TRIBUNALE ORDINARIO DI CIVITAVECCHIA

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1 TRIBUNALE ORDINARIO DI CIVITAVECCHIA Esecuzioni Civili - Espropriazioni immobiliari DESCRIZIONE LOTTO - Esecuzione Immobiliare n. 151/2017 CARLOTTA BERTON ARCHITETTO LEED AP Building Design + Construction Via Aurelia, Santa Marinella (Rome) - Italy Tel Partita IVA IT Codice Fiscale BRT CLT 78E46 M082F - Iscrizione Albo Architetti di Roma e Provincia n URL: info@energiarchitettura.com PEC: c.berton@pec.archrm.it

2 Comune Indirizzo Descrizione del contesto Civitavecchia Via Achille Montanucci 23 B L'immobile è ubicato nel comune di Civitavecchia. Esso si trova all interno di un condominio composto da n. 4 edifici indipendenti, con destinazione residenziale e che hanno in condivisione un area ad uso giardino, alla quale si accede dal cancello posto lungo Via Achille Montanucci. L'altezza degli edifici è di 4 piani f.t.. Non è possibile parcheggiare all interno dell edificio ma esiste un'area parcheggio libero nei pressi dell'abitazione. Descrizione del fabbricato Descrizione del bene Nelle vicinanze si registra la presenza di aree verdi nel vicino parco della Resistenza, posto a circa 500 mt di distanza dalla proprietà. La proprietà è costituita da un' abitazione posta al quarto piano di una costruzione di n. 4 piani. Il fabbricato è costituito da un corpo principale su quattro livelli ai quali si accede per messo di una scala. Lo stabile è indiscreto stato di manutenzione. La struttura portante è probabilmente realizzata in cemento armato con tamponatura in mattoni forati, tipica delle costruzioni realizzate negli anni 70. Trattandosi di edilizia economica la prestazione energetica dell edificio risulta essere molto carente per la povertà dei materiali utilizzati e la tipologia degli infissi installati. L'immobile è costituito da un appartamento di circa 75 mq composto da un ingresso, una cucina abitabile, un bagno, n.3 stanze, due delle quali dotate di terrazzo. Dopo aver percorso le quattro rampe di scale si accede all appartamento tramite un portoncino ingresso che apre verso il corridoio centrale. Proseguendo verso nord-ovest si trovano, A sinistra, un salottino, frontalmente sul lato sinistro è posizionata una camera da letto mentre su quello destro si trova una cucina di medie dimensioni. Un secondo disimpegno poste in corrispondenza della porta della cucina porta verso il bagno, Dotato di vasca, ed una seconda camera da letto. La cucina e la camera da letto confinante sono dotate terrazzini di dimensioni ridotte. Tutte le stanze sono dotate di finestre o porte finestre nel caso delle stanze poste in corrispondenza dei terrazzini. I serramenti sono in alluminio con vetro camera e tapparelle con sistema di movimentazione manuale. Gli ambienti interni sono di piccola metratura. L appartamento è esposto sul fronte nord-est e Sud-Ovest. 8

3 Prima di procedere al computo delle superfici, È necessario esplicare alcune peculiarità proprie della qualità abitativa dell'immobile. Dall'analisi della documentazione si evince la regolarità urbanistica e catastale dell'immobile che corrisponde pedissequamente a quanto descritto dalla planimetria catastale e di progetto. La superficialità calpestabile interna dell appartamento (esclusi i terrazzini) è pari a 70,67 mq così distribuiti: Denominazione ambiente Superficie Utile Netta (mq) Ingresso 4,37 Soggiorno 15,75 Cucina 13,00 Camera 1 17,70 Camera 2 12,32 Superficie calpestatile Bagno 5,70 Disimpegno 1,83 Totale 70,67 La superficie omogeneizzata della pertinenza esclusiva (terrazzini) è pari a 3,27 mq cosi distribuiti: Pertinenza esclusiva di ornamento Superficie Utile Netta (mq) Terrazzino 1 (soggiorno) 4,37 Terrazzino 2 (cucina) 6,52 Totale pari al 30% della sup 3,267 La superficie netta totale dell'immobile è pari a 73,94 mq. 9

4 La superficie commerciale è calcolata secondo i criteri specificati nel paragrafo calcolo consistenza immobiliare. L appartamento ha una superficie commerciale pari a 90,45 mq cosi distribuiti: Denominazione ambiente Superficie Lorda (mq) Ingresso 5,58 Soggiorno 19,20 Cucina 18,10 Camera 1 21,63 Camera 2 16,37 Superficie commerciale Bagno 7,20 Disimpegno 2,37 La superficie omogeneizzata della pertinenza esclusiva (terrazzini) è pari a 3,27 mq cosi distribuiti: Totale 90,45 Pertinenza esclusiva di ornamento Superficie Lorda (mq) Terrazzino 1 (soggiorno) 4,37 Terrazzino 2 (cucina) 6,52 Totale pari al 30% della sup 3,267 Confini La superficie commerciale totale dell'immobile è pari a 93,72 mq. NORD: Distacco su edificio SUD: Distacco su corte interna OVEST: distacco su edificio e muro divisorio con altro appartamento EST: vano scale ed altro appartamento Le considerazioni sopra sinte]zzate sono il risultato di un'a[enta rilevazione e valutazione dei luoghi. L'operazione di osservazione e valutazione delle cara(erisiche intrinseche ed estrinseche è stata effe(uata Durante il sopralluogo ed è stata guidata Dalle tabelle riportate di seguito ed elaborate precedentemente. I valori riportai nelle tabelle stanno ad indicare il livello manutenivo del fabbricato (tab. 1), le finiture del fabbricato (tab. 2), le finiture dell'unità immobiliare (tab. 3), il livello manutenive dell'unità immobiliare (tab. 4), il livello manutenivo degli impiani dell'unità immobiliare (tab. 5), le dotazioni degli impiani dell'unità immobiliare (tab. 6). 10

5 Facciata Infissi Tabella n. 1 - LIVELLO MANUTENTIVO FABBRICATO Impianto elettrico Rivestimenti/intonaci: parti comuni Pavimenti: atrio, scale, parti comuni Impianto di riscaldamento Impianto fognario Impianto idraulico Ascensore Impianto citofonino Scala valutativa: Ottimo Sufficiente - mediocre - Pessimo Non presente DI PREGIO (Marmi, pietre naturali, graniti, etc.) NORMALE (Marmette, Maiolicati, etc.) Tabella n. 2 - FINITURE DEL FABBRICATO PAVIMENTAZIONE PARTI COMUNI ECONOMICA (Marmette, maoilicati economici) DI PREGIO (cotto, cortina, pietra nat. et sim.) RIVESTIMENTI FACCIATE NORMALI (tinteggiatura quarzo, mista et sim.) ECONOMICI (intonaco, tinteggiatura et sim.) DI PREGIO (marmo, legno, smalto et sim.) NORMALI (idropittura, resinoplastica et sim.) ECONOMICI (pitture e similari.) RIVESTIMENTI INTERNI - ATRIO E CORPO SCALE Legenda - DI PREGIO: Materiale di livello superiore con accurata tecnica di posa in opera; NORMALI: materiali ordinari e di tipo commerciale, con ordinaria tecnica di posa in opera; ECONOMICHE: materiali scadenti e compresenza di imperfezioni nella posa in opera. 11

6 Tabella n. 3 - FINITURE DELL UNITÀ IMMOBILIARE PAVIMENTAZIONE DI PREGIO (marmo, parquet, similari) NORMALE (marmette, maioliche, moquette) ECONOMICA (marmette, maiolicati economici) DI PREGIO (piastrelle pregiate, cotto, marmi) RIVESTIMENTI SERVIZI (Bagno e cucina) NORMALI (piastrelle ordinarie, tinteggiatura) ECONOMICI (piastrelle seconda 2 sc, intonaci) DI PREGIO (parati di pregio, legno e similari) RIVESTIMENTI NORMALI (parati ordinari, pitture e similari) ECONOMICI (pittore tipo economico e similari) Legenda - DI PREGIO: Materiale di livello superiore con accurata tecnica di posa in opera; NORMALI: materiali ordinari e di tipo commerciale, con ordinaria tecnica di posa in opera; ECONOMICHE: materiali scadenti e compresenza di imperfezioni nella posa in opera. Pavimenti Tabella n. 4 - LIVELLO MANUTENTIVO DELL UNITÀ IMMOBILIARE Rivestimenti soffitti e pareti Infissi interni Infissi esterni Impianto elettrico Impianto idrico sanitario Impianto di riscaldamento Impianto di condizionamento Servizi igienico-sanitari Allarme antintrusione Scala valutativa: Ottimo Sufficiente - mediocre - Pessimo Non presente 12

7 Tabella n. 5 - DOTAZIONE IMPIANTI DELL UNITÀ IMMOBILIARE : TIPO DI IMPIANTO PRESENTE ASSENTE Idrico sanitario Elettrico Gas Telefonico Condizionamento Impianto citofonico Impianto videocitofonico Allarme antintrusione Altro Rivestimenti Tabella n. 6 - DOTAZIONE IMPIANTI DELL UNITÀ IMMOBILIARE Serramenti Impianto elettrico Impianto idrico sanitario Impianto di ventilazione Scala valutativa: Ottimo Sufficiente - mediocre - Pessimo La vendita dell immobile non è sogge(a ad IVA in quanto già trascorsi più di 5 anni dall ulimazione delle costruzione. 13