dallo Stato Dallo Stato (trasferimenti non fiscalizzati) Dallo Stato (trasferimenti non fiscalizzati); Fondo perequativo Dalla Regione Dalla Regione*** Dalla Regione*** Da altri enti pubblici, da privati Da altri enti pubblici, da privati Da altri enti pubblici, da privati Entrate extratributarie Da servizi, da beni, interessi attivi, utili e dividendi, altre entrate extratributarie Da servizi, da beni, interessi attivi, utili e dividendi, altre entrate extratributarie Da servizi, da beni, interessi attivi, utili e dividendi, altre entrate extratributarie * manovrabilità bloccata o assente **soppressa dal 2012 ***dal 2013 fiscalizzati con compartec. all addiz. regionale IRPEF

4 Tra le novità introdotte dal federalismo municipale vi è la c.d. cedolare secca sugli affitti La cedolare secca è disciplinata, quindi, dall art. 3 del D.Lgs n. 23/2011 entrato in vigore il 07/04/11

5 Cosa è la cedolare secca? E un prelievo diretto in percentuale sul canone di affitto, in sostituzione di tutte le altre tassazioni, quali Irpef, Imposta di Registro e Imposta di bollo.

6 Chi può usufruirne e su cosa si applica Il proprietario (solo persona fisica) di un immobile condotto in locazione può scegliere se optare per la tassazione fissa del canone di locazione anziché la tassazione ordinaria in cui il reddito da locazione è incluso nel totale complessivo dei suoi redditi.

7 La cedolare secca si può applicare su: Immobili locati da persone fisiche a persone fisiche esclusivamente ad uso abitativo aventi categoria catastale da A1 ad A9 comprese le pertinenze indicate nel contratto di locazione. Affitti di durata inferiore ai 30 giorni nell anno e per i quali non sussiste l obbligo di registrazione Affitti di stanze agli universitari.

8 Per gli immobili posseduti da più soggetti, l opzione per la cedolare secca può essere esercitata disgiuntamente da ciascun titolare del diritto di proprietà o di altro diritto reale di godimento. I locatori che non intendono esercitare tale opzione sono tenuti al pagamento dell imposta di registro per la quota a loro imputata in ragione della quota di possesso dell immobile. Nel caso in cui siano locati con il medesimo contratto due immobili abitativi il locatore può chiedere l applicazione della disciplina in relazione anche ad uno solo di essi, determinando il canone, su cui applicare la cedolare secca, ripartendolo in misura proporzionale alla rendita catastale di ogni unità.

9 Sono esclusi dall applicazione: Immobili cat. A10 locati ad uso ufficio e qualsiasi altro immobile locato a imprese anche se concessi in uso a dipendenti Immobili di proprietà comune in condominio (es. alloggio del portiere) Immobili locati ad uso promiscuo (casa e ufficio) Immobili oggetto di sub-locazione Immobili situati all estero

10 Cosa comporta l opzione per la cedolare secca Rinuncia all adeguamento ISTAT annuale del canone di locazione Esenzione dall imposta di registro e bollo e dalla comunicazione all autorità di pubblica sicurezza Risparmio fiscale per il proprietario Restano dovuti i tributi speciali per il rilascio di copie, estratti, certificazioni resi dall Amministrazione finanziaria su richiesta del contribuente.

11 Esempio 1 Contratto di locazione avente oggetto un immobile con un canone annuo di Euro I locatori posseggono le seguenti quote: Rossi possiede il 50% Gialli possiede il 20% Neri possiede il 30% Solo il Sig. Rossi opta per la cedolare secca. L imposta di registro dovuta da Gialli e Neri va calcolata sul canone corrispondente alle loro % di possesso ( x 50%). Su tale importo dovrà essere calcolata l imposta di registro con l aliquota del 2% che dovrà essere corrisposta anche dal conduttore.

12 Esempio 1 Secondo quanto previsto dalla Circolare 26/E del 01/06/2011 l opzione di Rossi per l applicazione della cedolare secca farà perdere agli altri due comproprietari la possibilità di richiedere l aggiornamento del canone al conduttore. Pertanto, la scelta per la cedolare dovrà essere concordata da tutti i comproprietari al fine di evitare che l opzione espressa da uno di essi lo esponga a pretese risarcitorie da parte degli altri. La comunicazione di rinuncia agli aumenti da inviare all inquilino dovrebbe essere sottoscritta da tutti i proprietari.

13 Esempio 2 Sono stipulati più contratti di locazione di porzioni di un unità abitativa con studenti: - Porzione A, contratto con durata 01/01 31/05/2012; - Porzione B, contratto con durata 15/02 15/07/2012; - Porzione A, nuovo contratto con durata 01/10 31/12/2012; L esercizio dell opzione per la cedolare secca in relazione alla porzione A vincola all applicazione dell opzione anche sulla porzione B. Successivamente, in sede di registrazione del nuovo contratto per la porzione A sarà possibile scegliere se esercitare o meno l opzione per la cedolare secca.

14 Esempio 3 Contratto di locazione dal 01/05 al 15/05/2012 non registrato. La cedolare secca è applicata in sede di dichiarazione dei redditi 2013 per l anno Contratto di locazione dal 01/05 al 15/05/2012 registrato in data 05/05/2012. L opzione deve essere comunicata in sede di registrazione del contratto stesso.

15 Esempio 4 Contratto di locazione pluriennale stipulato in data 01/08/2011 per il quale il locatore non ha optato per la cedolare secca al momento della registrazione, assolvendo sia l imposta di bollo che l imposta di registro. L opzione per il regime della cedolare secca deve essere effettuata entro il termine di scadenza del versamento dell imposta di registro relativa alla seconda annualità, ossia entro il 31/08/2012.

16 Esempio 5 Contratto di locazione pluriennale avente a oggetto tre immobili con un canone annuo complessivo pari ad Euro Gli immobili sono: 1)Unità abitativa categoria catastale A/2, rendita 800,00 2)Unità abitativa categoria catastale A/3, rendita 600,00 3)Pertinenza categoria catastale C/6, rendita 450,00 Il locatore opta per la cedolare secca solo per l immobile 1. L imposta di registro deve essere corrisposta solo per gli immobili 2 e 3, in proporzione alla rendita catastale degli stessi. rendita immobile 2 / rendita totale = 600/1850 x 100 = 32.43% rendita immobile 3 / rendita totale = 450/1850 x 100 = 24.32% Corrispettivo relativo agli immobili 2 e 3 = x 56.75% = Imposta di registro da corrispondere = x 2% = 340,50 Sul contratto deve inoltre essere corrisposta l imposta di bollo nel modo ordinario.

17 L opzione della cedolare secca non ha validità se il proprietario dell immobile non abbia preventivamente inviato, a mezzo raccomandata r/r a ciascun conduttore, una comunicazione scritta con la quale rinuncia ad esercitare la facoltà di chiedere l aggiornamento ISTAT del canone a qualsiasi titolo. Non è altresì possibile consegnare una raccomandata a mano neanche se controfirmata dall inquilino. Gli aumenti percepiti per aggiornamenti nel periodo in cui avrà validità l opzione devono essere restituiti all inquilino.

18 FAC-SIMILE COMUNICAZIONE AL CONDUTTORE Spett.le Conduttore RACCOMANDATA A.R. Oggetto: contratto di locazione - opzione per la cedolare secca ex art. 3 comma 11 D.Lgs. 23/2011. In riferimento al contratto di locazione stipulato in data.. e registrato il.. al numero.. dell immobile sito nel comune di. Via., da Lei utilizzato per finalità abitative unitamente alle pertinenze individuate nel contratto, La informo che il sottoscritto intende esercitare l opzione per la tassazione dei canoni di locazione con l imposta sostitutiva di cui al decreto in oggetto. Per effetto di tale opzione non si renderà più applicabile, limitatamente al periodo di validità dell opzione stessa: - l imposta di registro del 2% alla scadenza di ciascuna annualità del contratto stesso; - l aggiornamento annuale del canone sulla base delle variazioni dei coefficienti Istat, che pertanto resterà invariato nella misura di euro... La presente comunicazione si intende valida fino alla naturale scadenza contrattuale, salvo eventuale revoca da parte del sottoscritto, che si impegna sin d ora a comunicarle tempestivamente. A disposizione per ogni eventuale chiarimento, porgo cordiali saluti. Luogo e data Il Proprietario dell'immobile

19 Alcune particolarità In caso di pagamento dell imposta di registro in un unica soluzione e di successiva opzione per la cedolare, non è ammesso il rimborso del registro. In caso di comproprietari di un immobile locato, se uno di essi opta per la cedolare secca anche gli altri perdono la possibilità di aggiornare il canone secondo l indice ISTAT.

20 Le aliquote previste sono: 21% in caso di contratti liberi 19% in caso di contratti a canone concordato, disciplinati dall artt. 2 c.3 e art. 8 della Legge n. 431 del 9/12/1998 La base imponibile della cedolare secca è costituita dal canone di locazione annuo senza abbattimenti forfettari. Coloro che scelgono la cedolare secca devono versare entro il 06 luglio 2011 l acconto sui redditi da locazione percepiti nell anno 2011 nella misura dell 85% dell imposta dovuta per l intero anno 2011 che sarà aumentato al 95% a partire dal 2012.

21 Modalità di versamento dell imposta I codici tributo previsti per il versamento, da effettuare in sede di dichiarazione dei redditi, sono: 1840 Acconto 1^ rata 1841 Acconto 2^ rata o in unica soluzione 1842 saldo del tributo

22 Effetti della cedolare secca sul reddito L opzione per la cedolare secca non compromette l attribuzione di altri benefici fiscali e il reddito assoggettato al nuovo regime rileva anche ai fini dell indicatore della situazione economica Isee o a eventuali detrazioni. Tale reddito, inoltre, non influenza l applicazione di altre deduzioni quali ad esempio quelle del 36% o del 55% previsti per ristrutturazione edilizia o risparmio energetico i quali restano applicabili secondo la relativa disciplina; fermo restando che queste ultime potranno essere fatte valere solo sull Irpef.

23 Per i contratti con decorrenza in corso d anno, possono coesistere sia il periodo per il quale è stata esercitata l opzione per la cedolare secca, sia il periodo per il quale deve essere applicata l Irpef e le relative addizionali. La cedolare secca, infatti, vale solo per l anno contrattuale e non per l anno solare.

24 Scadenze di versamento dell acconto Contratti in corso al 31 maggio 2011, o scaduti/risolti entro tale data Importo dell acconto pari o inferiore ad 257,52 Unica rata entro il 30 novembre con codice tributo 1841 Importo dell acconto superiore ad 257,52 Prima rata (40%) entro il 6 luglio con codice tributo 1840 Seconda rata (60%) entro il 30 novembre con codice tributo 1841 L acconto non è dovuto se l importo su cui calcolarlo non supera Euro 51,65

25 Scadenze di versamento dell acconto Contratti a partire dal 1 giugno sino al 30 Ottobre Unica rata (acconto del 100%) versata in un unica soluzione entro il 30 novembre con codice tributo 1841 Contratti a partire dal 1 novembre sino al 31 dicembre Non è dovuto alcun acconto e il saldo verrà versato alle normali scadenze Irpef

26 19%

27 Esercizio per l opzione della cedolare secca NUOVI CONTRATTI M O D E L L O S I R I A Utilizzabile solo al momento della registrazione del contratto di locazione e per l esercizio dell opzione per la cedolare secca. Presentazione in via telematica tramite il servizio telematico dell Agenzia Entrate, anche a mezzo di intermediari abilitati, entro 30 giorni dalla stipula del contratto Numero di locatori non superiore a 3, tutti aderenti alla cedolare secca, numero di conduttori non superiori a 3, una sola unità abitativa e massimo 3 pertinenze. Solo immobili censiti con attribuzione di rendita

28 M O D E L L O 6 9 Per la registrazione sia dei contratti che degli adempimenti successivi alla registrazione, qualora non ricorrano i requisiti per utilizzare il Modello Siria. Presentazione in modalità cartacea, in duplice copia, presso gli uffici dell Agenzia delle Entrate. Non vi sono vincoli come per il modello Siria.

29 CONTRATTI IN CORSO Contratto già registrato al 7 aprile 2011 Contratto prorogato per il quale al 7 aprile è già stata versata l imposta di registro Contratto risolto al 7 aprile, imposta di registro già versata La cedolare può essere applicata nella dichiarazione dei redditi da presentare nel 2012 e non sono rimborsabili bollo e registro.

30 Contratto prorogato per il quale il termine di pagamento dell imposta di registro scadeva tra il 7 aprile e il 6 giugno L opzione per la cedolare poteva essere espressa entro il 6 giugno con il modello 69 cartaceo, non pagando imposta di registro e bollo

31 Contratto in corso al 7 aprile e risolto in un momento successivo Contratto risolto per il quale il termine di pagamento dell imposta di registro non era ancora scaduto alla data del 7 aprile L opzione per la cedolare può essere espressa con il modello 69 cartaceo entro il termine di versamento dell imposta di registro, non si pagano imposta di registro e bollo

32 Per tutti coloro che percepiscono affitti in nero è prevista la possibilità di ravvedersi e registrare il contratto di locazione optando anche per la cedolare secca. Gli inquilini potranno denunciare i proprietari non in regola, beneficiando poi per 4 anni, dalla data di registrazione, (rinnovabili per altri 4) di un canone scontato fino al 90% rispetto ai valori di mercato.

33 Il canone annuo di locazione è fissato in misura pari al triplo della rendita catastale e dal secondo anno spetta l adeguamento in base al 75% degli aumenti Istat. Se il contratto prevede un canone inferiore, si applica il canone pattuito tra le parti. Dopo i primi 4 anni il proprietario può evitare il rinnovo automatico degli altri 4 anni comunicandolo all inquilino, almeno 6 mesi prima, e dimostrando che deve adibire l immobile ad uso abitativo proprio, del coniuge, dei figli, dei genitori o dei parenti entro il secondo grado; oppure per integrale ristrutturazione dell immobile o in seguito alla vendita dell immobile e in tutti i casi previsti dall art. 3 della L.431/98

34 CONDOTTA Omessa indicazione del canone Canone dichiarato in misura inferiore SANZIONE Dal 240 al 480% della maggiore imposta dovuta con un minimo di Euro 516. Dal 200 al 400% della maggiore imposta dovuta Omessa registrazione del contratto Tardiva richiesta di registrazione del contratto Dal 120 al 240% dell imposta di registro in solido tra le parti, oltre interessi. Art. 69 T.U. di cui al DPR n. 131/1986 Ravvedimento operoso con sanzioni ridotte e interessi. Art. 13 D.Lgs. n. 472 del 18/11/1997 (In tal caso se si opta per la cedolare secca non si verseranno ne l imposta di registro né il bollo)

35 770 mensile per i dipendenti: si moltiplicano gli adempimenti Una novità che fu introdotta dall'art.1 comma 121 della legge 244/2007 (Finanziaria 2008) prevedeva l'obbligo da parte dei datori di lavoro di trasmettere il 770 mensile. Il nuovo adempimento, già prorogato più volte, sarebbe dovuto entrare a regime a partire dal 31/03/2011 ma il Decreto del Presidente del Consiglio dei Ministri del 12/05/2011 in G.U. N. 111 del 14/05/2011 contiene le proroghe dei termini stabilendo a tutto il 2011 l'avvio della sperimentazione e solo a partire da gennaio 2012 l'avvio definitivo del sistema.

36 Le vigenti norme in materia fiscale prevedono che i sostituti d imposta utilizzino il modello 770 Semplificato per dichiarare i dati relativi alle ritenute sui redditi di lavoro dipendente e assimilati unitamente ai redditi di lavoro autonomo, nonché quelli concernenti i versamenti effettuati e le compensazioni operate.

37 L'Agenzia delle Entrate ha sviluppato un progetto che prevede che il nuovo adempimento consista nell'invio dell'anagrafica del sostituto, della denuncia mensile e di una denuncia annuale. Pertanto, con la "mensilizzazione", raddoppieranno gli adempimenti. Oltre a una dichiarazione mensile (nella veste di 770 mensile), i sostituti d'imposta dovranno effettuare anche una denuncia annuale (nella veste dei quadri riepilogativi del 770). Nella denuncia mensile verranno richiesti tutti i dati relativi ai redditi di lavoro dipendente, equiparati e assimilati.

38 La compilazione degli schemi costituenti la dichiarazione dovrà essere effettuata in base all'effettiva corresponsione del compenso. Come anticipato, continuerà a sussistere anche la denuncia annuale. L INPS e l INPDAP, nei rispettivi ambiti, già ricevono mensilmente i dati retributivi e contributivi, mentre l avvio del 770 mensile ha già subito più di un rinvio.