PARTE I LA TRASCRIZIONE DEL CONTRATTO PER PERSONA DA NOMINARE. - Trascrizione del contratto

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1 LA TRASCRIZIONE RIGUARDO AI CONTRATTI PER PERSONA DA NOMINARE E AI CONTRATTI A FAVORE DI TERZI 1 di Leopoldo Ivo Golia, Notaio in Casagiove, Distretto Notarile di Santa Maria Capua Vetere ABSTRACT La presente relazione si propone di tracciare un quadro abbastanza sintetico (per alcuni aspetti anche solo in maniera schematica) dei vari aspetti della trascrizione con riguardo al contratto per persona da nominare e a al contratto a favore di terzi ed atti loro collegati e, quindi, della trascrizione del contratto (sia che si tratti di contratto ad effetti reali, sia che si tratti di contratto preliminare di contratto ad effetti reali), della riserva di nomina, della clausola a favore del terzo, della dichiarazione di nomina, della dichiarazione del terzo di volere profittare della stipulazione a suo favore, del rifiuto del terzo o della revoca dello stipulante, dei riferimenti normativi che ne consentono la trascrizione, delle relative modalità e dei relativi effetti, evidenziando le diverse tesi sostenute al riguardo, in particolare per quanto concerne le modalità anche operativo-pratiche (annotazione o trascrizione o entrambe) della pubblicità degli atti collegati (dichiarazione di nomina, dichiarazione del terzo di volere profittare, rifiuto del terzo, revoca dello stipulante) e dei relativi effetti. PARTE I LA TRASCRIZIONE DEL CONTRATTO PER PERSONA DA NOMINARE - Trascrizione del contratto - ex art 2643 c.c. se si tratta di contratto ad effetti reali - ex art 2645 bis c.c. se si tratta di contratto preliminare di contratto ad effetti reali Effetti ex art 2644 c.c. (efficacia dichiarativa, opponibilità ai terzi acquisto) se si tratta di contratto ad effetti reali ex art 2645 bis c.c.(efficacia prenotativa) se si tratta di contratto preliminare di contratto ad effetti reali Modalità (per il contratto ad effetti reali): - una tesi risalente ed isolata, basandosi sul presupposto (minoritario) che prima dello scioglimento della riserva non si produrrebbe effetto traslativo, ha sostenuto che l'onere della pubblicità del contratto sorgerebbe non dal momento della sua conclusione, ma da quello della dichiarazione di nomina - seguendo tesi prevalente che configura il contratto per persona da nominare come unico contratto che produce immediatamente effetti per lo stipulante, si è obiettato che il contratto deve essere 1 Il presente scritto riguarda la relazione tenuta ad Arce in data 21 novembre 2014 nell ambito del convegno Nona giornata di studio LA PUBBLICITA IMMOBILIARE FUNZIONI E CRITICITA INTERPRETATIVE organizzato dai Consigli Notarili di Cassino, di Frosinone, di Latina, di Campobasso Isernia e Larino, di Viterbo Rieti, e di Santa Maria Capua Vetere.

2 immediatamente trascritto affinchè tanto lo stipulante che l'eligendo siano messi al sicuro da ulteriori atti che il promittens potrebbe compiere a favore di terze persone. Si è osservato (Pennasilico) che nei confronti di questi la riserva di nomina non comporta alcuna deroga ai principi generali in tema di trascrizione: a nulla vale osservare che i creditori e gli aventi causa dal promittente non conoscano la persona dell'acquirente (sia esso lo stipulante o il nominato) atteso che l'alienazione, in ogni caso irrevocabile, comporta la definitiva dismissione del diritto dalla sfera giuridica dell'alienante. Pertanto il contratto è immediatamente trascrivibile (così anche Circ. Min Finanze 2 maggio 1995 n. 128/T): - contro il promittente (titolare dell immobile) - a favore dello stipulante così risolvendosi gli eventuali conflitti tra stipulante o, dopo la nomina, nominato e gli aventi causa dal promittente. Per il contratto preliminare è pacifico che vada subito trascritto contro il promittente e a favore dello stipulante. Trascrizione della riserva di nomina - tesi minoritaria: non è necessaria, anzi è stato affermato che non sarebbe possibile (Gabrielli, La pubblicità immobiliare) menzionare la riserva di nomina nella trascrizione a favore dello stipulante, non essendo tale menzione prevista dalla legge e non potendo desumersene la possibilità dalla previsione normativa relativa alla clausola condizionale, che ha natura ben diversa (in quanto la nomina non elimina radicalmente l'efficacia del contratto trascritto ma la modifica soltanto sostituendo l'acquirente); - tesi prevalente: va trascritta; ex art 2659, ultimo comma c.c. Modalità: menzione nella nota di trascrizione (come condizione); Effetti: rende edotti i terzi (aventi causa dallo stipulante) e quindi rende loro opponibile- che l'acquisto dello stipulante può venir meno (fino allo spirare del termine per la nomina) a vantaggio di un nominando che potrà avvalersi dell'originaria trascrizione per opporre il proprio acquisto. Si è precisato (Triola) che provvedervi ha riflessi nella soluzione conflitti tra persona nominata e aventi causa dallo stipulante: - se nella trascrizione del contratto si è inserita la menzione che l'acquisto è per persona da nominare: prevarrà quest'ultima perchè il terzo è in grado di sapere che lo stipulante potrebbe non essere il beneficiario del trasferimento; - se la menzione manca prevale il terzo acquirente dallo stipulante se trascrive il suo acquisto prima della trascrizione della dichiarazione di nomina, non essendogli opponibile la riserva di nomina. Trascrizione della nomina

3 art c.c, 2 comma (pubblicità agli stessi effetti di quella richiesta per il contratto) Modalità: - indicazione dell'atto di procura o dell'accettazione della persona nominata: devono essere solo citati, non è necessario che vengano prodotti all'ufficio dei registri immobiliari (Petrelli, Formulario); - annotazione a margine o autonoma trascrizione? E con quali effetti? - Secondo alcuni: annotazione ex art 2655 c.c. (che prescrive annotamento a margine della trascrizione dell'atto per l'avveramento della condizione risolutiva): essa va ad integrare l'originaria trascrizione contenente la riserva ex art 2659 c.c.individuando il nuovo soggetto a favore; Effetti: (quelli previsti per le annotazioni di cui all'art c.c.:) maggiore completezza dei registri immobiliari (rende edotti i terzi che l'acquisto dello stipulante è venuto meno a vantaggio dell'electus che potrà avvalersi dell'originaria trascrizione del contratto per opporre il proprio acquisto, indipendentemente dalla data come si può argomentare ex art 2655, 3 co., cc- di effettuazione dell'annotazione); seguendo tale impostazione l'annotazione andrà effettuata a margine dell'originaria trascrizione, ma, non trattandosi di semplice risoluzione dell'acquisto, sembra corretto provvedervi (non con il codice 704 previsto specificamente per l'avveramento della condizione risolutiva ex art 2655 c.c., che farebbe pensare solo al venir meno dell'acquisto) con il codice generico 701 (previsto per l'annotazione alla trascrizione) che si esegue contro e a favore come nella formalità originaria (quindi contro il promittente e a favore dello stipulante) con indicazione del soggetto a cui favore opera l'annotazione (la persona nominata) ; - Secondo altri: trascrizione autonoma (rectius distinta, in quanto comunque collegata alla prima trascrizione del contratto) e ciò sembra trovare conferma nella stessa norma dell'art. 1403, 2 co., c.c.. Tale ricostruzione si divide in due filoni: a) Tesi trascrizione contro promittente: Secondo alcuni (Triola, La Trascrizione) la trascrizione dovrà essere fatta contro l'alienante (promittente) e a favore del nominato, in quanto la nomina non è un ulteriore atto di disposizione dello stipulante, ma solo un atto integrativo dell'originario contratto per persona da nominare (che con esso acquista efficacia per la persona nominata) e, quindi, la sua trascrizione non può avere gli stessi effetti della trascrizione del contratto a cui si riferisce ma è solo condizione (ai fini della completezza dei registri immobiliari) perché la persona nominata possa avvalersi della trascrizione originaria, indipendentemente dal momento in cui si trascriva tale dichiarazione di nomina; ma si può obiettare a tale tesi ed osservare che la sola trascrizione contro il promittente non sarebbe sufficiente a rappresentare l'intera vicenda a chi consulta i registri immobiliari e a giustificare, in considerazione della continuità delle trascrizioni, la retrodatazione dell'opponibilità alla data della prima trascrizione per cui occorrerebbe, proprio per la completezza dei registri immobiliari, anche l'annotamento a margine della prima trascrizione contenente la riserva di nomina. Si è da alcuni affermato (Petrelli, Formulario) che si procederà alla trascrizione contro l'alienante e a favore dell'electus nel caso in sui non sia stato precedentemente trascritto il contratto: in tal caso è possibile effettuare un'unica trascrizione, contro l'alienante e a favore dell'electus, producendo a corredo della nota sia il contratto di alienazione che la dichiarazione di nomina, mentre la procura o accettazione devono essere soli citati. b) Tesi trascrizione contro stipulante: Secondo altri la trascrizione della nomina non va ad integrare l'originaria trascrizione effettuata a favore dello stipulante, ma la rettifica in modo da trasferirla in capo al nominato, che diviene acquirente con effetto ex tunc, e si è sostenuto che a ciò si può adempiere solo con una nuova trascrizione contro stipulante e a favore del nominato (si pùò al riguardo osservare ch c'è così una serie continua di trascrizioni che giustifica la retrodatazione dell'opponibilità alla data della prima trascrizione) : tesi (che sembra trovare conferma nella stessa norma dell' art. 1403, 2 co, c.c.) seguita anche nella Circolare Min. Fin. 2 maggio 1995 n. 128/T

4 (istruzioni per la compilazione dei modelli di nota) secondo la quale la dichiarazione di nomina deve essere trascritta (con codice convenzione 130) contro lo stipulante riservante (acquirente apparente) e a favore della persona nominata (acquirente reale) facendo riferimento alla prima formalità (trascrizione del contratto contro alienante e a favore dell'acquirente apparente-riservante). Tale Circolare prevede la trascrizione della nomina solo riguardo al caso in cui la riserva della dichiarazione di nomina viene sciolta oltre il termine ordinario di giorni 3, ciò probabilmente in considerazione che dal punto di vista fiscale si sconta una nuova imposta proporzionale (ma da un punto di vista giuridico non mi sembra che debba operarsi alcuna distinzione in ordine alla trascrivibilità, che non trova giustificazione salvo il caso in cui la riserva venga sciolta nello stesso atto originario o comunque prima della sua trascrizione, nel quale potrà farsi, come innanzi accennato, un'unica trascrizione contro l'alienante e a favore dell'electus, producendo a corredo della nota sia il contratto di alienazione che la dichiarazione di nomina). Effetti: - Per alcuni (Mariconda, Trattato Rescigno, Vol. II) la trascrizione della nomina non ha comunque efficacia diversa da quella prevista per le annotazioni di cui all'art 2655 c.c., volta a dare la maggior completezza possibile ai registri immobiliari, ma non di soluzione di conflitti (opponibilità) né tra nominato e aventi causa dal promittente (in quanto il nominato si avvarrà agli effetti dell'art 2644 c.c. della trascrizione del contratto originario subentrando allo stipulante e prevarrà sugli aventi causa dal promittente in base alla priorità di detta trascrizione indipendentemente dal momento in cui viene effettuata la trascrizione- annotazione della dichiarazione di nomina), né tra nominato e aventi causa dallo stipulante, ne' tra piu' nominati (che andrebbero risolti secondo le regole generali non trattandosi di conflitto fra più aventi causa dallo stesso autore; in particolare il conflitto tra più nominati andrebbe risolto non in base alla priorità della trascrizione della dichiarazione di nomina ma sulla base della priorità della sua notifica alla controparte). - Tale soluzione oltre che essere in contrasto con il dettato normativo (art. 1403, 2 co, c.c.: che parla di pubblicità agli stessi effetti ) presenta inconvenienti pratici, in quanto la sola consultazione dei registri immobiliari non consentirebbe di individuare il soggetto che prevale, con inevitabili ricadute negative in ordine alla certezza dei traffici giuridici. Sembra preferibile la tesi (Triola) che invece attribuisce alla trascrizione della dichiarazione di nomina anche, entro certi limiti, effetti di opponibilità; in particolare si può distinguere per quanto riguarda: 1) soluzione conflitti tra persona nominata e aventi causa dallo stipulante: - se nella trascrizione del contratto si è inserita la menzione che l'acquisto è per persona da nominare: prevarrà quest'ultima perchè il terzo è in grado di sapere che lo stipulante potrebbe non essere il beneficiario del trasferimento; - se la menzione manca prevale il terzo se trascrive il suo acquisto prima della trascrizione della dichiarazione di nomina (la quale ultima trascrizione ha pertanto in tal caso anche effetto di opponibilità agli aventi causa dallo stipulante) 2) soluzione conflitti tra più persone nominate: poiché in sostanza la dichiarazione di nomina realizza (sia pur in collegamento con il contratto concluso dallo stipulante) un trasferimento dall'alienante (promittente) alla persona nominata sembra coerente al sistema che prevalga la nomina trascritta prima.

5 Il tutto fermo restando che, anche per la presente impostazione, la soluzione dei conflitti tra nominato e gli aventi causa dall'alienante (promittente) viene risolta ex art c.c in base alla priorità della originaria trascrizione del contratto per persona da nominare indipendentemente dalla data di trascrizione della dichiarazione di nomina (che comunque andrà trascritta perchè il nominato possa avvalersi dell'effetto della prima trascrizione). Riflessioni specifiche relativamente al contratto preliminare per se o per persona da nominare se il contratto per persona da nominare è un contratto preliminare trascritto: - la espressa previsione normativa della retrodatazione dell'opponibilità della trascrizione del definitivo in virtù dell'efficacia prenotativa della trascrizione del preliminare rende meno rilevante la questione delle modalità di trascrizione della dichiarazione di nomina (se contro promittente o contro stipulante), in quanto comunque ci sarà una nuova trascrizione (del contratto definitivo) contro l'alienante e a favore del nominato, che sarà opponibile a far tempo dalla trascrizione del preliminare (purchè la riserva di nomina risulti dalla nota di trascrizione del preliminare già trascritto a favore dello stipulante); inoltre si è affermato che non è necessaria la trascrizione della dichiarazione di nomina nel caso in cui la riserva venga sciolta in sede di stipula del definitivo, considerando sufficiente la trascrizione del contratto definitivo, sulla base dell'argomentazione che la vendita stipulata direttamente con il nominato, preceduta dalla contestuale nomina, debba considerarsi altro atto che costituisce comunque esecuzione del preliminare trascritto di cui al 2 comma dell'art bis (così Iannello, Mascheroni); - si ricorda che per conservare l'efficacia prenotativa della prima trascrizione, occorrerà anche che la trascrizione del definitivo intervenga nel termine massimo previsto dall'art 2645 bis, terzo comma, c.c.; - intervenuta la dichiarazione di nomina, l'electus, subentra ex tunc allo stipulante nella posizione di promissario acquirente e, quindi, ben potrà avvalersi dell'efficacia prenotativa della trascrizione del preliminare al fine di prevalere nei confronti di coloro che medio tempore hanno curato trascrizioni o iscrizioni contro il promittente alienante (sempre che, come innanzi accennato, il contratto definitivo o la domanda ex art 2932 c.c. vengano trascritti entro i termini di cui al 3 comma dell'art bis) purchè la riserva di nomina risulti dalla nota di trascrizione del preliminare già trascritto a favore dello stipulante (sul punto sono concordi i vari commentatori della novella - Piccoli, Gabrielli, Luminoso, Iannello, De Donato, Gazzoni, Delle Monache- i quali però si dividono sulla funzione da assegnare alla trascrizione della dichiarazione di nomina, cioè se essa sia richiesta ai soli fini della continuità delle formalità pubblicitarie equivalendo nella sostanza ad una annnotazione in tal senso Tondo, Delle Monache- o se invece abbia la funzione di dirimere i conflitti tra il soggetto nominato e gli aventi causa dallo stipulante o tra piu nominati in momenti successivi così Gabrielli, Luminoso). PARTE II LA TRASCRIZIONE DEL CONTRATTO A FAVORE DI TERZI - Trascrizione del contratto - ex art 2643 c.c. se si tratta di contratto ad effetti reali; - ex art 2645 bis c.c. se si tratta di contratto preliminare di contratto ad effetti reali.

6 Effetti ex art 2644 c.c. (efficacia dichiarativa, opponibilità ai terzi acquisto) se si tratta di contratto ad effetti reali (l'art è sempre applicabile per risolvere i conflitti tra terzo beneficiario e aventi causa dal promittente- Gazzoni Trattato); ex art 2645 bis c.c.(efficacia prenotativa) se si tratta di contratto preliminare di contratto ad effetti reali. Modalità: trattandosi di contratto che produce immediatamente effetti per il terzo beneficiario (se già determinato) va eseguita - contro il promittente (titolare dell immobile); - e a favore del terzo beneficiario. Se il terzo interviene nello stesso contratto, dichiarando di volerne profittare, il suo acquisto è irrevocabile e non occorre far risultare altro nei registri immobiliari (argomentando ex art 2659 c.c. ultimo comma ultima parte, che prevede la non necessità della menzione nella nota se al momento della trascrizione la condizione risolutiva è mancata; e sulla base di tale norma si può affermare lo stesso per il caso in cui la dichiarazione di voler profittare interviene prima della trascrizione del contratto); In mancanza invece vengono in rilievo i seguenti ulteriori aspetti: 1) Menzione nella nota di trascrizione che l'acquisto del terzo può venir meno (a beneficio dello stipulante, salvo risulti diversamente) per rifiuto o per revoca dello stipulante ex art. 1411, 3 co., c.c.. ex art 2659, ultimo comma c.c., prima parte (menzione della condizione) - Alcuni (Trimarchi) affermano che tale menzione è semplicemente opportuna. - Appare preferibile la tesi di chi (Valenza) ritiene tale menzione della possibilità della revoca o del rifiuto necessaria per l'opponibilità di revoca o rifiuto agli aventi causa del beneficiario, alla stregua della menzione della condizione risolutiva, in modo da rendere avvertito chi si propone di contrattare con il beneficiario circa la caducità dell'acquisto fino a quando non intervenga l'atto di adesione. 2) Trascrizione della dichiarazione del terzo di voler profittare della stipulazione - Tesi favorevole (Valenza): argomentando ex 3 comma art c.c. (cancellazione della condizione risolutiva mancata), in quanto impedisce il venir meno dell'acquisto (per rifiuto o revoca); seguendo tale impostazione la cancellazione andrà effettuata mediante annotazione a margine dell'originaria trascrizione, con il codice 706 previsto specificamente la cancellazione della condizione risolutiva (per mancato avveramento); - Tesi contraria (che sembra prevalente: Girino, Moscarini, Natoli, Gazzoni, Triola): non incidendo sulla produzione degli effetti ed avendo solo l'effetto di rendere irrevocabile la stipulazione 3) Trascrizione della dichiarazione del rifiuto del terzo o

7 trascrizione della dichiarazione di revoca ----secondo Alcuni (Moscarini, Zanelli, Triola, Gabrielli), tali atti producendo un ritrasferimento del diritto in capo allo stipulante debbono essere trascritti, ai sensi dell'art c.c. (Gabrielli), con modalità ed effetti di pubblicità principale (regolandosi quindi ex art cc i conflitti con gli aventi causa dal terzo) da eseguire a favore dello stipulante e contro il terzo (secondo Triola contro il promittente); la semplice annotazione non sarebbe sufficiente in quanto non ci sarebbe nessuna trascrizione a favore dello stipulante e chi dovesse effettuare una visura a nome dello stipulante non troverebbe una trascrizione a suo favore, anzi la annotazione sarebbe fuorviante, in quanto indurrebbe a ritenere che il diritto non è mai uscito dal patrimonio del promittente (Triola); ---secondo Altri (Mariconda, Natoli): in quanto non vi è un nuovo atto di disposizione, sarebbero sempre e solo oggetto di annotazione ex art 2655 (pubblicità accessoria ai soli fini della continuità delle trascrizioni, rimanendo regolati i conflitti con gli aventi causa dal terzo sulla base del diritto sostanziale della priorità del perfezionarsi dell'efficacia degli atti doppiamente recettizi - rispettivamente verso terzo e promittente e verso stipulante e promittente - della revoca o del rifiuto, rispetto a quella dell'atto di adesione del terzo, anch'esso doppiamente recettizio verso stipulante e promittente) ; ---vicina alla precedente posizione per quanto riguarda l'efficacia della pubblicità (ai fini della continuità, venendo regolati i conflitti con gli aventi causa dal terzo sulla base del diritto sostanziale) è quella di chi (Gazzoni) distingue: -a) se determinano solo il venir meno dell'acquisto del terzo (eccezione): operano come avveramento di condizione risolutiva, con conseguente annotazione a margine della trascrizione del contratto (ex art 2655 c.c.); (in questo caso si è osservato - Gazzoni, Trattato della Trascrizione, Vol I: possono sorgere conflitti tra promittente e aventi causa dal terzo, ma essi non potranno essere risolti in base all'art c.c. in quanto non vi è ritrasferimento dal terzo al promittente, il quale non è dunque un avente causa dal terzo che pertanto non è comune autore; né il conflitto può risolversi in base alla priorità della trascrizione dell'acquisto dell'avente causa dal terzo rispetto all'annotazione della revoca o del rifiuto; l'annotazione ex art infatti deve essere curata ai fini della continuità, cosicchè, ai sensi del 3 comma di tale disposizione, interessato ad eseguirla sarà l'avente causa dal promittente prima ancora del promittente stesso, al fine di potersi avvalere della trascrizione del proprio acquisto nei confronti del terzo e dei suoi aventi causa nonché degli altri aventi causa dal promittente. L'annotazione dunque ben potrà essere successiva alla trascrizione dell'acquisto dell'avente causa dal terzo, ma non per questo l'avente causa dal promittente e, prima ancora il promittente stesso saranno soccombenti: la prevalenza dipenderà dal diritto sostanziale); -b) se la prestazione rimane a beneficio dello stipulante (regola): si è osservato (Gazzoni) che in tal caso la semplice annotazione non sarebbe sufficiente in quanto non ci sarebbe nessuna trascrizione a favore dello stipulante, per cui occorrerebbe una nuova trascrizione (della revoca o del rifiuto) a suo favore e contro il terzo (pur non essendoci un trasferimento da costui allo stipulante) ma ai fini della continuità delle trascrizioni, non di opponibilità ai terzi (con mera funzione ed efficacia di annotazione). Si è osservato (Gazzoni Trattato della Trascrizione, Vol I): che ai fini della consultazione dei registri immobiliari la trascrizione dal terzo allo stipulante in funzione di annotazione sembra la più idonea; non invece la doppia formalità: annotazione di revoca e rifiuto per porre nel nulla la trascrizione del contratto a favore del terzo + nuova trascrizione del contratto (già a favore di terzo) contro promittente e in favore dello stipulante, in quanto in tal caso lo stipulante rischierebbe di soccombere ove, nelle more della revoca o del rifiuto e della successiva trascrizione del contratto (già) a favore di terzo, un avente causa dal promittente trascrivesse contro costui, in quanto la seconda trascrizione

8 del contratto prenderebbe un nuovo numero d'ordine a seguito della caducazione della prima conseguente all'annotazione della revoca o del rifiuto; caducazione che impedirebbe anche di ipotizzare un effetto di prenotazione che peraltro non ha alcun fondamento positivo (e normativo, come invece si potrebbe affermare come vedremo dopo, con riferimento al contratto preliminare a favore di terzo) Nell'ambito di chi condivide tale ultima impostazione, vi è chi (Valenza), alla luce dell'esigenza di assicurare comunque adeguata tutela anche agli aventi causa dal terzo contro il rischio di efficacia ed opponibilità degli atti di revoca e di rifiuto a prescindere e prima di qualsivoglia pubblicità, ritiene necessaria per l'opponibilità a costoro della revoca o del rifiuto, che nella nota di trascrizione del contratto a favore di terzo sia menzionata la possibilità della revoca o del rifiuto, alla stregua della menzione della condizione risolutiva, in modo da rendere avvertito chi si propone di contrattare con il beneficiario circa la caducità dell'acquisto fino a quando non intervenga l'atto di adesione. Riflessioni specifiche relativamente al contratto preliminare a favore di terzo se il contratto a favore di terzo è un contratto preliminare trascritto: - sorge immediatamente in capo al terzo il diritto di pretendere dal promittente la conclusione del definitivo, per cui andrà trascritto contro il promittente-alienante e a favore del terzo, e trascritto nello stesso modo il definitivo intervenuto tra alienante e terzo, ben potrà costui avvalersi dell'efficacia prenotativa della trascrizione del preliminare, non essendosi verificato alcun mutamento del beneficiario della trascrizione (ma a uguale conclusione, sembra possa giungersi nel diverso caso di contratto preliminare di contratto definitivo a favore di terzo, nel quale solo lo stipulante ha il diritto di pretendere la stipula del definitivo, il quale solo attribuisce al terzo) ; - mutamento soggettivo che si verifica in caso di rifiuto o revoca dovendo la prestazione, di regola, rimanere a beneficio dello stipulante; in tal caso si è affermato che la trascrizione del preliminare deve essere ripetuta a vantaggio dello stipulante e che gli effetti prenotativi a suo favore decorreranno dalla data della prima trascrizione, in quanto la successiva trascrizione del definitivo traslativo (intervenuto tra promittente e stipulante) deve considerarsi altro atto che costituisce comunque esecuzione del preliminare trascritto di cui al 2 comma dell'art bis (cosi' Iannello; al riguardo si può osservare che tale norma sembra applicabile anche nel caso in cui si annoti la revoca o il rifiuto o li si trascriva a favore dello stipulante); - con riferimento al contratto preliminare a favore di terzo in cui lo stipulante si sia riservato di designare successivamente il terzo beneficiario o costui non sia determinato o determinabile (figura ammessa da Cass. 8 marzo 1997 n. 2099, Cass. 9 luglio 1997 n. 6206, Cas. 6 luglio 1983 n. 4562; Cass. 18 settembre 1980 n. 5298, Cass. 13 giugno 1959 n. 1807), si è affermato che in tal caso il preliminare dovrà essere immediatamente trascritto in favore dello stipulante e in tale trascrizione però dovrà essere fatta menzione della clausola a favore di terzo indeterminato, in modo tale che costui una volta designato (trascritta la sua designazione ed annotata la stessa a margine della precedente trascrizione del preliminare), potrà avvalersi dell'effetto prenotativo a decorrere dalla data di trascrizione del preliminare (così Luminoso; similmente Gazzoni il quale però si esprime in forma dubitativa e non ritiene necessaria la trascrizione dell'atto di designazione).