Fabbricati Rurali ULTIMA POSSIBILITA

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1 Fabbricati Rurali ULTIMA POSSIBILITA 1

2 Autore: Milazzo Laura Ingegnere Edile-Architetto CEO: 2

3 INDICE: Introduzione p.5 Casi studio p.6 Schematizzazione del processo p. 13 Faq p.14 Evoluzione legislativa p. 17 Circolari p. 21 Laura Milazzo 3

4 Ciao a tutti!! Sono arrivati gli avvisi bonari da parte dell A genzia delle Entrate, a tutti i possessori dei fabbricati rurali che non hanno ancora censito i loro immobili al catasto fabbricati. Quando i primi clienti si sono presentati con questa lettera in mano, sono nati in me, molti dubbi e perplessità sulle modalità operative. Molti di voi mi capiranno!! Ho quindi effettuato tantissime ricerche e approfondimenti che mi hanno permesso di raggiungere una chiarezza tale, da affrontare i miei clienti con assoluta certezza ed efficienza. Questa mia esperienza è sicuramente utile e agevola anche tutti i tecnici che hanno riscontrato i miei stessi problemi. È così che è nato un nuovo vademecum che fa parte dei quaderni di MyEstimate! Ti presento quindi una guida semplice e schematica che ti chiarirà tutti i casi che possono presentarsi e la prassi da adoperare. Per completezza troverai in allegato anche tutte le ultime circolari di riferimento! Per renderlo il più semplice e chiaro possibile, ho sintetizzato e schematizzato i vari casi. Non ti resta che iniziare! Buon lavoro! Laura Milazzo 4

5 Introduzione: Dal 2011 ad oggi, a parte alcune circolari esplicative, la normativa sull accatastamento di fabbricati rurali o ex rurali non è cambiata. In questi ultimi mesi l A genzia delle Entrate ha inviato circa avvisi bonari a tutti coloro che ad oggi, catastalmente, sono in possesso di fabbricati rurali e non hanno ottemperato all accatastamento all urbano. Pertanto facciamo una veloce sintesi della situazione: Se non arriva una notifica di contestazione di un Fabbricato Rurale nelle modalità di legge dall Agenzia delle Entrate ( gli avvisi bonari non sono una contestazione ) non si rischia nulla dal punto di vista economico, è solo un avvertimento. Entro il 31 dicembre 2017 l Agenzia delle Entrate notificherà a tutti i possessori di Fabbricati Rurali la sanzione e qui il punto di vista economico diventa importante. Le sanzioni ( da 1.032,00 a 8.264,00 ) si applicheranno ai fabbricati rurali che hanno mantenuto i requisiti di ruralità. Se si dichiarano, unitamente al DOCFA, ci si può avvalere del ravvedimento operoso ( 172,00 euro ). Per i rimanenti che hanno perso i requisiti la sanzione segue la legge dei 30 gg. La prescrizione dei 5 anni +1, dal 3/12/2011 è valida per quelli che hanno perso i requisiti anteriormente al 3/12/2011 Adesso ti riporto la casistica che può presentarsi in tema di fabbricati rurali e naturalmente la prassi da seguire durante la compilazione di un Pregeo e di un Docfa. Per agevolare la lettura e redigere la pratica di accatastameto, ti riporto per ogni caso analizzato, le schermate già compilate di Pregeo e Docfa. 5

6 Casi studio: I casi analizzati sono: caso 1: edificio ex rurale che deve essere dichiarato con requisiti di ruralità; caso 2: edificio ex rurale che deve essere dichiarato, che ha perso i requisiti di ruralità; caso 3: fabbricato completamente diruto; caso 4: edificio collabente. Bene iniziamo! 6

7 caso 1: EDIFICIO EX RURALE CHE DEVE ESSERE DICHIARATO, CON REQUISITI DI RURALITÀ PREGEO: Il Pregeo, di solito in base alla natura del fabbricato rurale ( intero, subalternato, ecc. ), viene compilato come tipo di aggiornamento per conferma di mappa e nel modello censuario viene modificato il numero della particella, costruendo un elaborato semplificato. 7

8 caso 1: EDIFICIO EX RURALE CHE DEVE ESSERE DICHIARATO, CON REQUISITI DI RURALITÀ DOCFA: Inserire: - Data di ultimazione lavori: 30/11/ Tipologia docfa: D ichiarazione di fabbricato urbano o nuova costruzione presentata ai sensi dell a rt.13 comma 14 ter del DL 201/ Indicare in relazione docfa: c he la data di ultimazione lavori è riportata come tale nel mod D ai soli fini del calcolo del ravvedimento operoso. e la data di costruzione del fabbricato oppure delle rispettive varie unità immobiliare oggetto di dichiarazione. In sede di invio telematico del Docfa va richiesto il ravvedimento operoso ed in tal caso Sister calcola direttamente sanzioni ed interessi. 8

9 caso 2: EDIFICIO EX RURALE CHE DEVE ESSERE DICHIARATO, CHE HA PERSO I REQUISITI DI RURALITÀ PREGEO: per l aggiornamento cartografico utilizzare lo stessa schema di cui al caso 1 DOCFA: Inserire: - Data di ultimazione lavori: Questa data coincide con la perdita dei requisiti di ruralità Chiedere ravvedimento operoso se la data di ruralità è successiva al 3 dicembre Tipologia docfa: F abbricato ex rurale art.2 comma 36 o 37 DL n. 262/06 - Indicare in relazione docfa: L a data di ultimazione lavori indicata al quadro A è quella di perdita dei requisiti In sede di invio telematico del Docfa va richiesto il ravvedimento operoso ed in tal caso Sister calcola direttamente sanzioni ed interessi. 9

10 caso 3: FABBRICATO COMPLETAMENTE DIRUTO Nel caso di edifici diruti i quali presentano dei dissesti tali da richiedere, in caso di recupero edilizio, la totale demolizione e ricostruzione del fabbricato, va compilato e consegnato in Catasto ( p ossibilmente allegando documenti idonei quali fotografie, ecc.. ) il modulo allegato alla lettera dell Agenzia delle Entrate. È opportuno presentare contestualmente, un modello 26 di passaggio da fabbricato rurale a fabbricato diruto oppure una pratica informatizzata DOCTE. Modello di segnalazione: ( f igura a fianco ) Sono esentati dall accatastamento: i ruderi, i manufatti con superficie inferiore a 8 mq; serre, manufatti privi di coperture, tettoie, porcili, pollai,concimaie, pozzi, ecc. 10

11 caso 3: FABBRICATO COMPLETAMENTE DIRUTO Modello 26: cambio di coltura 11

12 caso 4: EDIFICIO COLLABENTE Nel caso di edifici che presentano le caratteristiche di unità collabenti e che possono essere recuperati con interventi di ristrutturazione, è possibile presentare l a pposito modulo allegato alla lettera dell Agenzia delle Entrate oppure procedere come da circolare per unità collabenti ( vedi nota del 30 luglio 2013a pag. 44 ). Redigere tipo mappale Redigere documento DOCFA A i fini delle dichiarazioni di unità collabenti è pertanto necessario che il professionista che predispone la dichiarazione su incarico della committenza: rediga una specifica relazione, datata e firmata, riportante lo stato dei luoghi, con particolare riferimento alle strutture e alla conservazione del manufatto, che deve essere debitamente rappresentato mediante documentazione fotografica. Alleghi l autocertificazione, resa dall intestatario del dichiarante, ai sensi degli art. 47 e 76 del decreto del Presidente della Repubblica 28 dicembre 2000, n. 445 attestante l assenza di allacciamento dell unità alle reti dei servizi pubblici dell energia elettrica, dell acqua e del gas. 12

13 SCHEMATIZZAZIONE DEL PROCESSO: quando arriva l AVVISO BONARIO possiamo avere un immobile da: 1. non catastare: basta inviare l allegato all avviso bonario ricevuto, compilato in tutte le sue parti, allegando documenti che dimostrano che l immobile non deve essere censito ( foto, atti di vendita, ecc.. ) o compilando il modello direttamente dal sito utilizzando il servizio Contact Center : 2. da catastare: procedere immediatamente alla catastazione pagando solo il ravvedimento operoso pari a circa 172,00 euro a unità immobiliare; Si è già in mora! Quindi se parte la regolarizzazione: 2.1 entro 60 giorni dall i nvio dell avviso bonario l Ufficio non emana alcuna sanzione ( lasso temporale che l Agenzia ha ritenuto congruo per eventuali segnalazioni ) ; 2.2 dopo i 60 giorni dall invio dell avviso bonario l Ufficio inizia l i struttoria del procedimento sanzionatorio per un importo pari a 1.032,00 euro, che pagato entro 60 giorni dalla notifica si riduce di 1/3; 2.3 se si continua a non censire l immobile, l Agenzia delle Entrate addebita al proprietario tutte le spese per la catastazione d ufficio, aprendo una procedura comma 277 legge 244/2007 in surroga. 13

14 FAQ: D: Deve accatastare il proprietario dell immobile o chi ne usufruisce? R: Chiunque sia titolare di diritti reali sull'immobile. D: Deve essere eseguita una comunicazione dopo aver presentato le pratiche Docte/Docfa/ Istanze? R: No. D: È corretto presentare mediante Pec, in quanto tecnico incaricato, solamente la segnalazione, dei ruderi, immobili collabenti e/o aree di fabbricati demoliti? R: No deve essere presentata dai soggetti aventi diritto D: Gli avvisi bonari inviati interrompono le sanzioni? R: No. D: Se non si procede all accatastamento a quali sanzioni si va incontro? R: La sanzione è in funzione dell unità immobiliare e varia da un importo minimo di a un massimo di

15 FAQ: D: A cosa si va incontro se non si procede immediatamente all accatastamento? R: Il ravvedimento operoso ha validità fin quando non arriva la notifica degli atti di liquidazione e di accertamento. Dopo di ché sarà applicata la sanzione per la mancata/ritardata presentazione della pratica Docfa, con un importo compreso tra un minimo di ad un massimo di D: Qual è il termine temporale entro il quale l A genzia delle Entrate addosserà tutte le sanzioni? R: Entro il 31/12/2017, data di ultimazione di consegna alle poste italiane delle notifiche. D: Come procedere nel caso di denuncia di cambio di coltura avvalendosi del ravvedimento operoso? R: In questo caso il pagamento della sanzione, per l'omessa denuncia della variazione dei reddito fondiari, per chi si avvale del ravvedimento operoso, può essere effettuato soltanto in Ufficio con il codice tributo T99T con importi variabili in base ai giorni entro 90 giorni: 25,80; oltre 90giorni fino a 1 anno: 32,25; oltre 1 anno fino a 2 anni: 36,86; oltre 2 anni: 43,00 ). Probabilmente, successivamente ad un avviso da parte dell Ufficio, il pagamento potrà essere effettuato anche con il mod. F24. 15

16 FAQ: D: La pratica non è soggetta a sanzione quando si dichiara un fabbricato rurale che ha perso i requisiti di ruralità? R: Bisogna distinguere i due casi seguenti: a ) Il fabbricato rurale ha perso i requisiti di ruralità prima del 03/12/2011: Se è decorso il termine di prescrizione quinquennale dalla data in cui i requisiti sono stati persi, la sanzione non è dovuta. Se il termine quinquennale non è decorso, la sanzione è dovuta. b ) Il fabbricato rurale ha perso i requisiti di ruralità dopo il 30/11/2012: E' dovuta una doppia sanzione, la prima per il mancato accatastamento entro il termine del 30/11/2012, la seconda per non aver dichiarato, entro 30 giorni, dalla perdita del requisito. D: I fabbricati collabenti rimangono al catasto terreni come fabbricati rurali? R: No. Vengono modificati d'ufficio attribuendo idonea qualità ( rudere ). D: Come procedere per chi ha perso i requisiti di ruralità? R: Come una ordinaria catastazione. D: Il ravvedimento operoso va' pagato tramite il sister nel contesto della presentazione della pratica? R: Si ( se non pagato l u fficio irrogherà la sanzione da euro a euro ). 16

17 Evoluzione legislativa: La disciplina originaria in tema di ruralità escludeva, in modo esplicito, l obbligo di dichiarazione dei fabbricati rurali al catasto edilizio urbano ( a rt. 6 del regio decreto legge 13 aprile 1939, n convertito, con modificazioni, dalla legge 11 agosto 1939, n ). In precedenza, quindi, i fabbricati rurali erano censiti solo al catasto terreni ( CT ), senza attribuzione di rendita propria. In base a tale normativa gli ex Uffici Tecnici Erariali erano chiamati solo ad accertare il carattere rurale dei fabbricati, disponendone l iscrizione al catasto edilizio urbano in caso di mancanza dei requisiti previsti dalla normativa vigente. Il notevole dispendio di risorse che tale attività comportava, indusse il Legislatore ad avviare un radicale processo di riforma. Le principali disposizioni di legge: Art del codice civile: definisce l imprenditore agricolo, le attività agricole e le attività connesse a quella agricola. Art. 32 del decreto del Presidente della Repubblica 22 dicembre 1986, n. 917 ( per quanto applicabile ) : definisce il reddito agrario e le attività agricole. Decreto del Presidente della Repubblica 23 marzo 1998, n. 139: emanato in materia di revisione dei criteri di accatastamento dei fabbricati rurali, introduce la categoria catastale D/10. Decreto del Ministro delle Finanze 2 gennaio 1998, n. 28: uniforma le modalità di dichiarazione delle costruzioni rurali a quelle già previste per gli immobili urbani dal regolamento di formazione del catasto edilizio urbano e dalle successive disposizioni di prassi. Art. 9 del decreto legge 30 dicembre 1993, n. 557 ( convertito, con modificazioni, dalla legge 26 febbraio 1994, n. 133 ) istituisce il catasto dei fabbricati e definisce i criteri per il riconoscimento del carattere di ruralità dei fabbricati. 17

18 Le modifiche normative introdotte dalle recenti disposizioni di legge: Decreto legge 13 maggio 2011, n. 70 ( c onvertito, con modificazioni, dalla legge 12 luglio 2011, n. 106 ). La norma recepiva, sostanzialmente, l orientamento della Corte di Cassazione, secondo cui i benefici fiscali connessi alla ruralità degli immobili erano subordinati all a ttribuzione delle categorie catastali A/6 e D/10 ai fabbricati, rispettivamente, ad uso abitativo, ovvero strumentali all attività agricola. Decreto legge 13 maggio 2011, n. 70 ( convertito, con modificazioni, dalla legge 12 luglio 2011, n. 106 ) Disposizioni normative in tema di ruralità dei fabbricati per l attuazione del DL n. 70/11, in tema di ruralità dei fabbricati sono stati emanati ( e successivamente superati ) : il decreto del Ministro dell Economia e delle Finanze 14 settembre 2011, con cui venivano stabilite le modalità applicative e la documentazione necessaria per la presentazione della certificazione per il riconoscimento della ruralità dei fabbricati. La Circolare n. 6 del 22 settembre 2011 dell A genzia del Territorio, forniva le prime indicazioni relative agli adempimenti previsti dalla nuova normativa al fine della presentazione delle domande di ruralità. 18

19 Le modifiche introdotte dal DL 201 del 6 dicembre 2011 Con il comma 14-bis, dell art. 13 del decreto legge 6 dicembre 2011, n. 201 ( convertito, con modificazioni, dalla legge 22 dicembre 2011, n. 214 ) si è determinato che il termine per la presentazione delle domande, originariamente previsto al 30 settembre 2011, è stato prorogato dapprima al 31 marzo 2012, successivamente al 30 giugno 2012, ed, infine, al 30 settembre 2012, dall art. 29, comma 8, del DL 216/2011, come modificato dall art.3, comma 19 del DL n. 95/2012. Con lo stesso comma 14-bis, dell art. 13 del decreto legge 6 dicembre 2011, n. 201 si è altresì apportato una modifica sostanziale, stabilendo che le domande presentate producono gli effetti previsti in relazione al riconoscimento del requisito di ruralità, fermo restando il classamento originario degli immobili rurali ad uso abitativo. Pertanto, in considerazione anche degli effetti conseguenti all abrogazione dell art. 7, comma 2-bis, del DL n. 70/11, il carattere di ruralità dei fabbricati può essere riconosciuto indipendentemente dalla categoria attribuita secondo le consuete disposizioni della prassi catastale. Con il comma 14-ter, dell art. 13 del decreto legge 6 dicembre 2011, n. 201 ( c onvertito, con modificazioni, dalla legge 22 dicembre 2011, n. 214 ) si è introdotto l obbligo della dichiarazione al CEU dei fabbricati rurali iscritti nel catasto terreni, con le modalità di cui al DM 19 aprile 1994, n. 701 ( Procedura Docfa ), ad esclusione di quelli che non costituiscono oggetto di inventariazione ( cfr. art.3, comma 3, DM 2 gennaio 1998, n. 28 ). 19

20 Con il comma 14-ter, dell art 13 del decreto legge 6 dicembre 2011, n. 201 si detta l obbligo della dichiarazione dei fabbricati rurali al catasto fabbricati. Tale tipologia di fabbricati risulta censita al Catasto Terreni con i seguenti codici qualità: 278 Fabbricato promiscuo 279 Fabbricato rurale Fabbricato rurale diviso in subalterni 284 Porzione da accertare di fabbricato rurale 287 Porzione di fabbricato rurale 288 Porzione rurale di fabbricato promiscuo Con il comma 14-quater, dell art.13 del decreto legge 6 dicembre 2011, n. 201 si regola che caso di inottemperanza, si applicano le sanzioni previste per la violazione degli articoli 20 e 28 del regio decreto legge 13 aprile 1939, n. 652, convertito, con modificazioni, dalla legge 11 agosto 1939, n. 1249, e successive modificazioni. Gli importi minimo e massimo della sanzione amministrativa prevista variano attualmente da un minimo di ad

21 Circolari: Circolare 2/2012 del 07/08/ fabbricati rurali - richiesta iscrizione - richiesta cancellazione - allegato tecnico Dichiarazione di unità collabenti del 30/07/2013 prot Linee operative del 02/12/