Decisione N del 03 febbraio 2016

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1 COLLEGIO DI ROMA composto dai signori: (RM) MASSERA (RM) SIRENA (RM) SILVETTI Presidente Membro designato dalla Banca d'italia Membro designato dalla Banca d'italia (RM) RUPERTO Membro designato da Associazione rappresentativa degli intermediari (RM) ROSSI CARLEO Membro designato da Associazione rappresentativa dei clienti Relatore RUPERTO SAVERIO Nella seduta del 30/10/2015 dopo aver esaminato: - il ricorso e la documentazione allegata - le controdeduzioni dell intermediario e la relativa documentazione - la relazione della Segreteria tecnica FATTO Espone il ricorrente che: in data , in sede di trattative per l acquisto di un immobile e relativo accollo del mutuo concesso originariamente dalla banca al venditore, l intermediario gli sottoponeva un prospetto informativo nel quale venivano proposte specifiche condizioni contrattuali (durata di 15 anni e tasso variabile); egli sottoscriveva per accettazione tale prospetto; in data , acquistava la proprietà del predetto immobile, per atto notarile, accollandosi la quota residua del mutuo originario concesso dalla banca resistente al costruttore; in tale atto, le parti si riservavano la facoltà di modificare le modalità dell ammortamento; successivamente, tuttavia, non sono mai state concordate modifiche; egli riteneva, dunque, che continuassero a trovare applicazione le condizioni contrattuali originariamente convenute e sottoscritte; a seguito di richiesta documentale del , però, si accorgeva che la banca gli aveva Pag. 2/7

2 applicato condizioni contrattuali diverse rispetto a quelle pattuite; dopo ulteriori richieste documentali, si avvedeva che la banca aveva applicato un tasso di interesse fisso, anziché quello variabile pattuito; in data , inviava reclamo scritto alla banca, col quale chiedeva l applicazione del tasso variabile sin dall inizio del piano d ammortamento, con conseguente restituzione degli interessi pagati in eccesso, oltre ad ,00 di risarcimento del danno ed ,82 di refusione delle spese legali; come richiesto dall intermediario, in data , si presentava presso la filiale, dove gli veniva chiesto di rinunciare al reclamo con la promessa di una rinegoziazione del mutuo senza, però, fornirgli indicazioni chiare su quali somme avrebbe percepito; si rifiutava, allora, di sottoscrivere detta documentazione così come si rifiutava di ricevere la somma di ,00 propostagli dalla banca in data a definizione totale della controversia perché non si forniva alcuna indicazione sulle modalità di calcolo utilizzate; attualmente, dunque, non solo non gli è stata ancora rimborsata alcuna somma, ma il piano d ammortamento del mutuo continua a prevedere l applicazione del tasso fisso, che la stessa banca ha riconosciuto essere illegittimo. Lamentando la contrarietà della condotta tenuta dall intermediario ai canoni della buona fede e della correttezza, chiede all Arbitro: di accertare il suo diritto all applicazione del tasso variabile prescelto in luogo del tasso fisso sino dalla prima rata di ammortamento; di condannare la resistente al pagamento, a titolo di rimborso dell eccedenza sino a ora percepita, della somma di euro ,54, e al rimborso delle spese di assistenza professionale. Resiste l intermediario esponendo che: in data , concedeva ad una società di costruzioni un mutuo da 14 milioni di euro a tasso variabile e di durata trentennale; al momento del frazionamento del mutuo in quote, le parti avrebbero potuto convenire l applicazione di un tasso di interesse e di un periodo d ammortamento differenti; il ricorrente accollante domandava l applicazione o di un tasso di interesse fisso con uno spread inferiore rispetto a quello indicato nel contratto originario di mutuo (lo 0,70%, anziché l 1,15%), ovvero di un tasso di interesse variabile con un parametro differente rispetto a quello indicato nel contratto di mutuo e con una durata inferiore (15 anni anziché 30); in data , il ricorrente acquistava l appartamento, accollandosi una parte del mutuo; in data , veniva perfezionato l accollo, alle condizioni richieste dal ricorrente, ossia con l applicazione del tasso fisso, con cadenza mensile e non Pag. 3/7

3 più semestrale; all esito della richiesta, da parte del cliente, della documentazione relativa all accollo, il ricorrente inviava una in cui evidenziava la difformità del tasso di interesse concordato rispetto a quello applicato; in data , dopo aver verificato che effettivamente mancava nella documentazione l accettazione delle condizioni applicate al ricorrente, proponeva una soluzione transattiva, non accettata dal cliente; risulta, quindi, che il piano d ammortamento con le condizioni concordate successivamente all atto di compravendita non è mai stato sottoscritto né dalla banca né dal ricorrente; per questo motivo veniva proposto al ricorrente un importo di ,00, pari alla differenza di tassi pagati dal 2007 ad oggi, decurtando il debito residuo ed applicando il tasso variabile anziché quello fisso già a partire dalla rata in scadenza ad Aprile 2015 chiedendogli di sottoscrivere una rinegoziazione del mutuo con consegna di un nuovo piano d ammortamento; non corrisponde, quindi, al vero che attualmente si stia applicando ancora il tasso fisso: il tasso che si sta applicando è variabile. Conclude per il rigetto del ricorso. DIRITTO Il ricorso merita accoglimento nei termini di seguito indicati. L articolata vicenda da cui origina la presente controversia ruota intorno all applicazione da parte dell intermediario di un tasso di interesse diverso da quello richiesto dal cliente prima dell accollo. Occorre considerare, anzitutto, che al ricorrente, in quanto cliente di un determinato gruppo immobiliare, la banca aveva riservato condizioni particolari sia nel caso di scelta del tasso fisso che del saggio variabile. Agli atti della presente controversia v è, in effetti, un modulo su carta intestata dell intermediario, recante le dette condizioni (all. 2 alle controdeduzioni). Dal relativo esame emerge che il cliente aveva optato per la soluzione a tasso variabile (Euribor 6 mesi con spread al 1,15%) con durata di 15 anni. Non v è, invece, evidenza della richiesta da parte del cliente di condizioni diverse, che, comunque, esulerebbero dal campo dell indagine di questo Collegio poiché a quelle anzidette si riferisce la richiesta azionata dal ricorrente. Anche a volere prescindere dal tema della eventuale natura di proposta contrattuale dell anzidetto modello (se del caso, nella forma dell offerta al pubblico), ritiene il Collegio che le modalità della sottoscrizione, in una con Pag. 4/7

4 l assenza di riscontri negativi da parte dell intermediario, abbiano fondato il legittimo affidamento del ricorrente in ordine all applicazione delle condizioni ivi indicate. Non osta al legittimo affidamento del cliente la circostanza che il contratto di compravendita, nella parte relativa all accollo del mutuo concesso al costruttore, si limiti a riportare l avvertimento che si tratta di mutuo a tasso variabile ammortizzabile in anni 30, e che le suddette modalità di ammortamento potranno essere modificate (nel tasso da variabile a fisso, nella durata e nelle rate da semestrali a mensili) con modalità da concordare con la Banca stessa. Essendo il contratto di compravendita atto concluso tra acquirente e venditore, cui la banca resta estranea, detta previsione sarebbe del tutto compatibile con iniziative già in corso al fine dell applicazione di condizioni diverse da quelle originariamente applicate al mutuo frazionato e parzialmente accollato all acquirente. È la stessa banca resistente, invero, ad ammettere, in sede di proposta transattiva, il disallineamento di tasso [ ] per il quale in luogo del tasso variabile prescelto dal cliente di euribor 6 mesi + 1,15% di spread, è stato fino ora applicato il tasso fisso del 5,593. Dichiarazione, questa, alla quale va attribuita natura confessoria. Se è pur vero, infatti, che le dichiarazioni rese da una parte all altra in sede transattiva ed il riconoscimento di fatti a sé sfavorevoli e favorevoli all altra parte non hanno natura confessoria, per mancanza di animus confitendi, ove costituiscano l oggetto di una delle reciproche concessioni di un contratto di transazione, va tenuto distinto nel contenuto complessivo di una proposta transattiva o di una transazione, il momento accertativo della situazione di fatto preesistente che con questi negozi si intende modificare, attribuendo anche alle dichiarazioni di scienza in essi contenute valore confessorio: a condizione, tuttavia, che esse abbiano per oggetto la ricognizione di situazioni fattuali di tal genere o di situazioni giuridiche considerate però sub specie facti (quali un preesistente negozio, un contratto, una promessa, ecc.) (Cass.13 ottobre 2005, n ). Può dunque concludersi nel senso della responsabilità dell intermediario nella fase prodromica alla conclusione dell accollo connesso alla compravendita. Detta responsabilità, peraltro, non è esclusa, né superata, dalla valida conclusione dell anzidetto frazionamento con accollo del mutuo. È stato più volte chiarito che la portata dell art cod. civ., corollario del principio di correttezza e buona fede Pag. 5/7

5 nella fase di formazione dell accordo, va ben oltre l'ipotesi della rottura ingiustificata delle trattative e assume il valore di una clausola generale, di talché la violazione [ ] dell'obbligo di comportarsi secondo buona fede nello svolgimento della trattative e nella formazione del contratto assume rilievo non soltanto nel caso di rottura ingiustificata delle trattative e, quindi, di mancata conclusione del contratto o di conclusione di un contratto invalido o inefficace (artt e 1398 c.c.), ma anche quando il contratto concluso sia valido e tuttavia risulti pregiudizievole per la parte vittima dell'altrui comportamento scorretto (stessa Cass /05; e in tal senso, ancorché in relazione ad altra situazione di specie, Cass. S.U. n /2007) (Cass. 8 ottobre 2008, n ). Ciò premesso, il risarcimento deve esser ragguagliato al "minor vantaggio o al maggior aggravio economico" determinato dal comportamento tenuto dall'altra parte in violazione dell'obbligo di buona fede (Cass /2008, cit.), pari, nel caso di specie, alla differenza tra gli interessi versati sulla base del tasso effettivamente applicato e quelli che il cliente avrebbe dovuto versare qualora gli fossero state praticate le condizioni economiche originariamente richieste. Tale differenza dovrà essere quantificata e rimborsata al cliente, ma limitatamente al periodo di ammortamento successivo al 1 gennaio 2009, atteso che la competenza temporale di questo ABF non può abbracciare i comportamenti anteriori a tale momento. Quanto alle rate ancora a scadere, è evidente che l intermediario potrà venire esente dal predetto obbligo restitutorio qualora provveda alla ridefinizione del piano di ammortamento in conformità alle condizioni economiche prescelte dal cliente. Per quanto attiene alla domanda di rimborso delle spese legali, il Collegio osserva che, seppure le vigenti disposizioni riguardanti il funzionamento dell Arbitro non prevedano la necessità di una difesa tecnica, la relativa procedura consente che il ricorrente si faccia assistere da un difensore dei cui costi deve quindi essere risarcito in caso di accoglimento del ricorso. Pertanto, tenuto conto dei criteri in proposito stabiliti dal Collegio di coordinamento (dec. n. 3498/2012), si determina, in via equitativa, in 250 l importo dovuto dall intermediario a titolo di ristoro delle spese legali sostenute dal ricorrente. P.Q.M. Pag. 6/7

6 Il Collegio accerta la sussistenza del diritto del ricorrente all applicazione del tasso variabile risultante dal prospetto informativo e per l effetto restituisca le somme eventualmente pagate in eccesso a decorrere dal 1 gennaio 2009 e corrisponda al ricorrente la somma di Euro 250,00 per le spese di assistenza professionale. Dispone, inoltre, ai sensi della vigente normativa, che l intermediario corrisponda alla Banca d Italia la somma di Euro 200,00 (duecento/00) quale contributo alle spese della procedura e al ricorrente quella di Euro 20,00 (venti/00) quale rimborso della somma versata alla presentazione del ricorso. IL PRESIDENTE firma 1 Pag. 7/7