SURROGAZIONE NELLE GARANZIE

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1 FOGLIO INFORMATIVO relativo al MUTUI destinati ad estinguere precedenti finanziamenti, CON SURROGAZIONE NELLE GARANZIE concesse a favore della Banca finanziatrice originaria (c.d. PORTABILITA ) INFORMAZIONI SULLA BANCA Banca di Credito Cooperativo di Sassano SOCIETA COOPERATIVA Sede Legale: Sassano (SA) - Via Provinciale del Corticato Tel: /2 -Fax: Sede Amministrativa: Sala Consilina (SA) - Via Santa Maria della Misericordia Tel: / Web: Registro delle Imprese della CCIAA di Salerno - C.F Iscritta all'albo delle banche tenuto dalla Banca d'italia al n Cod. ABI 8039 Iscritta all'albo delle Società Cooperative n. A Iscritta al Registro Unico degli Intermediari Assicurativi e Riassicurativi tenuto dall IVASS al n. D Aderente al Fondo di Garanzia dei Depositanti del Credito Cooperativo Aderente al Fondo di Garanzia degli Obbligazionisti del Credito Cooperativo Aderente al Fondo Nazionale di Garanzia ex d.lgs. n 415/1996 CHE COS È LA PORTABILITA La portabilità è un operazione che permette di ottenere da una nuova banca a condizione, ovviamente, che questa vi acconsenta un mutuo al fine di estinguere il finanziamento precedentemente ottenuto dalla banca finanziatrice originaria. Il mutuatario può ottenere dalla nuova banca condizioni migliorative per quanto riguarda, per esempio, tassi di interesse e durata. Gli unici vincoli sono che il mutuatario deve essere una persona fisica o una micro impresa (ossia un impresa che occupa meno di 10 addetti e realizza un fatturato annuo o un totale di bilancio annuo non superiori a 2 milioni di euro) e che il nuovo mutuo non può superare per importo il debito (residuo) relativo al finanziamento originario. Il mutuatario non deve sostenere alcuna spesa per il perfezionamento dell operazione: le spese, ivi incluse quelle notarili e assicurative, sono totalmente a carico della nuova banca. Per l estinzione anticipata del vecchio finanziamento, nell ambito dell operazione di portabilità, non è dovuta la corresponsione di alcun compenso. Non è altresì necessario iscrivere una nuova ipoteca in quanto scopo della surrogazione è di permettere l utilizzo delle garanzie che assistevano il finanziamento originario a servizio del nuovo mutuo. Non occorre il consenso della banca finanziatrice originaria per il perfezionamento dell operazione. Quest ultima potrebbe decidere di non presentarsi all atto ma non può opporsi all operazione rifiutando di ricevere il pagamento, essendo anzi obbligata a rilasciare una quietanza. Aggiornato al 10 Settembre 2014 Pagina 1 di 8

2 In estrema sintesi, la struttura dell operazione si articola nel seguente modo: 1. si stipula un nuovo mutuo con una nuova banca; 2. si qualifica espressamente il nuovo mutuo come finalizzato (cosiddetto mutuo di scopo ) a procurare la provvista per estinguere il finanziamento originario; 3. si utilizza il ricavato del nuovo mutuo per andare ad estinguere il finanziamento originario; 4. all atto dell estinzione del vecchio finanziamento il debitore dichiara alla banca originaria che, per effettuare l estinzione, si utilizza denaro proveniente da un nuovo mutuo; 5. si ottiene dalla vecchia banca una quietanza di estinzione del primo finanziamento. Nella quietanza si dà atto della dichiarazione del debitore di essersi procurato mediante un nuovo mutuo la disponibilità finanziaria necessaria per estinguere il primo finanziamento; 6. si stipula infine l atto di surrogazione, con il quale il debitore dichiara di sostituire la nuova banca alla precedente nelle garanzie (specialmente l ipoteca, ma anche una eventuale fideiussione) che assistevano il finanziamento originario. L ABI, con riguardo a tale operazione, ha definito una procedura di colloquio interbancaria ispirata a criteri di riduzione di tempi e di costi. Tale procedura consente al cliente di rivolgersi direttamente alla nuova banca che, attraverso sistemi informativi elettronici, acquisisce da quella originaria i dati relativi al mutuo in essere (ad es., ammontare del debito residuo). La nuova banca, per concedere il nuovo finanziamento, può ricorrere al modello del mutuo fondiario o a quello del mutuo ipotecario. In particolare, il mutuo fondiario è un finanziamento a medio lungo termine (superiore ai 18 mesi) il cui rimborso viene garantito da ipoteca, normalmente di primo grado, su immobili. L ammontare massimo della somma erogabile è pari all 80% del valore dei beni ipotecati. Tale percentuale può essere elevata fino al 100% qualora vengano prestate, da parte del cliente, delle garanzie aggiuntive (ad esempio: fideiussioni bancarie, polizze di assicurazione). Nel caso in cui vi siano delle garanzie ipotecarie già esistenti, il limite dell 80% deve comprendere il capitale residuo del precedente finanziamento. Il mutuo ipotecario, invece, è un finanziamento a medio lungo termine (superiore ai 18 mesi) il cui rimborso viene garantito da ipoteca su immobili. Per entrambe le tipologie di mutuo, il rimborso avviene mediante pagamento di rate periodiche comprensive di capitale e interessi, secondo un piano di ammortamento definito al momento della stipulazione del contratto; il tasso di interesse può essere fisso, variabile, misto o di due tipi. Le rate possono essere mensili, bimestrali, trimestrali, semestrali o annuali. I TIPI DI MUTUO E I LORO RISCHI L operazione di portabilità non presenta alcun rischio per il mutuatario salvo quanto di seguito precisato con riferimento al contratto di mutuo. Mutuo a tasso fisso Rimangono fissi per tutta la durata del mutuo sia il tasso di interesse sia l importo delle singole rate. Lo svantaggio è non poter sfruttare eventuali riduzioni dei tassi di mercato. Il tasso fisso è consigliabile a chi vuole essere certo, sin dal momento della firma del contratto, della misura del tasso, degli importi delle singole rate e dell ammontare complessivo del debito da restituire, indipendentemente dalle variazioni delle condizioni di mercato. Mutuo a tasso variabile Rispetto al tasso iniziale, il tasso di interesse può variare, con cadenze prestabilite, secondo l andamento di uno o più parametri di indicizzazione fissati nel contratto. Il rischio principale è l aumento imprevedibile e consistente dell importo o del numero delle rate. Il tasso variabile è consigliabile a chi vuole un tasso sempre in linea con l andamento del mercato e può sostenere eventuali aumenti dell importo delle rate. Aggiornato al 10 Settembre 2014 Pagina 2 di 8

3 Rischi specifici legati alla tipologia di contratto Nei mutui che prevedono un tasso variabile può essere stabilito un tasso minimo (floor) o massimo (cap). In questi casi, indipendentemente dalle variazioni del parametro di indicizzazione, il tasso di interesse non può scendere al di sotto del minimo o salire al di sopra del massimo. Il contratto inoltre può prevedere che la banca, in presenza di una giusta causa, possa modificare nel corso del rapporto e anche in senso sfavorevole al cliente, le condizioni contrattuali ed economiche ad eccezione del tasso di interesse, osservando le prescrizioni contenute nell art.118 del d.lgs.385/93. Per saperne di più: La Guida pratica al mutuo, che aiuta a orientarsi nella scelta, è disponibile sul sito presso tutte le filiali e sul sito della Banca. NI SULLA BAN CONDIZIONI ECONOMICHE QUANTO PUÒ COSTARE IL MUTUO IPOTECARIO Tasso annuo effettivo globale (TAEG) riferito ad un mutuo ipotecario di euro ,00 della durata di 10 anni, con rata mensile di 1.187,02, al tasso nominale fisso del 7,50% 7,873% Tasso annuo effettivo globale (TAEG) riferito ad un mutuo ipotecario di euro ,00 della durata di 10 anni, con rata mensile di 1.087,74 al tasso variabile inizialmente del 5,55% pari al TUR (parametro) + 5,50 punti (spread) 6,031% In caso di mutui che prevedono un tasso variabile, il TAEG ha valore puramente esemplificativo, essendo calcolato sulla base del valore iniziale del tasso e ipotizzando che questo resti immutato per tutta la durata del contratto. VOCI Importo massimo finanziabile Durata minima Durata massima Modalità di calcolo degli interessi COSTI Importo non superiore al debito residuo relativo al finanziamento originario Mesi 18 Mesi 360 Gli interessi sono calcolati con riferimento all anno civile (365 giorni). Se il tasso è indicizzato, gli interessi possono essere calcolati osservando il criterio dell anno commerciale (360 giorni). TASSI MASSIMI MUTUI A TASSO FISSO Tasso di interesse nominale annuo 7,50% Parametro di riferimento Non Previsto Spread Non Previsto Tasso di interesse di Pari al tasso di ammortamento preammortamento Tasso di mora 1 punto in più del tasso contrattuale in vigore al momento della mora Aggiornato al 10 Settembre 2014 Pagina 3 di 8

4 SPESE MASSIME MUTUI A TASSO VARIABILE INDICIZZATO AL TUR Parametro di indicizzazione TUR (Tasso Ufficiale di Riferimento per le operazioni di rifinanziamento, rilevato dalla Banca Centrale Europea- Fonte informativa Il Sole 24 ore ) Il TUR verrà aggiornato ed avrà effetto dalla data indicata dalla stessa Banca Centrale Europea Ultima rilevazione al 10/09/2014 0,05% Spread 5,50 punti Tasso minimo 4,50% Tasso massimo Non stabilito Tasso di interesse di Pari al tasso di ammortamento preammortamento Tasso di mora 1 punto in più del tasso contrattuale in vigore al momento della mora Istruttoria Euro Zero Spese per la stipula del contratto Spese per la gestione del rapporto Perizia tecnica Spese notarili Assicurazione immobile Gestione pratica Incasso rata con addebito automatico in conto corrente Euro 1,75 con addebito RID Euro 5,00 con pagamento per cassa Euro 5,00 Spese per comunicazioni periodiche in forma cartacea Euro 1,50 Spese per altre comunicazioni, ad eccezione di quelle concernenti variazioni unilaterali Euro 1,50 Spese per informazioni o comunicazioni ulteriori o più frequenti rispetto a quelle previste ai sensi di legge, richieste dal cliente, ovvero trasmesse, su richiesta del cliente con strumenti diversi da quelli previsti nel contratto Euro 1,50 Variazione/restrizione di ipoteca Euro Zero Accollo mutuo Euro Zero Sospensione pagamento rate Euro Zero Cancellazione di Ipoteca A carico della Banca Rilascio elaborazioni e conteggi Euro 10,00 Rilascio Certificazione Interessi Euro 10,00 Passivi Non applicabile Non applicabile Il mutuatario si obbliga a mantenere assicurato, per tutta la durata del mutuo, l immobile ipotecato contro i danni dell incendio, dello scoppio, del fulmine, vincolando a favore della nuova banca la relativa polizza Euro Zero Aggiornato al 10 Settembre 2014 Pagina 4 di 8

5 PIANO DI AMMORTAMENT O Tipo di ammortamento Tipologia di rata Periodicità delle rate Francese Costante Mensile/bimestrale/trimestrale/semestrale/ annuale ULTIME RILEVAZIONI DEL PARAMETRO DI RIFERIMENTO (PER I MUTUI A TASSO FISSO) Parametro di riferimento Data Valore Non Previsto ULTIME RILEVAZIONI DEL PARAMETRO DI INDICIZZAZIONE (PER I MUTUI A TASSO VARIABILE) (Fonte informativa Il Sole 24 ore ) Parametro di indicizzazione Data Valore TUR (Tasso Ufficiale di Riferimento per le operazioni di rifinanziamento, rilevato dalla Banca Centrale Europea) ,05% Il tasso applicato al singolo contratto può essere diverso, a seconda del valore del parametro al momento della stipula. Prima della conclusione del contratto è consigliabile prendere visione del piano di ammortamento personalizzato allegato al documento di sintesi. CALCOLO ESEMPLIFICATIVO DELL'IMPORTO DELLA RATA PER MUTUI A TASSO FISSO Tasso di interesse applicato Durata del finanziamento (mesi) Importo della rata mensile per ,00 di capitale Se il tasso di interesse aumenta del 2% dopo 12 mesi Se il tasso di interesse diminuisce del 2% dopo 12 mesi 7,50 % ,79 Non previsto Non previsto 7,50 % ,02 Non previsto Non previsto 7,50 % ,01 Non previsto Non previsto 7,50 % ,59 Non previsto Non previsto 7,50 % ,22 Non previsto Non previsto (*) Solo per i mutui che hanno una componente variabile al momento della stipula. CALCOLO ESEMPLIFICATIVO DELL'IMPORTO DELLA RATA PER MUTUI VARIABILE - PARAMETRO TUR - A TASSO Tasso di interesse applicato Durata del finanziamento (mesi) Importo della rata mensile per Euro ,00 di capitale Se il tasso di interesse aumenta del 2% dopo 12 mesi (*) Se il tasso di interesse diminuisce del 2% dopo 12 mesi (*) 5,55% , , ,34 5,55% , , ,96 5,55% ,74 923,46 768,05 5,55% ,71 803,86 634,92 5,55% ,93 699,65 508,12 (*) Solo per i mutui che hanno una componente variabile al momento della stipula. (**) fermo restando il tasso floor del 4,50% Il Tasso Effettivo Globale Medio (TEGM) previsto dall art. 2 della legge sull usura (legge numero 108/1996), relativo ai mutui con garanzia ipotecaria, può essere consultato in filiale e sul sito internet Aggiornato al 10 Settembre 2014 Pagina 5 di 8

6 TEMPI DI EROGAZIONE Durata dell istruttoria: 30 giorni lavorativi, dalla presentazione della documentazione completa, per le richieste riguardanti posizioni con un rischio complessivo fino a Euro ; 40 giorni lavorativi, dalla presentazione della documentazione completa, per le richieste riguardanti posizioni con un rischio complessivo superiori a Euro e fino a Euro ; 45 giorni lavorativi, dalla presentazione della documentazione completa, per le richieste riguardanti posizioni con un rischio complessivo superiori a Euro Disponibilità dell importo: entro un massimo di 30 giorni dalla stipula del contratto. ESTINZIONE ANTICIPATA, PORTABILITA E RECLAMI Estinzione anticipata Il cliente può estinguere anticipatamente in tutto o in parte il mutuo con un preavviso di almeno 15 giorni senza pagare alcuna penale, compenso o onere aggiuntivo. Il compenso omnicomprensivo non è dovuto: se il mutuo è concesso a persone fisiche per acquisto, costruzione o ristrutturazione di unità immobiliari adibite ad abitazione ovvero allo svolgimento della propria attività economica o professionale; se l estinzione anticipata totale avviene nell ambito di un operazione di portabilità. L estinzione totale comporta la chiusura del rapporto contrattuale con la restituzione del capitale ancora dovuto tutto insieme prima della scadenza del mutuo. Risoluzione del contratto e decadenza dal beneficio del termine In determinate ipotesi (ad es.: omessi o ritardati pagamenti delle rate; vicende riguardanti il cliente o gli eventuali garanti che incidendo sulla loro situazione patrimoniale, finanziaria o economica pongono in pericolo la restituzione delle somme alla banca), il contratto si scioglie a richiesta della banca, che, conseguentemente, ha diritto di ottenere l immediato pagamento di quanto dovutole. Tempi massimi di chiusura del rapporto La banca conclude gli adempimenti connessi alla richiesta del mutuatario entro 30 giorni decorrenti dalla data di integrale pagamento di quanto dovutole a seguito del recesso. Reclami I reclami vanno inviati all Ufficio Reclami della banca (indirizzo Sassano, Via Provinciale del Corticato, CAP o all indirizzo che risponde entro 30 giorni dal ricevimento. Se il cliente non è soddisfatto o non ha ricevuto risposta entro i 30 giorni,può rivolgersi a: Arbitro Bancario Finanziario (ABF). Per sapere come rivolgersi all Arbitro si può consultare il sito chiedere presso le Filiali della Banca d'italia, oppure chiedere alla banca Conciliatore BancarioFinanziario. Se sorge una controversia con la banca, il cliente può attivare una procedura di mediazione finalizzata alla conciliazione, che consiste nel tentativo di raggiungere un accordo con la banca, grazie all assistenza di un conciliatore indipendente. Per questo servizio è possibile rivolgersi al Conciliatore BancarioFinanziario (Organismo iscritto nel Registro tenuto dal Ministero della Giustizia), con sede a Roma, Via delle Botteghe Oscure 54, tel , sito internet Aggiornato al 10 Settembre 2014 Pagina 6 di 8

7 Se il cliente intende rivolgersi al giudice, egli - se non si è già avvalso della facoltà di ricorrere ad uno degli strumenti alternativi al giudizio sopra indicati - deve preventivamente, pena l improcedibilità della relativa domanda, rivolgersi all ABF oppure attivare una procedura di mediazione finalizzata alla conciliazione presso il Conciliatore BancarioFinanziario. Le parti possono concordare, anche successivamente alla conclusione del contratto, di rivolgersi ad un organismo di mediazione diverso dal Conciliatore BancarioFinanziario purché iscritto nell apposito registro ministeriale. LEGENDA Accollo Istruttoria Contratto tra un debitore e una terza persona che si impegna a pagare il debito al creditore. Pratiche e formalità necessarie alla erogazione del nuovo mutuo. Parametro di indicizzazione (per i mutui a tasso variabile)/ Parametro di riferimento (per i mutui a tasso fisso) Piano di ammortamento Piano di ammortamento francese Quota capitale Quota interessi Rata costante Rimborso in un unica soluzione Spread Tasso annuo effettivo globale (TAEG) Tasso di interesse di preammortamento Parametro di mercato o di politica monetaria preso a riferimento per determinare il tasso di interesse. Piano di rimborso del mutuo con l indicazione della composizione delle singole rate (quota capitale e quota interessi), calcolato al tasso definito nel contratto. Il piano di ammortamento più diffuso in Italia. La rata prevede una quota capitale crescente e una quota interessi decrescente. All inizio si pagano soprattutto interessi; a mano a mano che il capitale viene restituito, l'ammontare degli interessi diminuisce e la quota di capitale aumenta. Quota della rata costituita dall importo del finanziamento restituito. Quota della rata costituita dagli interessi maturati. La somma tra quota capitale e quota interessi rimane uguale per tutta la durata del mutuo. L intero capitale viene restituito tutto insieme alla scadenza del contratto. Durante il rapporto le rate sono costituite dai soli interessi. Maggiorazione applicata ai parametri di riferimento o di indicizzazione. Indica il costo totale del mutuo su base annua ed è espresso in percentuale sull'ammontare del finanziamento concesso. Comprende il tasso di interesse e altre voci di spesa, ad esempio spese di riscossione della rata. Il tasso degli interessi dovuti sulla somma finanziata per il periodo che va dalla data di stipula del finanziamento alla data di scadenza della prima rata. Tasso di interesse nominale annuo Tasso di mora Tasso Effettivo Globale Medio (TEGM) Rapporto percentuale, calcolato su base annua, tra l interesse (quale compenso del capitale prestato) e il capitale prestato. Maggiorazione del tasso di interesse applicata in caso di ritardo nel pagamento delle rate. Tasso di interesse pubblicato ogni tre mesi dal Ministero dell Economia e delle Finanze come previsto dalla legge sull usura. Per verificare se un tasso di interesse è usurario, quindi vietato, Aggiornato al 10 Settembre 2014 Pagina 7 di 8

8 bisogna individuare, tra tutti quelli pubblicati, il TEGM dei mutui con garanzia ipotecaria, aumentarlo di un quarto, aggiungere quattro punti percentuali, verificare che la differenza tra il tasso così ottenuto e il TEGM non sia superiore a otto punti percentuali (se la differenza è superiore bisogna ridurre il tasso in misura tale che la differenza con il TEGM non superi gli otto punti) e accertare che quanto richiesto dalla banca non sia superiore. Aggiornato al 10 Settembre 2014 Pagina 8 di 8

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