Contratti di appalto per la demolizione e ricostruzione di immobili

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1 Contratti di appalto per la demolizione e ricostruzione di immobili di Massimo Pipino Pubblicato il 20 novembre 2009 nel caso in cui una persona fisica, proprietaria di immobile, stipuli contratto di appalto con impresa di costruzioni edilizie per la demolizione e ricostruzione IN PARTE diversa e ampliata rispetto all originale dell immobile stesso, quali sono le aliquote applicabili? E applicabile l Iva agevolata del 10% nel caso in cui i fornitori non rientrino nelle fattispecie previste dal reverse-charge? QUESITO Nel caso in cui una persona fisica, proprietaria di immobile, stipuli contratto di appalto con impresa di costruzioni edilizie, per la demolizione e ricostruzione IN PARTE diversa e ampliata rispetto all originale dell immobile stesso, quali sono le aliquote applicabili: dai fornitori di beni e materiali utilizzati nella ricostruzione, con o senza posa in opera, nella fatturazione nei confronti dell appaltatore; dall appaltatore nei confronti del committente per la rifatturazione dei 1

2 costi. E applicabile l Iva agevolata del 10% nel caso in cui i fornitori non rientrino nelle fattispecie previste dal reverse charge? Grazie. D.D. PARERE Occorre partire dal dato urbanistico del problema, ovvero chiarire come possiamo definire l intervento da Lei proposto. In questo senso, il fatto che si abbia demolizione e successiva ricostruzione con ampliamento, ed evidente guadagno di cubatura, permette di escludere la fattispecie costituita da quanto previsto in materia di demolizione e fedele ricostruzione dal D.Lgs. n. 301/02, che ha modificato l art. 3 c. 1 lett. D) del Dpr 380/01, sostituendo, le parole successiva fedele ricostruzione di un fabbricato identico quanto a sagoma, volumi, area di sedime e caratteristiche dei materiali, a quello preesistente con le seguenti con la stessa volumetria e sagoma. 2

3 In sostanza, nel suo caso, realizzando nuova cubatura, non concretizziamo la fattispecie di ristrutturazione edilizia ma bensì quella di nuova costruzione. Assodato che ci troviamo di fronte ad un intervento finalizzato alla realizzazione di una nuova costruzione per definire il trattamento IVA delle successive operazioni andrebbe chiarito se l immobile che sarà frutto dell intervento accennato sarà per il proprietario prima casa oppure no. Nel primo caso, ai sensi del n. 39, Tabella A, parte II del DPR 633, un intervento quale quello da Lei indicato configurerebbe realizzazione di prima casa e quindi assoggettabile, per quanto riguarda il trattamento IVA delle fatture derivanti da contratto d appalto, all aliquota agevolata del 4%. Questo varrebbe nell ambito dei rapporti tra Privato committente ed Impresa appaltatrice. Nel caso in cui tale fattispecie non possa configurarsi, l aliquota IVA applicabile alle fatturazioni derivanti da contratti d appalto tra committente ed impresa appaltatrice è quella del 10%. Questo per quanto riguarda le prestazioni qualificabili come appalti, ovvero prestazioni in cui, ai sensi dell art cod. civ., si abbia una prestazione mista finalizzata alla realizzazione dell obbligazione contrattuale con una prevalenza del facere sul dare. 3

4 In buona sostanza e per semplificare, l Impresa appaltatrice può emettere fatture a stato avanzamento lavori nei confronti del Committente per una prestazione concepita a corpo, in cui viene richiesto un corrispettivo per la realizzazione di un determinato insieme di lavorazioni a prescindere dal distinguo relativo al ribaltamento dei costi dell acquisto dei materiali, proprio in considerazione del fatto che il codice civile di per sé prevede che la prestazione appalto si configuri come la realizzazione di una obbligazione contrattuale in cui l appaltatore utilizza non solo una struttura e risorse anche finanziarie proprie, ma è lui stesso che si procura il necessario per realizzare il manufatto, in questo caso edilizio, oggetto del contratto. Che poi il committente possa, attraverso la redazione di un capitolato d appalto, definire lui stesso i materiali che l appaltatore, pur procurandoseli autonomamente, dovrà utilizzare nulla influisce sul fatto che l appalto di per sé è prestazione mista e come tale va concepita. Passando ai rapporti intercorrenti tra Impresa appaltatrice e fornitori/subappaltatori/ prestatori di manodopera il discorso va ulteriormente articolato. Nel caso in cui vi siano soggetti subappaltatori/prestatori d opera a favore dell Impresa appaltatrice la cui attività sia di natura edilizia (codici di attività ATECO 2007, sezione F) scatta il regime previsto dall articolo 17, comma 6, DPR 633/1972, ovvero l inversione contabile dell IVA. 4

5 I subappaltatori/prestatori d opera emetteranno quindi fatture esenti IVA che verranno integrate dell aliquota corretta dall appaltatore (4% se l immobile costruendo sarà prima casa per il committente, altrimenti 10%) e successivamente registrate sia in acquisti che in vendite. Diverso è il discorso per i fornitori, con o senza posa in opera. Se il fornitore dell Impresa appaltatrice cede materie prime o semilavorati, l aliquota IVA applicabile alle fatturazione è quella ordinaria del 20%. Se il fornitore cede i cosiddetti beni finiti (devono essere intesi come beni finiti quei beni, diversi dalle materie prime e dai semilavorati che, anche successivamente al loro impiego nell opera di costruzione o nell intervento di recupero nel quadro del quale vengono utilizzati, non perdono la loro individualità, pur venendo incorporati nell ambito dell immobile oggetto dell intervento Circolare Ministeriale 2 marzo 1994, n. 1/E), l aliquota IVA applicabile, anche nel caso di mera fornitura, sarà quella propria dell appalto che lega committente ed appaltatore (ovvero 4% se prima casa altrimenti 10%). Sperando di avere chiaramente risposto al Suo quesito. La saluto cordialmente. Massimo Pipino 5

6 11 Novembre