Dr.ssa Marina Pesarin, Notaio in Livorno. - Vendita con ipoteca legale o fidejussione a garanzia del saldo prezzo;

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1 Dr.ssa Marina Pesarin, Notaio in Livorno - Vendita con ipoteca legale o fidejussione a garanzia del saldo prezzo; - Vendita con riserva di proprietà e con condizione di adempimento/indempimento (cd: buy to rent );

2 Chi vende senza ottenere contestualmente il saldo del prezzo richiederà: - una garanzia personale equivalente (fidejussione bancaria a prima richiesta e senza eccezioni), di fatto fuori mercato; - una tutela reale al fine di evitare che il compratore inadempiente possa perdere la proprietà del bene senza avere un proprio personale patrimonio adeguato in funzione di garanzia, come ad esempio l' ipoteca legale a garanzia del pagamento del saldo prezzo, (2717 c.c.), che presenta però degli svantaggi: - 2% di imposta ipotecaria; - tutela mediata dalla necessità di instaurare procedimento esecutivo con costi e tempi lunghi;

3 VENDITA CON RISERVA DI PROPRIETA' - Contratto di compravendita; - Pagamento rateale; - La proprietà del bene durante il pagamento delle rate resta al venditore; - Durante il pagamento delle rate l'acquirente detiene il bene; - L'acquirente si assume subito il rischio del perimento del bene

4 E' un contratto tipico (articoli 1523/1526 c.c. dettati in tema di vendita di beni mobili, ma utilizzabile anche per immobili) - il compratore acquista la proprietà della cosa con il pagamento dell'ultima rata di prezzo, ma assume i rischi al momento della consegna (1523); - il venditore conserva il riservato dominio con patto trascritto e quindi opponibile ai terzi creditori del compratore; (ricostruzioni dottrinarie in termini di condizione sospensiva o risolutiva dell'acquisto, ovvero di vendita ad effetti obbligatori, infine e minoritaria di diritto reale di garanzia con conseguente trasferimento da subito al compratore di poteri e facoltà inerenti alla proprietà così come gli oneri di manutenzione, fiscali ed altro)

5 Condizione risolutiva unilaterale nell'interesse del venditore, in cui l'evento dedotto in condizione coincide con l'inadempimento qualificato da parte del compratore. Superate le posizioni dottrinarie che ritenevano le obbligazioni fondamentali del contratto non deducibili in condizione che avrebbe dovuto riguardare solo elementi accidentali esterni.

6 - Il compratore deve comportarsi secondo buona fede: non può deteriorare, distruggere, danneggiare il bene (pena la decadenza dal beneficio del termine con conseguente obbligo di pagamento del saldo ed in difetto il diritto del venditore di recuperare il bene), inoltre, dovrà compiere con la dovuta diligenza anche l'attività di amministrazione (pagamento oneri condominiali, coperture assicurative adeguate...) - Con il pagamento dell'ultima rata di prezzo, si estingue il riservato dominio del venditore;

7 Se il compratore è inadempiente e non paga le rate di prezzo il contratto non si risolve automaticamente ma: a)- il venditore potrebbe richiedere il pagamento delle rate insolute; b)- il venditore potrebbe far valere la risoluzione del contratto per inadempimento e potrà tornare nella disponibilità del bene, restituendo le rate riscosse, ma salvo il diritto ad un equo compenso per l'uso della cosa e sempre salvo il diritto al risarcimento del danno; - è possibile sin dall'origine pattuire che le rate pagate restino acquisite al venditore a titolo di indennità, e trova applicazione il principio generale in tema di penale (1384) in virtù del quale il giudice potrebbe ridurre l'ammontare della penale se manifestamente eccessivo. Già la legge dispone che il mancato pagamento di una sola rata che non superi 1/8 del prezzo non dà luogo a risoluzione (principio che si applica anche alla vendita in forma di locazione rent to buy ).

8 Per riassumere: - per ottenere la risoluzione è necessario che il mancato pagamento delle rate corrisponda ad almeno 1/8 del prezzo; - a seguito della risoluzione l'acquirente dovrà restituire il bene (il venditore potrà ottenere un provvedimento giudiziale di urgenza senza passare per le procedure speciali dello sfratto per morosità); - il venditore dovrà restituire le rate già percepite, salvo un equo compenso per l'uso della cosa

9 Se il compratore adempie e paga regolarmente le rate di prezzo: - il compratore acquista la proprietà della cosa; - sarà necessario far constare il venir meno della condizione che era stata apposta alla vendita, mediante atto pubblico o scrittura privata autenticata di quietanza (al fine della necessaria annotazione nei registri immobiliari, 2655 cc)

10 PROFILI FISCALI - sia ai fini IVA che per l'imposta di registro, il contratto di vendita con riservato dominio è considerato come immediatamente traslativo, l'acquirente è pertanto costretto a corrispondere da subito l'intera imposta dovuta sul trasferimento; - l'atto per far constare l'avvenuto adempimento, sarà soggetto ad imposta di trascrizione in misura fissa ed in quanto recante la quietanza di pagamento da parte del venditore, ad imposta di registro pari allo 0,50% (salvo il caso della previsione in atto di clausola di accertamento automatico). - tasse sulla proprietà?: IMU? Imposte dirette?

11 Pro: Pro & Contro per il venditore: - non perde la proprietà; - non tiene il bene inutilizzato ed addebita i costi di gestione all'acquirente (tecniche redazionali: rimborso oneri fiscali etc); - non incorre nell'applicazione della disciplina vincolistica della locazione;

12 Contro: Pro & Contro per il venditore: - prezzo già determinato e pagamento rateale; - mancato diretto controllo sul bene che è nella disponibilità dell'acquirente (tecniche redazionali: assicurazione...)

13 Pro & Contro per l'acquirente Pro: - pagamento rateale; - uso immediato del bene; Contro: - non è proprietario sino all'intero pagamento; - corre da subito il rischio del perimento del bene

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