INDICE SOMMARIO. Capitolo I LA VENDITA. Capitolo II IL PREZZO

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1 Prefazione... XV Capitolo I LA VENDITA 1. Generalità Le trattative Verso la compravendita Profili procedimentali La forma Vizio di forma e preclusioni processuali Capitolo II IL PREZZO 1. La principale obbligazione del compratore Il prezzo di alloggio di edilizia residenziale c.d. pubblica La perequazione del prezzo nella vendita «a misura» Il coinvolgimento di un terzo La mancata determinazione del prezzo Modalità di pagamento La compravendita rogata dal notaio Modalità dell offerta del prezzo in caso di contratto preliminare Gli interessi La c.d. vendita a rate Capitolo III L ACQUIRENTE: DIVIETI E PREFERENZE 1. Il divieto di acquistare Tutela dell immagine della P.A Possibilità di conflitto di interessi tra «amministratore» e «amministrato» La prelazione in generale... 32

2 VI INDICE SOMMARIO 2.1. Il sistema dell acquirente «preferito» Convergenza sullo stesso bene di differenti diritti di prelazione Il retratto successorio Il meccanismo prelatizio Esclusione della prelazione nella comunione ordinaria Cessazione della comunione ereditaria Prelazione ereditaria e maso chiuso L individuazione della quota Nozione di estraneo all eredità La denuntiatio Volontà di esercitare il retratto Pagamento del prezzo Prescrizione Effetti del retratto Prelazione agraria Fonte normativa Generalità Il coltivatore diretto L impresa familiare coltivatrice Particolari affittuari Quando vi è una pluralità di affittuari Confinanti Quando vi è una pluralità di confinanti Conferimento del fondo in società Vendita fallimentare Fondo avente destinazione edilizia Diritto di prelazione su una porzione del fondo Permanenza del vincolo pertinenziale Prelazione agraria e maso chiuso Contenuto e modalità della denuntiatio Rinuncia alla e decadenza dalla prelazione L esercizio della prelazione Il retratto agrario Riflessioni sistematiche sulla prelazione agraria. Impostazione problematica I modelli Il sistema adottato dalla legge La situazione giuridica soggettiva del prelazionario La prima fase: denuntiatio e prelazione La prestruttura. Difetto di denuntiatio ed esercizio del diritto del prelazionario La struttura traslativa della proprietà Conclusioni. Titolo traslativo ad effetto traslativo. Il ruolo della trascrizione Il trasferimento della proprietà sottoposto alla c.d. «condizione sospensiva del pagamento» Intermezzo sull efficacia legale Sintesi conclusiva... 88

3 VII Il rischio per il perimento della cosa Natura del rogito notarile e della sentenza La prelazione locatizia Generalità I prelazionari Il trasferimento dell immobile La denuntiatio Esercizio della prelazione Il riscatto Dismissione del patrimonio immobiliare e diritto di prelazione del conduttore Enti previdenziali privatizzati La determinazione del prezzo La prelazione sui beni artistici La particolare natura della prelazione La prelazione non può essere limitata ad una quota del bene Inapplicabilità all usucapione Il contratto con il terzo è sottoposto a condizione sospensiva Autorità legittimata a ricevere la denuntiatio Conseguenze dell omessa denuntiatio Il trasferimento avviene anche se non è stato corrisposto il prezzo Il bene acquisito dallo Stato è assoggettato al regime del demanio pubblico Questioni di giurisdizione Litisconsorzio necessario Capitolo IV LE BRUTTE SORPRESE 1. Il quadro normativo Vendita di cosa altrui Cosa parzialmente di altri Nel caso di preliminare di vendita Aliud pro alio Casistica Conseguenze Problemi procedurali Difformità edilizie Sulla conoscenza da parte dell acquirente Questioni sul preliminare Deducibilità Il vizio redibitorio Il danno L atteggiamento delle parti Modifiche alla garanzia Tempestività della denuncia Verso la risoluzione del contratto

4 VIII INDICE SOMMARIO 4.6. Situazioni singolari Mancanza di qualità L impegno ad eliminare i vizi Situazioni relative al contratto preliminare Risoluzione del preliminare e mediazione Garanzie gravanti sulla cosa Il contratto preliminare Oneri o diritti di godimento di terzi gravanti sulla cosa Immobile aggiudicato in sede di esecuzione forzata Fattispecie in tema di edilizia convenzionata Il contratto preliminare Evizione Gli effetti dell evizione Modifiche consensuali alla garanzia Evizione parziale Fattispecie controverse Capitolo V LE VENDITE PARTICOLARI 1. Vendita a misura e vendita a corpo Previsione del conguaglio in apposita clausola Vendita cumulativa La necessità di identificare l immobile oggetto della compravendita Quando il bene è identificato approssimativamente Ipotesi di risoluzione del contratto Vendita dell eredità Estensione dell oggetto dell alienazione Problemi di trascrizione quando il venditore è l erede apparente Vendita di un bene comune da parte di un coerede Vendita di un bene sperato come oggetto di successione Vendita su campione e su tipo di campione Tipologie desuete Vendita a distanza e facoltà di ripensamento Riflessioni sistematiche sulla facoltà di ripensamento Vendita da piazza a piazza Ordinazione mediante moduli Giurisdizione e competenza per territorio Quando è necessaria una ulteriore attività del venditore Inapplicabilità ai contratti nei quali è parte la pubblica amministrazione Il rischio Garanzie Riflessioni sistematiche sui contratti da piazza a piazza. Un autonomo procedimento di formazione del contratto che si chiude con l inizio di esecuzione Lo schema dell art c.c. e l inizio di esecuzione

5 IX Specificità del procedimento ex art c.c Il tratto negativo: «senza una preventiva risposta» L inizio di esecuzione Il pronto avviso Irrevocabilità della proposta ex art c.c Il canone della conformità Conclusioni Capitolo VI LA VENDITA DI IMMOBILI 1. La precisa individuazione dell oggetto Immobile avente una propria identità strutturale Utilizzazione di elementi estranei all atto Irrilevanza della qualificazione della vendita come «a corpo» oppure «a misura» Le pertinenze Gli spazi destinati a parcheggio Vendita generica di immobili Quando oggetto della vendita è un alloggio di edilizia residenziale c.d. pubblica Vendita di immobile abusivo L estensibilità della nullità al preliminare Vendita di «lotto» di terreno Immobile «da costruire» La tutela dell aspirante acquirente Il contenuto del contratto Vendita di immobile indiviso Preliminare di vendita di cosa indivisa Vendita della nuda proprietà Capitolo VII IL ROGITO 1. Premessa Le informazioni alle parti La documentazione generica La situazione catastale e urbanistica L agibilità o abitabilità Il meccanismo della trascrizione Acquisto mortis causa Il notaio e i registri immobiliari Autentica della scrittura privata Nuovi compiti del notaio Riflessioni sistematiche sulla legge n. 147 del

6 X INDICE SOMMARIO 8.1. Mancanza del decreto attuativo. Applicazione sospesa Le funzioni attribuite al notaio. La costituzione di un patrimonio separato Il patrimonio separato Patrimonio separato. Le indicazioni dettate dalla legge n. 147 del Problemi aperti dalla legge Il contratto preliminare Il modello francese Capitolo VIII VENDITA DI UNITÀ IMMOBILIARE SITA IN CONDOMINIO 1. Il quadro di riferimento Il titolo contrario Obblighi del notaio Il regolamento Impegno di osservare un futuro regolamento Vincolatività del regolamento anche per i successivi acquirenti Riflessi delle regole del regolamento sull identificazione dell oggetto della compravendita Attribuzione di beni solamente a taluni condòmini Clausola di immodificabilità La pubblicità del regolamento La trascrizione del regolamento Suggerimenti operativi L ingresso dell avente causa nel condominio L imputazione dei contributi condominiali La solidarietà per il pagamento dei contributi Il biennio considerato Le spese straordinarie Il decreto ingiuntivo immediatamente esecutivo Capitolo IX LA VENDITA DI IMMOBILE ESPROPRIATO 1. L espropriazione immobiliare Il pignoramento L incardinarsi del procedimento Le sorti del procedimento Il custode Verso la vendita La vendita Vendita senza incanto Concessione di un mutuo

7 XI 6. Il decreto di trasferimento Pesi che possono gravare sull immobile L ingresso in un condominio La vendita con incanto Lo snellimento delle operazioni di vendita: la delega a un professionista Ripensamento dell aggiudicatario Gli effetti Capitolo X IL PRELIMINARE DI VENDITA IMMOBILIARE 1. Il quadro normativo Preliminare del preliminare Preliminare o definitivo? Possibilità del promissario acquirente di sostituire a sé un terzo Il preliminare per persona da nominare La posizione processuale dell eligendo Determinazione e determinabilità dell oggetto Quando l oggetto è indicato genericamente Le ricadute della abusività della costruzione sulla validità del preliminare di compravendita Difformità non sostanziali del bene da trasferire rispetto a quello oggetto del preliminare Determinazione del prezzo Vendita cumulativa e prezzo unitario Esclusione della rivalutazione automatica del prezzo Immobile consegnato prima della stipula del definitivo Prescrizione per il pagamento del prezzo L inadempimento Questioni sul termine Mutamento delle condizioni patrimoniali dei contraenti La diffida ad adempiere Il giudice deve comunque valutare la gravità dell inadempimento Risarcimento del danno Caparra confirmatoria Preliminare di compravendita e fallimento Fallimento del promittente alienante Quando lo scioglimento del preliminare coinvolge altri rapporti tra le parti Il curatore può esercitare la facoltà di scioglimento del preliminare sino a quando non è stato stipulato il definitivo Il curatore conserva la facoltà di scelta fino al passaggio in giudicato della sentenza traslativa della proprietà Strumenti per contestare la scelta del curatore fallimentare Quando oggetto del preliminare è un immobile indiviso

8 XII INDICE SOMMARIO Trascrizione della domanda di esecuzione in forma specifica prima della dichiarazione di fallimento Nel giudizio di esecuzione in forma specifica, l esercizio della facoltà di scelta ha natura di eccezione La sentenza di accoglimento della domanda di esecuzione in forma specifica resta insensibile a provvedimenti del giudice delegato Ipotesi di litisconsorzio necessario Azione revocatoria e contratto preliminare di compravendita Competenza del tribunale fallimentare L esecuzione in forma specifica del preliminare Il meccanismo Termine per iniziare l azione Prescrizione del diritto all esecuzione del contratto L azione non è proponibile dal socio di cooperativa edilizia Accertamento dell autenticità delle sottoscrizioni della scrittura privata Domanda di esecuzione in forma specifica e domanda di formalizzazione dell avvenuta compravendita L offerta della prestazione corrispettiva deve essere seria Esecuzione di ulteriori obblighi stabiliti nel preliminare Nella domanda di esecuzione in forma specifica del preliminare vi è l implicita offerta di eseguire la propria prestazione Effetto traslativo della sentenza subordinato all accollo di un mutuo Esclusione della legittimazione attiva del singolo comproprietario pro indiviso È adesivo l intervento del terzo nel giudizio inter alios di esecuzione in forma specifica Profili «fiscali» Capitolo XI LA COMPRAVENDITA TRAMITE AGENZIA 1. La situazione Il mediatore negoziale (c.d. atipico) La professionalità del mediatore Conseguenze sulla mediazione della mancata dichiarazione di inizio attività La prova della professionalità Pluralità di mediatori Obblighi del mediatore La responsabilità del mediatore Il codice deontologico Irregolarità urbanistiche dell immobile Il c.d. patto di esclusiva Rifiuto di concludere l affare

9 XIII 9. La provvigione Conseguenze, quanto alla provvigione, della mancanza di professionalità Il quantum della provvigione Prescrizione del diritto alla provvigione La conclusione dell «affare» in generale Il contratto preliminare La non contestualità tra proposta e accettazione Il perdurare degli effetti della messa in contatto Mutamento delle parti che concludono l «affare» Mediazione e procacciamento d affari Riflessioni sistematiche La mediazione L accordo del mediatore con le parti sulla misura della provvigione La cosiddetta mediazione atipica: incompatibilità tra mediazione e mandato Rilievi sulla critica al dogma della neutralità Ricostruzione e senso della giurisprudenza che può essere assunta come precedente Il patto di esclusiva L altra argomentazione della critica al dogma della neutralità Struttura della mediazione. La rilevanza ermeneutica di due «PER» Gli effetti. Diritto alla provvigione e conclusione dell affare Diritto alla provvigione e vizi della vendita Indice analitico