Tavolo di lavoro, 5 aprile 2013

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1 Castello Orsini Una Dimora a Soriano nel Cimino Tavolo di lavoro, 5 aprile 2013 Sala Consiliare - Comune di Soriano nel Cimino, Piazza Umberto I, 12

2 Indice IL PROGETTO VALORE PAESE DIMORE E IL CASTELLO ORSINI A SORIANO NEL CIMINO 1. Il brand - il progetto - gli obiettivi - gli strumenti di attuazione e di gestione del progetto - l iniziativa di Castello Orsini a Soriano nel Cimino 2. I requisiti del brand - potenzialità del brand - i fattori di selezione dei sistemi territoriali - criteri per la selezione degli immobili 3. Il portafoglio immobiliare - mappatura dei beni - i numeri chiave 4. Cronoprogramma ed iter attuativo - i passi compiuti 5. Possibili indirizzi di sviluppo - il distretto culturale Soriano nel Cimino - La Dimora storica Castello Orsini quale contenitore di servizi - suggestioni funzionali: servizi culturali di base - la valorizzazione del patrimonio immobiliare pubblico e il turismo culturale: il caso del Castello Orsini continua 2

3 Indice segue 6. Scenario di trasformazione - ipotesi di trasformazione di Castello Orsini in struttura ricettivo-culturale (Dimora Storica) - i layout funzionali - nuovi usi 7. L immobile - trasformabilità - scheda tecnica - documentazione fotografica 3

4 1. L iniziativa e il brand IL PROGETTO Valore Paese DIMORE è un progetto orientato al rafforzamento dell offerta culturale e della competitività del Paese, attraverso la leva del turismo sostenibile, secondo una strategia di valorizzazione del patrimonio storico italiano che mira a rafforzare l integrazione tra i settori turismo, arte e cultura, sviluppo economico e coesione territoriale. L iniziativa nasce dalla collaborazione tra Agenzia del Demanio e Invitalia, nell ambito dei rinnovati orientamenti strategici in materia di valorizzazione dei patrimoni immobiliari pubblici, e vede la partecipazione di ANCI, del Ministero per i Beni e le attività Culturali, del Ministero per gli affari regionali, il turismo e lo sport ed altri soggetti istituzionali interessati. In linea con gli obiettivi del Piano Strategico Turismo 2020, ha l obiettivo di potenziare l offerta culturale e turistica dei territori, aumentando la competitività del Sistema-Paese, favorendo le eccellenze italiane: paesaggio, arte, storia, musica, moda, design, industria creativa, artigianato, enogastronomia. GLI OBIETTIVI Scopo del progetto è dar vita ad un nuovo sistema di ricettività alberghiera che si proponga come nodo di accoglienza dei flussi di domanda più sensibili alla fruizione dei beni culturali, mettendo a punto un programma imprenditoriale per la realizzazione di un network di strutture ricettive ubicate in edifici storici (innanzitutto di proprietà pubblica), integrati nei contesti locali e rispondenti a precisi standard di qualità. Elemento distintivo della rete Valore Paese DIMORE consiste nella specifica forma di ospitalità che, accanto ai tradizionali servizi alberghieri, presuppone l offerta di veri e propri servizi culturali, costitutivi dello stesso brand, secondo standard predefiniti. La decisione di sviluppare il progetto secondo un approccio sistemico nazionale punta a colmare le disparità territoriali presenti attualmente nel Paese, favorendo la cooperazione interistituzionale e la coesione territoriale e facendo leva sulla valorizzazione del patrimonio italiano, inteso come traino di sviluppo ed innovazione regionale. L interazione tra arte, cultura, sviluppo turistico ed economico permette di rafforzare la capacità di proporre le tradizioni delle diverse realtà locali, promuovendo così anche borghi e paesaggi fino ad oggi poco noti perché non valorizzati. GLI STRUMENTI DI ATTUAZIONE E DI GESTIONE DEL PROGETTO Il progetto potrebbe rappresentare, per l indubbia qualità e le consistenze dei beni interessati, uno dei comparti di punta dei veicoli finanziari previsti dagli articoli 33 e 33-bis del D.L. n. 98/2011, convertito dalla L. n. 111/2011, come da ultimo modificati e integrati dal D.L. n. 95/2012, convertito dalla L. n. 135/2012, prioritariamente attraverso lo strumento della concessione di valorizzazione, con durata fino a 50 anni, recentemente ottimizzata dal D.L. n. 95/2012. L INIZIATIVA DI CASTELLO ORSINI A SORIANO NEL CIMINO L operazione a Soriano nel Cimino rappresenta uno dei primi esempi compiuti di valorizzazione, avviata come iniziativa start up del progetto Valore Paese DIMORE, finalizzato alla costruzione di un sistema a rete di immobili pubblici di pregio storico-artistico (ville, palazzi storici, castelli, ex carceri, ex caserme, fari, etc.) da riqualificare e riconvertire per finalità turistico-ricettive e culturali. 4

5 2. I requisiti del brand POTENZIALITA DEL BRAND Il brand Valore Paese-Dimore può: recuperare i beni di pregio storico-culturale (vedi il caso di Castello Orsini) con funzioni adeguate, consentendo di inserirli attivamente nel contesto locale; incrementare il valore economico-sociale dei beni, compatibilmente con i vincoli storico-artistici ai quali sono sottoposti, dando vita a conseguenti processi di riqualificazione urbana e tutela del paesaggio; garantire, attraverso il coinvolgimento di soggetti privati, una gestione efficiente del patrimonio, che assicuri azioni coordinate di conservazione dei caratteri storico-architettonici dei beni prescelti e la loro concreta riqualificazione funzionale, anche in ottica di mercato; sviluppare le possibili economie di scala, attraverso la valorizzazione del territorio, della cultura e delle risorse locali, incentivando la crescita del turismo e la promozione del patrimonio nel panorama nazionale ed internazionale. I FATTORI DI SELEZIONE DEI SISTEMI TERRITORIALI Il Progetto Valore Paese-Dimore ha individuato 6 fattori per selezionare i sistemi territoriali con le peculiarità di distretto culturale e, dunque, location ideale per il posizionamento dei singoli beni facenti parte della rete: attrattività culturale (esistenza di risorse/dotazioni culturali che possono essere investite nel processo di valorizzazione); attrattività turistica (sviluppata presenza di flussi turistici); potenzialità turistica (potenziale mercato turistico in essere o con trend in crescita); dotazione infrastrutturale (esistenza di un adeguato sistema di infrastrutture che garantiscano l accessibilità del bene e la fruizione del sistema territoriale); identità territoriale (attenzione e capacità di valorizzare e promuovere il prodotto territorio ); capitale umano (insieme delle facoltà e risorse umane - conoscenza, istruzione, informazione, capacità tecnico-specialistiche - che valorizzano e innovano il prodotto turistico di un territorio). CRITERI PER LA SELEZIONE DEGLI IMMOBILI Sono stati sintetizzati 5 elementi identificativi tutti riscontrabili, nello specifico, al caso di Castello Orsini a Soriano nel Cimino: rilevanza storico-artistica (caratteri stilistici, storici ed artistici, valutati in termini di rappresentatività dell identità storico-artistica del territorio); suscettività alla trasformazione ricettiva (adattabilità alle esigenze progettuali del brand ValorePaese-Dimore, valutata in termini di flessibilità strutturale); attrattività del contesto (in termini di panoramicità ed esclusività del posizionamento rispetto agli asset culturali del Distretto culturale); accessibilità (in termini di prossimità e qualità dei collegamenti alla rete infrastrutturale nazionale). 5

6 3. Il portafoglio immobiliare L Agenzia del Demanio, in collaborazione con Invitalia, attraverso il confronto con le Direzioni Regionali dell Agenzia e i Comuni interessati, ha condotto un lavoro di selezione preliminare per l individuazione progressiva di un primo portafoglio di immobili di proprietà dello Stato, ovvero inseriti in accordi di valorizzazione ai sensi e per gli effetti dell art. 5 comma 5, del D.Lgs. n. 85/2010 in materia di federalismo demaniale culturale. da avviare all iniziativa. Questa prima fase del progetto ha visto la costituzione del portafoglio di immobili pubblici, composto quasi esclusivamente di asset di proprietà dello Stato, suscettibili di valorizzazione con finalità turistico-ricettive e culturali nell ottica della rete DIMORE. La selezione dei primi 100 beni è stata effettuata attraverso indagini conoscitive di carattere quantitativo, supportate da successive analisi e verifiche di livello tecnico-amministrativo e procedurale. In tal modo è stato possibile valutare il grado di procedibilità dei singoli asset in relazione ai criteri della fattibilità (tecnico-urbanistica) e dell appetibilità delle diverse destinazioni turistiche. Venaria Reale Luino Agliè Milano Monza Modena Genova Diano Castello Albenga Savona Lerici Bergamo San Candido Schio Verona Certosa di Pavia Peschiera del Garda Rio Marina Palau Firenze Ferrara Bologna Monte Argentario Tarquinia Gradisca d Isonzo Orvieto Venezia Soriano nel Cimino La mappatura dei 62 beni core Trieste Senigallia Ancona Loreto Gaeta Napoli Scafati Ventotene Pozzuoli Ercolano Ischia San Valentino in Abruzzo Citeriore Isole Tremiti Procida Vieste Ostuni Gallipoli Il Castello Orsini a Soriano nel Cimino, tra le prime iniziative ad essere state avviate, rientra nei 27 progetti start-up. Domus de Maria San Nicola Arcella Tropea Monasterace LEGENDA start up start up avviati beni strategici 6

7 3. Il portafoglio immobiliare I NUMERI CHIAVE PORTAFOGLIO Valore Paese DIMORE: 114 BENI (di cui 110 di proprietà dello Stato) - Selezione BENI CORE : 62 IMMOBILI (avviati all iniziativa, di cui 58 di proprietà dello Stato) - beni da avviare all iniziativa: 52 IMMOBILI (progetti speciali in attesa di attivazione, tra cui fari Sicilia e Sardegna) BENI CORE : 62 BENI (di cui 58 di proprietà dello Stato) - selezione PROGETTI START UP *: 27 IMMOBILI (di cui 24 di proprietà dello Stato) - selezione PROGETTI STRATEGICI: 35 IMMOBILI PROGETTI START UP : 27 BENI (di cui 24 di proprietà dello Stato) - selezione START UP AVVIATI: 7 (di cui 4 di proprietà dello Stato) tra cui Castello Orsini - selezione START UP IN AVVIO: 15 (tutti di proprietà dello Stato) - selezione START UP AVVIABILI A BREVE: 5 (tutti di proprietà dello Stato) 114 beni di portafoglio 62 beni avviati all iniziativa + 27 progetti start up* + 35 progetti strategici Carcere di Sant Agata, Bergamo (proprietà EE. TT.) Caserma La Rocca Peschiera del Garda (VR) Caserma XXX Maggio, Peschiera del Garda (VR) Castello Orsini,* Soriano nel Cimino (VT) Caserma Piave, Orvieto (proprietà del Comune) Complesso di Santa Maria della Stella, Orvieto (proprietà della Regione) Carcere di Terra Murata, Isola di Procida (NA) - (D.Lgs 85/2010 art.5 c.5) 52 beni da avviare all iniziativa progetti in attesa di attivazione 7

8 4. Cronoprogramma ed iter attuativo I passi compiuti per la valorizzazione di Castello Orsini INTERESSE ad avviare la valorizzazione del Castello Orsini, manifestato dell Amministrazione Comunale in occasione di un incontro rivolto alla richiesta di concessione temporanea dell immobile. AVVIO DEL PERCORSO di collaborazione e condivisione tra Stato ed Amministrazione Comunale volto alla stesura di un analisi di fattibilità per la definizione di possibili scenari di valorizzazione urbanistica del Castello Orsini, in collaborazione con la Direzione Regionale MiBAC Lazio per il rispetto dei principi di tutela storico artistica. ADEGUAMENTO DEGLI STRUMENTI URBANISTICI COMUNALI vigenti (variante del piano particolareggiato centro storico) da parte dell Amministrazione Comunale di Soriano con Delibera di adozione del C.C. 31/03/2011. Cambio di Amministrazione Comunale e avvio dell interlocuzione con la nuova equipe municipale. ADEGUAMENTO DEGLI STRUMENTI URBANISTICI COMUNALI vigenti (variante del piano particolareggiato centro storico) da parte dell Amministrazione Comunale di Soriano con Delibera di approvazione del CC 27/04/ luglio 2009 novembre 2009 marzo 2011 maggio 2011 aprile 2012 AVVIO dell Iniziativa al progetto Valore Paese DIMORE e partecipazione attiva al workshop, dedicato al tema, con gli EE TT coinvolti nella prima fase del progetto. APERTURA DELLA CONSULTAZIONE PUBBLICA PER CASTELLO ORSINI On line sezione dedicata sul sito web dell Agenzia del Demanio casella di posta elettronica dedicata: consultazionepubblica@agenziademanio.it link sui siti web del Comune di Soriano nel Cimino ed Invitalia Info-point In Direzione Regionale Lazio dell Agenzia del Demanio e presso l Ufficio Tecnico del Comune di Soriano nel Cimino TAVOLA ROTONDA A SORIANO NEL CIMINO (5 APRILE 2013) sul tema Valorizzazione del Castello Orsini a Soriano nel Cimino novembre 2012 febbraio 2013 aprile

9 5. Possibili indirizzi di sviluppo Il distretto culturale Soriano nel Cimino - Percorso archeologico: città d arte e archeologia (la Tuscia Romana, ducale, lomgobarda) - Percorso paesistico-territoriale: natura, ambiente e relax (i Cimini, i laghi e la Maremma laziale, le terme, il jazz) - Percorso storico-artistico: Borghi medievali, monumenti e musei - Percorso cultura del turismo e della ricettività: gastronomia e prodotti tipici (le castagne, il peperino, la via dell olio ) IL PROGETTO attrattività culturale: molteplicità dell offerta turistica (arte, archeologia, terme, percorsi naturali e enogastronomici etc..); attrattività turistica: arrivi e presenze turistiche stagionali nella provincia di Viterbo: potenzialità turistica: elevato tasso di fidelizzazione al territorio da parte dei turisti, possibilità di sviluppare sinergie tra i vari comparti turistici realizzando un offerta integrata di servizi turistici in grado aumentare i flussi turistici; possibilità di aderire al circuito turistico della rete dei castelli del Lazio; dotazione infrastrutturale: posizione strategica del comune di Soriano (relativa vicinanza a Roma e altri importanti centri turistici ed economici); identità territoriale: cittadinanza attiva e territorio vivace; capitale umano: elevato numero di iniziative, eventi e manifestazioni culturali e religiose LOCATION attrattività architettonica: Castello Orsini, struttura di pregio storico artistico; rilevanza storico-artistica: da residenza Nobile a servizio pubblico è l emblema della città; suscettività alla trasformazione ricettiva: predisposizione alla creazione di un offerta di servizi diversificati non presenti sul territorio (ad esempio hotel di lusso); attrattività del contesto: possibilità di sfruttare il volano attrattivo dei territori limitrofi di livello sovralocale (Roma, Toscana, Tuscia etc.) e locale (comuni limitrofi); Accessibilità: autostrada A1, FS.. 9

10 5. Possibili indirizzi di sviluppo La Dimora storica Castello Orsini quale contenitore di servizi Il Progetto ipotizza di distinguere due classi di servizi culturali, in pratica, corrispondenti a standard minimi obbligatori e massimi opzionali di offerta, ove un nucleo base di servizi culturali costituirà parte integrante del brand Valore Paese Dimore e quindi rappresenterà uno standard obbligatorio che potrà essere integrato da una gamma di servizi opzionali. Naturalmente,nel caso specifico di Valore Paese Dimore, il concetto di standard non potrà comprendere le modalità specifiche con cui il servizio verrà erogato, giacché la potenziale grande differenziazione delle tipologie edilizie e, conseguentemente, degli spazi disponibili, potrà consentire una varietà di soluzioni e di articolazione degli stessi servizi. L offerta base di servizi culturali erogati da Valore Paese Dimore prevede: documentazione della storia e delle caratteristiche dell edificio che ospita la Dimora ; prodotti informativi e documentazione sul territorio e sulle risorse culturali (biblioteca, videoteca, etc.); organizzazione visite guidate; servizi informativi a supporto dell offerta culturale del territorio; servizi internet e nuove tecnologie. Tra i servizi culturali opzionali: eventi culturali, mostre, esposizioni, eventi musicali e teatrali, proiezioni di film d essai in piccole sale di proiezione o spazi all aperto; esposizioni d arte di artisti locali; collezioni d arte, tra cui, ad es., gli arredi, i decori, le collezioni che per la residenza e nella residenza sono stati realizzati e raccolti; biblioteche con fondi librari storici; organizzazione di corsi e laboratori artistici e artigianali legati alle produzioni del territorio, per diversi target di visitatori, forniti dagli operatori locali. 10

11 5. Possibili indirizzi di sviluppo Suggestioni funzionali: servizi culturali di base Sale multifunzionali documentazione della storia e delle caratteristiche del Castello: Da torre vedetta a carcere ; prodotti informativi e documentazione sulla Tuscia e sulle risorse culturali (biblioteca, videoteca); organizzazione visite guidate; borghi medievali e monti Cimini, le terme e la maremma ; servizi informativi a supporto dell offerta culturale del territorio; istallazioni video servizi internet e nuove tecnologie: postazioni Servizi culturali opzionali Ristorante Cantina Enoteca Degustazione delle tradizioni enogastronomiche locali: la castagna e l olio d oliva Sale eventi e manifestazioni culturali,mostre,esposizioni,eventi musicali e teatrali,proiezioni di film d essai in piccole sale di proiezione o spazi all aperto; esposizioni d arte di artisti locali; collezioni d arte, tra cui,ad esempio, gli arredi, i decori, le collezioni che per la residenza e nella residenza sono stati realizzati e raccolti, biblioteche con fondi librari storici; organizzazione di corsi e laboratori artistici e artigianali legati alle produzioni del territorio, per diversi target di visitatori, forniti dagli operatori locali. Spazi esterni per attività di supporto 11

12 5. Possibili indirizzi di sviluppo La valorizzazione del patrimonio immobiliare pubblico e il turismo culturale: il caso del Castello Orsini La rete Valore Paese - DIMORE, imperniata sul concetto di turismo-culturale propone la messa a sistema di diversi fattori, quali: Architetture di pregio in contesti di grande valore storico e a vocazione turistica: fortini e fortificazioni all italiana, architetture militari, castelli e tenute patrizie, ville storiche urbane e suburbane, edifici religiosi, fari, ecc. Azioni di miglioramento della competitività del sistema turistico nazionale: Pensare in modo innovativo il comparto turistico; Creare un brand di qualità, il marchio cultura ; Promuovere la cultura del territorio (paesaggio, arte, storia, eventi, prodotti tipici). Servizi alberghieri tradizionali associati a servizi culturali: Divulgazione della storia e delle caratteristiche dell edificio Promozione del territorio e delle risorse culturali locali Servizi informativi e nuove tecnologie Eventi, spettacoli e mostre - in sale apposite e all aperto Biblioteche e fondi librari storici Organizzazione di laboratori artistici e artigianali legati alle produzioni del territorio In accordo con quanto atteso dal progetto Valore Paese - DIMORE, infatti, lo scenario di trasformazione ipotizzato per il Castello Orsini, prevede per la dimora storica funzioni di carattere turistico ricettivo (resort con suites ed una vasta gamma di facilities legate ai temi del wellness e relax e dell enogastronomia), corredate da usi culturali (spazi espositivi, per la convegnistica e multifunzionali, per eventi e manifestazioni locali). 12

13 6. Scenario di trasformazione Ipotesi di trasformazione di Castello Orsini in struttura ricettivo-culturale (Dimora Storica) Castello Orsini, edificio di interesse storico-artistico inserito in un contesto di pregio paesaggistico, presenta diverse caratteristiche che lo rendono idoneo ad essere trasformato in struttura ricettivo-culturale, quale Dimora Storica, dove le attività alberghiere, possano essere accompagnate da servizi commerciali (ristoranti e bar), ricreativi e culturali (espositivo, convegnistica, centro benessere, etc.), ad uso esclusivo dei clienti dell Hotel ed anche aperti al pubblico, gestite in parte dal privato e in parte dal pubblico (Comune, associazioni, etc.). I principali servizi legati all attività ricettiva potrebbero trovare spazio nel corpo maggiore (suites, ristorante) e, in minima parte, nel corpo minore (bar), prevedendo l utilizzo degli spazi aperti delle corti per eventi e manifestazioni (feste, esposizioni); altri spazi legati all attività culturale (mostre, congressi, meeting, formazione, convegnistica) e/o ricreativa (spazio benessere-spa) potrebbero trovare ubicazione nell edificio ausiliario. Le manifestazioni ed eventi comunali potrebbero essere ospitati nelle sale dell edificio ausiliario e nelle aree aperte dello spalto. È possibile, altresì, ipotizzare, spazi dedicati alla degustazione di prodotti tipici locali nell edifico ausiliario, le corti, nonché l area dello spalto, da aprire al pubblico. 13

14 6. Scenario di trasformazione N Layout funzionali nuovi usi LEGENDA : 23 camere SS mq 132 SL mq SU mq seminterrato quota accessi, quota cantine terra quota spalto SS mq - SL mq SU mq 827 rialzato quota corte primo quota portico primo rialzato SS mq 376 SL mq 491 SU mq 385 SS mq SL mq 818 SU mq 584 secondo quota loggia terzo quota carcere coperture Verificare sotterranei e proprietà adiacenti 14

15 7. L immobile Trasformabilità Conformità urbanistica CONSISTENZE GENERALI superficie territoriale mq superficie scoperta mq s.u.l. mq VINCOLI NORMATIVI ESISTENTI Declaratoria di vincolo di tutela storico-artistica del ai sensi dell art. 10 comma 1, D.Lgs 42/04 n. 42. Vincolo paesaggistico ai sensi dell art. 134 comma 1 lett. a e c, D.Lgs. n. 42/04. CONFORMITÀ URBANISTICA Variante al Piano particolareggiato del centro storico, approvato con Delibera del Consiglio Comunale n 18 del (*) Nella fase di progetto, con riguardo alla definizione delle destinazioni d uso, particolare attenzione andrà posta alla vocazione pubblica dei corpi minori o edifici ausiliari e dello spalto. USI AMMESSI (*) Turistico ricettivo, istruzione ed alta formazione, promozione del territorio della Tuscia e dei Monti Cimini, servizi privati ad uso pubblico (servizi sociali e ricreativi), servizi culturali (biblioteche e mediateche, spazi e servizi per convegnistica/mostre, auditorium). Spazi semi-pubblici Spazi Dimora Spazi pubblici INTERVENTI AMMESSI Manutenzione ordinaria, manutenzione straordinaria. - Corpo maggiore e cinta muraria: restauro architettonico e risanamento conservativo. - Edificio ausiliario e corpo minore: ristrutturazione edilizia. Schema concettuale degli spazi La valorizzazione favorirà la vocazione : pubblica dell area compresa tra le mura e il corpo centrale (spazio aperto, edifici minori..); semi-pubblica del piano terra del corpo centrale. privata ai piani superiori nelle parti più riservate. STRUMENTI PER L IMMISSIONE SUL MERCATO: Concessione di Valorizzazione (ex L. 410/2001) 15

16 7. L immobile Trasformabilità Adattabilità degli edifici CONSISTENZE DELLO STATO DI FATTO Consistenze totali superficie totale mq superficie scoperta mq superficie coperta mq superficie lorda* mq superficie utile mq Volume mc Corpo maggiore superficie lorda mq superficie utile mq superficie scoperta mq 508 C3 C2 T C1 Edificio ausiliario superficie lorda mq superficie utile mq Corpo minore superficie lorda mq 334 superficie utile mq 256 Spalto e Cerchia superficie scoperta mq N Planimetria d insieme, il Castello Orsini a Soriano nel Cimino Nota :Superficie scoperta (SS): superficie calpestabile scoperta: include lo Spalto, le corti (C1, C2 e C3) e il terrazzo di copertura (T) Superficie lorda (SL): superficie calcolata al lordo dei muri perimetrali, dei collegamenti verticali, delle logge e dei balconi Superficie utile (SU): superficie netta calcolata al netto delle partizioni interne, delle murature perimetrali Verificare sotterranei e proprietà adiacenti 16

17 7. L immobile Start Up Scheda tecnica Soriano nel Cimino è un piccolo borgo storico arroccato su una collina a 100 chilometri da Roma, non lontano dalla campagna umbra e toscana, ed è inserito in una rete turistica di antichi castelli, in un ambito ricco di eccellenze paesaggistiche, storiche, culturali ed enogastronomiche. Castello Orsini, edificato nel XII secolo, domina il borgo medievale di Soriano nel Cimino e appare ai visitatori in tutta la sua magnificenza al termine di un pittoresco percorso attraverso i vicoli del centro storico: simbolo del borgo medievale, domina il paesaggio e ne definisce lo skyline. Sviluppato su più livelli, facilmente accessibile tramite rampe di scale che si aprono su ariosi cortili interni, il Castello è caratterizzato da un imponente torre quadrangolare, un portico rinascimentale e una fontana settecentesca. DATI DIMENSIONALI Superficie territoriale mq Superficie lorda mq Volume mc PUNTI DI FORZA - location di valore storico-culturale; - contesto paesaggistico di pregio; - accessibilità; - rete dei castelli e borghi medievali; - tipologia architettonica unica; - flussi turistici nazionali e internazionali; - trasformabilità dell immobile. PERCORSO DI VALORIZZAZIONE Non ancora inquadrato nell ambito di specifici procedimenti amministrativi di valorizzazione. Demanio Storico Artistico suscettibile di concessione di valorizzazione. CONFORMITÀ URBANISTICA Valorizzazione urbanistica conclusa. Destinazioni d uso approvate a carattere prevalentemente turistico-ricettivo, coerenti con il progetto. 17

18 7. L immobile Start Up Documentazione fotografica 18