SIIQ, SICAF e Fondi Immobiliari : strumenti finanziari a confronto

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1 SIIQ, SICAF e Fondi Immobiliari : strumenti finanziari a confronto Prof. Raffaele Galano - 1

2 Il tema di cui ci occuperemo oggi, riguarda tre importanti strumenti finanziari che risalgono a epoche diverse. Ferme le loro diversità, nelle attese del legislatore, dovrebbero contribuire al rilancio del settore immobiliare, particolarmente penalizzato negli ultimi anni. Ne parleremo con alcuni dei maggiori esperti della materia che hanno accolto l invito a portare il loro contributo e che presenterò successivamente. Il Real Estate, come è noto, è uno dei settori più colpiti dalla crisi che tuttora interessa il nostro Paese, anche se si intravede qualche luce. Ritornano gli investitori esteri e tutto lascia prevedere una ripresa della domanda interna. Sono molti, comunque, a ritenere che almeno per quanto concerne il settore residenziale, non ci sarà nel 2015 la ripresa sperata. Particolare attenzione da parte degli investitori esteri riveste il settore commerciale, dove affluiscono capitali internazionali che dopo aver fatto incetta in Irlanda e Spagna, cominciano ad approdare in Italia in cerca di occasioni. Notevole l interesse per il segmento turistico che richiama soprattutto fondi sovrani e investitori medio orientali. Il focus è nelle grandi città, Milano e Roma e nei centri turistici (Hotel Gritti Venezia). Ritorna l interesse per gli uffici, come dimostrano le acquisizioni del fondo Usa black stone che detiene in Italia 2.5 miliardi di euro in asset a cui potrebbe aggiungersi il palazzo delle poste di Piazza Cordusio. Gli interventi del legislatore, susseguitisi in questi ultimi anni, hanno avuto l obiettivo di favorire l armonizzazione e la semplificazione del quadro normativo, livellando il campo di gioco su cui si muovono gli attori del settore con i Paesi esteri. Solo garantendo chiarezza, semplificazione e omogeneità di regole, potrà essere possibile attrarre quegli investitori internazionali che oggi rivolgono l attenzione verso altri Paesi. Sotto il profilo normativo, notevoli sono le misure adottate per dare vitalità al sistema. - 2

3 I FONDI IMMOBILIARI Tra gli strumenti finanziari a supporto del settore immobiliare, in ordine cronologico troviamo innanzitutto i fondi immobiliari. Sono stati introdotti in Italia nel 1994, anche se operativi a partire dal Rappresentano strumenti d investimento che offrono al sottoscrittore la possibilità di partecipare ai rendimenti attesi del mercato immobiliare attraverso l investimento indiretto, caratterizzato da un assunzione di rischio inferiore rispetto all investimento immobiliare diretto, grazie alla diversificazione del portafoglio di immobili gestiti dal fondo. Ci sono state, nel tempo, numerose evoluzioni, passando dalla forma chiusa, che vincolava il diritto al rimborso delle quote dei soci solamente alla scadenza, a forme che prevedono l introduzione di meccanismi di emissioni successive di quote e di rientri anticipati, che permettono al risparmiatore di uscire dal fondo prima della scadenza naturale. I Fondi Immobiliari sono dei Fondi Comuni di Investimento Immobiliare di tipo chiuso, che investono i capitali degli investitori raccolti in fase di sottoscrizione dalla SGR in beni immobili, diritti reali immobiliari e partecipazioni in società immobiliari. Il patrimonio di ciascun fondo immobiliare è suddiviso in quote e, dopo la quotazione in borsa, gli investitori possono negoziare queste quote nel mercato telematico della borsa italiana. Tale operazione rende possibile realizzare un immediata liquidità. Tuttavia la liquidazione delle quote in borsa non avviene al valore del NAV (net asset value), ma al valore di mercato che implica spesso uno sconto rispetto al NAV anche del 40%. I vantaggi dei fondi immobiliari chiusi possono così sintetizzarsi: - continua rivalutazione dei cespiti; - assenza di oneri di gestione diretta; - frazionamento del rischio; - negoziabilità in borsa; - opportunità d investire in grandi complessi immobiliari. Inoltre è di particolare importanza sottolineare che la gestione dei fondi è affidata a soggetti che svolgono questo compito professionalmente, attraverso un mandato che li vincola a gestirli secondo modalità di investimento predefinite, utilizzando le informazioni e le esperienze di cui dispongono. - 3

4 Nel fondo confluisce un patrimonio di grandi dimensioni, costituito dai risparmi dei singoli investitori. Ciò permette di realizzare una diversificazione dell investimento difficilmente ottenibile dal singolo investitore. Infatti investire su molti titoli è meno rischioso che puntare su pochi o su di uno solo. E opportuno comunque ricordare che il fondo, pur essendo uno strumento finanziario atto ad ottenere una valorizzazione del patrimonio, non garantisce sempre e comunque un rendimento. Inoltre, per chi investe nei fondi, esiste anche il rischio che potrebbe non ottenere la restituzione dell intero capitale versato. Anche un fondo gestito con una politica estremamente prudente può maturare delle perdite. Per i fondi oggi in scadenza il fenomeno è abbastanza frequente. Ai fondi immobiliari è stato sempre riconosciuto un ruolo importante per lo sviluppo del mercato immobiliare e una funzione rilevante nelle operazioni di valorizzazione e dismissione del patrimonio immobiliare pubblico e privato. Il regime fiscale in capo ai Fondi Il trattamento tributario dei fondi immobiliari prevede: - in materia di imposte dirette, la non insorgenza nei confronti dei fondi comuni di investimento immobiliare dei presupposti applicativi delle imposte sui redditi e dell imposta regionale sulle attività produttive (IRAP); - in materia di IVA, l attribuzione della soggettività passiva in via esclusiva in capo alla società di gestione del risparmio che ha istituito il fondo, con la previsione di disposizioni volte ad agevolare il recupero dell IVA assolta dal fondo; - per quanto concerne gli apporti di immobili e diritti immobiliari su immobili, in luogo del regime ordinario di tassazione, la possibilità di optare per l applicazione di un imposta sostitutiva delle imposte sui redditi e dell IRAP con aliquota del 20%; - una particolare disciplina per gli apporti, costituiti da una pluralità di immobili prevalentemente locati al momento dell apporto, che consiste nell esclusione di queste operazioni dal campo di applicazione dell IVA e nell applicazione ad esse delle imposte di registro, ipotecarie e catastali in misura fissa; - 4

5 - in materia d imposta di registro, la non obbligatorietà della richiesta di registrazione degli atti connessi alle operazioni di istituzione dei fondi immobiliari, di emissione e di rimborso dei certificati di partecipazione; - in materia d imposta ipotecaria e catastale, la riduzione alla metà delle aliquote applicate alle volture catastali e alle trascrizioni relative alle cessioni di beni immobili strumentali che rientrano nell ambito di applicazione dell IVA, qualora siano parte degli stessi fondi immobiliari. Per combattere alcuni fenomeni elusivi, negli ultimi anni sono state apportate varie modifiche alla disciplina fiscale dei fondi immobiliari, volte ad arginare la costituzione di fondi immobiliari da parte di un numero ristretto di partecipanti creati essenzialmente per beneficiare del regime fiscale di favore previsto per tali fondi, eludendo in tal modo il regime ordinario di tassazione dei redditi fondiari che si applicherebbe nel caso in cui gli immobili fossero detenuti direttamente dai partecipanti. Tale obiettivo è stato raggiunto prevedendo, da un lato, il rafforzamento dei requisiti civilistici che integrano l individuazione dei fondi immobiliari, dall altro, prevedendo una diversa imposizione in capo ai partecipanti ai fondi immobiliari in ragione della natura degli stessi (investitori istituzionali e investitori non istituzionali) e dell entità della partecipazione da essi detenuta. I Fondi Immobiliari non sono strumenti adatti a qualsiasi profilo di investitore ed è il motivo forse per cui sono scarsamente rappresentati nelle reti di collocamento. La ragione è nella intrinseca natura di questo strumento finanziario: essere chiuso, ossia prodotto di lunga durata da cui, non è possibile entrare o uscire a piacimento se non sfruttando le finestre che le varie società di gestione aprono periodicamente per consentire un certo ricambio dei quotisti. Altra caratteristica che distingue questi strumenti di investimento da altri fondi, è quella di consentire ai quotisti di avere voce in capitolo nella loro gestione, secondo meccanismi analoghi a quelli delle società di capitale: riunirsi in assemblea e manifestare la loro approvazione o disapprovazione nei riguardi della SGR che ha il compito di far fruttare al meglio il capitale ( fino ad oggi sembra che non si sia mai verificata una ipotesi del genere). Le performance dei Fondi Immobiliari, in questi ultimi anni, non sono state brillanti, anche se non mancano casi che hanno remunerato a sufficienza il capitale (Piramide Globale; Tecla ) appannati negli ultimi anni per le difficoltà di vendita dei cespiti. - 5

6 Già con il Decreto Competitività, proprio per fare fronte a tali situazioni e arginare gli effetti negativi, sono state previste misure che consentono la chiusura differita dei fondi quotati. In altri termini, allungare le scadenze dei fondi per ridurre le perdite determinate dalla vendita degli immobili in un momento poco favorevole. Un altro aspetto, che non va trascurato, è l elevata onerosità degli stessi: la provvigione di gestione è intorno all 1.5% del NAV (net asset value) a cui vengono aggiunte commissioni variabili, senza considerare i vari oneri connessi alla gestione immobiliare, si raggiunge quasi il 4 %. Gli immobili vengono conferiti all interno del patrimonio a un determinato valore (valore di perizia). La figura dell esperto indipendente svolge un ruolo centrale per la vita del fondo, in particolare al momento della sua istituzione. La società di gestione può anche discostarsi dalla valutazione dell esperto. La responsabilità, in ultima istanza, della valutazione dei beni è della SGR. (Il ruolo della Consob (watch dog) è connesso al secondo momento della vita del fondo, ossia alla fase del collocamento e alle negoziazioni). Non solo. Anche la SGR, come i periti, può essere disconosciuta. L assemblea dei quotisti può chiedere la sostituzione. Si tratta di un investimento a rischio contenuto, che di solito rappresenta una valida alternativa a un fondo obbligazionario di durata decennale. La mancanza di soglie di ingresso consente di allocare anche piccole parti del patrimonio. I fondi immobiliari oggi stanno vivendo un momento sicuramente difficile. Quelli, proposti 15 anni fa, che avrebbero dovuto costituire un veicolo in grado di coniugare la fungibilità di un prodotto finanziario con la solidità dell investimento immobiliare, si sono rivelati successivamente un investimento molto più fragile e rischioso di quanto ipotizzabile nella logica degli anni

7 LE SIIQ (Società di Investimento Quotata) Con l introduzione dell art. 1, commi da 119 a 141 della legge 27 dicembre 2006, n. 296, il legislatore italiano ha introdotto e normato una nuova tipologia di veicolo societario, la SIIQ (Società di Investimento Immobiliare Quotata). Le SIIQ sono Società per Azioni Italiane quotate sui mercati regolamentari degli Stati UE e SEE, che investono prevalentemente in immobili destinati alla locazione, anche per il tramite di soggetti aventi caratteristiche similari. Il modello di riferimento che ha ispirato l introduzione in Italia delle SIIQ, è quello dei c.d. Real Estate Investment Trusts (REITS) già conosciuti e diffusi negli USA e nei principali Paesi dell Unione Europea. Paese Nomenclatura Giuridica Anno di Introduzione Olanda Fbi (Fiscale Beleggingsinstelling Società di capitali) 1969 Belgio Sicafi (Société d Investissement à Capital Fixe Società di capitali) 2006 Italia Siiq (Società di investimento immobiliare quotate) 2006 Bulgaria B-Reits (Bulgarian Real Estate Investment -Trust) 2004 Finlandia F-Reits (Finnish Real Estate Investment Trust) 2010 Francia Siic (Société d Investissements Immobilieres Cotée Quotata) 2003 Germania G-Reits (German Real Estate Investment Trust) 2007 Gran Bretagna Reits (Real Estate Investment Trust) 2007 La finalità della norma è stata quella di prevedere la possibilità per gli operatori del settore immobiliare, di disporre di uno strumento finanziario atto a convogliare gli investimenti al fine di dare un impulso e sviluppo al mercato immobiliare, anche rispetto al settore specifico delle locazioni. Le SIIQ si affiancano ai Fondi comuni d investimento immobiliari e, per alcuni aspetti, costituiscono uno strumento sovrapponibile a questi. Diversamente dagli altri Paesi, in Italia, per una serie di rigidità connesse alla normativa, non hanno avuto un grande sviluppo. - 7

8 Le SIIQ costituite ed operanti in Italia sono solamente due: LGD e Beni Stabili. A seguito del Decreto Sblocca Italia e delle innovazioni apportate alla normativa SIIQ, si sono aperti nuovi spazi alla costituzione di questo veicolo coperto in primis da Sorgente Res, quotata recentemente. Sono diverse, comunque, le richieste in lista di attesa, tra cui la costituzione di una SIIQ in Umbria, su iniziativa delle Confartigianato Umbra, di cui mi sto occupando direttamente. Riferimenti normativi Legge Finanziaria 2007, art. 1, comma da 119 a 141 Decreto MEF, settembre 2007, n. 174 Decreto Ministeriale n. 174/2007 Legge Finanziaria 2008, art. 1, comma 372 Agenzia delle Entrare, 31 gennaio 2008, n. 8/e Destinazione Italia: Misura 28 Decreto Competitività, 18 giugno 2014 Decreto Sblocca Italia, 13 settembre 2014 Sostanzialmente tutta la normativa riguarda i requisiti soggettivi, statutari e oggettivi, finalizzati a poter usufruire del regime agevolato introdotto con la Finanziaria del I requisiti, così come previsti dalla normativa, prima delle novità introdotte dal Decreto Competitività e Decreto Sblocca Italia, sono così articolati: - Requisiti soggettivi - Sia costituita in forma di società per azioni. - Sia residente ai fini fiscali nel territorio dello stato. - Svolga in via prevalente attività di locazione immobiliare. - Abbia i propri titoli di partecipazione negoziati in mercati regolamentari degli Stati Membri dell Unione Europea o negli stati aderenti all Accordo sullo Spazio Economico Europeo. - 8

9 - Requisiti statutari - Lo statuto delle SIIQ deve prevedere le regole adottate dalle società in materia di investimenti. - I limiti relativi alla concentrazione dei rischi sugli investimenti e di controparte. - Il coefficiente soglia di leva finanziaria ammesso, a livello individuale e consolidato. In merito a tali limiti, non sono stati forniti specifici parametri di riferimento con l obbligo da parte delle SIIQ di darne conto esplicitamente nell informativa finanziaria infrannuale e nella relazione sulla gestione. - Requisiti partecipativi e di controllo La legge del 2006 prevedeva che nessun socio potesse possedere direttamente più del 51% dei diritti di voto nell Assemblea Ordinaria e, al tempo stesso, più del 51% di diritti di partecipazione agli utili societari. Il flottante doveva essere pari (sempre secondo l impostazione del 2006) almeno al 35% delle azioni e nessun socio poteva possedere più del 2% dei diritti di voto nell Assemblea ordinaria e più del 2% dei diritti di partecipazione agli utili societari. Tali disposizioni sono finalizzate ad assicurare la diffusione e il frazionamento del capitale sociale. - Requisiti oggettivi - L attività di locazione di immobili posseduti a titolo di proprietà, di usufrutto o di altro diritto reale immobiliare, nonchè in base a contratti di locazione finanziaria. - L attività di locazione derivante dallo sviluppo del compendio immobiliare. - Il possesso di partecipazioni, costituenti immobilizzazioni finanziarie in altre SIIQ e in società di locazione immobiliare non quotate (SIINQ). Affinchè l attività di locazione immobiliare sia svolta in via prevalente, occorre che siano rispettati determinati parametri patrimoniali e reddituali: gli immobili posseduti a titolo di proprietà, o di altro diritto di area, e quelli detenuti in locazione finanziaria destinati all attività - 9

10 di locazione immobiliare, devono rappresentare l 80% dell attivo patrimoniale e i ricavi provenienti da essa devono rappresentare almeno l 80% dei componenti positivi del conto economico. I suddetti requisiti, così come l opzione per il regime speciale, devono essere rispettivamente posseduti ed esercitati entro la fine del periodo di imposta precedente a quello in cui si beneficia dell agevolazione fiscale. Novità introdotte Le modifiche apportate all art. 20 del D.L. 33 del 12 settembre 2014 (Decreto Sblocca Italia), si propongono l obiettivo, per un verso, di favorire la semplificazione e, per l altro, livellare il terreno di gioco su cui si muovono gli attori del settore con quello di altri Paesi. Alcune novità intervengono sui principi della normativa, armonizzandola con quella degli altri Paesi; altre misure introdotte con il Decreto Sblocca Italia del 2014 tendono a facilitare l accesso al regime speciale di favore previsto per le SIIQ; altre, ancora, uniformano la normativa fiscale delle SIIQ a quella dei Fondi Immobiliari, creando sotto questo profilo una simmetria tra i due strumenti. Alleggerimento dei requisiti per l applicabilità del regime speciale L accesso al regime SIIQ è subordinato ad una serie di requisiti, in termini di struttura partecipativa, prevalenza dell attività di locazione, distribuzione degli utili. Il Decreto Sblocca Italia, per quanto concerne i requisiti partecipativi, ha modificato sia la percentuale massima della quota di maggioranza sia quella del flottante. Infatti è stata elevata dal 51al 60 la percentuale massima dei diritti di voto e di partecipazione agli utili che può essere detenuta da ciascun socio, ed è stato ridotto dal 35% al 25% il flottante, ossia la percentuale di soci ai quali non è consentito detenere una partecipazione superiore al 2% dei diritti di voto e di partecipazione agli utili. Qualora entrambi i requisiti siano verificati entro il primo periodo d imposta per cui si esercita l opzione, il regime SIIQ retroagisce al primo giorno del medesimo esercizio; tuttavia viene data la possibilità di soddisfare il requisito del 60% nell arco temporale più ampio di tre anni e, in tal caso, il regime speciale si applica dal periodo d imposta in cui anche tale limite risulta verificato. Nel periodo di transizione, vengono provvisoriamente - 10

11 applicate le imposte agevolate proprie del regime SIIQ, salvo l obbligo di corrispondere le imposte ordinarie entro il quarto periodo d imposta dall opzione in caso di mancato rispetto della struttura partecipativa, beneficiando di un credito d imposta. Il Decreto Sblocca Italia, tenuto conto dei parametri patrimoniali (asset test) e reddituali (profit test) indicativi della prevalenza dell attività di locazione immobiliare in capo alla SIIQ, nell ottica di favorire la permeabilità tra fondi immobiliari e SIIQ, include tra gli elementi rilevanti le quote di partecipazione in fondi immobiliari qualificati e i proventi da essi ritraibili. L attività di locazione è considerata prevalente se almeno l 80% dell attivo è costituito da immobili locati o da partecipazioni contabilizzate come immobilizzazioni finanziarie in altre SIIQ, SIINQ o fondi immobiliari qualificati; se almeno l 80% dei componenti positivi di conto economico è rappresentato dai ricavi derivanti dall attività di locazione o da dividendi derivanti dall attività di locazione svolta da SIIQ, SIINQ o fondi immobiliari qualificati oppure da plusvalenze da realizzo di immobili locati. Il periodo entro cui i parametri devono essere realizzati è esteso dagli attuali 2 anni a 3 anni. Per quanto concerne gli obblighi di distribuzione imposti alle SIIQ, la percentuale di utile netto che deve annualmente essere distribuito ai soci è ridotta dal 85 al 70 ed è stato introdotto un ulteriore obbligo di distribuzione, entro i 2 anni successivi al realizzo, pari al 50% delle plusvalenze realizzate sugli immobili oggetto di locazione e sulle partecipazioni in SIIQ, SIINQ e fondi immobiliari qualificati. Con il Decreto Sblocca Italia, nell ottica di favorire la rotazione del portafoglio immobiliare e la monetizzazione degli investimenti, tali plusvalenze per la SIIQ sono esentate da IRES e IRAP, così come i proventi distribuiti dai fondi immobiliari qualificati alle SIIQ, non sono soggetti alla ritenuta ordinariamente applicabile in sede di distribuzione. Permeabilità tra gli strumenti giuridici dei Fondi Immobiliari e delle Siiq Il Decreto Sblocca Italia consente due diverse modalità attraverso le quali gli immobili detenuti da un fondo immobiliare in fase di liquidazione, totale o parziale, possono essere fatti confluire in una SIIQ: il conferimento degli immobili e la successiva assegnazione delle azioni nella SIIQ ai quotisti del fondo immobiliare in cambio delle loro quote, oppure l assegnazione degli immobili alla SIIQ effettuata per la liquidazione del fondo immobiliare nella SIIQ stessa. - 11

12 Considerando la prima ipotesi di trasferimento, il concambio delle quote del fondo immobiliare con le azioni della SIIQ non costituisce realizzo ai fini delle imposte sui redditi in capo ai quotisti, i quali attribuiscono alle azioni il medesimo valore delle quote con cambiate. Per quanto concerne l I.V.A., è stabilita l irrilevanza ai fini del calcolo del pro rata di detraibilità di tali trasferimenti di azioni e quote, cosicchè, nonostante siano operazioni esenti IVA, gli investitori possono detrarla. Quanto alle imposte indirette, è agevolato il conferimento di una pluralità di immobili prevalentemente locati da un fondo immobiliare ad una SIIQ, prevedendo che si tratti di un operazione fuori campo IVA e soggetta alle imposte di registro, ipotecaria e catastale nella misura fissa di euro 200. Il Decreto Sblocca Italia, in relazione alla seconda ipotesi, qualora l assegnazione abbia ad oggetto una pluralità di immobili prevalentemente locati, estende il medesimo regime di favore ai fini delle imposte indirette applicabile al conferimento. Profili Internazionali Quanto alla tassazione degli investitori non residenti, in primo luogo è chiarita l applicabilità delle Convenzioni internazionali per evitare la doppia imposizione sul reddito in relazione alle distribuzioni eseguite dalle SIIQ. Di conseguenza, previa presentazione di una dichiarazione del soggetto non residente, effettivo beneficiario dei proventi, che attesti la sussistenza delle condizioni alle quali è subordinata l applicazione della Convenzione e di un attestazione dell Autorità fiscale estera competente che ne certifichi la residenza, la ritenuta è applicabile con la minore aliquota convenzionale, anziché con l ordinaria aliquota del 26%. Inoltre, l accesso al regime speciale SIIQ viene esteso alle società residenti in Stati UE e SEE che soddisfano i requisiti delle SIIQ (ossia i REIT esteri) e che operano in Italia attraverso una stabile organizzazione, la quale svolge in via prevalente attività di locazione immobiliare esclusivamente tramite partecipazioni in SIINQ. Per tali soggetti è prevista l applicazione di un imposta sostitutiva dell IRES e dell IRAP con aliquota del 20% sul reddito d impresa derivante dall attività di locazione della stabile organizzazione. Viene espressamente precisato: - 12

13 1. Che le SIIQ non sono OICR (Organismi di Investimento Collettivo del Risparmio) e pertanto esulano dal perimetro di vigilanza della Banca d Italia. 2. Favoriscono il passaggio del patrimonio immobiliare dei Fondi alla SIIQ attraverso una specifica disposizione di natura civilistica e una serie di precisazioni sotto il profilo fiscale. 3. Inseriscono le quote di partecipazione nei Fondi Immobiliari che investono in immobili di locazione e i relativi proventi tra gli elementi utili ai fini della verifica dei requisiti patrimoniali e reddituali. 4. Per gli immobili non residenziali destinati alla locazione, sono state liberalizzate, per i privati, la durata e le clausole dei contratti di locazione ad uso abitativo con canone annuale superiore a Euro. Fondi Immobiliari / SIIQ L art. 20 comma 119 bis precisa che le SIIQ non sono OICR e pertanto escluse dal perimetro di vigilanza della Banca d Italia. Precisazione in parte superflua già che, per le attuali disposizioni del T.U.F., le OICR vengono circoscritte ai Fondi, alle SICAF e alle SICAV. La direttiva europea definisce i FIA (Fondi di Investimento alternativi) come organismi di investimento che, a prescindere dalla forma giuridica, raccolgono capitale da una pluralità di investitori al fine di investirlo secondo una politica di investimento definita a beneficio degli stessi. Quindi sono FIA tutti gli strumenti che, a prescindere dalla forma giuridica, raccolgono capitale da una pluralità di investitori e li investono in base ad una predeterminata politica di investimento. Posto il problema in questi termini, vi rientrerebbero anche le SIIQ. Il legislatore, precisando che la SIIQ non è una OICR, ha voluto rimarcare l assenza di una politica di investimento predeterminata e la presenza di una politica commerciale / industriale. La SIIQ a livello normativo è obbligata a rispettare il regime legale dell investimento in immobili da destinare alla locazione e, a livello statutario, le regole in materia di investimento, il limite della concentrazione dei rischi e di leva finanziaria. - 13

14 Nessuna disposizione prevede che la SIIQ debba definite ex ante una politica di investimento di asset class, di durata, di zona geografica, ecc., con un grado di dettaglio assimilabile a quello della normativa primaria e secondaria dei Fondi Immobiliari che trova la propria sede nel regolamento del Fondo. In altri termini, la differenza è tra quello che è un disegno di investimento strategico in sede di collocamento di azioni, da una descrizione dettagliata, con tutti i vincoli che ne derivano, propria del regolamento dei Fondi. L investitore che intende acquistare strumenti finanziari con sottostante Real Estate, nell arbitraggio dei due strumenti, dovrà valutare se intende sottoscrivere quote di fondi immobiliari e affidarsi a un gestore indipendente, oppure entrare nell azionariato di una società, rappresentata da un azionista o da un gruppo di azionisti, detentore della maggioranza e di conseguenza titolato a influenzare, anche attraverso la nomina degli amministratori, le strategie aziendali e le politiche operative di investimento. E evidente che la scelta di investire in azioni SIIQ da parte di investitori istituzionali che non intendono assumere il controllo per finalità diverse rispetto al mero investimento finanziario, non potrà tenere conto: - di un orizzonte temporale di valorizzazione del sottostante immobiliare, certo e predefinito; - nel disporre degli elementi necessari a una valutazione ex ante sulla base del set informativo tipico del Fondo Immobiliare, data l assenza (per le SIIQ) di definire una politica di investimento predeterminata. Inoltre, l assenza del termine massimo di durata dell investimento (propria dei Fondi Immobiliari), porterà all attenzione degli investitori che la way out del proprio investimento in una SIIQ, non potrà che essere data dalla cessione sul mercato delle azioni il cui valore sarà determinato e, quindi, influenzato dal corso del titolo. A differenza della SIIQ, gli OICR chiusi, al momento del raggiungimento del termine di durata, liquidati gli attivi, distribuiranno agli investitori gli utili e rimborseranno il capitale investito. Il valore sarà determinato dell effettivo valore espresso in sede di vendita dei beni. In sintesi, per la differenza strutturale tra i due strumenti, si ritiene che per una determinata categoria di investitori professionali (i più propensi a forme di investimento che garantiscono una migliore correlazione tra il bene investito sottostante e lo strumento - 14

15 finanziario), il Fondo Immobiliare, almeno nella forma di fondo riservato, continuerà ad essere preferito quale strumento più adeguato. Per altre tipologie di investitori (Retail o Istituzionali di lungo periodo) la struttura e i vincoli normativi relativi alla distribuzione degli utili propri delle SIIQ, potrebbe portare tali soggetti a privilegiare le SIIQ che, con tutti i rischi che comporta l investimento azionario, dovrebbe garantire flussi reddituali assicurati dall obbligo di distribuzione dell utile; una maggiore liquidità del titolo (con la possibilità di rapidi smobilizzi) e l auspicio che il nuovo regime delle SIIQ possa ridurre il rischio di significativi scostamenti, nel breve periodo, tra il valore del titolo e il NAV, aspetto questo che rappresenta oggi, per molti fondi, un elemento di maggiore criticità. L art. 20 del Decreto Sbocca Italia ha reso fiscalmente neutra l operazione attraverso cui il fondo Immobiliare in liquidazione conferisce a una SIIQ tutto o in parte il patrimonio, ricevendo in cambio azioni, esonerando il Fondo dal promuovere una offerta pubblica di acquisto delle azioni della SIIQ (fermo l obbligo per il Fondo di procedere entro 30 giorni dal conferimento all assegnazione ai propri soci). Prima di concludere, nell indagine del rapporto tra SIIQ e Fondi Immobiliari, si evidenzia che le nuove disposizioni stabiliscono che rientrano nella gestione esente SIIQ non solo i redditi degli immobili destinati a locazione, ma anche i proventi, le plusvalenze e le minusvalenze relative a quote di fondi immobiliari che investono almeno l 80% del valore delle attività in immobili destinati alla locazione. E lecito pensare che le SIIQ possono decidere di sviluppare il proprio portafoglio di investimento tramite l acquisizione di quote di Fondi Immobiliari destinati a rimanere nell ambito della società di gestione. - 15

16 LE SICAF Il D.Lgs. n. 44/2014, in attuazione della Direttiva Aifmd relativa ai fondi alternativi (FIA), introduce nell ordinamento italiano le SICAF (Società di Investimento Collettivo a Capitale Fisso), definite come OICR (organismi di Investimento Collettivo del Risparmio) categoria nella quale rientrano anche i Fondi comunitari chiusi riservati sia al pubblico retail che a investitori professionali, costituite in forma di Società per Azioni a capitale fisso, con sede legale e direzione generale in Italia, avente per oggetto esclusivo l investimento collettivo del patrimonio raccolto mediante l offerta di proprie azioni e di altri strumenti finanziari partecipativi (ad esclusione degli strumenti obbligazionari). I soci avranno il diritto di nominare uno o più membri dell Organo Amministrativo, per cui avranno poteri di influenza sull attività di gestione da parte degli investitori. Con la SICAF il legislatore ha sostanzialmente ampliato la gamma degli OICR, affiancando al Fondo, avente natura contrattuale, una struttura con natura societaria. Sotto il profilo civilistico, lo statuto della SICAF può prevedere più comparti di investimento, per ognuno dei quali può essere emessa una particolare categoria di azioni che attribuiscono diritti patrimoniali e amministrativi diversi ai relativi possessori. Questo consente l investimento da parte di differenti categorie di investitori, ciascuno dei quali interessato a uno specifico obiettivo di investimento. Il capitale sociale è depositato presso un unico conto corrente bancario indisponibile. Deve intendersi immobiliare la SICAF il cui patrimonio è investito per non meno del 51% del valore complessivo del patrimonio, in beni immobiliari, diritti reali immobiliari, partecipazioni in società immobiliari nonché in fondi immobiliari italiani ed esteri. La disciplina fiscale delle SICAF è equiparata a quelle dei fondi comuni di investimento immobiliare, qualora l investimento in beni immobili da parte della stessa avvenga nelle misure indicate dalle disposizioni civilistiche. Una differenza rispetto ai fondi immobiliari è che le SICAF Immobiliari sono soggette a IRAP. E opportuno precisare che i proventi immobiliari restano esclusi dall IRAP in quanto la base imponibile è costituita solo dalla differenza tra le commissioni attive di sottoscrizione e le commissioni passive dovute ai soggetti collocatori. - 16

17 Anche il regime IVA e delle imposte indirette dei fondi immobiliari è integralmente applicabile alle SICAF immobiliari. In particolare la riduzione delle imposte ipocatastali alla metà per le cessioni di immobili strumentali, di cui siano parti SICAF immobiliari, nonchè la tassazione fissa di euro 200 dell apporto di immobili prevalentemente locati. Rispetto ai fondi immobiliari, le SICAF consentiranno agli investitori di usufruire della personalità giuridica connessa alla forma societaria, garantendo, in tal modo, maggiori certezze anche in fase di quotazione. E doveroso sottolineare che trattandosi di uno strumento nuovo, è necessario attendere la verifica del mercato prima di esprimere un giudizio. Tenuto conto delle dimensioni del mercato italiano, dell imminente scadenza di molti fondi immobiliari e del rinnovato interesse per il nostro patrimonio immobiliare da parte di investitoti esteri, è prevedibile uno sviluppo positivo nell immediato futuro. E auspicabile un utilizzo della SICAF immobiliare per la dismissione del patrimonio dei fondi. Via, questa, non agevole anche perché il fondo immobiliare ha nei confronti dei quotisti scadenze e impegni che, al momento in cui diventano azionisti di una SICAF, non possono più essere rispettati. Le SICAF potrebbero costituire un alternativa ai fondi immobiliari superando uno dei principali limiti di questi, costituito dall impossibilità di controllare le attività. Per quanto concerne il confronto con le SIIQ, va sottolineato che non hanno l obbligo di quotazione e possono destinare la gestione ad attività diverse. Tuttavia, trattandosi di OICR, sono soggette a differenza delle SIIQ al perimetro di vigilanza della Banca d Italia. Spetta infatti all Autority di Via Nazionale disciplinare le condizioni, le procedure e la documentazione per il rilascio dell autorizzazione alle SICAF. - 17