SICAF Immobiliari Disciplina fiscale. Milano, 16 ottobre 2014 Dott. Fabio Brunelli

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1 SICAF Immobiliari Disciplina fiscale Milano, 16 ottobre 2014 Dott. Fabio Brunelli

2 SICAF Immobiliari definizione Definizione di SICAF: OICR chiuso costituito in forma di società per azioni a capitale fisso con sede legale e direzione generale in Italia avente per oggetto esclusivo l investimento collettivo del patrimonio raccolto mediante l offerta di proprie azioni e di altri strumenti finanziari partecipativi (art. 1, comma 1, lett. i-bis, TUF). 2

3 SICAF Immobiliari - definizione L OICR è un organismo istituito per la prestazione del servizio di gestione collettiva del risparmio, il cui patrimonio è raccolto tra una pluralità di investitori mediante l emissione e l offerta di quote o azioni, gestito in monte nell interesse degli investitori e in autonomia dai medesimi nonché investito in strumenti finanziari, crediti, partecipazioni o altri beni mobili o immobili, in base a una politica di investimento predeterminata (art. 1, comma 1, lett. k, TUF). 3

4 SICAF Immobiliari - definizione Deve intendersi immobiliare la SICAF il cui patrimonio è investito in misura non inferiore ai 2/3 (misura ridotta al 51% a certe condizioni) del valore complessivo del patrimonio in beni immobili, diritti reali immobiliari, ivi inclusi quelli derivanti da contratti di leasing immobiliare con natura traslativa, partecipazioni in società immobiliari nonché in fondi immobiliari italiani o esteri. 4

5 SICAF Immobiliari - finalità La disciplina delle SICAF persegue due finalità: a) allineare i regimi di vigilanza cui sono soggette, rispettivamente, le Sicaf e le Sgr con i relativi fondi chiusi, tenuto conto delle diverse caratteristiche strutturali di tali veicoli; a) assicurare la massima flessibilità di utilizzo possibile allo strumento delle Sicaf, tenuto anche conto delle prassi di mercato relative alla strutturazione degli schemi di investimento di natura societaria (Relazione D.Lgs. n. 44/2014). 5

6 SICAF Immobiliari - caratteristiche Lo Statuto può prevedere più comparti di investimento per ognuno dei quali può essere emessa una particolare categoria di azioni. Inoltre, è ammessa la possibilità di creare più categorie di azioni che attribuiscono diritti patrimoniali e amministrativi diversi ai relativi possessori. Pertanto, è possibile realizzare comparti di investimento con politiche di investimento ed obiettivi diversi e con meccanismi remunerativi differenziati. E possibile emettere frazioni di azioni e demandare ad un soggetto terzo professionale la gestione del proprio patrimonio. Vi è il divieto di emissione di obbligazioni. Nelle SICAF riservate gli investitori possono effettuare i versamenti relativi alle azioni sottoscritte in più soluzioni (salvo il capitale iniziale). 6

7 SICAF Immobiliari - caratteristiche La SICAF permette di superare i problemi legati alla governance dei fondi chiusi, grazie alla coincidenza tra investitori e azionisti, ma anche di risolvere le difficoltà derivanti dall applicazione, a questi prodotti, di normative di derivazione comunitaria prevalentemente concepite per veicoli di investimento che assumono la forma societaria, piuttosto che quella contrattuale del patrimonio autonomo separato (Circolare Assogestioni n. 69/14/C del 18 giugno 2014). 7

8 SICAF Immobiliari regime di tassazione L art. 9 del D.Lgs. n. 44/2014 riguarda la Estensione alle SICAF immobiliari delle disposizioni riguardanti i fondi comuni di investimento immobiliare. In sostanza è prevista l applicazione a tutto tondo alla Sicaf immobiliare della disciplina fiscale dei fondi immobiliari (salvo Irap su commissioni di sottoscrizione nette). Dunque la Sicaf è una società per azioni che, per il fatto di qualificarsi come OICR, ai sensi dell art. 73 Tuir è inquadrata tra gli enti non commerciali residenti soggetti di imposta Ires, se istituita in Italia. Inoltre, per effetto del richiamo dell art. 9/44, ad essa si applica il regime di imposizione diretta (come anche indiretta) dei fondi immobiliari. 8

9 SICAF Immobiliari regime di tassazione Deve ricordarsi che l Agenzia delle entrate ha chiarito (Circ. n. 2/ E del 2012) che ai fondi che si discostano dal modello tipizzato dalle disposizioni civilistiche e che non attuano forme di gestione collettiva del risparmio non si applica il regime proprio dei fondi immobiliari bensì le disposizioni ordinarie in materia di Ires. L Agenzia ha altresì chiarito che il regime proprio del fondo immobiliare si applica in ogni caso ai fondi partecipati esclusivamente da determinati investitori istituzionali (anche se unico partecipante). 9

10 SICAF Immobiliari regime di tassazione Dunque anche per la Sicaf immobiliare il regime speciale dei fondi immobiliari si dovrebbe applicare a condizione che siano rispettati i requisiti civilistici degli OICR, come verranno declinati con specifico riferimento al nuovo strumento. Fermi restando i requisiti della gestione collettiva del risparmio (i) effettuata in monte (ii) a favore di una pluralità di investitori (iii) sulla base di una politica di investimento predeterminata, sarà importante verificare come si realizzeranno gli obiettivi di flessibilità dello strumento e di governance, che nei propositi del legislatore dovrebbero caratterizzare la Sicaf rispetto ai fondi di investimento. 10

11 SICAF Immobiliari regime di tassazione Al di fuori dei casi di Sicaf immobiliari istituzionali l applicazione del regime fiscale dei fondi immobiliari dovrà quindi essere stabilita anche alla luce del ruolo che verrà delineato ai fini civilistici in capo agli investitori, quali soci della società e nei confronti degli organi di gestione (in particolare nel caso di Sicaf a gestione interna). Ragionevolmente l autonomia gestionale dovrà essere certamente riscontrata con riferimento alle modalità attuative delle politiche di investimento ma anche tenendo conto della potenziale diversità del rapporto societàsocio rispetto a quello fondo-partecipante. 11

12 SICAF Immobiliari regime di tassazione In sintesi il regime fiscale dei fondi immobiliari richiamato per le Sicaf immobiliari è il seguente: regime di esenzione del fondo immobiliare da Ires e Irap (ma l art. 9/44 prevede Irap su commissioni di sottoscrizioni nette); non applicazione di (numerose) ritenute alla fonte sui proventi percepiti dal fondo (lordista); applicazione di ritenuta del 26% (d acconto per imprese, d imposta per altri soggetti) sui proventi distribuiti dal fondo ai partecipanti (esenzione per fondi pensione e OICR italiani e white list, enti e organismi internazionali riconosciuti, banche centrali e fondi sovrani); 12

13 SICAF Immobiliari regime di tassazione plusvalenze su quote del fondo incluse nel reddito di impresa o soggette ad imposta sostitutiva del 26% per altri soggetti (esenzione per non residenti e investitori istituzionali white list, enti e organismi internazionali riconosciuti, banche centrali e fondi sovrani); imposta sostituiva opzionale del 20% sulle plusvalenze da apporto di immobili al fondo (esenzione per apporti pubblici ); applicazione della clausola anti-elusiva (art. 37-bis/600) a cessioni e conferimenti ai fondi; regime di trasparenza per le partecipazioni superiori al 5% detenute da investitori non istituzionali ; 13

14 SICAF Immobiliari regime di tassazione detraibilità dell Iva sugli acquisti in capo al fondo (misure di favore per rimborsi); esclusione da Iva per apporti di pluralità di immobili prevalentemente locati (ipo-catastali in misura fissa); atti relativi a istituzione del fondo non soggetti a registro; riduzione a metà delle ipo-catastali su immobili strumentali quando è parte il fondo. 14

15 SICAF Immobiliari regime di tassazione Con riguardo al regime dei proventi dei fondi immobiliari va osservato che l inclusione nella definizione di OICR di un organismo di investimento di natura statutaria come la Sicaf comporta, tra l altro, una potenziale estensione dell ambito di applicazione della esenzione da ritenuta previsto a favore degli OICR esteri white list soggetti a vigilanza. Mentre con la precedente definizione poteva porsi in dubbio che l esenzione da ritenuta sui proventi distribuiti da fondi immobiliari fosse applicabile a organismi di investimento esteri aventi natura societaria non necessariamente riconducibili alla nozione di OICR (ad esempio certi REITs), con la attuale più ampia definizione anche l ambito di applicazione della esenzione risulta allargato. 15

16 SICAF Immobiliari regime di tassazione Dunque pur essendo la Sicaf una società per azioni, essendo inquadrata nell ambito della disciplina degli OICR ad essa non si applicano in generale i regimi tributari propri per la tassazione dei redditi di natura societaria. Ad esempio gli utili distribuiti non sono trattati come dividendi ma come proventi di fondi di investimento; in sede di realizzo non si applica il regime delle plus/minusvalenze su partecipazioni societarie ma quello proprio delle quote di fondi di investimento; non si applicano i regimi speciali come quello delle società di comodo, del consolidato fiscale e della trasparenza su opzione, delle CFC; non si applicano i limiti alla deducibilità degli interessi passivi e di ogni altro onere (che rilevano per intero nella determinazione dei proventi netti soggetti a ritenuta in sede di distribuzione); non si applica l ACE; non vi sono ammortamenti. 16

17 SICAF Immobiliari operazioni straordinarie Per quanto riguarda i regimi speciali di neutralità delle operazioni societarie straordinarie (conferimenti, fusioni, scissioni) è da chiarire se e in che limiti risultino applicabili alle operazioni che coinvolgono Sicaf. E da ritenere che in caso di passaggio dal regime di impresa ordinario al regime (non di impresa) esente della Sicaf dovrebbe verificarsi il realizzo a valore normale dei beni trasferiti. Si pensi al caso di una Sicaf immobiliare che incorpora (ove civilisticamente possibile) una società immobiliare ordinaria. Gli effetti fiscali dovrebbero essere presumibilmente analoghi a quelli di una liquidazione (o di una trasformazione eterogenea) della società incorporata. 17

18 SICAF Immobiliari trasformazione in SICAF Un aspetto rilevante da chiarire è il regime fiscale transitorio applicabile a quei soggetti che operando in regime di impresa ordinario si troveranno a doversi trasformare in Sicaf in applicazione della disciplina regolamentare laddove la loro attività configuri gestione collettiva del risparmio di FIA e siano quindi tenuti a richiedere l autorizzazione alla Banca d Italia entro il Come detto, il passaggio dal regime di impresa ordinario al regime speciale della Sicaf dovrebbe comportare il realizzo a valore normale dei beni trasferiti, oltre che la modifica del trattamento degli utili in capo agli investitori. Trattandosi di un evento sopravvenuto e che non dipende da una scelta della società e degli investitori ma che può determinare un rilevante impatto sul trattamento fiscale complessivo dell investimento, è auspicabile che vengano previste normativamente misure ad hoc che consentano il mantenimento del regime attuale per le società già operanti che si trasformano in Sicaf per effetto dell adeguamento. 18

19 SICAF Immobiliari trasformazione in SICAF Una possibile misura potrebbe essere quella di rendere applicabile la disciplina fiscale degli OICR alle sole Sicaf neocostituite, mantenendo invece il regime ordinario per le società esistenti, tenute a trasformarsi in Sicaf, fino al termine della durata prevista dallo statuto (con un limite massimo ad esempio di dieci anni). 19

20 Confronto Società immobiliare/sicaf/siiq Società immobiliare SICAF SIIQ* Aliquota Reddito netto** Aliquota Reddito netto** Aliquota Reddito netto** Veicolo 31,4% 68,6 (1) 0% 100 0% 100 (2) Persone fisiche 26% 50,8 (3) 26% 74 26% 74 Società residenti 1,375% 67,7 27,5% 72,5 27,5% 72,5 OICR residenti 0% 68,6 0% 100 0% 100 Non residenti*** 26% 50,8 26% 74 26% 74 UE-SEE White List 1,375% 67,7 n/a n/a n/a n/a Madre-Figlia 0% 68,6 n/a n/a n/a n/a OICR e Fondi Pensione WL Organismi internazionali riconosciuti n/a n/a 0% 100 n/a n/a Fondi sovrani - Banche centrali * Investitori istituzionali o con partecipazione pari o inferiore al 5% ** Si assume reddito lordo di 100 e successiva distribuzione ai soci. *** Eventuali trattati internazionali (1) Non si tiene conto dell ACE e degli ammortamenti. (2) Attività di locazione esente. (3) Partecipazione non qualificata. 20

21 Confronto Società immobiliare/sicaf/siiq Dal confronto schematico dei regimi fiscali ai fini delle imposte sul reddito della società immobiliare ordinaria, la Sicaf immobiliare e la SIIQ (Società di investimento immobiliare quotata) emergono i seguenti indicatori tendenziali (ferme restando le diverse specificità degli strumenti). Se si fa riferimento al reddito da locazione, la società ordinaria può beneficiare degli ammortamenti e dell ACE. Quindi a fronte di un rendimento (es.) del 7% del capitale investito, ammortamenti ed ACE teoricamente possono compensare interamente l imponibile. Per gli investitori di natura societaria e per i non residenti UE-SEE White List il reddito netto teorico derivante dall investimento sarebbe in questa ipotesi pari a 100 1,375 = 98,6. Laddove si considerino invece le plusvalenze da realizzo l effetto Ires-Irap sarebbe penalizzante per lo strumento societario ordinario. 21

22 Confronto Società immobiliare/sicaf/siiq Dal punto di vista delle persone fisiche nell ipotesi dei redditi di locazione i tre veicoli sarebbero equivalenti, in quanto il prelievo teorico sarebbe uniforme e pari al 26%. Anche in questo caso in presenza di plusvalenze l effetto del prelievo Ires-Irap penalizzerebbe il veicolo societario ordinario. Da osservare, inoltre, che per gli OICR-Fondi pensione White List i redditi percepiti tramite Sicaf e fondi di investimento sono interamente detassati. 22

23 Confronto Società immobiliare/sicaf/siiq Di converso, il regime applicabile agli investitori societari della Sicaf (e dei fondi) è penalizzante se lo si confronta sia con il concorrente regime Pex (ove applicabile) sia con i meccanismi di deduzione dal reddito (es. ammortamenti, ACE) disponibili per le società ordinarie. Il trattamento di questa importante platea di investitori nazionali potrebbe formare oggetto di ulteriore riflessione in sede legislativa. 23

24 Confronto Società immobiliare/sicaf/siiq Il DL 133/2014 ha introdotto modifiche al regime fiscale delle Siiq prevedendo tra l altro delle disposizioni ad hoc volte a favorire il trasferimento a tali società di portafogli appartenenti a fondi immobiliari in fase di liquidazione. Nell ottica di sistema di ampliare le possibilità di smobilizzo di detti portafogli tali misure potrebbero essere estese anche ai trasferimenti a favore delle Sicaf immobiliari. 24

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