IL MERCATO IMMOBILIARE DELLE RESIDENZE SIGNORILI E DI PREGIO NELLE GRANDI CITTA ITALIANE

Transcript

1 IL MERCATO IMMOBILIARE DELLE RESIDENZE SIGNORILI E DI PREGIO NELLE GRANDI CITTA ITALIANE Luglio 06

2 Indice Pag. LA VISIONE D INSIEME 1. CAMPO DI OSSERVAZIONE 4 2. GRANDEZZE E COMPOSIZIONE DEL MERCATO 4 3. LE PRINCIPALI TENDENZE IN ATTO 5 4. IL PROFILO DEGLI ATTORI 6 5. LE CARATTERISTICHE DEGLI IMMOBILI RICHIESTI E OFFERTI 8 6. IL QUADRO DEI VALORI I TEMPI DI VENDITA ED IL DIVARIO TRA PREZZO INIZIALE E FINALE LE PREVISIONI RIFLESSIONI CONCLUSIVE 15 IL MERCATO, CITTA PER CITTA TORINO 18 MILANO FIRENZE 22 ROMA 24 NAPOLI 26 BARI 28 2

3 LA VISIONE D INSIEME 3

4 1. IL CAMPO DI OSSERVAZIONE Indipendentemente dai riferimenti di tipo normativo e catastale che tradizionalmente distinguono e classificano le unità abitative di vecchia e nuova costruzione, nella pratica corrente del mercato immobiliare residenziale il segmento definito di fascia alta distingue al suo interno almeno due ulteriori sottoinsiemi: il mercato delle abitazioni signorili, relativo cioè ad unità immobiliari che, in ragione della loro localizzazione, delle caratteristiche costruttive, tecnologiche e di finitura, si collocano ad un livello senz altro superiore a quello delle abitazioni di tipo ordinario ; il mercato delle abitazioni di pregio, ovvero gli immobili che, alle caratteristiche qualitative delle abitazioni signorili, assommano condizioni di assoluto prestigio architettonico, di elevatissima qualità del contesto dell ubicazione, ovvero caratterizzati da particolari dotazioni e rifiniture tali da renderli in qualche modo unici nel panorama dell offerta. Condizioni cioè che definiscono un mercato di assoluta eccellenza per prodotti in qualche modo esclusivi. L indagine ha preso in considerazione entrambi i sottoinsiemi e ha riguardato un campione composto da 6 fra le più importanti città italiane maggiormente rappresentative del mercato immobiliare nazionale: Torino, Milano, Firenze, Roma, Napoli e Bari. Per queste città l indagine si è avvalsa in particolare del contributo informativo fornito dai funzionari commerciali della Rete Santandrea, il marchio Gabetti dedicato esclusivamente agli immobili di prestigio. 2. GRANDEZZE E COMPOSIZIONE DEL MERCATO In riferimento alle 6 grandi città poste sotto osservazione sono state preliminarmente ricostruite le principali grandezze di riferimento del mercato ed elaborata una stima di consistenza relativamente alla qualità tipologica degli immobili transati. In ordine a quest ultimo fattore, la rappresentazione d insieme che ne deriva, pur non potendo essere l espressione di elementi conoscitivi certi ed inconfutabili, fornisce alcuni ordini di grandezza la cui affidabilità è fondata sulla profonda e diretta conoscenza del mercato immobiliare. In particolare, nelle 6 città considerate, si evidenzia che: lo stock residenziale a fine 05 è complessivamente pari ad oltre unità abitative. Nel corso del periodo l incremento del parco abitativo è stato pari al 4,6%; nel corso del 05 le transazioni residenziali hanno interessato il 3,0% dello stock complessivo con punte più elevate della media a Torino (3,3%), Milano (3,2%) e Roma (3,1%); in media il 74,4% delle compravendite ha riguardato abitazioni di tipo civile od economico; il 18,5% abitazioni di tipo signorile ed il restante 6,8% abitazioni di pregio assoluto. L insieme del mercato di fascia alta, considerando cioè unitamente il segmento signorile e quello di pregio, presenta una maggiore consistenza a Roma e a Firenze laddove rappresenta il 28% del totale. 4

5 Consistenza dello stock residenziale N di abitazioni 01 Nuove unità censite 01-'05 N di abitazioni 05 Torino Milano Firenze Roma Napoli Bari TOTALE FONTE: Elaborazioni Uff. studi Gabetti su dati Ag. del Territorio Composizione tipologica delle compravendite residenziali (05) Civili / economiche Signorili Pregio Tot. Indice di dinamicità (Compr./stock) Torino ,32 Milano ,25 Firenze ,65 Roma ,15 Napoli ,37 Bari ,38 TOTALE ,04 FONTE: Elaborazioni e stime Uff. studi Gabetti su dati propri e Ag. del Territorio Composizione % delle compravendite (05) 18,5% 6,8% 74,7% civili/economiche signorili lusso/pregio FONTE: Elaborazioni e stime Uff. studi Gabetti su dati propri e Ag. del Territorio 3. LE PRINCIPALI TENDENZE IN ATTO Per entrambi i segmenti, signorile e pregio, il mercato attraversa una fase congiunturale senz altro positiva, con i principali indicatori di tendenza orientati all insegna di una generale stabilità. All ombra del lungo ciclo ascendente del mercato residenziale il segmento di fascia alta, dopo aver vissuto diverse e ripetute fasi di crescita impetuosa contrassegnate da notevoli incrementi di volumi e soprattutto di valori (mediamente +9,5% nel 03, +8,1% nel 04, +3,4% nel 05), mostra a metà 06 di essersi attestato su un elevato livello di quotazioni e su un altrettanto considerevole grado di dinamicità. Dall inizio del 06 nelle città osservate non si registrano infatti variazioni di rilievo né nel numero delle compravendite né in quello delle locazioni. Una lievissima flessione può essere segnalata solo a Firenze, limitatamente al segmento signorile, ed a Napoli nel caso del segmento di pregio. Anche nel comparto in locazione in generale non si evidenziano elementi di discontinuità anche se, pure in questo caso, va segnalato il singolare andamento del mercato napoletano che vede il numero delle locazione in crescita nel signorile e contestualmente in calo nel pregio. 5

6 Appena più articolato lo scenario generale dei valori immobiliari per il quale, a fronte di prezzi per lo più stabili, si registrano contrazioni a Firenze (-3% in entrambi i segmenti del mercato) ed a Napoli (-% per il signorile e -15% per il pregio ). Lievemente più mosso il quadro relativo ai costi di locazione: nel caso delle abitazioni signorili si hanno riduzioni del % a Roma e a Napoli e, all opposto incrementi del 15% a Firenze; per le abitazioni di pregio maggiori costi nuovamente a Firenze (+15%) ed al contrario cali del % a Napoli. Stazionari i valori in tutte le altre città. 4. IL PROFILO DEGLI ATTORI Nella media delle città considerate nel segmento top del mercato la finalità dell acquisto è da attribuire in oltre il 75% dei casi all uso diretto dell abitazione (con un valore di punta del 85% a Roma), mentre solo nell 8% circa le motivazioni all acquisto sono da attribuire ad una intenzione di investimento; per il restante 15% gli acquirenti sono per lo più animati dal desiderio di possedere un altra abitazione. Diversamente nella fascia signorile la quota degli acquisti per investimento tende nella media a raddoppiarsi (con valore massimo a Napoli (30%) e minimo a Torino (5%) mentre si riducono conseguentemente le motivazioni legate all uso diretto dell immobile (67%), particolarmente rilevanti a Roma e a Bari (80%). In ordine ai protagonisti del mercato le stime elaborate tengono conto, evidentemente, di aggregazioni tipologiche sbilanciate verso i profili socio-economici più elevati, essendo la fascia alta un segmento di mercato ad appannaggio di un ristretto numero di soggetti, un mercato di pochi (in qualche caso di molti) ma non certo di tutti. Ne discende come la categoria degli imprenditori/dirigenti giochi un ruolo di assoluto protagonismo comparendo come acquirente nel 45% circa dei casi tanto nel segmento del signorile che in quello del pregio ; al secondo posto figurano i liberi professionisti con valori rispettivamente del 36-38% circa mentre altre categorie (in prevalenza commercianti ed impiegati) sono coinvolte nel residuo % dei casi. Sul fronte dei venditori la categoria degli imprenditori/dirigenti cresce fino a sfiorare il 60% del totale con una parallela contrazione dei liberi professionisti, intorno al 27%, e di quella riferita ad altre figure che compaiono in misura appena superiore al 15%. La visione d insieme che se ne ricava evidenzia come, in questi segmenti di mercato, si realizzi un sistema di scambi per così dire a circuito chiuso di cui si rendono in particolare protagoniste un ristretto ventaglio di figure sociali in un rapporto numerico di reciproco sostanziale equilibrio. I dati, inoltre, risaltano una certa difformità di comportamento delle due principali categorie di soggetti nel segmento del pregio laddove nel ruolo di venditori la maggiore quota di imprenditori/dirigenti, compensata da una minore consistenza dei liberi professionisti, è da attribuire, verosimilmente alla più elevata propensione alla mobilità e all investimento tipica della prima categoria rispetto alla maggiore vocazione alla stanzialità attribuibile alla seconda. 6

7 Indicatori di tendenza I sem. 06 N comprav. N locazioni N comprav. N locazioni TORINO MILANO FIRENZE ROMA NAPOLI BARI Finalità dell'acquisto Abitaz. "Signorili" Abitaz. di "pregio" Abitazione principale 66,7 75,8 Altra abitazione 16,7 14,2 Bene di investimento 14,2 8,3 Altra destinazione 2,4 1,7 Tot. 0,0 0,0 FONTE: Elaborazioni e stime Uff. studi Gabetti Profilo socio-economico degli acquirenti/venditori nel segmento delle abitazioni "Signorili" Profilo socio-economico degli acquirenti/venditori nel segmento delle abitazioni di "Pregio" Acquirenti Venditori Acquirenti Venditori Imprenditori/Dirigenti 44,2 46,2 Imprenditori/Dirigenti 45,8 57,5 Liberi professionisti 35,8 31,7 Liberi professionisti 38,3 26,7 Commercianti, impiegati ed altre figure,0 22,1 Commercianti, impiegati ed altre figure 15,9 15,8 Tot. 0,0 0,0 Tot. 0,0 0, Imprenditori/Dirigenti Liberi professionisti Commercianti, impiegati ed altre figure Acquirenti Venditori 0 Imprenditori/Dirigenti Liberi professionisti Commercianti, impiegati ed Acquirenti Venditori altre figure 7

8 5. LE CARATTERISTICHE DEGLI IMMOBILI RICHIESTI E OFFERTI Tra i fattori che maggiormente contraddistinguono il mercato abitativo di fascia alta il taglio dimensionale degli immobili riveste un carattere di assoluta rilevanza. Tanto il segmento signorile quanto ed ancor più il segmento del pregio risultano fortemente sbilanciati verso le ampie metrature. Nel primo caso la domanda per soluzioni abitative in più di 150 mq. va oltre il 60% dei casi, con una quota di richieste del 27% nella sola fascia degli oltre 0 mq. Nel segmento top le richieste per le metrature superiori a 150 mq arrivano a rappresentare più del 75% del totale con una concentrazione nella classe superiore (oltre 0 mq) superiore al 50%. In definitiva i 3/4 del mercato del pregio si riconosce in acquisizioni di immobili dai 150 mq in su mentre la soglia inferiore, fino a 0 mq interessa appena il % dei casi. Dal canto suo l offerta non è in grado di soddisfare appieno tali aspettative: soprattutto nel segmento signorile superata la soglia dei 150 mq lo scarto rispetto alla domanda supera nell insieme i punti percentuali; analogamente nel segmento di pregio non è disponibile un numero sufficiente di abitazioni di oltre 0 mq, con uno scarto domanda/offerta anche in questo caso superiore ai punti percentuali. Quanto ai requisiti ed alle dotazioni ritenute essenziali dai potenziali acquirenti le differenze rilevabili nelle aspettative che la domanda riversa nei due segmenti della fascia alta non appaiono sensibilmente difformi tra loro; né, da città a città, si evidenziano clamorosi scostamenti di comportamento. Scorrendo la graduatoria dei fattori dall alto verso il basso, rappresentato utilizzando un numero indice per evidenziare oltre alla posizione gerarchica anche lo scarto tra un fattore e l altro, le prime tre posizioni sono occupate dal box (possibilmente multiplo), dai servizi di portineria e di vigilanza e dalla presenza di terrazze al piano di almeno 50 mq. Seguono, ad una certa distanza, la vista panoramica e l ampia disponibilità dei servizi. Ma forse ancor più interessante appare la lettura della graduatoria in senso inverso: le ultime due posizioni in classifica sono occupate dalla dotazione di spazi ed attrezzature sportive e dalla sala hobby a sfatare, forse, il luogo comune che siano proprio tali fattori a fare la differenza. La graduatoria dell insieme dei desiderata espressi dalla domanda tende a configurare piuttosto una sorta di ritorno all essenzialità che premia la funzionalità del box al vezzo della palestra domestica, l utilità del servizio di vigilanza/portineria, determinante per la salvaguardia della propria privacy e per la sicurezza personale, alla originalità della sala hobby. Entrambe le classifiche rappresentate, a ben vedere, stanno ad indicare come il di più ricercato nel segmento di fascia alta sia atteso, piuttosto che dalla presenza di spazi supplementari e funzioni aggiuntive, dall elevata qualità delle tradizionali dotazioni, ad affermare uno stile di vita abitativo all insegna sì del lusso e del massimo confort ma in un contesto di esigenze elementari. Infine considerando le tre principali tipologie edilizie che più frequentemente ricorrono sullo scenario metropolitano, le ville o i villini monofamiliari, gli appartamenti in condomini esclusivi o in parchi residenziali, le residenze in palazzi d epoca, rappresentative di altrettanti modelli dell abitare, la distribuzione delle preferenze espresse dalla domanda premia parimenti, nella media delle città, le soluzioni residenziali nei palazzi d epoca o in condomini esclusivi. Si tratta tuttavia di indicazioni che risentono fortemente delle caratteristiche del tessuto edilizio che variano da città a città e che per ciò stesso canalizzano differentemente le aspirazioni della domanda. 8

9 Taglio dimensionale richiesto e offerto per le abitazioni "signorili" richieste offerte Fino a 0 mq 13,3 24,2 0/150 mq. 25,0 21,7 150/0 mq. 34,2 25,0 Oltre 0 mq. 27,5 29,1 Totale 0,0 0,0 40,0 30,0,0,0 0,0 Fino a 0 mq 0/150 mq.150/0 mq. Oltre 0 mq. richieste offerte Taglio dimensionale richiesto e offerto per le abitazioni di "pregio" richieste offerte Fino a 0 mq,0 12,5 0/150 mq. 12,5 17,5 150/0 mq. 22,5 26,7 Oltre 0 mq. 55,0 43,3 Totale 0,0 0,0 60,0 50,0 40,0 30,0,0,0 0,0 Fino a 0 mq 0/150 mq. 150/0 mq. Oltre 0 mq. richieste offerte Ordine di importanza dei requisiti più richiesti 93,6 box singolo o multiplo 91,0 terrazza al piano (min 50 mq) servizi di portineria 82,1 vigilanza 73,1 vista panoramica 70,5 tripli e più servizi 59,0 giardino/parco 55,1 salone triplo 47,4 lavanderia/stireria 43,6 sale di rappresentanza 41,0 spazi per il personale di servizio 25,6 sala hobby 19,2 attrezzature sportive 9

10 box singolo o multiplo 76,9 servizi di portineria vigilanza terrazza al piano 73,1 (min 50 mq) 73,1 vista panoramica 70,5 tripli e più servizi 62,8 sale di rappresentanza 61,5 spazi per il personale di servizio 59,0 giardino/parco 57,7 salone triplo 46,2 lavanderia/stireria 24,4 attrezzature sportive 23,1 sala hobby La distribuzione della domanda residenziale nella fascia "top" per tipologia edilizia (val%) Villa monofamiliare App.to in condom.esclusivo/ Parco residenziale App.to in palazzo d'epoca Totale TORINO MILANO FIRENZE ROMA NAPOLI BARI Media

11 6. IL QUADRO DEI VALORI L andamento dei prezzi nel primo semestre 06 delinea un quadro di generale stabilità in 5 delle 6 città esaminate. Come già in precedenza notato solamente a Napoli, ed in misura assai lieve anche a Firenze, viene rilevato un arretramento delle quotazioni; ma con questa unica eccezione, i prezzi nominali sono rimasti generalmente stabili da inizio anno ad indicare, probabilmente, l avvio di una fase maggiormente equilibrata del mercato in entrambi i sottosegmenti considerati. Nella fascia signorile il campo di oscillazione dei valori medi rilevati individua in posizione dominante il mercato della capitale dove le quotazioni vanno da ad oltre /mq; segue, distanziata, Milano, e poi Napoli e Firenze quasi appaiate. Bari, forse un po a sorpresa, precede Torino. Nel caso di immobili da ristrutturare il risparmio sul costo mq può variare dal minimo del 7-12% a Napoli al massimo del 25-30% a Torino. I valori più elevati spingono i prezzi di Roma fino a /mq e fino a.000 /mq quelli di Milano. Nel segmento di pregio le quotazioni raggiungono valori che competono con quelli dei quartieri più esclusivi di città come Londra, Parigi o New York. Nella classifica dei costi più elevati rilevati in questo primo semestre dell anno Firenze scavalca Milano e balza al secondo posto dopo Roma. Nei valori top level, addirittura, le due città si allineano sui /mq doppiando quasi le quotazioni massime rilevate a Milano e a Napoli e triplicando quelle raggiunte a Torino e Bari. Esemplificando alcuni casi limite nel capoluogo toscano l acquisto di un appartamento in Piazza della Signoria, inserito in un palazzo rinascimentale di elevatissimo pregio storico ed architettonico, è costato all acquirente ben 4,5 milioni di euro, mentre a Roma, in Via dei Tre Orologi, in centro storico nelle vicinanze di Villa Borghese, è stato venduto un appartamento composto da tre locali, doppi servizi e box auto a 2,85 milioni di euro. A Milano si rimane su valori inferiori che tuttavia nel celebre quadrilatero della moda (formato da Via Montenapoleone, Via Manzoni, Via della Spiga e Via S. Andrea) toccano e, a volte, superano i /mq mentre a Napoli, in una delle traverse panoramiche di Via Posillipo, gli attici costano anche più di /mq. Anche considerando il valore dei canoni di locazione il posizionamento nella classifica delle città più care conferma Roma e Firenze ai primi posti sia nel segmento delle abitazioni signorili che in quello delle abitazioni di pregio con valori top (4.500 /mese) difficilmente superabili. Nel caso di immobili con metrature superiori ai 0 mq, in sostanza, si possono superare anche i euro di affitto annuo (spese condominiali comprese). Nella media delle sei città per gli appartamenti di pregio, l affitto mensile supera i euro. L alto livello dei prezzi di vendita, rapportato ai canoni praticati, comprime non poco le aspettative di redditività per questo tipo di immobili. Il prospetto relativo ai rendimenti da locazione dimostra come le abitazioni di lusso, in genere, non rappresentino un bene d investimento in grado di assicurare ritorni interessanti se non in termini di rivalutazione del bene. La redditività media da locazione rilevata risulta infatti del 3,3% per le abitazioni signorili e del 3,1% per quelle di pregio. Dai valori medi riportati si discosta solo Torino laddove il rendimento si può avvicinare al 4% nel signorile e superare il 5% nel pregio. 11

12 di compravendita di abitazioni libere, nuove o ristrutturate, nelle grandi città italiane ( /Mq, giugno 06) Signorili di Pregio Media val. Min. Media val. Max. Val. TOP Media val. Min. Media val. Max. Val. TOP TORINO MILANO FIRENZE ROMA NAPOLI BARI di compravendita di abitazioni libere, da ristrutturare, nelle grandi città italiane ( /Mq, giugno 06) Signorili di Pregio Media val. Min. Media val. Max. Val. TOP Media val. Min. Media val. Max. Val. TOP TORINO MILANO FIRENZE ROMA NAPOLI BARI Differenza % tra il costo di abitazioni "signorili" nuove e da ristrutturare Min. Max. TORINO MILANO 15 FIRENZE 15 ROMA 15 NAPOLI 7 12 BARI Media

13 medi di locazione di abitazioni libere, nuove o ristrutturate, nelle grandi città italiane ( /mese, giugno 06) Signorili di Pregio Min Max Min Max TORINO MILANO FIRENZE ROMA NAPOLI BARI Rendimenti medi lordi da locazione per abitazioni signorili Rendimenti medi lordi da locazione per abitazioni di pregio Val. % Val. % TORINO 5,2 TORINO 3,8 MILANO 2,9 MILANO 2,7 FIRENZE 3,1 FIRENZE 3,7 ROMA 3,3 ROMA 2,3 NAPOLI 2,5 NAPOLI 3,0 BARI 2,8 BARI 2,8 Media dei valori 3,3 Media dei valori 3,1 7. I TEMPI DI VENDITA ED IL DIVARIO TRA PREZZO INIZIALE E FINALE Mentre nel segmento degli immobili di pregio i tempi necessari per la vendita sono in media di 5,3 mesi e per l affitto di 3,7 mesi, nel segmento signorile gli archi temporali si accorciano rispettivamente a 4,5 mesi e a 3,2 mesi. Si tratta di indicazioni che tuttavia risentono di condizioni di mercato assai diversificate da città a città. Tanto nel caso della vendita quanto in quello della locazione i tempi tendono ad accorciarsi da Roma in giù con l unica eccezione di Bari dove, in particolare per l affitto, si registra il valore più alto in assoluto (6 mesi). Va tuttavia considerato che rispetto a quanto rilevabile nel mercato immobiliare in genere le distanze non risultano così marcate come forse ci si sarebbe potuto attendere. Infatti il valore medio generale italiano del mercato, pur essendo cresciuto leggermente negli ultimi due anni, rimane compreso in un range di 4-5 mesi. Anche la forbice fra il prezzo di richiesta iniziale e quello finale di vendita, pari al 13,3% nel segmento signorile ed al 13,8% nel segmento di pregio, non si allontana troppo dal valore medio rilevato sul mercato dei prodotti di fascia media (11,8% a fine 05). Particolarmente elevati nella fascia top gli sconti che vengono praticati a Napoli (30%) e a Firenze (%), mentre all opposto nel caso di Torino (3%) e di Roma (5%) tale differenziale tende a ridursi notevolmente. 13

14 TORINO MILANO FIRENZE ROMA NAPOLI BARI MEDIA DIVARIO PREZZO INIZIALE E FINALE Abitazioni Signorili Abitazioni di pregio/lusso ,3 13,8 TEMPI DI LOCAZIONE (MESI) TEMPI DI VENDITA (MESI) TORINO MILANO FIRENZE ROMA NAPOLI BARI MEDIA Abitazioni Signorili Abitazioni di pregio/lusso TORINO MILANO FIRENZE ROMA NAPOLI BARI Abitazioni Signorili 3,2 3,7 MEDIA 4,5 5,3 Abitazioni di pregio/lusso LE PREVISIONI Le previsioni relative alla seconda parte dell anno non prospettano quanto ai volumi scambiati alcuna significativa inversione di tendenza per entrambi i segmenti di mercato esaminati. Qualche lieve flessione potrebbe manifestarsi solo nel caso di Firenze ma, in generale, domanda ed offerta dovrebbero mantenersi vivaci: in particolare a Roma si prevede una leggera crescita dell offerta (+5%) che a Torino, al contrario, è prevista in contrazione. Quanto ai prezzi un certo aggiustamento al ribasso dei valori di vendita in alcuni contesti potrebbe concretizzarsi già entro la fine dell anno. Un andamento calante è atteso infatti a Firenze (-5%) e soprattutto a Roma e a Napoli dove la contrazione dei valori potrebbe anche risultare a due cifre - -15%). Previsioni di assoluta stabilità si riscontrano invece per Milano, Torino e Bari. Sul fronte delle locazioni le previsioni indicano una tendenza alla crescita dell offerta nella maggioranza delle città e per entrambi i segmenti di mercato. La domanda dovrebbe invece mantenersi generalmente stabile. Quanto ai canoni dovrebbero flettere ma assai lievemente per gli immobili di pregio ed un po più sensibilmente (-5,5%) per gli immobili signorili. A Torino e Roma si prevede un mercato delle locazioni con andamento particolarmente vivace soprattutto grazie all insistenza della domanda contestuale, nel caso di Torino, ad un arretramento dell offerta. Generalmente inclinati alla assoluta stabilità gli indicatori di previsione per Milano e Bari. 14

15 Indicatori di previsione per fine 06 N comprav. N locazioni N comprav. N locazioni TORINO MILANO FIRENZE ROMA NAPOLI BARI 9. RIFLESSIONI CONCLUSIVE La fascia alta del mercato immobiliare residenziale nasconde una doppia anima: riflette infatti il senso di due componenti distinte, oltre che per consistenze e conformazione, per la stessa evoluzione che ciascuna di esse ha avuto sullo scenario immobiliare del Paese. Il mercato delle residenze signorili si è reso protagonista di una significativa crescita soprattutto nel corso degli ultimi 30 anni. Cresciuto al traino dello sviluppo economico del Paese il processo di espansione del parco abitativo di tipo signorile costituisce oggi una delle più dirette testimonianze dell evoluzione del profilo socio economico degli italiani, il riflesso tangibile del progressivo miglioramento della qualità della vita residenziale a cui una quota considerevole di famiglie si è dedicata negli anni con impegno e determinazione. Il potere di attrazione esercitato dalle città ha determinato proprio in quei contesti un forte addensamento di domanda e offerta che infatti oggi si annidano prevalentemente nei quartieri centrali e semicentrali urbani ma che si riflette anche nelle tante iniziative di nuova costruzione concepite per imprimere un marchio di qualità innovativo alle funzioni abitative. Il favore di alcuni fattori congiunturali (fra tutti il basso costo del denaro) ha poi imposto un ulteriore crescita alla consistenza di questo segmento di mercato. Proiettando i dati dell indagine all universo delle compravendite nelle grandi città ed assumendone un peso relativo inferiore per le città di media dimensione si può stimare che nel complesso dei capoluoghi, dove nel 05 le transazioni sono state in tutto , il mercato delle abitazioni di tipo signorile interessi circa unità all anno, pari a circa il 14% del totale. Estendendo le stime ai comuni di minore dimensione, dove la quota di compravendite di abitazioni di tipo signorile si può ragionevolmente ritenere che oscilli attorno al 15% del totale, avremo un ordine di grandezza complessivo di circa transazioni a livello nazionale. Il mercato delle residenze di pregio non ha mai perduto alcune delle sue connotazioni tradizionali. Anzitutto quella di essere un mercato di nicchia, legato com è ad un ristretto numero di prodotti, quasi esclusivamente usati, ancorché alti di gamma. 15

16 Limitatamente alle città grandi e medie, il numero delle transazioni annue può essere in questo caso stimato in non più di unità. Se a tali grandezze si aggiunge poi la quota di unità di pregio mediamente compravendute al di fuori dei grandi centri urbani, valutabile in unità circa, se ne deduce come il segmento top in Italia dia luogo complessivamente a compravendite all anno, ovvero il 3% circa del mercato residenziale. I risultati dell indagine consentono di meglio delineare il profilo che questo segmento di mercato ha assunto e di indicarne alcune possibili linee di evoluzione. Il segmento delle abitazioni di pregio è anzitutto espressione di un mercato per utilizzatori prima ancora che per investitori; il fattore di spinta che lo muove è rappresentato dal desiderio di per poter fruire di una residenza esclusiva, di pezzo unico nel suo genere, indipendentemente dalle attese di rivalutazione. E un mercato fuori mercato, in cui l andamento dei prezzi non segue tanto l andamento del mercato immobiliare in genere, rispetto a cui infatti sa anche porsi in posizione anticiclica, quanto quello dell economia del Paese e della distribuzione della ricchezza prodotta. E per sua natura un mercato a circuito chiuso e a forte autoreferenzialità. L elevatissima qualità dei beni scambiati combinata con la statura economica dei soggetti che coinvolge è tale da innescare processi di incremento virtuale del valore, talvolta al solo passaggio di mano quando siano coinvolte figure di rilevante visibilità sociale. Le ville più belle delle località più esclusive del Paese, ad esempio, acquisiscono maggior valore anche in virtù del rango sociale di chi le ha possedute. Un mercato a forte valenza simbolica, fino a dare espressione, nei suoi prodotti di punta, al made in Italy dell abitare. Il quadro dei valori e l andamento delle più recenti variazioni, indicano che il mercato di fascia alta tiene bene. In questa fase le quotazioni vanno stabilizzandosi. Ma è assai improbabile che si inneschi un ciclo di vero e proprio raffreddamento. 16

17 IL MERCATO, CITTA PER CITTA 17

18 TORINO GRANDEZZE E COMPOSIZIONE DEL MERCATO Consistenza dello stock residenziale N Abitazioni Nuova unità censite 01-' Abitazioni Composizione delle compravendite residenziali (05) Tipologia delle abitazioni N Civili/economiche Signorili Lusso/pregio 977 Tot Indice di dinamicità del mercato (N di comprav./stock) 3,3% DOMANDA E OFFERTA A CONFRONTO Taglio Dimensionale Abitazioni Signorili Ordine di importanza dei requisiti più richiesti 40 Valori % fino a 0mq da 0 a 150 mq. da 150 a 0 mq. oltre 0 mq. richieste offerte 0,0 box singolo o multiplo 92,3 terrazza al piano (min 50 mq) 76,9 vista panoramica servizi di portineria vigilanza 69,2 61,5 lavanderia/stireria 53,8 tripli e più servizi giardino/parco Taglio Dimensionale Valori % fino a 0mq da 0 a 150 mq. da 150 a 0 mq. oltre 0 mq. richieste offerte 0,0 sale di rappresentanza 92,3 tripli e più servizi spazi per il personale di servizio 76,9 lavanderia/stireria 46,2 38,5 salone triplo spazi per il personale di servizio 30,8 23,1 sala hobby sale di rappresentanza 15,4 attrezzature sportive 69,2 box singolo o multiplo Tempi di vendita/locazione e differenziali di prezzo Signorili Lusso Differenza tra prezzo iniziale e finale % 3% Tempi medi di vendita (mesi) 6 6 Tempi medi di locazione (mesi) ,5 53,8 giardino/parco servizi di portineria vigilanza 46,2 38,5 vista panoramica 30,8 terrazza al piano (min 50 mq) 23,1 salone triplo sala hobby 15,4 attrezzature sportive 18

19 QUADRO DEI VALORI ABITAZIONI "Signorili" da ristrutturare. minimo massimo minimo massimo minimo massimo CROCETTA CENTRO STORICO CENTRO STORICO PRECOLLINA COLLINA "TOP PRICE" 1 SEM. 06 Prezzo complessivo Descrizione dell'immobile Zona Crocetta, salone, tre camere, tripli servizi, box auto ABITAZIONI di "Pregio" da ristrutturare. minimo massimo minimo massimo minimo massimo CROCETTA PEDONALE CORSO FIUME VIA ROMA PIAZZETTA MARIA TERESA "TOP RENT" 1 SEM. 06 Canone mensile Descrizione dell'immobile Zona Crocetta - Salone, due camere, cucina, doppi servizi CORSO MARCONI INDICATORI DI TENDENZA ANDAMENTI I SEM. 06 PREVISIONI FINE 06 N comprav. N locazioni N comprav. N locazioni 19

20 MILANO GRANDEZZE E COMPOSIZIONE DEL MERCATO Consistenza dello stock residenziale N Abitazioni Nuova unità censite 01-' Abitazioni Composizione delle compravendite residenziali (05) Tipologia delle abitazioni N Civili/economiche Signorili Lusso/pregio Tot Indice di dinamicità del mercato (N di comprav./stock) 3,2 DOMANDA E OFFERTA A CONFRONTO Taglio Dimensionale Abitazioni Signorili Ordine di importanza dei requisiti più richiesti Valori % ,0 box singolo o multiplo 0,0 servizi di portineria vigilanza terrazza al piano (min 50 mq) tripli e più servizi 69,2 salone triplo 0 fino a 0mq da 0 a 150 mq. da 150 a 0 mq. oltre 0 mq. richieste offerte 69,2 vista panoramica 53,8 giardino/parco Taglio Dimensionale Valori % fino a 0mq da 0 a 150 mq. da 150 a 0 mq. oltre 0 mq. richieste offerte Tempi di vendita/locazione e differenziali di prezzo Signorili Lusso Differenza tra prezzo iniziale e finale Tempi medi di vendita (mesi) 7 7 Tempi medi di locazione (mesi) 4 4 0,0 box singolo o multiplo 0,0 0,0 vista panoramica servizi di portineria vigilanza 76,9 76,9 giardino/parco 76,9 46,2 38,5 terrazza al piano (min 50 mq) 76,9 lavanderia/stireria 30,8 tripli e più servizi 46,2 salone triplo 46,2 30,8 sala hobby sale di rappresentanza 23,1 23,1 spazi per il personale di servizio 15,4 lavanderia/stireria spazi per il personale di servizio attrezzature sportive sale di rappresentanza sala hobby 15,4 attrezzature sportive

21 QUADRO DEI VALORI ABITAZIONI "Signorili" da ristrutturare. minimo massimo minimo massimo minimo massimo PAGANO/MAGENTA SAN SIRO DUOMO CRIVELLI CENTRO CERCHIA NAVIGLI "TOP PRICE" 1 SEM. 06 Prezzo complessivo Descrizione dell'immobile VIA DELLA SPIGA - CASA D'EPOCA, PRESTIGIOSO 3 PIANO CON 2 LOCALI E SERVIZI ABITAZIONI di "Pregio" "TOP RENT" 1 SEM. 06 da ristrutturare. minimo massimo minimo massimo minimo massimo P SAN BABILA VIA DELLA SPIGA VIA BORGOGNA P.LE BARACCA Canone mensile Descrizione dell'immobile P.LE BARACCA - IN PALAZZO D'EPOCA - PIANO ALTO - APPARTAMENTO DI MQ 150 INDICATORI DI TENDENZA ANDAMENTI I SEM. 06 PREVISIONI FINE 06 N comprav. N locazioni N comprav. N locazioni 21

22 FIRENZE GRANDEZZE E COMPOSIZIONE DEL MERCATO Consistenza dello stock residenziale N Abitazioni Nuova unità censite 01-' Abitazioni Composizione delle compravendite residenziali (05) Tipologia delle abitazioni N Civili/economiche Signorili 984 Lusso/pregio 394 Tot. 4.9 Indice di dinamicità del mercato (N di comprav./stock) 2,7 DOMANDA E OFFERTA A CONFRONTO Taglio Dimensionale Abitazioni Signorili Ordine di importanza dei requisiti più richiesti Valori % ,0 box singolo o multiplo 92,3 terrazza al piano (min 50 mq) 76,9 giardino/parco servizi di portineria vigilanza 69,2 vista panoramica 0 fino a 0mq da 0 a 150 mq. da 150 a 0 mq. oltre 0 mq. richieste offerte 61,5 53,8 salone triplo tripli e più servizi Taglio Dimensionale 46,2 38,5 lavanderia/stireria spazi per il personale di servizio 30,8 sale di rappresentanza 40 23,1 sala hobby ,4 attrezzature sportive Valori % 15 0,0 box singolo o multiplo 5 0 fino a 0mq da 0 a 150 mq. da 150 a 0 mq. oltre 0 mq. 92,3 giardino/parco terrazza al piano (min 50 mq) richieste offerte 76,9 salone triplo 69,2 tripli e più servizi 61,5 servizi di portineria vigilanza Tempi di vendita/locazione e differenziali di prezzo 53,8 vista panoramica Signorili Lusso Differenza tra prezzo iniziale e finale Tempi medi di vendita (mesi) 6 9 Tempi medi di locazione (mesi) ,2 38,5 lavanderia/stireria sale di rappresentanza 30,8 spazi per il personale di servizio 23,1 15,4 sala hobby attrezzature sportive 22

23 QUADRO DEI VALORI ABITAZIONI "Signorili" da ristrutturare. minimo massimo minimo massimo minimo massimo CAMPO DI MARTE CENTRO STORICO SIGNORILE LE CURE VIALI PIAZZA SAN MARCO POGGETTO PIAZZA EDISON STATUTO PORTA ROMANA TEATRO COMUNALE ABITAZIONI di "Pregio" "TOP PRICE" 1 SEM. 06 Prezzo complessivo Descrizione dell'immobile Affaccio su Piazza della Signoria - Salone doppio, 3 camere e servizi in palazzo rinascimentale posto al piano nobile da ristrutturare. minimo massimo minimo massimo minimo massimo PONTE VECCHIO/PIAZZA SIGNORIA CS PALAZZI MONUMENTALI CS AFFACCI MONUMENTALI LUNGARINI "TOP RENT" 1 SEM. 06 Canone mensile Descrizione dell'immobile PIAZZA D'AZEGLIO IMPERIALE/MICHELANGIOLO PIAN DEI GIULLARI BELLOSGUARDO Appartamento d'epoca in Piazza della Signoria/Ponte Vecchio FIESOLE COLLINE INTORNO ALLA CITTA' INDICATORI DI TENDENZA ANDAMENTI I SEM. 06 PREVISIONI FINE 06 N comprav. N locazioni N comprav. N locazioni 23

24 ROMA GRANDEZZE E COMPOSIZIONE DEL MERCATO Consistenza dello stock residenziale N Abitazioni Nuova unità censite 01-' Abitazioni Composizione delle compravendite residenziali (05) Tipologia delle abitazioni N Civili/economiche Signorili Lusso/pregio Tot Indice di dinamicità del mercato (N di comprav./stock) 3,1 DOMANDA E OFFERTA A CONFRONTO Taglio Dimensionale Abitazioni Signorili Ordine di importanza dei requisiti più richiesti Valori % fino a 0mq da 0 a 150 mq. da 150 a 0 mq. oltre 0 mq. richieste offerte Taglio Dimensionale 0,0 92,3 salone triplo terrazza al piano (min 50 mq) box singolo o multiplo 76,9 69,2 tripli e più servizi servizi di portineria vigilanza 61,5 53,8 vista panoramica 46,2 giardino/parco spazi per il personale di servizio 38,5 sale di rappresentanza 30,8 lavanderia/stireria Valori % fino a 0mq da 0 a 150 mq. da 150 a 0 mq. oltre 0 mq. richieste offerte Tempi di vendita/locazione e differenziali di prezzo 0,0 box singolo o multiplo 92,3 salone triplo 76,9 terrazza al piano (min 50 mq) 69,2 vista panoramica servizi di portineria vigilanza 61,5 sale di rappresentanza 53,8 tripli e più servizi 23,1 attrezzature sportive 15,4 sala hobby Signorili Lusso Differenza tra prezzo iniziale e finale 5 Tempi medi di vendita (mesi) ,2 38,5 lavanderia/stireria spazi per il personale di servizio 30,8 giardino/parco Tempi medi di locazione (mesi) ,1 sala hobby 15,4 attrezzature sportive 24

25 QUADRO DEI VALORI ABITAZIONI "Signorili" da ristrutturare. minimo massimo minimo massimo minimo massimo PARIOLI FLEMING VIGNA CLARA CAMILLUCCIA PRATI CENTRO STORICO "TOP PRICE" 1 SEM. 06 Prezzo complessivo Descrizione dell'immobile BELLE ARTI - 3 PIANO - DOPPIO INGRESSO, SALONE, STUDIO, SALOTTO, 3 LETTO, DOPPI SERVIZI - CANTINA E BOX ABITAZIONI di "Pregio" da ristrutturare. minimo massimo minimo massimo minimo massimo VIA 3 OROLOGI VIA DE NOBRIS MONTI PARIOLI SPAGNA NAVONA GIULIA MARGUTTA "TOP RENT" 1 SEM. 06 Canone mensile Descrizione dell'immobile Via S. Sebastianello - prestigioso bilivelli con terrazzo - doppi ingressi, salone, sala pranzo, studio, 4 camere, 4 servizi - da ristrutturare INDICATORI DI TENDENZA ANDAMENTI I SEM. 06 PREVISIONI FINE 06 N comprav. N locazioni N comprav. N locazioni 25

26 NAPOLI GRANDEZZE E COMPOSIZIONE DEL MERCATO Consistenza dello stock residenziale N Abitazioni Nuova unità censite 01-' Abitazioni Composizione delle compravendite residenziali (05) Tipologia delle abitazioni N Civili/economiche Signorili Lusso/pregio 492 Tot Indice di dinamicità del mercato (N di comprav./stock) 2,4 DOMANDA E OFFERTA A CONFRONTO Taglio Dimensionale Valori % Abitazioni Signorili fino a 0mq da 0 a 150 mq. da 150 a 0 mq. oltre 0 mq. richieste offerte Ordine di importanza dei requisiti più richiesti 0,0 box singolo o multiplo 0,0 servizi di portineria vigilanza terrazza al piano (min 50 mq) sale di rappresentanza 69,2 giardino/parco 61,5 tripli e più servizi vista panoramica 46,2 lavanderia/stireria Taglio Dimensionale 38,5 spazi per il personale di servizio 38,5 23,1 salone triplo sala hobby 60 15,4 attrezzature sportive 50 Valori % ,0 box singolo o multiplo 0 fino a 0mq da 0 a 150 mq. da 150 a 0 mq. oltre 0 mq. richieste offerte 0,0 servizi di portineria vigilanza spazi per il personale di servizio sale di rappresentanza Tempi di vendita/locazione e differenziali di prezzo Signorili Lusso 61,5 tripli e più servizi 61,5 terrazza al piano (min 50 mq) salone triplo Differenza tra prezzo iniziale e finale ,5 vista panoramica Tempi medi di vendita (mesi) ,5 giardino/parco Tempi medi di locazione (mesi) ,8 lavanderia/stireria 23,1 sala hobby 15,4 attrezzature sportive 26

27 QUADRO DEI VALORI ABITAZIONI "Signorili" da ristrutturare. minimo massimo minimo massimo minimo massimo CHIAIA POSILLIPO VOMERO CENTRALE CENTRO ANTICO BAGNOLI POZZUOLI VIA NAPOLI "TOP PRICE" 1 SEM. 06 Prezzo complessivo Descrizione dell'immobile VIA DEI MILLE - SALONE DOPPIO, DUE CAMERE E SERVIZI - CA 130 MQ ABITAZIONI di "Pregio" da ristrutturare. minimo massimo minimo massimo minimo massimo VIA DEI MILLE-PZZA DEI MARTIRI VIA POSILLIPO/TRAV.PANORAMICHE VIA SCARLATTI-SAN MARTINO PZZA DEL GESU'-S.CHIARA VIA NAPOLI "TOP RENT" 1 SEM. 06 Canone mensile Descrizione dell'immobile VIA POSILLIPO - SALONE, TRE CAMERE SERVIZI E BOX INDICATORI DI TENDENZA ANDAMENTI I SEM. 06 PREVISIONI FINE 06 N comprav. N locazioni N comprav. N locazioni 27

28 BARI GRANDEZZE E COMPOSIZIONE DEL MERCATO Consistenza dello stock residenziale N Abitazioni Nuova unità censite 01-' Abitazioni Composizione delle compravendite residenziali (05) Tipologia delle abitazioni N Civili/economiche Signorili 555 Lusso/pregio 185 Tot Indice di dinamicità del mercato (N di comprav./stock) 2,4 DOMANDA E OFFERTA A CONFRONTO Taglio Dimensionale Abitazioni Signorili Ordine di importanza dei requisiti più richiesti Valori % fino a 0mq da 0 a 150 mq. da 150 a 0 mq. oltre 0 mq. richieste offerte 0,0 92,3 terrazza al piano (min 50 mq) vista panoramica 76,9 tripli e più servizi box singolo o multiplo 69,2 servizi di portineria vigilanza spazi per il personale 61,5 di servizio 53,8 sale di rappresentanza Taglio Dimensionale 46,2 38,5 lavanderia/stireria giardino/parco 30,8 attrezzature sportive ,1 sala hobby 15,4 salone triplo 35 Valori % fino a 0mq da 0 a 150 mq. da 150 a 0 mq. oltre 0 mq. richieste offerte 0,0 92,3 vista panoramica terrazza al piano (min 50 mq) spazi per il personale di servizio servizi di portineria 76,9 vigilanza 69,2 attrezzature sportive Tempi di vendita/locazione e differenziali di prezzo 61,5 sale di rappresentanza 53,8 giardino/parco Signorili Lusso 46,2 tripli e più servizi Differenza tra prezzo iniziale e finale 38,5 box singolo o multiplo Tempi medi di vendita (mesi) ,8 lavanderia/stireria Tempi medi di locazione (mesi) ,1 sala hobby 15,4 salone triplo 28

29 QUADRO DEI VALORI ABITAZIONI "Signorili" da ristrutturare. minimo massimo minimo massimo minimo massimo UMBERTINO MURAT SAN PASQUALE S SPIRITO PALESE VALENZANO "TOP PRICE" 1 SEM. 06 Prezzo complessivo Descrizione dell'immobile ZONA UMBERTINA - IN STABILE SIGNORILE - PANORAMICO ED ANGOLARE - DOPPI INGRESSI SALONE QUATTRO CAMERE SERVIZI ABITAZIONI di "Pregio" da ristrutturare. minimo massimo minimo massimo minimo massimo UMBERTINA MURAT ZONA RAI BORGO ANTICO C.SO DE GASPERI "TOP RENT" 1 SEM. 06 Canone mensile Descrizione dell'immobile ZONA UMBERTINA - PANORAMICO RISTRUTTURATO - SALONE, TRE CAMERE E SERVIZI INDICATORI DI TENDENZA ANDAMENTI I SEM. 06 PREVISIONI FINE 06 N comprav. N locazioni N comprav. N locazioni 29