INDICE 1. INTRODUZIONE 2. ACQUISTI IN UN CONDOMINIO IN CORSO DI COSTRUZIONE 3. ACQUISTI IN UN CONDOMINIO ESISTENTE

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Albano Antonella
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1 INDICE 1. INTRODUZIONE 1.1. Questo libro Progettazione e costruzione di immobili Posizione dell immobile e dell unità immobiliare Mercato immobiliare Età degli edifici Imposte e tasse Condominio Scarsità di garanzie Aspetti positivi dell investimento immobiliare ACQUISTI IN UN CONDOMINIO IN CORSO DI COSTRUZIONE 2.1. Acquisto di unità immobiliari in corso di costruzione, regolamento di condominio Modifiche del progetto imposte dal Comune Modifiche del progetto richieste dall acquirente Ritardata consegna Pagamenti per immobili in corso di costruzione Garanzia fideiussoria ACQUISTI IN UN CONDOMINIO ESISTENTE 3.1. Acquisto di negozi, uffici o laboratori, regolamento di condominio Conoscere le spese di condominio prima di effettuare un acquisto Conguaglio delle spese condominiali tra acquirente e venditore Richiesta all acquirente di arretrati non pagati dal venditore da parte dell amministratore di condominio Acquisto di immobile fruente di detrazioni fiscali ACQUISTI DI IMMOBILI OCCUPATI DA INQUILINI 4.1. Acquisto di appartamento occupato, per usarlo direttamente

ACQUISTI IN UN CONDOMINIO IN CORSO DI COSTRUZIONE 2.1. Acquisto di unità immobiliari in corso di costruzione, regolamento di condominio... 21 2.2. Modifiche del progetto imposte dal Comune.... 22 2.3.

2 8 INDICE 4.2. Acquisto di immobile ad uso diverso dall abitazione occupato, per usarlo direttamente Buonuscita convenuta dal venditore con l inquilino e rifiuto di quest ultimo di lasciare l immobile Locazioni in corso-conguagli tra venditore ed acquirente Locazioni in corso-documentazione dovuta dal venditore all acquirente Investimento a scopo di reddito, verifica del reddito dell immobile locato ACQUISTI DI LOTTI DI TERRENO 5.1. Acquisto di un lotto di terreno per costruire un immobile ACQUISTI IN MULTIPROPRIETAv 6.1. Se e quando sia conveniente un acquisto in multiproprietà ACQUISTI PER DEMOLIZIONE-RICOSTRUZIONE DELL IMMOBILE O RISTRUTTURAZIONE 7.1. Acquisto di immobile per demolirlo e ricostruirlo, limiti alle possibilità di ricostruzione Acquisto di immobile per ristrutturarlo BIS ACQUISTI ALLE ASTE GIUDIZIARIE 7.bis.1. Acquisti alle aste giudiziarie ACQUISTI DI IMMOBILI ALL ESTERO 8.1. Acquisto immobiliare all estero, cautele Acquisto di immobile da investimento all estero CONIUGI CHE VOGLIONO EVITARE LA SUCCESSIONE PER L ALLOGGIO 9.1. Acquisto di immobile da parte di coniugi che vogliono evitare la successione ereditaria... 45

Locazioni in corso-documentazione dovuta dal venditore all acquirente... 34 4.6. Investimento a scopo di reddito, verifica del reddito dell immobile locato... 35 5. ACQUISTI DI LOTTI DI TERRENO 5.1.

3 INDICE PERMUTE Permuta di un appartamento con un altro Permuta di area con parte dell immobile da costruire QUALITAv DELL IMMOBILE Qualità dell immobile in corso di costruzione Qualità di un immobile esistente Scelta fra immobili vecchi e nuovi REGOLARITAv EDILIZIA DELL IMMOBILE Nuovo edificio sprovvisto del certificato di abitabilità Costruzioni abusive incommerciabili PREZZO E VALUTAZIONE DELL IMMOBILE Il prezzo «giusto» di acquisto Criteri per la determinazione del prezzo da parte del venditore Prezzo fisso o trattabile per la vendita? Minor valore dell immobile costruito su terreno concesso con diritto di superficie Clausola di revisione del prezzo, edifici in corso di costruzione Addebito agli acquirenti del costo degli allacciamenti a pubblici servizi Compravendita a corpo oamisura? Misura ingannevole reclamizzata da compagnia di commercializzazione immobiliare Distinzione tra caparra e acconto prezzo MEDIATORI E AGENZIE IMMOBILIARI 14.1 Agenti immobiliari abusivi Asta fallimentare segnalata da un mediatore Frode a danno del mediatore e prescrizione del suo diritto alla provvigione Garanzia del mediatore Impegnativa di acquisto rifiutata Incarico in esclusiva a mediatore poco attivo Mediatore che nasconde la sua qualità Provvigione, clausola di buon fine dell affare Provvigione, clausola di esclusione... 62

.. 51 12.2. Costruzioni abusive incommerciabili... 52 13. PREZZO E VALUTAZIONE DELL IMMOBILE 13.1. Il prezzo «giusto» di acquisto... 53 13.2. Criteri per la determinazione del prezzo da parte del venditore.

4 10 INDICE Provvigione, clausola di pagamento in caso di revoca anticipata dell incarico Provvigione, entità Provvigione limitata all eccedenza rispetto al prezzo minimo Provvigione, pluralità di mediatori Rifiuto del proprietario di vendere alla persona presentata dal mediatore Rimborso delle spese sostenute dal mediatore Vendita diretta in pendenza di incarico a un mediatore Vendita frazionata a fronte di incarico di vendere un intero immobile Norme antiriciclaggio TRATTATIVE: OBIEZIONI DEL POTENZIALE ACQUIRENTE SULL IMMOBILE E RISPOSTE DEL VENDITORE Altezza dei soffitti Condizioni di un appartamento Cucina Dimensione del soggiorno Esposizione dell appartamento Parcheggi Posizione dell edificio Riscaldamento autonomo Spese di condominio Stile architettonico TRATTATIVE: OBIEZIONI DEL POTENZIALE ACQUIRENTE SUL PREZZO E RISPOSTE DEL VENDITORE Mutuo troppo costoso Pagamento-richiesta di dilazione Prezzo (casa nuova in corso di costruzione) Prezzo (casa non nuova) Prezzo minore offerto Prezzo, paragone con quello di case nuove MUTUI E IPOTECHE Accollo del mutuo in conto prezzo Cancellazione del mutuo... 79

.. 65 14.15. Rimborso delle spese sostenute dal mediatore.... 65 14.16. Vendita diretta in pendenza di incarico a un mediatore... 66 14.17.

5 INDICE Interessi di preammortamento Mutui a tasso fisso o a tasso variabile o in valuta estera o misti Mutuo non frazionato, rischi per l acquirente Rate costanti di rimborso del mutuo, nozione Spese bancarie e notarili per il mutuo Ipoteche taciute dal venditore Cancellazione di ipoteca Detrazioni fiscali per acquisto prima abitazione DOCUMENTAZIONE PER LA VENDITA Documentazione necessaria per vendere Documentazione per vendite a cittadini stranieri DIRITTI DI PRELAZIONE IN CASO DI VENDITA Vendita di negozi o magazzini o laboratori aperti al pubblico dei consumatori finali, diritto di prelazione spettante all inquilino Violazione del diritto di prelazione dell inquilino negoziante Vendita di unità immobiliari per le quali è previsto dal regolamento di condominio il diritto di prelazione degli altri condomini Vendita di abitazioni locate VENDITA NUDA PROPRIETAv DA PARTE DI ANZIANI CON RISERVA DI USUFRUTTO Nozione e limiti di convenienza Vitalizio come parziale pagamento del prezzo CAPARRA E CLAUSOLE PENALI Caparra confirmatoria e caparra penitenziale Clausola penale Entità della caparra COMPROMESSI (PROMESSE) DI COMPRAVENDITA Assistenza di esperti per la stipula del compromesso Contenuto della promessa di vendita Differenza fra promessa di vendita, compromesso, preliminare di vendita Versamento di caparra, se ha valore di promessa di vendita

Detrazioni fiscali per acquisto prima abitazione... 84 18. DOCUMENTAZIONE PER LA VENDITA 18.1. Documentazione necessaria per vendere... 87 18.2. Documentazione per vendite a cittadini stranieri.

6 12 INDICE Clausole particolarmente onerose per l acquirente, nel compromesso predisposto dal venditore Incertezza dell acquirente per l intestazione della proprietà, contratto per persona da nominare Contratto preliminare, casa in costruzione Opzione di acquisto in luogo di caparra Se conviene registrare e trascrivere il compromesso e quanto costa Se l impegnativa unilaterale di acquisto (o di vendita) debba essere registrata Compravendita di unità immobiliare in condominio in corso di costruzione, formula contrattuale Compravendita di immobile esistente, formula contrattuale Compravendita di un lotto di terreno per villa od altra costruzione, formula contrattuale Impegnativa unilaterale di acquisto, formula TRASCRIZIONE DEI COMPROMESSI DI VENDITA (ved. 1.8, 22.7, 30.2) TASSE E SPESE PER L ACQUISTO Le molte ipotesi di tassazione e spese notarili, per l acquisto Tassazione alternativa degli acquisti fra IVA e imposta di registro Per pagare il minimo di tasse evitando gli accertamenti fiscali: il parametro catastale Rifiuto del compratore di dichiarare un corrispettivo inferiore al vero nell atto notarile Tasse non pagate in tutto o in parte dal venditore, privilegio fiscale sull immobile Vendita entro il quinquennio Credito di imposta e riacquisto prima casa TASSE A CARICO DEL VENDITORE (ved. 24.3, 24.4) NOTAI Notaio: scelta spettante all acquirente PREZZO DA DICHIARARE NELL ATTO DI COMPRAVENDITA (ved. 19.1, 19.2, 24.3) CONSEGNA DELL IMMOBILE Immobili di nuova costruzione, ritardata consegna

Opzione di acquisto in luogo di caparra.... 103 22.9. Se conviene registrare e trascrivere il compromesso e quanto costa. 103 22.10. Se l impegnativa unilaterale di acquisto (o di vendita) debba essere registrata.

7 INDICE Immobili vecchi «liberi al rogito» Denuncia in questura della vendita, obbligo del venditore Consegna dell immobile all acquirente prima del rogito GARANZIE PER VIZI E DIFETTI DELL IMMOBILE Difetti dell immobile, garanzie del venditore e/o del costruttore Riparazioni straordinarie deliberate dall assemblea condominiale e taciute dal venditore all acquirente FALLIMENTO DEL VENDITORE Fallimento del venditore, dopo la compravendita Fallimento dell impresa costruttrice prima dell ultimazione dell edificio

.. 128 29.2. Riparazioni straordinarie deliberate dall assemblea condominiale e taciute dal venditore all acquirente.... 129 30.

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