REPUBBLICA ITALIANA IN NOME DEL POPOLO ITALIANO TRIBUNALE DI ROMA SESTA SEZIONE CIVILE In persona della Dott.ssa Manuela Scoppetta, in funzione di

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1 REPUBBLICA ITALIANA IN NOME DEL POPOLO ITALIANO TRIBUNALE DI ROMA SESTA SEZIONE CIVILE In persona della Dott.ssa Manuela Scoppetta, in funzione di giudice unico, nella causa iscritta al n R.G.C dell'anno 2011 e vertente TRA M.A., elettivamente domiciliata in Roma, presso lo studio dell'avv. M.F., che lo rappresenta e difende come da procura in atti Ricorrente E E. S.p.a., in persona del legale rappresentante pro - tempore, elettivamente domiciliata in Roma, presso lo studio dell'avv. S.S., che la rappresenta e difende come da procura in atti. Resistente OGGETTO: intimazione di sfratto per morosità All'udienza del , a seguito della discussione orale della causa, pronuncia ex art. 281 sexies c.p.c. la seguente SENTENZA Dando lettura del dispositivo e della concisa esposizione delle ragioni di fatto e di diritto della decisione. SVOLGIMENTO DEL PROCESSO Parte ricorrente, a sostegno della domanda di risoluzione contrattuale per inadempimento della resistente, adduce il mancato pagamento dei canoni di locazione. Parte resistente in corso di causa, adduce a propria difesa nel merito il verificarsi di difficoltà dipendenti dalla situazione di incertezza sorta in relazione alìindividuazione del soggetto legittimato a ricevere il pagamento del canone in qualità di locatore. Eccepisce preliminarmente il proprio difetto di legittimazione passiva, in quanto l'atto di intimazione di sfratto per morosità è stato notificato alla E. S.r.l. invece che alla E. S.p.a.. Sempre in via preliminare parte resistente eccepisce inoltre il difetto di legittimazione attiva ad agire da parte del M.A., in quanto asserisce essere lo stesso uno solo dei presunti coeredi della originaria locatrice, o più esattamente uno dei chiamati all'eredità, non avendo ancora gli stessi dichiarato la propria accettazione.

2 La prima eccezione preliminare non può trovare accoglimento. Anche a non voler considerare sanante la costituzione in giudizio non solamente volta a far rilevare il difetto di notificazione ma, come nel caso di specie, dispiegante una opposizione piena anche nel merito, occorre ribadire che, in ossequio al principio di conservazione degli atti giuridici, la Suprema Corte ha ormai unanimemente riconosciuto che "la chiamata in giudizio della società convenuta è valida a meno che non vi sia assoluta incertezza sull'identificazione della stessa" (Cass. n. 9927/ ; Cass. n / ), per cui l'atto di citazione deve ritenersi nullo solo se il giudice non può escludere ogni incertezza circa l'identificazione del destinatario dello stesso. Pertanto, l'inesatta indicazione della ragione sociale non può, nel caso di specie, ingenerare tale incertezza assoluta circa l'identificazione della società intimata, se non altro perché comunque la stessa si è costituita ed ha dispiegato le proprie difese anche nel merito della vicenda. Il giudizio circa l'ammissibilità della seconda eccezione preliminare formulata rende necessaria una ricostruzione temporale degli eventi succedutisi. In data la società opposta stipulava un contratto di locazione ad uso commerciale con la Signora R.G.; la detta Signora decedeva in data (...); nei giorni immediatamente successivi, in data , l'avv. M.M., con lettera raccomandata A.R., comunicava alla società conduttrice dell'immobile oggetto di causa, l'odierna intimata E. S.p.a., che la comunione degli eredi della sig.ra R.G., autorizzava il Prof. A.M., odierno intimante, ed il Prof. G.M., alla riscossione dei canoni di locazione relativi agli immobili facenti parte dell'asse ereditario siti in Roma, tra i quali l'immobile de quo di viale (...). A riprova di quanto comunicato l'avvocato M. allegava alla missiva copia del verbale redatto e firmato dai chiamati all'eredità con il quale gli stessi conferivano il descritto mandato. In ossequio a quanto comunicato la società conduttrice provvedeva all'effettuazione dei pagamenti mensili dei canoni di locazione a mezzo di accredito su conto corrente postale intestato a M.G. e M.A., come risulta da copia dei bollettini postali prodotti. Successivamente tali pagamenti venivano interrotti e ciò ha dato origine all'intimazione di sfratto per morosità nei confronti della

3 società conduttrice. Come anticipato, parte resistente nel presente giudizio eccepisce il difetto di legittimazione attiva ad agire in giudizio da parte del M.A. in quanto asserisce essere lo stesso uno solo dei presunti coeredi della originaria locatrice, o più esattamente uno dei chiamati all'eredità, non avendo ancora gli stessi dichiarato la propria accettazione. Tale eccezione preliminare non è fondata e non può essere accolta. Secondo un orientamento della Corte di Cassazione ormai consolidato da diverse pronunce, per l'assunzione della qualità di locatore non è necessario essere proprietari della cosa locata (Cass. n. 3060/85), per cui chiunque abbia la disponibilità di fatto di un immobile in base ad un titolo non contrario a norme di ordine pubblico, può validamente concederlo in locazione, in comodato, o costituirvi altro rapporto obbligatorio ed è, di conseguenza, legittimato ad agire per la restituzione dello stesso (Cass. n. 4119/84). Qualora la locazione dell'immobile, come nel caso di specie, sia stata concessa da soggetto che, rispetto ad esso, riassume la duplice qualità di proprietario pro-quota e di usufruttuario per altra quota, alla morte del locatore subentrano nella titolarità del rapporto locatizio tanto i suoi eredi, quanto colui che, per effetto della cessazione dell'usufrutto, abbia consolidato in sé la piena proprietà della quota, verificandosi tra costoro una comunione di diritti di godimento in forza della quale ciascuno dei comunisti - seppure titolare di una quota di minoranza - è legittimato ad agire in giudizio anche nell'interesse degli altri per ottenere la risoluzione del contratto per inadempimento del conduttore (Cass. n. 2558/83). Nelle vicende del rapporto locatizio infatti, l'eventuale pluralità di locatori, integra una parte unica, nel cui interno i diversi interessi vengono regolati secondo i criteri che presiedono alla disciplina della comunione (Cass. n. 7471/86). Tra i partecipanti alla comunione esiste un reciproco rapporto di rappresentanza, in virtù del quale ciascuno di essi può procedere alla locazione della cosa comune ed agire per la cessazione o per la risoluzione del contratto e per la riconsegna del bene locato, anche nell'interesse degli altri partecipanti alla comunione, trattandosi di atti di utile gestione rientranti nell'ambito della ordinaria amministrazione della cosa comune, per i quali è da presumere, salvo prova contraria,

4 che il singolo comunista abbia agito anche con il consenso degli altri (Cass. n. 2158/83). Tale consenso di tutti i comunisti, che per la sentenza citata "deve comunque ritenersi presunto", nel caso di specie è addirittura espresso. Infatti, dalla documentazione depositata in atti da parte ricorrente, si evince come tutti i comproprietari del bene immobile oggetto di causa, a seguito del mancato pagamento dei canoni di locazione e delle spese condominiali da parte della società conduttrice, decidessero di dare corso allo sfratto per morosità redigendo di tale decisione apposito verbale. Sebbene sia quindi pacificamente ammesso che per l'assunzione della qualità di locatore non è necessario essere proprietari della cosa locata (Cass. n. 3060/85), ai soli fini chiarificatori occorre comunque riconoscere che l'odierno intimante sig. M.A., al momento dell'instaurazione del contraddittorio, rivestiva la qualità di pieno proprietario, seppure pro - quota, del bene immobile oggetto di causa, in quanto erede legittimo della defunta locataria Sig.ra R.G.. Poiché come noto, l'accettazione ereditaria è negozio giuridico che può rivestire la forma espressa o tacita, il porre in essere un'azione giudiziaria volta al recupero del cespite immobiliare rientrante nell'asse ereditario, integra senza dubbio la volontà di acquisire il bene nel proprio patrimonio e pertanto configura l'ipotesi di scuola di accettazione tacita dell'eredità. Infine nel merito, parte resistente non ha dato prova di aver effettuato regolarmente i pagamenti delle somme intimate. Non può infatti ritenersi prova fondata la generica menzione di un conto corrente bancario sul quale sarebbero depositate le somme corrisposte a titolo di canoni di locazione, conto del quale per altro non si deposita agli atti nemmeno un estratto. Deve al riguardo osservarsi che l'inadempimento del conduttore configura senza dubbio una rilevante alterazione del sinallagma contrattuale, tale da determinare la risoluzione del contratto ex art c.c., in conformità al consolidato orientamento della giurisprudenza secondo cui "in tema di risoluzione per inadempimento, la valutazione, ai sensi e per gli effetti dell'art c.c., della non scarsa importanza dell'inadempimento deve ritenersi implicita ove l'inadempimento stesso si sia verificato con riguardo alle

5 obbligazioni primarie ed essenziali del contratto, quale, in materia di locazioni, quella del pagamento del canone" (Cass n ). Il pagamento del canone costituisce infatti la principale e fondamentale obbligazione del conduttore, al quale non è consentito astenersi dal pagamento del corrispettivo e neppure ritardarne la corresponsione e ciò anche quando si assuma, come motiva parte resistente nella propria costituzione difensiva, che tale evento sia ricollegabile a fattori indipendenti dalla volontà del conduttore e ciò perché la sospensione totale o parziale dell'adempimento di detta obbligazione, così come il ritardo dello stesso, legittima l'applicazione dell'art c.c. solamente quando venga completamente a mancare la prestazione della controparte che come noto, si sostanzia nel consentire il pieno godimento del bene immobile oggetto del contratto di locazione. Nel caso di specie non vi è contestazione sulla circostanza che il conduttore abbia continuato a fruire dell'immobile continuando a tenerlo nella sua piena disponibilità. P.Q.M. Definitivamente pronunciando, disattesa ogni contraria istanza, così provvede: dichiara risolto per inadempimento del conduttore il contratto di locazione tra le parti, avente ad oggetto l'immobile sito in Roma, (...), locale ad uso commerciale ordinandone il rilascio e fissando per l'esecuzione la data del Condanna E. S.p.A. al pagamento dei canoni intimati scaduti e non pagati, pari ad Euro ,09, oltre a quelli a scadere, agli oneri accessori condominiali maturati pari ad Euro 4.735,63 e maturandi ed oltre a spese per il riscaldamento quantificate in Euro 2.608,01, sino alla materiale riconsegna dell'immobile. Condanna altresì E. S.p.A. al pagamento, nei confronti del ricorrente M.A. delle spese di giudizio, che seguono la soccombenza, liquidate in complessivi Euro 4.000,00 di cui Euro 200,00 per esborsi, Euro 1.800,00 per competenze ed Euro 2.000,00 per onorari, oltre spese generali, Iva e Cpa come per legge. Così deciso in Roma, il 22 novembre Depositata in Cancelleria il 22 novembre 2011.