Manuale per la Compravendita

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1 Manuale per la Compravendita Immobiliare di Paolo Tonalini Formule, esempi e schemi riportati in questo testo sono disponibili online e sono personalizzabili. Le istruzioni per scaricare i file relativi sono a pag. 267.

2 A Francesca e Alice

3 Capitolo 1 - Gli accordi preliminari 1.1 I primi passi Quando andare dal notaio L agenzia immobiliare Gli annunci immobiliari Il contratto preliminare di compravendita Verificare la regolarità edilizia Acconto e caparra La proposta d acquisto Le tasse sul contratto preliminare La trascrizione del contratto preliminare Capitolo 2 - I controlli prima del rogito 2.1 I controlli del notaio La verifica della proprietà Il regime patrimoniale dei coniugi La provenienza per donazione La cancellazione delle ipoteche La cancellazione del pignoramento La regolarità edilizia dei fabbricati Il certificato di agibilità dei fabbricati La certificazione urbanistica dei terreni La regolarità catastale dei fabbricati Tabella delle categorie catastali La prestazione energetica degli edifici Le eccezioni

4 Le norme regionali La conformità degli impianti Le spese condominiali Capitolo 3 - La prelazione 3.1 La prelazione legale La prelazione per gli esercizi commerciali La prelazione per le abitazioni La prelazione per i beni culturali La prelazione agraria La prelazione agraria dell affittuario La prelazione agraria del confinante La villa con il giardino Capitolo 4 - I diritti di servitù 4.1 Immobili e servitù Cos è la servitù Come nasce la servitù L estinzione e la modifica della servitù La servitù di passaggio Capitolo 5 - L atto di compravendita 5.1 Cosa portare al notaio Il rogito notarile Il pagamento del prezzo Il deposito del prezzo al notaio Il prezzo pagato dai genitori La consegna dell immobile L azione revocatoria Capitolo 6 - Acquistare sulla carta 6.1 L acquisto di immobili in costruzione Quando si applicano le norme di tutela La fideiussione Il contratto preliminare sulla carta La cancellazione o il frazionamento dell ipoteca La polizza assicurativa indennitaria L esclusione della revocatoria fallimentare Il diritto di prelazione dell acquirente

5 Capitolo 7 - Usufrutto, uso e abitazione 7.1 Diritto di usufrutto e nuda proprietà Il valore dell usufrutto e della nuda proprietà La vendita dell usufrutto La vendita della nuda proprietà La ripartizione delle spese Il diritto di abitazione e di uso Capitolo 8 - Il diritto di superficie 8.1 Costruire sul suolo altrui La proprietà superficiaria Capitolo 9 - Edilizia residenziale pubblica 9.1 La rivendita degli alloggi Edilizia agevolata Edilizia convenzionata in proprietà Edilizia convenzionata in diritto di superficie Rimuovere i limiti alla vendita Capitolo 10 - I parcheggi pertinenziali 10.1 I cosiddetti parcheggi ponte I cosiddetti parcheggi Tognoli Capitolo 11 - Divorzio e separazione 11.1 Divorzio e trasferimenti immobiliari La separazione personale dei coniugi Il trasferimento di immobili ai figli Mancata decadenza dall agevolazione prima casa Capitolo 12 - Gli incapaci 12.1 I minori di età Interdizione e amministrazione di sostegno Capitolo 13 - Ipotesi particolari di vendita 13.1 L affitto con riscatto La vendita con riserva della proprietà La multiproprietà Capitolo 14 - Le imposte per chi acquista 14.1 Nuove regole per le imposte di registro

6 14.2 La misura minima delle imposte Le abitazioni Il valore imponibile per le abitazioni Comprare da un privato Comprare dal costruttore Le agevolazioni per l acquisto della prima casa Le pertinenze della prima casa La decadenza dalle agevolazioni prima casa Agevlazioni per il riacquisto della prima casa Cambiare casa I fabbricati strumentali Le agevolazioni per il riscatto dal leasing Il valore imponibile per i fabbricati strumentali I terreni edificabili I terreni agricoli Il valore imponibile per i terreni Il reverse charge Capitolo 15 - L accertamento delle imposte 15.1 Il valore normale degli immobili Mutuo, prezzo e spese accessorie Capitolo 16 - Il mutuo 16.1 Come chiedere un mutuo Il contratto di mutuo L ipoteca Il terzo datore di ipoteca La fideiussione L accollo del mutuo Le tasse sul mutuo La detrazione fiscale degli interessi Il mutuo per costruzione o ristrutturazione Capitolo 17 - Gli adempimenti del venditore 17.1 L accettazione tacita dell eredità La comunicazione all amministratore del condominio Il trasferimento delle detrazioni Irpef La comunicazione alla Questura

7 Capitolo 18 - Le imposte per chi vende 18.1 La tassazione della plusvalenza Vendita di fabbricati Vendita di fabbricati da demolire Vendita di terreni agricoli (o non edificabili) Vendita di terreni edificabili Vendita di fabbricati in corso di costruzione Vendita di terreni oggetto di lottizzazione o fabbricati ivi costruiti L imposta sostitutiva del 20% La rivalutazione dei terreni Capitolo 19 - Dopo l acquisto 19.1 Gli adempimenti del notaio Imposta unica comunale (Iuc) Imposta Municipale Unica (Imu) Tassa sui rifiuti (Tari) Tassa sui servizi indivisibili (Tasi) Imposta sul reddito delle persone fisiche (Irpef) Allacciamento delle principali utenze Trasferimento della residenza Le spese condominiali L amministratore del condominio Capitolo 20 - Le detrazioni Irpef 20.1 Il credito per il riacquisto della prima casa La detrazione degli interessi passivi del mutuo La detrazione della provvigione dell agenzia immobiliare L acquisto di abitazioni in fabbricati ristrutturati L acquisto di autorimesse pertinenziali di nuova costruzione Il trasferimento delle detrazioni per la ristrutturazione Capitolo 21 - Difendere gli immobili 21.1 Il fondo patrimoniale Cosa mettere nel fondo patrimoniale Come funziona il fondo patrimoniale Capitolo 22 - Formulario 01_ Modello di contratto preliminare di compravendita (tra privati)

8 02_ Modello di contratto preliminare di compravendita (fabbricato in costruzione) _ Esempio di atto di compravendita immobiliare _ Clausola per fabbricato costruito ante _ Clausola per compravendita di immobile in condominio _ Clausola per pagamento del prezzo con accollo del mutuo _ Clausola fiscale per richiesta agevolazione prima casa (imposta di registro) _ Clausola fiscale per compravendita soggetta a Iva _ Clausola fiscale per richiesta agevolazione prima casa (Iva) _ Clausola fiscale per compravendita terreni agricoli _ Clausola fiscale per agevolazioni p.p.c. coltivatore diretto _ Clausola fiscale per agevolazioni p.p.c. IAP _ Clausola fiscale per agevolazioni p.p.c. con impegno a diventare IAP _ Clausola fiscale per agevolazioni p.p.c. società agricola _ Clausola fiscale per agevolazioni p.p.c. società agricola con impegno a diventare IAP _ Clausola fiscale per vendita della prima casa nei cinque anni _ Clausola fiscale per credito d imposta da riacquisto prima casa _ Clausola per detrazione Irpef da acquisto box ristrutturato _ Clausola per detrazione Irpef da acquisto abitazione in fabbricato interamente ristrutturato _ Clausola per mantenere la detrazione Irpef in capo al venditore _ Clausola per vendita di immobile gravato da vincolo culturale _ Modello per rinuncia alla prelazione su fabbricato non abitativo _ Modello per rinuncia alla prelazione su fabbricato abitativo _ Modello per denuncia di vendita beni culturali Indice analitico Booksite: istruzioni per l uso

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