LA LOCAZIONE, IL CONTRATTO DI AFFITTO DI RAMO D AZIENDA E LA GESTIONE ALBERGHIERA

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1 LA LOCAZIONE, IL CONTRATTO DI AFFITTO DI RAMO D AZIENDA E LA GESTIONE ALBERGHIERA LE SOMIGLIANZE E LE DIFFERENZE TRA LE FORME NEGOZIALI DI MAGGIOR UTILIZZO NEL MERCATO DEGLI AFFITTI Avv. Riccardo Delli Santi 1

2 I RAPPORTI TRA I CONTRATTI LOCAZIONE genus ad speciem AFFITTO DI RAMO D AZIENDA CONTRATTO DI GESTIONE ALBERGHIERA c.d. DI MANAGEMENT 2

3 LOCAZIONE Tipo di contratto: Tipico disciplinato dalle norme del codice civile (1571 c.c. e ss.) e dalla sull equo canone (L. 392/1978). legge Oggetto della locazione: Immobili urbani ad uso diverso da quello abitativo. Forma: Principio della libertà delle forme salvo eccezioni, quale la previsione della forma scritta ad substantiam se la durata del contratto supera i 9 anni. 3

4 Durata: Prevista ex lege (art. 27, L. 392/1978): - se immobili locati sono adibiti a una delle attività industriali, commerciali e artigianali di interesse turistico, o adibiti a esercizio attività di lavoro autonomo: non meno di 6 anni; - se immobili sono adibiti ad attività alberghiere: non meno di 9 anni; - se locazione ha carattere stagionale, obbligo del locatore di locare l immobile allo stesso conduttore, per la stessa durata di cui ai punti precedenti a seconda della utilizzazione dell immobile, se il conduttore ha presentato richiesta con lettera raccomandata alla scadenza del contratto. Rinnovo: Rinnovazione tacita (di sei in sei o di nove in nove, a seconda dei precedenti casi). Possibili: - disdetta, da comunicarsi all altra parte a mezzo di A/R rispettivamente 12 o 18 mesi prima della scadenza; - diniego di rinnovazione solo per motivi di cui all art. 29 e con modalità e termini ivi previsti. 4

5 Obblighi del locatore: - consegna della cosa locata in buono stato di manutenzione; - mantenimento della cosa locata in stato da servire all'uso convenuto; - garanzia pacifico godimento durante la locazione; - esecuzione di tutte le riparazioni necessarie, eccettuate quelle di piccola manutenzione (a carico del conduttore); - garantire il conduttore dalle molestie arrecate da terzi che pretendono di avere diritti sulla cosa medesima; - se intende trasferire l immobile a titolo oneroso deve comunicarlo al conduttore mediante atto notificato per mezzo di ufficiale giudiziario. Obblighi del conduttore: - servirsi della cosa per l uso pattuito o che può presumersi dalle circostanze; - restituzione della cosa al locatore nel medesimo stato in cui l ha ricevuta; - dare corrispettivo nei termini pattuiti (non può nemmeno diminuire il canone unilateralmente in caso di diminuzione del godimento del bene) - spese per oneri accessori. 5

6 Diritti del conduttore: Il conduttore ha diritto: - a partecipare alle assemblee condominiali; - a percepire gli interessi legali prodotti dal deposito cauzionale; - di prelazione da esercitare entro 60 gg. dalla ricezione della comunicazione di trasferimento a titolo oneroso (deve offrire condizioni uguali a quelle comunicategli); - di recesso se previsto nel contratto o per gravi motivi da provare solo se contestati (basta preavviso di 6 mesi); - a indennità per la perdita di avviamento pari a - 18 mensilità dell ultimo canone corrisposto - 21 mensilità per le attività alberghiere - a ulteriore indennità pari alle suddette quando l immobile viene adibito all esercizio della stessa attività (o affine a essa) già esercitata dal conduttore uscente e l esercizio viene iniziato entro un anno dalla cessazione del precedente; - a riduzione del canone se le riparazioni effettuate la locatore si protraggono per oltre 1/6 della durata della locazione e, comunque, per più di 20 giorni. 6

7 Riflessioni sul contratto di locazione Alla luce della normativa, si può validamente ritenere che il contratto di locazione sia un contratto favor conductoris. Gli unici strumenti favorevoli al locatore sono infatti: - la clausola solve et repete, che permette di limitare le eccezioni di inesatto adempimento proponibili dal conduttore; - la clausola risolutiva espressa, che garantisce la possibilità di risoluzione del contratto in caso di inadempimento contrattuale da parte del conduttore; - i patti in deroga alla Legge sull equo canone, ammessi qualora il canone pattutito per immobili adibiti a uso diverso da quello di abitazione (anche a attività alberghiera), sia superiore ad euro , e non siano riferiti a locali qualificati di interesse storico a seguito di provvedimento regionale o comunale. 7

8 AFFITTO DI RAMO D AZIENDA Tipo di contratto: Tipico disciplinato dalle norme del codice civile (Affitto in generale c.c., Affitto d azienda artt e collegati c.c. ). Oggetto dell affitto: Ramo d azienda, ossia il complesso di beni dotato di organizzazione autonoma, tale da poter essere considerato a sua volta come azienda, anche in seguito al distacco dalla più vasta organizzazione preesistente. Forma: Forma scritta ad probationem, salvo regime circolazione dei singoli beni aziendali. Da redigere in forma di atto pubblico o scrittura privata autenticata e da depositare per l iscrizione del registro delle imprese entro 30 gg., a cura del notaio rogante o autenticante. 8

9 Durata: Pattuita dalle parti. Successione nei contratti: Se non è pattuito diversamente, chi acquista l azienda (rectius = ramo di essa), subentra nei contratti stipulati per l esercizio della stessa che non abbiano carattere personale. Obblighi dell affittante : - consegna del ramo d azienda; - astensione dall inizio di una nuova impresa che per oggetto, ubicazione o altre circostanze, sia idonea a sviare la clientela dall azienda ceduta. ( il divieto è quinquennale o, qualora le parti abbiano pattuito diversamente, può essere di durata maggiore purché non impedisca ogni attività professionale dell alienante); - riparazioni straordinarie, salvo patto contrario. 9

10 Diritti dell affittante: Chi affitta ha diritto a - richiedere risoluzione del contratto se affittuario: - non destina, al servizio della cosa, i mezzi necessari per la sua gestione; - osserva regole buona tecnica; - muta la destinazione economica. - accertare in ogni tempo, anche con accesso in loco, che affittuario adempia ai suoi obblighi. Obblighi dell affittuario: - pagamento del canone; - esercizio dell azienda sotto ditta che la contraddistingue; - gestione dell azienda senza modifica della destinazione economica, e in modo da conservare l efficienza dell organizzazione e degli impianti, e le normali dotazioni di scorte; - sostenimento spese ordinarie e accessorie. 10

11 Riflessioni sul contratto di affitto di ramo d azienda Il contratto di affitto di ramo d azienda, a differenza del contratto di locazione, non si presenta particolarmente favorevole per chi affitta. L affittuario, infatti, non solo è gravato da tutta quella serie di obblighi prima visti, ma, inoltre: - non può recedere per gravi motivi - non ha diritto all indennità di avviamento al momento della cessazione del contratto. 11

12 CONTRATTO DI GESTIONE ALBERGHIERA c.d. DI MANAGEMENT Tipo di contratto: Atipico. Il contratto di gestione alberghiera, a differenza dei contratti visti in precedenza, si contraddistingue per essere un contratto diffusosi nella prassi del commercio internazionale. Per tale ragione: - si presenta come come un contratto atipico; - i suoi contenuti sono solo quelli stabiliti dalle parti; - le formule in esso utilizzate permettono di ricondurre il contratto, per taluni suoi aspetti (e mantenendo comunque delle differenze) a figure contrattuali proprie del nostro ordinamento. 12

13 Obblighi del gestore (generalmente, grandi catene alberghiere): - amministrazione di un albergo altrui - in nome - per conto - a rischio del titolare dell albergo, ma con segni distintivi e know-how propri; - informazione, al titolare, delle circostanze che sopravvengono e che appaiono potenzialmente dannose per la gestione dell albergo. La gestione deve essere effettuata con diligenza, e ricomprende l attività di: - selezione e formazione del personale dell albergo; - assunzione del personale esecutivo dello stesso; - amministrazione del personale addetto all erogazione dei servizi di ospitalità; - pubblicità e promozione della struttura. 13

14 Obblighi del titolare dell albergo: - pagamento del corrispettivo al gestore; - svolgimento di tutte quelle attività necessarie a garantire che il gestore possa adempiere alle proprie prestazioni nei termini pattuiti e secondo gli standard propri (es. attività di ristrutturazione dell immobile); - ottenimento di tutte le autorizzazioni amministrative necessarie per lo svolgimento dell attività alberghiera; Si deve comunque specificare che, data l ampiezza del potere gestorio, centrale rilevanza assumono le clausole inserite nel contratto al fine di individuare i poteri del gestore, e quelli del proprietario. Corrispettivo: Può essere FISSO o VARIABILE. Nel primo caso, al gestore spetterà il corrispettivo pattuito, a prescindere dai risultati che l attività ha prodotto. Nel secondo caso, ad una parte di corrispettivo fissa, se ne aggiunge una variabile che viene corrisposta in base agli incassi ottenuti o in base ad altri indici. 14

15 Riflessioni sul contratto di gestione alberghiera Il contratto di gestione alberghiera si presenta, evidentemente, come la soluzione contrattuale migliore tanto per chi, rivestendo già una posizione forte nel mercato, voglia svolgere la sua attività senza accollarsi tutti i rischi che da essa derivano, quanto per chi, rivestendo una posizione meno forte, voglia ottenere da quella gestione un ritorno migliore sul suo investimento (sia pur assumendosi tutti i rischi). 15

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