MILANO MONZA E BRIANZA NOTA TERRITORIALE

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1 MILANO MONZA E BRIANZA NOTA TERRITORIALE a cura dell Ufficio Provinciale di MILANO Giuseppina Vigna (referente OMI) Sergio Cerutti (collaboratore) Andamento del mercato immobiliare nel estre Settore residenziale con la collaborazione della Direzione Centrale Osservatorio del Mercato Immobiliare e dei Servizi Estimativi Ufficio Statistiche e Studi del Mercato Immobiliare data di pubblicazione: 8 giugno 2011

2 Le informazioni rese nella presente nota sono di proprietà esclusiva dell Agenzia del Territorio. Non è consentito vendere, affittare, trasferire, cedere i dati contenuti o assumere alcune altre obbligazioni verso terzi. Le informazioni possono essere utilizzate, anche ai fini della loro elaborazione, purché, nel caso di pubblicazione, venga citata la relativa fonte.

3 Indice Introduzione...1 Mercato regionale...2 Mercato le - Milano...7 Mercato del comune di Milano Mercato le Monza e Brianza Indice delle tabelle Indice delle figure Introduzione La presente Nota Territoriale, relativa al estre, è stata realizzata dall Ufficio Provinciale di Milano, in collaborazione con l Ufficio Statistiche e Studi del Mercato Immobiliare della Direzione Centrale OMISE dell Agenzia del Territorio ed ha lo scopo di illustrare composizione e dinamiche del mercato residenziale approfondendone i dettagli nel capoluogo e nei comuni della. Sono stati analizzati, attraverso i dati rilevati dall Osservatorio del mercato immobiliare, i principali dati strutturali del mercato delle abitazioni dell intera regione Lombardia con approfondimenti sull intera di Milano, in particolare sul capoluogo. Si riporta, inoltre, un analisi sulla di Monza Brianza. I dati analizzati e presentati nella nota sono: il numero di transazioni normalizzate () delle abitazioni e relative variazioni di periodi; l intensità del mercato immobiliare (IMI); le quotazioni medie delle abitazioni ed il numero indice quotazioni dal I semestre 2004; lo stock e per dimensione delle abitazioni. 1

4 Mercato regionale Il mercato immobiliare residenziale della La Lombardia, le sue province e i suoi capoluoghi Lombardia, in termini di volumi di compravendita delle abitazioni, rappresenta circa il 20% del mercato nazionale (20,25% nel estre ) ed è pertanto la regione italiana con la dimensione più ampia di volumi scambiati. Le compravendite di abitazioni nei comuni lombardi sono nel estre, in leggera ripresa rispetto al estre 2009, +0,8% (Tabella 1). Sono otto le province nelle quali si registrano segnali positivi in questo semestre. Gli incrementi maggiori si hanno nelle province di Milano (+4,4%), Mantova (+4,2%), Lodi (+2,9%), Sondrio e Varese (+2,8% entrambe). Tra i decrementi quelli delle province di Bergamo (-5,6%) e Pavia (-4,2%) si sommano a quelli già registrati nel semestre precedente (-6,0% e -6,9% rispettivamente nel I semestre rispetto al I 2009). La media delle quotazioni rilevate per le abitazioni dall Osservatorio del Mercato Immobiliare nel II semestre è pari a 1.632, sostanzialmente stabile rispetto al I semestre, +0,1%. La stabilità complessiva regionale della quotazione media si compone di lievi variazioni nelle singole province, con il picco del rialzo a Mantova (+2,7%) e della discesa a Bergamo (-3,3%). Tra i capoluoghi, Milano è la città con la quotazione media più elevata per le abitazioni che raggiunge quasi i 3 mila euro per metro quadrato di superficie lorda (Tabella 2). Como e Monza seguono nella scala delle quotazioni, con un valore intorno ai La città lombarda con le abitazioni meno care è Mantova (1.222 ). La regione Lombardia presenta una dinamica di mercato nel misurata da un IMI (quota percentuale di stock compravenduto) pari a 2,28%, di gran lunga superiore alla dinamica media nazionale (1,87 %). Di rilievo risultano i valori dell IMI relativo al nelle province di Milano, Monza Brianza e Lodi, dove la percentuale di stock compravenduto supera il 2,5%. Tabella 1:, IMI, quotazioni medie e variazioni % - province Province II / 2009 Quota % Italia IMI II quotazione II / I N. indice quotazioni II (base=i 2004) Bergamo (BG) ,6% 2,20% 2,19% ,3% 96,2 Brescia (BS) ,0% 2,34% 2,07% ,2% 121,5 Como (CO) ,3% 1,16% 2,04% ,1% 100,3 Cremona (CR) ,0% 0,64% 2,18% 974-0,4% 102,1 Lecco (LC) ,7% 0,65% 1,99% ,6% 139,6 Lodi (LO) ,9% 0,50% 2,51% ,1% 102,7 Mantova (MN) ,2% 0,72% 2,18% 946 2,7% 82,3 Milano (MI) ,4% 6,98% 2,55% ,7% 113,4 Monza Brianza (MB) ,7% 1,70% 2,57% ,1% 116,1 Pavia (PV) ,2% 1,15% 2,21% ,3% 146,0 Sondrio (SO) ,8% 0,35% 1,26% ,7% 145,2 Varese (VA) ,8% 1,85% 2,26% ,0% 89,1 Lombardia ,8% 20,25% 2,28% ,1% 111,3 Italia ,5% 100,00% 1,87% ,4% 129,3 2

5 Tabella 2:, IMI, quotazioni medie e variazioni % - capoluoghi Capoluoghi II / 2009 Quota % Italia IMI II / I N. indice quotazioni II (base=i 2004) Bergamo 736-2,0% 0,80% 2,18% ,8% 110,1 Brescia ,5% 1,13% 2,14% ,0% 113,2 Como 467 2,3% 0,51% 2,07% ,3% 90,8 Cremona 399-5,2% 0,44% 2,20% ,6% 94,5 Lecco 253 9,8% 0,28% 1,99% ,2% 130,1 Lodi 268-6,5% 0,29% 2,09% ,0% 102,8 Mantova ,3% 0,40% 2,60% ,6% 94,1 Milano ,2% 9,96% 2,40% ,6% 110,6 Monza 678 0,1% 0,74% 2,23% ,0% 122,8 Pavia 477-3,0% 0,52% 2,16% ,2% 151,0 Sondrio ,8% 0,12% 1,81% ,0% 104,5 Varese 451 6,5% 0,49% 1,89% ,2% 92,8 Lombardia ,0% 15,69% 2,30% ,4% 110,4 Italia ,3% 100,00% 2,13% ,5% 130,0 Nel mercato regionale lombardo delle abitazioni è la di Milano a detenere il maggiore peso, con una quota del nel estre pari a 34,5% (Figura 1). Seguono per importanza le province di Brescia (11,5%), Bergamo (10,9%), Varese (9,2%) e Monza Brianza (8,4%). Nel grafico di Figura 2 sono messi a confronto la dinamicità dei mercati dei capoluoghi con i mercati del resto delle rispettive province rilevata nel. Se per l intero territorio nazionale sono i comuni non capoluogo di a riscontrare maggiore dinamicità, in Lombardia questo divario sembra quasi annullarsi. In particolare, per ben sei province (Bergamo, Lodi, Milano, Monza e Brianza, Pavia e Varese) i capoluoghi fanno registrare le migliori performance. L andamento dell indice dei volumi di compravendita semestrale dal 2004, rappresentato nel grafico di Figura 3, evidenzia un mercato residenziale lombardo che, dopo avere raggiunto il suo picco nel I semestre 2006 seguito da 7 semestri di cali consecutivi, nei due semestri del, rapportati agli omologhi del 2009, presenta lievi segnali di ripresa, sostenuti soprattutto dai mercati delle città capoluogo. Analizzando i prezzi delle abitazioni, il grafico di Figura 4 mostra come l indice delle quotazioni medie dal 2004 abbia raggiunto i valori massimi nel I semestre E seguito un calo continuo nei semestri successivi fino alla stabilità rilevata nel estre. La serie storica annuale dell IMI dal 2004 (Figura 5) mostra valori sensibilmente ridimensionati nel rispetto al 2005, quando si scambiava circa il 3,7% dello stock di abitazioni della regione. Risalta inoltre la ripresa nel della dinamica del mercato residenziale nei capoluoghi rispetto ai comuni minori, che fino al 2009 avevano mostrato un IMI sempre superiore alle città capoluogo. 3

6 Figura 1: Distribuzione estre per 9,2% 10,9% 1,7% 5,7% 3,5% 11,5% 5,7% 3,2% 3,2% 34,5% 2,5% 8,4% Bergamo Brescia Como Cremona Lecco Lodi Monza Brianza Milano Mantova Pavia Sondrio Varese Figura 2: IMI Capoluoghi e Resto Provincia 3,00% 2,50% Capoluoghi Resto 2,00% 1,50% 1,00% 0,50% 0,00% 4

7 Figura 3: Numero indice dal I semestre capoluoghi e non capoluoghi ,9 116,5 114, ,9 107,3 110,4 112,5 108,6 109,8 105,1 105, ,4 105,2 98,9 100,5 99,3 91, ,9 93,9 91,1 91,2 87,9 86, ,6 75,3 74,4 Italia 82,2 74,9 74,3 74,6 73,9 Lombardia 77,9 72,2 73,6 72,8 Capoluoghi 69,5 71,6 71,2 Non capoluoghi 65,5 I_04 II_04 I_05 II_05 I_06 II_06 I_07 II_07 I_08 II_08 I_09 II_09 I_10 II_10 Figura 4: Numero indice quotazioni medie dal I semestre capoluoghi e non capoluoghi ,7 116,2 116,3 115,3 113,7 114,2 113,1 112,1 111,9 112,5 114,6 114,3 111,8 111,8 109,9 111,2 113,3 111,2111,3 109,2 107,2 111,1 110,9 111,0 110,4 105,8 106,8 109,8 110,5 109,9 109,6 110,0 105,4 107,9 103,0 106,1 104,9 102,7 102,3 Italia Lombardia Capoluoghi Non capoluoghi I_04 II_04 I_05 II_05 I_06 II_06 I_07 II_07 I_08 II_08 I_09 II_09 I_10 II_10 5

8 Figura 5: IMI capoluogo e non capoluoghi 3,90% 3,70% 3,50% 3,69% 3,58% 3,71% 3,87% 3,67% 3,84% 3,48% 3,30% 3,10% 3,27% 3,23% 3,17% 3,32% 2,90% 2,70% 2,84% 2,71% 2,80% 2,50% 2,30% 2,10% Capoluogo Resto Lombardia 2,43% 2,33% 2,30% 2,21% 2,30% 2,28% 2,28% 1,90% Italia 1,70%

9 Mercato le - Milano In questo paragrafo si analizzano i dati del mercato immobiliare residenziale relativamente alla di Milano, nell ambito della quale i comuni sono stati raggruppati in 5 macroaree che tengono conto della loro dislocazione territoriale, a cui si aggiunge la città di Milano. Figura 6: Macroaree li di Milano Alto Cintura Milanese Nord Milano Abbiatense Magentino Direttrice Est Sud Milano Il numero di transazioni normalizzato della di Milano risulta nel estre pari a , al quale corrisponde un IMI del pari al 2,55% (Tabella 3). Si tratta di un incremento delle compravendite di abitazioni del +4,4% rispetto al estre 2009, migliorando il buon risultato del precedente semestre (era +2,4% nel I rispetto al I 2009). Nel dettaglio delle macroaree, le migliori performance si registrano nella macroarea Abbiatense Magentino (+12,4%), nella macroarea Cintura Nord (+9,7%) e nella città di Milano (+7,2%). Di contro, risultano in contrazione i mercati nelle macroaree Direttrice Est (-1,7%) e, in modo particolare, Sud Milano (-11,9%). La quotazione media della di Milano nel estre è pari a 2.214, in leggero incremento rispetto al I semestre (+0,7%). La quotazione massima si riscontra a Milano città (2.985 ), mentre la minima si registra nell Alto Milanese (1.292 ). In termini di variazioni si registrano incrementi in tutte le macroaree, con il picco nell Alto Milanese (+1,1%) e lievi aumenti a Milano città e nella Cintura Nord (+0,6%). Il grafico di Figura 7 riporta l andamento dal I semestre 2004 dell indice semestrale del e delle quotazioni. Si evidenzia un mercato degli immobili residenziali che si è contratto complessivamente dal 2004, confrontando semestri omologhi, di circa il -23% per la città di Milano e del -25% per i comuni minori. Le quotazioni della città di Milano, dopo le lievi flessioni riscontrate nel 2008 e nel 2009, sono in ripresa nell anno, +1,4% complessivamente negli ultimi due semestri. 7

10 I comuni della hanno posticipato di un semestre sia il calo sia la ripresa delle quotazioni medie. I primi decrementi delle quotazioni si sono, infatti, registrati nel I semestre 2009 e nel II si assiste ad un segnale positivo. L andamento dell IMI dal 2004, mostrato nel grafico di Figura 8, evidenzia per Milano città una risalita nel della dinamica di mercato di 0,14 punti percentuali, dopo le continue flessioni dei precedenti anni nei quali l IMI aveva perso oltre un punto percentuale dal Nei comuni della l IMI, che nel 2005 e 2006 aveva superato il 4,3%, si attesta nel al 2,68%. Nella Figura 9 è rappresenta la distribuzione delle quote del tra le macroaree li. Come evidenziato dal grafico la quota maggiore di mercato è rappresentata da Milano città (43,7%), a seguire la Cintura Nord (16,6%) e la Direttrice Est (12,5%). Quest ultima è la macroarea che, nel, ha registrato la maggiore intensità di mercato, con un IMI pari al 3,14%, rispetto ad una media le del 2,55% (Figura 10). Tabella 3:, IMI, quotazioni medie e variazioni % - macroaree li Macroaree li II II / 2009 Quota % IMI II / I N. indice quotazioni II (base=i 2004) Abbiatense Magentino ,4% 10,49% 2,90% ,8% 124,6 Alto Milanese ,2% 7,61% 2,52% ,1% 115,9 Cintura Nord ,7% 16,58% 2,30% ,6% 119,2 Direttrice Est ,7% 12,45% 3,14% ,7% 114,1 Sud Milano ,9% 9,16% 2,85% ,7% 117,7 Milano Città ,2% 43,71% 2,40% ,6% 110,6 Provincia Milano ,4% 100,00% 2,55% ,7% 113,4 Figura 7: Numero indice dal I semestre 2004 e quotazioni medie capoluogo e resto ,7 122,6 123,3 123,4 120,6 119,0 118,4 117,1 117,9 117,6 115,0 114,7 113,5 113,5 111,2 105,5 109,2 110,6 108,7 110,2 110,7 111,1 110,9 109,6 109,1 110, ,9 102,1 106,7 105,2 99,4 99,9 104,0 101,3 101,9 92,0 99,5 92,0 90,3 89,6 86,9 80,5 80,3 Quotazioni Milano 76,4 74,7 Quotazioni Milano 79,5 74,2 Milano 75,9 69,4 Milano 68,8 69,9 64,8 I_04 II_04 I_05 II_05 I_06 II_06 I_07 II_07 I_08 II_08 I_09 II_09 I_10 II_10 8

11 Figura 8: IMI capoluogo e resto 4,50% 4,34% 4,32% 4,00% 3,90% 3,83% 3,50% 3,33% 3,31% 3,28% 3,36% 3,00% 2,83% 2,69% 2,68% 2,50% 2,00% Capoluogo 2,44% 2,26% 2,40% Resto 1,50% Figura 9: Distribuzione estre per macroaree li 10,5% 7,6% 43,7% 16,6% 12,5% 9,2% Abbiatense Magentino Alto Milanese Cintura Nord Direttrice Est Sud Milano Milano Città 9

12 Figura 10: IMI per macroaree li 3,50% 3,00% 2,90% 3,14% 2,85% 2,50% 2,52% 2,30% 2,40% 2,55% 2,00% 1,50% 1,00% 0,50% 0,00% Abbiatense Magentino Alto Milanese Cintura Nord Direttrice Est Milano Città Sud Milano Provincia Milano La distribuzione del comunale del estre, riportata nella mappa tematica di Figura 11, evidenzia la concentrazione di comuni con un numero elevato di transazioni nell immediato intorno del capoluogo. I differenziali delle quotazioni medie comunali quotazione media le sono rappresentati nella mappa di Figura 12, che evidenzia come le quotazioni medie delle abitazioni siano massime nella città di Milano e decrescano allontanandosi dal capoluogo. La distribuzione dell IMI comunale, Figura 13, mostra valori elevati non solo nel capoluogo ma anche in comuni non confinanti con Milano. Occorre, tuttavia, sottolineare che in comuni con un numero esiguo di transazioni, a causa di interventi edilizi che comportano in un certo periodo la vendita di più unità immobiliari, si registrano variazioni molto accentuate ma riferite a valori in termini assoluti modesti e quindi poco significative. Tale fenomeno è particolarmente evidente dalle tabelle con i dati nel dettaglio comunale dove spiccano alcune variazioni percentuali delle compravendite () particolarmente elevate. Figura 11: Mappa della distribuzione comunale estre 10

13 Figura 12: Mappa dei differenziali delle quotazioni medie comunali quotazione media le Figura 13: Mappa della distribuzione dell IMI comunale 11

14 Di seguito si riportano in dettaglio per ciascuna macroarea le i dati relativi al, all IMI, alle quotazioni medie e alle rispettive variazioni di periodo. I dati evidenziano nel una significativa dinamica del mercato immobiliare residenziale, misurata con l IMI, in diversi comuni, tra i più popolosi della, per i quali si è riscontrato inoltre un incremento delle compravendite nel estre rispetto al II Nella macroarea Abbiatense Magentino spiccano le performance di Corsico e Trezzano sul Naviglio, nella macroarea Alto Milanese il comune di Legnano, nella macroarea Cintura Nord i comuni di Cologno Monzese e Sesto San Giovanni, nella macroarea Direttrice Est i comuni di Segrate e Pioltello, nella macroarea Sud Milano i comuni di Rozzano e San Donato Milanese. Tabella 4:, IMI, quotazioni medie e variazioni % - macroarea Abbiatense Magentino Comune II / II sem 2009 Quota % IMI II / I media di ABBIATEGRASSO ,2% 0,91% 2,06% ,5% 0,62 ALBAIRATE ,9% 0,12% 1,86% ,0% 0,59 ARLUNO 102-8,3% 0,49% 3,37% ,1% 0,60 ASSAGO 58 58,8% 0,28% 2,85% ,0% 0,85 BAREGGIO 102-8,3% 0,49% 2,31% ,1% 0,63 BESATE 6-67,0% 0,03% 1,66% ,0% 0,53 BOFFALORA SOPRA TICINO ,3% 0,06% 1,09% ,9% 0,58 BUBBIANO 27 38,5% 0,13% 5,16% ,0% 0,51 BUCCINASCO 137 1,7% 0,66% 2,54% ,2% 0,86 CALVIGNASCO 3-61,7% 0,01% 2,69% ,0% 0,52 CASSINETTA DI LUGAGNANO 3-25,0% 0,01% 1,31% ,0% 0,58 CESANO BOSCONE ,5% 0,71% 2,35% ,0% 0,80 CISLIANO 68 14,1% 0,33% 5,98% ,0% 0,62 CORBETTA 141-4,7% 0,68% 3,45% ,8% 0,63 MORIMONDO 1-50,0% 0,00% 1,98% ,0% 0,53 CORSICO ,5% 1,21% 3,49% ,2% 0,77 CUSAGO 26-16,1% 0,12% 4,98% ,0% 0,91 GAGGIANO 67 6,3% 0,32% 3,09% ,0% 0,66 GUDO VISCONTI 11 50,0% 0,05% 2,44% ,0% 0,57 MAGENTA ,8% 0,70% 2,51% ,7% 0,66 MARCALLO CON CASONE 42-15,1% 0,20% 3,08% ,0% 0,60 MESERO ,0% 0,21% 3,64% ,0% 0,56 MOTTA VISCONTI 58 23,2% 0,28% 2,97% ,0% 0,55 OSSONA 15-45,0% 0,07% 1,47% ,0% 0,55 OZZERO 1-88,9% 0,00% 0,95% ,0% 0,52 ROBECCO SUL NAVIGLIO 41 33,5% 0,19% 2,47% ,0% 0,55 ROSATE 30-4,6% 0,15% 2,50% ,0% 0,64 SANTO STEFANO TICINO 53 73,5% 0,25% 4,16% ,0% 0,57 SEDRIANO 46-19,2% 0,22% 1,90% ,8% 0,61 TREZZANO SUL NAVIGLIO ,6% 1,04% 4,28% ,0% 0,69 VERMEZZO 21-48,0% 0,10% 2,99% ,0% 0,60 VITTUONE 55 7,2% 0,26% 2,71% ,0% 0,59 ZELO SURRIGONE 37-10,6% 0,18% 12,25% ,0% 0,59 Abbiatense Magentino ,4% 10,49% 2,90% ,8% 0,68 12

15 Tabella 5:, IMI, quotazioni medie e variazioni % - macroarea Alto Milanese Comune II / I Quota % IMI II / I media di ARCONATE 45-9,9% 0,21% 2,90% ,0% 0,56 BERNATE TICINO 13 22,8% 0,06% 1,36% ,0% 0,56 BUSCATE 20-23,6% 0,10% 1,67% ,2% 0,53 BUSTO GAROLFO 77-26,1% 0,37% 2,99% ,3% 0,56 CANEGRATE 62 4,1% 0,30% 2,07% ,2% 0,58 CASOREZZO 16-49,8% 0,08% 1,43% ,0% 0,58 CASTANO PRIMO 75 58,1% 0,36% 3,01% ,2% 0,51 CERRO MAGGIORE 89 72,3% 0,43% 2,41% ,0% 0,56 CUGGIONO 47-26,3% 0,23% 2,36% ,0% 0,55 DAIRAGO 52-5,9% 0,25% 4,35% ,0% 0,58 INVERUNO 43-42,2% 0,21% 2,08% ,7% 0,59 LEGNANO 411 7,0% 1,97% 2,56% ,1% 0,60 MAGNAGO 66 16,2% 0,32% 2,76% ,0% 0,53 NERVIANO ,3% 0,50% 2,30% ,0% 0,66 NOSATE 4 nd 0,02% 2,22% ,5% 0,52 PARABIAGO 187 2,5% 0,90% 2,65% ,6% 0,64 RESCALDINA 84 24,6% 0,40% 2,44% ,0% 0,56 ROBECCHETTO CON INDUNO 27 49,3% 0,13% 2,51% ,0% 0,51 SAN GIORGIO SU LEGNANO 27-43,6% 0,13% 2,95% ,0% 0,58 SAN VITTORE OLONA 45-34,0% 0,22% 2,74% ,0% 0,69 TURBIGO 44 16,8% 0,21% 2,28% ,5% 0,51 VANZAGHELLO 19 45,7% 0,09% 2,09% ,0% 0,53 VILLA CORTESE 32-25,4% 0,15% 2,36% ,0% 0,50 Alto Milanese ,2% 7,61% 2,52% ,1% 0,58 13

16 Tabella 6:, IMI, quotazioni medie e variazioni % - macroarea Cintura Nord Comune / I Quota % IMI II / I media di ARESE ,4% 0,67% 3,15% ,1% 0,86 BARANZATE 45-13,8% 0,22% 1,88% ,0% 0,72 BOLLATE ,1% 0,74% 1,89% ,1% 0,71 BRESSO 118 4,5% 0,57% 1,95% ,0% 0,82 PERO 39-33,8% 0,18% 1,55% ,8% 0,82 CESATE ,3% 0,48% 3,66% ,0% 0,63 CINISELLO BALSAMO 296 1,8% 1,42% 1,83% ,8% 0,79 COLOGNO MONZESE ,5% 1,62% 3,28% ,1% 0,86 CORMANO 89-15,6% 0,43% 2,12% ,5% 0,76 CORNAREDO 98 4,9% 0,47% 1,97% ,3% 0,74 CUSANO MILANINO 64-23,7% 0,30% 1,98% ,0% 0,82 GARBAGNATE MILANESE 132-0,8% 0,63% 2,12% ,0% 0,62 LAINATE ,2% 0,67% 2,37% ,0% 0,62 LENTATE SUL SEVESO 56-40,3% 0,27% 1,82% ,5% 0,60 NOVATE MILANESE 66-13,8% 0,32% 1,53% ,0% 0,84 PADERNO DUGNANO 272 3,5% 1,30% 2,47% ,0% 0,74 POGLIANO MILANESE ,5% 0,33% 3,28% ,3% 0,64 PREGNANA MILANESE 42 6,8% 0,20% 2,66% ,0% 0,60 RHO ,6% 1,41% 2,16% ,4% 0,70 SENAGO 92-30,7% 0,44% 2,22% ,0% 0,64 SESTO SAN GIOVANNI ,5% 2,51% 2,40% ,8% 0,91 SETTIMO MILANESE ,7% 0,53% 2,55% ,6% 0,71 SOLARO ,6% 0,52% 2,94% ,0% 0,60 VANZAGO 71-13,9% 0,34% 3,02% ,2% 0,61 Cintura Nord ,7% 16,58% 2,30% ,6% 0,76 14

17 Tabella 7:, IMI, quotazioni medie e variazioni % - macroarea Direttrice Est Comune II / I Quota % IMI II / I media di BASIANO 22 22,2% 0,11% 2,52% ,0% 0,64 BELLINZAGO LOMBARDO ,0% 0,14% 2,44% ,0% 0,59 BUSNAGO 47 6,1% 0,22% 3,01% ,6% 0,58 BUSSERO 40-15,6% 0,19% 2,24% ,0% 0,74 CAMBIAGO 46-29,0% 0,22% 3,21% ,0% 0,53 CAPONAGO 37 41,1% 0,18% 2,94% ,0% 0,60 CARUGATE 114 0,9% 0,55% 3,13% ,0% 0,67 CASSANO D`ADDA 120 8,1% 0,58% 2,48% ,0% 0,64 CASSINA DE`PECCHI 80 16,0% 0,38% 3,00% ,0% 0,72 CERNUSCO SUL NAVIGLIO 252-3,8% 1,21% 3,50% ,2% 0,92 CORNATE D`ADDA 47-48,9% 0,22% 2,49% ,5% 0,62 GESSATE 95 30,3% 0,45% 4,57% ,0% 0,66 GORGONZOLA 144 5,3% 0,69% 3,08% ,6% 0,72 GREZZAGO 13 7,1% 0,06% 1,98% ,0% 0,52 INZAGO 62-52,7% 0,30% 2,99% ,0% 0,61 LISCATE 21-47,7% 0,10% 3,49% ,2% 0,64 MASATE 45 26,7% 0,22% 3,65% ,0% 0,60 MELZO 115 4,6% 0,55% 2,64% ,6% 0,74 PESSANO CON BORNAGO 38-15,6% 0,18% 1,76% ,0% 0,66 PIOLTELLO ,9% 0,97% 2,81% ,0% 0,67 POZZO D`ADDA 77 91,8% 0,37% 5,24% ,3% 0,55 POZZUOLO MARTESANA 63-15,9% 0,30% 3,15% ,0% 0,63 RODANO ,2% 0,22% 4,47% ,0% 0,54 RONCELLO 58-27,3% 0,28% 5,56% ,2% 0,53 SEGRATE ,0% 1,25% 3,74% ,2% 0,90 SETTALA 39 2,2% 0,19% 2,39% ,0% 0,56 TREZZANO ROSA 48-9,5% 0,23% 3,53% ,0% 0,57 TREZZO SULL`ADDA 53 14,5% 0,25% 1,76% ,0% 0,54 TRUCCAZZANO 37-5,9% 0,18% 2,83% ,0% 0,58 VAPRIO D`ADDA 75-45,2% 0,36% 3,69% ,4% 0,53 VIGNATE 59-16,0% 0,28% 3,08% ,1% 0,66 VIMODRONE 212-0,5% 1,02% 4,18% ,8% 0,71 Direttrice Est ,7% 12,45% 3,14% ,7% 0,69 15

18 Tabella 8:, IMI, quotazioni medie e variazioni % - macroarea Sud Milano Comune II / I Quota % IMI II / I media di BASIGLIO 47-38,0% 0,23% 2,81% ,4% 0,88 BINASCO 39 31,7% 0,19% 2,13% ,0% 0,58 CARPIANO 49-10,6% 0,23% 4,74% ,0% 0,58 CASARILE 32-25,3% 0,15% 3,71% ,0% 0,56 CERRO AL LAMBRO 25-5,1% 0,12% 2,36% ,0% 0,60 COLTURANO 12-34,3% 0,06% 2,89% ,0% 0,54 DRESANO 24-46,2% 0,12% 3,59% ,0% 0,56 LACCHIARELLA 44-50,4% 0,21% 2,49% ,0% 0,63 LOCATE DI TRIULZI 58-18,7% 0,28% 3,95% ,0% 0,71 MEDIGLIA 69 10,8% 0,33% 2,57% ,0% 0,59 MELEGNANO 82 16,7% 0,39% 1,96% ,1% 0,71 NOVIGLIO 28-16,3% 0,13% 2,66% ,0% 0,53 OPERA ,4% 0,61% 4,55% ,0% 0,82 PANTIGLIATE 32 1,0% 0,15% 2,69% ,2% 0,59 PAULLO 68-7,4% 0,33% 2,53% ,1% 0,57 PESCHIERA BORROMEO ,8% 0,71% 2,59% ,2% 0,67 PIEVE EMANUELE ,0% 0,51% 2,89% ,0% 0,66 ROZZANO ,9% 1,27% 2,49% ,0% 0,77 SAN COLOMBANO AL LAMBRO 39 0,9% 0,19% 1,85% 778 0,0% 0,35 SAN DONATO MILANESE ,6% 1,20% 3,37% ,5% 0,85 SAN GIULIANO MILANESE 230 0,1% 1,11% 2,90% ,8% 0,66 SAN ZENONE AL LAMBRO 17-30,6% 0,08% 2,32% ,0% 0,58 TRIBIANO 38-7,6% 0,18% 4,55% ,0% 0,51 VERNATE 25-27,9% 0,12% 3,14% ,0% 0,51 VIZZOLO PREDABISSI 18-1,1% 0,09% 2,39% ,0% 0,57 ZIBIDO SAN GIACOMO 42 14,3% 0,20% 2,34% ,0% 0,59 Sud Milano ,9% 9,16% 2,85% ,7% 0,68 16

19 Mercato del comune di Milano Con nel estre, la città di Milano rappresenta circa il 10% del mercato residenziale dei capoluoghi italiani, seconda solo a Roma, e con un incremento del pari a +7,2%, rispetto al II semestre 2009, ha spuntato la migliore performance tra le principali città d Italia (Tabella 9). Anche relativamente al valore dell IMI Milano si colloca insieme a Roma tra i mercati più dinamici della penisola. Nel seguito del paragrafo si illustrano le dinamiche del mercato immobiliare residenziale del estre nel dettaglio delle zone OMI della città di Milano. Per fornire una migliore analisi delle dinamiche del mercato delle abitazioni, le 55 zone OMI del comune di Milano sono state aggregate in 10 macroaree urbane: il Centro storico, fino alle mura medioevali (aggregazione delle zone OMI B11, B12, B13 e B14); il Centro, fino alle mura spagnole e bastioni (da B01 a B06); il Semicentro, fino alla circonvallazione esterna, a sua volta suddiviso in Nord (C01 e C12), Est (C09, C10 e C11), Sud (C06, C07 e C08) e Ovest (C02, C03, C04 e C05); la Periferia anch essa suddivisa in Nord (da D01 a D10 e E04), Est (da D11 a D17), Sud (da D18 a D22 e E03) ed Ovest (da D23 a D29 e E01 e E02). Figura 14: Mappa delle macroaree urbane di Milano. Tabella 9: IMI e Variazioni delle principali città Principali Città II II / 2009 Quota % capoluoghi IMI Bologna ,3% 2,5% 2,12% Firenze ,8% 2,2% 2,20% Genova ,6% 3,7% 2,11% Milano ,2% 10,0% 2,40% Napoli ,7% 3,3% 1,55% Palermo ,6% 2,7% 1,69% Roma ,0% 17,5% 2,39% Torino ,9% 5,9% 2,26% Principali Città ,8% 47,8% 2,19% Italia capoluoghi ,3% 100,0% 2,13% 17

20 Come evidenziato nei dati di consuntivo relativi al estre, riportati in Tabella 10, il numero di transazioni normalizzato () è in sensibile aumento nelle macroaree del Centro (+32,0%) e del Semicentro Est (+31,3%); elevati, anche se di minore entità, gli incrementi di compravendite nel Centro storico (+11,0%) e nella Periferia Sud (+11,7%). In contrazione risulta solo la macroarea Semicentro Nord (-8,9%). La maggiore dinamica di mercato si registra nella macroarea urbana Semicentro Sud dove nel si è scambiato il 3,35% dello stock di abitazioni. Di contro, il valore più basso dell IMI si riscontra nella macroarea del Centro Storico (2,10%). Rispetto al I semestre tutte le quotazioni medie sono in crescita, in particolare nella periferia Est (+1,3%), nel Centro storico (+0,8%) e nel Centro (+0,9%). Si rileva che le zone con le abitazioni più care sono concentrate nella macroarea urbana Centro Storico, dove la quotazione media supera i 6 mila euro al metro quadrato di superficie lorda. La mappa della distribuzione del per zona OMI, Figura 15, evidenzia in rosso scuro le zone OMI del comune di Milano che in valore assoluto hanno espresso il maggior numero di transazioni; risaltano le zone di maggiore dimensione nelle fasce periferiche e semicentrali (D10, C12, C09 e D20). Nella mappa di Figura 16 sono individuabili, in verde più scuro, le zone OMI in cui nel si è riscontrata la maggiore dinamicità di mercato. La mappa dei differenziali delle quotazioni medie di zona calcolati quotazione media comunale, riportata in Figura 17, pone in risalto come in una città monocentrica come Milano le quotazioni massime decrescono gradualmente dal centro verso le periferie. Tabella 10:, IMI quotazioni medie e variazioni % - macroaree urbane di Milano Macroaree urbane II / 2009 Quota % comune IMI II / I media comunale Centro storico ,0% 2,0% 2,10% ,8% 2,28 Centro ,0% 7,6% 2,58% ,9% 1,58 Semicentro Nord 673-8,9% 7,4% 2,57% ,1% 1,10 Semicentro Est ,3% 8,7% 2,61% ,2% 1,28 Semicentro Sud 665 7,1% 7,3% 3,35% ,8% 1,03 Semicentro Ovest 541 9,7% 5,9% 2,21% ,2% 1,28 Periferia Nord ,8% 23,2% 2,38% ,7% 0,78 Periferia Est ,1% 11,6% 2,44% ,3% 0,87 Periferia Sud ,7% 11,4% 2,28% ,9% 0,79 Periferia Ovest ,4% 14,8% 2,13% ,5% 0,85 N.D ,0% Milano ,2% 100,00% 2,40% ,7% 1,00 1 per le quali le informazioni dedotte dalla Nota Unica di trascrizione non hanno consentito la georeferenziazione nelle zone OMI del comune. 2 La quotazione comunale qui presentata differisce da quella di Tabella 2 in quanto calcolata come media ponderata delle quotazioni medie di zona pesate con il rispettivo stock abitativo rapportato allo stock totale del comune. 18

21 Figura 15: Mappa della distribuzione del nelle zone OMI estre Figura 16: Mappa della distribuzione dell IMI nelle zone OMI anno 19

22 Figura 17: Mappa dei differenziali delle quotazioni nelle zone OMI estre. Nelle tabelle che seguono (Tabella 11 - Tabella 20) si riportano nel dettaglio delle zone OMI, per tutte le macroaree urbane di Milano, i dati del, dell IMI, delle quotazioni e delle relative variazioni di confronto. Tra i dati analizzati spiccano sia per la dinamica del mercato immobiliare espressa con valori elevati dell IMI sia per l incremento del numero di compravendite le zone omogenee Castello, Melzi D`Eril, Sarpi, Naviglio Grande, Argelati, San Gottardo e Lambrate, Rubattino, Folli. Nei grafici a barre riportati da Figura 18 a Figura 27 si mette a confronto, per ciascuna macroarea, la distribuzione delle compravendite con quella dello stock residenziale, in relazione al taglio dimensionale delle abitazioni. Risulta evidente, in quasi tutte le macroaree, una maggioranza di compravendite di abitazioni di taglio piccolo, a fronte di una generale prevalenza di stock esistente di abitazioni medie e grandi. In particolare, nel Centro a fronte del 40% circa di stock di abitazioni monolocali e piccole si registra oltre il 48% del per simili tagli dimensionali; analoghi risultati, più o meno accentuati, si riscontrano in tutte le macroaree urbane. Tabella 11:, IMI quotazioni medie e variazioni % - macroarea urbana Centro storico Zona OMI Denominazione II sem / 2009 Quota % comune IMI quotazione / I quotazione II media comunale B11 A1-Scala, Manzoni, Vittorio Emanuele, San Babila 9-29,0% 0,10% 1,59% ,0% 3,23 B12 A2-Brera, Duomo, Cordusio, Torino 68-19,2% 0,74% 1,68% ,5% 2,35 B13 A3-Missori, Italia, Vetra, S. Eufemia 78 72,2% 0,85% 3,01% ,1% 1,93 B14 A4-Diaz, Fontana, Europa 27 23,9% 0,30% 1,98% ,6% 2,05 Centro storico ,0% 2,00% 2,10% ,8% 2,28 20

23 Figura 18: Distribuzione e Stock per classi dimensionali Centro storico Stock 23,2% 18,5% 22,0% 24,9% 20,5% 17,8% 27,0% 25,1% 12,0% 9,1% Monolocali Piccola Medio piccola Media Grande Tabella 12:, IMI quotazioni medie e variazioni % - macroarea urbana Centro Zona OMI Denominazione II sem / II sem 2009 Quota % comune IMI quotazione / I media comunale B01 Cadorna, Monti, Boccaccio 30-26,0% 0,33% 1,68% ,3% 1,88 B02 Castello, Melzi D`Eril, Sarpi ,1% 3,84% 3,48% ,6% 1,57 B03 Turati, Moscova, Repubblica 35-16,7% 0,38% 2,05% ,2% 1,72 B04 Venezia, Majno, Monforte 9 133,3% 0,10% 1,11% ,0% 2,35 B05 Mascagni, Porta Vittoria, Porta Romana ,7% 1,22% 1,96% ,2% 1,62 B06 Porta Ticinese, Porta Genova, Magenta ,2% 1,76% 2,45% ,2% 1,35 Centro ,0% 7,63% 2,58% ,9% 1,58 Figura 19: Distribuzione e Stock per classi dimensionali Centro Stock 29,4% 21,8% 19,4% 22,0% 22,5% 22,5% 18,0% 18,3% 13,7% 12,4% Monolocali Piccola Medio piccola Media Grande Tabella 13:, IMI quotazioni medie e variazioni % - macroarea urbana Semicentro Nord Zona OMI Denominazione II II / 2009 Quota % comune IMI quotazione II / I sem media comunale C01 Cenisio, Procaccini, Firenze 182-2,4% 2,00% 2,68% ,7% 0,85 C12 Stazione Centrale, Gioia, Zara ,1% 5,39% 2,53% ,0% 1,18 Semicentro Nord 673-8,9% 7,38% 2,57% ,1% 1,10 21

24 Figura 20: Distribuzione e Stock per classi dimensionali Semicentro Nord Stock 35,8% 29,9% 24,2% 19,1% 18,0% 19,8% 17,2% 17,7% 10,7% 7,5% Monolocali Piccola Medio piccola Media Grande Tabella 14:, IMI quotazioni medie e variazioni % - macroarea urbana Semicentro Est Zona OMI Denominazione II sem / 2009 Quota % comune IMI quotazione / I quotazione II media comunale C09 Libia, XXII Marzo, Indipendenza ,3% 4,85% 2,59% ,0% 1,33 C10 Regina Giovanna, Pisacane, Castel Morrone ,5% 2,19% 2,66% ,0% 1,29 C11 Abruzzi, Eustachi, Plinio 153-2,0% 1,68% 2,59% ,1% 1,14 Semicentro Est ,3% 8,71% 2,61% ,2% 1,28 Figura 21: Distribuzione e Stock per classi dimensionali Semicentro Est Stock 28,8% 28,2% 24,4% 15,0% 19,4% 17,9% 17,7% 21,1% 13,9% 13,6% Monolocali Piccola Medio piccola Media Grande Tabella 15:, IMI quotazioni medie e variazioni % - macroarea urbana Semicentro Sud Zona OMI Denominazione II sem / II sem 2009 Quota % comune IMI quotazione / I media comunale C06 Solari, Napoli, Savona 64-20,3% 0,70% 2,06% ,6% 1,11 C07 Naviglio Grande, Argelati, San Gottardo 269 1,6% 2,96% 5,43% ,2% 1,08 C08 Tabacchi, Sarfatti, Crema ,1% 3,65% 2,88% ,8% 0,99 Semicentro Sud 665 7,1% 7,30% 3,35% ,8% 1,03 22

25 Figura 22: Distribuzione e Stock per classi dimensionali Semicentro Sud Stock 34,2% 31,5% 27,2% 25,2% 15,2% 13,8% 20,0% 16,3% 8,1% 8,6% Monolocali Piccola Medio piccola Media Grande Tabella 16:, IMI quotazioni medie e variazioni % - macroarea urbana Semicentro Ovest Zona OMI Denominazione II sem / II sem 2009 Quota % comune IMI quotazione II / I sem media comunale C02 Fiera, Giulio Cesare, Sempione 138-8,1% 1,52% 2,61% ,0% 1,23 C03 Amendola, Monte Rosa, Buonarroti ,3% 1,70% 2,15% ,8% 1,33 C04 Pagano, Monti, Wagner 35 42,6% 0,38% 1,61% ,1% 1,54 C05 Piemonte, Washigton, Cimarosa 214 5,0% 2,34% 2,15% ,0% 1,20 Semicentro Ovest 541 9,7% 5,94% 2,21% ,2% 1,28 Figura 23: Distribuzione e Stock per classi dimensionali Semicentro Ovest Stock 24,0% 24,7% 28,0% 28,5% 20,5% 11,0% 16,2% 16,6% 16,8% 13,7% Monolocali Piccola Medio piccola Media Grande 23

26 Tabella 17:, IMI quotazioni medie e variazioni % - macroarea urbana Periferia Nord Zona OMI Denominazione II sem / II sem 2009 Quota % comune IMI quotazione / I media comunale D01 Musocco, Varesina, Certosa 252 2,4% 2,77% 2,40% ,4% 0,76 D02 Bovisa, Bausan, Imbonati 254-9,0% 2,79% 2,80% ,4% 0,73 D03 Largo Boccioni, Aldini, Lopez 44 63,2% 0,49% 1,49% ,7% 0,67 D04 Bovisasca, Affori, P. Rossi ,7% 2,17% 2,16% ,0% 0,76 D05 Niguarda, Ornato 50-19,3% 0,54% 1,41% ,4% 0,78 D06 Fulvio Testi, Bicocca, Ca Granda ,0% 1,67% 1,91% ,6% 0,78 D07 Monza, Precotto, Gorla 242 7,9% 2,66% 2,60% ,6% 0,78 D08 Zara, Istria, Murat 84-12,2% 0,92% 2,44% ,0% 0,81 D09 Loreto, Turro, Padova 372-7,9% 4,08% 3,06% ,7% 0,84 D10 P.Lambro, Feltre, Udine ,4% 4,59% 2,76% ,4% 0,84 E04 Quarto Oggiaro, Roserio, Amoretti 50-11,6% 0,55% 0,93% ,0% 0,62 Periferia Nord ,8% 23,23% 2,38% ,7% 0,78 Figura 24: Distribuzione e Stock per classi dimensionali Periferia Nord Stock 35,2% 40,8% 27,2% 20,8% 20,9% 22,3% 12,3% 12,0% 4,6% 4,0% Monolocali Piccola Medio piccola Media Grande Tabella 18:, IMI quotazioni medie e variazioni % - macroarea urbana Periferia Est Zona OMI Denominazione II sem / II sem 2009 Quota % comune IMI quotazione / I media comunale D11 Aspromonte, Porpora, Teodosio 204-9,3% 2,24% 2,60% ,1% 0,87 D12 Leonardo Da Vinci, Gorini 139-7,3% 1,52% 2,19% ,6% 1,00 D13 Lambrate, Rubattino, Folli ,0% 1,34% 4,74% ,0% 0,81 D14 Argonne, Viale Corsica ,3% 2,33% 2,62% ,0% 0,93 D15 Forlanini, Mecenate, Rogoredo ,8% 1,78% 1,72% ,6% 0,78 D16 Ortomercato, Molise, Piranesi ,0% 1,40% 2,41% ,3% 0,87 D17 Boncompagni, Toffetti, Bacchiglione 89-5,1% 0,98% 2,60% ,8% 0,80 Periferia Est ,1% 11,59% 2,44% ,3% 0,87 24

27 Figura 25: Distribuzione e Stock per classi dimensionali Periferia Est Stock 34,0% 38,2% 20,3% 18,6% 28,1% 24,4% 11,3% 12,4% 6,3% 6,4% Monolocali Piccola Medio piccola Media Grande Tabella 19:, IMI quotazioni medie e variazioni % - macroarea urbana Periferia Sud Zona OMI Denominazione / 2009 Quota % comune IMI quotazione / I quotazione II media comunale D18 Omero, Gabriele Rosa, Brenta 39-19,0% 0,43% 1,32% ,0% 0,81 D19 Ronchetto, Chiaravalle, Ripamonti 10 7,5% 0,10% 2,09% ,9% 0,70 D20 Montegani, Cermentate, Vigentino ,7% 6,26% 2,54% ,2% 0,80 D21 Barona, Famagosta, Faenza ,6% 2,27% 2,00% ,9% 0,83 D22 San Cristoforo, Ronchetto, Ludovico Il Moro ,8% 1,58% 3,61% ,8% 0,80 E03 Missaglia, Chiesa Rossa, Gratosoglio 65 50,1% 0,72% 1,32% ,0% 0,65 Periferia Sud ,7% 11,36% 2,28% ,9% 0,79 Figura 26: Distribuzione e Stock per classi dimensionali Periferia Sud Stock 31,9% 37,1% 33,8% 16,5% 20,2% 18,1% 23,0% 11,5% 4,7% 3,3% Monolocali Piccola Medio piccola Media Grande 25

28 Tabella 20:, IMI quotazioni medie e variazioni % - macroarea urbana Periferia Ovest Zona OMI Denominazione II sem / II sem 2009 Quota % comune IMI quotazione / I media comunale D23 Giambellino, Tirana, Frattini ,6% 1,68% 2,49% ,0% 0,86 D24 Siena, Tripoli, Brasilia 269-7,4% 2,96% 2,19% ,0% 0,97 D25 Lorenteggio, Inganni, Bisceglie ,7% 1,92% 1,67% ,3% 0,84 D26 Novara, San Carlo, Amati 59 58,4% 0,65% 1,87% ,0% 0,77 D27 Segesta, Capecelatro, Aretusa 193 5,0% 2,12% 2,33% ,0% 0,88 D28 Ippodromo, Caprilli, Monte Stella 47-72,3% 0,51% 1,89% ,6% 1,09 D29 Cagnola, Achille, Papa, Tiro Segno 12-54,0% 0,13% 2,14% ,7% 0,85 E01 Baggio, Q. Romano, Q. Cagnino 203 8,7% 2,23% 2,13% ,3% 0,71 E02 Gallaratese, Lampugnano, Figino ,1% 2,62% 2,12% ,6% 0,76 Periferia Ovest ,4% 14,81% 2,13% ,5% 0,85 Figura 27: Distribuzione e Stock per classi dimensionali Periferia Ovest Stock 32,2% 30,4% 37,6% 34,3% 21,7% 19,4% 6,2% 5,6% 6,4% 6,2% Monolocali Piccola Medio piccola Media Grande 26

29 Mercato le Monza e Brianza In questo paragrafo si analizzano i dati del mercato immobiliare residenziale relativamente alla di Monza e Brianza, nell ambito della quale i comuni sono stati raggruppati in 4 macroaree che tengono conto della loro dislocazione territoriale, a cui si aggiunge la città di Monza (Figura 28). Figura 28: Macroaree li Monza e Brianza. Nord-Ovest Nord Ovest Est Monza Nella di Monza e Brianza, come riportato in Tabella 21, si registrano nel estre, in leggero calo rispetto all omologo semestre del 2009 (-0,7%). Risulta in forte crescita la macroarea Nord Monza (+21,9%), sostanzialmente stabile Monza città (+0,1%), in contrazione le macroaree Est Monza (-5,6%) e Ovest Monza (-5,5%) e Nord-Ovest Monza (-1,1%). La quotazione media della di Monza e Brianza nel estre è pari a 1.591, -0,1% rispetto al I semestre. In tutte le macroaree le quotazioni sono rimaste sostanzialmente invariate rispetto al I semestre. La quotazione massima si riscontra a Monza città (2.311 ), mentre la minima si registra nella macroarea Ovest Monza (1.441 ). Nel grafico di Figura 29 è visualizzato l andamento semestrale del numero indice delle quotazioni e il numero indice del, con base 100 riferita al primo semestre 2004, relativi all intero mercato residenziale di Monza e dei comuni della. L indice delle quotazioni ha avuto una fase di crescita fino al estre 2008 con punte massime di 125,9 per Monza città e 118,1 per la rispettivamente nel estre 2005 e nel I semestre A partire dal I semestre 2009 si assiste ad una fase di lenta flessione tuttora in atto. L andamento dell IMI dal 2004 per Monza città e il resto dei comuni della riportato in Figura 30 evidenzia una progressiva flessione dell intensità del mercato dal 2006 per i comuni minori e dal 2007 per il capoluogo. Complessivamente dal 2004 l IMI è sceso di 1,36 punti percentuali nel resto della e di 0,92 punti percentuali per Monza città. Il grafico di Figura 35 evidenzia come il maggior numero delle transazioni, per il semestre in esame, sia avvenuto nelle macroaree Est ed Ovest. Come evidenziato nel grafico a barre di Figura 32, nel la dinamicità del mercato immobiliare residenziale della di Monza e Brianza, misurata con l IMI, si colloca su un valore medio di 2,57% attestandosi su livelli analoghi a quelli della di Milano (2,55%) e Milano città (2,41%). L IMI individua nella macroarea Est il suo picco, 2,69% e in Monza città il valore minimo di 2,23%; le restanti macroaree si attestano intorno al 2,60%. 27

30 Tabella 21:, IMI quotazioni medie e variazioni % - macroaree urbane di Monza e Brianza Macroaree li II / 2009 Quota % IMI II / I N. indice quotazioni II (base = I sem 2004) Monza 678 0,1% 13,34% 2,23% ,0% 122,8 Est Monza ,6% 24,73% 2,69% ,4% 112,6 Nord Monza ,9% 20,54% 2,60% ,3% 119,8 Nord-Ovest Monza 926-1,1% 18,21% 2,62% ,1% 114,4 Ovest Monza ,5% 23,19% 2,62% ,1% 112,0 Monza e Brianza ,7% 100,00% 2,57% ,1% 116,1 Figura 29: Numero indice e quotazioni dal I semestre Capoluogo e non capoluoghi Monza e Brianza ,5 121,8 114,4 113,5 107,6 106,1 103,0 108,8 105,4 105, ,1 87,1 90,8 95,7 125,2 125,7 125,8 125,9 123,9 123,4 121,6 121,6 122,8 122,8 93,8 Quotazioni Monza 114,5 115,9 117,6 118,1 118,1 116,5 115,1 114,4 114,3 111,2 82,6 Quotazioni Resto Resto Monza 117,8 100,9 78,8 108,1 76,0 94,9 64,9 90,3 66,0 81,1 78,7 79,7 67,2 79,4 66,6 67,3 I_04 II_04 I_05 II_05 I_06 II_06 I_07 II_07 I_08 II_08 I_09 II_09 I_10 II_10 Figura 30: IMI capoluogo e resto Monza e Brianza 4,50% 4,33% 4,20% 4,00% 3,97% 4,00% 3,50% 3,00% 3,15% 3,12% 2,96% 3,01% 3,18% 2,69% 2,50% Capoluogo 2,64% 2,00% Resto 2,36% 2,23% 2,23%

31 Figura 31: Distribuzione estre per macroaree li Monza e Brianza 23,2% 24,7% 18,2% 13,3% 20,5% Est Monza Monza Nord Monza Nord-Ovest Monza Ovest Monza Figura 32: IMI per macroaree li Monza e Brianza 3,00% 2,50% 2,69% 2,23% 2,60% 2,62% 2,62% 2,57% 2,00% 1,50% 1,00% 0,50% 0,00% Est Monza Monza Nord Monza Nord-Ovest Monza Ovest Monza Provincia Monza e Brianza Nella Figura 33 è rappresentata la mappa della distribuzione del comunale relativo al estre della di Monza e Brianza e sono quindi evidenziati in rosso scuro i comuni che in valore assoluto hanno espresso il maggior numero di transazioni; oltre Monza città, risaltano anche i comuni di maggiore dimensione, distribuiti prevalentemente nelle macroaree Ovest e Nord-Ovest a cui si aggiungono i Comuni di Besana in Brianza (Macroarea Nord), Arcore e Vimercate (macroarea Est). Il grado di dinamicità dei comuni della di Monza e Brianza è evidenziato nella mappa di Figura 34 che evidenzia la distribuzione dell IMI comunale. Nella Figura 35 si evidenzia come i differenziali delle quotazioni raggiungano il livello più alto nei comuni di Monza, Vimercate e Vedano al Lambro, è inoltre possibile notare come in quasi tutti i comuni delle macroaree Nord e Nord-Ovest sia possibile riscontrare differenziali delle quotazioni più elevati. 29

32 Figura 33: Mappa della distribuzione del comunale semestre - Monza e Brianza Figura 34: Mappa della distribuzione dell IMI comunale - Monza e Brianza 30

33 Figura 35: Mappa dei differenziali delle quotazioni medie comunali quotazione media le - Monza e Brianza Nelle tabelle che seguono, per ogni macroarea della di Monza e Brianza, si riportano i dati comunali di, IMI, quotazioni medie e le relative variazioni percentuali. Tabella 22:, IMI quotazioni medie e variazioni % - macroarea Est Monza Comune / I Quota % IMI II / I media di AGRATE BRIANZA 92 10,2% 1,81% 2,89% ,5% 0,89 AICURZIO 10-21,1% 0,20% 2,42% ,4% 0,84 ARCORE ,8% 2,24% 2,37% ,9% 0,94 BELLUSCO 61 77,7% 1,20% 2,86% ,4% 0,92 BERNAREGGIO 71-43,0% 1,40% 3,24% ,0% 0,84 BRUGHERIO 169-7,0% 3,33% 2,65% ,0% 0,99 BURAGO DI MOLGORA 15-28,1% 0,29% 1,29% ,0% 0,84 CAMPARADA 7-51,7% 0,14% 1,18% ,0% 0,80 CARNATE 44 35,2% 0,86% 2,18% ,6% 0,88 CAVENAGO DI BRIANZA 58 29,4% 1,14% 4,01% ,0% 0,82 CONCOREZZO 72-28,7% 1,42% 2,18% ,3% 0,90 CORREZZANA 48 0,6% 0,94% 7,66% ,0% 0,77 LESMO 93 10,3% 1,83% 3,96% ,0% 0,90 MEZZAGO 41 65,4% 0,81% 2,50% ,0% 0,81 ORNAGO 31-26,2% 0,61% 3,92% ,2% 0,78 RONCO BRIANTINO 20 19,5% 0,39% 2,41% ,0% 0,81 SULBIATE 32-46,2% 0,63% 3,04% ,0% 0,81 USMATE VELATE 62 5,2% 1,22% 2,68% ,0% 0,76 VILLASANTA 78-41,7% 1,54% 2,58% ,5% 0,89 VIMERCATE ,5% 2,74% 1,99% ,2% 1,11 Est Monza ,6% 24,73% 2,69% ,4% 0,92 31

34 Tabella 23:, IMI quotazioni medie e variazioni % - macroarea Nord Monza Comune II / I Quota % IMI II / I media di ALBIATE ,9% 0,85% 2,01% ,0% 0,90 BESANA IN BRIANZA ,5% 2,26% 2,61% ,0% 0,90 BIASSONO 63 22,4% 1,24% 2,09% ,8% 0,86 BRIOSCO 27-24,0% 0,53% 1,91% ,0% 0,91 CARATE BRIANZA 87-3,9% 1,70% 2,22% ,0% 0,92 LISSONE ,9% 8,76% 3,68% ,3% 0,97 MACHERIO 51 82,1% 1,00% 2,30% ,0% 0,91 RENATE 23 9,8% 0,44% 2,10% ,0% 0,86 SOVICO 48 9,1% 0,94% 2,30% ,0% 0,92 TRIUGGIO 30-64,9% 0,59% 1,80% ,0% 0,82 VEDANO AL LAMBRO ,5% 0,98% 1,81% ,0% 1,31 VEDUGGIO CON COLZANO ,7% 0,48% 1,97% ,0% 0,78 VERANO BRIANZA 39 5,9% 0,76% 2,08% ,0% 0,90 Nord Monza ,9% 20,54% 2,60% ,3% 0,93 Tabella 24:, IMI quotazioni medie e variazioni % - macroarea Nord-Ovest Monza Comune / I Quota % IMI II / I media di BARLASSINA 36 20,6% 0,71% 2,31% ,6% 0,90 COGLIATE 39-30,6% 0,77% 2,66% ,3% 0,82 GIUSSANO ,9% 3,96% 2,99% ,0% 0,90 LAZZATE 52 28,0% 1,01% 2,94% ,0% 0,75 MEDA 127-5,0% 2,50% 1,99% ,4% 0,92 MISINTO 88 95,2% 1,73% 4,83% ,0% 0,87 SEREGNO ,2% 4,59% 2,41% ,5% 0,97 SEVESO ,7% 2,93% 2,78% ,0% 0,92 Nord-Ovest Monza 926-1,1% 18,21% 2,62% ,1% 0,92 Tabella 25:, IMI quotazioni medie e variazioni % - macroarea Ovest Monza Comune / I Quota % IMI II / I media di BOVISIO MASCIAGO 84 34,3% 1,65% 2,41% ,5% 0,83 CERIANO LAGHETTO 36-31,2% 0,71% 2,85% ,0% 0,79 CESANO MADERNO 306-4,8% 6,01% 3,49% ,2% 0,95 DESIO 251-2,4% 4,94% 2,74% ,2% 0,89 LIMBIATE ,4% 3,79% 2,56% ,0% 0,93 MUGGIO` 91-35,9% 1,79% 1,84% ,0% 0,85 NOVA MILANESE 105 4,4% 2,06% 1,87% ,4% 1,00 VAREDO ,5% 2,22% 2,54% ,0% 0,87 Ovest Monza ,5% 23,19% 2,62% ,1% 0,91 32

35 Note metodologiche Le fonti utilizzate I dati elaborati sono contenuti negli archivi delle banche dati catastali, di pubblicità immobiliare e dell Osservatorio Mercato Immobiliare (OMI) dell Agenzia del Territorio. Dalle Banche Dati Catastali sono desunte le informazioni relative alla consistenza degli stock esistenti delle unità immobiliari censite come abitazioni. Dalle Banche Dati della Pubblicità immobiliare (ex Conservatorie) sono desunte le informazioni relative alle compravendite. Dalle Banche dati delle Quotazioni OMI sono desunte le informazioni relative ai valori immobiliari delle tipologie residenziali (abitazioni di tipo economico, abitazioni civili, abitazioni signorili, ville e villini). I criteri metodologici adottati L elaborazione dei dati, con particolare riferimento alla natura tipologica e alla dimensione degli immobili, impone l adozione di alcuni criteri convenzionali basati sulle categorie catastali in uso e sulla consistenza delle unità immobiliari. Di seguito sono riportate le tabelle delle aggregazioni delle categorie catastali e delle classi dimensionali delle abitazioni. Tabella delle aggregazioni delle categorie catastali Settore residenziale Categoria catastale A1 A2 A3 A4 A5 A6 A7 A8 A9 A11 Descrizione Abitazione di tipo signorile Abitazioni di tipo civile Abitazioni di tipo economico Abitazioni di tipo popolare Abitazioni di tipo ultrapopolare Abitazioni di tipo rurale Abitazione in villino Abitazione in villa Castelli, palazzi di pregio artistici o storici Abitazioni ed alloggi tipici dei luoghi. Tabella delle classi dimensionali delle unità a destinazione residenziale Monolocali Fino a 2,5 vani catastali Piccola Medio piccola Media Grande da 3 e fino a 4 vani catastali da 4,5 e fino a 5 vani catastali da 5,5 e fino a 7 vani catastali Maggiore di 7 vani catastali Esistono unità, sia per lo stock sia per il, per le quali non è disponibile l informazione sulla consistenza in vani catastali e pertanto non classificabili per dimensione. Glossario : n. di transazioni di unità immobiliari normalizzate (Le compravendite dei diritti di proprietà sono contate relativamente a ciascuna unità immobiliare tenendo conto della quota di proprietà oggetto di transazione; ciò significa che se di una unità immobiliare é compravenduta una frazione di quota di proprietà, per esempio il 50%, essa non è contata come una transazione, ma come 0,5 transazioni). 33

36 Stock di unità immobiliari: n. di unità immobiliari censite negli archivi catastali relativamente ad un determinato ambito territoriale. IMI (Intensità del Mercato Immobiliare): rapporto percentuale tra e stock di unità immobiliari, indica la quota percentuale di stock compravenduto in un determinato periodo. media comunale: La banca dati delle quotazioni OMI fornisce per tutti i comuni italiani (8.096), a loro volta suddivisi in circa zone omogenee, un intervallo dei valori di mercato e di locazione sia delle tipologie residenziali (abitazioni signorili, civili, economiche, ville e villini), sia delle principali altre tipologie di fabbricati: uffici, negozi, laboratori, capannoni, magazzini, box e posti auto. L aggiornamento delle quotazioni avviene con cadenza semestrale. La quotazione in a livello comunale è calcolata come media dei valori centrali degli intervalli di tutte le tipologie residenziali presenti in ogni zona OMI appartenente al comune. media pesata: Quando si esaminano raggruppamenti territoriali (Italia, macroarea geografica, regione,, macroarea le) le quotazioni di riferimento relative, sono calcolate pesando le quotazioni comunali con lo stock abitativo presente in ogni comune, rapportato allo stock totale dell aggregazione considerata. Inoltre, per il comune capoluogo oggetto di analisi nella presente nota, il valore medio viene calcolato pesando le quotazioni di zona con lo stock abitativo presente in ogni zona, rapportato allo stock comunale. valore medio: Rapporto tra il valore medio di un ambito territoriale (comune, macroarea urbana, zona OMI) rispetto al valore medio pesato dell aggregazione di livello superiore. Zona OMI: La zona OMI è una porzione continua del territorio comunale che riflette un comparto omogeneo del mercato immobiliare locale, nel quale si registra uniformità di apprezzamento per condizioni economiche e socio-ambientali. Tale uniformità viene tradotta in omogeneità nei caratteri posizionali, urbanistici, storico-ambientali, socio-economici degli insediamenti, nonché nella dotazione dei servizi e delle infrastrutture urbane. Nella zona omogenea individuata i valori di mercato unitari delle unità immobiliari, in stato di conservazione e manutenzione ordinario, hanno uno scostamento, tra valore minimo e valore massimo, non superiore al 50%, riscontrabile per la tipologia edilizia prevalente, nell ambito della destinazione residenziale. 34