ALLA CESSIONE DEI TERRENI. L art. 67, lettera a), del. D.P.R. n. 917/86 prevede l assoggettamento a tassazione, come redditi diversi, delle

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1 In questo ambito i Comuni effettuano segnalazioni qualificate su soggetti che: 1. hanno realizzato opere di lottizzazione, anche abusiva, in funzione strumentale alla cessione dei terreni ed in assenza di correlati redditi dichiarati (Agenzia delle Entrate) 2. hanno partecipato, anche in qualità di professionisti od imprenditori, ad operazioni di abusivismo edilizio con riferimento a fabbricati ed insediamenti non autorizzati di tipo residenziale o industriale (Agenzia delle Entrate o Guardia di Finanza). Per ciascuna categoria dei sopraelencati soggetti vengono indicati, di seguito, alcuni elementi quali le fonti normative, il tipo di segnalazione, la descrizione del caso, le informazioni da cui partire e le fonti di innesco nonché i possibili Uffici comunali coinvolti. OPERE DI LOTTIZZAZIONE IN FUNZIONE STRUMENTALE ALLA CESSIONE DEI TERRENI. L art. 67, lettera a), del D.P.R. n. 917/86 prevede l assoggettamento a tassazione, come redditi diversi, delle plusvalenze realizzate mediante la lottizzazione di terreni e la successiva vendita che, quindi, devono concorrere alla formazione del reddito complessivo del cedente nell anno in cui è percepito il corrispettivo. Anche i non residenti dovranno dichiarare in Italia i redditi in questione, ai sensi dell art. 23,comma 1, lettera f), del D.P.R. n. 917/86 secondo il principio per cui si considerano prodotti nel territorio dello Stato i redditi derivanti da beni che si trovano nel territorio stesso. Lo scopo della segnalazione è quindi quello di portare a conoscenza del Fisco i contribuenti proprietari di terreni sui quali sono state effettuate tuate opere di lottizzazione, anche abusive, quando i terreni sono stati poi oggetto di vendita senza che il cedente dichiarasse il guadagno ottenuto dato dalla differenza tra il corrispettivo incassato ed 40

2 il costo di acquisto (aumentato dei costi deducibili appositamente documentati) cosiddetta plusvalenza 19. II Comune, utilizzando la banca dati della conservatoria dei registri immobiliari e la banca dati degli atti del registro di SIATEL ha riscontrato che Tizio il 23/08/2007 ha ceduto a Caio dei fabbricati dietro un corrispettivo inizialmente pattuito a rogito per euro ,00 poi rettificato in ,00 euro. Gli immobili venduti hanno costituito abitazione principale di Tizio fino al 12/08/2007. Pertanto la cessione dei fabbricati in oggetto non avrebbe dovuto dar luogo a plusvalenze imponibili ai fini dell art. 67, comma 1, lett. b del TUIR. Il 18/05/2007 Tizio ha presentato al comune la denuncia di inizio attività comunicando l intenzione di demolire i fabbricati. I fabbricati erano situati su di un lotto di area edificabile, di superficie pari a 720 mq. Il 21/08/2007 Tizio ha presentato al comune l inizio lavori per la costruzione di una palazzina residenziale composta da sei alloggi, dopo aver conseguito il permesso di costruire. Il data 13/05/2007 Caio ha accatastato n. 7 unità abitative di categoria catastale A/2, n. 7 immobili di categoria c/6. II Comune si è reso conto che oggetto della cessione non sono stati i fabbricati ma il lotto di area fabbricabile sulla quale insistevano, dotato di maggior potenzialità edificatoria. II valore del lotto in questione sarebbe, sulla base dei valori ai fini ICI, di ,00, molto inferiore rispetto al valore dichiarato per la cessione dei fabbricati. Tizio avrebbe dovuto dichiarare il reddito o versare l imposta sostitutiva derivante dalla plusvalenza realizzata con la vendita dell area edificabile. Ai fini dell imposta di registro, occorre dichiarare in una compravendita tra privati almeno il valore catastale dell immobile. Tizio possedeva un terreno di mq Il Comune, a seguito dell approvazione del piano particolareggiato, ha notificato a Tizio un atto di accertamento ICI utilizzando i valori ai fini ICI deliberati dalla giunta comunale. Tizio ha aderito all atto di accertamento ai fini ICI. Il Comune, dalle informazioni disponibili, ha inoltre verificato che Tizio ha venduto ad una società immobiliare l area edificabile dichiarando un valore pari a ,00. La vendita è avvenuta successivamente all approvazione del piano particolareggiato. Pertanto, con il semplice calcolo valore 19 E importante indicare l anno di imposta del trasferimento. Ai fini del registro la segnalazione deve essere trasmessa entro due anni dalla data di registrazione dell atto, invece ai fini dell imposta sul reddito entro cinque anni dalla data di cessione. II Comune può verificare in SIATEL i dati reddituali del contribuente se ha dichiarato tali somme nel quadro RL del modello UNICO. 41

3 catastale (ICI) * superficie si è ottenuto il seguente valore complessivo: 160,00/mq X mq = ,00. Tale valore e stato segnalato dal comune in quanto l importo dichiarato ai fini della registrazione risultava inferiore. Ai fini dell imposta di Registro, alla cessione di un terreno edificabile viene applicata un imposta di Registro sconta un imposta pari all 8% del valore del terreno. Il Comune ha segnalato un operazione posta in essere tra due soggetti per pagare l imposta solo su una parte del valore del terreno. In particolare, Tizio vuole cedere a Caio un terreno edificabile del valore di ,00. Tizio accende un mutuo ipotecario sull immobile per ,00 e successivamente conferisce alla società Beta, precedentemente costituita, sia l immobile che la passività per un valore di conferimento pari ad ,00 ( , ,00). Calcola l imposta di registro solo su tale valore. Con la successiva cessione della partecipazione alla stessa società, l immobile si viene a trovare nella piena disponibilità del soggetto al quale avrebbe dovuto essere trasferito mediante compravendita, ma la tassazione è stata effettuata su una base imponibile ridotta dell importo della somma presa a mutuo. Fonti di innesco. Sono, a titolo di esempio: Osservazioni dirette da parte della Polizia Municipale e dell Ufficio tecnico comunale con riferimento a passaggi di proprietà intervenuti precedentemente alla edificazione di complessi immobiliari e successiva Comunicazione delle informazioni raccolte dall Ufficio tributo Banca dati ICI Uffici coinvolti: Polizia municipale Servizio tributi 42

4 PROFESSIONISTA O IMPRENDITORE CHE HA PARTECIPATO AD OPERAZIONI DI ABUSIVISMO EDILIZIO. Tale segnalazione riguarda i soggetti che hanno fornito prestazioni professionali ovvero imprenditoriali relativamente ad operazioni di abusivismo edilizio con riferimento a fabbricati ed insediamenti non autorizzati di tipo residenziale o industriale (alla costruzione abusiva, senza cioè licenze o concessioni edilizie o in difformità di queste, di fabbricati ed insediamenti di tipo residenziale od industriale). In tal caso bisogna distinguere se la segnalazione è relativa al professionista o all imprenditore che ha partecipato alle operazioni, in quanto nel primo caso la segnalazione deve essere trasmessa all Agenzia delle Entrate mentre nel secondo caso deve essere trasmessa alla Guardia di Finanza. A seguito di una denuncia da parte dei cittadini il Comune effettua un sopralluogo per il rilievo di un abuso edilizio. Al momento del sopralluogo è fondamentale individuare i soggetti che hanno partecipato all abuso edilizio. Così, ad esempio, se si accerta la ristrutturazione di un fabbricato ex rurale, con annessa piscina, sarà utile acquisire anche le informazioni relative al professionista che ha seguito i lavori ed alla ditta esecutrice, ecc, poiché e probabile che tali soggetti abbiano lavorato in nero. Successivamente, il Comune dovrà verificare se il professionista o l imprenditore che hanno partecipato alla ristrutturazione hanno la partita IVA, presentano la dichiarazione e, se presentata, dichiarano compensi/ricavi coerenti rispetto al valore dei lavori eseguiti. Fonti di innesco. Sono, a titolo di esempio: Osservazioni dirette da parte della Polizia Municipale e dell Ufficio tecnico comunale con riferimento a passaggi di proprietà intervenuti precedentemente alla edificazione di complessi immobiliari Uffici coinvolti: Polizia municipale Ufficio Tecnico 43

5 AMBITO DI INTERVENTO 2 URBANISTICA E TERRITORIO Le segnalazioni qualificate riguardano soggetti che: 1. hanno realizzato opere di lottizzazione, anche abusiva, in funzione strumentale alla cessione di terreni ed in assenza di correlati redditi dichiarati; 2. hanno partecipato, anche in qualità di professionisti o imprenditori, ad operazioni di abusivismo edilizio con riferimento a fabbricati ed insediamenti non autorizzati di tipo residenziale o industriale 1 1 sottoambito Opere di lottizzazione in funzione strumentale alla cessione di terreni Art. 67 c.1, TUIR D.P.R. 917/86 Sono redditi diversi le cessioni a titolo oneroso di: a) Terreni lottizzati o sui quali sono eseguite opere volte a renderli edificabili, successivamente venduti b) Terreni suscettibili di utilizzazione edificatoria 2 44

6 1 sottoambito Opere di lottizzazione in funzione strumentale alla cessione di terreni Le cessioni a titolo oneroso dei terreni lottizzati e di terreni suscettibili di utilizzazione edificatoria da parte delle persone fisiche non imprenditori costituiscono redditi diversi ai sensi dell art. 67, 1 comma del T.U.I.R. se danno luogo a plusvalenza. Anche i soggetti non residenti devono dichiarare in Italia i redditi in questione, ai sensi dell art. 23, comma 1, lettera f), del D.P.R. n. 917/86 secondo cui si considerano prodotti nel territorio dello Stato i redditi diversi derivanti da beni che si trovano nel territorio stesso. 3 1 sottoambito Opere di lottizzazione in funzione strumentale alla cessione di terreni Cos e una plusvalenza? E l aumento di valore che un determinato bene consegue con il tempo, e si determina confrontando il valore di cessione con il valore di acquisto (incrementato di alcune spese inerenti). 4 45

7 Fenomeno evasivo contrastato L omessa dichiarazione di plusvalenze derivanti dalla cessione a titolo oneroso di terreni lottizzati anche abusivamente. Queste operazioni sono rilevanti per il fisco in ragione della loro natura speculativa. 5 Chi deve dichiarare la plusvalenza? La plusvalenza deve essere dichiarata dal CEDENTE nel quadro RL della sua dichiarazione dei redditi modello Unico relativa all anno di imposta in cui ha percepito il corrispettivo (in caso di mod. 730 quadro D) 6 46

8 Quadro RL modello UNICO 7 Cenni sulla lottizzazione dei terreni art. 30 D.P.R. 6/06/2001, n. 380 (già art. 18, l. 28/02/1985, n. 47 ) LOTTIZAZIONE ABUSIVA MATERIALE GIURIDICA 8 47

9 Lottizzazione materiale Consiste nella realizzazione di opere che comportino trasformazione urbanistica od edilizia dei terreni: 1. In violazione di prescrizioni degli strumenti urbanistici vigenti od adottati 2. In violazioni di prescrizioni stabilite da leggi statali o regionali 3. In assenza della prescritta autorizzazione 9 Lottizzazione giuridica Si realizza nell ipotesi di attività negoziale prodromica e direttamente finalizzata alla trasformazione urbanistica ed edilizia che si attua mediante il frazionamento e la vendita del terreno in lotti. Devono esserci indizi che denuncino in modo non equivoco la destinazione a scopo edificatorio dei terreni (caratteristiche, dimensioni e numero dei lotti,ubicazione, previsione di opere di urbanizzazione, caratteristiche dei soggetti acquirenti)

10 Ulteriore conseguenza fiscale della lottizzazione abusiva L art. 49 del D.P.R. 380/2001 stabilisce il principio secondo cui gli interventi abusivi realizzati in assenza di titolo o in contrasto con il titolo, ovvero sulla base di un titolo successivamente annullato, non beneficiano delle agevolazioni fiscali previste dalle norme vigenti sottoambito Professionista od imprenditore che ha partecipato ad operazioni di abusivismo edilizio La tipologia di segnalazione in esame attiene all individuazione di soggetti che hanno partecipato, fornendo prestazioni professionali ovvero imprenditoriali, ad operazioni di abusivismo edilizio con riferimento a fabbricati ed insediamenti non autorizzati di tipo residenziale o industriale

11 Fenomeno evasivo contrastato: Omessa o infedele dichiarazione di redditi: di impresa (quadro RG modello Unico) di lavoro autonomo (quadro RE del modello Unico) tramite omessa o infedele fatturazione di ricavi o compensi. Per i contribuenti cd. minimi quadro CM (ricavi < e altri requisiti l. finanziaria 2008, art. 1, c. da 96 a 117), per quelli in contabilità ORDINARIA quadro RF 13 Le dichiarazioni presentate 14 50

12 Quadro RG mod. Unico SOTTOAMBITO 3 Affissione pubblicitaria abusiva 15 Quadro RG mod. Unico 16 51

13 Quadro RE mod. Unico 17 Quadro CM modello Unico SOTTOAMBITO 4 Ente non commerciale con attività lucrativa 18 52

14 Professionista/imprenditore che ha partecipato ad operazioni di abusivismo edilizio Le segnalazioni riguardanti tali tipologie sono così ripartite (imminente): 1) segnalazioni relative ai professionisti Segnalazioni di competenza solo dell Agenzia delle entrate. 2) segnalazioni relative agli imprenditori Segnalazioni di competenza solo della Guardia di Finanza. 19 Come individuare questa tipologia di evasione? L individuazione dei soggetti che hanno partecipato all abuso edilizio è rilevabile mediante l acquisizione delle relative informazioni nel corso dei sopralluoghi di accertamento dell abuso edilizio. Così, ad esempio, se si accerta la ristrutturazione di un fabbricato ex rurale, con annessa piscina, nel sopralluogo, effettuato di norma dagli agenti di polizia locale e da personale dell ufficio tecnico, occorre acquisire dal proprietario anche le informazioni relative al professionista che ha seguito i lavori, alla ditta esecutrice, etc, in quanto è probabile che tali soggetti abbiano lavorato in nero