Comune di Varazze Provincia di Savona Regione Liguria

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1 Comune di Varazze Provincia di Savona Regione Liguria DISCIPLINA URBANISTICA PER IL RECUPERO A FINI ABITATIVI DEI SOTTOTETTI IN APPLICAZIONE DELL ART. 7 DELLA LEGGE REGIONALE 6 AGOSTO 2001 N. 24 E S.M. ED I. APPROVATA CON DELIBERAZIONE DEL CONGLIO COMUNALE n. 31 del 27/06/2018 GRUPPO di LAVORO: arch. Giovanna Berrino, dott. Paolo Bubici, ing. Monica Figus, arch. Antonio Maineri, arch. Sabrina Venturino. ELABORATO B: NORMATIVA PER IL RECUPERO ABITATIVO DEI SOTTOTETTI E DEI LOCALI DI CUI ALL ART. 5 DELLA LR 24/2001 NEGLI EDIFICI ESTENTI AL 29 NOVEMBRE Area Urbanistica e Pianificazione del territorio

2 ART. 1 NORME GENERALI. 1. In tutti gli ambiti di PUC, fatte salve le esclusioni e specificazioni contenute nella sinossi degli interventi per ambiti, valgono le definizioni e le indicazioni del presente articolo. 2. È consentito il recupero a fini abitativi o turistico-ricettivi dei sottotetti degli edifici esistenti alla data di entrata in vigore della L.R. 30/2014 destinati in prevalenza a funzione residenziale o a funzione turistico-ricettiva. Si intende per prevalente quanto previsto dall art. 13 comma 3 della LR 16/ Per essere suscettibili di trasformazione ad uso residenziale o turistico ricettivo, i sottotetti che siano privi dei requisiti per l agibilità dovranno avere altezza interna, nel punto più elevato, pari ad almeno m. 1, Gli interventi di recupero non potranno comportare la demolizione e ricostruzione dell intero edificio e non sono cumulabili con le altre possibilità di ampliamento previste dalle presenti norme. 5. Il rapporto aero-illuminante deve essere pari almeno a 1/16 e potrà essere ottenuto mediante la costruzione di serramenti complanari, abbaini alla genovese anche frontistanti terrazza pozzo. Le caratteristiche degli abbaini e dei terrazzi a pozzo fanno riferimento all art. 106 del Regolamento Edilizio Comunale. 6. L'altezza media interna netta, da osservare per il recupero a fini abitativi dei sottotetti, intesa come distanza tra il solaio di calpestio ed il piano virtuale orizzontale mediano tra il punto più alto e quello più basso delle falde della copertura, è fissata in 2,30 metri per gli spazi ad uso abitazione, mentre per gli spazi accessori o di servizio l altezza è riducibile a 2,10 metri. Ferma restando la predetta altezza media, l'altezza minima della parete è poari a 1,50 metri per gli spazi ad uso abitazione e a 1,30 metri per gli spazi accessori e di servizio. Gli eventuali spazi di altezza inferiore ai parametri minimi come sopra definiti devono essere chiusi mediante opere murarie o arredi fissi e ne è consentito l'uso unicamente come spazio accessorio. Per i locali con soffitto a volta, l'altezza media è calcolata come media aritmetica tra l'altezza dell'imposta e quella del colmo misurata con una tolleranza fino al 5 per cento. 7. In caso di recupero a fini abitativi dei sottotetti esistenti con sopraelevazione, la modifica delle altezze di gronda deve essere contenuta sulla proiezione dei muri perimetrali della costruzione, fatte salve le parti interessate dai terrazzi a pozzo. 1

3 8. Nei casi di cui al punto precedente, quando la sopraelevazione è superiore a 0,50 mt, dovranno altresì essere demoliti eventuali cornicioni o marcapiano esistenti e ricostruiti fedelmente alla nuova quota d imposta del tetto, salvo diverse valutazioni da effettuarsi in sede di progetto in relazione alle caratteristiche specifiche dell edificio. 9. L'altezza massima degli edifici non potrà comunque superare il limite dell ambito e, in assenza di tale parametro o in caso tale parametro non sia applicabile all intervento, dovrà rispettare l'altezza massima degli edifici ad uso abitativo esistenti al contorno; le falde dovranno presentare angolazione compresa tra 15 e 35 gradi sessagesimali. 10. In tutti i casi in cui il recupero del sottotetto comporti l innalzamento dell edificio deve essere osservata la distanza di m. 10 tra pareti finestrate, da misurarsi planimetricamente. In caso di pareti non finestrate la distanza delle costruzioni è quella prevista dal Codice Civile. 11. L'ampliamento volumetrico non potrà superare la percentuale del 20% del volume geometrico dell intero edificio esistente, in ogni caso dovrà essere presentata una relazione tecnica in cui venga evidenziata l obbligatorietà o meno dell approvazione preventiva sotto il profilo strutturale. 12. La dotazione minima di spazi per parcheggi pertinenziali dovrà essere di 12,50 mq per ogni nuova unità residenziale e/o turistico-ricettiva autonoma realizzata, anche se il rapporto di 1 mq per ogni 10 mc di costruzione dovesse essere inferiore. In caso di dimostrata impossibilità di reperimento di aree da destinare a parcheggi pertinenziali, è fatto obbligo di versare al Comune una somma equivalente al valore fissato dall apposita Deliberazione sulla monetizzazione. 13. Nell'ambito degli interventi sopraindicati dovranno essere soddisfatti i requisiti minimi di prestazione energetica stabiliti dalla vigente normativa statale e regionale in materia, con il raggiungimento almeno della classe energetica B, nonché la normativa in materia antisismica prevista per le sopraelevazioni; 14. I progetti dovranno contenere una verifica e l eventuale adeguamento del sistema di allaccio alle acque reflue. Nel caso di edifici non allacciati alla pubblica fognatura l impianto di dispersione esistente dovrà essere verificato ed eventualmente adeguato. 15. I volumi e le superfici recuperati a fini abitativi per effetto del presente articolo, che non abbiano determinato la creazione di nuove unità immobiliari, non potranno essere oggetto di successivi frazionamenti, dai quali scaturiscano nuove unità immobiliari, per un periodo 2

4 non inferiore a 10 anni, salvo che tale possibilità sia espressamente prevista dallo strumento urbanistico. 16. Gli interventi che comportano la creazione di nuove unità immobiliari, in numero superiore al doppio di quello esistente, devono assicurare la realizzazione delle necessarie opere di urbanizzazione primaria e secondaria da regolare in apposito atto convenzionale contenente gli impegni del soggetto attuatore, le modalità, i termini e le garanzie per la realizzazione delle opere di urbanizzazione; 17. Nel caso di cui sopra dovranno essere comunque reperiti standard urbanistici nella misura prevista per i diversi ambiti di PUC; 18. Nel caso di impossibilità di soddisfare tali fabbisogni si potrà fare ricorso alla monetizzazione dello standard, con i criteri ordinariamente applicati. 19. La convenzione urbanistica potrà non essere prevista nei casi in cui non l intervento non richieda interventi urbanizzativi e preveda la monetizzazione dello standard. ART. 2. ESTENONE DELL EFFICACIA DI CUI ALL ART. 5 DELLA L.R. 24/ In tutti gli ambiti del P.U.C., fatte salve le esclusioni di cui al successivo articolo 3, è consentito il recupero a fini abitativi e per gli utilizzi compatibili con la residenza di cui all art. 13, comma 1, lettera a), della L.R. 16/2008 e smi., nonché ai fini turistico-ricettivi e per pubblici esercizi, esercizi commerciali di vicinato, laboratori, artigianato di servizio, di altri volumi o superfici collocati in parti dell edificio esistente alla data di entrata in vigore della L.R. 30/2014, diverse dai sottotetti ai sensi dell art. 5 della L.R. 24/ Gli interventi di recupero di cui al comma 1. sono realizzabili solo per edifici destinati in prevalenza a funzione residenziale o a funzione turistico-ricettiva e non possono modificare la sagoma dell edificio anche mediante recupero di elementi aggettanti quali tettoie, balconi, né le caratteristiche architettoniche essenziali dello stesso. 3. Ai fini del rispetto dei requisiti igienico-edilizi dei nuovi vani recuperati, potranno essere apportate modifiche compresa l apertura di porte e finestre, ma non potranno essere variate le dimensioni interne dei locali interessati mediante scavi o sbancamenti del terreno naturale, fatti salvi i requisiti igienico sanitari è consentita la rimozione dei vespai se esistenti. 3

5 4. I pubblici esercizi e gli esercizi commerciali di vicinato debbono essere collocati soltanto al piano terreno e al piano primo delle costruzioni ed in fregio a strade e percorsi pubblici o di uso pubblico, anche pedonali. 5. Non potranno essere destinati a residenza i locali posti al piano terreno e fronteggianti le strade, i marciapiedi e altri spazi pubblici, salvo i casi in cui tra questi spazi e le aperture dei locali interessati sia presente o possa essere interposto un cortile di profondità almeno di 1,50 mt. ART. 3. ESCLUONI E LIMITAZIONI PER L APPLICAZIONE DEGLI ARTICOLI 1 E 2 1. È esclusa la possibilità di applicazione dei precedenti articoli 1 e 2 per tutti gli immobili: vincolati come beni culturali ai sensi della parte seconda del D.Lgs. 42 del e successive modifiche ed integrazioni; ricadenti in aree ad alta pericolosità idraulica (fascia A del Piano di Bacino, e fascia B per i locali di cui all art. 2 a destinazione residenziale se posti al piano terreno) ricadenti in aree con suscettività al dissesto molto alta PG4 del Piano di Bacino; ricadenti in aree demaniali marittime concesse per finalità diverse da quelle turisticoricettive; compresi nelle zone di tutela assoluta (10 m.) dei punti di captazione delle acque superficiali e sotterranee ad uso idropotabile; negli ambiti agricoli relativamente ai locali accessori degli immobili facenti parte di aziende agricole, (magazzini, stalle, depositi, fienili, ecc.). nelle fasce di connessione ecologica di cui alla rete ecologica ligure (vedi cartografia allegata al Rapporto preliminare ambientale). nelle fasce di rispetto degli elettrodotti. 2. Nei casi ricadenti all interno delle fasce di pertinenza acustica A (100 m.) per le infrastrutture ferroviarie (D.P.R. 459/1998) e autostradali (D.P.R. 142/2004), dovrà essere prodotta specifica relazione sul clima acustico e sui requisiti di isolamento dell unità immobiliare; 3. Le unità abitative di nuova formazione non possono avere superficie agibile Sa inferiore a 28 mq per i monolocali e 38 mq per i bilocali. 4. Le ulteriori esclusioni, limitazioni e condizioni di intervento per i diversi ambiti sono riportate nell allegata Tabella delle Regole di Intervento. 4

6 5. Non è consentita la modifica delle altezze di colmo e di gronda per i sottotetti ricadenti, in base alle indicazioni dell assetto insediativo del vigente PTCP, in ambiti soggetti ai regimi normativi aree urbane con valori di immagine (IU), ME manufatti emergenti, nuclei isolati ed aree non insediate in regime di conservazione (NI-CE e ANI-CE). ART. 4. CARTOGRAFIA Al fine di determinare l appartenenza dei fabbricati interessati dagli interventi alle zone di esclusione o limitazione della presente disciplina dovrà essere fatto riferimento alla cartografia aggiornata al momento della presentazione delle istanze del Piano di Bacino, del Piano Territoriale di Coordinamento Paesistico e della Rete ecologica ligure direttamente reperibili presso le Amministrazioni competenti. ART. 5. CHIROTTEROFAUNA Negli interventi di recupero dei sottotetti di edifici che possono, sulla base di specifica dichiarazione del progettista, ospitare esemplari, singoli o in colonie, di chirotterofauna protetta (pipistrelli) ai sensi della L. n. 104 del 27 maggio 2005, devono essere previsti dal progetto accorgimenti e cautele atti alla loro salvaguardia con particolare riferimento alle indicazioni operative emesse al proposito dal Ministero dell Ambiente e della Tutela del Territorio e del Mare con il supporto tecnico dell ISPRA, contenute nelle Linee guida per la conservazione dei Chirotteri nelle costruzioni antropiche e la risoluzione degli aspetti conflittuali connessi. Nelle aree C fuori dalla perimetrazione del Parco del Beigua dovrà essere rilasciato nulla osta da parte dell Ente Parco. 5

7 TABELLA DELLE REGOLE DI INTERVENTO Ambiti di PUC Condizioni e limiti Caratteristiche delle coperture e uso dei materiali (*) Modifica delle altezze di colmo e di gronda C1, edifici di Cat. a),b),c) e Ardesia. Serramenti d) complanari e/o abbaini, terrazzi a pozzetto (1) C1, edifici di Cat. e) e f) Ardesia, serramenti complanari e /o abbaini, terrazzi a pozzetto (1) C2 ME NO NO C2 BR ove già presenti. no abbaini, (1) C3 ove già presenti. Serramenti complanari, abbaini, terrazzi a pozzetto (1) C4 ove già presenti. Serramenti complanari e/o abbaini. C5 Ardesia, serramenti complanari, abbaini, terrazzi a pozzetto C6 C8 C11 AE C11 C12 Ardesia, Serramenti complanari, abbaini, terrazzi a pozzetto ove già presenti. Serramenti complanari, abbaini, terrazzi a pozzetto ove già esistente. Serramenti complanari e/o.. (1) no no se accompagnato da effetti se accompagnato da effetti R2 AE 6

8 R2 R3 AE R3 R4 BSA R4 R5 AE R5 R6 R7 R8 BSA R8 ove già presenti. abbaini (1). (1) (1) (1) R10. 7

9 R11 R11 A R12 R13 R15 R16 R17 R18 R19 AE R19 R20 R21 R22 AE R22. Ardesia. Serramenti complanari, abbaini (1). (1)..... abbaini,... abbaini.. abbaini... No Si NO 8

10 . R23.. R24 AE Ardesia, pietra locale, tegole no di laterizio e serramenti complanari R25 AE. no Serramenti complanari R26 AE. no Serramenti complanari R26.. R27 AE. no R27.. R28.. R29 AE. no R29. R30 AE. no R30.. R31. no R32. no abbaini, R33 AR NO NO R33 PU, NO serramenti complanari, R33 H, serramenti complanari, NO 9

11 T1 NO NO T1.C- BS, NO serramenti complanari, terrazzi a pozzetti, abbaini T2 B, NO serramenti complanari, terrazzi a pozzetti, abbaini T3 B NO NO T4 NO NO T5 NO NO T6 NO NO T7 NO NO T8, NO serramenti complanari, terrazzi a pozzetti, abbaini T9 NO NO E, EP, EP1, En, V e VR ove già presenti. No per edifici di testimonianza delle tipologie rurali (*) con esclusione degli ambiti C1 e AE, è consentito l utilizzo di materiali diversi se motivati da ragioni di coerenza con episodi di architettura contemporanea o da preesistenze dell organismo interessato. (1) I progetti verranno valutati dall ufficio in base all inserimento degli stessi nel contesto architettonico cui appartengono. Parimenti l ufficio valuterà le dimensioni dei nuovi elementi architettonici proposti in relazione alle proporzioni dell edificio nel quale vengono inseriti. Sono da evitare interventi di sottrazione di intere falde finalizzate alla realizzazione di terrazzi a pozzetto o velux. 10