REPOSSESS IN ASTA: ACQUISTI IMMOBILIARI PER SOSTENERE IL CREDITO

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1 REPOSSESS IN ASTA: ACQUISTI IMMOBILIARI PER SOSTENERE IL CREDITO Diego Bortot / Marzia Bisegna Convegno Strategie e strumenti di gestione degli Asset Bancari Milano, 10/10/2012

2 UNICREDIT CREDIT MANAGEMENT IMMOBILIARE S.P.A. UniCredit Credit Management Immobiliare S.p.A. è una Società appartenente al Gruppo UniCredit, tra i maggiori players europei, controllata da UniCredit Credit Management Bank, che ha come attività principale l acquisizione, la gestione e la commercializzazione di immobili non strumentali acquisiti in seguito ad aggiudicazioni per intervento in aste giudiziarie otramiteriacquistonegoziatoinoperazionidifriendly repossess Iprodottidi repossess sononatipersostenereilvaloredelcreditoagaranziadicuiera stata iscritta ipoteca sull immobile, consentendo un recupero più rapido e soprattutto più certo, permettendo inoltri buoni margini da operazioni immobiliari di trading, sviluppo o valorizzazione degli immobili acquisti a prezzi comunque inferiori al loro valore di mercato. Tra le finalità della società c è anche l attenzione al sociale e la volontà di impegnarsi, con le soluzioni di friendly repossess mirate alla risoluzione dei problemi delle famiglie in difficoltà col pagamento della rata del mutuo, in un momento sicuramente difficile anche per le Banche stesse Le soluzioni di repossess, adatte al pubblico retail, sipossonoadattareanchealla soluzione di complesse problematiche corporate nonchéaprocedureconcorsuali,e sono in studio modalità di utilizzo della società o di veicoli ad essa collegati per iniziative asostegnodelrecuperocreditidiaziendeedenti,ipotizzandoaddiritturalacreazionedi fondi immobiliari (per cui UCCMI si candida anche a svolgere funzioni di servicer immobiliare) o forme societarie specializzate 2

3 1. IL PROCESSO DI RECUPERO DEL CREDITO NELLO SCHEMA DI RECUPERO TIPICO DELLA GESTIONE DEL CREDITO C E UN TRASFERIMENTO DELLA POSIZIONE DEBITORIA DA UNA BANCA ALLA SOCIETA DI GESTIONE DEL CREDITO, CHE METTE IN ATTO LE SEGUENTI STRATEGIE: ACCORDO STRAGIUDIZIALE PROGRAMMI DI RISTRUTTURAZIONE FRIENDLY OPERATIONS ASSISTED SALE ASTA GIUDIZIARIA Tentativo stragiudiziale di risolvere bonariamente la posizione debitoria erimettereil debitore in bonis Proposta di programmi o prodotti di ristrutturazione che di base riduce l importo mensile da ripagare aumentando la durata del finanziamento Friendly Operations permettono al debitore di permanere nell appartamento ed avere il diritto di riacquistare l immobile entro 5-8 anni allo stesso prezzo di vendita Vendita assistita: Aiuta il debitore a vendere l immobile a garanzia del credito al prezzo migliore, e con iproventidellavendita ripagare l esposizione e chiudere la posizione, magari anche con un extra ricavo Vendita forzata con asta - Il debitore perde la casa, anche se in Italia la procedura può durare anche 6/7 anni in certi casi (debitori disabili, mamme sole, anziani, etc. 3

4 2. COS E UNA PROCEDURA ESECUTIVA La procedura esecutiva immobiliare è una modalità di vendita forzata chehaloscopo, tramite la liquidazione coattiva del bene immobile, precedentemente pignorato e valutato da un esperto nominato dal Tribunale (CTU), di ripagare uno o più creditori di quanto vantato nei confronti dell esecutato. In Italia, grazie a tempi ancora estremamente lunghi, ad alcune inefficienze ed alla stagnazione del mercato immobiliare, si assiste oggi da un lato ad un incremento significativo del numero di procedure giacenti presso i Tribunali italiani, dall altro alla presenza di numerose opportunità offerte a quegli investitori accorti che si voglio accostare a questo settore, pur con tutte le cautele del caso. Per le banche titolari dei crediti garantiti da immobili, la partecipazione alle aste rappresenta una doppia opportunità, inquantosiha,parallelamenteadunrecupero del credito in tempi sicuramente più ridotti, anche la possibilità di margini interessanti dalla valorizzazione e successivo trading immobiliare, nonché da servizi complementari, quali per esempio la gestione delle aste immobiliare telematiche Le procedure esecutive sono regolate dal codice di procedura civile (artt. dal 474 al 632) con le recenti novazioni delle leggi n.80/2005 e n.263/2005 che hanno reso più attrattiva e trasparente la partecipazione in asta, permettendo le visite degli immobili subastati, pubblicizzando la vendita su Internet e rendendo scaricabile la perizia, delegando le vendite ad alcuni professionisti (notai, avvocati, commercialisti) e rendendo irrevocabili e con cauzione obbligatoria le offerte sia nella fase dell incanto che senza incanto 4

5 3. COSA SERVE PER UN ACQUISTO CONSAPEVOLE Analisi CTU Valutazione e due diligence Analisi Business Plan costi e ricavi Formalità per la partecipazione in asta Formalità successive all aggiudicazione La Consulenza Tecnica d Ufficio è un documento fondamentale, soprattutto quelli redatti dopo il marzo 2006, in quanto riportano molte informazioni utili per capire la situazione dell immobile Un acquisto attento non può prescindere da una valutazione del più probabile valore di mercato, redatta da perito indipendente a seguito di sopralluogo interno, nonché una accurata due diligence sugli aspetti catastali, urbanistici, edilizi ed impiantistici Una volta ottenuto il valore di mercato, ed una stima dei costi per eventuali regolarizzazioni o ristrutturazioni, si simula una serie di flussi di cassa, attualizzandoli, in un arco di tempo consono al proprio acquisto, nell ottica sia dell investitore che dell utilizzatore finale (che sarà pertanto meno conservativo) Per poter partecipare alle aste, in ogni tribunale italiano, è sufficiente che un Notaio autentichi la procura ad un legale (residente nel foro di interesse), che verrà incaricato di presentare le offerte e svolgere tutte le formalità necessarie A seguito della conferma dell aggiudicazione si dovrà provvedere al saldo prezzo ed al pagamento di eventuali spese accessorie (cancellazione formalità, onorario del delegato, etc.) ed assicurarsi che il Giudice emetta nei tempi il Decreto di Trasferimento, che sarà l atto di provenienza dell immobile 5 TI ACCOMPAGNO ALL ASTA: METTERE L EXPERTISE A DISPOSIZIONE DEGLI INVESTITORI FACILITANDO LA PARTECIPAZIONE DEL PUBBLICO DEI NON ADDETTI AI LAVORI

6 4. VANTAGGI PER IL CREDITORE (BANCA) Sostegno del credito Trasparenza e partecipazione Valorizzazione e trading Patrimonio residenziale e finalità sociali Nuovo credito Tramite la chiusura della posizione la Banca recupera l esposizione in tempi brevi evitando ulteriori perdite da accantonare dovute al fenomeno delle aste deserte Un operatore istituzionale che acquista in asta, trasparentemente e correttamente, riesce a trasmettere sicurezza in un settore considerato per addetti ai lavori, aumentando quindi la partecipazione di terzi e, conseguentemente, massimizzando il risultato delle vendite Acquistando in asta a vile prezzo è possibile ragionare in ottica di trading immobiliare, prevedendo una valorizzazione immobiliare che permetta capital gain anche minimi da rivendita (in tempi realistici) Poter sfruttare con diverse finalità, soprattutto sociali, l enorme patrimonio abitativo riposseduto in asta a vile prezzo, pur garantendo alla Banca redditività interessanti, ma non dimenticando la funzione comunitaria e la valenza sociale dell abitazione quale bene primario per la cittadinanza Di fronte ad immobili comprati a vile prezzo, e rimessi sul mercato pur con minimi margini, si può ipotizzare un più facile accesso al credito potendo contare su un LTV sicuramente più basso e che rientra nei parametri di erogazione più rigidi 6

7 5. AREE DI MIGLIORAMENTO DELLE PROCEDURE ESECUTIVE Pubblicità e marketing Visitabilità degli immobili Allegati alla CTU Azioni del Custode Supporto ai privati Aste telematiche Utilizzo di canali generali per aumentare la pubblicità immobiliare oppure la presenza di un aggregatore Internet su tutti i maggiori siti di aste giudiziarie Il Giudice dell Esecuzione dovrebbe sempre provvedere a nominare un custode terzo per assicurare la visitabilità dell immobile a terzi senza rischi, evitando le contaminazioni ambientali del debitore/occupante. Tutto il fascicolo digitale (e soprattutto gli allegati alla CTU, fonte di preziose notizie) dovrebbe essere reso fruibile semplicemente via Internet, magari previa registrazione dell interessato per tutelare la privacy dell esecutato Il GE dovrebbe sempre nominare un Custode Giudiziario, e questo dovrebbe, come già succede in alcuni Tribunali virtuosi, cominciare la procedura di sgombero prima dello svolgimento dell asta, per garantire sicurezza ai potenziali acquirenti Per permettere una maggiore partecipazione dei privati alle aste immobiliari, si potrebbero distribuire dei vademecum scritti da operatori del settore con preziose indicazioni e strategie di acquisto, e diffondere servizi di consulenza quali il Ti Accompagno All Asta Un click e ti aggiudichi casa! 7

8 6. LE PROCEDURE ESECUTIVE (ASTE) TELEMATICHE Focus sui tempi della Giustizia Aumenta il numero dei procedimenti esecutivi pendenti Lievita il fenomento Aste La normativa tende a digitalizzare le procedure esecutive Vantaggi delle modalità di vendita all'asta tramite la rete internet il tempo medio di chiusura delle procedure di esecuzione immobiliare e dei fallimenti in Italia si aggira rispettivamente intorno ai 3 anni e 7 anni. I tempi dilatati della Giustizia incidono negativamente sulle nostre imprese, rallentando le possibilità di sviluppo ed anche gli investimenti stranieri i pignoramenti sopravvenuti nel 2011 sono stati oltre 44mila: + 18% rispetto all'anno precedente. Il numero di procedimenti esecutivi pendenti è salito del 13% dal 2008 al primo semestre L incremento rilevante del numero di vendite giudiziali produce un impatto negativo sul mercato degli immobili in quanto deprime le quotazioni nel 1 semestre 2011 le ordinanze disposte dai Tribunali italiani sono aumentate in modo consistente. Il boom di aste si scontra però con il numero di vendite attuate cioè esitate positivamente nelle quali nessun bene è rimasto invenduto: il rapporto tra vendite attuate e vendite disposte è stato solamente del 32,5% manca però allo stato attuale, la legislazione secondaria e cioè quella che stabilisce le regole tecniche operative necessarie per applicare concretamente la norma facilitare l accesso alle aste anche ai non addetti ai lavori ampliare i canali di partecipazione alle vendite ed uniformare le aste giudiziarie alle realtà del mercato ordinario abbattere i costi di partecipazione per privati non residenti vicino al Tribunale facilitare la presentazione di offerte ed il deposito della cauzione ovviando così a diversi impedimenti quali la distanza, il tempo a disposizione etc, etc ridurre gli adempimenti relativi alle procedure di vendita ed alle attività pubblicitarie connesse soddisfare le ragioni dei creditori attraverso la liquidazione dei beni in tempi rapidi ed al maggior prezzo di realizzo. Il tempo svaluta i beni ed ha un costo per i creditori: si attende di più per avere di meno! 8

9 PORTALE VENDITE GIUDIZIALI STUDIATO PER ANDARE INCONTRO ALLE ESIGENZE DELL UTENTE ACQUIRENTE Visualizza le aste 9

10 L UTENTE CHIEDE UN CODICE PER PARTECIPARE ALL ASTA TELEMATICA PRESCELTA Visualizza tutte le aste a cui si è iscritto 10 Carica facilmente la documentazione per partecipare all asta

11 È POSSIBILE GESTIRE DUE TIPI DI ASTA: A TURNO (SINCRONA) E A TEMPO PRESTABILITO (ASINCRONA) Partecipante ATURNO Ha lanciato 2 offerte in 2 turni diversi Chat: Giudice vs Partecipante Giudice Il Giudice vede 2 partecipanti 11

12 ASTA A TEMPO PRESTABILITO: IL COMMISSIONARIO GESTISCE L ASTA Partecipante Ai sensi dell art. 532 del codice di procedura civile Il giudice dell'esecuzione può disporre la vendita senza incanto o tramite commissionario dei beni pignorati. Le cose pignorate devono essere affidate all'istituto vendite giudiziarie, ovvero, con provvedimento motivato, ad altro soggetto specializzato nel settore di competenza, affinchè proceda alla vendita in qualità di commissionario [c.c. 1731; disp. att. c.p.c. 167] Indica quanto tempo manca alla chiusura dell asta Commissionario 12

13 ESPERIENZE DI QUESTO TIPO GIÀ SONO STATE SVOLTE * SU EBAY POSSIBILE COMPRARE UNA AZIENDA (*) Articolo del 9 aprile

14 CONTATTI E RIFERIMENTI UCCMI E UNICREDIT CREDIT MANAGEMENT BANK Amministratore Delegato: Diego Bortot (DBortot.External@unicreditgroup.eu) Sedi UCCMI: Verona, Piazzetta Monte, 1 Roma, Via Mario Bianchini, 43 Milano, Via Marco D Aviano,5 Sito Internet: PEC (Posta Elettronica Certificata): unicreditcmi.pec@actaliscertymail.it Responsabile Business Development: Simone Luchini (Simone.Luchini@unicredit.eu) PER VENDITE GIUDIZIALI: Head of Marketplace and E-Advertising Team: Pasqualina Santo (pasqualina.santo@unicreditgroup.eu) UniCredit Credit Management Bank DISCLAIMER: Il contenuto del presente documento non riveste carattere di documentazione ufficiale ma deve solo intendersi come un supporto descrittivo e semplificativo alla comprensione dei prodotti indicati, per il solo uso interno a dipendenti e collaboratori contrattualizzati del Gruppo UIniCredit. E pertanto vietato l uso, la pubblicazione, la riproduzione, l estrazione, la modifica di parti, di testo, di schemi e frasi, nonché la diffusione presso clienti, debitori e terze parti in generale, senza il consenso di UniCredit Credit Management Immobiliare S.p.A. (di seguito, UCCMI). I contenuti del presente documento - comprensivi di dati, notizie, informazioni, immagini, grafici, disegni, marchi e nomi a dominio - sono di proprietà di UCCMI, se non diversamente indicato, coperti da copyright e dalla normativa in materia di proprietà industriale. Non è consentito registrare tali contenuti - in tutto o in parte - su alcun tipo di supporto, riprodurli, copiarli, pubblicarli e utilizzarli a scopo commerciale senza preventiva autorizzazione scritta di UCCMI, salva la possibilità di farne copia per uso esclusivamente personale. Le informazioni contenute nel presente documento sono prodotte da fonti interne al Gruppo UniCredit, se non diversamente indicato. UCCMI ha la facoltà di modificare, in qualsiasi momento, e a propria discrezione i contenuti e le modalità funzionali ed operative del documento, senza alcun preavviso. UCCMI cura che le informazioni contenute nel documento rispondano a requisiti di attendibilità, correttezza, accuratezza, completezza e attualità. In ogni caso, non assume e pertanto declina ogni e qualsiasi responsabilità per eventuali errori, inesattezze, mancanze ed omissioni rinvenibili nei contenuti pubblicati, derivino esse da errori materiali o refusi di stampa, imputazione dati, formattazione o scansionamento. Le medesime considerazioni valgono anche per i contenuti, accolti nel documento, prodotti da società terze cui UCCMI si affida. I contenuti del presente documento hanno scopo puramente informativo e non rappresentano in alcun modo un'offerta di vendita o sollecitazione all'investimento. 14