NOTA TERRITORIALE Andamento del mercato immobiliare nel II semestre 2012 Settore residenziale

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1 NOTA TERRITORIALE Andamento del mercato immobiliare nel II semestre Settore residenziale a cura dell Ufficio Provinciale di Giuseppina Vigna (referente OMI) Sergio Cerutti (collaboratore) data di pubblicazione: 21 giugno 2013 periodo di riferimento: secondo semestre

2 Andamento del mercato immobiliare nel II semestre Provincia di - Settore residenziale a cura dell Ufficio Provinciale di Milano con la collaborazione dell Ufficio Statistiche e Studi della Direzione Centrale Osservatorio Mercato Immobiliare e Servizi Estimativi dc_omise@agenziaentrate.it Le informazioni rese nel presente rapporto sono di proprietà esclusiva dell Agenzia delle Entrate. Non è consentito vendere, affittare, trasferire, cedere i dati contenuti o assumere alcune altre obbligazioni verso terzi. Le informazioni possono essere utilizzate, anche ai fini della loro elaborazione, purché, nel caso di pubblicazione, venga citata la relativa fonte.

3 Indice 1 Introduzione Mercato regionale Mercato provinciale - Milano Mercato del comune di Milano Mercato provinciale Monza e Brianza Note metodologiche Introduzione La presente Nota Territoriale, relativa al II semestre, è stata realizzata dall Ufficio Provinciale di Milano, in collaborazione con l Ufficio Statistiche e Studi del Mercato Immobiliare della Direzione Centrale OMISE dell Agenzia delle Entrate ed ha lo scopo di illustrare composizione e dinamiche del mercato residenziale della provincia di Milano e Monza-Brianza. Sono stati analizzati i principali dati strutturali del mercato delle abitazioni rilevati dall Osservatorio del mercato immobiliare della regione Lombardia con approfondimenti sulla provincia di Milano ed in particolare sul capoluogo. I dati analizzati e presentati nella nota sono: il numero di transazioni normalizzate () delle abitazioni e relative variazioni di periodi; l intensità del mercato immobiliare (); le quotazioni medie delle abitazioni ed il numero indice quotazioni dal I semestre 2004; lo stock e per dimensione delle abitazioni. 1

4 2 Mercato regionale In questa prima parte la nota territoriale analizza il La Lombardia, le sue province e i suoi capoluoghi mercato immobiliare residenziale della Lombardia che, detenendo una quota del 20 % di, si pone al primo posto in Italia per volume di compravendita delle abitazioni. Di seguito, sono state pubblicate le tabelle che riportano i dati maggiormente indicativi per l analisi della situazione immobiliare residenziale lombarda; tra gli indicatori troviamo l, la media e l indice d incremento del valore residenziale dal I semestre 2004 riferiti alle province, ai capoluoghi e ai non capoluoghi. Dall analisi di questi dati emerge che tutte le province lombarde manifestano una decisa contrazione del mercato che, in questo II semestre del, con è stato oggetto di un calo del 29% rispetto l omologo semestre In questa situazione le province di Sondrio (-39,5%), Lodi (-34%) e Pavia (-34%) hanno fatto registrare i cali più sostanziosi; Varese, Bergamo, Cremona e Brescia hanno avuto cali compresi tra il 24 e il 28% e quindi, a scalare le altre province (Tabella 1). Considerata questa situazione, si può affermare come la media rilevata nel II semestre di /m 2 abbia tenuto, subendo un calo limitato al solo 0,8% rispetto la media del semestre precedente (Tabella 2). La maggior parte delle province hanno quotazioni in calo ad eccezione di Lodi (+0,8%), Bergamo (+0,2%) e Como (+0,1%); le province di Lecco (-6%), Cremona (-4,4%) e Mantova (-3,6%) hanno subito il calo maggiore, sostanzialmente invariate le altre Provincia. Tra le province, Milano con /m 2 è la provincia con la media più elevata, seguono Como con /m 2 e Monza con /m 2 ; Mantova è la provincia lombarda con le abitazioni meno care a 865 /m 2. L analisi del numero delle transazioni nei capoluoghi rileva come la tendenza del dato medio regionale (-23,3%) sia inferiore rispetto quello medio nazionale (-24,8%). Il trend in calo nei capoluoghi lombardi si è fatto sentire con estrema decisione a Mantova (-41,2%) e Varese (-27%). Da evidenziare come nelle sole città di Brescia (-16,6%) e Lecco (-17%) il calo di sia stato contenuto rispetto la media regionale e quella degli altri capoluoghi (Tabella 3). Tra i capoluoghi, Milano con /m 2 è la città con la media più elevata, Como con /m 2 e Monza con /m 2 seguono nella classifica delle quotazioni che vede ultima Mantova, la città lombarda con le abitazioni meno care, a /m 2. 2

5 Tabella 1: e variazioni % Intera Provincia Capoluoghi Non Capoluoghi Province II sem II sem 11 Quota % regione II sem II sem 11 Quota % regione II sem II sem 11 Quota % regione Bergamo ,4% 2,17% ,7% 0,83% ,9% 2,78% Brescia ,7% 2,27% ,5% 1,18% ,8% 2,77% Como ,0% 1,16% ,0% 0,46% ,2% 1,49% Cremona ,6% 0,63% ,5% 0,46% ,4% 0,70% Lecco ,9% 0,63% ,0% 0,29% ,1% 0,79% Lodi ,0% 0,40% ,7% 0,27% ,5% 0,45% Mantova ,4% 0,62% ,8% 0,26% ,0% 0,79% Milano ,0% 6,93% ,0% 9,93% ,5% 5,55% Monza ,5% 1,73% ,9% 0,76% ,0% 2,17% Pavia ,9% 1,05% ,9% 0,55% ,1% 1,27% Sondrio ,5% 0,33% 86-41,9% 0,13% ,2% 0,43% Varese ,0% 1,80% ,4% 0,44% ,2% 2,43% Totale Lombardia ,0% 19,71% ,1% 15,56% ,3% 21,62% Totale Italia ,9% 100,00% ,7% 100,00% ,4% 100,00% Tabella 2: Quotazioni medie e variazioni % Intera Provincia Capoluoghi Non Capoluoghi Province /m 2 N. indice quotazioni I (base = I sem 04) /m 2 N. indice quotazioni I (base = I sem 04) /m 2 N. indice quotazioni I (base = I sem 04) Bergamo ,2% 92, ,5% 109, ,0% 89,3 Brescia ,0% 120, ,0% 110, ,0% 123,3 Como ,1% 100, ,3% 91, ,1% 103,2 Cremona 923-4,4% 97, ,3% 92, ,9% 99,7 Lecco ,0% 126, ,3% 126, ,5% 126,9 Lodi ,8% 103, ,9% 103, ,8% 103,3 Mantova 865-3,6% 75, ,4% 88, ,9% 72,6 Milano ,7% 113, ,6% 111, ,9% 118,3 Monza ,8% 114, ,7% 118, ,5% 112,9 Pavia ,1% 135, ,0% 143, ,4% 133,2 Sondrio ,7% 145, ,5% 102, ,5% 150,6 Varese ,1% 89, ,3% 92, ,1% 88,7 Lombardia ,8% 109, ,5% 109, ,9% 109,6 3

6 Tabella 3:, variazioni % e - consuntivo annuo Intera Provincia Capoluoghi Non Capoluoghi Province / 2011 / 2011 / 2011 Bergamo ,4% 1,56% ,2% 1,80% ,0% 1,53% Brescia ,1% 1,41% ,6% 1,59% ,8% 1,38% Como ,1% 1,51% ,8% 1,48% ,1% 1,51% Cremona ,1% 1,58% ,4% 1,85% ,3% 1,51% Lecco ,4% 1,40% ,0% 1,54% ,2% 1,38% Lodi ,8% 1,57% ,3% 1,67% ,5% 1,55% Mantova ,2% 1,28% ,2% 1,30% ,6% 1,27% Milano ,4% 1,90% ,7% 1,85% ,0% 1,94% Monza ,4% 1,94% ,1% 1,85% ,8% 1,96% Pavia ,6% 1,44% ,7% 1,74% ,7% 1,39% Sondrio ,3% 0,88% ,9% 1,33% ,7% 0,84% Varese ,9% 1,65% ,0% 1,45% ,3% 1,68% Lombardia ,9% 1,64% ,3% 1,77% ,5% 1,59% Totale Italia ,8% 1,32% ,8% 1,57% ,1% 1,24% Per i comuni non capoluogo lombardi (Tabella 3) la diminuzione del numero di transazioni normalizzate (-25,5%) è in linea col valore nazionale (-26,1%). Le contrazioni maggiori in termini di si sono avute a Lodi (-33,5%), Pavia (-32,7%) e Mantova (-31,6); per tutti gli altri comuni non capoluogo il calo è stato comunque in doppia cifra con valori percentuali che vanno dal -20% di Varese al -27,8% di Brescia. Tra i comuni non capoluogo (Tabella 3) è sempre la provincia di Milano che fa riscontrare la media più elevata (-0,9% a /m 2 ), così come le abitazioni meno care si trovano nelle province di Mantova (-3,9% a 823 /m 2 ) e Cremona (-4,9% a 826 /m 2 ). Il mercato regionale lombardo delle abitazioni vede sempre la provincia di Milano detenere il maggiore peso di che, nel II semestre, è stato pari al 35,2% in leggero calo rispetto il 37,3% del semestre scorso; a seguire le province di Brescia (11,5%), Bergamo (11%), a seguire le altre Province. 4

7 Figura 1: Distribuzione II semestre per provincia 5

8 I grafici polari nelle figure che seguono consentono, leggendo i valori su ogni raggio, il confronto tra l nazionale e regionale e l delle singole province della Lombardia per i soli capoluoghi (Figura 2) e per i comuni non capoluogo (Figura 3). Figura 2: - capoluoghi Italia Lombardia VA 2,00% BG 1,80% BS Capoluoghi 1,45% SO 1,33% 1,00% 1,59% CO 1,48% 1,74% PV 0,00% 1,85% CR 1,54% MB 1,85% 1,30% 1,67% LC MI 1,85% LO MN Figura 3: - non capoluoghi Italia Lombardia Non capoluoghi VA 1,68% 2,00% BG 1,53% BS 1,38% SO 0,84% 1,00% CO 1,51% PV 1,39% 0,00% 1,51% CR 1,38% MB 1,96% LC MI 1,94% MN 1,27% 1,55% LO 6

9 L andamento dell indice, rappresentato nel grafico sottostante, mostra un mercato residenziale lombardo che, con inizio dal I semestre 2004, dopo aver raggiunto il suo picco nel I semestre 2006 evidenzia un calo che si è protratto sino al II semestre Dal I semestre 2010 al II semestre 2011 l andamento mostra un periodo di parziale stabilità fino al crollo del I e II semestre ; il grafico evidenzia, infatti, cali generalizzati sia a livello di regione, di capoluoghi e di non capoluoghi. Per quanto riguarda la dinamicità del mercato immobiliare () sembrano invece molto lontani dai picchi riscontrati nel Il mercato negli ultimi anni si è assestato su valori di intensità ridotta fino all attuale valore medio regionale dell 1,64%. Figura 4: Numero indice dal I semestre capoluoghi e non capoluoghi ,6 116,2 113,9 110,4112,5 108,6 106,6 107,1 109,6 105,1 104,6 105,2 99, ,4 99,3 100,8 93,2 93,8 91,5 90,7 Italia Lombardia Capoluoghi Non capoluoghi 82,4 78,0 91,0 85,9 87,9 82,6 75,1 74,3 74,8 74,3 74,6 72,8 74,1 71,8 71,8 71,6 72,2 74,0 72,0 71,4 70,7 69,6 73,8 71,1 65,5 56,8 60,0 55,8 50,9 50,8 50,8 I_04 II_04 I_05 II_05 I_06 II_06 I_07 II_07 I_08 II_08 I_09 II_09 I_10 II_10 I_11 II_11 I_12 II_12 Figura 5: capoluoghi e non capoluoghi 3,75% 3,86% 3,82% 3,68% 3,71% 3,67% 3,58% 3,47% 3,25% 3,27% 3,23% 3,18% 3,32% 2,80% 2,75% 2,84% 2,71% 2,25% 1,75% Capoluoghi Non Capoluoghi Lombardia Italia 2,43% 2,32% 2,30% 2,31% 2,30% 2,28% 2,28% 2,20% 2,21% 2,16% 1,77% 1,64% 1,60% 1,25%

10 3 Mercato provinciale - Milano In questo paragrafo si analizzano i dati del mercato immobiliare residenziale relativamente alla provincia di Milano, nell ambito della quale i comuni sono stati raggruppati in 5 macroaree che tengono conto della loro dislocazione territoriale, a cui si aggiunge la città di Milano. Figura 6: Macroaree provinciali Milano Alto Cintura Milanese Nord Milano Abbiatense Magentino Direttrice Est Sud Milano Il numero di transazioni normalizzato della provincia di Milano risulta, nel II semestre, pari a (Tabella 4). Si tratta di un forte decremento delle compravendite di abitazioni del 30 % rispetto al II semestre Nel dettaglio, si registrano soltanto segni negativi più o meno accentuati per le macroaree Sud Milano (-34,1%) nella città di Milano (-28%), in contrazione anche i mercati delle restanti macroaree: Direttrice Est (-33,6%), Cintura Nord (-30,7%), Alto Milanese (-31,9%) e Abbiatense Magentino (-27,5%). La media della provincia di Milano nel II semestre è pari a /m 2, sostanzialmente costante rispetto al I semestre (-0,7%). La massima si riscontra a Milano città (3.005 /m 2 ), la minima si registra nell Alto Milanese (1.314 /m 2 ). In termini di variazioni si registrano leggeri decrementi in tutte le macroaree, con percentuali che variano da -0,1% nella città Milano a -1,4% nella macroarea Abbiatense Magentino. Il grafico di (Figura 7) riporta l andamento dal I semestre 2004 dell indice semestrale del e delle quotazioni. Si evidenzia un mercato degli immobili residenziali che si è contratto complessivamente dal 2004, di circa il -49% per la città di Milano e del -47% per i comuni minori. Le quotazioni della città di Milano, dopo le lievi flessioni riscontrate nel 2008 e nel 2009, restano sostanzialmente costanti. Nella (Figura 9) è rappresenta la distribuzione delle quote del tra le macroaree provinciali. Come evidenziato dal grafico la quota maggiore di mercato è rappresentata da Milano città (45,2%), a seguire la Cintura Nord (17,1%) e la Direttrice Est (11,6%). 8

11 Tabella 4:, quotazioni medie e variazioni % - macroaree provinciali Macroaree provinciali / II sem 2011 Quota % Provincia / m 2 / I sem N. indice quotazioni (base = I sem 2004) Abbiatense Magentino ,5% 9,74% ,4% 124,1 Alto Milanese ,9% 7,40% ,1% 117,9 Cintura Nord ,7% 17,07% ,8% 119,0 Direttrice Est ,6% 11,59% ,3% 113,3 Milano Città ,0% 45,19% ,6% 111,4 Sud Milano ,1% 9,02% ,4% 117,4 Provincia Milano ,0% 100,00% ,7% 113,9 L andamento dell dal 2004, mostrato nel grafico di Figura 8, evidenzia per Milano città una discesa della dinamica di mercato di 1,5 punti percentuali. Nei comuni della provincia l, che nel 2005 e 2006 aveva superato il 4,3%, si attesta nel al 1,94%, al di sotto della quota % rilevata nel 2011 (2,61%). Il consuntivo annuo evidenziato nella (Tabella 5) mostra come il numero di transazioni effettuate durante l intero anno abbia registrato un decremento del 24,4%. Tabella 5:, variazioni % e - consuntivo annuo macroaree provinciali Macroaree provinciali / 2011 Abbiatense Magentino ,2% 2,01% Alto Milanese ,4% 1,71% Cintura Nord ,3% 1,72% Direttrice Est ,5% 2,14% Milano Città ,7% 1,85% Sud Milano ,7% 2,29% Provincia Milano ,4% 1,90% 9

12 Figura 7: Numero indice dal I semestre 2004 e quotazioni medie capoluogo e resto provincia Figura 8: capoluogo e resto provincia 10

13 Figura 9: Distribuzione II semestre per macroaree provinciali Figura 10: per macroaree provinciali 11

14 La distribuzione del comunale del II semestre, riportata nella mappa tematica di (Figura 11), evidenzia la concentrazione di comuni con un numero elevato di transazioni nell immediato intorno del capoluogo. I differenziali delle quotazioni medie comunali rispetto alla media provinciale sono rappresentati nella mappa di (Figura 12), che evidenzia come le quotazioni medie delle abitazioni siano massime nella città di Milano e decrescano allontanandosi dal capoluogo. E opportuno sottolineare come, in comuni con un numero esiguo di transazioni, interventi edilizi che comportano in un certo periodo la compravendita di più unità immobiliari, fanno registrare variazioni molto accentuate ma riferite a valori in termini assoluti modesti e quindi poco significative. Tale fenomeno è particolarmente evidente dalle tabelle con i dati nel dettaglio comunale dove spiccano alcune variazioni percentuali delle compravendite () particolarmente elevate. La distribuzione dell comunale (Figura 13), mostra i valori più elevati solamente in determinati comuni, anche non confinanti con Milano. Occorre, tuttavia, sottolineare che in comuni con un numero esiguo di transazioni, a causa di interventi edilizi che comportano in un certo periodo la vendita di più unità immobiliari, si registrano variazioni molto accentuate ma riferite a valori in termini assoluti modesti e quindi poco significative. Figura 11: Mappa della distribuzione comunale II semestre 12

15 Figura 12: Mappa dei differenziali delle quotazioni medie comunali rispetto alla media provinciale Figura 13: Mappa della distribuzione dell comunale 13

16 Di seguito si riportano in dettaglio per ciascuna macroarea provinciale i dati relativi a, quotazioni medie e alle rispettive variazioni di periodo. Si evidenzia come, si rilevano complessivamente segni negativi nelle variazioni percentuali medie di, mentre le variazioni percentuali nelle quotazioni si mantengono sostanzialmente costanti. Non sono da legger come riprese del mercato locale i segni positivi di nei piccoli centri dove magari la conclusione di operazioni immobiliari precedentemente iniziate fanno sensibilmente salire l del semestre. Tabella 6:,, quotazioni medie e variazioni % - macroarea Abbiatense Magentino Comune II sem 11 Quota % Provincia / m 2 Differenziale rispetto alla media di provincia Abbiategrasso 99-41,9% 0,67% 1,34% ,7% 0,64 Albairate 7-48,7% 0,04% 1,42% ,4% 0,64 Arluno 54-34,9% 0,36% 1,95% ,9% 0,60 Assago 78 79,3% 0,53% 3,19% ,3% 0,85 Bareggio 56-41,4% 0,37% 1,77% ,8% 0,66 Besate 13 51,6% 0,09% 3,16% ,0% 0,53 Boffalora Sopra Ticino 9-15,1% 0,06% 0,87% ,5% 0,57 Bubbiano 18-12,2% 0,12% 4,84% ,0% 0,51 Buccinasco ,8% 0,74% 1,87% ,4% 0,84 Calvignasco 6-38,9% 0,04% 2,78% ,0% 0,52 Cassinetta Di Lugagnano 6-39,0% 0,04% 1,21% ,0% 0,57 Cesano Boscone 76-6,3% 0,51% 1,37% ,2% 0,78 Cisliano 36-41,6% 0,24% 3,86% ,9% 0,60 Corbetta 97-36,9% 0,65% 2,42% ,9% 0,62 Morimondo 3-27,8% 0,02% 0,69% ,0% 0,53 Corsico ,4% 0,95% 2,05% ,8% 0,76 Cusago 33-59,4% 0,22% 2,56% ,7% 0,88 Gaggiano 33-36,0% 0,22% 1,76% ,0% 0,69 Gudo Visconti 5-19,5% 0,03% 1,04% ,0% 0,57 Magenta ,5% 0,88% 2,09% ,3% 0,67 Marcallo Con Casone 33-40,2% 0,22% 2,77% ,2% 0,60 Mesero 21-45,5% 0,14% 2,63% ,3% 0,55 Motta Visconti 43-1,9% 0,29% 1,78% ,0% 0,55 Ossona ,2% 0,19% 2,31% ,5% 0,53 Ozzero 5-76,7% 0,03% 0,91% ,0% 0,51 Robecco Sul Naviglio 21-24,6% 0,14% 1,29% ,6% 0,54 Rosate 13-55,9% 0,09% 1,45% ,6% 0,62 Santo Stefano Ticino 33 11,1% 0,22% 2,26% ,0% 0,59 Sedriano 72-17,3% 0,48% 2,26% ,0% 0,62 Trezzano Sul Naviglio 81-40,7% 0,55% 2,48% ,8% 0,64 Vermezzo 22-27,1% 0,14% 2,85% ,6% 0,60 Vittuone 47-1,2% 0,31% 2,27% ,8% 0,59 Zelo Surrigone 18-60,7% 0,12% 4,23% ,0% 0,56 Abbiatense Magentino ,5% 9,74% 2,01% ,4% 0,67 14

17 Tabella 7:,, quotazioni medie e variazioni % - macroarea Alto Milanese Comune II sem 11 Quota % Provincia / m 2 Differenziale rispetto alla media di provincia Arconate 25-22,0% 0,17% 1,39% ,0% 0,56 Bernate Ticino 7-8,6% 0,05% 1,37% ,0% 0,56 Buscate 7-66,9% 0,05% 0,71% ,7% 0,54 Busto Garolfo 44-55,6% 0,30% 1,36% ,8% 0,56 Canegrate 39-49,0% 0,27% 1,29% ,5% 0,56 Casorezzo 10-45,4% 0,06% 0,94% ,0% 0,59 Castano Primo 41-41,1% 0,27% 1,47% ,2% 0,51 Cerro Maggiore 58-42,7% 0,39% 1,50% ,4% 0,53 Cuggiono 33-25,6% 0,22% 1,68% ,6% 0,53 Dairago 38-33,7% 0,26% 2,28% ,1% 0,55 Inveruno 33 9,4% 0,22% 1,62% ,7% 0,59 Legnano ,6% 2,02% 2,02% ,4% 0,64 Magnago 46 37,8% 0,31% 1,88% ,0% 0,55 Nerviano 57-32,7% 0,38% 1,69% ,0% 0,66 Nosate 2 0,0% 0,01% 1,18% ,0% 0,53 Parabiago ,9% 0,91% 1,70% ,8% 0,66 Rescaldina 93-16,8% 0,63% 2,91% ,2% 0,56 Robecchetto Con Induno 7-69,8% 0,04% 0,88% ,0% 0,52 San Giorgio Su Legnano 32-29,7% 0,22% 1,79% ,7% 0,56 San Vittore Olona 31-51,5% 0,21% 1,72% ,5% 0,69 Turbigo 26-8,1% 0,17% 1,37% ,0% 0,51 Vanzaghello 11-56,8% 0,08% 0,91% ,0% 0,55 Villa Cortese 24-20,4% 0,16% 1,48% ,0% 0,50 Alto Milanese ,9% 7,40% 1,71% ,1% 0,59 15

18 Tabella 8:,, quotazioni medie e variazioni % - macroarea Cintura Nord Comune II sem 11 Quota % Provincia / m 2 Differenziale rispetto alla media di provincia Arese 79-40,5% 0,53% 2,10% ,4% 0,83 Baranzate 31-29,9% 0,21% 1,38% ,5% 0,74 Bollate ,6% 0,73% 1,52% ,0% 0,72 Bresso 68-47,4% 0,46% 1,34% ,4% 0,83 Pero 24-51,9% 0,16% 1,33% ,3% 0,80 Cesate 75-23,0% 0,51% 2,12% ,0% 0,66 Cinisello Balsamo ,1% 1,68% 1,49% ,4% 0,81 Cologno Monzese ,8% 1,44% 2,03% ,2% 0,85 Cormano 61-47,9% 0,41% 1,41% ,0% 0,76 Cornaredo 73-31,2% 0,49% 1,68% ,9% 0,73 Cusano Milanino 65-24,0% 0,44% 1,45% ,0% 0,82 Garbagnate Milanese ,4% 0,76% 1,67% ,2% 0,61 Lainate ,8% 0,87% 2,26% ,4% 0,60 Lentate Sul Seveso 63-28,3% 0,42% 1,49% ,7% 0,60 Novate Milanese 60-47,2% 0,40% 1,51% ,2% 0,86 Paderno Dugnano ,6% 1,29% 1,75% ,9% 0,74 Pogliano Milanese 27-42,6% 0,19% 1,65% ,2% 0,64 Pregnana Milanese 20-52,3% 0,14% 1,48% ,0% 0,59 Rho 230-7,3% 1,55% 1,87% ,2% 0,72 Senago 80-59,2% 0,54% 1,60% ,1% 0,63 Sesto San Giovanni ,1% 2,32% 1,71% ,1% 0,88 Settimo Milanese 91-62,1% 0,61% 2,04% ,1% 0,71 Solaro 50 12,2% 0,34% 1,88% ,6% 0,58 Vanzago 89 72,8% 0,60% 3,04% ,9% 0,61 Cintura Nord ,7% 17,07% 1,72% ,8% 0,76 16

19 Tabella 9:,, quotazioni medie e variazioni % - macroarea Direttrice Est Comune II sem 11 Quota % Provincia / m 2 Differenziale rispetto alla media di provincia Basiano 14-44,8% 0,10% 1,76% ,6% 0,68 Bellinzago Lombardo ,1% 0,22% 2,51% ,0% 0,59 Busnago 33-39,3% 0,22% 2,62% ,0% 0,58 Bussero 44 36,3% 0,30% 2,30% ,3% 0,72 Cambiago 28-57,7% 0,19% 1,80% ,0% 0,53 Caponago 18-35,2% 0,12% 1,65% ,0% 0,59 Carugate 58-34,8% 0,39% 2,04% ,6% 0,66 Cassano D`Adda 72-26,9% 0,49% 1,75% ,6% 0,63 Cassina De`Pecchi 43-47,6% 0,29% 1,75% ,9% 0,70 Cernusco Sul Naviglio ,8% 1,39% 2,67% ,4% 0,93 Cornate D`Adda 30-59,2% 0,20% 2,02% ,0% 0,60 Gessate 53-24,3% 0,35% 2,72% ,0% 0,65 Gorgonzola ,0% 0,72% 2,27% ,6% 0,70 Grezzago 13-20,6% 0,09% 3,84% ,0% 0,52 Inzago 85 21,1% 0,57% 2,88% ,2% 0,62 Liscate 15-50,0% 0,10% 1,61% ,0% 0,65 Masate 11-61,1% 0,07% 2,37% ,0% 0,60 Melzo 77-34,0% 0,52% 2,06% ,2% 0,74 Pessano Con Bornago 27-41,5% 0,18% 1,66% ,8% 0,64 Pioltello ,4% 0,82% 1,47% ,6% 0,69 Pozzo D`Adda 32-40,0% 0,21% 2,48% ,9% 0,56 Pozzuolo Martesana 33-64,5% 0,22% 1,99% ,1% 0,61 Rodano 19-36,4% 0,13% 2,69% ,0% 0,54 Roncello 40-15,1% 0,27% 4,00% ,4% 0,53 Segrate ,9% 1,37% 2,23% ,4% 0,88 Settala 21-41,4% 0,14% 1,53% ,0% 0,56 Trezzano Rosa 40-39,6% 0,27% 2,58% ,7% 0,58 Trezzo Sull`Adda 53 7,5% 0,36% 1,47% ,0% 0,54 Truccazzano 20-55,4% 0,13% 1,62% ,2% 0,56 Vaprio D`Adda 41-49,3% 0,27% 2,18% ,3% 0,52 Vignate 49-3,9% 0,33% 1,89% ,6% 0,66 Vimodrone 85-36,7% 0,57% 2,78% ,0% 0,68 Direttrice Est ,6% 11,59% 2,14% ,3% 0,69 17

20 Tabella 10:,, quotazioni medie e variazioni % - macroarea Sud Milano Comune II sem 11 Quota % Provincia / m 2 Differenziale rispetto alla media di provincia Basiglio 50-26,3% 0,33% 2,98% ,3% 0,88 Binasco 20-42,7% 0,14% 1,57% ,7% 0,57 Carpiano 14-51,7% 0,09% 2,18% ,0% 0,59 Casarile 20-46,8% 0,13% 2,71% ,0% 0,56 Cerro Al Lambro 36 73,2% 0,24% 2,54% ,8% 0,58 Colturano 8-68,2% 0,06% 4,11% ,4% 0,56 Dresano 12-19,9% 0,08% 1,93% ,4% 0,58 Lacchiarella 59-9,7% 0,40% 2,23% ,3% 0,63 Locate Di Triulzi 47-50,2% 0,31% 3,35% ,4% 0,71 Mediglia 40-23,0% 0,27% 1,58% ,6% 0,61 Melegnano ,6% 0,78% 3,17% ,0% 0,70 Noviglio 22-44,2% 0,15% 2,53% ,0% 0,53 Opera 85-22,2% 0,57% 4,18% ,3% 0,81 Pantigliate 18-47,1% 0,12% 1,66% ,0% 0,59 Paullo 23-47,7% 0,15% 1,33% ,0% 0,57 Peschiera Borromeo ,9% 1,02% 2,54% ,6% 0,66 Pieve Emanuele 45-40,6% 0,30% 1,46% ,1% 0,67 Rozzano ,2% 0,93% 2,10% ,5% 0,77 San Colombano Al Lambro 20-54,0% 0,14% 0,91% 778 0,0% 0,35 San Donato Milanese ,9% 0,96% 2,41% ,8% 0,85 San Giuliano Milanese ,5% 1,03% 1,90% ,0% 0,65 San Zenone Al Lambro 25-4,1% 0,17% 2,34% ,2% 0,57 Tribiano 43 24,6% 0,29% 4,51% ,0% 0,51 Vernate 7-62,4% 0,04% 1,21% ,0% 0,51 Vizzolo Predabissi 10 5,6% 0,06% 1,13% ,0% 0,60 Zibido San Giacomo 37-44,7% 0,25% 2,46% ,6% 0,60 Sud Milano ,1% 9,02% 2,29% ,4% 0,68 18

21 4 Mercato del comune di Milano Con nel II semestre, la città di Milano rappresenta circa il 10% del mercato residenziale dei capoluoghi italiani, seconda solo a Roma, con un decremento del pari a -28%, rispetto al II semestre 2011 (Tabella 11). Nel seguito del paragrafo si illustrano le dinamiche del mercato immobiliare residenziale del II semestre nel dettaglio delle zone OMI della città di Milano. Per fornire una migliore analisi delle dinamiche del mercato delle abitazioni, le 55 zone OMI del comune di Milano sono state aggregate in 10 macroaree urbane: il Centro storico, fino alle mura medioevali (aggregazione delle zone OMI B11, B12, B13 e B14); il Centro, fino alle mura spagnole e bastioni (da B01 a B06); il Semicentro, fino alla circonvallazione esterna, a sua volta suddiviso in Nord (C01 e C12), Est (C09, C10 e C11), Sud (C06, C07 e C08) e Ovest (C02, C03, C04 e C05); la Periferia anch essa suddivisa in Nord (da D01 a D10 e E04), Est (da D11 a D17), Sud (da D18 a D22 e E03) ed Ovest (da D23 a D29 e E01 e E02). Figura 14: Mappa delle macroaree urbane di Milano Tabella 11:, e variazioni dei principali capoluoghi Principali Capoluoghi / II sem 2011 Quota % capoluoghi Bologna ,1% 2,5% 1,61% Firenze ,5% 2,3% 1,71% Genova ,8% 3,6% 1,59% Milano ,0% 9,9% 1,85% Napoli ,2% 5,3% 1,52% Palermo ,4% 2,9% 1,25% Roma ,2% 18,4% 1,84% Torino ,9% 6,6% 1,87% Principali capoluoghi ,7% 51,5% 1,73% Italia capoluoghi ,7% 100,0% 1,56% 19

22 Come evidenziato nei dati di consuntivo relativi al II semestre riportati in (Tabella 12), il numero di transazioni normalizzato () mostra un significativo decremento diffuso nella Periferia Sud (- 30%) di segno negativo anche le compravendite nella Periferia Nord (-29%), nel Semicentro Ovest (-24,9%). Viceversa, nel Centro (-26,5%), nelle macro aree Semicentro Est (-26,4%), Semicentro Sud (-26,4%), Semicentro Nord (-23,7%), Periferia Est (-33,2%) e Periferia Ovest (-28,2%) il numero delle transazioni normalizzate ha subito decrementi rispetto all omologo semestre dell anno precedente. Mostra decrementi anche il centro storico (-18%). Si rileva come le zone con le abitazioni più care siano concentrate nella macroarea urbana Centro Storico, in cui la media supera i 6 mila euro al metro quadrato di superficie lorda. La mappa della distribuzione del per zona OMI (Figura 15) evidenzia in rosso scuro le zone OMI del comune di Milano che in valore assoluto hanno espresso il maggior numero di transazioni; risaltano le zone di maggiore dimensione nelle fasce periferiche e semicentrali (D10, D06, C12 e D20). La mappa dei differenziali delle quotazioni medie di zona calcolati rispetto alla media comunale, riportata in (Figura 16), pone in risalto come in una città monocentrica come Milano le quotazioni massime decrescono gradualmente dal centro verso le periferie. Nella mappa di (Figura 17) sono individuabili, in verde più scuro, le zone OMI in cui nel si è riscontrata la maggiore dinamicità di mercato. Tabella 12:,, quotazioni medie e variazioni % - macroaree urbane di Milano Macroaree urbane / II sem 2011 Quota % comune /m 2 Differenziale quotazioni rispetto alla media comunale Centro Storico ,0% 1,70% 1,42% ,1% 2,27 Centro ,5% 6,56% 1,68% ,7% 1,60 Semicentro Nord ,7% 9,42% 2,32% ,9% 1,16 Semicentro Est ,4% 7,76% 1,72% ,4% 1,28 Semicentro Sud ,4% 6,60% 2,48% ,1% 1,07 Semicentro Ovest ,9% 6,21% 1,74% ,3% 1,30 Periferia Nord ,2% 25,21% 1,93% ,7% 0,77 Periferia Est ,2% 11,63% 1,97% ,4% 0,87 Periferia Sud ,0% 11,51% 1,89% ,1% 0,78 Periferia Ovest ,0% 13,40% 1,52% ,3% 0,83 Milano ,0% 100,00% 1,85% ,4% 1,00 1 La comunale qui presentata differisce da quella di (Tabella 2), in quanto calcolata pesando le quotazioni comunali con lo stock abitativo presente in ogni zona, depurando lo stock totale della quota dello stesso non associabile (ND). 20

23 Figura 15: Mappa della distribuzione del nelle zone OMI II semestre Figura 16: Mappa dei differenziali delle quotazioni nelle zone OMI II semestre 21

24 Figura 17: Mappa della distribuzione dell nelle zone OMI anno Nelle tabelle che seguono (Tabella 13 -Tabella 22) si riportano nel dettaglio delle zone OMI, per tutte le macroaree urbane di Milano, i dati del, dell, delle quotazioni e delle relative variazioni di confronto. Nei grafici a barre riportati da Figura 18 a Figura 27 si mette a confronto, per ciascuna macroarea, la distribuzione delle compravendite con quella dello stock residenziale, in relazione al taglio dimensionale delle abitazioni. Risulta evidente, in quasi tutte le macroaree, una maggioranza di compravendite di abitazioni di taglio piccolo, a fronte di una generale prevalenza di stock esistente di abitazioni medie e grandi nella fascia centrale e piccole e medie nelle restanti fasce. In particolare, nel Centro a fronte di uno stock di abitazioni pressoché egualmente distribuito nelle classi monolocali, piccole, medie e grandi, il maggior numero di transazioni normalizzate ha avuto per oggetto abitazioni piccole (34,3%); analoghi risultati, più o meno accentuati, si riscontrano in tutte le macroaree urbane. 22

25 Tabella 13:, quotazioni medie e variazioni % - macroarea urbana Centro storico Zona OMI Denominazione IIsem IIsem12/ IIsem11 Quota % comune /m 2 Differenziale quotazioni rispetto alla media comunale B11 A1 Scala, Manzoni, Vittorio Emanuele, San Babila 13 12,8% 0,19% 1,37% ,6% 3,05 B12 A2 Brera, Duomo, Cordusio, Torino 42-50,6% 0,63% 1,25% ,4% 2,40 B13 A3 Missori, Italia, Vetra, S. Eufemia 47 8,7% 0,70% 1,94% ,1% 1,89 B14 A4 Diaz, Fontana, Europa 12-7,6% 0,17% 0,94% ,5% 2,04 Centro Storico ,0% 1,70% 1,42% ,1% 2,3 Figura 18: Distribuzione e Stock per classi dimensionali Centro Storico Tabella 14:, quotazioni medie e variazioni % - macroarea urbana Centro Zona OMI Denominazione II sem IIsem12/ IIsem11 Quota % comune /m 2 Differenziale quotazioni rispetto alla media comunale B01 Cadorna, Monti, Boccaccio 34-21,9% 0,51% 1,36% ,6% 1,91 B02 Castello, Melzi D`Eril, Sarpi ,7% 2,90% 2,07% ,1% 1,59 B03 Turati, Moscova, Repubblica 26-52,1% 0,39% 1,09% ,5% 1,74 B04 Venezia, Majno, Monforte 22-30,0% 0,33% 2,18% ,5% 2,20 B05 Mascagni, Porta Vittoria, Porta Romana 61-32,1% 0,91% 1,31% ,0% 1,66 B06 Porta Ticinese, Porta Genova, Magenta ,7% 1,52% 1,68% ,4% 1,39 Centro ,5% 6,56% 1,68% ,7% 1,6 23

26 Figura 19: Distribuzione e Stock per classi dimensionali Centro Tabella 15:, quotazioni medie e variazioni % - macroarea urbana Semicentro Nord Zona OMI Denominazione II sem IIsem12/ IIsem11 Quota % comune /m 2 Differenziale quotazioni rispetto alla media comunale C01 Cenisio, Procaccini, Firenze 209-5,7% 3,11% 2,81% ,8% 0,88 C12 Stazione Centrale, Gioia, Zara ,6% 6,31% 2,14% ,7% 1,26 Semicentro Nord ,7% 9,42% 2,32% ,9% 1,2 Figura 20: Distribuzione e Stock per classi dimensionali Semicentro Nord 24

27 Tabella 16:, quotazioni medie e variazioni % - macroarea urbana Semicentro Est Zona OMI Denominazione II sem IIsem12/ IIsem11 Quota % comune /m 2 Differenziale quotazioni rispetto alla media comunale C09 Libia,,XXII Marzo, Indipendenza ,9% 4,04% 1,68% ,0% 1,35 C10 Regina Giovanna, Pisacane, Castel Morrone ,3% 2,06% 1,81% ,0% 1,26 C11 Abruzzi, Eustachi, Plinio ,0% 1,66% 1,74% ,1% 1,12 Semicentro Est ,4% 7,76% 1,72% ,4% 1,3 Figura 21: Distribuzione e Stock per classi dimensionali Semicentro Est Tabella 17:, quotazioni medie e variazioni % - macroarea urbana Semicentro Sud Zona OMI Denominazione II sem IIsem12/ IIsem11 Quota % comune /m 2 Differenziale quotazioni rispetto alla media comunale C06 Solari, Napoli, Savona 54-32,7% 0,81% 1,62% ,0% 1,12 C07 Naviglio Grande, Argelati, San Gottardo ,6% 1,92% 2,97% ,6% 1,09 C08 Tabacchi, Sarfatti, Crema 260-6,6% 3,88% 2,55% ,3% 1,04 Semicentro Sud ,4% 6,60% 2,48% ,1% 1,1 25

28 Figura 22: Distribuzione e Stock per classi dimensionali Semicentro Sud Tabella 18:, quotazioni medie e variazioni % - macroarea urbana Semicentro Ovest Zona OMI Denominazione II sem IIsem12/ IIsem11 Quota % comune /m 2 Differenziale quotazioni rispetto alla media comunale C02 Fiera, Giulio Cesare, Sempione ,6% 1,63% 1,77% ,7% 1,28 C03 Amendola, Monte Rosa, Buonarroti ,3% 1,58% 1,54% ,5% 1,32 C04 Pagano, Monti, Wagner 31-1,6% 0,47% 1,75% ,0% 1,56 C05 Piemonte, Washigton, Cimarosa 171-9,9% 2,54% 1,86% ,0% 1,24 Semicentro Ovest ,9% 6,21% 1,74% ,3% 1,3 Figura 23: Distribuzione e Stock per classi dimensionali Semicentro Ovest 26

29 Tabella 19:, quotazioni medie e variazioni % - macroarea urbana Periferia Nord Zona OMI Denominazione II sem IIsem12/ IIsem11 Quota % comune /m 2 Differenziale quotazioni rispetto alla media comunale D01 Musocco, Varesina, Certosa 170-1,8% 2,54% 1,87% ,3% 0,72 D02 Bovisa, Bausan, Imbonati ,2% 2,62% 1,97% ,4% 0,72 D03 Largo Boccioni, Aldini, Lopez 49-72,0% 0,73% 2,11% ,9% 0,66 D04 Bovisasca, Affori, P. Rossi 196 7,6% 2,92% 2,10% ,9% 0,76 D05 Niguarda, Ornato 48-34,2% 0,72% 1,18% ,0% 0,79 D06 Fulvio Testi, Bicocca, Ca` Granda 309-9,6% 4,61% 2,82% ,8% 0,78 D07 Monza, Precotto, Gorla ,6% 2,57% 1,97% ,2% 0,76 D08 Zara, Istria, Murat 53-13,7% 0,79% 1,83% ,1% 0,80 D09 Loreto, Turro, Padova ,6% 3,40% 2,07% ,7% 0,83 D10 P.Lambro, Feltre, Udine ,8% 3,83% 1,85% ,0% 0,83 E04 Quarto Oggiaro, Roserio, Amoretti 33-24,7% 0,48% 0,70% ,2% 0,62 Periferia Nord ,2% 25,21% 1,93% ,7% 0,8 Figura 24: Distribuzione e Stock per classi dimensionali Periferia Nord Tabella 20:, quotazioni medie e variazioni % - macroarea urbana Periferia Est Zona OMI Denominazione II sem IIsem12/ IIsem11 Quota % comune /m 2 Differenziale quotazioni rispetto alla media comunale D11 Aspromonte, Porpora, Teodosio 171-0,2% 2,55% 2,24% ,0% 0,86 D12 Leonardo Da Vinci, Gorini 94-21,2% 1,40% 1,65% ,2% 0,98 D13 Lambrate, Rubattino, Folli 57-46,4% 0,85% 2,09% ,1% 0,78 D14 Argonne, Viale Corsica ,9% 2,49% 2,02% ,9% 0,93 D15 Forlanini, Mecenate, Rogoredo ,7% 2,43% 2,00% ,3% 0,80 D16 Ortomercato, Molise, Piranesi 52-27,4% 0,78% 1,43% ,0% 0,88 D17 Boncompagni, Toffetti, Bacchiglione 76 17,3% 1,14% 2,24% ,5% 0,78 Periferia Est ,2% 11,63% 1,97% ,4% 0,9 27

30 Figura 25: Distribuzione e Stock per classi dimensionali Periferia Est Tabella 21:, quotazioni medie e variazioni % - macroarea urbana Periferia Sud Zona OMI Denominazione II sem IIsem12/ IIsem11 Quota % comune /m 2 Differenziale quotazioni rispetto alla media comunale D18 Omero, Gabriele Rosa, Brenta 33-32,6% 0,48% 1,02% ,3% 0,79 D19 Ronchetto, Chiaravalle, Ripamonti 11 42,9% 0,16% 1,87% ,4% 0,71 D20 Montegani, Cermentate, Vigentino ,6% 7,36% 2,25% ,0% 0,78 D21 Barona, Famagosta, Faenza ,5% 2,08% 1,63% ,1% 0,82 D22 San Cristoforo, Ronchetto, Ludovico Il Moro 58 6,8% 0,87% 2,17% ,2% 0,79 E03 Missaglia, Chiesa Rossa, Gratosoglio 37 5,2% 0,56% 1,21% ,1% 0,64 Periferia Sud ,0% 11,51% 1,89% ,1% 0,8 Figura 26: Distribuzione e Stock per classi dimensionali Periferia Sud 28

31 Tabella 22:, quotazioni medie e variazioni % - macroarea urbana Periferia Ovest Zona OMI Denominazione II sem IIsem12/ IIsem11 Quota % comune /m 2 Differenziale quotazioni rispetto alla media comunale D23 Giambellino, Tirana, Frattini ,6% 1,80% 1,67% ,7% 0,84 D24 Siena, Tripoli, Brasilia ,7% 2,78% 1,59% ,2% 0,95 D25 Lorenteggio, Inganni, Bisceglie ,5% 1,75% 1,31% ,0% 0,80 D26 Novara, San Carlo, Amati 34-12,3% 0,51% 1,42% ,0% 0,74 D27 Segesta, Capecelatro, Aretusa 113-8,7% 1,68% 1,46% ,9% 0,82 D28 Ippodromo, Caprilli, Monte Stella 29-35,9% 0,43% 1,19% ,1% 1,11 D29 Cagnola, Achille, Papa, Tiro Segno 17 27,8% 0,25% 2,14% ,2% 0,86 E01 Baggio, Q. Romano, Q. Cagnino ,9% 1,86% 1,33% ,4% 0,71 E02 Gallaratese, Lampugnano, Figino 157 1,3% 2,33% 1,85% ,4% 0,74 Periferia Ovest ,0% 13,40% 1,52% ,3% 0,8 Figura 27: Distribuzione e Stock per classi dimensionali Periferia Ovest 29

32 5 Mercato provinciale Monza e Brianza In questo paragrafo si analizzano i dati del mercato immobiliare residenziale relativamente alla provincia di Monza e Brianza, nell ambito della quale i comuni sono stati raggruppati in 4 macroaree che tengono conto della loro dislocazione territoriale, a cui si aggiunge la città di Monza (Figura 28). Figura 28: Macroaree provinciali Monza e Brianza. Nord-Ovest Nord Ovest Est Monza Nella provincia di Monza e Brianza, come riportato in (Tabella 23), si registrano nel II semestre, dato in calo rispetto all omologo semestre del 2011 (-26,5%) e in linea con la contrazione del numero di transazioni registrate nella provincia di Milano (-28,0%) per il semestre in esame. Tutte le macroaree provinciali mostrano segni negativi con picchi, al di sopra della media provinciale, nelle macroaree Nord (-30,3%) e Nord-Ovest (-27,5%) e Monza città (-28,9%). La media della provincia di Monza e Brianza nel II semestre è pari a /m 2, -0,8% rispetto al I semestre. In tutte le macroaree le quotazioni sono rimaste sostanzialmente invariate rispetto al semestre precedente. La massima si riscontra a Monza città (2.234 /m 2 ), mentre la minima si registra nella macroarea Est Monza (1.421 /m 2 ). Nel grafico di (Figura 29) è visualizzato l andamento semestrale del numero indice delle quotazioni e il numero indice del, con base 100 riferita al primo semestre 2004, relativi all intero mercato residenziale di Monza e dei comuni della provincia. L indice delle quotazioni ha avuto una fase di crescita fino al II semestre 2008 con punte massime di 125,9 per Monza città e 118,1 per la provincia rispettivamente nel II semestre 2008 e nel I semestre A partire dal I semestre 2009 si assiste ad una fase di lenta flessione tuttora in atto. Dal grafico è particolarmente evidente un ulteriore forte calo di transazioni () avvenuto nel semestre in esame, sia per quanto riguarda il capoluogo, sia per quanto riguarda la provincia. Il grafico di (Figura 31) evidenzia come il maggior numero delle transazioni, per il semestre in esame, sia avvenuto nelle macroaree Est ed Ovest. L andamento dell dal 2004 per Monza città e per il resto dei comuni della provincia riportato in (Figura 30) evidenzia una progressiva flessione dell intensità del mercato dal 2006 per i comuni minori e dal 2007 per il capoluogo. Complessivamente dal 2004 l è sceso di 2 punti percentuali nel resto della provincia e di 1,3 punti percentuali nella città di Monza. Nel dettaglio, come evidenziato nel grafico a barre di (Figura 32), nel la dinamicità del mercato immobiliare residenziale della provincia di Monza e Brianza, misurata con l, si colloca su un valore medio di 1,94% attestandosi su livelli analoghi a quelli della provincia di Milano (1,90%) e Milano città (1,85%). L individua nella macroarea Est il suo picco, 2,08% e in Monza città il valore minimo di 1,85%. 30

33 Tabella 23:, quotazioni medie e variazioni % - macroaree provinciali Macroaree provinciali / II sem 2011 Quota % Provincia / m 2 / I sem N. indice quotazioni (base = I sem 2004) Est Monza ,5% 26,84% ,6% 109,6 Monza ,9% 13,82% ,7% 118,7 Nord Monza ,3% 18,37% ,6% 116,9 Nord-Ovest Monza ,5% 16,71% ,3% 113,4 Ovest Monza ,3% 24,27% ,6% 112,9 Monza e Brianza ,5% 100,00% ,8% 114,1 Figura 29: Numero indice dal I semestre 2004 e quotazioni medie capoluogo e resto provincia Figura 30: capoluogo e resto provincia 31

34 Figura 31: Distribuzione II semestre per macroaree provinciali 24,3% 26,8% 16,7% 18,4% 13,8% Est Monza Monza Nord Monza Nord-Ovest Monza Ovest Monza Figura 32: per macroaree provinciali 32

35 Figura 33: Mappa della distribuzione comunale II semestre Monza e Brianza Figura 34: Mappa dei differenziali delle quotazioni medie comunali rispetto alla media provinciale Monza e Brianza 33

36 Figura 35: Mappa della distribuzione dell comunale Monza e Brianza 34

37 Nelle tabelle che seguono, per ogni macroarea della provincia di Monza e Brianza, si riportano i dati comunali di, quotazioni medie e le relative variazioni percentuali. Tabella 24:,, quotazioni medie e variazioni % - macroarea Est Monza Comune II sem 11 Quota % Provincia / m 2 Differenziale rispetto alla media di provincia AGRATE BRIANZA 97-2,8% 2,63% 2,39% ,3% 0,88 AICURZIO 3-85,9% 0,07% 0,48% ,6% 0,82 ARCORE 74-29,6% 2,01% 1,73% ,0% 0,92 BELLUSCO 22-52,8% 0,60% 1,69% ,0% 0,90 BERNAREGGIO 57-22,2% 1,53% 2,26% ,0% 0,83 BRUGHERIO ,8% 3,98% 2,26% ,2% 0,99 BURAGO DI MOLGORA 14-47,7% 0,37% 1,30% ,4% 0,83 CAMPARADA 8-52,9% 0,22% 2,17% ,0% 0,82 CARNATE 35-11,7% 0,95% 2,04% ,6% 0,85 CAVENAGO DI BRIANZA 41-43,9% 1,11% 2,68% ,0% 0,81 CONCOREZZO ,5% 3,08% 2,64% ,6% 0,90 CORREZZANA 21-28,6% 0,56% 3,11% ,0% 0,77 LESMO 54-6,7% 1,45% 2,38% ,9% 0,89 MEZZAGO 14-57,8% 0,38% 1,34% ,7% 0,81 ORNAGO 32-33,3% 0,87% 2,38% ,8% 0,77 RONCO BRIANTINO 11-66,1% 0,29% 1,92% ,0% 0,81 SULBIATE 27-33,3% 0,73% 3,42% ,7% 0,80 USMATE VELATE 50-10,8% 1,34% 1,95% ,9% 0,75 VILLASANTA 71-32,0% 1,93% 2,16% ,6% 0,89 VIMERCATE ,0% 2,74% 1,43% ,3% 1,10 Est Monza ,5% 26,84% 2,08% ,6% 0,91 35

38 Tabella 25:,, quotazioni medie e variazioni % - macroarea Nord Monza Comune II sem 11 Quota % Provincia / m 2 Differenziale rispetto alla media di provincia ALBIATE 16-50,5% 0,44% 1,49% ,5% 0,90 BESANA IN BRIANZA 48-59,3% 1,29% 1,55% ,2% 0,91 BIASSONO 59-33,4% 1,59% 2,87% ,0% 0,88 BRIOSCO 23-24,3% 0,62% 1,63% ,0% 0,87 CARATE BRIANZA 54-21,6% 1,47% 1,23% ,6% 0,93 LISSONE ,3% 5,37% 1,99% ,7% 0,97 MACHERIO 38-42,4% 1,04% 2,42% ,0% 0,92 RENATE 7-52,8% 0,18% 0,79% ,0% 0,86 SOVICO 70 51,0% 1,89% 2,73% ,0% 0,92 TRIUGGIO 57 27,2% 1,54% 2,20% ,0% 0,82 VEDANO AL LAMBRO 44 17,4% 1,19% 2,05% ,5% 1,24 VEDUGGIO CON COLZANO 22 39,8% 0,59% 1,67% ,0% 0,78 VERANO BRIANZA 43 3,2% 1,16% 1,66% ,2% 0,87 Nord Monza ,3% 18,37% 1,90% ,6% 0,93 Tabella 26:,, quotazioni medie e variazioni % - macroarea Nord-Ovest Monza Comune II sem 11 Quota % Provincia / m 2 Differenziale rispetto alla media di provincia BARLASSINA 21-46,5% 0,57% 1,11% ,0% 0,93 COGLIATE 32 5,6% 0,87% 1,59% ,0% 0,83 GIUSSANO 152 1,9% 4,12% 2,40% ,1% 0,88 LAZZATE 41 36,0% 1,12% 2,87% ,0% 0,79 MEDA 65-57,6% 1,76% 1,35% ,0% 0,93 MISINTO 31-16,8% 0,84% 2,55% ,6% 0,86 SEREGNO ,6% 5,69% 1,99% ,5% 1,00 SEVESO 64-50,1% 1,74% 1,48% ,1% 0,93 Nord-Ovest Monza ,5% 16,71% 1,88% ,3% 0,93 36

39 Tabella 27:,, quotazioni medie e variazioni % - macroarea Ovest Monza Comune II sem 11 Quota % Provincia / m 2 Differenziale rispetto alla media di provincia BOVISIO MASCIAGO 74-20,7% 2,00% 1,86% ,3% 0,84 CERIANO LAGHETTO 34-32,8% 0,93% 1,80% ,3% 0,79 CESANO MADERNO ,7% 5,15% 1,94% ,7% 0,95 DESIO ,3% 6,19% 2,16% ,2% 0,94 LIMBIATE ,7% 3,80% 1,84% ,7% 0,95 MUGGIO` 93-17,8% 2,50% 1,81% ,0% 0,86 NOVA MILANESE 87-13,9% 2,35% 1,64% ,1% 1,05 VAREDO 50-51,7% 1,35% 2,13% ,3% 0,91 Ovest Monza ,3% 24,27% 1,93% ,6% 0,93 37

40 6 Note metodologiche 6.1 Le fonti utilizzate I dati elaborati sono contenuti negli archivi delle banche dati catastali, di pubblicità immobiliare e dell Osservatorio Mercato Immobiliare (OMI) dell Agenzia delle Entrate. Dalle Banche Dati Catastali sono desunte le informazioni relative alla consistenza degli stock esistenti delle unità immobiliari censite come abitazioni. Dalle Banche Dati della Pubblicità immobiliare (ex Conservatorie) sono desunte le informazioni relative alle unità immobiliari (esclusi i terreni) compravendute. I dati relativi al sono estratti con cadenza trimestrale e, a causa di possibili registrazioni avvenute oltre i termini di legge, per il consolidamento finale i dati sono estratti nuovamente nei due trimestri successivi. Per tale ragione i dati del relativi ad un semestre possono variare in questa Nota territoriale rispetto a quanto pubblicato nelle precedenti Note. Dalle Banche dati delle Quotazioni OMI sono desunte le informazioni relative ai valori immobiliari delle tipologie residenziali (abitazioni di tipo economico, abitazioni civili, abitazioni signorili, ville e villini). 6.2 I criteri metodologici utilizzati L elaborazione dei dati, con particolare riferimento alla natura tipologica e alla dimensione degli immobili, impone l adozione di alcuni criteri convenzionali basati sulle categorie catastali in uso e sulla consistenza delle unità immobiliari. Di seguito sono riportate le tabelle delle aggregazioni delle categorie catastali e delle classi dimensionali delle abitazioni. 6.3 Tabella delle aggregazioni delle categorie catastali SETTORE RESIDENZIALE (Categoria catastale) A1 A2 A3 A4 A5 A6 A7 A8 A9 A11 (Descrizione) Abitazione di tipo signorile Abitazioni di tipo civile Abitazioni di tipo economico Abitazioni di tipo popolare Abitazioni di tipo ultrapopolare Abitazioni di tipo rurale Abitazione in villino Abitazione in villa Castelli, palazzi di pregio artistici o storici. Abitazioni ed alloggi tipici dei luoghi. 6.4 Tabella delle classi dimensionali delle unità a destinazione residenziale Monolocali Piccola Medio piccola Media Grande fino a 2,5 vani catastali da 3 e fino a 4 vani catastali da 4,5 e fino a 5 vani catastali da 5,5 e fino a 7 vani catastali maggiore di 7 vani catastali Esistono unità, sia per lo stock sia per il, per le quali non è disponibile l informazione sulla consistenza in vani catastali e pertanto non classificabili per dimensione. 38

41 6.5 Glossario STOCK DI UNITÀ IMMOBILIARI (INTENSITÀ DEL MERCATO IMMOBILIARE) QUOTAZIONE MEDIA COMUNALE QUOTAZIONE MEDIA PESATA QUOTAZIONE MEDIA DI ZONA OMI DIFFERENZIALE VALORE MEDIO Numero di transazioni di unità immobiliari normalizzate (Le compravendite dei diritti di proprietà sono contate relativamente a ciascuna unità immobiliare tenendo conto della quota di proprietà oggetto di transazione; ciò significa che se di una unità immobiliare è compravenduta una frazione di quota di proprietà, per esempio il 50%, essa non è contata come una transazione, ma come 0,5 transazioni). I dati del sono riportati nelle tabelle approssimati all unità (omettendo i decimali) per semplificarne la lettura. Per tale ragione potrebbe verificarsi, in alcuni casi, che la somma dei valori arrotondati non corrisponda al totale di colonna della tabella, che è la somma approssimata all unità dei valori non arrotondati. Numero di unità immobiliari censite negli archivi catastali relativamente ad un determinato ambito territoriale. Rapporto percentuale tra e stock di unità immobiliari, indica la quota percentuale di stock compravenduto in un determinato periodo.. La banca dati delle quotazioni OMI fornisce per tutti i comuni italiani (8.096), a loro volta suddivisi in circa zone omogenee, un intervallo dei valori di mercato e di locazione sia delle tipologie residenziali (abitazioni signorili, civili, economiche, ville e villini), sia delle principali altre tipologie di fabbricati: uffici, negozi, laboratori, capannoni, magazzini, box e posti auto. L aggiornamento delle quotazioni avviene con cadenza semestrale. La in /m 2 a livello comunale è calcolata come media dei valori centrali degli intervalli di tutte le tipologie residenziali presenti in ogni zona OMI appartenente al comune. La media comunale può subire modifiche rispetto quanto già pubblicato nei precedenti rapporti e note per effetto della ricostruzione della serie storica nei comuni per i quali, nel semestre in esame, è stato variato il dettaglio delle quotazioni delle tipologie residenziali (ad esempio in una zona OMI sono stati introdotti nuovi intervalli di valore riferiti a ulteriori tipologie o nuovi stati di conservazione e manutenzione degli immobili). Quando si esaminano raggruppamenti territoriali (Italia, macroarea geografica, regione, provincia, macroarea provinciale) le quotazioni di riferimento relative, sono calcolate pesando le quotazioni comunali con lo stock abitativo presente in ogni comune, rapportato allo stock totale dell aggregazione considerata. Inoltre, per il comune capoluogo oggetto di analisi nella presente nota, il valore medio viene calcolato pesando le quotazioni di zona con lo stock abitativo presente in ogni zona, rapportato allo stock comunale. La media di zona delle abitazioni è la media aritmetica dei valori centrali degli intervalli di quotazioni OMI riferiti alle tipologie edilizie residenziali (Abitazioni signorili, Abitazioni civili, Abitazioni di tipo economico e Ville e villini) valorizzate in quella zona. Rapporto tra il valore medio di un ambito territoriale (comune, macroarea urbana, zona OMI) rispetto al valore medio pesato dell aggregazione di livello superiore. ZONA OMI La zona OMI è una porzione continua del territorio comunale che riflette un comparto omogeneo del mercato immobiliare locale, nel quale si registra uniformità di apprezzamento per condizioni economiche e socio-ambientali. Tale uniformità viene tradotta in omogeneità nei caratteri posizionali, urbanistici, storico-ambientali, socioeconomici degli insediamenti, nonché nella dotazione dei servizi e delle infrastrutture urbane. Nella zona omogenea individuata i valori di mercato unitari delle unità immobiliari, in stato di conservazione e manutenzione ordinario, hanno uno scostamento, tra valore minimo e valore massimo, non superiore al 50%, riscontrabile per la tipologia edilizia prevalente, nell ambito della destinazione residenziale. 39