Editore. Collana L ORDINE DEL GIORNO NELL AVVISO DI CONVOCAZIONE: I Quaderni dell Amministratore ISTRUZIONI PER UNA CORRETTA COMPILAZIONE.

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1 Editore Collana I Quaderni dell Amministratore L ORDINE DEL GIORNO NELL AVVISO DI CONVOCAZIONE: ISTRUZIONI PER UNA CORRETTA COMPILAZIONE 1 volume

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3 1 volume Bologna - Giugno ISBN Sezione CASI e SOLUZIONI L ORDINE DEL GIORNO NELL AVVISO DI CONVOCAZIONE: ISTRUZIONI PER UNA CORRETTA COMPILAZIONE Editore: info@fveditoregroup.com Coordinatore editoriale: Ivan Meo, Francesco Venunzio Redazione: Comitato scientifico: Consulenti tecnici: Distribuzione: Enza Di Marco, Nicola Musicco, Ugo Calò Prof. Michele Costantino, Prof. Piero Masini, Ing. Francesco Burrelli, Prof. Oliviero Tronconi Prof. Alessandro Marata Avv. Adriano Buzzanca, Ing. Alfredo Pesce, Ing. Angelo Pesce, Avv. Alessio Orazio Scarcella, Avv. Pierantonio Lisi, Avv. Antonio Console, Avv. Monica Grimaldi, Dott. Luigi Pappalettera acquisto online su App. gratuita da Apple Store Tutto Condominio Grafica e Impaginazione: artigraficherapparini.it L editore e gli Autori declinano ogni responsabilità per eventuali ed involontari errori ed inesattezze e per danni diretti ed indiretti connessi alle informazioni contenute in questo quaderno. Tutti i diritti sono riservati. La riproduzione parziale con qualsiasi mezzo è vietata salva espressa autorizzazione dell editore. Tutti i file della modulistica (contratti e relativi allegati, lettere di disdetta, ecc.) sono scaricabili collegandosi a questo link o utilizzando l App di lettura di QR-code per smartphone 6,99 euro uscita singola 30,99 euro abbonamento 6 uscite 59,99 euro abbonamento 12 uscite Tutti i prezzi dei prodotti elencati si intendono comprensivi di Iva

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6 INDICE > Identificazione e funzione 1.1 > Il contenuto 1.2 > La voce varie ed eventuali 1.3 > Incompletezza dell ordine del giorno 1.4 > Il diritto del singolo condomino a prendere visione della documentazione inerente agli argomenti all ordine del giorno 2 > Domande e Risposte 3 > Conclusioni Orientamenti Giurisprudenziali Modelli di Avviso di Convocazione Assemblea BIBLIOGRAFIA GIURISPRUDENZA

7 7 1. Identificazione e funzione In tema di condominio negli edifici, l ordine del giorno viene predisposto dall amministratore ed inserito nell avviso di convocazione dell assemblea di condominio. L amministratore, in tal modo, garantisce ai destinatari un livello di informazione sufficiente per valutare le diverse decisioni da adottare. Di conseguenza, le deliberazioni assunte da un assemblea non adeguatamente informata potrebbero risultare invalide. Quindi, da un punto di vista pratico bisogna stabilire le caratteristiche essenziali dell ordine del giorno, cioè il contenuto minimo che escluda ogni possibile contestazione da parte del singolo condomino, mettendo al sicuro le delibere da eventuali iniziative giudiziarie volte a farne dichiarare l invalidità per omissione o incompletezza dell ordine del giorno. In primo luogo, con riguardo all assemblea dei condomini, l avviso di convocazione deve indicare oltre il luogo, la data e l orario della riunione l argomento o gli argomenti che saranno trattati e decisi nell assemblea. Inoltre l amministratore, in virtù del rapporto di mandato ad amministrare stipulato con i condomini ex art ss. c.c., nella relativa stesura, dovrebbe tenere pur conto degli argomenti la cui discussione sia stata eventualmente richiesta anche da un solo condomino, a meno che la stessa non sia pertinente agli interessi comuni dei partecipanti al condominio Il contenuto Riguardo al contenuto della convocazione dell assemblea, fondamentale è la disposizione dell art. 1105, 3 comma (previsto per la comunione ed applicabile anche in materia di condo-

8 minio negli edifici in forza del rinvio di cui all art c.c.). Ai sensi della predetta disposizione: tutti i partecipanti al condominio devono essere preventivamente informati delle questioni e delle materie sulle quali sono chiamati a deliberare. In tal modo viene soddisfatta una legittima pretesa dei partecipanti al condominio, ossia di conoscere con preavviso gli argomenti che saranno discussi nella riunione al fine di poter votare consapevolmente, se intendono presenziare alla stessa, oppure al fine di poter dare direttive specifiche a chi li rappresenterà, se desiderano essere assenti. In dottrina si ritiene comunemente che l ordine del giorno debba contenere un indicazione sufficientemente chiara, esauriente e comprensibile delle materie da trattare, per dar modo ai soggetti interessati non solo di valutare in anticipo se intervenire o meno alla riunione, ma anche di articolare eventuali obiezioni o suggerimenti da sottoporre ai partecipanti. In altri termini, quindi, i temi da trattare vanno indicati con chiarezza, pur se sommariamente, e con impliciti richiami ai problemi connessi, bastando che il soggetto interessato sia messo in grado di desumere dall avviso ricevuto quale oggetto della discussione sarà trattato in sede assembleare, in ordine al quale è sufficiente un succinto e schematico richiamo purchè esauriente e comprensibile. Negli stessi termini si è espressa la Corte di Cassazione, affermando che non è necessaria un indicazione analitica e minuziosa di ogni singolo aspetto delle materie dedotte in discussione; infatti è solo necessario che il contenuto dell avviso di convocazione sia tale da mettere i condomini in condizione di comprendere i termini essenziali della riunione preparandoli ad affrontare in modo adeguato le pro- 8

9 poste tematiche, o, comunque, mettendoli in grado di dare istruzioni all eventuale delegato. Ad esempio il Tribunale ha stabilito che qualora sia riproposta una questione che abbia già formato oggetto di una precedente delibera, non è necessario che il punto in discussione venga formalmente prospettato come revoca o conferma di quella deliberazione, essendo implicita nella riproposizione dell argomento già discusso l intenzione di sollecitare una nuova manifestazione di volontà dell assemblea al fine di revocare, modificare, rinnovare o confermare le precedenti determinazioni prese a riguardo. Pertanto, non occorre necessariamente un rapporto di coincidenza o di continenza tra quanto deliberato e quanto indicato nell ordine del giorno, essendo sufficiente un semplice rapporto di convergenza. In tal senso si è espressa la Cassazione che ha ritenuto legittima la deliberazione adottata dall assemblea condominiale di vietare la sosta dei motorini negli spazi condominiali ravvisando una convergenza tra il concetto di regolamentazione del parcheggio dei motorini negli spazi condominiali, contenuto nell ordine del giorno nell avviso di convocazione, e il divieto deliberato La voce varie ed eventuali In merito all elenco degli argomenti da trattare nella riunione condominiale, compare, per uso corrente nella prassi, la dicitura varie ed eventuali collocata alla fine dell ordine del giorno. Alla luce di quanto su esposto è evidente come l indicazione varie ed eventuali si debba riferire ad eventuali comunicazioni che l amministratore o alcuni condomini intendono fare all assemblea a puro titolo informativo. 9

10 Infatti, la giurisprudenza è unanime nel ritenere che qualora si profili la necessità di prendere una decisione vera e propria questa dovrà esser rinviata necessariamente ad una nuova assemblea per la quale l argomento sarà stato posto all ordine del giorno. Per quanto sopra, ad esempio, in una fattispecie relativa all esecuzione di lavori di rifacimento della facciata dell edificio condominiale, si è affermato che, ai fini della validità della deliberazione dell assemblea dei condomini, è necessario che il relativo argomento sia stato specificatamente inserito nell avviso di convocazione dell assemblea, in quanto riguardante la materia dell amministrazione straordinaria del bene comune, non potendo considerarsi ricompreso nella dizione varie. Allo stesso modo la decisione della chiusura del ballatoio sul cortile non può essere ricompresa nella dicitura varie. Inoltre, sull argomento si è ritenuto che la richiesta di un condomino di installare una pensilina sul terrazzo di uso esclusivo non può essere discussa e deliberata sotto la voce varie anche se l attività prevista dall art c.c. non è subordinata ad autorizzazione assembleare. In dottrina si sostiene che il vizio sfociante nell azione di annullamento delle delibere adottate in seguito all indicazione dell argomento nella voce varie ed eventuali risiede nella annunciata genericità della discussione che invece diventa oggetto di decisione. Di fatti, in questo modo si tradirebbe la legittima aspettativa degli assenti, tranquilli per la genericità di tale discussione e sul conseguente carattere non impegnativo di essa, insuscettibile di portare ad una deliberazione. 10

11 1.3. Incompletezza dell ordine del giorno In tema di validità delle delibere dell assemblea condominiale le lacune e le irregolarità del procedimento di convocazione e di informazione dei condomini, compresa l eventuale incompletezza dell ordine del giorno, non possono che dar luogo a deliberazioni contrarie alla legge, espressamente soggette, come tali, all impugnazione da parte dei condomini. Al riguardo, si era espresso il Tribunale che in alcune decisioni aveva ritenuto che l omissione, nell ordine del giorno, dell argomento da discutere in assemblea determinasse la nullità della deliberazione, in quanto la prescrizione contenuta nell art. 1105, 3 comma, c.c. è diretta ad assicurare un requisito essenziale. Di parere opposto si è mostrata la Corte di Cassazione che ha un orientamento costante nel considerare che la sanzione di nullità delle deliberazioni dell assemblea condominiale presidia esclusivamente l esigenza che tutti i condomini siano informati con preavviso della convocazione dell assemblea, in modo da partecipare alla delibera medesima. Pertanto, le lacune e le irregolarità del procedimento di convocazione e di informazione dei condomini, ed in particolare l omissione o l incompletezza dell ordine del giorno, non possono che dar luogo che a deliberazioni contrarie alla legge, che quindi si pongono come una causa di annullabilità, e non di nullità della deliberazione adottata, che va impugnata nel termine di decadenza di trenta giorni ai sensi dell art. 1137, 3 comma, c.c.. Tuttavia, in giurisprudenza si sostiene che la insufficiente formulazione dell ordine del giorno preclude al condomino il diritto di impugnare la deliberazione adottata qualora l assemblea dei condomini proceda comunque alla trattazi- 11

12 one di materia non indicata specificatamente nell avviso di convocazione. Infatti, la partecipazione alla discussione preliminare, senza sollevare eccezioni al riguardo, rappresenta un atteggiamento di acquiescenza alla formale irregolarità della costituzione dell assemblea. In tal senso si è espressa anche la dottrina che ha precisato che l omissione od insufficiente formulazione dell ordine del giorno non ha alcun effetto se tutti i condomini partecipano all assemblea e non si oppongono all argomento omesso. Quindi, in sede assembleare, il condomino che si trovi ad affrontare un argomento non previsto all ordine del giorno, dovrebbe chiedere la sospensione della discussione per farne constatare tale vizio. Se l assemblea non si dimostra d accordo alla sospensione dovrebbe dichiarare a verbale l irregolarità della convocazione attesa la sua impreparazione a discutere e deliberare sull argomento. Un altro motivo che preclude l impugnazione riguarda il caso in cui l argomento sia stato già ampiamente trattato ed, in una precedente adunanza, il singolo condomino abbia già votato sul medesimo argomento, che non è stato poi riportato nell ordine del giorno della successiva riunione o abbia già manifestato la sua opinione per iscritto, in vista della prevedibile delibera in proposito. Dunque, la dimostrazione che il condomino impugnante aveva comunque avuto sufficientemente notizia dell oggetto della decisione limita la possibilità di impugnare la delibera. Sempre in considerazione della completezza o meno dell ordine del giorno la Corte di Cassazione ha statuito che tale accertamento non costituisce oggetto di impugnazione qualora, in relazione all argomento omesso non vi sia una vera e propria delibera assembleare, ma una mera dichi- 12

13 arazione di intenti priva di contenuto dispositivo, che lascia impregiudicati i diritti condominiali Il diritto del singolo condomino a prendere visione della documentazione inerente agli argomenti all ordine del giorno In riferimento al tema dell ordine del giorno è opportuno soffermarsi anche sulla sussistenza o meno del diritto del singolo condomino di prendere visione ed estrarre copia della documentazione, in possesso dell amministratore, inerente agli argomenti all ordine del giorno. In merito a tale considerazione l orientamento della Cassazione è unanime nel ritenere che tale diritto sussista. Perciò ciascun condomino ha il diritto di esaminare la documentazione attinente ad argomenti posti all ordine del giorno di una successiva assemblea condominiale; la violazione di tale diritto determina l annullabilità delle delibere successive ivi approvate riguardanti la suddetta documentazione, poiché la lesione del diritto alla informazione incide sul procedimento di formazione delle maggioranze assembleari. In particolare, in tema di approvazione del bilancio da parte dell assemblea condominiale, sebbene l amministratore non abbia l obbligo di depositare la documentazione relativa egli è tenuto a permettere ai condomini che ne facciano richiesta di prenderne visione ed estrarre copia, a loro spese della documentazione contabile Domande e Risposte Possono intendersi ricompresi nell ordine del giorno della convocazione dell assemblea gli argomenti connessi e consequenziali a quelli esplicitamente inseriti?

14 A riguardo la Corte di Cassazione si è espressa in senso affermativo. Ad esempio è intervenuta sul tema affermando che deve ritenersi compresa nell ordine del giorno dell assemblea convocata per l approvazione dei lavori di sostituzione dell impianto di riscaldamento anche la decisione di accertare preventivamente l indispensabilità o meno dell esecuzione dei lavori, l idoneità di quelli preventivati e la congruità dei relativi costi, incaricando all uopo un esperto di redigere un parere tecnico su tali questioni. Recentemente la Suprema Corte è intervenuta sull argomento con la sentenza n del 19 ottobre Nella fattispecie cui la sentenza si riferisce l ordine del giorno indicava la nomina di un nuovo amministratore e l approvazione del rendiconto della gestione degli anni precedenti quali argomenti da discutere. Nel caso di specie una condomina aveva impugnato la deliberazione nella parte in cui si autorizzava il nuovo amministratore ad aprire un nuovo conto corrente e a eseguire uno sconfinamento sullo stesso conto corrente. Sia il Tribunale competente che la Corte di Appello avevano respinto l impugnazione. Lo stesso orientamento di rigetto della domanda dell attrice ha espresso la Corte di Cassazione la quale ha ritenuto che i giudici che si erano occupati dei precedenti giudizi avevano rispettato il principio per cui nell elenco degli argomenti espressamente indicati si devono considerare compresi anche gli elementi ulteriori che a quelli specificamente indicati sono intimamente connessi e ne costituiscono lo sviluppo logico. Quindi, l incarico conferito al nuovo amministratore di aprire un diverso conto corrente e di operare con un suo sconfinamento, pur se non è stato es- 14

15 pressamente inserito nell ordine del giorno, deve intendersi ricompreso. Ciò perchè la delibera dell assemblea di autorizzare l amministratore ad aprire un nuovo conto corrente, dopo aver saldato quello precedente che era in passivo, e di procedere ad un suo sconfinamento, era strettamente connessa, oltre che logicamente consequenziale, ai punti indicati nell ordine del giorno e all avvio della nuova gestione condominiale, che richiedeva l approvazione del rendiconto relativo alle annualità pregresse. Quando si ritiene incompleta la formulazione dell ordine del giorno? L ordine del giorno inserito nell avviso di convocazione dell assemblea è incompleto quando risulta indeterminato e oscuro nel suo contenuto in modo da non poter consentire ai condomini convocati di rendersi conto di quanto verrà discusso e sottoposto al voto dell assemblea. Tuttavia, l ordine del giorno è idoneo allo scopo anche nel caso in cui la sua formulazione si presenti incompleta, e sia comunque possibile chiarirla alla luce di altri elementi che non risultano inseriti nell avviso di convocazione stesso. Al riguardo il Tribunale si è pronunciato, in merito all informazione che l ordine del giorno deve fornire ai condomini circa la materia in discussione, stabilendo che è da ritenersi insufficiente la circoscritta indicazione di lavori urgenti e indispensabili per deliberare legittimamente sui lavori di tinteggiatura generale del fabbricato e del rifacimento degli intonaci. La Corte di Cassazione ha chiarito il suo orientamento sulla questione precisando che è necessario che l avviso di convocazione elenchi gli argomenti specifici da trattare in modo da far comprendere i termini essenziali di essi e di consentire 15

16 agli aventi diritto le conseguenti determinazioni anche relativamente alla partecipazione alla deliberazione. Atteso che la disposizione prevista dall art. 1105, 3 comma, c.c. non comporta che nell avviso di convocazione debba essere prefigurato lo sviluppo della discussione e il risultato dell esame dei singoli punti da parte dell assemblea. L ultima statuizione della Cassazione concernente i problemi delle corrette modalità per la predisposizione, nell avviso di convocazione, dell ordine del giorno stabilisce che l eventuale genericità dell ordine del giorno non determina l invalidità della delibera condominiale. Infatti, nei casi in cui risulta che, prima dell assemblea, ciascun condomino sia stato comunque informato, anche se in altro modo, per quanto riguarda l argomento che costituisce oggetto dell assemblea stessa, il partecipante non potrà impugnare la deliberazione. Il principio enunciato prende spunto da una vicenda che trae origine dall impugnazione di una delibera assembleare da parte di una condomina che sosteneva di non essere stata messa in condizione di conoscere preventivamente, a causa dell imprecisione dell ordine del giorno, della richiesta di una condomini di occupare una porzione di spazio comune. A fronte dell autorizzazione concessa mediante la delibera la condomina procedeva ad impugnare la stessa e il condominio si difendeva affermando che comunque l attrice era a conoscenza della questione posta all ordine del giorno poiché aveva allegato una lettera allegata al verbale assembleare. Pertanto, la Corte di Cassazione ha sottolineato nella motivazione che non si poteva ritenere che vi fosse stata una violazione dell obbligo di preventiva informazione per quanto riguarda il contenuto degli argomenti posti all ordine 16

17 del giorno dell assemblea poiché la condomina impugnante risultava sufficientemente informata sull oggetto dell argomento da trattare tanto da poter potuto esprimere preventivamente e per iscritto il proprio parere. Sono valide le deliberazioni adottate da un assemblea convocata con un ordine del giorno incompleto? La Corte di Cassazione si è pronunciata più volte in merito alla questione della nullità o annullabilità della deliberazione dell assemblea dei condomini convocata con un ordine del giorno incompleto. Ci sono state pronunce del Tribunale secondo le quali è nulla la deliberazione il cui oggetto non sia stato inserito nell ordine del giorno, diramato per i soggetti convocati all assemblea. Secondo un orientamento la generica dizione gestione inserita nell ordine del giorno non essendo idonea a informare compiutamente i condomini circa la nomina di un nuovo amministratore rappresenta un vizio che determina l invalida costituzione dell assemblea e, di conseguenza, determina un motivo di nullità assoluta della deliberazione assunta. In senso contrario si è espressa la Cassazione la quale ha sostenuto che l incompletezza dell ordine del giorno determina non la nullità assoluta, ma la mera annullabilità della deliberazione dell assemblea dei condomini che quindi deve essere impugnata nel termine di trenta giorni previsti dall art c.c.. Anche riguardo all argomento indicato nell ordine del giorno concernente l approvazione di una spesa la Corte ha stabilito che l omessa indicazione dei criteri di ripartizione della medesima, anche se quelli adottati divergano da quelli disposti dal codice civile o dal regolamento non determina la nullità della delibera, bensì la sua annullabilità. 17

18 Atteso che si tratta di lacuna formale, incidente sul procedimento di convocazione e informazione dei condomini, mentre la sanzione di nullità è comminata quando risulti che non tutti i condomini siano stati informati della convocazione, quando la delibera sia priva degli elementi essenziali e quando essa ha un oggetto impossibile o illecito. In modo conforme, riguardo la validità delle deliberazioni dell assemblea, si è espresso il Tribunale. Il quale ha stabilito che è necessario nell avviso di convocazione sia contenuto un ordine del giorno che reca la specifica elencazione degli argomenti da trattare nell indetta adunanza. Tuttavia, l indicazione analitica e minuziosa di ogni possibile aspetto delle materie dedotte in discussione non si riferisce alla specificità dell ordine del giorno che invece sussiste tutte le volte in cui il contenuto dell avviso di convocazione sia tale da mettere i condomini nelle condizioni di comprendere i termini essenziali del dibattito che avrà luogo. In tal modo gli stessi potranno decidere in anticipo se intervenire o meno alla riunione direttamente o a mezzo di un delegato al quale potranno dare delle istruzioni. La revoca di una deliberazione deve essere inserita come un nuovo argomento tra quelli elencati nell ordine del giorno? La riproposizione dell oggetto della prima delibera ha lo scopo di sollecitare una nuova manifestazione di volontà dell assemblea per revocare, modificare, rinnovare o confermare le determinazioni adottate in precedenza. In particolare il Tribunale ha disposto che quando viene posto in discussione un argomento che abbia già formato oggetto di una precedente delibera condominiale, l effetto revocatorio determinato da una diversa manifestazione di volontà, 18

19 espressa dall assemblea con la deliberazione successiva, non è condizionato al formale inserimento della questione revocatoria tra gli argomenti elencati nell ordine del giorno. Cosa si intende per diritto all informazione di ciascun condomino? Atteso che il tema dell ordine del giorno è strettamente connesso a quello della sussistenza o meno del diritto del singolo condominio di prendere visione ed estrarre copia della documentazione in possesso dell amministratore è opportuno riportare una decisione della Corte di Cassazione. La predetta sentenza ha statuito che la violazione del diritto di ciascun condomino di esaminare a sua richiesta la documentazione relativa ad argomenti posti all ordine del giorno di una successiva assemblea condominiale determina l annullabilità delle delibere successivamente approvate che riguardano la suddetta documentazione, in quanto la lesione del suddetto diritto all informazione incide sul procedimento di formazione delle maggioranze assembleari. Cosa accade se il condomino che impugna la delibera partecipa alla discussione senza sollevare eccezioni? L orientamento tradizionale della giurisprudenza considera la partecipazione alla discussione dell assemblea dei condomini, che proceda alla trattazione di materia non indicata specificatamente nell avviso di convocazione, ciò che preclude al condomino di impugnare la delibera adottata. Di tal chè, il condomino, dissenziente nel merito, non avendo eccepito l irregolarità della costituzione dell assemblea, e, quindi, avendo avuto un comportamento acquiescente non ha legittimazione ad impugnare la deliberazione adottata. Allo stesso modo si è espressa la giurisprudenza più recente 19

20 della Corte di Cassazione riguardo alla fattispecie relativa alla condomina che aveva impugnato l adottata statuizione adducendo la genericità dell ordine del giorno. Si è dimostrato che l impugnante aveva espresso già preventivamente per iscritto il proprio motivato parere, pertanto è stata riconosciuta la carenza dell interesse ad agire. Inoltre, la Corte di Cassazione precisa che si era in presenza non di una vera e propria delibera assembleare ma di una mera dichiarazione di intenti priva di contenuto dispositivo, posto che la mancanza di consenso della condomina avrebbe impedito il verificarsi dell accordo totalitario, che solo mediante l unanimità dei consensi avrebbe consentito la disposizione dei diritti in questione a vantaggio esclusivo di alcuni partecipanti alla comunione. Qual è il contenuto della dizione varie ed eventuali contenuta nell ordine del giorno? Nell elenco degli elementi da trattare nell assemblea dei condomini, l ordine del giorno contiene, secondo una pratica consolidata, la dicitura varie ed eventuali. Si tratta di una voce con la quale si dà la possibilità sia all amministratore che ai condomini di fare comunicazioni a puro titolo informativo; di dare suggerimenti e raccomandazioni all amministratore; di fare richieste di chiarimenti allo stesso; di chiedere di inserire una questione nell ordine del giorno della successiva assemblea. Secondo un orientamento pressochè consolidato della giurisprudenza, a seguito dell informazione e della relativa discussione sul punto, se nasce la necessità di adottare una decisione in merito a qualche argomento sul quale è opportuno approfondire la discussione, la relativa statuizione dovrà essere rimandata ad una successiva assemblea, inser- 20

21 endo l argomento nell elenco dell ordine del giorno, e non più nella voce varie e de eventuali. La Cassazione si è espressa in merito ad una fattispecie concernente l esecuzione dei lavori di rifacimento della facciata dell edificio condominiale stabilendo che ai fini della validità della deliberazione dell assemblea dei condomini sul punto, non può essere ricompreso nella dicitura varie ed eventuali, ma è necessario che l argomento sia stato inserito nell avviso di convocazione dell assemblea, poiché riguarda la materia dell amministrazione straordinaria del bene comune. Negli stessi termini si è espresso il Tribunale che ha deciso che è annullabile la delibera dell assemblea condominiale che, con riferimento alla formula varie ed eventuali contenuta nell ordine del giorno, stabilisca il pagamento del compenso ad un professionista il quale abbia prestato la propria opera a vantaggio del condominio. In tal caso se la spesa non è inserita in altri termini nell ordine del giorno e non venga raggiunta la prova relativa al conferimento dell incarico la delibera è annullabile Conclusioni Alla luce di quanto esposto emerge un principio fondamentale, dal quale l amministratore di condomino nel redigere l avviso di convocazione all assemblea condominiale non può prescindere. Si tratta della specificità dell ordine del giorno che si identifica nel contenuto dell avviso di convocazione che deve essere tale da mettere i condomini in condizione di comprendere i termini essenziali del dibattito che si svolgerà.

22 Quindi, l ordine del giorno non si può definire specifico solo se contiene un indicazione analitica e minuziosa di ogni possibile aspetto delle materie dedotte in discussione, ma soprattutto se fa comprendere ai convocati l oggetto essenziale degli argomenti da trattare, in modo da consentire loro di partecipare, personalmente o a mezzo delega, con cognizione di causa alla successiva delibera. A sostegno del predetto principio è utile richiamare degli esempi pratici, sui quali la giurisprudenza si è espressa. È opportuno premettere che l assemblea ha una sua autonomia, per cui ha un margine di discussione in ordine alla questione da trattare e, quindi, può precisare, chiarire e anche limitare il dibattito che condurrà alla deliberazione. Qualora l ordine del giorno inserito nell avviso di convocazione preveda la deliberazione sullo stanziamento di un fondo per le spese relative a lavori di manutenzione del fabbricato condominiale, si è ritenuto che l assemblea possa approvare uno stanziamento a titolo di fondo per spese impreviste e straordinarie. Si tratta, infatti, di spese che rispondono all esigenza della gestione condominiale e rientrano nel più ampio oggetto delle spese occorrenti per il godimento e la conservazione delle parti comuni dell edificio. Allo stesso modo, se viene deliberata l installazione di un servoscala, non è necessario che l ordine del giorno preveda analiticamente anche eventuali modifiche necessarie per realizzare il progetto deliberato, se l oggetto della modifica è un opera implicita tra quelle necessarie alla realizzazione dell opera primaria ad esempio la porta di accesso accanto al locale portineria. Neppure la decisione di accertare preventivamente l indispensabilità o meno dell esecuzione dei lavori, l idoneità 22

23 di quelli di preventivati, nonché la congruità dei relativi costi deve essere oggetto di una specifica indicazione nell ordine del giorno quando l assemblea condominiale è convocata per l approvazione dei lavori di sostituzione dell impianto di riscaldamento. Nel stesso senso, è stato stabilito che la deliberazione dell assemblea che vieta la sosta dei motorini negli spazi condominiali è ricompresa nell oggetto dell argomento posto all ordine del giorno, nell avviso di comunicazione, che riguarda la regolamentazione del parcheggio dei motorini negli spazi condominiali. Infatti, la decisione di vietare il parcheggio dei motorini può essere il risultato dell evoluzione della discussione dell assemblea in merito alla determinazione delle norme in tema di sosta dei veicoli. Per contro, è da ritenersi insufficiente la circoscritta indicazione, nell ordine del giorno, di lavori urgenti e indispensabili per deliberare, senza pericolo di impugnazione della decisione, sui lavori di tinteggiature del fabbricato e di rifacimento degli intonaci. Così come si considera generica l indicazione «gestione» usata per trattare la nomina di un nuovo amministratore, che comporta l annullamento delle relativa delibera. È, altresì, annullabile la delibera adottata dall assemblea che, riconnettendosi alla generica l indicazione dell oggetto della discussione circa l esecuzione di diverse e specifiche opere provvisionali e urgenti, per un importo inferiore a dieci milioni di lire, ovvero, in alternativa, di opere più rilevanti, ma per un importo di cinquanta milioni di lire, stabilisce l esecuzione di opere definitive pari ad oltre duecentoquarantasei milioni di lire. È evidente, dunque, che l incompletezza dell ordine del giorno 23

24 e, quindi, le lacune e le irregolarità del procedimento di convocazione e di informazione dei partecipanti all assemblea, determinano deliberazioni contrarie alla legge e come tali soggette all impugnazione da parte dei condomini. Al riguardo la giurisprudenza è pressochè unanime nel ritenere l omissione o l incompletezza dell ordine del giorno una causa, non di nullità, ma di annullabilità della delibera adottata che va impugnata nel termine di decadenza di trenta giorni (art. 1137, 3 comma, c.c.). 24

25 25 ORIENTAMENTI GIURISPRUDENZIALI CORTE DI CASSAZIONE Cass., n. 1188, 4 settembre 1970; Cass., n. 4377, 9 luglio 1980; Cass., n. 6212, 23 maggio L incompletezza dell ordine del giorno contenuto nell atto di convocazione della assemblea determina non la nullità assoluta, ma la mera annullabilità della deliberazione dell assemblea dei condomini, che quindi deve essere impugnata nel termine di 30 giorni previsto dall art c.c. Cass., n. 1361, 18 marzo Nel giudizio instaurato per l annullamento di una delibera assembleare per violazione dei criteri legali e/o regolamentari relativi alla ripartizione delle spese, costituisce domanda nuova per mutamento della causa petendi, che non è proponibile per la prima volta nel giudizio di appello, la deduzione della diversa ragione di nullità della delibera fondata sul fatto che la suddetta questione non era compresa nell ordine del giorno della assemblea a cui si riferisce la delibera impugnata. Cass., n , 25 novembre L art comma 3, c.c., applicabile anche al condominio di edifici (che prescrive che tutti i partecipanti debbano essere preventivamente informati delle questioni e delle materie sulle quali sono chiamati a deliberare), non comporta che nell avviso di convocazione debba essere prefigurato il risultato dell esame del punto da parte dell assemblea, della discussione conseguente e dello sviluppo di questa; e, pertanto, deve ritenersi compresa nell ordine del gior-

26 no dell assemblea convocata per l approvazione dei lavori di sostituzione dell impianto di riscaldamento, anche la decisione di accertare preventivamente la indispensabilità o meno dell esecuzione dei lavori, l idoneità di quelli preventivati e la congruità dei relativi costi, incaricando all uopo un esperto di redigere un parere tecnico su tali questioni. Cass., n. 8344, 24 agosto 1998; Cass., n. 5889, 20 aprile L omessa indicazione di un argomento, poi deliberato, all ordine del giorno, non può esser rilevata dal condomino che ha espresso il proprio dissenso nel merito, ma che non ha eccepito l irregolarità della convocazione Cass., n , 1 ottobre Quando è prevista all ordine del giorno di una assemblea condominiale l approvazione di una spesa, l omessa indicazione dei criteri di ripartizione della medesima, anche se quelli adottati divergano da quelli disposti dal codice civile o dal regolamento non determina la nullità della delibera, bensì la sua annullabilità, da far valere nei termini stabiliti dall art c.c., trattandosi di lacuna formale, incidente sul procedimento di convocazione e informazione dei condomini, mentre la sanzione di nullità è comminata quando risulta che non tutti i condomini siano stati informati della convocazione, quando la delibera sia priva degli elementi essenziali e quando essa ha un oggetto impossibile o illecito. Cass., n , 11 settembre La violazione del diritto di ciascun condomino di esaminare a sua richiesta la documentazione relativa ad argomenti posti all ordine del giorno di una successiva assemblea condomi- 26

27 niale determina l annullabilità delle delibere successivamente approvate che riguardano la suddetta documentazione, in quanto la lesione del suddetto diritto all informazione incide sul procedimento di formazione delle maggioranze assembleari Cass., n. 63 del 9 gennaio L ordine del giorno inserito nell avviso di convocazione all assemblea deve essere formulato sempre in modo da non risultare indeterminato od oscuro e da dare così modo ai condomini convocati di rendersi conto di quanto verrà discusso e sottoposto al voto nell assemblea; tuttavia l ordine del giorno deve essere considerato idoneo allo scopo anche nel caso in cui la sua formulazione in effetti si presenti incompleta, ma comunque suscettibile di essere chiarita alla luce di altri elementi che non risultano inseriti nell avviso di convocazione stesso. Cass., n del 19 ottobre Per essere valido, l ordine del giorno della convocazione dell assemblea deve elencare specificamente, seppure in modo non analitico e minuzioso, tutti gli argomenti da trattare; ma nel caso in cui nell ordine del giorno sia stata indicata la nomina di un nuovo amministratore e l approvazione del rendiconto della gestione degli anni precedenti, deve intendersi ricompreso anche l incarico conferito al nuovo amministratore di aprire un diverso conto corrente e di operare con uno sconfinamento, pure se non è stato espressamente inserito nell ordine del giorno. 27

28 28 TRIBUNALE Trib. Monza, 2 ottobre Quando viene posto in discussione un argomento che abbia già formato oggetto di una precedente delibera condominiale, l effetto revocatorio determinato da una diversa manifestazione di volontà, validamente espressa dall assemblea con la deliberazione successiva, non è condizionato al formale inserimento della questione revocatoria tra gli argomenti inseriti nell ordine del giorno; infatti, la riproposizione dell oggetto della prima delibera sottende alla finalità, individuabile da qualunque condomino, di sollecitare una nuova manifestazione di volontà dell assemblea allo scopo di revocare, modificare, rinnovare o confermare le determinazioni adottate in proposito in precedenza. Trib. Napoli, 14 ottobre È nulla la deliberazione il cui oggetto non sia stato inserito nell ordine del giorno, diramato per i soggetti convocati all assemblea. Trib. Torino, 30 novembre Nel caso di delega di rappresentanza in assemblea, è invalida - e quindi impugnabile dal singolo condomino - la deliberazione presa in materia non elencata nell ordine del giorno inserito nell avviso di convocazione. Trib. Milano, 21 maggio L ordine del giorno dell assemblea già spedito può essere integrato successivamente.

29 Trib. Napoli, 17 dicembre I condomini devono essere preventivamente informati della materia in discussione nella seduta condominiale convocata dall amministratore; pertanto è da ritenersi insufficiente la circoscritta indicazione, nell ordine del giorno, di lavori urgenti e indispensabili per deliberare legittimamente sui lavori di tinteggiatura generale del fabbricato e di rifacimento degli intonaci. Trib. Parma, 9 dicembre Quando nell ordine del giorno di convocazione dell assemblea è indicata la discussione di un argomento, i condomini sono validamente chiamati, non solo a discutere, ma anche a deliberare su tale argomento. Trib. Prato, 15 settembre È del tutto nulla la delibera assunta sotto la voce varie ed eventuali perché tale formula, a causa della sua genericità e mancanza di significato, non è idonea a conseguire l obiettivo della preventiva informazione dei condomini convocati all assemblea. Trib. Bologna, 14 gennaio Partendo dal presupposto che la generica dizione gestione inserita nell ordine del giorno non è idonea a informare compiutamente i condomini circa la nomina di un nuovo amministratore, ha deciso che la mancata informazione circa la materia di discussione, rappresentando un vizio involgente la valida costituzione dell assemblea, configura un motivo di nullità assoluta della deliberazione assunta. 29

30 Trib. Perugia, 15 gennaio È annullabile la delibera dell assemblea condominiale che, con riferimento alla formula varie ed eventuali contenuta nell ordine del giorno relativo alla convocazione assembleare, preveda il pagamento del compenso a un professionista il quale abbia prestato la propria opera a vantaggio del condominio, nel caso in cui tale spesa non sia altrimenti contemplata nell ordine del giorno e non venga raggiunta la prova relativa al conferimento dell incarico stesso. Trib. Milano, 4 maggio Ai fini della validità delle deliberazioni dell assemblea di condominio è necessario che nell avviso di convocazione sia contenuto un ordine del giorno che reca la specifica elencazione degli argomenti da trattare nella indetta adunanza; che la specificità dell ordine del giorno non postula un indicazione analitica e minuziosa di ogni possibile aspetto delle materie dedotte in discussione e che deve essere ravvisata sussistente tutte le volte che il contenuto dell avviso di convocazione sia tale da mettere i condomini in condizione di comprendere i termini essenziali del dibattito che avrà luogo, in modo da poter decidere in anticipo se intervenire, direttamente o indirettamente, alla riunione pronti, nel primo caso, ad affrontare le tematiche proposte e in grado, nel secondo caso, di dare le adeguate istruzioni all eventuale delegato. 30

31 31 Raccomandata A/R Spettabile Studio... di... Indirizzare la convocazione all amministratore Amministratore del condominio di Via Oggetto: Richiesta convocazione d assemblea straordinaria Condominio di Via......in... I sottoscritti condomini, in conformità a quanto previsto dall art. 66 comma 1 delle norme di attuazione del Codice Civile, richiedono che entro il termine di dieci giorni dal ricevimento della presente venga convocata una assemblea straordinaria con il seguente ordine del giorno: 1) Installazione ascensore. Proseguo della raccolta adesioni con incarico a tecnico per progetto di fattibilità e preventivo costi. Qualora Lei non dovesse provvedere in merito entro il termine stabilito sarà nostra cura convocare direttamente l assemblea. Distinti saluti. Riferimento del C.C. Firma di almeno 2 condomini che rappresentano almeno 1/6 del valore dell edificio I condomini...

32 32 CONVOCAZIONE ASSEMBLEA ORDINARIA Condominio... Indirizzo... Località... Amministratore... Ufficio... Specificare il tipo di assemblea (ordinaria straordinaria) Indirizzare la convocazione ai proprietari Egregio Signor I sigg. condomini, sono invitati in assemblea ordinaria, presso l ufficio dell amministratore in Via... a...per il giorno 06 settembre 2007 in prima convocazione alle ore 12:00 e in caso di mancanza del numero legale, nello stesso luogo il giorno 07 settembre 2007 in seconda convocazione alle ore 19:00 per discutere e deliberare sul seguente Data di adunanza, ORDINE DEL GIORNO ora e luogo. 1) Approvazione rendiconto condominiale gestione globale dal 01/05/2006 al 30/04/2007; 2) Approvazione bilancio preventivo gestione ordinaria dal 01/05/2007 al 30/04/2008; 3) Dimissioni e nomina amministratore; 4) Situazione dei lavori su terrazzo. Preventivi, decisioni da assumere; 5) Varie ed eventuali.

33 I sig. condomini in caso di impossibilità possono delegare. I documenti ed i giustificati di cassa sono a disposizione dei condomini per le relative verifiche previo appuntamento telefonico. Indicare la possibilità di verificare i documenti 33 Trani, lì 26/08/2007 Firma dell amministratore Allegato: rendiconto 2005/2006 L amministratore Allo stato attuale la S.V. risulta titolare di unità immobiliare nel condominio indicato a margine. Se così non fosse o riscontrate degli errori dal presente avviso di convocazione, Vi preghiamo di comunicarci le complete ed esatte generalità del titolare/i, relativi al diritto reale sull immobile, residenza, domicilio. L assemblea di condominio è regolata dagli art del C. C. e dagli art. 66 e 67 del D. 30/03/1942 n Delega: Note interessanti Condominio...Via... Il sottoscritto... condomino di via...con m/m... delega il sig...a rappresentarlo all assemblea di condominio per il giorno 06/08/2007 in prima convocazione e per il giorno 07/08/2007 in seconda convocazione con ampi poteri e facoltà di deliberare accettandone fin da ora tutto l operato senza riserva alcuna. Firma del condomino...

34 34 CONVOCAZIONE ASSEMBLEA STRAORDINARIA Condominio... Indirizzo... Località... Amministratore... Ufficio... Specificare il tipo di assemblea (ordinaria straordinaria) Indirizzare la convocazione ai proprietari Egregio Signor I sigg. condomini, sono invitati in assemblea ordinaria, presso l ufficio dell amministratore in Via... a...per il giorno 20 ottobre 2010 in prima convocazione alle ore 12:00 e in caso di mancanza del numero legale, nello stesso luogo il giorno 21 ottobre 2010 in seconda convocazione alle ore 19:00 per discutere e deliberare sul seguente Data di adunanza, ORDINE DEL GIORNO ora e luogo. 1) Programmazione lavori straordinari da eseguirsi allo stabile. Nomina tecnico per redazione computo metrico; 2) Costituzione fondo cassa speciale sui lavori straordinari; 3) Disciplina installazione tende e condizionatori sui prospetti; 4) Varie ed eventuali.

35 Vista l importanza dell ordine del giorno, in caso d impossibilità a partecipare all assemblea i sigg. condomini possono delegare. Note sull importanza dell assemblea interessanti 35 Trani, lì 1/10/2010 Firma dell amministratore Allegato: rendiconto 2005/2006 L amministratore Allo stato attuale la S.V. risulta titolare di unità immobiliare nel condominio indicato a margine. Se così non fosse o riscontrate degli errori dal presente avviso di convocazione, Vi preghiamo di comunicarci le complete ed esatte generalità del titolare/i, relativi al diritto reale sull immobile, residenza, domicilio. L assemblea di condominio è regolata dagli art del C. C. e dagli art. 66 e 67 del D. 30/03/1942 n Delega: Note interessanti Condominio...Via... Il sottoscritto... condomino di via...con m/m... delega il sig...a rappresentarlo all assemblea di condominio per il giorno 06/08/2007 in prima convocazione e per il giorno 07/08/2007 in seconda convocazione con ampi poteri e facoltà di deliberare accettandone fin da ora tutto l operato senza riserva alcuna. Firma del condomino...

36 Le maggioranze più importanti per decidere 36 Assemblea validamente costituita (art comma 1 e 3 c.c.) 1ª convocazione 2ª convocazione Condomini Millesimi Condomini Millesimi Validità dell'assemblea 2/3 d.p. 2/3 d.v. 1/3 d.p. 1/3 d.v. Amministratore (art e 1135 c.c.) Nomina, revoca, conferma dell'amministratore 50% + 1 d.i. 50% d.v. 50% + 1 d.i. 50% d.v. Compenso dell'amministratore 50% + 1 d.i. 50% d.v. 1/3 d.p. 1/3 d.v. Atti di ordinaria amministrazione (art comma 2 e 3 c.c.) Approvazione preventivo spesa 50% + 1 d.i. 50% d.v. 1/3 d.p. 1/3 d.v. Approvazione bilancio consuntivo 50% + 1 d.i. 50% d.v. 1/3 d.p. 1/3 d.v. Approvazione prospetto ripartizione 50% + 1 d.i. 50% d.v. 1/3 d.p. 1/3 d.v. Approvazione opere di manutenzione straordinaria non di notevole entità e costituzione fondo speciale 50% + 1 d.i. 50% d.v. 1/3 d.p. 1/3 d.v. Nomina consulente e tecnici per relazioni e pareri 50% + 1 d.i. 50% d.v. 1/3 d.p. 1/3 d.v. Decisioni su contratti d'appalto 50% + 1 d.i. 50% d.v. 1/3 d.p. 1/3 d.v. Nomina commissioni in caso di problemi 50% + 1 d.i. 50% d.v. 1/3 d.p. 1/3 d.v. Decisioni su accesso meccanizzati 50% + 1 d.i. 50% d.v. 1/3 d.p. 1/3 d.v. Impiego residui attivi 50% + 1 d.i. 50% d.v. 1/3 d.p. 1/3 d.v. Programmazione gestione ordinaria 50% + 1 d.i. 50% d.v. 1/3 d.p. 1/3 d.v. Interventi sullo stabile (art. 15 legge 179/92) Intervento di recupero conservativo 50% + 1 d.i. 50% d.v. 50% + 1 d.i. 50% d.v. Riparazioni straordinarie di notevole entità ( c) 50% + 1 d.i. 50% d.v. 50% + 1 d.i. 50% d.v. Antenna centralizzata Installazione antenna satellitale (Legge 66/2001) 1/3 d.p. 1/3 d.v. 1/3 d.p. 1/3 d.v. 50% + 1 Installazione antenna centralizzata (non esistente) 50% + 1 d.v. 2/3 d.v. d.p. 2/3 d.v. Innovazioni (art e 1121 c.c.) Uso più comodo, miglioramento o maggior rendimento delle cose comuni 50% + 1 d.i. 2/3 d.v. 100% Innovazioni gravose e voluttuarie Tutti d.v. 100% Cambiamento della destinazione d'origine Tutti d.v. 100% Interventi con alterazione della stabilità, sicurezza, decoro Tutti d.v. 50% + 1 d.p. Tutti Tutti Tutti 2/3 d.v. 100% d.v. 100% d.v. 100% d.v. Liti attive e passive (art c.c.) Liti attive e passive relative a materie che esorbitano dalle attribuzioni dell'amministratore 50% + 1 d.i. 50% d.v. 50% + 1 d.i. 50% d.v. Ricostruzione dell'edificio (art. 1128, comma 2) Per una parte inferiore di 3/4 d. v. dell'edificio 50% + 1 d.i. 50% d.v. 50% + 1 d.i. 50% d.v. Per una parte superiore di 3/4 dell'edificio Tutti 100% d.v. Tutti 100% d.v. Realizzazione parcheggi Senza alterazione del decoro architettonico 50% + 1 d.i. 50% d.v. 50% + 1 d.i. 50% d.v. Con alterazione del decoro architettonico Tutti 100% d.v. Tutti 100% d.v. Preventivi spesa Approvazione preventivi spesa occorrenti durante l'anno 50% + 1 d.i. 50% d.v. 1/3 d.p. 1/3 d.v. Approvazione preventivi spesa. Operazioni di manutenzione straordinaria (non di notevole entità) 50% + 1 d.i. 50% d.v. 1/3 d.p. 1/3 d.v. Costituzione di fondo speciale 50% + 1 d.i. 50% d.v. 1/3 d.p. 1/3 d.v.