NEWSLETTERS ANAP 2014

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1 NEWS L impianto idrico L impianto idrico rappresenta uno dei servizi essenziali condominiali, a ben vedere il più importante fra di essi, e l aumentato costo dell acqua che ha avuto luogo negli ultimi anni, insieme alla necessità di non continuare a sprecare una risorsa preziosa che ancora troppi sottovalutano impone di adottare gli accorgimenti più opportuni per garantire la salubrità dell acqua che viene usata negli edifici per lavarsi, ma anche per l alimentazione, e pure per evitare sprechi che alla fine si rivelano onerosi per le tasche dei condomini. Da un punto di vista normativo l impianto idrico, a meno che non vi sia un titolo contrario, costituisce una proprietà comune ai sensi dell art. 1117, n. 3, cod. civ., per la parte che arriva fino al punto di diramazione ai locali di proprietà individuale dei singoli condomini. In alcuni casi, ma non sempre, l impianto idrico fornisce oltre all acqua potabile, anche l erogazione dell acqua calda, per la quale i condomini devono pagare oltre al prezzo del consumo dell acqua a parte anche i costi del riscaldamento. Gli impianti più moderni prevedono l erogazione dell acqua a consumo, vale a dire che l acqua viene erogata soltanto quando gli abitanti del palazzo aprono i rubinetti e la utilizzano; invece in passato era assai diffuso e ancora oggi questi impianti sono presenti in moltissimi edifici in tutta Italia l impianto dotato di vasche di raccolta che vengono costantemente alimentate dall acquedotto, pure quando non vi è consumo di acqua da parte degli utenti, con la conseguenza che l acqua non utilizzata viene allora a essere versata negli scarichi fognari e i condomini devono pagare anche questo ulteriore consumo di acqua (di fatto sprecata) come se fosse stata regolarmente utilizzata. Inoltre le vasche richiedono la pulizia periodica, per assicurare la salubrità dell acqua. L installazione dell autoclave Quando un autoclave destinata al miglior funzionamento dell impianto idrico sia già presente, va ricordato che rientrano tra le parti comuni dell edificio ai sensi dell art cod. civ. e, in caso di divisione dell edificio cui i detti spazi accedono, vi restano compresi anche qualora l atto di divisione abbia omesso di inserirli tra le parti comuni, i cosiddetti volumi tecnici, vale a dire quelli destinati a ospitare gli impianti tecnici del fabbricato come l autoclave (Cass., sent. n del 27 marzo 2003). Negli altri casi può succedere e di fatto succede che la insufficiente pressione dell acqua non consenta un adeguata erogazione dell acqua soprattutto alle unità immobiliari site ai piani più alti; diventa allora necessario installare un autoclave. È stato chiarito che non configura giuridicamente una innovazione l installazione, a opera di due condomini, di un autoclave, predisposta per l utilizzazione da parte di tutti gli altri condomini e collocata in una parte, non utilizzabile in altra maniera, dell androne comune dell edificio, dal 1

2 momento che sussiste l innovazione disciplinata dall art cod. civ. in presenza di una opera nuova che, eccedendo i limiti della conservazione, dell ordinaria amministrazione o del godimento della cosa comune, ne comporti una totale o parziale modificazione nella forma o nella sostanza, con l effetto di migliorarne o peggiorarne il godimento e comunque alterarne la destinazione originaria, con conseguente implicita incidenza sull interesse di tutti i condomini, i quali devono essere liberi di valutare la convenienza dell innovazione, anche se sia stata programmata a iniziativa di un solo condomino che se ne sia assunto le spese; mentre non costituisce innovazione (e quindi trova applicazione la disciplina prevista dall art cod. civ.) qualunque atto di maggiore o più intensa utilizzazione della cosa comune che non determina alterazioni o modificazioni della stessa e non preclude agli altri partecipanti la possibilità di utilizzare la cosa facendone lo stesso maggior uso del condomino che abbia attuato la modifica (Cass., sent. n del 6 giugno 1989). Anche l installazione, nel seminterrato di un fabbricato condominiale, di un autoclave autonoma, da parte del singolo condomino, per il sollevamento dell acqua in favore del suo appartamento, non costituisce innovazione, ma semplice modificazione della cosa comune, che rientra nel potere di modifica spettante a ogni condomino, a condizione che non precluda, agli altri condomini, la possibilità di utilizzare la cosa comune e non alteri la destinazione della stessa, mentre le relative spese restano a esclusivo carico del condomino procedente (Cass., sent. n dell 11 febbraio 1998). Anche l occupazione di parte del cortile condominiale e la realizzazione di alcuni serbatoi d acqua muniti di autoclave nell esclusivo interesse di alcuni condomini non costituisce una innovazione vietata dall art. 1120, comma 2, cod. civ., perché non determina di per sé un alterazione della entità sostanziale o della destinazione della cosa comune (Trib. Cagliari, sent. 27 dicembre 1993). L installazione utile a tutti i condomini con esclusione di uno solo di loro di un autoclave nel cortile condominiale, che determina la minima occupazione di una parte di detto cortile, non può ritenersi innovazione vietata ai sensi dell art. 1120, comma 2, cod. civ., dato che il concetto di inservibilità a cui fa riferimento la disposizione deve essere interpretato come sensibile menomazione dell utilità che il condomino ritraeva secondo l originaria costituzione della comunione, con la conseguenza che pertanto devono ritenersi consentite quelle innovazioni le quali, recando utilità a tutti i condomini tranne uno, comportino per quest ultimo un pregiudizio solo limitato e che non sia tale da superare i limiti della tollerabilità (Cass., sent. n del 21 ottobre 1998). È ammissibile l emissione del provvedimento di urgenza ai sensi dell art. 700 cod. proc. civ. per l installazione di idoneo impianto di autoclave in un edificio condominiale da parte del condomino che lamenti la presenza di notevole quantità di aria nelle condutture dell impianto idrico esistente e la conseguente insufficiente pressione nella erogazione dell acqua per le esigenze personali degli abitanti e per il funzionamento degli elettrodomestici; la spesa per l installazione dell autoclave deve essere ripartita fra i condomini in base agli stessi criteri già in uso per l impianto idrico (Pret. Taranto, sent. 26 marzo 1985). È pure stato deciso che non sussiste violazione dell art cod. civ. qualora un condomino, a causa dell insufficiente erogazione di acqua, decida il distacco da un autoclave multiservente per installarne un altra autonoma e monoservente (Trib. Milano, sent. 21 dicembre 1989). 2

3 Naturalmente l installazione di un autoclave autonoma, destinata al sollevamento dell acqua in favore dell appartamento di un singolo condomino, è legittima, ai sensi dell art cod. civ., a condizione che non determini riduzione di afflusso dell acqua nei locali o appartamenti degli altri condomini con pregiudizio del loro concorrente diritto di pari godimento del servizio comune (Cass., sent. n del 23 febbraio 1987). Va ancora tenuto presente che le attribuzioni dell assemblea condominiale riguardano la gestione integrale delle cose, dei servizi e degli impianti comuni, che avviene in modo dinamico e che non potrebbe essere soddisfatta dal modello della autonomia negoziale, in quanto la volontà contraria di un solo partecipante basterebbe a impedire ogni decisione in merito; e quindi rientra nei poteri dell assemblea quello di disciplinare beni e servizi comuni, al fine della migliore e più razionale utilizzazione, anche quando la sistemazione più funzionale del servizio comporta la dismissione o il trasferimento dei beni comuni; e l assemblea con deliberazione adottata a maggioranza ha di conseguenza il potere di modificare, sostituire o eventualmente sopprimere un servizio anche nel caso in cui esso sia istituito e disciplinato dal regolamento condominiale, sempre che rimanga nei limiti della disciplina delle modalità di svolgimento e quindi non incida sui diritti dei singoli condomini. In applicazione delle suddette regole l assemblea può anche deliberare di modificare il servizio di autoclave, spostandone l ubicazione precedente che comportava una posizione di servitù attiva anche quando la nuova ubicazione determina una situazione di fatto da cui deriva la mancanza di utilità della servitù (Cass., sent. n del 22 marzo 2007). Se invece l impianto idrico non presenta alcun problema di funzionamento pur in assenza di un autoclave, i condomini non hanno alcun obbligo di installarla. Infatti, è stato deciso che nel condominio degli edifici, il principio stabilito dall art cod. civ. (secondo cui il condomino non può, rinunciando al suo diritto sulle cose comuni, sottrarsi all obbligo di concorrere nelle spese necessarie per la loro conservazione, determinando un aggravio a carico degli altri condomini) non trova applicazione per quegli impianti condominiali che devono essere considerati superflui in considerazione delle condizioni obiettive e delle esigenze delle moderne concezioni di vita oppure illegali, perché vietati da norme imperative (come avviene per un pozzo nero le cui condizioni violano le prescrizioni di legge); in tali ipotesi ciascun condomino ha la facoltà di rinunciare alla cosa comune, senza essere tenuto a sostenere le spese necessarie per la sua conservazione, qualora gli altri condomini intendano persistere nella conservazione degli impianti preesistenti, pur in presenza di nuove tecniche o servizi predisposti dalla P.A., dato che allora gli impianti non sono più necessari, ma trovano ragione esclusivamente nella volontà dei condomini che intendono conservarli (Cass., sent. n del 27 aprile 1991). Per quanto riguarda le spese relative all installazione di un autoclave, dal momento che si tratta di manufatto diretto a consentire l utilizzazione costante dell impianto idrico di edificio condominiale e che costituisce parte integrante dell impianto in questione, le spese relative alla sua installazione restano soggette agli stessi criteri di ripartizione fissati per l impianto idrico, mentre la circostanza che l edificio sia composto di più piani, serviti in misura differente dalla pompa dell autoclave, non basta da sola a giustificare una diversa ripartizione secondo il criterio della proporzionalità all uso previsto dagli artt e 1124 cod. civ. (Cass., sent. n del 29 novembre 1983). 3

4 L impianto di acqua calda L impianto centralizzato dell acqua calda è compreso fra le parti comuni dell edificio a norma dell art. 1117, n. 2 e n. 3, cod. civ. e quindi la deliberazione che ha per oggetto la sua soppressione richiede, per la valida approvazione, l unanimità dei condomini, ai sensi dell art. 1120, comma 2, cod. civ., il quale vieta tutte le innovazioni che rendano parti comuni inservibili all uso o al godimento anche di un solo condomino dissenziente e non assume alcuna rilevanza la mancanza di assoluta irreversibilità della decisione così adottata e la particolare onerosità del mantenimento e adeguamento degli impianti (Cass., sent. n del 23 marzo 1991). La riparazione dell impianto idrico Riguardo alle delibere assembleari di un condominio non si possono considerare atti eccedenti l ordinaria amministrazione quelli relativi alla riparazione dell impianto idrico dell edificio, con la conseguenza che per la validità della suddetta delibera è sufficiente che, in seconda convocazione, sia rappresentato un terzo del valore dell immobile (Cass., sent. n dell 8 novembre 1989). Gli interventi È stato deciso che la trasformazione dello scarico dal sistema a cassetta in quello a passo rapido effettuata nella camera da bagno di un appartamento condominiale, rappresentando una diversa e più intensa modalità di uso dell impianto idrico generale, non costituisce innovazione disciplinata dall art cod. civ., bensì una ipotesi di uso della cosa comune regolata dall art cod. civ. (Trib. Milano, sent. 12 settembre 1991). Una situazione sulla quale invece non è dato rinvenire specifiche sentenze, ma che sta diventando di sempre maggiore attualità proprio per effetto di quella necessità, a cui si accennava all inizio, di modificare gli impianti idrici di vecchia concezione trasformandoli in impianti ad acqua diretta (vale a dire impianti che non fanno utilizzo delle vasche di deposito dell acqua, la quale continua a essere erogata da un ripartitore centrale in maniera costante nell arco del tempo e, quando non viene utilizzata, deve essere scaricata nelle condotte fognarie) riguarda il passaggio dei suddetti impianti al sistema dell acqua diretta, che consente di usare (e pagare) soltanto l acqua effettivamente utilizzata, la cui erogazione non è continuativa, ma viene registrata da un contatore nel momento in cui ha luogo. Il risparmio in termini economici, anche per effetto della cessata necessità di eseguire la pulizia periodica delle vasche (se non addirittura per la sostituzione e lo smaltimento delle vasche più vecchie quando sono ammalorate), è evidente; inoltre, a parte il risparmio dei costi, si evita lo spreco di una risorsa preziosa. E questo fatto da solo dovrebbe bastare per decidere la trasformazione dell impianto di vecchia concezione. È ben vero che il passaggio da un impianto tradizionale a un impianto idrico ad acqua diretta determina un costo, ma si tratta di un costo che viene recuperato dai condomini in pochi esercizi grazie al risparmio nei consumi e alla riduzione delle spese di gestione dell impianto. Restano allora da verificare le modalità giuridiche con cui l assemblea può deliberare questo intervento. L impianto idrico costituisce un servizio comune (oltretutto essenziale) le cui trasformazioni sono di competenza dell assemblea condominiale. Al contrario di quanto avviene per situazioni in 4

5 apparenza simili, come la dismissione di una centrale termica e del servizio di riscaldamento da essa erogato, la trasformazione dell impianto idrico non è diretta a eliminare un servizio comune, di cui peraltro non si potrebbe neppure fare a meno; infatti, pure se con modalità diverse, il servizio continua a essere ugualmente erogato come prima, oltretutto a condizioni molto migliori, sia in termini di salubrità dell acqua, sia di risparmio nel consumo (e nei costi). Sul punto l unica sentenza di riferimento è la già ricordata Cass., sent. n. 4961/1989, la quale ha chiarito che in tema di delibere assembleari di un condominio non si può considerare atto eccedente l ordinaria amministrazione quello relativo alla riparazione dell impianto idrico condominiale e che quindi, per la validità di una simile delibera, è sufficiente che, in seconda convocazione, sia rappresentato un terzo del valore dell immobile. Sotto un altro aspetto non sembra corretto inquadrare la trasformazione ad acqua diretta sotto il regime giuridico delle innovazioni condominiali e ciò non soltanto perché di sicuro essa non può costituire una innovazione gravosa o voluttuaria (dal momento che comporta non un aggravio, ma al contrario un risparmio di costi, e che non può certo essere ritenuta superflua), ma soprattutto perché come si è visto prima anche l installazione di un autoclave da parte di uno o più condomini costituisce non una innovazione (Cass., sent. n del 21 ottobre 1998), ma una mera modifica consentita dall art cod. civ., dato che non cambia la consistenza o la destinazione dell impianto. Esclusa così la sua natura di innovazione, si perviene alla conclusione che la trasformazione dell impianto idrico nel sistema ad acqua diretta può essere approvato dall assemblea con le maggioranze ordinarie. 5