Ripartizione delle spese. I princìpi della correttezza e dell utilità

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1 Ripartizione delle spese. I princìpi della correttezza e dell utilità Princìpio della CORRETTEZZA: rispetto formale e sostanziale delle norme che disciplinano la ripartizione delle spese in Condominio ed implica una conoscenza della materia. Criterio dell UTILITA : si andrà ad attribuire la spesa ai soli condòmini che se ne servono. Da tenere sempre a mente: i criteri di spesa indicati dalla legge, SONO DEROGABILI (Cass., sent. n.5975/2004; Cass., sent /2011).

2 La normativa in tema di ripartizione spese condominiali, è indicata nel cod civ e in particolare negli artt.: Criteri generali Scale ed Ascensore Balconi Terrazzi e lastrici solari di copertura, di proprietà esclusiva

3 Art Ripartizione delle spese Le spese necessarie per la conservazione e per il godimento delle parti comuni dell'edificio, per la prestazione dei servizi nell'interesse comune e per le innovazioni deliberate dalla maggioranza sono sostenute dai condomini in misura proporzionale al valore della proprietà di ciascuno, salvo diversa convenzione. Se si tratta di cose destinate a servire i condomini in misura diversa, le spese sono ripartite in proporzione dell'uso che ciascuno può farne. Qualora un edificio abbia più scale, cortili, lastrici solari, opere o impianti destinati a servire una parte dell'intero fabbricato, le spese relative alla loro manutenzione sono a carico del gruppo di condomini che netrae utilità. Tale articolo, prevede tre criteri di ripartizione: 1. Comma: proporzionalmente al valore delle singole proprietà (i millesimi della Tabella A) 2. Comma: proporzionalmente all uso; 3. Comma: in base alla destinazione esclusiva.

4 Due casi particolari: Nel caso che il cortile (come spesso avviene) abbia la doppia funzione di calpestio e di copertura di locali sotto il livello strada (esempio box privati) la giurisprudenza (Cassazione, Sez. II, n /2005) parifica l utilità derivante dal calpestio a quella della copertura e, quindi, le spese vanno divise : -50% a carico di tutti i condòmini (la funzione di calpestio) -e il 50% a carico dei proprietari dei box (la funzione di copertura). Per le tubazioni, precisiamo innanzi tutto che la competenza condominiale la rileviamo fino alle diramazioni nelle singole unità immobiliari, perché da tale tratto in poi rientrerà nella sfera di disponibilità del privato. Nel tratto condominiale, si considererà anche che in uno Stabile ci sono n tubazioni discendenti, ciascuna delle quali serve un certo numero di appartamenti. Per il criterio dell utilità, la spesa afferente alla manutenzione di uno specifico discendente, andrà a carico dei soli appartamenti collegati ad esso.

5 Articolo 1124 (Manutenzione e sostituzione delle scale e degli ascensori) Le scale e gli ascensori sono mantenuti e sostituiti dai proprietari delle unità immobiliari a cui servono. La spesa relativa è ripartita tra essi, per metà in ragione del valore delle singole unità immobiliari e per l altra metà esclusivamente in misura proporzionale all altezza di ciascun piano dal suolo; Al fine del concorso nella metà della spesa, che è ripartita in ragione del valore, si considerano come piani le cantine, i palchi morti, le soffitte o camere a tetto e i lastrici solari, qualora non siano di proprietà comune.

6 Sulla base dei criteri indicati dovranno essere ripartite le spese riguardanti la manutenzione (es. la tinteggiatura delle scale (Cass. civ., sez. II, n. 3968/1997). Per la pulizia delle scale, invece, si applicherebbe il criterio proporzionale dell altezza dal suolo di ciascun piano o porzione di piano a cui esse servono (Cass., sez. II, n. 432/2007). Analogamente, le spese di illuminazione (Cass. civ., sez. II, n. 865/1996,). In ogni caso, spesso, i Regolamenti Condominiali contengono indicazioni precise su come ripartire le spese indicando le tipologie di queste, che vengono citate in ragione delle varie tabelle millesimali allegate.

7 Il nuovo articolo 1124 c.c., rispetto al precedente, parifica i criteri da applicare per le spese inerenti le scale, con quelli afferenti all impianto ascensore. Tuttavia, in tale ultimo caso, è necessario operare un distinguo tra - Manutenzione Ordinaria, - Manutenzione Straordinaria.

8 PREVISIONE REGOLAMENTARE Se il Regolamento di Condominio non opera alcuna distinzione tra spese di manutenzione ordinaria e straordinaria inerenti i beni di proprietà comune, la dizione spese di esercizio e manutenzione dell ascensore deve ritenersi comprensiva sia delle prime che delle seconde (Trib. Catania, Sez. III, 23 febbraio 2006). Non si può invocare la disciplina legislativa contenuta nell art cod. civ. in relazione alle spese di ricostruzione degli ascensori, quando sul punto esiste una disciplina convenzionale fra i condòmini, contenuta nel Regolamento Condominiale di tipo contrattuale (Cass., sent. n. 4646/1981).

9 SPESE PER LA COSTRUZIONE DELL ASCENSORE In mancanza di specifiche indicazioni del Regolamento Condominiale, nell ipotesi in esame, trova applicazione la disciplina dell art c.c. (Cass., sent. n. 5975/2004; Trib. Monza, 24 giugno 2005), ossia i millesimi della Tab A. La disciplina legislativa è suscettibile di deroga con patto negoziale intervenuto tra i condòmini (Cass., sent. 25 marzo 1999, n. 2833) con cui è possibile anche prevedere l esenzione totale o parziale per taluno dei condòmini dall obbligo di partecipare alle spese medesime superando, nei loro riguardi la presunzione di comproprietà su tale bene comune. In quanto servizio suscettibile di separata utilizzazione, l installazione può essere attuata anche a cura e spese di taluni condòmini soltanto (uno o più di uno), salvo il diritto degli altri di partecipare in qualunque tempo ai vantaggi della innovazione contribuendo nelle spese di esecuzione e di manutenzione dell opera (Giurisprudenza conforme: Trib. Milano, 12 ottobre 1989; Pret. Taranto, 05/10/1993; Cass., sent. n. 1529/2000; Trib. Nocera Inferiore, 07/10/2004)

10 ADEGUAMENTO DELL ASCENSORE ALLA NORMATIVA VIGENTE Gli interventi di adeguamento dell ascensore alla normativa CEE che sono diretti al conseguimento di obiettivi di sicurezza della vita umana e incolumità delle persone, per proteggere efficacemente gli utenti e i terzi, attengono all aspetto funzionale dello stesso, ancorché riguardino l esecuzione di opere nuove, l aggiunta di nuovi dispositivi, l introduzione di nuovi elementi strutturali (Cass., sent. 25 marzo 2004, n. 5975). Le spese per l adeguamento dell ascensore alla normativa CEE non rientrano tra quelle previste dall art cod. civ. poiché non attengono all ordinaria manutenzione dello stesso o al suo uso e godimento (correlati con l intensità dell uso, con la vetustà, con guasti accidentali, ecc ), vanno ripartite in proporzione dei rispettivi millesimi di proprietà esclusiva (Trib. Parma, 29 settembre 1994; Trib. Bologna, 2 maggio 1995; Trib. Taranto, 23 maggio 1996).

11 UNITÀ IMMOBILIARI DEL PIANO TERRA Il regolamento, può benissimo prevedere il concorso alle spese di ascensore, di tutti i condomini, inclusi quelli abitanti al piano terreno, in base ai millesimi delle rispettive proprietà (Cass., sent. 6 novembre 1986, n. 6499). Anche qualora non espressamente richiamata dal Regolamento di Condominio, esiste una presunzione di condominialità dell ascensore per cui le sue spese di manutenzione, sia ordinarie sia straordinarie, devono essere ripartite tra tutti i condòmini inclusi i proprietari dell appartamento al piano terra seppur non ne usufruisca in concreto (Trib. Nocera Inferiore, 29 settembre 2004), in quanto occorre far riferimento non all utilizzo in concreto, ma alla potenzialità del medesimo (App. Bologna, 1 aprile 1989); difatti essi possono trarre utilità dall impianto, che è idoneo a valorizzare l intero immobile e normalmente permette di raggiungere più comodamente parti superiori che sono comuni a tutti (Trib. Milano, 16 marzo 1989). Essi, dunque, in quanto comproprietari dell impianto comune, sono tenuti a contribuire alle spese di manutenzione ordinaria e straordinaria e a quelle di ricostruzione dell impianto, mentre gli stessi sono esonerati ex art. 1123, comma 2, cod. civ., dalla contribuzione alle spese di esercizio e di pulizia di tale impianto che non utilizzano (Trib. Genova, 2 maggio 2003, sent. n.1512).

12 La regola generale è quella per cui tutte le spese che ineriscono al mantenimento e all uso dell ascensore, o alla comodità vanno ripartite proporzionalmente fra i condòmini in ragione dei diversi piani cui lo stesso è posto al servizio, mentre quelle che attengono all impianto come tale, per modificazioni o migliorie, vanno sopportate dai comproprietari in ragione dei rispettivi millesimi (Trib. Bologna, 27 febbraio 1986). In pratica, gli interventi di manutenzione ordinaria, vanno ripartiti con la tabella specifica; quelli di natura straordinaria, con la tabella A. -SOSTITUZIONE DI ARGANO E MOTORE trattandosi di intervento di conservazione dell ascensore stesso in quanto costituisce un atto di amministrazione ordinaria della cosa comune, che non comporta alcuna innovazione (App. Bologna, 1 aprile 1989), va addebitato con la Tab Ascensore (Trib. Bologna, 27 febbraio 1986) CAMBIO DELLE FUNI La spesa per il cambio delle funi rientra tra gli oneri per il funzionamento e l ordinaria manutenzione dell ascensore. (Cass., sent. 9 luglio 1951, n. 1826). Quindi si applica la Tab Ascensore.

13 SOSTITUZIONE DI ASCENSORI La sostituzione di ascensori usurati e non più agibili con ascensori nuovi, anche di tipo e marca diversi, conformi alle nuove tecniche, non costituisce innovazione (App. Milano, 9 ottobre 1987) in quanto le modificazioni apportate alle cose comuni, nell ambito della proprietà condominiale, non sono di entità tale, sotto il profilo qualitativo e quantitativo da incidere sulla sostanza della cosa comune, alterandone la precedente destinazione. (Cass., sent. 16 luglio 1981, n. 4646). La relativa spesa va ripartita secondo il criterio previsto dall art c.c. (Trib. Genova, 2 maggio 2003).

14 MIGLIORAMENTO DEI DISPOSITIVI DI SICUREZZA Il miglioramento dei dispositivi di sicurezza dell ascensore (raddoppio funi, sostituzione serrature, revisione circuiti elettrici) diretto a garantirne il più sicuro godimento o a consentirne l ulteriore uso rientra nel quadro degli interventi straordinari, della cosa comune. Le spese necessarie per il godimento dell ascensore sono disciplinate dall art cod. civ. e vanno ripartite in proporzione all uso che ciascun condomino può fare dell ascensore.

15 Ripartizione spese del Riscaldamento. Generalità Presupposto normativo dell art c.c. che prevede la presunzione di comproprietà, anche del locale per il riscaldamento centrale (al pari di quegli impianti per l'acqua, per il gas, per l'energia elettrica), fino al punto di diramazione degli impianti ai locali di proprietà esclusiva dei singoli condòmini. L applicazione dell art c.c. nell ambito del Riscaldamento, porta a considerare la superficie radiante (Cass. civ., sez. II, n. 946/1995). I proprietari solamente di locali non serviti dall impianto (come ad esempio negozi, magazzini, box o cantine) possono non essere considerati comproprietari dell impianto stesso e in quanto tali, saranno esonerati dalle spese (Cass. Civ., sent. n. 1420/2004). La semplice circostanza che l'impianto centralizzato di riscaldamento non eroghi sufficiente calore non può giustificare un esonero dal contributo, neanche per le sole spese di esercizio dell'impianto e, quindi, non può sottrarsi dal contribuire alle spese allegando la mancata o insufficiente erogazione del servizio (Cass. civ., sez. un., n /1996).

16 Ripartizione spese ordinarie e straordinarie di Riscaldamento. La Giurisprudenza (Cass. civ., sez. II, n. 693/1977) stabilisce una differenza tra il criterio di ripartizione per la spese ordinarie (per il consumo e la manutenzione ordinaria) e quelle straordinarie. Le spese per la conservazione dell'impianto centrale di riscaldamento (ad esempio di adeguamento dell impianto a normativa vigente) sono a carico di tutti i condòmini che possono fruire del relativo servizio, in rapporto al valore della proprietà individuale di ciascuno (art. 1123, primo comma, c.c.). a differenza delle spese di esercizio, che vanno ripartite in proporzione dell'uso e della utilità che ciascuno può realizzare dal servizio comune, qualora si tratti di cose destinate a servire i condòmini in misura diversa (art. 1123, secondo comma, c.c.). Ne consegue che anche i condomini, i cui locali siano privi di radiatori attualmente allacciati all'impianto centrale, sono tenuti a concorrere nelle spese di manutenzione straordinaria dell'impianto centrale di riscaldamento, secondo la disciplina contenuta nell'art c.c.

17 Manutenzione balconi Art Manutenzione e ricostruzione dei soffitti, delle volte e dei solai : Le spese per la manutenzione e ricostruzione dei soffitti, delle volte e dei solai sono sostenute in parti eguali dai proprietari dei due piani l'uno all'altro sovrastanti, restando a carico del proprietario del piano superiore la copertura del pavimento e a carico del proprietario del piano inferiore l'intonaco, la tinta e la decorazione del soffitto. Il riferimento è ad appartamenti, ma anche ai balconi, che di essi ne costituiscono il prolungamento (Cass., sent. n.4861 del 30/07/1981). Quindi: - al proprietario del piano sovrastante spetterà la copertura del pavimento e il ripristino dei marmi di coronamento con gocciolatoi (quest ultimi nel caso dei balconi); - a carico del proprietario del piano inferiore resteranno le spese relative all intonaco, la tinta e la decorazione dell eventuale soffitto. Per le spese non menzionate relative ai balconi, si segue il principio della pari comproprietà: verranno,cioè, divise in parti uguali.

18 Caso speciale: i FRONTALINI!! Dalla sent. n del 1996, la Corte di Cassazione ha voluto rivedere i relativi criteri di ripartizione: ora i frontalini dei balconi vanno addebitati a tutti SOLO se svolgenti funzione estetica. In pratica, solo i decori e le parti ornamentali dei frontalini, sono di proprietà comune.

19 Art Lastrici solari di uso esclusivo : Quando l'uso dei lastrici solari o di una parte di essi non è comune a tutti i condomini, quelli che ne hanno l'uso esclusivo sono tenuti a contribuire per un terzo nella spesa delle riparazioni o ricostruzioni del lastrico: gli altri due terzi sono a carico di tutti i condomini dell'edificio o della parte di questo a cui il lastrico solare serve, in proporzione del valore del piano o della porzione di piano di ciascuno. Parte della dottrina riteneva che il termine serve dovesse essere interpretato in senso estensivo ricomprendendo anche il proprietario stesso (che già paga nella misura di 1/3) in quanto anch esso si serve del bene in discorso per ciò che concerne almeno la funzione di calpestio. Invece la Giurisprudenza è nel senso di esonerare il proprietario del terrazzo dal pagamento dall ulteriore quota parte in ragione dei 2/3 i quali devono essere ripartiti tra i soli condòmini che usufruiscono della copertura del terrazzo oggetto dei lavori (Cass. civ., sez. II, n. 497/1976; Cass. civ., sez. II, n. 3542/1994; Cass. Civ. n /2003.

20 Le spese conseguenti ai danni da cattiva manutenzione, seguiranno i criteri di cui sopra. Infatti il princìpio generale è che, in riferimento ai danni cagionati dalle infiltrazioni d'acqua provenienti dal lastrico/terrazzo, deteriorato per difetto di manutenzione, rispondono tutti gli obbligati inadempimenti alla funzione di conservazione (Cass. civ., SS UU, n. 3672/1997) che nel caso del terrazzo esclusivo sarà il proprietario e tutti coloro che usufruiscono della copertura in ragione del disposto art.1126 c.c. (Cass. civ., sez. II, n. 4816/1994). Precisazione sui Parapetti: essi faranno carico al proprietario esclusivo del terrazzo (Trib. civ. Salerno, 10 novembre 1989; Cass. civ., sez. II, n. 2726/2002) e solo nel caso in cui gli stessi esercitino una funzione legata al decoro architettonico dell'edificio, sono ripartibili secondo il criterio di cui all'art c.c. (Trib. civ. Milano, sez. VIII, 10 febbraio 1992).

21 Addebito delle spese a soggetti diversi dal condòmino. L Usufrutto E La Locazione

22 Usufrutto. Esso consiste nel diritto di un soggetto (usufruttuario) di godere di un bene di proprietà di un altro soggetto (nudo proprietario) e di raccoglierne i frutti, ma con l'obbligo di rispettarne la destinazione economica. Art. 67 disp.att. c.c. : Il nudo proprietario e l'usufruttuario rispondono solidalmente per il pagamento dei contributi dovuti all'amministrazione condominiale l Amministratore può richiedere il pagamento, nonché agire per eventuali Atti Ingiuntivi, indifferentemente nei confronti dell uno o dell altro.

23 Locazione. E il contratto con il quale una parte (detta locatore) si obbliga a permettere a un altro soggetto (conduttore o locatario) l'utilizzo di una cosa per un dato tempo in cambio di un determinato corrispettivo (la cosiddetta "pigione" o "canone"). Il referente in diritto (es partecipazione alle Assemblee) e in dovere (es pagamento delle quote condominiali) è sempre il proprietario in quanto: - solo nei confronti di esso può essere proposto Decreto Ingiuntivo (Giurisprudenza consolidata). - I contratti di locazione possono diversificarsi dall uno all altro e non c è un criterio univoco di addebito spese. La stessa tabella di CONFEDILIZIA, è a libera adesione e non è vincolante se non espressamente richiamata nel contratto.

24 Conservazione documenti condominiali Art bis c.c. : le scritture e i documenti giustificativi devono essere conservati per dieci anni dalla data della relativa registrazione. Il compito di curarne la conservazione è ovviamente dell Amministratore (art c.c.: L Amministratore deve 7) curare la tenuta del registro di contabilità 8) conservare tutta la documentazione inerente alla propria gestione ). 24

25 I documenti possono essere conservati anche con modalità informatizzate. Art.71-ter disp.att.c.c., dispone che Su richiesta dell'assemblea, che delibera con la maggioranza di cui al secondo comma dell'articolo 1136 del codice, l'amministratore è tenuto ad attivare un sito internet del condominio che consenta agli aventi diritto di consultare ed estrarre copia in formato digitale dei documenti previsti dalla delibera assembleare. Le spese per l'attivazione e la gestione del sito internet sono poste a carico dei condomini. Conservazione digitalizzata 25

26 Art c.c. Gestione di iniziativa individuale Il condomino che ha assunto la gestione delle parti comuni senza autorizzazione dell amministratore o dell assemblea non ha diritto al rimborso, salvo che si tratti di spesa urgente. E considerata urgente la spesa che deve essere eseguita senza ritardo onde evitare un possibile danno alla cosa comune. URGENZA da valutare caso per caso.

27 In assenza del carattere dell urgenza, il condòmino: - dispone di altri mezzi per chiedere l esecuzione dell opera: a. al ricorso alla stessa Assemblea contro l inerzia dell amministratore; b. alla richiesta al giudice di un provvedimento d urgenza che ordini l esecuzione a spese dell intero stabile. - non ha diritto al rimborso, né la possibilità di ricorrere all azione di arricchimento.

28 Le Tabelle Millesimali Art. 68 disp. att. cod. civ. 1.Ove non precisato dal titolo ai sensi dell articolo 1118, per gli effetti indicati dagli articoli 1123, 1124, 1126 e 1136 del codice, il valore proporzionale di ciascuna unità immobiliare è espresso in millesimi in apposita tabella allegata al regolamento di condominio. 2.Nell accertamento dei valori di cui al primo comma non si tiene conto del canone locatizio, dei miglioramenti e dello stato di manutenzione di ciascuna unità immobiliare.

29 I millesimi: 1. esprimono il valore della singola unità immobiliare in relazione: - al dovere di partecipare alle spese comuni; - al diritto di decidere sulla cosa comune. 2. Non hanno valore di attribuzione di diritti, ma solo una funzione dichiarativa, ossia di accertamento di un elemento preesistente.

30 Regole generali (Ministero dei Lavori Pubblici, Circ. 26 marzo 1966, n ). 1. Calcolo della consistenza della superficie di ogni singolo vano = superficie reale * coefficiente riduttore di destinazione. 2. Riduzione della superficie del vano così determinata con l applicazione dei coefficienti di orientamento, prospetto e luminosità. 3. Calcolo della superficie virtuale totale di ciascun appartamento= Sommatoria, per ogni alloggio, delle superfici di tutti i vani come sopra ottenute e la superficie complessiva. Il risultato si moltiplica per il coefficiente riduttore di piano. 4. Quota millesimale di ciascuna u.i.= superficie virtuale dell appartamento stesso somma delle superfici virtuali di tutti gli alloggi Dai calcoli sono esclusi l appartamento del portiere (ove esista) ed ogni altra area comune.

31 Consistenza di superficie: l ampiezza dell unità immobiliare

32 il coefficiente di destinazione, stabilito in relazione alla misura degli spazi costituenti l alloggio e la loro utilità. Ad es. la percentuale di spazio destinata ad accessori (tutti i vani ad eccezione delle stanze vere e proprie), in relazione alla loro utilizzazione, non può avere la stessa valutazione di uno spazio destinato a stanza. Così come un box non può avere lo stesso valore di un appartamento, a parità di superficie.

33 coefficiente di piano: rapporto all altezza del piano dal suolo. Attiene alla comodità di accesso, onerosità di spesa per eventuale ascensore, appetibilità commerciale, luminosità, rumorosità, panoramicità, soggezione ai venti, onerosità dei trasporti, ecc...

34 coefficiente di orientamento, in rapporto ai vantaggi e agli svantaggi che ad un dato ambiente derivano dalla posizione rispetto ai punti cardinali (Nord, Sud, Ovest ed Est).

35 Coefficiente di prospetto, si riferisce a maggiori o minori benefici che derivano ad un alloggio o ambiente rispetto ad altri, dall affaccio su una facciata rispetto ad un altra dell edificio. Tali maggiori benefici sono rapportati a fattori esterni come, ad esempio, l affaccio su strada o su cortile.

36 coefficiente di luminosità, considera la quantità di luce che penetra nei vari ambienti anche in funzione della loro superficie. Nella valutazione di tale coefficiente si deve tener conto, soprattutto, del rapporto tra superficie illuminante e superficie illuminata.

37 coefficiente di funzionalità globale dell alloggio, da inserire nei casi in cui vengano rilevate: 1. anomalie fra percentuale di superficie utile di stanze e percentuale di superficie di disimpegni e 2. differenze di criteri distributivi tali da determinare gradi diversi di funzionalità di alloggi e vani.

38 coefficiente di volume, da applicare solo in caso di rilevazione di una differenza superiore ai cm.5 per il divario tra le altezze nette dei piani.

39 Revisione e modifica millesimi. Art. 69 disp att. c.c. : I valori proporzionali delle singole unità immobiliari espressi nella tabella millesimale di cui all'articolo 68 possono essere rettificati o modificati all'unanimità. Tali valori possono essere rettificati o modificati, anche nell'interesse di un solo condomino, con la maggioranza prevista dall'articolo 1136, secondo comma, del codice, nei seguenti casi: 1) quando risulta che sono conseguenza di un errore; 2) quando, per le mutate condizioni di una parte dell'edificio, in conseguenza di sopraelevazione, di incremento di superfici o di incremento o diminuzione delle unità immobiliari, è alterato per più di un quinto il valore proporzionale dell'unità immobiliare anche di un solo condomino. In tal caso il relativo costo è sostenuto da chi ha dato luogo alla variazione. [ ] Le norme di cui al presente articolo si applicano per la rettifica o la revisione delle tabelle per la ripartizione delle spese redatte in applicazione dei criteri legali o convenzionali».

40 Chi può approvare le tabelle millesimali, se non ci sono: - Assemblea - Giudice, in caso di disaccordo tra i condòmini.

41 Maggioranze assembleari per approvare i millesimi -Di nuova formazione: maggioranza intervenuti e 500 millesimi (Cass SS UU n /2010); - Rettifica o Modifica (es. Aggiornamento dei millesimi per variazione consistenza beni e/o servizi): unanimità (art. 69 disp att c.c.). - Rettifica per errore o alterazione dei valori millesimali per la misura superiore al 20%: maggioranza intervenuti e 500 millesimi (art. 69 disp att. C.c.).