CONDOMINIO. 1 Come nasce un condominio?

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1 CONDOMINIO 1 Come nasce un condominio? Il condominio nasce quando uno stabile viene diviso in diverse proprietà. I suoi componenti, i condomini, sono allo stesso tempo unici proprietari delle unità abitative acquistate, avute in dono o ereditate, e comproprietari, tutti insieme, di alcune parti comuni dello stabile. 2 Quali sono le patti comuni in un condominio? Devono intendersi parti comuni (se non risulta il contrario nel rogito di acquisto o nel regolamento di condominio ad esso allegato o da esso richiamato o in un contratto stipulato tra tutti i condomini), quelle elencate nell art del Codice civile: il suolo su cui sorge l edificio, le fondazioni, i muri maestri, i tetti e lastrici solari, le scale, i portoni d ingresso, i vestiboli, gli anditi, i portici, i cortili, e in genere tutte le parti dell edificio necessarie all uso comune, i locali per la portineria e l alloggio del portiere, per la lavanderia, per il riscaldamento centrale, per gli stenditoi e per altri simili servizi in comune (sono tutti solitamente in comproprietà), le opere, le installazioni, i manufatti di qualunque genere che servono all uso e al godimento comune, come gli ascensori, i pozzi, le cisterne, gli acquedotti e inoltre le fognature e i canali di scarico, gli impianti per l acqua, il gas, l energia elettrica, il riscaldamento e simili, fino al punto di diramazione degli impianti ai locali di proprietà esclusiva dei singoli condomini. Sono parti comuni anche quelle: la cui utilità per la collettività condominiale è tale da non poter essere di proprietà esclusiva. il cui servizio è utilizzato solo da parte di alcuni condomini. La comunione non viene meno per le installazioni di interesse condominiale (per esempio tubazioni dell acqua calda, caldaia, vaso di espansione, ecc.), che si trovano però in locali di un solo condomino, il quale dovrà pertanto accettare la limitazione al suo diritto di proprietà anche per l attività di conservazione e manutenzione. 3 È possibile dividere le parti comuni? No. Le parti comuni dell edificio non sono soggette a divisione tra condomini, a meno che la divisione possa farsi senza rendere più incomodo, a ciascuno, l uso della cosa (art cc): una delibera assembleare in tal senso dovrà ottenere il voto favorevole di tutti i condomini. Condominio pag. 1 / 29

2 4 Quando si è in presenza di un condominio? Si ha un condominio quando l immobile è dì proprietà di più di due condomini. Nel caso specifico di due soli condomini, però, non si potrà applicare l art del c.c. (costituzione dell assemblea condominiale e validità delle deliberazioni), mentre sono applicabili gli artt e 1106 del c.c. e collegati (amministrazione, regolamento della comunione e nomina di amministratore) e comunque le parti del Codice civile inerenti la comunione. 5 Quali sono i diritti dei condomini? L'art del c.c. recita: "Il diritto di ciascun condomino sulle parti comuni dell edificio è proporzionato al valore del piano o porzione di piano che gli appartiene, se il titolo non dispone altrimenti. Questo significa, come afferma l art cc, che ciascun condomino può servirsi della cosa comune, purché non ne alteri la destinazione e non impedisca agli altri aventi diritto di farne parimenti uso. A tal fine può apportare a proprie spese le modifiche che ritiene necessarie per il miglior godimento della cosa. 6 Quali sono i doveri dei condomini? "Il condomino non può rinunziare al diritto sulle cose comuni per sottrarsi al contributo delle spese per la loro conservazione", dice l'art c.c. Se, però, tutti i condomini accettano la rinunzia o alcuni dì essi se ne accollano le spese di conservazione, la rinunzia è valida (App. Lecce ). Il condomino non può estendere il suo diritto sulla cosa comune in danno degli altri condomini, se prima non compie atti idonei a mutare il titolo del suo possesso (art cc.). 7 Quali sono i divieti posti ai condomini? Ciascun condomino, nel piano o porzione di piano di sua proprietà non può eseguire opere che rechino danno alle parti comuni dell edificio (art cc) o che limitino il godimento comune (art cc). Questo divieto vale anche se si è in presenza di un danno funzionale, estetico (Cassazione n ) e igienico (Cassazione n del ). Il Codice civile, all'art. 844, vieta inoltre le immissioni di fumo o di calore, le esalazioni, i rumori, gli scuotimenti e simili propagazioni che superino la normale tollerabilità, avuto anche riguardo alla condizione dei luoghi (l organo preposto alla verifica delle immissioni è l Ufficio di Igiene Pubblica). Il Codice penale vieta anche qualunque schiamazzo notturno (per un intervento immediato ci si può rivolgere alla polizia o ai carabinieri). È tra l altro vietato al condomino: trasformare stabilmente il proprio balcone in una veranda chiusa, che leda il decoro dell edificio (Cassazione n del 23/5/72): utilizzare l'androne comune, dal quale si accede al magazzino, per il carico e lo scarico abituale delle merci (Tribunale di Napoli ). Condominio pag. 2 / 29

3 8 Che cos è? Il regolamento di condominio ha il compito di definire, con la massima precisione, diritti ed obblighi per ciascun condomino. 9 Quando è obbligatorio? Se i condomini sono più di dieci, l assemblea deve formulare, qualora non sia già stato fatto dalla impresa costruttrice dello stabile, un regolamento di condominio (art c.c.). Ciascun condomino può prendere l iniziativa per la formazione del regolamento di condominio o la revisione di quello esistente. 10 Quanti tipi di regolamento esistono? Esistono due tipi di regolamento condominiale: a) il regolamento contrattuale o esterno (cioè non emanato dall'assemblea), che può essere: preliminare alla costituzione del condominio, predisposto dall unico proprietario dell edificio (di solito l impresa costruttrice), espressamente citato negli atti di vendita delle singole unità immobiliari (rogiti di acquisto); approvato all unanimità dall assemblea dei condomini. Questo regolamento, oltre all esposizione dei diritti e degli obblighi dei singoli, secondo quanto dettato dal Codice civile, può prevedere particolari limitazioni ai diritti dei singoli condomini. Tale regolamento può essere modificato solo con voto unanime di tutti i condomini (Cassazione , n. 506) e l impugnazione non è consentita al singolo condomino (Tribunale di Foggia ). b) il regolamento di emanazione assembleare o interno. La sua approvazione spetta all assemblea, con un numero di voti che rappresenti la maggioranza degli intervenuti (cioè la metà più uno) e almeno la metà del valore dell edificio (500/1000). Il regolamento così approvato può essere impugnato dal condomino dissenziente, entro 30 giorni dalla delibera o dalla comunicazione dell avvenuta delibera (per gli assenti), ricorrendo al giudice. L assemblea può modificare il regolamento di condominio interno con un numero di voti che rappresenti la maggioranza degli intervenuti e almeno i 500/ Che cosa deve contenere? L'art del Codice civile è chiaro: esso deve regolamentare l uso delle parti comuni, la ripartizione delle spese, le norme per la tutela del decoro dell edificio e quelle relative all amministrazione. Sempre secondo l'art c.c. e l art. 72 disposizioni attuative del c.c., il regolamento di condominio non può menomare (o ridurre) i diritti di ciascun condomino, quali risultano dagli atti di acquisto e dalle convenzioni (salvo per il regolamento contrattuale) e in nessun caso può derogare alle disposizioni previste dal Codice civile: a) il condomino non può rinunciare al diritto sulle cose comuni (art c.c.); b) indivisibilità delle parti comuni (art c.c.); Condominio pag. 3 / 29

4 c) liceità e illiceità delle innovazioni (art c.c.): d) modalità di nomina e revoca dell'amministratore (art c.c.): e) limiti della rappresentanza attribuita all amministratore (art c.c.); f) il dissenso dei condomini rispetto alle liti (art c.c); g) le modalità di costituzione e delibere assembleari (art.1136 c.c.); h) termini di impugnazione delle deliberazioni assembleari (art c.c.); i) le sanzioni per il condomino che ometta il pagamento dei contributi e gli strumenti a disposizione dell amministratore per indurlo ad adempiere a tale obbligazione (art. 63 disposizioni per l attuazione del Codice civile); I) i casi, i modi di convocazione dell assemblea e le regole che disciplinano la partecipazione degli aventi diritto ( art. 67 disp. att. c.c.); m) i casi in cui si può provvedere alla rettifica della tabella millesimale (art. 69 disp. att. c.c.). 12 A chi spetta la sua interpretazione? Esclusivamente all assemblea dei condomini (Cassazione n del ). 13 Che cos è? L Assemblea dei condomini è l organo deliberante del condominio. 14 Quali sono i suoi compiti? L assemblea condominiale provvede: alla nomina e revoca dell amministratore; alla determinazione del compenso dell amministratore; all approvazione del preventivo delle spese occorrenti per la gestione ordinaria del condominio e loro suddivisione tra condomini; all approvazione del rendiconto annuale delle spese ordinarie; alla determinazione delle opere di manutenzione straordinaria e all approvazione del preventivo; a definire le modalità d impiego dell eventuale residuo attivo della gestione; a definire la costituzione di fondi speciali tipo fondo ammortamento caldaia o fondo spese straordinaria (da versarsi su conto corrente bancario o bancario intestato al condominio); a deliberare, in caso di crollo dell edificio, per una parte inferiore ai 3/4 del suo valore, circa la ricostruzione delle parti comuni (art c.c); a deliberare di agire contro i provvedimenti dell amministratore; ad autorizzare il singolo condomino a effettuare le spese relative alle parti comuni non urgenti (ari c.c.); a deliberare, ovviamente nei limiti della tutela degli interessi del condominio, sull opportunità di promuovere una vertenza Condominio pag. 4 / 29

5 giudiziaria o resistere alle pretese giudiziarie avanzate da terzi (art c.c). A proposito delle opere di manutenzione straordinaria occorre ricordare che senza il preventivo benestare dell assemblea l amministratore non può ordinare lavori di manutenzione straordinaria, salvo che rivestano carattere urgente. Ma in questo caso deve riferirne in assemblea (anche dopo l esecuzione dei lavori). Qualora non ne riferisca all assemblea, tale irregolarità non può essere presa a pretesto dai condomini per non corrispondere il dovuto all impresa o all artigiano che in buona fede abbia ricevuto l incarico (Corte d Appello Bologna ). Il pagamento non impedisce ai condomini dissenzienti di indire un assemblea straordinaria e/o ricorrere al giudice contro l amministratore se le spese non sono ritenute giustificate. In caso di vertenza giudiziaria vale quanto stabilito dall articolo 1132 del Codice civile: i condomini dissenzienti dalla delibera che promuove la lite possono dissociare la propria responsabilità, (mediante scritto da recapitarsi con Raccomandata a.r. all amministratore entro 30 giorni dalla notizia della delibera), in ordine alle conseguenze della lite, nel caso che il condominio soccomba. In sostanza il condomino dissenziente dichiara che non è d accordo con la delibera e pertanto non intende affrontare le spese di giudizio o pagare i danni nel caso che il condominio perda la causa. Lo scritto consente al condomino dissenziente di rivalersi nei confronti del condominio per ciò che gli abbia ugualmente dovuto pagare alla parte che ha vinto la causa. Per contro, se l esito della lite è stato favorevole al condominio, il condomino dissenziente che ne abbia tratto vantaggio è tenuto a concorrere alle spese di giudizio che non si siano potute recuperare dalla parte perdente. 15 Quando deve essere convocata l assemblea? L assemblea deve essere convocata una volta all anno in via ordinaria per le deliberazioni di cui all art c.c., e cioè per l approvazione dei bilanci preventivo e consuntivo e per la nomina dell amministratore. Essa può essere inoltre convocata in via straordinaria: dall amministratore, quando questi lo ritiene opportuno: quando ne viene fatta richiesta da almeno due condomini che rappresentino un sesto del valore dell edificio (167/1000). Decorsi inutilmente 10 giorni dalla richiesta, senza che l amministratore convochi l assemblea o motivi le ragioni del ritardo, i suddetti condomini possono provvedere direttamente alla convocazione. In mancanza di amministratore, l assemblea tanto ordinaria che straordinaria può essere convocata a iniziativa di ciascun condomino (art. 66 disposizioni per l attuazione del Codice civile). 16 Come viene convocata I'assemblea condominiale? Mediante l avviso di convocazione, che deve essere comunicato, a mezzo raccomandata, ai condomini almeno 5 giorni prima della data fissata per l adunanza (art. 66 disposizioni per l attuazione del Codice civile), da calcolarsi a partire dal giorno precedente a quello di convocazione. L'avviso dì convocazione deve essere così strutturato: data e ora della prima e della seconda convocazione: luogo in cui verrà svolta l assemblea; Condominio pag. 5 / 29

6 ordine del giorno, (è obbligatorio comunicare in anticipo le materie sulle quali l assemblea deve deliberare); firma dell amministratore o di chi convoca l assemblea. Alcuni regolamenti prevedono termini e modalità differenti per la convocazione. In questi casi prevale il regolamento. E' da intendersi valida l assemblea che, per accordo dei condomini, venga indetta direttamente in seconda convocazione, omettendo la prima, allo scopo di risparmiare tempo e deliberare anche con maggioranze meno elevate (Cassazione n. 563 del ). Per gli stessi motivi è da intendersi valida l assemblea convocata in seconda convocazione nello stesso giorno della prima, ad orario diversificato, se nessun condomino assente non evidenzi il vizio di tempo, (ricorrendo pertanto all autorità giudiziaria) e se il condomino presente non abbia evidenziato in assemblea tale vizio e non ne abbia chiesto la riconvocazione nei tempi previsti dall art c.c. (Cassazione n. 989 del ). 17 Quali sono gli organi dell assemblea? Prima di avviare la discussione degli argomenti elencati nell ordine del giorno, l assemblea deve nominare il presidente e il segretario. Il presidente deve: controllare che tutti i condomini siano stati correttamente convocati, rilevare le presenze (anche quelle a mezzo dì delega) e verificare il valore millesimale complessivo (che deve essere consono al tipo di delibere previste nell ordine del giorno: ordinarie o straordinarie), disciplinare con cortesia ma con fermezza il decorso della discussione secondo l ordine del giorno (le sedute caotiche sono spesso inconcludenti e hanno risvolti dannosi per la buona armonia dei rapporti tra condomini e per la conservazione del capitale condominio"), controllare che il segretario verbalizzi l esatto pensiero dell assemblea. E' opportuno, al termine di ogni argomento discusso, che egli provveda a far leggere dal segretario quanto ha scritto affinché l assemblea possa provvedere a far verbalizzare eventuali precisazioni, firmare il verbale alla chiusura della seduta assembleare. Il segretario deve: redigere, durante la discussione dei vari argomenti, il verbale di assemblea. firmare il verbale al termine della seduta. I suoi compiti sono, dunque, mettere per iscritto, nel modo più chiaro e inequivocabile possibile, la delibera di volta in volta votata dall assemblea, e i voti ottenuti dalla singola delibera (ovvero la maggioranza ottenuta dalla delibera). L assemblea può inoltre eleggere dei consiglieri che dovranno collaborare con l amministratore, senza però sostituirsi a esso. Essi hanno semplicemente funzione di raccordo tra condomini e amministratore, per il quale acquisiscono segnalazioni e reclami, salvo ulteriori compiti concordati con l amministratore e l assemblea stessa. Condominio pag. 6 / 29

7 18 Che cos è il registro delle assemblee? Nel registro delle assemblee, che viene conservato dall amministratore, per ciascuna convocazione vanno annotati: il numero dei condomini presenti, il totale dei millesimi da questi posseduti, l ordine del giorno (comunicato nella convocazione), l oggetto delle singole delibere e le maggioranze conseguite nelle singole votazioni. 19 Chi ha diritto a partecipare all assemblea? Tutti i condomini. Qualora si debba discutere della gestione del servizio di riscaldamento, l avviso di convocazione deve essere inviato anche agli inquilini nei termini già descritti a proposito della convocazione. Quando un piano o porzione di piano dell edificio appartiene in proprietà indivisa a più persone, queste hanno diritto in assemblea a un solo rappresentante, (provvede per sorteggio il presidente qualora i cointestatari non raggiungano l accordo sulla designazione). Anche se non sia stato ancora trascritto l atto di acquisto, l acquirente ha diritto di partecipare all assemblea al posto del condomino venditore (Cassazione n. 66 del ). Se l appartamento è gravato da usufrutto, l usufruttuario ha diritto di voto (art. 67 disposizioni per l attuazione del Codice civile) negli affari che appartengono all ordinaria amministrazione e al semplice godimento delle cose e dei servizi comuni, mentre il voto spetta al nudo proprietario nelle deliberazioni che riguardano innovazioni, ricostruzioni od opere di manutenzione straordinaria delle parti comuni dello stabile. 20 Quando gli inquilini possono partecipare all'assemblea? Gli inquilini hanno diritto di partecipare con diritto di voto, invece del proprietario dell appartamento, alle assemblee che trattano la gestione del riscaldamento, (art. 10 della Legge n. 392 del sull equo canone). Essi possono altresì partecipare, senza diritto di voto, alle assemblee che debbono deliberare sulla modificazione dei servizi comuni. Per effetto della suddetta legge, l assemblea per la gestione del riscaldamento deve essere indetta anche qualora la proprietà dello stabile non sia in condominio ma di un unico proprietario. In tal caso l assemblea potrà essere indetta sia dal proprietario che da tre conduttori (inquilini). Le delibere dovranno essere adottate con le stesse modalità stabilite dal Codice civile per i condomini. Condominio pag. 7 / 29

8 21 Quando l assemblea è regolarmente costituita? L articolo 1136 del c.c. recita: l assemblea è regolarmente costituita con l intervento dì tanti condomini che rappresentino i 2/3 del valore dell intero edificio e i 2/3 dei partecipanti al condominio. 22 Quali sono le maggioranze nelle singole delibere assembleari? Per le maggioranze assembleari, bisogna distinguere tra quelle necessarie in prima e seconda convocazione. A) in prima convocazione: È richiesta l approvazione della metà più uno degli intervenuti, che rappresenti almeno 500/1000 del valore dell edificio, (art c.c.), per: nomina e revoca dell amministratore, approvazione del preventivo delle spese annuali e relativa ripartizione tra condomini, approvazione del rendiconto annuale ed impiego del residuo attivo della gestione, approvazione del compenso pro-amministratore, deliberazioni concernenti liti attive e passive (relative a tematiche che esorbitano dalle attribuzioni dell amministratore), ricostruzione dell edificio perito, (per una parte inferiore ai 3/4), riparazioni straordinarie di notevole entità, e manutenzioni, norme per la tutela del decoro, approvazione e modifiche al regolamento di condominio, tutte le decisioni che non prevedono altre maggioranze. B) in seconda convocazione L art c.c. stabilisce che qualora in prima convocazione non sia stato raggiunto il numero richiesto, entro 10 giorni, debba essere indetta una seconda assemblea, nel corso della quale sarà possibile deliberare con il voto favorevole di 1/3 dei condomini, che rappresenti almeno 334/1000 del valore millesimale dell edificio, solo per le seguenti materie: per l approvazione preventivo spese annuali e relativa ripartizione tra Condomini, per l approvazione del rendiconto annuale e impiego del residuo attivo della gestione, per l approvazione del compenso pro-amministratore, riparazioni straordinarie non di notevole entità, per tutte le decisioni che non richiedono maggioranze diverse. C) sia in prima che in seconda convocazione È' richiesta l approvazione della maggioranza dei partecipanti al condominio, che rappresenti i 2/3 del valore millesimale dello stabile (cioè 667/1000), per tutte le deliberazioni innovative, dirette al miglioramento, all uso più comodo, al maggior rendimento delle cose comuni (art c.c). Sono naturalmente vietate le innovazioni che: a) possono recare pregiudizio alla stabilità o alla sicurezza del fabbricato, b) alterano il decoro architettonico, c) rendono talune parti comuni dello stabile inservibili all uso o al godimento anche di un solo condomino. Condominio pag. 8 / 29

9 D) sia in prima che in seconda convocazione E' richiesta l approvazione di tutti i condomini, cioè il valore millesimale del 1000/1000 per innovazioni che modifichino il decoro architettonico dello stabile, per innovazioni che prevedono una diversa destinazione e godimento di alcune parti comuni, la ricostruzione di un edificio perito totalmente o per più di 3/4. 23 Quando le delibere sono regolari? L art c.c. stabilisce che le delibere adottate in assemblea, nei modi dettati dalla legge, sono obbligatorie per tutti i condomini (anche per quelli assenti o rappresentati a mezzo di delega), e l amministratore, a norma dell art c.c., primo comma, le deve rendere esecutive. Le delibere sono obbligatorie fino a quando non vengano modificate o revocate dall assemblea con una successiva delibera (Cassazione n del ). Sono valide pertanto le delibere che prevedono la modifica o la revoca di quanto già in precedenza deliberato, purché, adottate nel rispetto della maggioranza prevista dalla legge (non ha importanza il fatto che nella successiva votazione la delibera sia stata adottata con una maggioranza inferiore a quella conseguita nella precedente, purché la nuova sia conforme alla legge). E' valida inoltre la delibera riguardante spese di ordinaria o straordinaria manutenzione che, pur non precisando l ammontare della spesa, ne faccia comunque dedurre l importo dagli elementi contenuti nella delibera stessa (Cassazione n del ). Nel computo del conteggio dei voti a favore, l astensione dal voto deve essere sempre considerata come voto a sfavore (Cassazione n del ). 24 In quali casi le delibere sono annullabili? Le delibere annullabili sono tutte quelle che presentano vizi formali per: inosservanza del regolamento di condominio, inosservanza delle regole dettate dal Codice civile sulla cosa comune e sul condominio, invadenza dei compili esclusivi dell amministratore, pregiudizio all uso delle cose e dei servizi. Ecco alcuni esempi di delibere annullabili: delibera assunta dall assemblea nonostante l assenza di condomini convocati in ritardo. Si deve infatti consentire a ciascun condonino di conoscere la data di convocazione dell assemblea con almeno 5 giorni di anticipo o nei tempi e con le modalità stabiliti dal regolamento o in assenza di questo dalla legge. L assemblea non è annullabile se i condomini che hanno ricevuto l avviso di convocazione in un tempo inferiore ai 5 giorni previsti vi partecipano ugualmente; delibera adottata nel corso della seconda convocazione, indetta nello stesso giorno della prima (Cassazione n. 989 del ); delibera che imputi, (proporzionalmente alla rispettiva quota millesimale), le spese di illuminazione del cortile e delle scale, le spese di imbiancatura delle scale, la tassa sul passo carrabile, anche ai proprietari di negozi al pian terreno (Cassazione n del ), delibere che violino il regolamento di condominio, deliberazioni contrarie ad alcune norme di legge (es. attivazione del riscaldamento oltre la durata prevista dalle competenti autorità), Condominio pag. 9 / 29

10 delibere che trattano materia di esclusiva pertinenza dell amministratore (materia ben individuata dal Codice civile), delibere su argomenti non compresi nell ordine del giorno della convocazione. 25 Che cosa si deve fare per annullare una delibera? Se una delibera è annullabile perché contraria alla legge o al regolamento di condominio, ogni condomino dissenziente, che ha votato contro la delibera, o assente, può fare ricorso, entro 30 giorni, all autorità giudiziaria, ma il ricorso non sospende l esecuzione del provvedimento, salvo che la sospensione sia ordinata dall autorità stessa (art c.c.). I 30 giorni decorrono dalla data della delibera per i dissenzienti, dalla data di comunicazione per gli assenti, sotto pena di decadenza. Il condomino astenuto, secondo una sentenza della Corte di cassazione del 25/7/1988, non ha diritto a ricorrere in quanto, se fosse stato contrario, avrebbe dovuto dissentire in maniera palese. L impugnazione deve avvenire con atto di citazione presso il giudice competente per territorio e per valore. 26 Quando invece le delibere sono nulle? Sono assolutamente nulle, cioè inesistenti, le delibere prive dei requisiti essenziali o contrarie alla legge. Queste possono essere impugnate dal condomino in giudizio in qualunque momento. Ecco alcuni esempi di delibere nulle: mancata convocazione di uno o più condomini; delibere adottate con maggioranza diversa da quella prescritta dalla legge; delibere mancanti di oggetto; delibere aventi oggetto illecito o impossibile; delibere effettuate su argomenti non di pertinenza dell assemblea; delibere non di ordinaria amministrazione, effettuate però alla voce varie ed eventuali (Tribunale Napoli ); delibere riguardanti la suddivisione delle spese di riscaldamento secondo i millesimi delle singole proprietà; delibere in cui, a semplice maggioranza, l assemblea ha deciso di non riattivare l esercizio del riscaldamento (Tribunale di Torino ); delibere assembleari che abbiano autorizzato il distacco dall impianto centralizzato, se adottate con una maggioranza inferiore a quella prevista per le innovazioni. 27 Come ci si deve comportare quando una delibera è nulla? Nei casi di nullità è opportuno, prima di ricorrere all autorità giudiziaria, che il condomino faccia presente l irregolarità all amministratore, il quale dovrebbe immediatamente riparare all irregolarità con una nuova assemblea. L inquilino che non venga convocato, o al quale non sia consentito di deliberare sulle spese di gestione o sulle modalità del servizio di riscaldamento, o reputi le delibere adottate annullabili o nulle, può impugnare la validità dell assemblea. Condominio pag. 10 / 29

11 28 Chi è l amministratore? L amministratore è colui che, forte dell incarico conferitogli in assemblea dai condomini detentori di almeno la metà del valore dell edificio, provvede a gestire gli interessi del condominio, a fronte di un determinato compenso. E' la figura giuridica che, per qualunque controversia, consente al condominio di agire contro terzi e ai terzi di agire contro il condominio. Vi sono due tipi di amministratore: colui che amministra il condominio e le parti comuni, e colui che incassa gli affitti per conto della proprietà. Spesso le due figure coincidono. 29 Chi può esercitare l attività di amministratore? Chiunque può esercitare la professione di amministratore, non esistendo un albo professionale; la scelta si può pertanto effettuare sia fra i condomini sia fra i terzi estranei al condominio. Spesso si tratta di un'attività che viene svolta come secondo lavoro. Alcuni amministratori, talvolta improvvisati, amministrano troppi stabili per il tempo che hanno a disposizione, con risultati spesso discutibili. La delega a un condomino di amministrare il condominio trova legittimazione nell art del c.c. che recita: tutti i partecipanti hanno diritto a concorrere nell amministrazione della cosa comune. Ma se è accettabile che nei piccoli condomini l amministrazione venga effettuata da un condomino, talora a rotazione, è più logico, se si tratta di un medio-grande condominio, che l amministrazione sia affidata a un esperto. Questo perché un cattivo amministratore può essere fonte di guai, anziché contribuire a risolvere quelli già esistenti. La cattiva conoscenza delle norme del Codice civile e la scarsa capacità di scegliere, per gli interventi necessari, le ditte giuste, che non significa necessariamente quelle meno care, sono spesso fonti di insoddisfazioni, anche onerose, per i condomini. 3O Quando l amministratore è obbligatorio? Se il numero dei condomini è superiore a quattro, l assemblea di condominio deve nominare un amministratore (art c.c.). Se l assemblea non vi provvede, la nomina viene fatta dall autorità giudiziaria, su ricorso di uno o più condomini. Qualora, soprattutto per i nuovi stabili, non sia stato ancora designato l amministratore, si può, provvisoriamente, dare mandato a un amministratore o a un condomino, a svolgere alcune funzioni: recupero delle rate di spesa e pagamento delle bollette, gestione dell impianto di riscaldamento ecc. Nulla vieta che venga nominato un amministratore anche quando i Condomini siano in numero di quattro o meno di quattro. 31 Quanto tempo dura in carica? L amministratore dura in carica un anno, può essere nominato solo per un anno, o può essere revocato in ogni momento (art c.c.). La nomina e la cessazione per qualunque causa debbono essere annotate sui registro delle assemblee. 32 Quali maggioranze sono richieste per la nomina o la revoca dell amministratore? La delibera assembleare di nomina è valida: Condominio pag. 11 / 29

12 in prima convocazione, se è stata approvata con un numero di voti che rappresenti la maggioranza degli intervenuti all'assemblea condominiale e se i votanti favorevoli posseggono almeno la metà del valore dell edificio (500/1000); in seconda convocazione, con un numero di voti che rappresenti oltre un terzo dei partecipanti al condominio e oltre la metà del valore dell edificio (Cassazione n. 901 del ). 33 Che rapporto si instaura tra amministratore e condominio? Tra amministratore e condominio si instaura un rapporto di mandato dietro compenso, regolato dagli articoli 1709 e 1720 del Codice civile: art. 1709: il mandato si presume oneroso. La misura del compenso che non è stabilita dalle parti, viene determinata in base alle tariffe professionali o agli usi; in mancanza viene determinata dal giudice; art. 1720: il mandante, (cioè il condominio), deve rimborsare al mandatario (cioè all amministratore), le spese e le anticipazioni, con gli interessi legali dal giorno in cui sono state fatte (pertanto puntuali con i pagamenti delle singole rate), e deve pagargli il compenso che gli spetta. Quando, per qualsiasi causa, manca il legale rappresentante dei condomini, cioè l amministratore, e si intende iniziare o proseguire una lite, i partecipanti al condominio possono richiedere la nomina di un curatore speciale, ai sensi dell art. 80 del Codice di procedura civile. Il curatore speciale dovrà senza indugio convocare l assemblea dei condomini per avere istruzioni sulla condotta della lite (art. 65 disposizioni per l attuazione del Codice civile). 34 Quando è possibile revocare l amministratore? L'Assemblea può revocare l amministratore anche senza giusta causa (Cassazione n del ). In tal caso, l art c.c. stabilisce che, qualora la revoca del mandato oneroso avvenga prima della scadenza del termine prefissato, l amministratore abbia diritto al risarcimento del danno (individuabile, di solito, nella retribuzione pattuita all atto del conferimento del mandato). L amministratore può essere anche revocato dall autorità giudiziaria, su ricorso di uno o più condomini, per: mancato tempestivo avviso all assemblea dei condomini delle citazioni o provvedimenti giudiziari esorbitanti le attribuzioni conferite. In tal caso l amministratore sarà tenuto al risarcimento dei danni arrecati (art c.c.); se per due anni non ha reso il conto della sua gestione (art c.c.); se vi sono fondati sospetti di gravi irregolarità (art.1129 c.c.). Contro la decisione del tribunale, entro 10 giorni dalla notifica, l amministratore può proporre reclamo alla Corte d Appello (art. 64 disposizioni per l attuazione del Codice civile). In mancanza di nomina dì un altro amministratore, quello in carica viene automaticamente confermato. Quindi, fino a quando l amministratore non viene sostituito dall assemblea o dal giudice, egli conserva il suo mandato, anche qualora la delibera di nomina sia stata impugnata davanti all autorità giudiziaria o sia scaduto il mandato. Condominio pag. 12 / 29

13 35 Che cosa accade quando il condominio cambia l amministratore? Quando l amministratore viene revocato o non confermato deve restituire immediatamente tutta la documentazione in suo possesso in modo da non intralciare la gestione del condominio. I documenti da consegnare sono molti: i giustificativi di spesa (fatture, parcelle, quietanze, versamenti, tasse e contributi vari) degli ultimi cinque esercizi (dieci per i documenti lnps); le mappe catastali degli impianti elettrici e idraulici del condominio; le copie degli atti di proprietà degli appartamenti (rogiti) o almeno l elenco ufficiale dei condomini; i contratti per la fornitura di acqua, luce e gas e quelli assicurativi; il certificato di attribuzione del Codice fiscale e di prevenzione incendi; il libro verbale delle assemblee; il registro delle entrate e delle uscite, oltre alla cassa, naturalmente; la documentazione dell ascensore; la corrispondenza e i documenti relativi ai contenziosi giudiziari; i contratti ancora in corso; gli estratti conto e gli assegni del conto corrente condominiale; i contratti dei locali comuni concessi in locazione. Qualora l amministratore ritardi nel consegnare questa documentazione, il condominio si può rivolgere al pretore, che con un provvedimento d urgenza ordina la restituzione immediata dei documenti. I condomini, qualora subissero dei danni dalla non tempestiva consegna, possono costituirsi parte civile e chiederne il risarcimento. L amministratore in quanto mandatario, infatti, non ha alcun diritto di trattenere la documentazione, neppure se, per ipotesi, fosse creditore del condominio, dato che i documenti sono privi di valore commerciale e quindi inidonei a soddisfare un credito (Tribunale di Milano sentenza, ottava sezione, n del ). 36 Quali accortezze bisogna avere quando si nomina l amministratore? Prima di nominare un amministratore, un condomino accorto deve tenere conto di una serie di fattori. Bisogna innanzitutto ipotizzare la mole di lavoro che la gestione amministrativa del condominio comporta (i condomini di 10 alloggi presentano una difficoltà digestione ben minore di quelli di 50). Poi è necessario pretendere che l amministratore esponga in maniera chiara la sue richieste economiche, redigendo un preventivo di massima, in base alle spese che il condominio andrà presumibilmente ad affrontare. Occorre inoltre ipotizzare e contrattare con l amministratore il giusto compenso, magari in base al tariffario di categoria. Ciascun condominio ha il diritto di contrattare l onorario con il proprio amministratore, anzi la contrattazione dovrebbe essere d'obbligo, giacché la parcella salata non è detto sia una garanzia di professionalità. Non si deve però incorrere nell errore di chiedere compensi bassi "a tutti i costi". Nessuno, infatti, lavora gratis. E se anche ci sono amministratori onesti, che pretendono bassi compensi, sicuramente sono molti gli amministratori che applicano rincari incontrollati sui lavori di ordinaria e straordinaria manutenzione appaltati a terzi. Condominio pag. 13 / 29

14 37 Quali sono i compiti dell amministratore? Gli Art e 1131 c.c. recitano che l amministratore deve: eseguire le deliberazioni dell'assemblea dei condomini e curare l osservanza del regolamento di condominio; disciplinare l uso delle cose comuni e la prestazione dei servizi nell interesse comune, in modo che ne sia assicurato il miglior godimento a tutti i condomini; riscuotere i contributi ed erogare le spese occorrenti per la manutenzione ordinaria delle parti comuni dell edificio e per l esercizio dei servizi comuni (egli deve far approvare dall assemblea il consuntivo ed il piano di riparto così come deve far approvare il preventivo ed il piano di riparto); compiere gli atti conservativi dei diritti inerenti alle parti comuni dell edificio; rappresentare in giudizio il condominio (art c.c.), nell ambito dei limiti conferitigli dalla legge o di quelli eventualmente maggiori e più ampi riconosciutigli dal regolamento di condominio o di volta in volta dall assemblea. L amministratore, alla fine di ciascun anno, deve rendere il conto della gestione. 38 Quali sono le responsabilità dell amministratore? L amministratore è responsabile, anche in sede penale, per: l inosservanza delle norme contemplate dal Codice civile in materia di condominio; I inosservanza delle leggi; l inosservanza di disposizioni, regolamenti, ordinanze, emanati in materia di prevenzione incendi, centrale termica, prevenzione antinfortunistica (ascensori, caduta neve dal tetto, caduta di intonaci, ecc.); l inosservanza delle nonne che regolano il rapporto di lavoro (personale assunto dal condominio). Agisce pertanto correttamente quell amministratore che, nell ambito dell ordinaria amministrazione, e per importi di spesa contenuti (poche centinaia di migliaia di lire), dia corso d ufficio alie opere che si rendessero necessarie per ottemperare alle richieste di legge, e ne informi l assemblea solo successivamente. 39 Quali sono i doveri dell amministratore? L amministratore è tenuto: per evitare risvolti civili e/o penali, a ottemperare alle disposizioni di legge. L art. 677 del Codice penale prevede l arresto per colui che, non avendo provveduto a rimuovere il pericolo, provochi un disastro (o non ne impedisca l evento, art. 40 c.p.). Va comunque tenuto conto che la responsabilità civile e penale è ascritta ai singoli condomini; a pagare gli oneri previsti dalla leggi sul lavoro per il personale assunto dal condominio, nonostante il condominio non abbia anticipato i fondi (il condominio dovrà successivamente rimborsare il debito e pagare gli interessi sul denaro anticipato, art c.c.); ad eseguire le delibere assembleari, pena il risarcimento del danno derivante dalla mancata esecuzione della delibera alle parti danneggiate: condominio e/o condomino, terzi. Condominio pag. 14 / 29

15 40 Quali sono i poteri dell amministratore? I provvedimenti adottati dall amministratore nell ambito dei suoi poteri (artt e 1131 c.c.) sono obbligatori per tutti i condomini (art c.c.). L amministratore ha inoltre il potere di controllare affinché nessun condomino: alteri la destinazione della cosa comune e (art. 1102), impedisca agli altri di farne parimenti uso secondo il loro diritto (art. 1102), estenda il suo diritto sulla cosa comune in danno agli altri condomini (ari. 1102), esegua opere, nel piano o porzione di piano di sua proprietà, che rechino danno alle parti comuni dello stabile, cioè ne compromettano la stabilità, l estetica o compromettano la tranquillità degli altri condomini (art. 1122); Può e deve evitare a che condomini impartiscano ordini al portiere, ai manutentori dello stabile, ecc. (giacché, essendone talvolta penalmente responsabile, solo lui ha il diritto di controllare il personale. Nulla osta, poi, che i condomini facciano presente all amministratore manchevolezze del personale e vizi delle opere); Altri poteri dell amministratore. licenziare il portiere (Cassazione n. 572 del ); stipulare contratti per garantire l ordinaria manutenzione (Cassazione n del ); stipulare contratti per garantire allo stabile l erogazione dei servizi (Cassazione n.1998 del ); agire in giudizio nell interesse del condominio, anche senza l autorizzazione dell assemblea (Cassazione n del ); avviare i lavori improrogabili, cioè urgenti, per il mantenimento delle cose comuni, anche prima della delibera dell Assemblea. Il condominio sarà tenuto a rimborsare all amministratore le spese sostenute. Qualora dissentendo uno o più condomini ricorrano all autorità giudiziaria, sarà compito del giudice stabilire qual è l importo del rimborso, giacché l amministratore ha il diritto al rimborso delle spese ritenute urgenti e considerate, dal giudice, giustificate, Cassazione n del Qualora uno o più condomini non rispetti le decisioni dall amministratore per un corretto uso delle cose comuni, l amministratore può ricorrere all assemblea per comporre la vertenza (prima di ricorrere all autorità giudiziaria). Non sono invece di pertinenza dell amministratore i problemi che insorgono tra condomini nell ambito del godimento delle loro proprietà esclusive. 41 Come ci si può opporre ai provvedimenti dell' amministratore? Contro i provvedimenti adottati dall amministratore ciascun condomino può ricorrere alternativamente all assemblea o al giudice, entro 30 giorni dalla notifica del provvedimento, quando il provvedimento stesso sia contrario alla legge o al regolamento di condominio o alle decisioni dell assemblea (art c.c.). Condominio pag. 15 / 29

16 42 E' ammesso dare deleghe all'amministratore? Le deleghe all amministratore sono valide a meno che non insorga un conflitto d interessi. Il caso più frequente ove si evidenzia un conflitto d interessi si rivela in sede di approvazione del rendiconto, ove il controllato (amministratore) non può essere anche controllore (per conto del condomino delegante) di sé stesso; il condomino, però,ò può rilasciare all amministratore una delega scritta aggiuntiva, ove dichiara di approvare il rendiconto. 43 Quali sono i comportamenti che qualificano un buon amministratore? Il buon amministratore è colui che: ottempera agli obblighi di legge, amministra correttamente e salvaguarda l'immobile affidatogli, è disponibile, qualora venga interpellato, in virtù delle conoscenze acquisite e potendo disporre di tecnici qualificati, suoi abituali consulenti, ad aiutare le parti in lite a trovare un accordo ragionevole, sia corretto sia nei rapporti con i Condomini che in quelli con gli inquilini; sia sollecito nel risolvere i problemi segnalati, in virtù anche dei poteri conferitigli dalla legge (cioè, non temporeggi faziosamente nel risolvere i problemi, al fine di soddisfare quei condomini, spesso la maggioranza, che pur limitando i diritti dei singoli sulla cosa comune o sul buon funzionamento della cosa comune, intendono procrastinare la spesa), apra un conto corrente condominiale su cui versare gli importi delle rate. 44 E se l amministratore versa i soldi del condominio su un conto corrente personale? Il Tribunale di Milano, con sentenza n dell ha stabilito un principio, finora spesso ignorato: ogni singolo proprietario ha il diritto di pretendere che le somme versate vadano a finire non sul conto personale dell amministratore, ma su uno specifico conto corrente intestato al condominio. Le motivazioni della sentenza sono chiare: consentire ai proprietari di controllare la reale situazione economica del condominio e la sua corretta gestione; evitare i danni derivanti da un eventuale blocco del conto corrente personale dell amministratore, in seguito a fallimento o decesso; consentire al condominio di conoscere l importo degli interessi attivi maturati, che devono risultare nel bilancio consuntivo a favore del condominio nel suo complesso. Se non è mai stato aperto il conto corrente condominiale, ogni proprietario può fare inserire l argomento all ordine del giorno della più vicina assemblea. Se i tempi di convocazione dell assemblea non sono ravvicinati, bastano due condomini (che rappresentino per un sesto dei millesimi complessivi di proprietà) per chiedere all amministratore la convocazione di un apposita riunione. Nel caso che l amministratore non vi provveda entro dieci giorni, i due condomini possono indire di loro iniziativa l assemblea che ha la facoltà di deliberare in merito e vincolare così l amministratore alla delibera. 45 A cosa bisogna badare per giudicare il comportamento dell amministratore? Prima di deliberare le spese di ordinaria e straordinaria manutenzione occorre controllare che l amministratore esponga singolarmente ai condomini, mediante lettera o Condominio pag. 16 / 29

17 comunicazione collocata nell androne dello stabile, prima dell assemblea, il capitolato dei lavori da effettuare, dettagliato nelle singole voci, affinché ciascun condomino possa partecipare all'acquisizione di preventivi che, per essere comparabili, debbono necessariamente comprendere le stesse voci di spesa. È bene però ricordare che bassi preventivi di spesa non sempre costituiscono un risparmio e che i condomini, nel loro stesso interesse, debbono richiedere preventivi solo a quelle imprese delle quali conoscono il corretto operare e la qualità del lavoro svolto. Il rischio a cui va incontro il condominio è quello di ritrovarsi con lavori eseguiti solo parzialmente o addirittura mal eseguiti; se gli interventi non sono stati prefissati con precisione, le insoddisfazioni sono pressoché, assicurate. 46 A quale compenso ha diritto l amministratore? Premesso che ove l amministratore sia iscritto ad un albo professionale (avvocati, commercialisti, geometri ecc.) si applicano le rispettive tariffe professionali, in presenza di tutti gli altri casi, i criteri da seguire ai fini della definizione del compenso, previa la libera contrattazione tra l assemblea e la persona prescelta, sono i seguenti: la quota fissa (indipendentemente dalle dimensioni del condominio) e la percentuale dovuta per la gestione ordinaria del condominio; i compensi per le prestazioni extra come le assemblee straordinarie e i consigli di condominio; le percentuali sui lavori di manutenzione straordinaria; da ultimo, le spese sostenute dall amministratore nella conduzione della gestione condominiale (francobolli, commissioni bancarie, fotocopie spese di cancelleria, tenuta dei libri e paga del portinaio). Sull importo della parcella (esclusi i rimborsi) il condominio deve pagare l Iva del 20%, dovuta solo per gli iscritti a qualche albo professionale (geometri, avvocati, commercialisti, ragionieri) o se l amministratore esercita attività con una struttura imprenditoriale ed in modo prevalente. 47 Non sarebbe tutto più semplice se ci fosse un albo per gli amministratori di condominio? Nel passato sono state presentate svariate proposte di legge tendenti a istituire l'albo degli amministratori. Tuttavia, una disposizione comunitaria censura tale ipotesi non essendo, quella dell'amministratore, una figura professionale acquisita con un corso di studi istituzionale. Un albo o un elenco pubblico di amministratori di condominio rappresenterebbe un punto di riferimento importante, poiché vi comparirebbe soltanto chi fosse in possesso di precisi requisiti. 48 Che cos è? La tabella millesimale esprime il diritto che ciascun condomino ha sulle parti comuni, in proporzione al valore di piano o porzione di piano che gli appartiene. In virtù dell art. 68 delle disposizioni di attuazione al Codice civile, è il regolamento di condominio che deve precisare questo valore proporzionale. Il valore deve essere espresso in millesimi; nell accertamento dei valori si tiene conto del canone locatizio, dei miglioramenti e dello stato di manutenzione delle porzioni di piano. Condominio pag. 17 / 29

18 49 È' possibile modificarla? I valori millesimali possono essere modificati, anche nell interesse di un solo condomino quando risultano conseguenza di un errore, oppure sono mutate le condizioni di una parte dell edificio, in conseguenza: di sopraelevazione di nuovi piani, di espropriazione parziale, o di innovazioni di vasta portata, tali da alterare notevolmente il rapporto originario tra i valori dei singoli piani o porzioni di piano (art. 69 disp. att. c.c.). In un condominio già formato è difficile formare la tabella millesimale per due motivi: la tabella deve essere approvata all unanimità, e le quote millesimali devono essere rapportate, per legge, al valore (di mercato) proporzionale di ciascuna proprietà esclusiva, rispetto al valore dell intero edificio. 50 Chi paga per rifare la tabella? La tabella può essere revisionata ai sensi dell articolo 1428 c.c. per qualunque errore determinante, e la spesa va ripartita fra tutti i condomini in base ai millesimi di proprietà (Cassazione n. 1801/64). 51 La chiusura di una terrazza intacca i millesimi? La chiusura di terrazze con strutture fisse a vetri non dà luogo alla revisione delle tabelle millesimali (art. 69 delle disposizioni di attuazione del Codice civile). Infatti la revisione può avere corso solo in presenza di una notevole alterazione del rapporto originario tra i valori dei singoli piani o porzioni di piano. 52 Quali sono i criteri di ripartizione delle spese. L'art c.c. prevede tre principi di ripartizione di ordine generale: criterio di riparto in misura proporzionale al valore delle singole proprietà; criterio di riparto in proporzione all uso; criterio di riparto in base alla destinazione esclusiva. A questi seguono, nel Codice, gli articoli 1124, 1125 e 1126, che prevedono altri tre criteri specifici di ripartizione. Per fare chiarezza sulle spese, è opportuno distinguere tra i beni costituenti l ossatura del condominio e i servizi. I beni che costituiscono l immobile, come il suolo, le fondamenta, i muri maestri, i tetti, i lastrici solari e tutte le altre parti dell edificio destinate all uso comune, debbono essere tenuti in buono stato dai condomini, grazie a spese di denaro ripartite in base ai millesimi dì proprietà, cioè in base alla quota di partecipazione alla proprietà del bene comune. Per quanto riguarda i servizi, invece, quattro gruppi di spese devono essere ripartite secondo l uso: il riscaldamento centralizzato, l ascensore, la manutenzione e la ricostruzione delle scale, i lastrici solari di uso esclusivo. In questi casi, a integrare le legge subentrano i regolamenti condominiali, che fissano tabelle millesimali per ognuno di questi servizi. Vari altri servizi, come l acqua calda e fredda, la rotazione sacchi spazzatura, sono da ripartirsi o in base a contatori, o in base al numero delle persone che ne usufruiscono. Condominio pag. 18 / 29

19 53 Le norme del codice in materia di spese sono derogabili? I criteri di ripartizione delle spese, fissati dagli articoli 1123, 1124, 1125 e 1126 c.c., sono derogabili. Ciò significa che tali disposizioni possono essere cambiate da un regolamento condominiale di natura contrattuale. In questo caso l amministratore dovrà attenersi al regolamento. Se, invece, a dettare i criteri di ripartizione fosse il regolamento assembleare, esso non potrà mai derogare ai principi fissati dal Codice. 54 Come si suddividono le spese voluttuarie? Le innovazioni di tipo voluttuario, come l installazione di un impianto di irrigazione automatico e computerizzato, devono essere approvate dai 2/3 del valore millesimale e dalla maggioranza dei condomini. Il Codice civile, però, prevede la possibilità che tali spese siano a totale carico di chi intenda sostenerle. Infatti, l art c.c. così recita: Qualora l innovazione importi una spesa molto gravosa o abbia carattere voluttuario rispetto alle particolari condizioni e all importanza dell edificio, e consista in opere, impianti o manufatti suscettibili di utilizzazione separata, i condomini che non intendono trarne vantaggio sono esonerati da qualsiasi contributo nella spesa. Se l utilizzazione separata non è possibile, l innovazione non è consentita, salvo che la maggioranza dei condomini che l ha deliberata o accettata intenda sopportare integralmente la spesa. Nel caso previsto dal primo comma i condomini e i loro eredi o aventi causa possono tuttavia, in qualunque tempo, partecipare ai vantaggi dell innovazione, contribuendo nelle spese di esecuzione e di manutenzione dell opera. 55 Quali i criteri per la suddivisione delle spese per la fossa biologica? Le spese per la svuotatura della fossa biologica vanno ripartite in base al primo comma dell art c.c., cioè in base ai millesimi di proprietà di ciascuno. 56 Come ripartire gli oneri per le fognature? Le spese per l allacciamento all impianto centrale di fognatura, cioè la costruzione di nuovi canali di scarico, (come quelle per la sostituzione dell impianto), vanno ripartite in misura proporzionale ai millesimi di proprietà delle singole unità immobiliari (Corte di Cassazione n. 5331/79). 57 A chi compete la spesa per il cancello elettrico? È' applicabile la disciplina dell art del Codice civile. Si tratta di innovazione diretta al miglioramento o all uso più comodo delle cose comuni. Pertanto, anche i dissenzienti devono pagare. Se il cancello non viene utilizzato da tutti i condomini, neppure indirettamente, (come si verifica, ad esempio, con il passaggio dell autocisterna per la fornitura del combustibile che serve tutto il condominio o del camion per la raccolta dei sacchi dei rifiuti), il dispositivo di apertura a distanza del cancello deve essere pagato dai proprietari dei box, gli unici a servirsene. Se viceversa tutti i condomini, anche indirettamente attraverso la gestione dei servizi condominiali, utilizzano il cancello, la spesa va ripartita pro-quota millesimale. Condominio pag. 19 / 29

20 58 Come si suddivide il costo per il lastrico solare? L onere della manutenzione del lastrico solare dovrebbe ripartirsi fra tutti i condomini, proporzionalmente alla quota millesimale di ciascuno, quando esso sia di proprietà e di uso condominiali. Quando invece sia in uso esclusivo di uno o più condomini, questi (art c.c.) partecipano per un terzo alla spesa; i restanti due terzi gravano pro quota su tutti i condomini (compresi quelli che ne hanno l uso esclusivo) cui il lastrico serve di copertura. 59 Può un condomino rifiutarsi dì pagare le spese? No. Ogni singolo condomino è titolare del diritto di proprietà sulle parti e sui servizi comuni. Da questo deriva l obbligo, per ciascuno, di contribuire alle spese per la loro conservazione, il loro godimento e la loro gestione. Questo diritto di proprietà è strettamente legato al diritto reale sulla singola porzione immobiliare. Infatti, l art c.c, secondo comma, stabilisce che il condomino non può, rinunciando al diritto sulle cose comuni, sottrarsi al contributo delle spese per la loro conservazione". L obbligo di contribuire alle spese prescinde dall uso concreto che i condomini fanno dei servizi comuni (Cassazione 28/5/73. n. 1585). 60 L appartamento vuoto partecipa alle spese per i servizi, come la pulizia e l illuminazione della scala? Sì. Il proprietario non ha diritto ad alcuna riduzione della spesa a suo carico. La spesa viene determinata conformemente all art c.c., primo comma: Le spese necessarie per la conservazione e il godimento delle parti comuni dell edificio, per la prestazione dei servizi nell interesse comune e per le innovazioni deliberate dalla maggioranza sono sostenute dai condomini in misura proporzionale al valore della proprietà di ciascuno, salva diversa convenzione. È' pertanto irrilevante la circostanza che l appartamento sia disabitato. 61 Anche il proprietario del box partecipa alle spese? Il proprietario di box per auto è un partecipante del condominio, anche se non possiede altre proprietà nell edificio. Ciò significa che lo stesso dovrà partecipare a qualsiasi spesa di ricostruzione parziale o totale dell edificio, in base al principio della comproprietà e in proporzione alla rispettiva quota di comproprietà. 62 E giusto che l acquirente paghi le spese non saldate dal vecchio proprietario? L art. 63 disp. att. c.c. recita che: "chi subentra nei diritti di un condomino è obbligato, solidamente con questo, al pagamento dei contributi relativi all anno in corso e a quello precedente. In caso di mora nel pagamento dei contributi, che si sia protratta per un semestre, l amministratore, se il regolamento di condominio ne contiene l autorizzazione, può sospendere al condomino moroso l'utilizzazione dei servizi comuni che sono suscettibili di godimento separato. Condominio pag. 20 / 29