ANALISI E PROSPETTIVE DELLA CRISI ABITATIVA A GENOVA

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1 Convegno ANALISI E PROSPETTIVE DELLA CRISI ABITATIVA A GENOVA Genova 5 Marzo 2013 Salone di rappresentanza di Palazzo Tursi

2 INDICE DEGLI ARGOMENTI Introduzione al problema della casa pagina 3 Dati edilizia residenziale pubblica: confronto Tra il patrimonio delle maggiori città del Nord da pag. 4 a 6 Genova: Dati di analisi sull alloggio sociale da pag. 7 a 15 Risposta al fabbisogno abitativo da pag. 16 a 19 L ATTUAZIONE DELLA L.R. 38/2007 Le norme urbanistiche per il settore abitativo da pag. 20 a 26 2

3 INTRODUZIONE AL PROBLEMA CASA IL MERCATO IMMOBILIARE PRIVATO A Genova valori immobiliari altissimi L Agenzia del Territorio evidenzia nel rapporto 2012 che il numero di annualità di reddito familiare che si deve impegnare per l'acquisto di un'abitazione media è in Liguria di 9,6: rappresenta in Italia il rapporto più negativo. Nuova realizzazione solo per vendita Solo nel 1981 le case in affitto a Genova erano superiori a quelle in proprietà, ora sono meno del 20%. Perdita di una cultura imprenditoriale rivolta alla locazione La mancanza di attenzione alla locazione è tanto più grave in quanto le stesse regole del mercato immobiliare impongono un cambiamento delle strategie alla luce del crollo delle vendite di questi ultimi anni. La crisi dell acquisto prima casa Mutui non sostenibili (il 40% in crisi sulle rate, dati Nomisma). LA POLITICA ABITATIVA PUBBLICA Dopo la realizzazione dei quartieri (legge 167), dagli 90 assenza di una politica della casa, lasciata al mercato immobiliare Vendita del patrimonio abitativo pubblico. Fine dei fondi Gescal (trattenuta fiscale ai lavori dipendenti). Deterioramento del patrimonio pubblico con poche manutenzioni Nel alloggi del patrimonio ERP risultava sfitto in quanto privo di manutenzione. La Direzione Politiche per la Casa dal 2007: ricostruita una conoscenza del problema abitativo Variante Casa (ai sensi l.r. 38/2007). Avviati Programmi di manutenzione del patrimonio Erp e storico comunale. Avviati Programmi di social housing 3

4 DATI EDILIZIA RESIDENZIALE PUBBLICA CONFRONTO TRA IL PTRIMONIO DELLE MAGGIORI CITTA' DEL NORD MILANO TORINO BOLOGNA FIRENZE VENEZIA GENOVA

5 2012 PATRIMONIO ABITATIVO PUBBLICO Il Patrimonio abitativo pubblico è stato ridotto drasticamente in tutte le città con i programmi di alienazione e la cartolarizzazione in particolare nel primo decennio del Il Comune dal 2007 ha interrotto le vendite di alloggi pubblici mentre Arte ha in corso un programma di vendita di 600 alloggi ERP. 5

6 DISPONIBILITA ALLOGGI ERP PER NUMERO DI NUCLEI FAMILIARI Genova ha meno alloggi pubblici di tutte le città italiane medie e grandi: un alloggio pubblico ogni 30,1 nuclei familiari. 6

7 GENOVA: Dati di analisi sull alloggio sociale Aggiornamento della relazione di analisi del settore abitativo di cui alla DCC 4/2011

8 Sovrapposizione delle diverse tipologie di domande 3.184domande per l assegnazione di un alloggio ERP 578 nuclei hanno fatto domanda sia per ERP sia per FSA 785 domande ERP sono state presentate da assistiti dai servizi sociali ERP Sostegno alla locazione Nuclei familiari assistiti dai servizi sociali domande per il Fondo Sostegno Affitti 636 domande di contributo sul FSA sono state presentate da nuclei assistiti dai servizi sociali Dati riferiti al

9 Caratteristiche e dimensioni del fabbisogno abitativo Adeguamento del PUC ai sensi della Legge Regionale n. 38/07 (Variante Casa) Totale 2011 fabbisogno per l inclusione sociale sotto ERP 350 fabbisogno di ERP fabbisogno di alloggi a canone moderato sopra ERP totale

10 ANALISI DATI ERP: le domande Nonostante la scarsa offerta di alloggi la domanda dal 2005 è quasi quadruplicata. 10

11 Ogni anno si presentano le domande per l assegnazione. I rinnovi sono circa i 3/5 delle domande. DOMANDE PRESENTATE: rinnovi e nuove istanze Le nuove domande sono 2/5 del totale. Questo dato fa presumere un maggiore fabbisogno che potenzialmente (con un offerta di alloggi maggiore) potrebbe far salire le domande di alloggio ERP oltre le

12 ASSEGNAZIONI ERP: Il disagio economico Gli ultimi anni evidenziano come due terzi dei nuclei familiari che presentano la domanda di alloggio ERP ha un forte disagio economico. Oltre il 30% del totale sono a reddito zero. 67,7% 68,3% 69,9% 12

13 ASSEGNAZIONI ERP: Il disagio sociale Le assegnazioni definitive a favore di nuclei familiari assistiti dai Servizi Territoriali Comunali, dai SERT o dai Servizi di Salute Mentale raggiunge mediamente il 70% del totale: per le assegnazioni provvisorie* la percentuale supera l 80%. *Assegnazioni urgenti per sfratti eseguiti 13

14 REDDITI DEGLI ASSEGNATARI ERP in migliaia di euro * di cui 34 famiglie di un solo componente 14

15 Prospettive e criticità ERP: Alloggi assegnati e liberati in un anno ALLOGGI ASSEGNATI FINE ASSEGNAZIONE Come evidenzia la tabella, oltre 300 alloggi trovano fine locazione ogni anno (il 6% sono subito assegnabili). Circa 200 alloggi l anno vengono assegnati dopo ristrutturazione di Comune o Arte. Ogni anno almeno 100/130 alloggi rimangono sfitti in attesa senza un programma di ristrutturazione. Ad oggi tali alloggi sono 221, di questi 25 saranno ristrutturati nella Diga bianca (DGC di ottobre). Altri 60 sono in manutenzione attraverso contratto con ARTE. Quindi 135 alloggi sono fuori da ogni programma di ristrutturazione. 15

16 RISPOSTA FABBISOGNO ABITATIVO LE AZIONI PER L'ALLOGGIO SOCIALE DIVERSIFICATE PER TIPOLOGIA SOTTO ERP Alloggi pubblici Inclusione Sociale ERP ALLOGGI PUBBLICI COMUNE E ARTE REGOLATI DA LEGGE REGIONALE SOPRA ERP ALLOGGI PRIVATI Agenzia Sociale per la Casa SOTTO ERP SOSTEGNO CON PATRIMONIO Comunale Storico Progetto accompagnamento Sociale ERP FINANZIAMENTI SOLO PUBBLICI PROGRAMMI REGIONALI PROGRAMMI MINISTERIALI SOPRA ERP (Contributi pubblici per FAS e CM) CANONE MODERATO CANONE CONCORDATO FONDO SOSTEGNO AFFITTO 16

17 1 Titolo Costo Valori ottenuti e Alloggi programmati ubicazione degli alloggi impiegati ,00 n 200 ERP piani di zona ERP sparsi ,00 n 50 Patr. Disponibile per Emergenza abitativa PonteX/Polcevera Accordo di Programma 16/03/2006 RISPOSTA FABBISOGNO ABITATIVO , , ,00 n 15 Patr. Disponibile per inclusione sociale ,00 n 4 Patr. Disponibile per inclusione sociale ,00 n 3 Patr. Disponibile per inclusione sociale ,00 n 9 miniappartamenti per Condominio Sociale LungoBisagno Dalmazia e Piazza Adriatico Piazza Bignami Via Teatro nazionale Vico del Duca ,00 n 35 alloggi canone modto casa famigl. Scheletro Begato 2 3 Piano Edilizia Abitativa D.M. 18/11/2009 : - recupero alloggi ERP ex D.L. 159/2007 D.M. 8 marzo fatti + 6 appalti in corso attuazione I fase appalti in corso , n. 156 alloggi ERP + 10 alloggi di recupero storico Via Maritano 70 in Via Maritano 67, 80,98 via Novella (43 alloggi) + sparsi 29 alloggi di patrimonio disponibile 10 alloggi in via Ariosto n.44 alloggi ERP via Brocchi 52,54,60 via Maritano pdz + 11 via paolo della Cella ERP pdz sparsi 17

18 Titolo Costo Valori ottenuti e impiegati Alloggi programmati ubicazione degli alloggi 4 Programma Recupero n 30 alloggi ERP ,00 di cui ,00 Regionedi cui ,00 Comune n 30+5 ERP pdz sparsi 5 P.O.G.A.S ,32 n 26 locazione a riscatto x giovani coppie di cui Statali ,00 di cui Regione Liguria ,00 di cui Comune di n 1 sede Agenzia Casa Via Pre Genova ,33 Piazza Cavour 11 + altri nel C.S. a carico di ARTE ( da L.560) 40 alloggi ERP 6 PLC (Piano Locale Casa) Regione Liguria alloggi ERP Via Bainsizza alloggi ERP Ospedale Pastorino alloggi Canone moderato Chiappeto alloggi Canone moderato Virgo Potens alloggi a canone moderato Begato, Geminiano, Posalunga, Cremeno alloggi Canone moderato Via Maritano posti letto Condominio solidale Vico del Duca 18

19 RISPOSTA FABBISOGNO ABITATIVO: ERP ristrutturazione (ANNI ) Totale 717 RISPOSTA FABBISOGNO ABITATIVO : Sotto ERP inclusione sociale Totale Condominio sociale RISPOSTA FABBISOGNO ABITATIVO: Sopra ERP Moderato e Concordato Totale 179

20 La attuazione della l.r. 38/2007 Le norme urbanistiche per il settore abitativo La variante generale al P.U.C., DCC n.4/2011 e n.67/2011, è stata approvata dalla Regione con DGC 1369 del , sarà presentata al Consiglio Comunale per la presa d atto. Nel mese di Novembre è stata apportata dalla Regione una modifica alla L.R. 38/2008, ma la Variante approvata è stata salvaguardata dagli effetti delle norme modificate.

21 Adeguamento del Piano Urbanistico Comunale Edilizia Residenziale Pubblica Principale novità introdotta con la variante di settore ALLOGGIO SOCIALE: E.R.P. come SERVIZIO PUBBLICO Tutti gli alloggi di ERP che vengano ceduti agli Enti pubblici istituzionalmente competenti sono riconosciuti come ALLOGGI SOCIALI E CONCORRONO PERTANTO AL RAGGIUNGIMENTO DELLO STANDARD URBANISTICO (sono quindi assimilabili alle opere di interesse generale riconducibili all urbanizzazione secondaria e sono scomputabili fino al valore massimo corrispondente alla quota di interesse generale del contributo di costruzione ) - L ERP, pur costituendo attualmente l unica offerta di alloggio pubblico alle esigenze delle famiglie, soprattutto nell ultimo decennio, si è trasformato in uno strumento di risposta al disagio sociale. - L ERP quindi è inserito nei servizi pubblici, alla pari di un Asilo nido od un Centro di Assistenza, attuabile da parte dei privati come onere di urbanizzazione. - La legge regionale n.9/2012 ha confortato tale indicazione andando a modificare la legge 25/95 introducendo nell elenco delle opere di urbanizzazione secondaria gli alloggi di ERP 21

22 DEMOLIZIONE E RICOSTRUZIONE > 500 mq (con cambio d uso a residenza) Adeguamento del Piano Urbanistico Comunale SI DEVE: DARE UNA QUOTA MASSIMA DEL 10% DELLA S.A. RESIDENZIALE, ECCEDENTE I MQ 500, PER ERP, PONDERATA SU VALORI TERRITORIALI (riportati nella tabella per la definizione della procedura di rilascio o monetizzazione delle quote di E.R.P. NUOVA COSTRUZIONE CON S.A. RESIDENZIALE > 500 mq SI DEVE: DARE UNA QUOTA MASSIMA DEL 15% DELLA S.A. RESIDENZIALE, ECCEDENTE I MQ 500, PER ERP, PONDERATA SU VALORI TERRITORIALI OPPURE REALIZZARE IL 20% S.A. REALIZZATA PER ERS (CANONE MODERATO PER 15 ANNI) CON UN MINIMO DI UNA UNITÀ IMMOBILIARE NEL CASO LA C.A. NON RAVVISI L OPPORTUNITÀ DI FAR QUOTA DI ERP MONETIZZARE QUOTA ERP COME DA TABELLA REALIZZARE DIRETTAMENTE LA La quota di E.R.P. dovuta è ammessa anche all esterno dell ambito di intervento preferibilmente realizzata mediante recupero di alloggi inutilizzati e/o da ristrutturare 22

23 Adeguamento del Piano Urbanistico Comunale AMBITI SPECIALI DI RIQUALIFICAZIONE E DISTRETTI DI TRASFORMAZIONE RISTRUTTURAZIONE URBANISTICA CON S.A. RESIDENZIALE > 500 mq SI DEVE: DARE UNA QUOTA MASSIMA DEL 15% DELLA S.A. RESIDENZIALE, ECCEDENTE I MQ 500, PER ERP, PONDERATA SU VALORI TERRITORIALI( riportati nella tabella per la definizione della procedura di rilascio o monetizzazione delle quote di E.R.P.) RISTRUTTURAZIONE URBANISTICA CON S.A. RESIDENZIALE > 5000 mq SI DEVE: INOLTRE DESTINARE 5% S.A. REALIZZATA oltre i ma 500 PER ERS (Canone moderato per 15 anni) Nel caso la C.A. non ravvisi l opportunità di far realizzare direttamente la quota di ERP è consentito IL RICORSO ALLA MONETIZZAZIONE 23

24 Adeguamento del Piano Urbanistico Comunale LINEE GUIDA PER LA DEFINIZIONE DELLA PROCEDURA DI RILASCIO O MONETIZZAZIONE DELLE QUOTE DI E.R.P. DI CUI ALLA L.R. 38/07 24

25 Adeguamento del Piano Urbanistico Comunale AMBITO SPECIALE - A1 AMBITO SPECIALE DI RIQUALIFICAZIONE URBANA PER IL RECUPERO DI EDIFICI RELIGIOSI O SERVIZI PUBBLICI DISMESSI PER INCREMENTARE L OFFERTA ABITATIVA FINALIZZATO a recuperare edifici religiosi e servizi pubblici dismessi al fine di incrementare l offerta abitativa e realizzare servizi pubblici. 50% 30% 20% SI DEVE: destinare almeno il 50% della S.A. residenziale per E.R.S. con locazione a canone moderato per almeno 15 anni SI PUO : utilizzare il (20%) della S.A. per introdurre funzioni private ammesse SI DEVE: realizzare una quota di servizi pubblici pari alla superficie del lotto e comunque non inferiore al 30% della S.A. realizzata Sono permessi interventi di ristrutturazione edilizia senza obbligo di reperire parcheggi pertinenziali se almeno il 50% della S.A. è destinata alla locazione a canone moderato per almeno 15 anni Salvo che per gli edifici significativi sotto il profilo monumentale, architettonico, ambientale, anche in relazione al contesto, l intervento può essere attuato anche tramite demolizione e ricostruzione. Gli interventi sono subordinati all approvazione di un progetto convenzionato 25

26 Adeguamento del Piano Urbanistico Comunale AMBITO SPECIALE A2 AMBITO SPECIALE DI RIQUALIFICAZIONE URBANA PER IL RECUPERO DI EDIFICI INDUSTRIALI E TECNOLOGICI DISMESSI PER INCREMENTARE L OFFERTA ABITATIVA FINALIZZATO a riconvertire edifici industriali e tecnologici dismessi situati nel tessuto urbano per la realizzazione di edifici con destinazione prevalentemente residenziale. 20% 70% 20% 10% Sono permessi interventi di ristrutturazione edilizia e la nuova costruzione attraverso demolizione e ricostruzione con S.A. pari a quella potenziale realizzabile all interno della volumetria esistente, nel rispetto delle altezze e delle caratteristiche degli edifici circostanti, per realizzare un complesso polifunzionale destinato prevalentemente a residenza. La S.A. totale realizzabile potrà essere utilizzata nel seguente modo: - per insediare funzioni private ammesse, compresa la residenza privata, nel limite del 70% della S.A. totale realizzabile - con obbligo di riservare una quota del 20% della S.A. totale realizzabile per E.R.P. - con obbligo di realizzare una ulteriore quota del 10% della S.A. totale realizzabile di servizi pubblici oltre alla quota per il servizio abitativo - la quota di Erp si applica oltre i 500 mq SA che sono esclusi Per le quote di ERP potranno non essere reperiti parcheggi pertinenziali Gli interventi sono assentibili con Permesso di costruire convenzionato sulla base di un progetto unitario ai sensi art. 12 Norme di Attuazione del P.U.C. 26