ANNUARIO DEI FONDI IMMOBILIARI ITALIANI

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1 Maurizio Cannone Gabriele Frontoni - Pier Emilio Gadda - Cristina Giua - Luca Macchiavelli Mariarosaria Marchesano - Gianclaudio Torlizzi ANNUARIO DEI FONDI IMMOBILIARI ITALIANI e delle aziende del Real Estate Nomi e numeri dei protagonisti 2011

2 PER IL LETTORE Prima edizione dell Annuario dei Fondi Immobiliari italiani e delle aziende del Real Estate. Uno strumento di consultazione per il lavoro quotidiano, uno strumento di comunicazione per gli operatori. Realizzato eslusivamente da giornalisti specializzati, con interventi dei più autorevoli professionisti. (I dati raccolti sono forniti dalle aziende e si riferiscono al )

3 SOMMARIO I a Edizione - Giugno 2011 Copyright Giornalisti Associati Srl Propietaria del marchio monitorimmobiliare.it Tutti i diritti riservati Art director e graphic designer Il primo Annuario, gli operatori alla luce del sole Verso una nuova stagione del Real Estate Etica, ricetta per la ripresa Evviva i fondi immobiliari italiani! Mondo delle costruzioni e fondi immobiliari L importanza della valutazione Fondi immobiliari fattore chiave nella trasformazione del settore Sgr in cerca d'autore Aspettative positive per il prossimo biennio Prezzi degli immobili impliciti nelle quotazioni a sconto dei fondi Indice BNP Paribas REIM Sezione SGR Società di gestione del risparmio italiane Sezione Real Estate Selezione delle aziende italiane Rassegna delle notizie 2010 Indice dei nomi Ringraziamenti

4 ANNUARIO2011 Maurizio Cannone Il primo Annuario, gli operatori alla luce del sole di Maurizio Cannone, giornalista Responsabile Monitorimmobiliare, collaboratore Il Sole 24 Ore e Corriere della Sera Questo è il primo Annuario ufficiale dei fondi immobiliari italiani, con uno spazio dedicato alle aziende del real estate che a vario titolo sono coinvolte nella filiera. E il primo volume a mappare il settore in maniera approfondita, visto che finora non era disponibile un elenco completo degli operatori. Una circostanza che ci ha convinto a varare questo progetto. La necessità vitale di trasparenza prima di tutto. Non è accettabile che un settore dal quale dipendono le nostre pensioni, i nostri risparmi e lo stesso sviluppo del settore immobiliare in Italia possa consentire una tale opacità. Che siano fondi riservati a operatori istituzionali o aperti al retail devono sempre e comunque essere autorizzati dalla Banca d Italia. Non si comprende allora perché sia tanto difficile ottenere dalle stesse Sgr (solo da alcune) i dati riguardanti i fondi da loro gestiti. Raccogliere i numeri dalle Sgr è stato estremamente complesso, frutto di trattative con le varie aziende che si sono rivelate talvolta sospettose. Proprio per dimostrare la serietà del progetto questa attività di raccolta ed elaborazione è stata curata da solidi giornalisti del settore, che ringrazio per l accuratezza del lavoro svolto a supporto dell Annuario: Maria Rosaria Marchesano (collaboratrice de Il Mondo), Gabriele Frontoni (Italia Oggi e Milano Finanza), Cristina Giua (Il Sole 24 Ore e vero pilastro di Monitorimmobiliare.it), Pier Emilio Gadda (Il Mondo e Milano Finanza). Grazie di cuore anche a Evelina Marchesini ANNUARIO che ci ha regalato un suo intervento nella prefazione. Il legislatore ha già dato il suo giudizio su questa opacità del sistema e lo ha colpito con un imposizione fiscale che mette in crisi il settore e potrebbe rivelarsi un freno insopportabile per lo sviluppo futuro del real estate italiano. Ma è la scarsa trasparenza e i comportamenti elusivi di pochi che hanno portato a questo punto e non poteva essere altrimenti. Per chi lamenta la durezza del provvedimento forse serve ricordare che i vertici di una società quotata del settore immobiliare sono agli arresti domiciliari con l accusa di aggiotaggio, false comunicazioni, insider trading. Azienda che in fase di collocamento ha presentato una valutazione effettuata da un agenzia immobiliare su strada e che ha creato un fondo immobiliare gestito da un importante Sgr. Se questo fosse il real estate italiano sarebbe giusto varare norme punitive. Ma non lo è, anzi è costituito da aziende che possono assicurare la crescita del Paese. Il dubbio riguarda invece le strutture di controllo. Esistono fondi elusivi? Certamente sì. Ma sono stati comunque autorizzati dagli organi di vigilanza. Non ha senso allora imporre una tassazione, addirittura retroattiva, che riguarda buoni e cattivi, specie oggi che il Ministero dell Economia è guidato da Giulio Tremonti che il settore immobiliare conosce bene. Ma questo Annuario nasce nel momento peggiore del settore anche per dimostrare che è possibile varare nuovi progetti anche quando l economia in generale non gode di buona salute. Abbiamo individuato un esigenza del mercato, valutato costi e ricavi senza considerare quanto le aziende fossero disposte a investire, abbiamo creduto nel progetto e portato fino in fondo. Abbiamo dato lavoro ad almeno dieci persone direttamente, possiamo vantare di essere stati i primi a realizzare un prodotto del genere contribuendo alla crescita del settore, e chiudiamo l operazione in utile, modesto ma sempre utile. Credo che questa sia la strada. Serietà, lavoro e dedizione.

5 ANNUARIO2011 ANNUARIO2011 Verso una nuova stagione del Real Estate di Evelina Marchesini Responsabile redazioni Casa&Case, Mondo Immobiliare-Il Sole 24 Ore Fondi immobiliari, grandi sconosciuti. Credo di essere stata la prima giornalista economica specializzata a occuparmi dopo anni di militanza nel settore del risparmio gestito e, più in generale, delle pagine di Finanza del Sole 24 Ore di strumenti di gestione collettiva degli immobili. Sono passati più di dieci anni dal lancio dei primi prodotti. Ricordo con affetto quel misto di titubanza e curiosità che guidava le chiacchierate con i due pionieri del settore, Gerardo Solaro del Borgo e Michele Cibrario. Il primo alla guida di Deutsche Bank Fondimmobiliari Sgr, società che lanciò il primo prodotto a essere poi quotato, il secondo a capo fino a pochi mesi fa di Bnl Fondi Immobiliari Sgr (poi assorbita nella galassia Bnp Paribas), che seguì a ruota Deutsche Bank: allora il boom del mercato immobiliare era appena iniziato e all orizzonte si vedevano solo rose e ritorni allettanti. Così allettanti che quel 5% di rendimento target veniva giudicato ben poca cosa rispetto alle potenzialità dello strumento. Allora in realtà nessuno realisticamente pensava che il settore sarebbe cresciuto così tanto e in così poco tempo. La crescita invece c è stata eccome, ma ha deluso chi vedeva nei fondi immobiliari la nuova frontiera del risparmio gestito, vale a dire quello strumento in grado di bilanciare i portafogli delle famiglie italiane con un maggiore investimento indiretto negli immobili e con la possibilità di puntare su settori diversi dal residenziale. In realtà, però, la parte del leone nello sviluppo dei fondi immobiliari l hanno fatta gli investitori istituzionali e i grandi detentori di patrimoni immobiliari privati, tante volte con intenti più elusivi che di sana gestione collettiva. Peccato per i risparmiatori Evelina Marchesini singolarmente presi, che avrebbero potuto avere uno strumento più diffuso e democratico per puntare sul mattone, come invece accade per esempio per i fondi aperti tedeschi. La situazione è un po migliorata con le correzioni recenti, che consentono per esempio ai fondi pensione di diversificare gli investimenti utilizzando anche quote di fondi immobiliari e quindi, indirettamente, riportano il mattone gestito nei portafogli degli italiani. Cosa è mancato in un decennio? In parte la comunicazione e la trasparenza: tuttora se fate un giro in diversi sportelli bancari chiedendo informazioni sui fondi immobiliari sapranno darvi ben poche spiega- ANNUARIO ANNUARIO zioni sensate. Ma anche se aprite i siti delle Sgr immobiliari avrete scarsa soddisfazione: al contrario di quello che avviene per i fondi comuni d investimento, le informazioni sugli investimenti, le strategie, i costi dei fondi immobiliari sono davvero scarse. Un esempio: su Mondo Immobiliare-Il Sole 24 Ore abbiamo reso disponibile, fin dall inizio, una tabella dettagliata sui fondi immobiliari. Ci sono voluti mesi per convincere le Sgr real estate a fornirci i dati e ancora oggi ogni mese è una fatica raccogliere i dati aggiornati: chissà perché le società sono convinte che un informazione con aggiornamento semestrale sia più che sufficiente (anche se la cronaca e la storia recente dimostrano bene che in sei mesi possa anche cambiare il mondo...). Poi c è il nodo del dibattito fondo aperto/fondo chiuso: di certo la formula del fondo aperto anche nella versione delle "finestre continuative" aiuterebbe il piccolo investitore, che non si sentirebbe blindato in uno strumento con poche vie d uscita. Già, perché la quotazione dei fondi immobiliari, che avrebbe dovuto garantire la liquidabilità e liquidità dello strumento, non ha in realtà funzionato, come dimostrano gli scambi esigui e il forte sconto tra quotazione e Nav. Ben venga dunque questo volume, nato con piglio giornalistico e da giornalisti con la voglia di scoprire cosa c è dietro alle solite facciate. Ed è con il coraggio dei pionieri, che ha sempre caratterizzato il mio personale lavoro al Sole 24 Ore, che auguro una ricca serie di aggiornamenti e approfondimenti a questa iniziativa editoriale. E con l appello generale a tutto il mondo del real estate verso l orgoglio della dignità mi auguro che inizi per il mondo immobiliare una terza stagione: la prima è stata quella dei palazzinari e delle borse di soldi per i funzionari compiacenti; la seconda, la nascita del real estate e dei fondi immobiliari; la terza dovrà essere quella della compattezza del settore e della lotta per la trasparenza, la correttezza, la responsabilità degli immobili che si lasciano alle generazioni future.

6 ANNUARIO2011 ANNUARIO2011 Etica, ricetta per la ripresa di Paolo Crisafi Segretario Federimmobiliare e Assoimmobiliare ANNUARIO Paolo Crisafi Recentemente Federimmobiliare ha lanciato la rilevazione sulla fiducia degli operatori immobiliari italiani. La rilevazione, condotta, con il supporto scientifico dell Università di Parma, su un campione composto dai più rappresentativi professionisti del settore, ha rilevato un clima sostanzialmente positivo. Secondo un operatore su tre, negli ultimi dodici mesi l attività del settore immobiliare è migliorata, mentre per poco più della metà essa è rimasta invariata rispetto all anno precedente; volgendo lo sguardo al prossimo anno le opinioni si dividono equamente tra stabilità e miglioramento e nessuno paventa scenari peggiorativi. Un quadro piuttosto soddisfacente che viene confermato da quanto emerge in relazione all attività professionale dei singoli intervistati: solo il 7% dei casi, infatti, dichiara che quest ultima è diminuita negli scorsi 12 mesi, a fronte di indicazioni di crescita pari al 53% e di stabilità nel 40% dei casi. Tali indicazioni migliorano ulteriormente se ci si proietta sul business dei mesi a venire: quasi due operatori su tre prevedono che la propria attività aumenterà, circa un terzo ipotizza che rimarrà sui livelli attuali ed appena un residuale 3% ritiene che possa, invece, diminuire. Nonostante, quindi, il perdurare della stretta creditizia delle banche, preoccupate di ripristinare una adeguata solidità patrimoniale, la debolezza economica della domanda e l incerto quadro macroeconomico, le aspettative degli operatori sul settore sono positive e migliori rispetto alla percezione legata all economia nel suo complesso. Pur in questo quadro di moderata fiducia, va ricordato che l industria immobiliare esce dalla famigerata crisi passata alla storia come crisi dei mutui sub-prime fortemente indebolita, avendo perso un numero consistente di operatori e risorse umane, con una conseguente perdita di know how che le imprese faticheranno a ricostruire, e avendo bruciato una percentuale importante della ricchezza complessiva del settore. Nella consapevolezza del duro colpo subito, tuttavia, c è un aspetto positivo che va considerato: la nuova fragilità ha portato gli operatori a ripensare strategie che fino a poco tempo fa rappresentavano la normalità e che invece erano fondate su estremizzazioni del funzionamento della macchina immobiliare e contemporaneamente ha contribuito a riportare al centro del dibattito le tematiche legate all etica imprenditoriale. L etica come insieme di valori che dovrebbero guidare l azione dell uomo in ogni ambito della sua vita, pubblica e privata, e in ogni attività o relazione che intraprende. L importanza di questa cornice di valori all interno della quale indirizzare l operato del singolo nella delicata negoziazione tra libertà individuale e diritti della collettività, è ancor più stringente nel settore immobiliare, in ragione delle ripercussioni immediate e profonde generate sulla vita del ANNUARIO Paese. Tutta la nostra esistenza, infatti, trascorre all interno di immobili. Le abitazioni, gli uffici, le infrastrutture, i luoghi del tempo libero, le strutture alberghiere, commerciali o di cura: la quasi totalità dei momenti di vita dell uomo contemporaneo trascorre nelle città e più nello specifico in complessi immobiliari. La qualità del costruito, quindi, ha un impatto diretto sulla qualità di vita dei singoli e sulla trasformazione del territorio; non solo: dalle caratteristiche del patrimonio costruito dipende anche un ampia fetta dei consumi energetici nazionali. Le caratteristiche di uno stabile, infatti, la sua capacità di conservare il calore, l esposizione, l ottimizzazione degli spazi, la dotazione di impianti per la generazione di energia a partire da fonti rinnovabili e il controllo delle emissioni sono tutti fattori che, se portati a efficienza, permetterebbero notevoli risparmi, la cui consistenza è facilmente intuibile se pensiamo che circa un terzo dei consumi energetici nazionali è prodotta dal settore terziario e residenziale. In questa specificità del settore risiede l unicità e l importanza dell azione e, oserei dire, della missione immobiliare. Nell ultimo decennio si è poi assistito a un ulteriore evoluzione del settore che ha legato la propria attività alla finanza; da tale unione sono nati strumenti di finanza immobiliare, quali i Fondi Immobiliari e le Siiq, che coinvolgono investitori istituzionali e risparmiatori privati ampliando ancora il tema delle responsabilità sociali. In quest ottica si potrebbe definire un fondo come etico andando ad analizzare i relativi obiettivi, la realizzazione degli investimenti e la possibile sostenibilità dello stessi; con caratteristiche anche di minore redditività oltre a particolari regole organizzative e di controllo in capo al gestore. Etico è inoltre voler evitare usi impropri ed elusivi dei fondi immobiliari, con correttivi normativi che però ne possano preservare l operatività potenziandone le capacità operative come collettori di risparmio e di investimenti.

7 ANNUARIO2011 ANNUARIO2011 Evviva i fondi immobiliari italiani! di Aldo Mazzocco Beni Stabili SIIQ Vice presidente Assoimmobiliare Pur tra le mille insidie create dalla crisi finanziaria e dalle macchinose riforme normative, dobbiamo prendere atto che i fondi immobiliari italiani hanno superato di slancio i primi dieci anni di vita, rappresentando oggi il nucleo più importante e diffuso dell investimento professionale nel real estate italiano. Nati come costola dei fondi comuni di investimento di diritto italiano (istituiti nel 1983) e decollati nel 1998 a seguito del DLGS n.55/98, i fondi immobiliari italiani si apprestano a vivere la loro terza stagione evolutiva, a valle di una profonda rivisitazione del quadro normativo e regolamentare. La storia non è del tutto lineare e trae origine dalla definizione di fondo di investimento: patrimonio autonomo, suddiviso in quote, di pertinenza di una pluralità di partecipanti gestito in monte. La gestione è affidata (dai partecipanti) ad una Società di Gestione del Risparmio (SGR) con personalità giuridica e capitale distinti da quelli del fondo. Lo strumento si basa quindi su solide fondamenta di collettività di investimento e di separazione tra proprietà e gestione, fin dalle sue origini, ed in analogia con altri prodotti simili sui mercati esteri. Alla fine degli anni 90 vengono lanciati i primi fondi immobiliari di tipo destinati ad un pubblico retail e gestiti da giovanissime società di gestione del risparmio, quasi sempre di emanazione bancaria; il tutto sotto stretta vigilanza della Banca d Italia e di Consob a garanzia del pubblico risparmio. Questi fondi, pur appesantita da liquidità inesistente nella negoziazione dei titoli che costringe ad un orizzonte a scadenza, hanno dato in molti casi ottimi frutti (Securfondo, gestito dalla nostra SGR, registra un rendimento annuo medio tendenziale sopra il 5% netto, dal 1998 ed a 3 anni dal rimborso previsto). Credo si debba ANNUARIO Aldo Mazzocco quindi respingere il luogo comune che il fondo immobiliare retail sia un prodotto superato e che si tratti spesso di un cattivo investimento per il risparmiatore. La passione diffusa degli italiani per l investimento immobiliare, la complessità dell investimento diretto e la impossibilità di accedere a portafogli di grandi dimensioni rendono ancora oggi molto interessante un collegamento trasparente tra i flussi privati di investimento ed i fondi immobiliari retail. Va senz altro risolto l annoso problema della mancanza di liquidità dei fondi quotati attraverso una azione di stimolo esercitata dalle autorità ed attraverso un convinto impegno del sistema bancario e postale a non appesantire di commissioni il collocamento e a non preferire altri prodotti più mobili. Le SGR abilitate ad operare in questo segmento vanno selezionate secondo chiari criteri di professionalità, dimensione e solidità (una sorta di rating). Non va tuttavia ANNUARIO assolutamente trascurato l altro segmento, dominante a partire dalla metà degli anni 2000, dei fondi immobiliari alternativi, destinati ad attrarre i capitali degli operatori istituzionali, italiani ed esteri.l enorme massa di capitali che girano attorno al mondo, in una sorta di cloud finanziaria, non sono generalmente molto interessati a sovrappesare l Italia, per tutte le ragioni che conosciamo ed anche per quelle che vengono alimentate da cattiva stampa e dai soliti luoghi comuni. Ma il mercato immobiliare italiano è ancora apprezzato. E vanno allora offerti veicoli di investimento semplici, fiscalmente concorrenziali con quelli stranieri, gestiti da risorse umane locali che operino secondo standard operativi e manageriali riconosciti internazionalmente. Strumenti facili da capire e da controllare, che non costituiscano una caso particolare all interno degli sconfinati tabulati dei gestori di portafogli. I nuovi fondi Alternativi (e le neonate Siiq società d investimento immobiliare quotate) devono costituire i due principali canali collettori dei capitali mondiali verso il real estate italiano. Lo stock immobiliare rappresenta, più o meno, la metà della ricchezza del Paese ed esso costituirà, soprattutto in futuro, una delle principali fonti di autofinanziamento per la pubblica amministrazione, centrale e periferica. Un grande potenziale di sviluppo, in termini di trasformazione ed in termini di gestione, del patrimonio nazionale. Con rilevantissime ricadute sull occupazione e sulla modernità della infrastruttura immobiliare. E quindi assolutamente stringente la questione di un corretto bilanciamento tra regole e stimoli, centrato sulla necessità di favorire l afflusso di capitali e sulla doverosa disciplina dei comportamenti degli operatori.

8 ANNUARIO2011 ANNUARIO2011 Mondo delle costruzioni e fondi immobiliari di Federico F. Oriana Nazionale Aspesi Vice presidente Federimmobiliare Non si può nascondere che sia il mondo dei promotori e sviluppatori immobiliari sia quello, connesso, delle costruzioni hanno guardato all inizio l esperienza dei fondi con una certa diffidenza. Forse anche con un po di sufficienza, perché noi immobiliaristi e costruttori veri, formati sul mattone, abbiamo percepito l ingresso in campo di realtà provenienti dalla finanza e dalle banche come un invasione di soggetti spuri, senza una vera competenza specifica e, quindi, destinati a durare poco. Non è andata così ed è stato un bene, in quanto oggi i fondi rappresentano uno strumento utile anche al nostro mondo. Sotto due profili: come sbocco di alcune tipologie d immobili prodotti che trovano una collocazione difficile sul mercato aperto e come strumento di finanziamento alternativo. Il primo profilo è di specifico interesse dei costruttori che sempre di più costruiscono per i fondi, veicoli in grado di supportare investimenti immobiliari di grandi dimensioni e di lunga durata. Il secondo, come momento di finanziamento alternativo delle operazioni immobiliari, va traguardato alla luce della crisi in atto dei sistemi tradizionali di finanziamento, dicasi quello bancario. Il recente convegno di confronto tra banche e investitori immobiliari, organizzato da Aspesi, ha dimostrato la difficoltà, non la cattiva volontà, degli Istituti di credito di assicurare i finanziamenti necessari per dimensione e durata alle operazioni immobiliari. I requisiti sempre più stringenti in termini patrimoniali e di leverage posti dagli accordi internazionali (Basilea 3) e dalle banche centrali (Bankitalia e BCE) per i finanziamenti ipotecari a medio-lungo termine rendono costoso sotto tutti i punti di vista l intervento bancario della tipologia necessaria per il nostro lavoro. I ANNUARIO Federico F. Oriana fondi d investimento possono rappresentare uno strumento di raccolta di grandi capitali stabili in chiave di disintermediazione bancaria e già alcune delle maggiori operazioni costruttive attualmente in corso di sviluppo hanno fatto ricorso a questa strada innovativa. Un problema di questa esperienza in fieri è sicuramente quello dell utilizzo non elusivo dei fondi, ossia di una sorta di distorsione delle finalità istitutive che dall essere, come dovrebbero, strumenti di raccolta del pubblico risparmio a fini di concentrazione sull investimento immobiliare d ingenti risorse finanziarie, sono spesso diventate, invece, l elusione tributaria per situazioni di mera gestione da parte di singoli proprietari. Questa sorta di eterogenesi dei fini ha sempre insospettito il legislatore che nel 2008 aveva pensato di gestirla con un imposta aggiuntiva per i fondi a base ristretta, mentre nel 2010 ha cambiato strada precludendo di fatto, con effetto retroattivo, la possibilità stessa di esistenza di fondi a base ristretta. Noi condividiamo la posizione dell Ance, al cui sistema aderiamo, per la quale non vada gettato via il bambino con l acqua sporca : se l uso distorto dello strumento va senz altro precluso, a evitare una discriminazione ingiustificata rispetto al complesso della fiscalità immobiliare e quindi alle altre forme di organizzazione della proprietà e dell investimento operativo immobiliare, è da biasimare, oltre alla retroattività delle nuove norme particolarmente scoraggiante per gli investitori internazionali, la penalizzazione indiscriminata di situazioni che non rientrano nelle pratiche elusive, con danno potenziale per le imprese e le società impegnate nella costruzione e nell investimento produttivo. Andrà, quindi, ANNUARIO esattamente precisato all art. 32 del DL 78/2010 il concetto di pluralità di investitori per salvaguardare i fondi che, pur con un limitato numero di partecipanti, hanno come obiettivo politiche d investimento meritevoli di tutela. Anche il criterio gestione in autonomia dagli investitori non andrebbe esasperato, perché un certo grado di coinvolgimento degli investitori nella gestione di fondi immobiliari da loro sottoscritti costituisce una costante a livello internazionale e favorisce l interesse per questo tipo investimento rispetto a opportunità alternative. Sarebbe quindi consigliabile fermare questa auto in corsa, che pure da un anno non riesce ad arrivare a un qualsiasi traguardo, per inserire la modifica dei fondi immobiliari nell ambito di una revisione generale, ormai non differibile, dell intera fiscalità immobiliare, con una ratio di incentivo alla produzione del bene immobile per evidenti motivi di riqualificazione del patrimonio edilizio nazionale, di PIL e di occupazione.

9 ANNUARIO2011 L importanza della valutazione di Marzia Morena RICS Italia Marzia Morena ANNUARIO Il mercato dei Fondi Immobiliari in Italia è ormai un settore maturo e strutturato che vede numerose SGR aver costituito o in fase costituente nuovi strumenti per l ottimizzazione, sviluppo e valorizzazione di progetti e prodotti immobiliari. Alla base di questa importante e costante crescita del settore esiste un mondo legato alla valutazione degli asset afferiti ai fondi così come declinato dalle normative e dalle linee guida emanate da Banca d Italia e Consob. In relazione alla crisi finanziaria che ha colpito tutto il mercato mondiale, in Italia le strutture competenti di controllo e vigilanza hanno rilevato sempre più come fosse necessario, ai fini della trasparenza e dell etica professionale, definire e declinare alcune regole condivise. Regole che possano permettere al mondo immobiliare di dialogare attraverso l utilizzo di format, procedure e standard condivisi. In questo senso la RICS ha, in seno alla sua organizzazione uno strumento che declina gli standard e le linee guida da adottare per l estensione di un documento valutativo: il Red Book. Attraverso una lunga e storica attività di condivisione e analisi degli standard internazionali la RICS, anche in Italia, cerca di veicolare uno strumento che possa essere condiviso. Condivisione che possa divenire un ulteriore collante con tutte le realtà internazionali che si affacciano sul nostro territorio e che da tempo ne approvano le logiche e soprattutto che lo definiscono come strumento guida applicandolo e richiedendolo sempre più spesso. Il mercato immobiliare sottolinea, costantemente, l esigenza di uniformare le regole della valutazione, non soltanto da un punto di vista metodologico che ormai ha declinato in tutte le sue forme e formule le varie metodologie, ma da un punto di vista del sistema di codifica delle informazioni da esporre e declinare all interno di un report valutativo. Il format esiste, semplice e lineare, la RICS lo adotta in tutti i 146 paesi dove è presente e sopratutto è un processo metodologico che è già implementato e condiviso da tutte le più grandi e consolidate strutture societarie considerate player del mercato. In realtà il format standard non deve essere utilizzato unicamente da quelle grandi strutture che già da tempo ne fanno uso, ma deve essere messo a disposizione, anche e soprattutto, di tutti i professionisti polverizzati sul territorio che pur facendo molto spesso degli ottimi lavori, non possono essere apprezzati da un eventuale investitore internazionale che ha bisogno di codificare un documento in un linguaggio già predefinito e soprattutto condiviso. RICS dispone di questo strumento che, costantemente, viene aggiornato. L esigenza di un aggiornamento continuo indica e sottolinea come un prodotto non può essere efficace e rispondente per tutte le età, ma che, regolarmente, ha bisogno di essere conformato e modificato in ragione dei tempi che cambiano, delle leggi che mutano e delle esigenze che il mercato richiede.

10 ANNUARIO2011 ANNUARIO2011 Prezzi degli immobili impliciti nelle quotazioni a sconto dei fondi di Giacomo Morri, Direttore Master in Real Estate SDA Bocconi ANNUARIO Giacomo Morri Il mercato italiano dei fondi quotati è sempre stato caratterizzato da prezzi a sconto rispetto ai NAV stimati. Sebbene non con la stessa intensità e durata, la divergenza tra valore stimato e prezzo di borsa è presente anche in altri mercati e ha numerose spiegazioni tra le quali la composizione dell attivo, il debito, la dimensione, l attività d investimento e la qualità del management. Nel caso italiano, senza voler entrare nel merito della qualità e attendibilità delle valutazioni immobiliari, si evidenzia l inefficienza del mercato borsistico: particolarmente rilevante è, infatti, la scarsa liquidità, con un valore complessivo mensile di scambi pari a circa 25 milioni, cioè simile al valore di un immobile detenuto dai fondi stessi. La presenza di uno sconto rappresenta un grave problema per il sottoscrittore iniziale e forse una delle ragioni che hanno fatto sì che non sia più stato possibile collocare nuovi fondi destinati alla quotazione; al tempo stesso rappresenta un interessante opportunità per investire indirettamente in immobili a prezzi impliciti più bassi rispetto alle valutazioni di mercato. Occorre tuttavia osservare che lo sconto sul NAV non è esattamente lo sconto che si ottiene sugli immobili comprati in borsa, poiché ci sono anche gli effetti della leva finanziaria e la presenza di altri attivi. Inoltre, il prezzo di borsa è un dato certo, mentre il NAV è la differenza tra i valori dell attivo e del passivo: nel primo ci sono gli immobili, che rappresentano la maggior parte del valore (a livello aggregato l 87,4% secondo Assogestioni), la liquidità e i titoli obbligazionari, i crediti fiscali e altre poste di minor rilevanza; nel secondo ci sono principalmente i debiti finanziari. Delle voci precedenti quella che presenta la maggior incertezza nella stima (nonché la maggior rilevanza) è il valore di mercato del portafoglio immobiliare, che viene stimato ogni sei mesi da valutatori esterni. Non considerando eventuali altri fattori causa dello sconto sul NAV, lo sconto sul portafoglio immobiliare implicito nel prezzo di borsa è rappresentato dal valore percentuale di riduzione che, se applicato esclusivamente al portafoglio immobiliare, rende uguale la stima del NAV al prezzo di borsa; le altre voci di bilancio presentano bassa incertezza e si possono mantenere uguali a quelle riportate in bilancio (tabella 1: esempio di calcolo dell appraisal reduction). L appraisal reduction così calcolato consente di determinare il prezzo effettivo al quale implicitamente si comprano gli immobili investendo in quote di fondi immobiliari. Tale valore rappresenta anche la massima oscillazione percentuale negativa nel valore degli immobili che, in caso di liquidazione, rende il NAV uguale al prezzo di borsa (cioè la riduzione che non porta a una perdita). Attualmente nel mercato borsistico l appraisal reduction medio sugli immobili è del 25%: tale numero significa che, in media, comprando una quota di un fondo, anche nel caso di vendita degli immobili a un quarto in meno rispetto alla valutazione attuale, si otterrebbe un valore di liquidazione pari al prezzo pagato per la Tabella 1: esempio di calcolo dell'appraisal reduction ANNUARIO quota in borsa. Infine, è utile osservare che, per la differente composizione dell attivo e il diverso livello di indebitamento, la sensibilità dello sconto alle variazioni di valore degli immobili è diversa per ogni fondo. Per verificarlo è possibile simulare lo sconto sul NAV mediante un incremento o una riduzione nei prezzi cui gli immobili effettivamente saranno venduti (real nav), cioè modificando solo la posta dell attivo corrispondente al portafoglio immobiliare. Nella tabella 2 sono stati ipotizzati un aumento e una riduzione del 10% del valore degli immobili rispetto alle ultime valutazioni ufficiali, testando così la sensibilità del NAV (e quindi dello sconto) a eventuali variazioni nelle condizioni del mercato: nel caso della riduzione lo sconto medio dal 31% passerebbe al 21% e per alcuni fondi si rileverebbero anche quotazioni a premio. Tabella 2: Appraisal reduction e sconti sul real NAV

11 NEWS Stiamo realizzando il SECONDO VOLUME dell opera ANNUARIO DEI FONDI IMMOBILIARI ITALIANI E DELLE AZIENDE DEL REAL ESTATE 2012 Aggiornato da professionisti del settore e sempre più ricco di nuovi contenuti! Costantemente con uno sguardo attento all andamento del mercato. Per segnalare la vostra azienda contattate

12 monitorimmobiliare.it mmobiliare.it raccoglie e produce tutte le informazioni che riguardano il Real Estate. Gli operatori possono finalmente cessare la ricerca rca sui mezzi generalisti i e limitarsi a consultare il sito e la newsletter quotidiana. Tutto quello che li riguarda è pubblicato in tempo realee e sempre disponibile nell archivio consultabile online dagli abbonati. Osservatorio Osservatorio r Costante t e O S Sono riportati i tutti gli avvenimenti venimenti del settore e immobiliare ei in tempo reale, compresivi di report, dati, analisi e commenti autorevoli dall'italia e dall' stero l' stero Newsletter te nr Newsletter g iorr ei r Newsletter giornaliera Ogni giorno oltre 30mila operatori del settore immobiliare ricevono la newsletter con i titoli degli articoli pubblicati nella giornata. Lo strumento d informazione indispensabile per gli operatori, uno strumento t di comunicazione i utile per le aziende abbonate che mostrano il proprio logo ogni giorno a operatori. Database abasease ete Database att Database attualizzato Sono disponibili tramite password tutti i report, studi, commenti e approfondimenti ondiment completi di dati e tabelle pubblicate. Questo consente in ogni momento di avere disponibili le informazioni necessarie per le proprie valutazioni, analisi e presentazioni. Giornalisti is Giornalist i r Giornalisti monitorimmobil monitorimmobiliare.it è scritto unicamente da giornalisti i specializzati nel settore immobiliare iliare che collaborano costantemente con le principali testate nazionali come: Corriere re della Sera, Il Sole 24 Ore, Mondo Immobiliare, Il Mondo, Affari & Finanza, Espansione, l Espresso, Milano Finanza. Gli strumenti completi per un costante aggiornamento

13 SGR Società di gestione del risparmio italiane

14 Finanziaria Internazionale ANNUARIO2011 Via Vittorio Alfieri, Conegliano (TV) Tel Differenziare per vincere Nove fondi, 147 immobili e asset gestiti per 800 milioni. Ora la società si prepara a investire in edifici industriali e grandi archivi per la pubblica amministrazione caratterizza i fondi immobiliari speculativi (quali quelli gestiti da Finint AI Sgr) potrebbe rappresentare un elemento di vulnerabilità in momenti problematici, la professionalità e l adeguata diversificazione rappresentano piuttosto le risorse su cui fare leva per solcare con fiducia anche le tempeste peggiori. Il patrimonio immobiliare di Finint AI dunque è riuscito, meglio di altri, a resistere ai venti di crisi sostenuto dagli asset prestigiosi posizionati all interno dei fondi. «Il segreto è stato quello di aver puntato da sempre su immobili di alto li- vello, con conduttori di elevato profilo», ha spiegato Mauro Sbroggiò, amministratore delegato della società. «Negli ultimi anni, le aree che hanno sofferto maggiormente sono state quelle edificabili dove la crisi si è fatta sentire pesantemente sul valore delle cubature. Questo è stato compensato dai risultati confortanti ottenuti sul versante delle energie rinnovabili e delle prime location dove i prezzi hanno risentito soltanto marginalmente del terremoto che ha investito il resto del mattone». Ma quali sono i cavalli di battaglia di Finint AI per i mesi a venire? «A oggi abbiamo possibilità di investire ancora 200 milioni di euro a cui se ne aggiungono altrettanti sul versante delle energie rinnovabili», ha continuato Sbroggiò. «I temi di investimento che prediligiamo sono quello industriale e quello degli archivi per la pubblica amministrazione dove possiamo vantare una grande esperienza nelle fasi di set up e di gestione di grandi strutture». Meno attraente, in questo momento, il comparto alberghiero. In questo caso gli investimenti di Finint AI potrebbero concentrarsi esclusivamente su hotel di primario standing attraverso la locazione di strutture Orazio - Via Broletto, Milano tali da non trasferire sul fondo il rischio dell albergatore. «Guardiamo con interesse anche a strutture direzionali uso ufficio su Milano e immobili commerciali nel quadrilatero della moda - ha aggiunto il numero uno dell Sgr. Per il momento preferiamo muoverci con estrema prudenza visto il livello attuale dei prezzi che si traduce in rendimenti compresi tra il 4,6 e il 5%». FINANZIARIA INTERNAZIONALE Alternative Investment SGR Numero di fondi gestiti 9 Orazio, Platone, Catullo, Lucrezio, Sallustio, Aiace, Tyche, Euripide, Copernico Dipendenti 30 Tyche - Castelmonastero, Siena Nove fondi immobiliari con asset under management per 800 milioni di euro suddivisi, sostanzialmente, tra immobili commerciali (34,7%) e industriali (35,2%). Il tutto, per un totale di 147 immobili gestiti da nord a sud della Penisola. Sono questi i numeri di Finanziaria Internazionale Alternative Investment (Finint AI) Sgr, uno dei protagonisti assoluti del mondo dei fondi real estate italiani. La differenziazione del portafoglio immobiliare è quindi una risorsa vitale e imprescindibile per un operatore che voglia veleggiare anche in acque turbolente quali quelle che hanno caratterizzato il mercato immobiliare italiano. E se il ricorso maggiore all indebitamento finanziario che ANNUARIO Copernico - Macchia Rotonda - Foggia Platone - Via Montenapoleone, Milano Fondi Totale valore attività gestite (GAV mln euro) 877 Totale valore complessivo netto (NAV mln euro) 242 Equity sottoscritto (mln euro) 351,7 Indebitamento medio 63,4% Patrimonio immobiliare Numero immobili gestiti 147 Valore patrimonio immobiliare (mln euro) 783,7 Superficie degli immobili gestiti (mq complessivi) Distribuzione geografica (valore) Nord est 17% - Nord ovest 54% - Centro 7% - Sud e Isole 22% Distribuzione settoriale (valore) uffici 15% - commerciale 38% - logistica 1% residenziale 4% - RSA 4% - industriale 18% - turistico 4% - altro 16% Consigliere delegato per gli investimenti immobiliari ANNUARIO Andrea de Vido Mauro Sbroggiò Ugo Debernardi

15 Generali Immobiliare ITALIA SGR ANNUARIO2011 Sede Legale Via Machiavelli, Trieste Sede secondaria Via Meravigli, Milano Tel Fax fondi d'autore per Generali Con un patrimonio di 3,4 miliardi di euro, il ramo immobiliare del Leone di Trieste amministra oltre 600 immobili e punta sugli uffici Scarlatti, Cimarosa, Mascagni, Toscanini, Sammartini, Chopin ed Eracle. Portano i nomi di grandi musicisti o compositori del passato e di un eroe della mitologia greca i sette fondi immobiliari gestiti da Generali Immobiliare Italia SGR S.p.A, società di gestione del risparmio guidata da Giovanni Maria Paviera e facente capo al polo di asset management del Gruppo Generali, Generali Investment S.p.A, che detiene il 100% del capitale sociale. Nata nel 2006, la Sgr amministra un patrimonio di 602 immobili e 1,5 milioni di mq complessivi, per un valore di circa 3,4 miliardi di euro, che sale a 9 miliardi se si considera l'intera dotazione di immobili riconducibile alle società del Gruppo, per le quali Generali Immobiliare svolge servizi di consulenza finalizzati all'acquisizione e gestione di investimenti nel real estate. Significative le differenze tra i vari fondi, in termini di du- Milano, Maciachini Center rata, strategia di gestione e patrimonio amministrato. Scarlatti, ad esempio, è il primo fondo istituito da Generali Immobiliare con due apporti consecutivi, realizzati nel dicembre 2006 e nel febbraio 2008, per un valore iniziale di 1,4 miliardi di euro; ha una durata di 10 anni, un patrimonio ubicato per il 75% nelle aree metropolitane di Roma e Milano ed investe per la quasi totalità in uffici (96%), con un 40% di quote collocato presso investitori istituzionali. Eracle nasce, invece, nel 2008, grazie all'apporto di una porzione del portafoglio immobiliare di proprietà del Gruppo Banco Popolare, per un valore che corrisponde, oggi, a circa 770 milioni di euro. Ha una durata di 25 anni, ed è stato sottoscritto da una trentina di investitori istituzionali italiani. Toscanini e Sammartini sono entrambi fondi immobiliari speculativi chiusi: il primo ha una durata di 19 anni, dispone di un patrimonio di circa 100 milioni di euro, con una destinazione d'uso prevalentemente ad uffici ed opera in un'ottica di acquisizione, valorizzazione e dismissione di immobili GENERALI Gestione Immobiliare Italia SGR ubicati in location secondarie, per lo più nel Nord Italia. Il secondo, invece, si pone l'obbiettivo di realizzare nuovi progetti di sviluppo ad uso residenziale localizzati nella provincia di Milano, scade nel 2015 e ha un patrimonio di circa 77 milioni di Euro. Cimarosa, avviato nell'ottobre 2008, ha una durata di 10 anni e un patrimonio complessivo di 500 milioni di euro; Mascagni, costituito l'anno successivo, è un veicolo d' investimento per prodotti core da acquisire sul mercato, con un target pari a un miliardo di euro, da destinare ad immobili situati tra Milano e Roma, principalmente uffici, capaci di offrire rendimenti stabili. L'ultimo arrivato, Chopin, è stato costituito mediante due apporti tra la fine del 2010 e Marzo 2011 ed ha una durata di 10 anni. È composto da 8 immobili completamente riqualificati e locati, la cui destinazione d uso prevalente è uffici, per un valore complessivo di 290 milioni di euro, di cui il 79% è ubicato nell area metropolitana di Milano e il restante 21 % tra Torino e Roma. Numero di fondi gestiti 7 Fondo Scarlatti, Fondo Cimarosa, Fondo Eracle, Fondo Mascagni, Fondo Toscanini, Fondo Sammartini, Fondo Chopin Dipendenti 25 Fondi Totale valore attività gestite (GAV mld euro) 3,6 Totale valore complessivo netto (NAV mld euro) 2,3 Performance media fondi gestiti (IRR) - Equity sottoscritto (mld euro) 2,1 Equity target in collocamento 0 Indebitamento medio 35% Patrimonio immobiliare Numero complessivo immobili gestiti (valore) 602 Valore patrimonio immobiliare (mld euro) 3,4 Superficie degli immobili gestiti (mq complessivi) 1,5 milioni Distribuzione geografica (valore) 100% Italia Distribuzione settoriale (valore) uffici 69% - residenziale 3% commerciale 3% - altro 24% Direttore generale Giancarlo Scotti Giovanni Maria Paviera Giovanni Maria Paviera ANNUARIO ANNUARIO

16 Hines Italia SGR ANNUARIO2011 Via della Moscova, Milano Tel Fax www. hinesitaliasgr.com Hines verso 3 mld Dopo l'acquisizione del comparto immobiliare di Prima Sgr, in arrivo altri due veicoli. Catella punta su valorizzazione e riqualificazione di edifici a reddito di classe A Trenta immobili gestiti, 380 mila mq, un patrimonio di 2,5 miliardi di euro. E l'obbiettivo di raggiungere quota 3 miliardi entro il Sono i numeri di Hines Italia Sgr, società di gestione del risparmio controllata dal gruppo americano Hines con il 67% e partecipata da Manfredi Catella (10%), Fondiaria Sai (18%) e Francesco Micheli, attraverso la Micheli&Associati (5%). La società, amministrata da Manfredi Catella, opera attraverso 7 fondi immobiliari Hivaf (Hines Italia Value Added Fund), Inpgi Hines Fund, Fondo Porta Nuova Garibaldi, Fondo Porta Nuova Varesine, Fondo Porta Nuova Isola, Mhrec (Monte Paschi Hines Real Estate Crescita) e Fondo Oro due dei quali, gli ultimi, sono frutto dell'acquisizione della divisione real estate Milano, Palazzo Aporti HINES ITALIA SGR Numero di fondi gestiti 7 HIVAF (Hines Italia Value Added Fund), MHREC (Monte Paschi Hines Real Estate Crescita), INPGI HINES FUND, Fondo Oro, Fondo Porta Nuova Garibaldi, Fondo Porta Nuova Varesine, Fondo Porta Nuova Isola Dipendenti 20 Fondi Totale valore attività gestite (GAV mld euro) 2.5 Totale valore complessivo netto (NAV mld euro) - Performance media fondi gestiti (IRR) - Equity sottoscritto (mld euro) 1 Equity target in collocamento (mln euro) 200 Indebitamento medio - Patrimonio immobiliare Numero immobili gestiti 30 Valore complessivo immobili gestiti (mld euro) 2.5 Valore patrimonio immobiliare (mld euro) 3.4 Superficie degli immobili gestiti (mq complessivi) Distribuzione geografica (valore) Milano - Roma Distribuzione settoriale (valore) uffici 55% - retail 10% - residenziale 35% e Manfredi Catella Milano Porta Nuova, in costruzione la futura sede di Unicredit ANNUARIO ANNUARIO

17 ANNUARIO2011 ANNUARIO2011 Milano, Foro Buonaparte, ex sede Citibank di Prima Sgr, perfezionata a marzo del 2011, per asset pari a 400milioni di euro. In prospettiva proseguiremo i nostri piani di crescita per linee di sviluppo interne, ha dichiarato Catella, ma non escludiamo possibili aggregazioni. Altri due veicoli sono in fase di avvio: Il primo, Hines Italia social fund, investirà in segmenti quali il social housing o la realizzazione di strutture medicoscientifiche e prevede una durata di 30 anni. L'altro, sarà specializzato nei processi di valorizzazione - ristrutturazione, conversione e frazionamento di immobili: entrambi saranno presentati entro maggio, spiega Catella. A livello di gruppo, il 52% del patrimonio è investito in fondi a reddito, specializzati nella gestione di immobili locati, con contratti di affitto a lungo termine. Siamo convinti che, in Italia, le maggiori opportunità si trovino proprio nella riqualificazione territoriale o di edifici esistenti, spiega l'ad, che non nega anche un certo interesse per i progetti in Classe A energetica. I grandi gruppi puntano infatti sempre più su spazi di qualità, efficienti dal punto di vista energetico. Settore per il quale le domanda di nuovi spazi risulta in costante crescita. La Sgr investirà in diverse iniziative in materia, come la futura sede di Unicredit Porta Nuova (vedi immagine nelle pagine precedenti). Tra le ultime operazioni andate in porto, nei primi mesi del 2011, il contratto preliminare di vendita del palazzo di Foro Buonaparte a Milano, ex sede di Citibank: un edificio storico di oltre mq, realiz- Roma, 2331 Eurcenter ANNUARIO Milano, Porta Nuova, Torre Residenziale Aria zato nei primi del 900 su nove piani fuori terra e uno interrato, che il fondo Mhrec aveva acquistato nell aprile Si tratta della prima operazione di dismissione di un immobile del fondo Mhrec, costituito nel 2005 e con una durata prevista di 9 anni. La vendita dell'immobile ha permesso di superare gli obiettivi di rendimento prefissati al momento dell acquisizione, con una redditività di oltre il 30%, ricorda Catella. A febbraio, invece, risale il completamento del progetto di riqualificazione di Palazzo Aporti, ex sede storica delle Regie Poste, concesso in locazione a State Street Bank: costruito nel 1926, l'immobile situato in prossimità della Stazione Centrale di Milano, si estende per circa mq, sette piani fuori terra e due interrati, è dotato di 190 posti auto e 90 posti moto. Quelle di Foro Buonaparte e Palazzo Aporti sono due operazioni importanti nella gestione del fondo Mhrec: la qualità degli interventi in collaborazione con alcuni tra i più prestigiosi investitori italiani e internazionali dimostrano la capacità di risultato anche nella fase di Milano, Porta Nuova, complesso generale ANNUARIO mercato attuale, dichiara Catella. L'attività di Hines Italia Sgr, avviata nel luglio del 2009, è concentrata nel capoluogo lombardo, dove è situata gran parte degli immobili in gestione, ma anche a Roma sono ubicati diversi edifici. Valutiamo, però, anche città secondarie e, in prospettiva, potremmo proporre ai nostri investitori l'opportunità di realizzare una diversificazione del patrimonio a livello internazionale, attraverso l'acquisizione e la valorizzazione di immobili in altri Paesi. In quest'ottica, spiega l'ad, potremo contare sulla forza di un gruppo presente in Europa, Stati Uniti, America Latina, Asia e Medio Oriente, con oltre 100 sedi operative. Negli ultimi dieci anni, il gruppo Hines ha quasi raddoppiato il patrimonio in gestione, superando i 25 miliardi di euro con una progressione dell'85%. Tra le linee strategiche di sviluppo, in Italia, l'attività di assistenza a investitori istituzionali, gruppi aziendali e società industriali nella gestione di grandi patrimoni immobiliari attraverso la costituzione di fondi dedicati.

18 Prelios SGR ANNUARIO2011 Viale Piero e Alberto Pirelli, Milano Tel Nel futuro c'è un ruolo da aggregatore La società guarda con interesse al processo di consolidamento in atto e si prepara al lancio di nuovi fondi La rivoluzione normativa in atto nel settore dei fondi immobiliari produrrà, molto probabilmente, come effetto un processo di consolidamento tra le Sgr. Se questo accadrà, come diversi segnali fanno ormai presagire, Prelios Sgr si candida a rappresentare un punto di riferimento, un centro di aggregazione. A Immobile di Roma in via Di Dono pensarla così è Rodolfo Misitano, direttore generale della società di gestione controllata dal Gruppo Prelios con 22 fondi, di cui due quotati a piazza Affari (Olinda e Tecla) e 6 miliardi di euro di asset under management. Questa è la nostra strategia di crescita per linee esterne, precisa Misitano, dettata dalla consapevolezza che bisogna farsi trovare pronti a giocare un ANNUARIO ruolo di primo piano in un settore che in Italia sta cambiando profondamente e che per questo potrebbe presentare delle opportunità di espansione. Per quanto riguarda lo sviluppo per linee interne, è chiaro che continueremo a puntare sulla creazione di nuovi prodotti ma tenendo ben presente un posizionamento di tipo internazionale. In effetti, Misitano non è l'unico manager del comparto a ritenere che molto presto in Italia ci sarà posto solo per due tipi di sgr: da un lato quelle di grandi dimensioni con almeno 2 miliardi di asset gestiti e risorse per unità, in grado quindi di sostenere costi e oneri di governance previsti dalle nuove normative, dall'altro sgr di nicchia, vere boutique con prodotti molto sofisticati. Se lo scenario è questo, occorre posizionarsi per tempo individuando la giusta asset allocation delle risorse. E Prelios Sgr, che nasce come Pirelli Re Sgr nel 2003, può oggi contare su un'esperienza consolidata sia sui fondi retail che su quelli riservati a investitori qualificati. Per quanto riguarda i comparti in cui essere presenti si continuerà a prediligere una certa flessibilità. Finora l'investimento in immobili di pregio è stato un ottimo antidoto alla crisi - continua Misitano - ma ora i rendimenti stanno calando e forse sarebbe opportuno riconside- rare anche gli immobili al di fuori dei centri storici. E sull estero si focalizza uno dei driver di crescita della Società, che punta a coinvolgere i potenziali investitori istituzionali, attraverso veicoli che investono in paesi stranieri quale diversificazione rispetto all investimento nel real estate italiano. Per contro, stiamo valutando anche la creazione di prodotti focalizzati sull'italia e appetibili per operatori esteri. Solo costruendo un doppio binario di investimenti potremo affrontare un mercato che è sempre più globale, conclude Misitano. HQ di Prelios a Milano PRELIOS SOCIETÀ DI GESTIONE DEL RISPARMIO Numero di fondi gestiti 22 *Olinda Fondo Shops, *Tecla Fondo Uffici, Cloe, Armilla, Fedora, Clarice, Spazio Industriale, FIPRS, Raissa, Patrimonio Uffici, Progetto Uffici, Retail & Entertainment, Diomira, Portafogli Misti, Social & Public Initiatives, Città di Torino, Progetti Residenza, Vivaldi, Hospitality & Leisure, Anastasia, Monteverdi, Enasarco Uno Dipendenti 60 Fondi Totale valore attività gestite (GAV mln euro) Totale valore complessivo netto (NAV mln euro) Performance media fondi gestiti (IRR) 10,4% Equity sottoscritto (mln euro) Equity target in collocamento: Indebitamento medio 57,2% Patrimonio immobiliare al Numero immobili gestiti Valore patrimonio immobiliare (mln euro) Superficie degli immobili gestiti (mq complessivi) Distribuzione geografica (per valore) Milano e provincia 32% - Roma e provincia 18% - Napoli 4%, Torino 9% - Palermo 5% - altre province Nord est 8% - altre province Nord ovest 8%, altre province Centro 7% - altre province Sud e Isole 9%. Distribuzione settoriale (per valore) uffici 32,7% - retail 25,9% - residenziale 3,6%, industriale/logistico 6,7% - turistico/ alberghiero 6,8% - siti tecnologici 24,3% Paolo Ferro Luzzi Consiglio di amministrazione Paolo Ferro Luzzi (), Valter Lazzari (Consigliere Indipendente e Vice-), Paolo Montalenti (Consigliere Indipendente), Stefano Preda (Consigliere Indipendente), Umberto Vitiello (Consigliere), Pietro Mazzi (Consigliere), Rodolfo Misitano (Consigliere) Direttore generale Rodolfo Misitano ANNUARIO *fondi quotati presso Borsa Italiana

19 SORGENTE GROUP ANNUARIO2011 Lungotevere Raffaello Sanzio, Roma Tel Fax Sorgente: all'estero con il vestito giusto ll gruppo guidato da Valter Mainetti studia nuovi veicoli d investimento per consolidarsi negli Usa e in Europa. Nel mirino soprattutto trophy asset nelle grandi capitali ANNUARIO Tra il 2005 e il 2008 il gruppo Sorgente, attraverso il fondo Michelangelo, ha comprato e poi rivenduto per il doppio del prezzo il pacchetto di maggioranza del Chrysler Building, uno dei trophy asset più ambìti di New York, portando a casa una plusvalenza grazie alla quale ha poi rilevato il controllo del Flatiron, altro edificio storico e simbolico di Manhattan. Si è trattato probabilmente del più importante ed efficace deal immobiliare che un operatore italiano abbia mai realizzato all'estero. Una doppietta con la quale il gruppo amministrato da Valter Mainetti si è imposto sul mercato statunitense, dove ha mosso i primi passi ormai 90 anni orsono e dove oggi sta cercando di consolidarsi attraverso un'operazione di finanza straordinaria che prevede la creazione di un reit, cioè un veicolo che potrebbe essere assimilato a quello che in Italia è conosciuta come siiq, società di investimento immobiliare quotata. A spiegare il progetto è Stefano Cervone direttore generale di Sorgente group, a cui fanno capo quattro sgr e 37 società immobiliari che operano tra Italia, Europa e Stati Uniti. I fondi promossi ammontano a 9 e il valore totale delle attività gestite e del patrimonio immobiliare amministrato è pari a 4,5 miliardi di dollari, cioè circa 3,4 miliardi di euro. Ma oggi Sorgente è un gruppo diversificato che si occupa anche di property management e di consulenza finanziaria e con una spiccata vocazione internazionale. Ci siamo posti il problema di continuare a lavorare sul mercato americano sposando quelle che sono le regole e le normative locali. E negli Usa si investe soprattutto con i reits, strumento quotato in borsa che viene riconosciuto e apprezzato dagli operatori domestici che possono assumerne anche la maggioranza. Insomma, secondo Cervone, con questa mossa Sorgente troverebbe il vestito giusto per crescere in America e, soprattutto, per remunerare in modo ancora più soddisfacente il capitale investito dai sottoscrittori dei fondi, visto che nel Flatiron Building - NY City mondo anglosassone il reit gode di un regime fiscale agevolato. Ma la strategia di espansione nell'area statunitense è solo uno dei driver di crescita di Sorgente group, che ad oggi controlla quattro sgr di cui una, SORGENTE GROUP Sgr controllate: Sorgente SGR (Italia), Sorgente Asset Management (USA), Main Source SA (Lussemburgo), *Sorgente SA (Svizzera) *(Sorgente SA è in corso di autorizzazione presso la Finma) Le entrate immobiliari e finanziarie complessive del Gruppo (mln $) 128 ITALIA Fondo Caravaggio Fondo Baglioni Fondo Donatello Comparto Michelangelo Due Fondo Donatello Comparto Giacinto Fondo Donatello Comparto Tulipano Fondo Donatello Comparto Margherita Fondo Donatello Comparto Puglia 2 Numero di fondi gestiti 13 Personale Personale fisso delle sedi (Roma, Milano, New York, Lussemburgo, Londra, Lugano) 92 Personale fisso strutture periferiche (alberghi gestiti) 53 Personale addetto alla manutenzione degli immobili 130 Totale: 275 Fondi Totale valore attività gestite (GAV) e patrimonio Immobiliare amministrato (mld $) 4,5 Totale valore complessivo netto (NAV mld $) 1,5 Performance media fondi gestiti 6,5% Equity sottoscritto (mld $) 1,5 Equity target in collocamento (mld $) 2,7 Indebitamento medio 51,4% Patrimonio immobiliare Numero immobili gestiti e amministrati 661 Valore patrimonio immobiliare gestito e amministrato (mld $) 4 Superficie degli immobili gestiti e amministrati (mq complessivi) Distribuzione geografica (per valore) Italia, centro 51% - Italia, nord 28% Italia, sud 9% USA 9% - Svizzera 2% - Francia 1% Distribuzione settoriale (per valore) commerciale 40% - direzionale 34% - alberghiero 17% - residenziale 6% sviluppo 2% RSA 1% Direttore generale ANNUARIO Sorgente Sa, è nata di recente per conquistare il mercato elvetico. La Svizzera è per noi strategica, continua Cervone, sia perché in questo paese esiste un'offerta di immobili di pregio coerente con il nostro Fondo Donatello Comparto Iris Fondo Donatello Comparto Puglia 1 Fondo Donatello Comparto David Fondo Tiziano Comparto Venere Fondo Colonna LUSSEMBURGO Historic and Trophy Building Fund (Eur) Vincenzo Pontolillo Valter Mainetti Stefano Cervone

20 ANNUARIO2011 ANNUARIO2011 SORGENTE SGR Sorgente Sgr nasce nel novembre del 1999 a seguito dell'introduzione nel 1998 della normativa sui fondi comunidi investimento immobiliare in Italia. La formula imprenditoriale, commenta Giovanni Maria Benucci, direttore generale della società, trova le sue radici nell idea di portare le competenze e le esperienze maturate nel settore immobiliare nell'industria del risparmio gestito. Con la forza di una visione privilegiata sul mondo del real estate, gli indirizzi strategici si sono focalizzati sui fondi comuni di investimento immobiliare che rappresentano un ottimo fattore di diversificazione e consolidamento in un portafoglio d'investimento. Nel 2001 Sorgente è stata la prima Sgr a lanciare un fondo immobiliare chiuso destinato ad investitori qualificati, Michelangelo, liquidato alla scadenza con un rendimento annuo dell 8,5%. Oggi Sorgente Sgr, presieduta da Carlo Santini, rappresenta un operatore leader a livello nazionale nel settore dei fondi immobiliari con 12 fondi gestiti e 7 promossi, un totale attività gestite al 31 dicembre 2010 di 2,03 miliardi di euro ed un ottimo track record di performance dei suoi prodotti di investimento: a dicembre 2010 la media delle performance dei suoi fondi si è attestata al 6,5%. La conferma nel tempo della fiducia di primari investitori istituzionali testimonia la qualità del prodotto offerto da Sorgente. SORGENTE SGR Numero di fondi gestiti 12 Numero di fondi promossi 7 Personale fisso delle sedi (Roma, Milano): 25 Totale valore attività gestite (GAV mld euro) 2,03 Totale valore complessivo netto (NAV mld euro) 1,2 Performance media fondi gestiti (IRR) 6,5% Equity sottoscritto (mld euro) 1,1 Equity target in collocamento (mld euro) 1 Indebitamento medio 51,9% Patrimonio immobiliare Numero immobili gestiti 355 Valore patrimonio immobiliare (mld euro) 1,7 Superficie degli immobili gestiti (mq complessivi) Distribuzione geografica (per valore) Italia; Centro 54% - Nord 30% - Sud 10% USA 4% - Svizzera 1% - Francia 1% Distribuzione settoriale (per valore) commerciale 43% - direzionale 30% - alberghiero 18% residenziale 6% sviluppo 2% - RSA 1% Direttore generale ANNUARIO Carlo Santini Valter Mainetti Giovanni Maria Benucci Galleria Colonna, Roma target di investimento, che prevede un rendimento stabile e a basso rischio, sia per l'elevata concentrazione di masse di risparmio amministrato. L'obiettivo di Sorgente è quello di lanciare fondi di diritto svizzero che attraggano potenziali investitori con liquidità a disposizione e che, magari, finora non hanno guardato all'immobiliare come ad un'opportunità di guadagno. Anche in questo caso, dunque, Sorgente punta sulla conoscenza approfondita di normative e strumenti del paese target per cercare di dialogare alla pari con gli investitori domestici. La stessa formula utilizzata anche nel resto d'europa, in particolare Francia, Belgio, Olanda, dove il gruppo investe attraverso la Main Source Sa, la sgr di diritto lussemburghese. L'obiettivo sono sempre palazzi di elevato prestigio se non veri e propri trophy asset, cioè quegli immbili che, come il Flatiron o la Galleria Colonna a Roma (rilevata qualche anno fa dal fondo Donatello), incarnano la storia urbanistica e architettonica di una città. Il centro di Parigi è di nostro grande interesse in questa fase, conclude il direttore generale di ANNUARIO Sorgente group, così come per Sorgente resta immutata l'attenzione sull'italia. Va anche detto, però, che alla luce delle recenti evoluzioni normative, valuteremo se il fondo immobiliare continuerà a essere lo strumento più conveniente per essere presenti sul mercato italiano. L origine del gruppo Sorgente risale al 1919, periodo in cui, attraverso società che ancora oggi sono operative, comincia a sviluppare la propria attività imprenditoriale nel settore immobiliare in Italia e negli Stati Uniti, distinguendosi sul mercato di New York con un impresa specializzata in strutture in ferro multipiano e partecipando alla costruzione di importanti edifici, tra i quali, nel 1923, l ampliamento del N.Y. Stock Exchange e nel 1928 la struttura del Chrysler Building. L'attività in Italia continua nel dopoguerra con appalti di grandi impianti tecnologici per conto di committenti pubblici e privati tra i quali il Sincrotrone di Frascati, l'alfa Romeo di Arese, le Acciaierie di Terni. Negli anni '70 vengono sviluppate importanti iniziative immobiliari e di costruzione, in Italia e all'estero, per un valore complessivo ad oggi equivalente a circa 2 miliardi di euro.

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