ANCE ASSOCIAZIONE NAZIONALE COSTRUTTORI EDILI

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1 ANCE ASSOCIAZIONE NAZIONALE COSTRUTTORI EDILI Tutela dei diritti patrimoniali degli acquirenti di immobili da costruire Legge 2 agosto 2004 n. 210 D.Lgs. 20 giugno 2005 n. 122 Direzione Legislazione Mercato Privato

2 Le forme di garanzia Fideiussione a garanzia degli acconti Polizza assicurativa postuma Contratto preliminare con contenuti minimi Frazionamento mutuo/ipoteca Fondo di garanzia per i fallimenti pregressi

3 Gli immobili residenziali - non residenziali Acquistati da persona fisica Costruiti da imprenditore/cooperativa

4 Quando si applica Agli immobili non ultimati e non in condizione di avere l agibilità per i quali è stato richiesto il permesso di costruire (o atto equipollente) Ad iniziare dai permessi di costruire richiesti (DIA presentate) dal 21 luglio 2005 (entrata in vigore D.lgs. 122/05)

5 Altre garanzie per tutti gli atti sottoscritti dal 21 luglio 2005 Contratto preliminare: contenuti minimi identificazione dell immobile presenza di servitù, convenzioni, ipoteche ecc. caratteristiche costruttive (capitolato) tempi di esecuzione (data di ultimazione) estremi fideiussione (se obbligatorie)/permesso di costruire eventuali appaltatori planimetrie

6 Chi è il costruttore Impresa di costruzione Società immobiliare Cooperativa edilizia Parità per tutti i soggetti

7 Chi è l acquirente La persona fisica che acquisti (per sé o per un parente entro primo grado) un immobile da costruire sia promissaria acquirente sia socio di cooperativa edilizia sia anche non socio di cooperativa

8 Tipologie negoziali Contratto preliminare Vendita di cosa futura Permuta di cosa presente con cosa futura Vendita di quota di comproprietà su terreno e appalto Vendita di terreno con riserva di diritto di superficie e appalto Vendita sottoposta a condizione sospensiva Vendita con patto di riservato dominio Vendita di fabbricato al rustico con obbligo di completamento Vendita di porzione ultimata con parti condominiali non ultimate Acquisto a mezzo leasing

9 Come si individua la situazione di crisi? Trascrizione del pignoramento relativo all immobile oggetto del contratto Pubblicazione sentenza dichiarativa del fallimento Presentazione domanda di ammissione al concordato preventivo Pubblicazione sentenza stato di insolvenza/decreto l.c.a./amministrazione straordinaria

10 Come si garantisce l acquirente l? Con rilascio di fideiussione pari alla somma da incassare sino all atto di compravendita La fideiussione va rilasciata La fideiussione va rilasciata prima del compromesso contestualmente al compromesso da una banca/assicurazione ecc.

11 Contenuti della fideiussione Garanzia solo delle somme effettivamente versate e di ogni altro corrispettivo (es. permuta) Escussione con stato di crisi Diritto ad ottenere il pagamento entro 30 gg. dalla richiesta conseguente allo stato di crisi Viene meno all atto di compravendita/assegnazione

12 Fideiussione: le garanzie richieste da una primaria società Solo: ai clienti primari se il permesso di costruire è stato rilasciato se si è il proprietario del terreno se il totale degli anticipi degli acquirenti non supera il 35% del prezzo di vendita Non si rilascia: per imprese/cooperative di nuova costituzione per singole richieste

13 Documentazione economica Valutazione da parte del ramo cauzioni: ultimi 2 bilanci approvati certificato iscrizione CCIA 2 report Centrale rischi Bankitalia (al 31 dicembre ed all atto richiesta) dettaglio banche affidatarie cartellino cliente ammontare fideiussioni

14 Documentazione tecnica Valutazione da parte di compagnia / società esterna business plan piano finanziario cronoprogramma lavori relazione tecnica di altre iniziative similari copia permesso di costruire/dia (non semplice richiesta) atto proprietà terreno copia contratto preliminare tipo capitolato tecnico

15 Per le società: Elenco documenti per affidamento Iscrizione CCIAA (non antecedente a 6 mesi) Atto costitutivo con statuto ed eventuali successive modificazioni Modelli Unico 2004 e Unico 2005 della Società (rispettivamente relativi agli anni di imposta 2003 e 2004) Bilancio ufficiale provvisorio (conto economico e stato patrimoniale) dell anno in corso

16 Fotocopia documento di identità e codice fiscale degli Amministratori Consenso al trattamento dei dati personali (decreto Lgs n. 196) Modello Unico 2005 (relativo all anno di imposta 2004) di eventuali coobbligati (1) Elenco rapporti bancari completo di eventuali affidamenti Documentazione aggiuntiva attestante la proprietà di beni immobili Piano finanziario del progetto (2) Descrizione tecnica, mediante compilazione dell apposito questionario (2) (1) Completo di ricevuta di presentazione all Agenzia delle entrate (2) Necessari per il rilascio di polizze ai sensi del D.lgs. 20 giugno 2005 n. 122

17 Altre garanzie Polizza postuma Contratto preliminare Si applicano solo a chi compra un immobile da costruire o per il quale è stato richiesto il permesso di costruire (vale anche per le cooperative)

18 Polizza postuma Cosa deve garantire? vizi e gravi difetti dell immobile, pericolo di rovina (art. 1669) per dieci anni dall ultimazione danni alla costruzione danni a terzi

19 I contenuti minimi della polizza (Ministero attività produttive Nota 27 aprile 2006) Franchigia e/o scoperto ammessi a condizione che la società assicurativa paghi anche gli importi rimasti a proprio carico Elementi dall immobile garantiti parti strutturali dell edificio, destinate per loro natura a lunga durata: murature portanti, pilastri, travi, solai, rampe di scale, solette a sbalzo Massimali per danni a terzi 50% del costo di costruzione (ma non meno di euro e non oltre )

20 D. lgs del 20 giugno 2005 Art. 6 Contenuto del contratto preliminare Comma 1 Il contratto preliminare ed ogni altro contratto che ai sensi dell'articolo 2 sia comunque diretto al successivo acquisto in capo ad una persona fisica della proprietà o di altro diritto reale su un immobile oggetto del presente decreto devono contenere:

21 a) le indicazioni previste agli articoli 2659, primo comma, n. 1), e 2826 del codice civile;

22 b) la descrizione dell'immobile e di tutte le sue pertinenze di uso esclusivo oggetto del contratto;

23 c) gli estremi di eventuali atti d'obbligo e convenzioni urbanistiche stipulati per l'ottenimento dei titoli abilitativi alla costruzione e l'elencazione dei vincoli previsti;

24 d) le caratteristiche tecniche della costruzione, con particolare riferimento alla struttura portante, alle fondazioni, alle tamponature, ai solai, alla copertura, agli infissi ed agli impianti;

25 e) i termini massimi di esecuzione della costruzione, anche eventualmente correlati alle varie fasi di lavorazione;

26 f) l'indicazione del prezzo complessivo da corrispondersi in danaro o il valore di ogni altro eventuale corrispettivo, i termini e le modalità per il suo pagamento, la specificazione dell'importo di eventuali somme a titolo di caparra; le modalità di corresponsione del prezzo devono essere rappresentate da bonifici bancari o versamenti diretti su conti correnti bancari o postali indicati dalla parte venditrice ed alla stessa intestati o da altre forme che siano comunque in grado di assicurare la prova certa dell'avvenuto pagamento;

27 g) gli estremi della fideiussione di cui all'articolo 2;

28 h) l'eventuale esistenza di ipoteche o trascrizioni pregiudizievoli di qualsiasi tipo sull'immobile con la specificazione del relativo ammontare, del soggetto a cui favore risultano e del titolo dal quale derivano, nonché la pattuizione espressa degli obblighi del costruttore ad esse connessi e, in particolare, se tali obblighi debbano essere adempiuti prima o dopo la stipula del contratto definitivo di vendita;

29 i) gli estremi del permesso di costruire o della sua richiesta se non ancora rilasciato, nonché di ogni altro titolo, denuncia o provvedimento abilitativo alla costruzione;

30 l) l'eventuale indicazione dell'esistenza di imprese appaltatrici, con la specificazione dei relativi dati identificativi.

31 Agli stessi contratti devono essere allegati:

32 A) il capitolato contenente le caratteristiche dei materiali da utilizzarsi, individuati anche solo per tipologie, caratteristiche e valori omogenei, nonché l'elenco delle rifiniture e degli accessori convenuti fra le parti;

33 B) gli elaborati del progetto in base al quale è stato richiesto o rilasciato il permesso di costruire o l'ultima variazione al progetto originario, limitatamente alla rappresentazione grafica degli immobili oggetto del contratto, delle relative pertinenze esclusive e delle parti condominiali.

34 Norme generali Diritto alla suddivisione del finanziamento in quote e frazionamento dell ipoteca la banca deve provvedere entro 90 gg. Il notaio non può stipulare se non si è proceduto alla suddivisione del finanziamento al frazionamento dell ipoteca

35 Fondo di garanzia per le vittime dei fallimenti pregressi Alimentato per 15 anni con addizionale sulle fideiussioni Gestione CONSAP Accesso con domanda entro 6 mesi dall entrata in vigore del decreto che regola il fondo

36 Il limite dei contanti è per compravendita non solo per singolo pagamento

37 E sempre obbligatorio nel rogito: Indicare le modalità di pagamento - niente contanti! - solo bonifici/assegni Indicare la partecipazione degli agenti immobiliari (se c è stata) e il corrispettivo versato art. 35 comma 22 D.L. 4 luglio 2006 n. 223 (Bersani)

38 FINANZIARIA 2007 Art. 57 Gli agenti immobiliari sono solidalmente tenuti al Pagamento dell imposta per i contratti preliminari stipulati a seguito della loro attività Gli agenti immobiliari debbono registrare i contratti preliminari a cui partecipano