TRIBUNALE DI SALERNO

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1 TRIBUNALE DI SALERNO TERZA SEZIONE CIVILE UFFICIO ESECUZIONI IMMOBILIARI GIUDICE DELL ESECUZIONE Dott. Alessandro Brancaccio RELAZIONE DI CONSULENZA TECNICA D UFFICIO - PROCEDURA N. 65/2011 (già 657/89) R.G.E. - CASTELLO FINANCE SRL C/O ITALFONDIARIO SPA C/ OMISSIS + 2 CREDITORE PROCEDENTE: ITALFONDIARIO SPA procuratrice della CASTELLO FINANCE SRL Avv. Ferdinando Pagliara Via SS Martiri N. 31, Salerno (SA) Tel/Fax ; [email protected] DEBITORI: SIG. OMISSIS +2 il C.T.U.: ing. PASQUALE MODICA Via Balzico N SALERNO tel cell NOVEMBRE 2012/ MARZO

2 INDICE 1. PREMESSA CRONOLOGIA PRINCIPALI OPERAZIONI PERITALI C.T.U RISPOSTE AI QUESITI DEL MANDATO... 7 Quesiti 1-2-3: 1. se i beni pignorati consistono esclusivamente in beni per i quali la documentazione ex art.567 cod. proc. civ. è necessaria e però manca in atti o è inidonea, riferisca l esperto di tale assenza o inidoneità e restituisca gli atti senza altra attività, ma dopo il termine da lui fissato per la prosecuzione delle operazioni; 2. se i beni pignorati consistono esclusivamente in beni per i quali la detta documentazione è completa ed idonea, proceda secondo i quesiti da 4 a 12; 3. se i beni pignorati consistono sia in beni per i quali la detta documentazione è necessaria e però manca o è inidonea, sia in beni per i quali la detta documentazione è completa ed idonea, proceda l esperto a redigere, in via preliminare, una descrizione riassuntiva dei beni per i quali la documentazione è mancante e/o inidonea (descrizione da accludere a guisa di introduzione alla relazione indisposta agli altri quesiti) e proceda, limitatamente agli altri beni secondo i quesiti postigli da 4 a Quesito 4: Identifichi con precisi dati catastali e confini e descriva dettagliatamente l immobile pignorato, verificando la corrispondenza con i dati riportati nell atto di pignoramento e l eventuale sussistenza di altre procedure esecutive gravanti sul medesimo; in tal caso, sospenda le operazioni peritali, relazionando al G.E PRECISAZIONI CIRCA LA PROCEDURA 65/11 (Gia 657/89) RELATIVAMENTE ALL IDENTIFICAZIONE DEI BENI OGGETTO DI E.I Quesito 5: Precisi la provenienza del bene al debitore esecutato e se questi risulti essere l unico proprietario, producendo anche l atto in virtù del quale ha acquisito la proprietà; segnali, altresì, eventuali acquisti mortis causa non trascritti Quesito 6: Valuti la possibilità di una divisione dei beni in caso di comproprietà e, ove sussistano i presupposti, predisponga un progetto di divisione in natura dei medesimi, con la specifica indicazione dei comproprietari e delle loro generalità, la formazione delle singole masse e la determinazione degli ipotetici conguagli in denaro Quesito 7: Dica dello stato di possesso del bene con l indicazione, se occupato da terzi del titolo in base al quale è occupato e della consistenza del nucleo familiare dell occupante, con particolare riferimento all esistenza di contratti registrati in data antecedente al pignoramento, di cui dovrà specificare la data di scadenza della durata, la data di scadenza per l eventuale disdetta, l eventuale data di rilascio fissata o lo stato della causa eventualmente in corso per il rilascio, e di

3 diritti reali (quali usufrutto, uso, abitazione, servitù, etc) che delimitino la piena fruibilità del cespite, indicando, anche per questi ultimi, l eventuale anteriorità alla trascrizione del pignoramento Quesito 8: Determini il più probabile canone di locazione dell immobile pignorato e, in caso di immobili già concessi in locazione, dica se il canone pattuito sia inferiore di un terzo al giusto prezzo o a quello risultante da precedenti locazioni, a norma dell art. 2923, comma 3, cod. civ Quesito 9: Indichi il regime patrimoniale del debitore, se coniugato, a tal uopo producendo l estratto dell atto di matrimonio ed evidenziando la sussistenza di eventuali convenzioni patrimoniali riportate a margine dello stesso e la data della relativa notazione Quesito 10: Riferisca dell esistenza di formalità, vincoli o oneri, anche di natura condominiale, gravanti sul bene che resteranno a carico dell acquirente, ivi compresi i vincoli derivanti da contratti incidenti sull attitudine edificatoria dello stesso o i vincoli connessi con il suo carattere storico artistico, ovvero di natura paesaggistica e simili. Indichi in particolare l importo annuo delle spese fisse di gestione o manutenzione (es. spese condominiali ordinarie); le eventuali spese straordinarie già deliberate, ma non ancora scadute; le eventuali spese condominiali scadute e non pagate negli ultimi due anni anteriori alla data della perizia; le eventuali cause in corso; le domande giudiziali (precisando se le cause con le stesse introdotte siano ancora in corso ed in che stato), le convenzioni matrimoniali ed i provvedimenti di assegnazione della casa coniugale trascritti contro il debitore e, quanto a questi ultimi, anche solo emessi prima del pignoramento non chè le eventuali obbligazioni propter rem) Quesito 11: Riferisca dell esistenza di formalità, vincoli ed oneri anche di natura condominiale che saranno cancellati o che comunque risulteranno non opponibili all acquirente (come iscrizioni ipotecarie, trascrizioni di pignoramenti, trascrizioni di sequestri conservativi, etc), indicando in particolare i creditori iscritti (cioè i creditori muniti di ipoteca o privilegi immobiliari) e i costi per le relative cancellazioni Quesito 12: Acquisisca e depositi aggiornate visure catastali ed ipotecarie per immobile e per soggetto (a favore e contro), queste ultime in forma sintetica ed integrale, riferite almeno al ventennio antecedente la data di conferimento incarico, segnalando eventuali discrasie tra le risultanze delle stesse all esito di accurato controllo incrociato Quesito 13: Riferisca della verifica della regolarità edilizia ed urbanistica del bene nonché l esistenza della dichiarazione di agibilità dello stesso; in particolare indichi la destinazione urbanistica del terreno risultante dal certificato di destinazione urbanistica di cui all art. 30 del T.U. di cui al D. P. R

4 Num. 380, nonché le notizie di cui all art. 46 di detto T. U. e di cui all art. 40 della L num. 47 e succ. mod; in caso di insufficienza di tali notizie, tale da determinare le nullità di cui all art. 46, comma 1 del citato T. U. ovvero di cui all art. 40, co. 2, della citata L. 47/85 faccia di tanto l esperto menzione nel riepilogo, con avvertenza che l aggiudicatario potrà ricorrendone i presupposti, avvalersi delle disposizioni di cui all art. 46 co. 5 del citato T. U. e di cui all art. 40 co. 6 della citata L. 47/85; quantifichi, poi, le eventuali spese di sanatoria e di condono Quesito 14: Determini il valore con l indicazione del criterio di stima adottato al fine della determinazione del prezzo base di vendita, comunque fornendo elementi di riscontro (quali borsini immobiliari, pubblicazioni di agenzia immobiliari, copie di atti pubblici di vendita di beni con analoghe caratteristiche) ed anche formando, al principale fine di conseguire una più vantaggiosa occasione di vendita o una migliore individuazione dei beni, lotti separati. Esponga altresì analiticamente gli adeguamenti e le correzioni della stima considerati per lo stato d uso e la manutenzione dell immobile, per lo stato di possesso del medesimo, per i vincoli ed oneri giuridici non eliminabili dalla procedura, l abbattimento forfettario per assenza di garanzia per vizi occulti nonchè per eventuali spese condominiali insolute, la necessità di bonifica da eventuali rifiuti, anche tossici o nocivi. Nel caso si tratti di quota indivisa, fornisca la valutazione dell intero e della sola quota, tenendo conto della maggiore difficoltà di vendita per le quote indivise Quesito 15: quantifichi le presumibili spese occorrenti per la rimozione, il trasporto e la dismissione dei beni mobili o dei materiali di risulta eventualmente rinvenuti nell immobile pignorato Quesito 16: Corredi la relazione - da presentare anche in formato e su supporti informatici (e segnatamente in formato testo o Word per Windows Microsoft nonché.pdf per adobe acrobat) o equivalente - di una planimetria e di riepilogo o descrizione finale in cui sinteticamente, per ciascun lotto indichi: comune di ubicazione, frazione, via o località, confini, estensione e dati catastali (limitati: per i terreni, alla partita, al foglio, alla particella, all estensione ed al tipo di coltura; per i fabbricati, alla partita al foglio, alla particella ed all eventuale subalterno, al numero di vani ed accessori, al numero civico, al piano ed al numero di interno), l attuale proprietario e, comunque, il titolo di provenienza del bene, l eventuale stato di comproprietà, le iscrizioni e le trascrizioni sul medesimo gravanti, lo stato di occupazione, le regolarità edilizio-urbanistiche, l abitabilità e l agibilità, il valore del bene da porre a base d aste Quesito 17: Estragga reperto fotografico- anche in formato digitale, secondo le specifiche di cui al foglio di

5 raccomandazioni consegnato contestualmente- dello stato dei luoghi, comprensivo in caso di costruzione, anche degli interni RIEPILOGO SINTETICO CONGEDO C.T.U ELENCO ALLEGATI... 46

6 TRIBUNALE DI SALERNO Terza sezione civile Ufficio esecuzioni immobiliari Ill.mo Giudice Dell esecuzione Dott. ALESSANDRO BRANCACCIO RELAZIONE DI CONSULENZA TECNICA D UFFICIO NELLA PROCEDURA ESECUTIVA N. 65/11 CASTELLO FINANCE SRL C/O ITALFONDIARIO SPA C/ OMISSIS PREMESSA Il sottoscritto Ing. Pasquale Modica, domiciliato in Salerno alla Via Manganario n.89, a seguito del verbale di conferimento di incarico di stima in data 27/11/2012, riferisce con la presente relazione, su quanto fatto, elaborato e dedotto in merito ai quesiti formulati dal G. E. di seguito integralmente riportati: 1. se i beni pignorati consistono esclusivamente in beni per i quali la documentazione ex art.567 cod. proc. civ. è necessaria e però manca in atti o è inidonea, riferisca l esperto di tale assenza o inidoneità e restituisca gli atti senza altra attività, ma dopo il termine da lui fissato per la prosecuzione delle operazioni; 2. se i beni pignorati consistono esclusivamente in beni per i quali la detta documentazione è completa ed idonea, proceda secondo i quesiti da 4 a 12; 3. se i beni pignorati consistono sia in beni per i quali la detta documentazione è necessaria e però manca o è inidonea, sia in beni per i quali la detta documentazione è completa ed idonea, proceda l esperto a redigere, in via preliminare, una descrizione riassuntiva dei beni per i quali la documentazione è mancante e/o inidonea (descrizione da accludere a guisa di introduzione alla relazione indisposta agli altri quesiti) e proceda, limitatamente agli altri beni secondo i quesiti postigli da 4 a 12; Per i beni per i quali la documentazione è completa ed idonea: 4. Identifichi con precisi dati catastali e confini e descriva dettagliatamente l immobile pignorato, verificando la corrispondenza con i dati riportati nell atto di pignoramento e l eventuale sussistenza di altre procedure esecutive gravanti sul medesimo; in tal caso, ove in queste ultime risulti già espletata la relazione tecnica, sospenda le operazioni peritali, relazionando al G. E.; 5. precisi la provenienza del bene al debitore esecutato e se questi risulti essere l unico proprietario, producendo anche l atto in virtù del quale ha acquisito la proprietà; segnali, altresì, eventuali acquisti mortis causa non trascritti; E.I. 65/11 relazione CTU ing. Pasquale Modica Pag. 1/47

7 6. Valuti la possibilità di una divisione dei beni in caso di comproprietà e, ove sussistano i presupposti, predisponga un progetto di divisione in natura dei medesimi, con la specifica indicazione dei comproprietari e delle loro generalità, la formazione delle singole masse e la determinazione degli ipotetici conguagli in denaro; 7. Dica dello stato di possesso del bene con l indicazione, se occupato da terzi del titolo in base al quale è occupato e della consistenza del nucleo familiare dell occupante, con particolare riferimento all esistenza di contratti registrati in data antecedente al pignoramento, di cui dovrà specificare la data di scadenza della durata, la data di scadenza per l eventuale disdetta, l eventuale data di rilascio fissata o lo stato della causa eventualmente in corso per il rilascio, e di diritti reali (quali usufrutto, uso, abitazione, servitù, etc) che delimitino la piena fruibilità del cespite, indicando, anche per questi ultimi, l eventuale anteriorità alla trascrizione del pignoramento; 8. Determini il più probabile canone di locazione dell immobile pignorato e, in caso di immobili già concessi in locazione, dica se il canone pattuito sia inferiore di un terzo al giusto prezzo o a quello risultante da precedenti locazioni, a norma dell art. 2923, comma 3, cod. civ.; 9. Indichi il regime patrimoniale del debitore, se coniugato, a tal uopo producendo l estratto dell atto di matrimonio ed evidenziando la sussistenza di eventuali convenzioni patrimoniali riportate a margine dello stesso e la data della relativa notazione; 10. Riferisca dell esistenza di formalità, vincoli o oneri, anche di natura condominiale, gravanti sul bene che resteranno a carico dell acquirente, ivi compresi i vincoli derivanti da contratti incidenti sull attitudine edificatoria dello stesso o i vincoli connessi con il suo carattere storico artistico, ovvero di natura paesaggistica e simili. Indichi in particolare l importo annuo delle spese fisse di gestione o manutenzione (es. spese condominiali ordinarie); le eventuali spese straordinarie già deliberate, ma non ancora scadute; le eventuali spese condominiali scadute e non pagate negli ultimi due anni anteriori alla data della perizia; le eventuali cause in corso; le domande giudiziali (precisando se le cause con le stesse introdotte siano ancora in corso ed in che stato), le convenzioni matrimoniali ed i provvedimenti di assegnazione della casa coniugale trascritti contro il debitore e, quanto a questi ultimi, anche solo emessi prima del pignoramento non chè le eventuali obbligazioni propter rem) 11. Riferisca dell esistenza di formalità, vincoli ed oneri anche di natura condominiale che saranno cancellati o che comunque risulteranno non opponibili all acquirente (come iscrizioni ipotecarie, trascrizioni di pignoramenti, trascrizioni di sequestri conservativi, etc), indicando in particolare i creditori iscritti (cioè i creditori muniti di ipoteca o privilegi immobiliari) e i costi per le relative cancellazioni; 12. Acquisisca e depositi aggiornate visure catastali ed ipotecarie per immobile e per soggetto (a favore e contro), queste ultime in forma sintetica ed integrale, riferite almeno al ventennio antecedente la data di conferimento incarico, segnalando eventuali discrasie tra le risultanze delle stesse all esito di accurato controllo incrociato; E.I. 65/11 relazione CTU ing. Pasquale Modica Pag. 2/47

8 13. Riferisca della verifica della regolarità edilizia ed urbanistica del bene nonché l esistenza della dichiarazione di agibilità dello stesso; in particolare indichi la destinazione urbanistica del terreno risultante dal certificato di destinazione urbanistica di cui all art. 30 del T.U. di cui al D. P. R Num. 380, nonché le notizie di cui all art. 46 di detto T. U. e di cui all art. 40 della L num. 47 e succ. mod; in caso di insufficienza di tali notizie, tale da determinare le nullità di cui all art. 46, comma 1 del citato T. U. ovvero di cui all art. 40, co. 2, della citata L. 47/85 faccia di tanto l esperto menzione nel riepilogo, con avvertenza che l aggiudicatario potrà ricorrendone i presupposti, avvalersi delle disposizioni di cui all art. 46 co. 5 del citato T. U. e di cui all art. 40 co. 6 della citata L. 47/85; quantifichi, poi, le eventuali spese di sanatoria e di condono; 14. Determini il valore con l indicazione del criterio di stima adottato al fine della determinazione del prezzo base di vendita, comunque fornendo elementi di riscontro ( quali borsini immobiliari, pubblicazioni di agenzia immobiliari, copie di atti pubblici di vendita di beni con analoghe caratteristiche) ed anche formando, al principale fine di conseguire una più vantaggiosa occasione di vendita o una migliore individuazione dei beni, lotti separati. Esponga altresì analiticamente gli adeguamenti e le correzioni della stima considerati per lo stato d uso e la manutenzione dell immobile, per lo stato di possesso del medesimo, per i vincoli ed oneri giuridici non eliminabili dalla procedura, l abbattimento forfetario per assenza di garanzia per vizi occulti nonchè per eventuali spese condominiali insolute, la necessità di bonifica da eventuali rifiuti, anche tossici o nocivi. Nel caso si tratti di quota indivisa, fornisca la valutazione dell intero e della sola quota, tenendo conto della maggiore difficoltà di vendita per le quote indivise. 15. quantifichi le presumibili spese occorrenti per la rimozione, il trasporto e la dismissione dei beni mobili o dei materiali di risulta eventualmente rinvenuti nell immobile pignorato; 16. Corredi la relazione- da presentare anche in formato e su supporti informatici (e segnatamente in formato testo o Word per Windows Microsoft nonché.pdf per adobe acrobat) o equivalente- di una planimetria e di riepilogo o descrizione finale in cui sinteticamente, per ciascun lotto indichi: comune di ubicazione, frazione, via o località, confini, estensione e dati catastali (limitati: per i terreni, alla partita, al foglio, alla particella, all estensione ed al tipo di coltura; per i fabbricati, alla partita al foglio, alla particella ed all eventuale subalterno, al numero di vani ed accessori, al numero civico, al piano ed al numero di interno), l attuale proprietario e, comunque, il titolo di provenienza del bene, l eventuale stato di comproprietà, le iscrizioni e le trascrizioni sul medesimo gravanti, lo stato di occupazione, le regolarità ediliziourbanistiche, l abitabilità e l agibilità, il valore del bene da porre a base d asta; 17. Estragga reperto fotografico- anche in formato digitale, secondo le specifiche di cui al foglio di raccomandazioni consegnato contestualmente- dello stato dei luoghi, comprensivo in caso di costruzione, anche degli interni. E.I. 65/11 relazione CTU ing. Pasquale Modica Pag. 3/47

9 Tanto premesso si passa alla descrizione delle operazioni peritali. 2. CRONOLOGIA PRINCIPALI OPERAZIONI PERITALI C.T.U. Per ottemperare all incarico del G.E. lo scrivente esaminava preliminarmente il fascicolo di parte con tutta la documentazione agli atti e comunicava la data di accesso del 1 sopralluogo sui luoghi oggetto di causa, per il giorno 21 gennaio 2013 alle ore 10,00, a mezzo raccomandata A/R agli eredi del sig. Omissis (Omissis) ed a mezzo telefax all avv. Pagliara del creditore procedente ed all avv. Vassallo del sig. Omissis (cfr. ALL N. 2- COMUNICAZIONI D ACCESSO ALLE PARTI). Quindi in tale data, come predetto, il sottoscritto CTU si recava sui luoghi oggetto di causa ovvero: appartamento composto da piano seminterrato e rialzato sito in Montecorvino Rovella in Via del Carmine N. 1 - identificato in N.C.E.U. con scheda N del Durante tale accesso il sottoscritto CTU, coadiuvato dal collaboratore di fiducia ing. Lucia Pace, estraeva documentazione fotografica dei luoghi ed effettuava rilievo plano-altimetrico su base catastale. Al fine di verificare la regolarità edilizia il sottoscritto C.T.U.: - In data 09/01/2013 si recava presso l Ufficio Tecnico del Comune di Montecorvino Rovella (CFR. ALL N. 8) ed effettuava richiesta dei titoli abilitativi (quali autorizzazioni edilizie, condoni) del cespite esecutato. In data 04/02/2013 il sottoscritto si recava nuovamente presso il suddetto ufficio per visionare ed estrarre copia della documentazione richiesta, ma nulla veniva rinvenuto. Quindi il CTU, dopo lungo colloquio con il geom Volpe dell UTC di Montecorvino Rovella, volto ad accertare la mancanza in atti di qualunque tipo di documentazione abilitativa (richiesta di condoni, richieste di PdC, scia, DIA) dell immobile oggetto di E.I., si limitava ad estrarre copia del Piano di Recupero in variante della località Martorano, località in cui ricade il cespite esecutato(cfr ALL. N. 9). Al fine di completare le indagini sui cespiti esecutati, il sottoscritto CTU: - Nelle date 21/12/2012 e 28/01/2013, si recava presso l Agenzia del Territorio della Provincia di Salerno Ufficio Pubblicità Immobiliare al fine di effettuare le ispezioni ipotecarie sui soggetti debitori relative all ultimo ventennio, nonché acquisire le trascrizioni ed iscrizioni del ventennio relative ai beni in oggetto (CFR. ALL. N. 5- VISURE IPOTECARIE). E.I. 65/11 relazione CTU ing. Pasquale Modica Pag. 4/47

10 - Nelle date 21/12/2012 e 17/01/2013 si recava presso l Agenzia del Territorio della Provincia di Salerno Sportello catastale per estrarre le planimetrie catastali ed effettuare le necessarie visure per soggetto e per immobili (CFR. ALL. N. 4- VISURE CATASTALI, PLANIMETRIE ED ESTRATTI DEL FOGLIO DI MAPPA). - In data 28/12/2012 si recava presso l Agenzia del Territorio della Provincia di Salerno Sportello Cartaceo per estrarre copie cartacee della documentazione in atti per la partita 422 del comune di Montecorvino Rovella, partita n.422 in ditta catastale al sig. Omissis e tra gli altri la scheda planimetrica N del 1939 (CFR. ALL. N. 4- VISURE CATASTALI, PLANIMETRIE ED ESTRATTI DEL FOGLIO DI MAPPA) - In data 09/01/2012 si recava presso l ufficio anagrafe di Montecorvino Rovella per l acquisizione dei certificati necessari (certificati di morte, di esistenza in vita ed estratto di matrimonio) dei debitori ed eredi che il predetto ufficio rilasciava in data 21/01/2013 (CFR ALL. N. 10). Alla luce delle operazioni descritte ed acquisiti tutti gli elementi ritenuti necessari per l espletamento dell incarico, prima di passare a relazionare dettagliatamente quanto richiesto dal G.E. si riportano cronologicamente tutte le attività svolte al fine di ottemperare all incarico affidatomi: 1. 27/11/2012: giuramento C.T.U. (CFR. ALLEGATO 1); 2. 03/12/2012: acquisizione copia degli atti ipotecari e processuali inerenti l E.I. 65/11; 3. 14/12/2012: indagini catastali presso l Agenzia del Territorio della Provincia di Salerno Sportello catastale con acquisizioni delle visure, planimetrie ed estratti di mappa (CFR. ALLEGATO 4); 4. 21/12/2012: indagini ipotecarie presso l Agenzia del Territorio della Provincia di Salerno Ufficio Pubblicità (CFR. ALLEGATO 5); 5. 09/01/2013: richiesta accesso agli atti presso il Comune di Montecorvino Rovella (CFR. ALLEGATO 8); 6. 09/01/2013: richiesta certificati presso l ufficio anagrafe del Comune di Montecorvino Rovella; 7. 21/01/2013: sopralluogo sui beni oggetti di E. I. in Montecorvino Rovella (CFR. ALLEGATO 3); 8. 21/01/2013: ritiro certificati presso l ufficio anagrafe del Comune di Montecorvino Rovella (CFR. ALLEGATO 10); 9. 04/02/2013: accesso presso il Comune di Montecorvino Rovella, acquisizione copia PdR (CFR. ALLEGATO 9); E.I. 65/11 relazione CTU ing. Pasquale Modica Pag. 5/47

11 10. 21/01/ /03/2013: digitalizzazione del rilievo metrico e fotografico, stesura definitiva perizia C.T.U. e riordino allegati; /04/2013: UDIENZA G.E. DI FISSAZIONE MODALITÀ DI VENDITA NEL PROCEDIMENTO N. 61/11. E.I. 65/11 relazione CTU ing. Pasquale Modica Pag. 6/47

12 3. RISPOSTE AI QUESITI DEL MANDATO Quesiti 1-2-3: 1. se i beni pignorati consistono esclusivamente in beni per i quali la documentazione ex art.567 cod. proc. civ. è necessaria e però manca in atti o è inidonea, riferisca l esperto di tale assenza o inidoneità e restituisca gli atti senza altra attività, ma dopo il termine da lui fissato per la prosecuzione delle operazioni; 2. se i beni pignorati consistono esclusivamente in beni per i quali la detta documentazione è completa ed idonea, proceda secondo i quesiti da 4 a 12; 3. se i beni pignorati consistono sia in beni per i quali la detta documentazione è necessaria e però manca o è inidonea, sia in beni per i quali la detta documentazione è completa ed idonea, proceda l esperto a redigere, in via preliminare, una descrizione riassuntiva dei beni per i quali la documentazione è mancante e/o inidonea (descrizione da accludere a guisa di introduzione alla relazione indisposta agli altri quesiti) e proceda, limitatamente agli altri beni secondo i quesiti postigli da 4 a 12 Gli atti visionati ed estratti in copia presso la Cancelleria della III Sez. Civile del Tribunale di Salerno Uff. Esecuzioni Immobiliari, sono sostanzialmente relativi alla procedura E.I. 65/11, non essendo presente l originario fascicolo della procedura E.I. 657/89. Nell ambito della procedura 65/11 il sottoscritto ha reperito (relativamente alla documentazione ex art.567) la seguente documentazione: 1. Nota di trascrizione in rinnovazione di verbale di pignoramento immobili del 08/01/2010 RG 657 RP 554; 2. Situazione di famiglia del sig. Omissis 3. Tanto premesso, si procede secondo i quesiti posti da 4 al 12 delle raccomandazioni C.T.U. (CFR. ALLEGATO 1). E.I. 65/11 relazione CTU ing. Pasquale Modica Pag. 7/47

13 Quesito 4: Identifichi con precisi dati catastali e confini e descriva dettagliatamente l immobile pignorato, verificando la corrispondenza con i dati riportati nell atto di pignoramento e l eventuale sussistenza di altre procedure esecutive gravanti sul medesimo; in tal caso, sospenda le operazioni peritali, relazionando al G.E. PRECISAZIONI CIRCA LA PROCEDURA 65/11 (Gia 657/89) RELATIVAMENTE ALL IDENTIFICAZIONE DEI BENI OGGETTO DI E.I. Prima di entrare nel merito della relazione occorre fare le seguenti precisazioni. 1 L attuale procedura 65/11 deriva dalla riassunzione della procedura 657/89; 2 L originaria procedura 657/89 nasceva dal pignoramento (trascritto presso la RR.II. in data 08/01/1990 ai NN 743/830- cfr nota riportata in ALL N. 5) in favore di Cassa di Risparmio Salernitana contro e Omissis relativamente ai beni: 1. Abitazione sita in Montecorvino Rovella, Viale della Repubblica identificata in NCEU al FL 14, p.lla 1034, sub 20, cat A2 (di proprietà in parti uguali dei sig.ri Omissis); 2. Locale sito in Montecorvino Rovella, Viale della Repubblica identificato in NCEU al FL 14, p.lla 1034, sub 30, cat C6 (di proprietà in parti uguali dei sig.ri Omissis); 3. Appartamento in Via del Carmine identificato con scheda planimetrica N del 1939 (di piena proprietà del sig. Omissis); 3 In data 07/12/2000 decedeva il sig. Omissis, dunque al sig. Omissis succedevano i suoi eredi: - Omissis - eredità devoluta con testamento per notar Rotondano Rosalia pubblicato in data 01/03/2001 rep racc 6031 e registrato a Salerno il 03/08/2001 al N Con ordinanza del 27/12/2003 la procedura N. 657/89 viene estinta; 5 Con la sentenza nella causa civile tra Intesa Gestione crediti Spa (già Cassa di Risparmio Salernitana Spa) e Omissis del giudice dott. Ornella Teresa Dezio N. 764/09 rep 2037 pubblicata il 31/03/2009 viene revocata l ordinanza del 27/12/2003 di estinzione della procedura esecutiva N. 657/89; 6 Ricorso per la riassunzione della procedura 657/89 di ITALFONDIARIO Spa quale procuratrice della CASTELLO FINANCE srl (quale cessionaria E.I. 65/11 relazione CTU ing. Pasquale Modica Pag. 8/47

14 dei crediti vantati dalla Intesa Gestione crediti Spa) del 12/07/2010 viene aperta la procedura 65/11 e rinnovata la trascrizione del pignoramento presso la RR.II. del 08/01/1990 ai NN 743/830 con la nuova trascrizione del 08/01/2010 ai NN 554/657 (cfr nota riportata in ALL N. 5). 7 Con atto di rinuncia parziale del 13/10/2011 la Castello Finance srl rinuncia parzialmente al pignoramento trascritto presso la RR.II. il 08/01/1990 ai NN 743/830 e rinnovato con trascrizione del 08/01/2010 ai NN 554/657 con esclusivo riferimento ai beni immobili riportati in NCEU al FL 14, p. lla 1034, sub 20 e sub 30 di proprietà entrambi dei sig.ri Omissis; 8 In data 08/03/2012 il G.E. dott Alessandro Brancaccio emette ordinanza con la quale lo stesso dichiara l estinzione della procedura N. 65/11 nei confronti di Omissis limitatamente ai beni immobili riportati in NCEU al FL 14, p. lla 1034, sub 20 e sub 30 ed ordina al dirigente dell agenzia del territorio di procedere, con esclusivo riferimento ai beni immobili riportati in NCEU al FL 14, p. lla 1034, sub 20 e sub 30 alla cancellazione del pignoramento in favore di Cassa di Risparmio Salernitana contro Omissis trascritto presso la RR.II. il 08/01/1990 ai NN 743/830 e rinnovato con trascrizione del 08/01/2010 ai NN 554/657 in favore della Castello Finance srl. Tanto premesso alla luce dell identificazione puntuale dei beni oggetto di pignoramento occorre sottolineare che: - Il rinnovo del pignoramento (trascritto presso la RR.II. in data 08/01/2010 ai NN 554/657 - cfr nota riportata in ALL N. 5) in favore di Castello Finance srl contro Omissis è relativo ai beni: 1. Abitazione sita in Montecorvino Rovella, Viale della Repubblica identificata in NCEU al FL 14, p.lla 1034, sub 20, cat A2 (di proprietà in parti uguali dei sig.ri Omissis); 2. Locale sito in Montecorvino Rovella, Viale della Repubblica identificato in NCEU al FL 14, p.lla 1034, sub 30, cat C6 (di proprietà in parti uguali dei sig.ri Omissis); E.I. 65/11 relazione CTU ing. Pasquale Modica Pag. 9/47

15 3. Appartamento in Via del Carmine identificato con scheda planimetrica N del 1939 (di piena proprietà del sig Omissis Omissis) - Con l ordinanza del G.E. di cui al precedente punto 8, i cespiti identificati in NCEU al FL 14, p. lla 1034, sub 20 e sub 30 di proprietà di Omissis non costituisco più oggetto di pignoramento. Pertanto anche se di fatto la cancellazione del pignoramento in riferimento ai predetti beni non è materialmente avvenuta gli stessi vanno esclusi dal pignoramento. Pertanto, alla luce di quanto dedotto e riferito, l unico bene oggetto di pignoramento nell ambito della procedura E.I. 65/2011 è l appartamento in Via del Carmine identificato con scheda planimetrica N del 1939, di piena proprietà del sig. Omissis Chiarito tale aspetto è necessario procedere ad altre precisazioni circa il bene oggetto di E.I. identificato con scheda planimetrica N del 1939, di piena proprietà del sig Omissis Il sottoscritto CTU, al fine della puntuale e precisa identificazione del predetto bene acquisiva presso l agenzia del territorio copia cartacea della scheda planimetrica N del 1939 (cfr ALL N. 4), che si riporta di seguito in stralcio per comodità di lettura: E.I. 65/11 relazione CTU ing. Pasquale Modica Pag. 10/47

16 SCHEDA N DEL 1939: identificativa dei beni oggetto di pignoramento trascritto presso la RR.II. il 08/01/1990 ai NN 743/830 e rinnovato con trascrizione del 08/01/2010 ai NN 554/657 (detta scheda ha dato origine alla particella 173 sub.1 che a sua volta è stata suddivisa nella planimetria presentata all UTE il 5/11/1984 e registrata ai num 432/3 (tratteggio rosso) e 432/4 (contorno blu) della denunzia di variazione del 5/11/1984 num 432, cfr ALL N. 4) E.I. 65/11 relazione CTU ing. Pasquale Modica Pag. 11/47

17 Come si vede dalla scheda, l immobile oggetto di E.I. è costituito da un appartamento al piano primo, due locali al piano seminterrato ed un locale al piano terra. Dalle visure storiche effettuate (cfr ALL N. 4) si evince che all immobile oggetto di pignoramento, identificato con scheda N del 1939 venne attribuito l identificativo catastale foglio 9, p.lla 173, sub 1. In seguito come riportato in visura catastale storica: con variazione del 1809/2001 n /2001 in atti dal 18/09/2001 (prot. N ) DIVERSA DISTRIBUZIONE DEGLI SPAZI INTERNI RISTRUTTURAZIONE la particella 173 sub. 1 è stata soppressa originando la particella 332 sub. 1. Con atto per notar Rotondano del 23/11/1984 rep 8238 trascritto presso la RR.II. il 13/12/1984 ai NN 26591/31273, il sig. Omissis vendeva al proprio figlio Omissis appartamento al I piano, composto da due vani intercomunicanti, piccolo corridoio, cucina con annesso piccolo vano, bagno, ripostiglio e locale al piano seminterrato di circa 20mq adibito cui si accedeva percorrendo viottolo che rimane in proprietà dell alienante con diritto di passaggio per l acquirente. Nel suddetto atto, (cfr ALL N. 11) viene altresì precisato che i beni oggetto di compravendita, sono in parte compresi nella particella 173, sub 1 e che sono precisamente descritti e raffigurati nella loro consistenza nella planimetria presentata all UTE il 5/11/1984 registrata al num 432/3 della denunzia di variazione N. 432/84 del 5/11/1984. Occorre evidenziare come dalle ricerche effettuate presso il Comune di Montecorvino Rovella non risulta agli atti alcuna pratica edilizia inerente una DIVERSA DISTRIBUZIONE DEGLI SPAZI INTERNI RISTRUTTURAZIONE così come riportato in visura storica della particella 173 sub.1, inoltre in banca dati dell Agenzia del Territorio non è presente alcuna pratica (DOCFA) che riporti detti lavori. Si riporta di seguito, in stralcio, per comodità di lettura la planimetria presentata all UTE il 5/11/1984 registrata al num 432/3 identificativa dei beni compravenduti con atto per notar Rotondano del 23/11/1984. E.I. 65/11 relazione CTU ing. Pasquale Modica Pag. 12/47

18 Scheda planimetrica presentata all UTE il 5/11/1984 registrata al num 432/3 identificativa dei beni compravenduti con atto per notar Rotondano del 23/11/1984 non rientranti nel pignoramento in oggetto (cfr ALL N. 4) E.I. 65/11 relazione CTU ing. Pasquale Modica Pag. 13/47

19 Alla luce di quanto dedotto, si traggono le seguenti conclusioni: Già all atto dell originario pignoramento trascritto presso la RR.II. il 08/01/1990 ai NN 743/830, il sig. Omissis non era più proprietario di parte dei beni esecutati identificati con scheda n del 1939, come comprovato dall atto Rotondano del 23/11/1984, pertanto l attuale pignoramento (trascritto presso la RR.II. in data 08/01/2010 ai NN 554/657, in rinnovazione di quello del 08/01/1990) deve riferirsi alla restante consistenza dell immobile identificato sempre con scheda N del 1939 precisamente identificato nella planimetria presentata all UTE il 5/11/1984 registrata al num 432/4 della denunzia di variazione N. 432/84 del 5/11/184 che risultava di proprietà del debitore all atto dell originaria esecuzione. Si riporta di seguito, in stralcio, per comodità di lettura la planimetria presentata all UTE il 5/11/1984 registrata al num. 432/4 della denunzia di variazione N. 432/84 del 5/11/1984 identificativa degli effettivi beni oggetto di E.I. 65/2011: E.I. 65/11 relazione CTU ing. Pasquale Modica Pag. 14/47

20 Scheda planimetrica presentata all UTE il 5/11/1984 registrata al num 432/4 identificativa dei beni superstiti della compravendita con atto Rotondano del 23/11/1984 che essendo all atto dell originario pignoramento di proprietà del debitore costituiscono l oggetto di attuale E.I. 65/2011 (cfr ALL N. 4) E.I. 65/11 relazione CTU ing. Pasquale Modica Pag. 15/47

21 Alla luce di quanto riferito della consistenza pignorata al sig. Omissis, solo i beni rappresentati nella planimetria presentata all UTE il 5/11/1984 registrata al num. 432/4, ovvero locale al piano terra ad uso dispensa con terrazzino e piccolo ripostiglio nell androne comune di ingresso, nonché locale legnaia al piano seminterrato costituiscono i beni oggetto di attuale E.I. 65/2011. Gli stessi beni rappresentati nella planimetria presentata all UTE il 5/11/1984 registrata al num. 432/4 del FL 9, pervennero al sig. Omissis dal padre sig. Omissis con denuncia di successione trascritta presso la RR.II il 29/01/2004 ai NN 3462/4242 (eredità devoluta per testamento pubblico per notar Rotondano del 11/02/1998 rep. N. 184, pubblicato il 01/03/2001 con atto Rotondano rep 38894, cfr ALL N. 11) PRECISAZIONI IN MERITO ALLA TITOLARITA DEGLI IMMOBILI OGGETTO DI E.I. Il debitore sig. Omissis ed ivi deceduto in data 07/12/2000 era coniugato con la sig.ra Omissis Gli eredi diretti del sig. Omissis (figli), dallo stato di famiglia in atti risultano: - Omissis - Si precisa a questo punto che i beni oggetto di attuale E.I. 65/11 già 657/1989 (ovvero la parte residua dei beni alienati dal sig. Omissis con atto Rotondano del 23/11/1984 rep 8238 antecedentemente alla data del pignoramento trascritto presso la RR.II. il 08/01/1990 ai NN 743/830, e successivamente rinnovato con trascrizione del 08/01/2010, NN 554/657, in rinnovazione di quello del 08/01/1990) identificati nella scheda planimetrica presentata all UTE il 5/11/1984 registrata al num. 432/4, pervennero esclusivamente al sig. Omissis dal padre sig. Omissis nato a con denuncia di successione trascritta presso la RR.II il 29/01/2004 ai NN 3462/4242 (eredità devoluta per testamento pubblico per notar Rotondano del 11/02/1998 rep. N. 184, pubblicato il 01/03/2001 con atto Rotondano rep 38894, cfr ALL N. 11). E.I. 65/11 relazione CTU ing. Pasquale Modica Pag. 16/47

22 Alla luce di quanto detto, l unico erede del debitore originario (sig. Omissis) avente titolo di proprietà sui cespiti oggetto di E.I. è il sig. Omissis DESCRIZIONE DEGLI IMMOBILI OGGETTO DI E.I. I beni oggetto di attuale E.I., identificati in N.C.E.U. dalla scheda planimetrica presentata all UTE il 5/11/1984 registrata al num. 432/4, consistono in un vano ad uso dispensa con annesso terrazzino ed un piccolo ripostiglio al piano terra, ed in un locale legnaia al piano seminterrato, il tutto facente parte di un antico fabbricato in muratura su due livelli sito in Montecorvino Rovella alla Via del Carmine. I beni oggetto di attuale E.I. sono dunque ubicati al piano terra ed al piano seminterrato in un fabbricato in muratura di due livelli, di vecchia realizzazione in un contesto urbanizzato distante circa 1 km dal centro del comune di Montecorvino Rovella, prevalentemente residenziale in cui la tipologia costruttiva è di vecchi edifici in muratura, alcuni dei quali ristrutturati (si vedano foto successive). E.I 65/2011 Montecorvino Rovella Ortofoto: inquadramento territoriale del lotto- google maps E.I. 65/11 relazione CTU ing. Pasquale Modica Pag. 17/47

23 E.I 65/2011 Inquadramento dei beni oggetto di E.I. in Via del Carmine- fonte street wiew accesso al locale piano seminterrato accesso al locale al piano terra Inquadramento dei beni oggetto di E.I. in Via del Carmine - fonte rilievo CTU I beni oggetto di stima, dunque consistono in un locale sito al piano terra con accesso dal civico N. 3 di Via del Carmine (ALL N. 7. DOCUMENTAZIONE FOTOGRAFICA - FOTO N.1) composto da porzione di androne comune in sui E.I. 65/11 relazione CTU ing. Pasquale Modica Pag. 18/47

24 è sito un piccolo ripostiglio sotto la rampa scale di accesso ai piani superiori e un vano dispensa con annessa terrazza nonché in un vano adibito a legnaia sito al piano seminterrato dello stesso edificio cui si accede dal civico N. 1 di Via del Carmine (ALL N. 7. DOCUMENTAZIONE FOTOGRAFICA - FOTO N.8), percorrendo un viottolo esterno privato non esecutato (identificato in N.C.T. dalla particella 803, particella che in mappa wegis risulta graffata al fabbricato in cui ricadono i cespiti esecutati) (ALL N. 7. DOCUMENTAZIONE FOTOGRAFICA - FOTO N.9, 10). Entrambi i locali si collocano in un fabbricato in muratura su due livelli di vecchia realizzazione. Il locale al piano terra è composto nello specifico da un androne [5,00mq] in cui sono ubicate le scale d accesso per i livelli superiori del fabbricato (non oggetto di E.I.) ed un piccolo ripostiglio [4,15mq] (ALL N. 7. DOCUMENTAZIONE FOTOGRAFICA - FOTO N.2, 3). Sul lato ovest dell androne è ubicato il locale dispensa con copertura del tipo a volta a padiglione [29,00mq] (ALL N. 7. DOCUMENTAZIONE FOTOGRAFICA - FOTO N. 4, 5, 6), dotato di forno e di terrazzo sul lato sud [11,50mq] (ALL N. 7. DOCUMENTAZIONE FOTOGRAFICA - FOTO N. 7). Come visibile dalla documentazione fotografica gli ambienti descritti si presentano alquanto fatiscenti, dotati di rifiniture ormai obsolete ed in pessimo stato di manutenzione; il terrazzo si presenta allo stato grezzo, ossia privo di rifiniture (intonaci e pavimentazione). Il locale al piano seminterrato è un unico ambiente adibito a legnaia di circa 28mq con copertura del tipo a volta a padiglione (ALL N. 7. DOCUMENTAZIONE FOTOGRAFICA - FOTO N. 11/14). Anche tale ambiente si presenta attualmente in pessimo stato manutentivo. In merito a tale locale va sottolineato che esso è comunicante con l adiacente locale cantina (facente parte della originaria scheda planimetria N del 1939 e poi della scheda planimetrica presentata all UTE il 5/11/1984 registrata al num. 432/3) di proprietà del Sig. Omissis non oggetto di attuale E.I., pertanto, ai fini della vendita è necessario ripristinare l autonomia funzionale dello stesso provvedendo alla riapertura del vano sulla corte esterna (così come rappresentato in scheda planimetrica presentata all UTE il 5/11/1984 E.I. 65/11 relazione CTU ing. Pasquale Modica Pag. 19/47

25 registrata al num. 432/3) ed a chiudere il passaggio comunicante che di fatto oggi rappresenta l unico punto di accesso presente tra i due ambienti e la corte esterna (particella 803). IDENTIFICAZIONE CATASTALE: I beni oggetto di attuale E.I. sono identificati presso l Agenzia del Territorio (ex Catasto) con planimetria presentata all UTE il 5/11/1984 registrata al num. 432/4. Si precisa, però, che all attualità nessun immobile può essere identificato con la sola scheda planimetrica o partita, infatti la rilevazione per scheda e partita relativa al vecchio Catasto Edilizio Urbano (C.E.U.) è stato sostituito dal Nuovo Catasto Edilizio Urbano (N.CE.U.) istituito nel 1939, entrato in vigore in forza del D.M. 4 dicembre 1961 (pubblicato nella G.U. n. 319 del 27 dicembre 1961) con effetto dal 1 gennaio OSSERVAZIONI CATASTALI Prima di proseguire si rendono necessarie alcune delucidazioni di seguito riportate. I beni oggetto di attuale E.I. sono rappresentati nella planimetria presentata all UTE il 5/11/1984 registrata al num. 432/4 ma di fatto sono privi di identificazione catastale: particella e subalterno. Tali beni pervennero al sig. Omissis in qualità di erede diretto del padre sig. Omissis con denuncia di successione trascritta presso la RR.II il 29/01/2004 ai NN 3462/4242 (eredità devoluta per testamento pubblico per notar Rotondano del 11/02/1998 rep. N. 184, pubblicato il 01/03/2001 con atto Rotondano rep 38894, cfr ALL N. 11); tale titolarità è correttamente riportata in NCEU, a meno di un errata identificazione del sig. Omissis che viene riportato come Omissis Gli immobili oggetto di E.I. (ma anche quelli che rientravano nella originaria scheda planimetrica N del 1939 e poi sono stati compravenduti con identificazione per scheda planimetrica presentata all UTE il 5/11/1984 registrata al num 432/3) rappresentati nella E.I. 65/11 relazione CTU ing. Pasquale Modica Pag. 20/47

26 planimetria presentata all UTE il 5/11/1984 registrata al num. 432/4, non sono dotati di propri dati catastali e non corredati di scheda planimetria informatizzata, difatti le schede planimetriche recuperare dal sottoscritto C.T.U. presso l Agenzia del Territorio non sono presenti nella banche dati informatizzata ufficiale bensì sono presenti nella documentazione cartacea archiviata in busta ed identificata per partita ovvero per la precisione partita n.422 che di fatto è la partita in testa al sig. omissis Luigi. Il locale al piano seminterrato oggetto di attuale E.I. è comunicante sul lato ovest, con l adiacente locale cantina (non oggetto di attuale E.I.) di proprietà del Sig. Omissis che non ha altro tipo di accesso. Pertanto, ai fini della vendita è necessario ripristinare l autonomia funzionale dello stesso provvedendo a chiudere il vano di collegamento attualmente presente tra i due ambienti. In definitiva, alla luce di quanto acquisito e dedotto e confrontando lo stato del luoghi riscontrato in data sopralluogo del 21/01/2013 con tutte le schede planimetriche presenti nella documentazione cartacea relative alla partita n.422 riferita alla ditta del sig. omissis, si evince che i cespiti oggetto di attuale E.I. sono rappresentati da quelli riportati nella sola scheda planimetrica presentata all UTE il 5/11/1984 e registrata al num. 432/4. Le difformità riscontrate, che comunque non permettono la vendita nella stato attuale, risultano facilmente sanabili sia dal punto di vista urbanistico (chiusura del passaggio comune tra il vano legnaia esecutato e il vano cantina non esecutato) sia dal punto di vista catastale (inserimento di banche dati di propri identificativi e di propria planimetria associata) il tutto con opportune pratiche edilizie (pratica SCIA) e catastali (pratica DOCFA). CONFINI Dall estratto del foglio di mappa in formato informatizzato (WEGIS CFR. ALL N.4) e da quanto verificato in data sopralluogo del 21/01/2013, si riportano i confini del lotto oggetto di attuale E.I.: E.I. 65/11 relazione CTU ing. Pasquale Modica Pag. 21/47

27 Il locale al piano terra confina a nord con Via Del Carmine, a sud con cortile (p.lla 803, non oggetto di E.I.), ad est con proprietà Omissis, ad ovest con proprietà. Il locale al piano seminterrato confina a nord con terrapieno, a sud con cortile (p.lla 803, non oggetto di E.I.), ad est con proprietà Omissis, ad ovest con proprietà Omissis E.I. 65/11 relazione CTU ing. Pasquale Modica Pag. 22/47

28 RILIEVO METRICO C.T.U. Il rilievo metrico dell intero LOTTO è stato effettuato dal C.T.U., in data sopralluogo 21/01/2013 coadiuvato da collaboratore tecnico di fiducia quale l ing. Lucia Pace (iscritto all Ordine degli Ingegneri della Provincia di Salerno al n. 3847, nonché all albo dei C.T.U. del Tribunale di Salerno) su base catastale come base di appoggio delle misure, essendo presente in banche dati cartacea dell Agenzia del Territorio la scheda planimetrica presentata all UTE il 5/11/1984 registrata al num 432/4 pressoché corrispondente allo stato attuale dei luoghi. Detto rilievo metrico è stato successivamente elaborato in formato grafico (ALL N. 6- RILIEVO METRICO C.T.U., PLANIMETRIE ATTUALI in scala 1: 100) desumendo quindi il seguente computo delle superfici: LOTTO UNICO- COMUNE DI MONTECORVINO ROVELLAv- VIA DEL CARMINE N.C.E.U.: PLANIMETRIA DEL 5/11/1984 NUM 432/4, AMBIENTE PIANO TERRA SUPERFICIE [mq] Androne 5,00 Ripostiglio 4,15 Dispensa 29,00 Terrazzo 11,50 SUP. TOT. PIANO TERRA 49,65 mq AMBIENTE PIANO SEMINTERRATO SUPERFICIE [mq] Legnaia 28,00 SUP. TOT. PIANO SEMINTERRATO 28,00 mq La rappresentazione delle varie superficie è riportato in allegato 6 (ALL N. 6- RILIEVO METRICO C.T.U. TAVOLA DI INDIVIDUAZIONE AREE ESTERNE ) accluso a tergo della presente relazione peritale. E.I. 65/11 relazione CTU ing. Pasquale Modica Pag. 23/47

29 CORRISPONDENZA DELL IMMOBILE CON I DATI RIPORTATI NELL ATTO DI PIGNORAMENTO Premesso che una parte del compendio staggito è stata alienata dal debitore esecutato in data antecedente alla trascrizione del pignoramento (cfr ALL N. 11- atto Rotondano del 23/11/1984 rep 8238), la porzione residua dell immobile rappresentata nella planimetria presentata all UTE il 5/11/1984 registrata al num 432/4, corrisponde con i dati riportati nell atto di pignoramento ma non risulta identificata attualmente in N.C.E.U. secondo la definizione canonica di dati catastali, ovvero foglio - particella - subalterno. SUSSISTENZA DI ALTRE PROCEDURE ESECUTIVE Dalle indagini eseguite non risulta la sussistenza di altre procedure esecutive gravanti sui beni oggetto di attuale E.I.65/2001. Quesito 5: Precisi la provenienza del bene al debitore esecutato e se questi risulti essere l unico proprietario, producendo anche l atto in virtù del quale ha acquisito la proprietà; segnali, altresì, eventuali acquisti mortis causa non trascritti Provenienza dei cespiti Premesso che: - i beni oggetto di attuale E.I. 65/11 già 657/1989 (ovvero la parte residua dei beni alienati dal sig. Omissis con atto Rotondano del 23/11/1984 rep antecedentemente alla data del pignoramento trascritto presso la RR.II. il 08/01/1990 ai NN 743/830, e successivamente rinnovato con trascrizione del 08/01/2010, NN 554/657, in rinnovazione di quello del 08/01/1990) identificati nella planimetria presentata all UTE il 5/11/1984 registrata al num. 432/4, pervennero esclusivamente al sig. Omissis dal padre sig. con denuncia di successione trascritta presso la RR.II il 29/01/2004 ai NN 3462/4242 (eredità devoluta per testamento pubblico per notar Rotondano del 11/02/1998 rep. N. 184, pubblicato il 01/03/2001 con atto Rotondano rep 38894, cfr ALL N. 11), - che dunque l unico erede, del debitore originario sig. Omissis, avente titolo di proprietà sui cespiti oggetto di E.I. 65/2011 è il sig. Omissis. E.I. 65/11 relazione CTU ing. Pasquale Modica Pag. 24/47

30 Quesito 6: Valuti la possibilità di una divisione dei beni in caso di comproprietà e, ove sussistano i presupposti, predisponga un progetto di divisione in natura dei medesimi, con la specifica indicazione dei comproprietari e delle loro generalità, la formazione delle singole masse e la determinazione degli ipotetici conguagli in denaro Non essendo presenti comproprietari, in quanto attualmente i beni oggetto di E.I. appartengono interamente al sig. Omissis erede del sig. Omissis, non sussistono i presupposti di divisione degli stessi. Quesito 7: Dica dello stato di possesso del bene con l indicazione, se occupato da terzi del titolo in base al quale è occupato e della consistenza del nucleo familiare dell occupante, con particolare riferimento all esistenza di contratti registrati in data antecedente al pignoramento, di cui dovrà specificare la data di scadenza della durata, la data di scadenza per l eventuale disdetta, l eventuale data di rilascio fissata o lo stato della causa eventualmente in corso per il rilascio, e di diritti reali (quali usufrutto, uso, abitazione, servitù, etc) che delimitino la piena fruibilità del cespite, indicando, anche per questi ultimi, l eventuale anteriorità alla trascrizione del pignoramento Attualmente gli immobili risultano utilizzati ed occupati dal sig. omissis erede del sig. Omissis. Quesito 8: Determini il più probabile canone di locazione dell immobile pignorato e, in caso di immobili già concessi in locazione, dica se il canone pattuito sia inferiore di un terzo al giusto prezzo o a quello risultante da precedenti locazioni, a norma dell art. 2923, comma 3, cod. civ. Premesso che l immobile non risulta locato si passa alla determinazione del più probabile canone di locazione. Viste le peculiari caratteristiche intrinseche ed estrinseche dei beni ampiamente documentate e dettagliate nell ambito della descrizione degli stessi, quali: - la tipologia dei cespiti ipotecati (i beni consistono in locali che di fatto costituiscono annessi quali legnaia e dispensa); - l ubicazione degli stessi (i beni sono ubicati in zona semicentrale del comune di Montecorvino Rovella); E.I. 65/11 relazione CTU ing. Pasquale Modica Pag. 25/47

31 - la vetustà ed il pessimo stato manutentivo; Tanto premesso, onde addivenire al più probabile canone di locazione dell immobile pignorato il CTU ha ritenuto opportuno effettuare una STIMA PER VALORI UNITARI a partire dai dati dell Osservatorio dei Beni Immobiliari. I dati forniti dall osservatorio sono riportati nella tabella seguente: Risultato interrogazione: Anno Semestre 1 Provincia: SALERNO Comune: MONTECORVINO ROVELLA Fascia/zona: Semicentrale/LARGO S. FELICE, VIA DUOMO, VIA CASTELLI, VIA IGINA, VIA CLELIA, VIA FLORA. Codice di zona: C1 Microzona catastale n.: 1 Tipologia prevalente: Abitazioni civili Destinazione: Residenziale Tipologia Stato conservativo Valore Mercato Valori Locazione ( /mq) Superficie ( /mq x mese) (L/N) Min Max Min Max Superficie (L/N) Abitazioni civili NORMALE L 2,1 2,8 L Abitazioni di tipo economico NORMALE L 2,1 2,8 L Autorimesse NORMALE L 1,2 1,7 L Box NORMALE L 1,5 2,2 L Ville e Villini NORMALE L 2,5 3,6 L Dunque, consultando i dati dell Osservatorio risulta che il valore di locazione in euro a m 2 x mese ( /m 2 x mese) per le abitazioni di tipo economico, con destinazione Residenziale in Provincia di Salerno, ubicate nel Comune di Montecorvino Rovella, in stato normale di conservazione, oscilla tra un minimo di 2,10 /mq x mese ed un massimo di 2,8 /mq x mese; il CTU assumerà un valore medio pari a 2,45 /m 2 x mese. Poiché i cespiti pignorati costituiscono di fatto pertinenze di abitazione, è necessario considerare l applicazione di un coefficiente che tenga conto di tale circostanza e che nello specifico assume i seguenti valori: - Terrazzi: 0,25; - Cantine e solai inabitabili: 0,20 - Pertinenze non abitabili: 0,40 Tanto premesso si riporta nella successiva tabella il calcolo riassuntivo del più probabile canone locativo mensile dei cespiti esecutati: LOTTO UNICO- COMUNE DI MONTECORVINO ROVELLA- VIA DEL CARMINE N.C.E.U.: PLANIMETRIA DEL 5/11/1984 NUM 432/4 PIANO TERRA E.I. 65/11 relazione CTU ing. Pasquale Modica Pag. 26/47

32 AMBIENTE SUPERFICIE [mq] Valore OMI [ /mq x mese] Cp Valore [ x mese] Androne 5,00 2,45 0,4 4,90 Ripostiglio 4,15 2,45 0,4 4,07 Dispensa 29,00 2,45 0,4 28,42 Terrazzo 11,50 2,45 0,25 7,04 A. VALORE PIANO TERRA[ x mese] 44,43 PIANO SEMINTERRATO AMBIENTE SUPERFICIE [mq] Valore OMI [ /mq x mese] Cp Valore [ x mese] Legnaia 28,00 2,45 0,2 13,72 B.VALORE PIANO SEMINTERRATO[ x mese] 13,72 (A. + B.) VALORE TOTALE [ x mese] 58,15 Si ha quindi che il più probabile canone locativo mensile risulta pari a 58,00 x mese (in cifra tonda). Quesito 9: Indichi il regime patrimoniale del debitore, se coniugato, a tal uopo producendo l estratto dell atto di matrimonio ed evidenziando la sussistenza di eventuali convenzioni patrimoniali riportate a margine dello stesso e la data della relativa notazione Il debitore sig Omissis (debitore) era coniugato con la sig.ra Gli eredi diretti del sig. Omissis (figli), dallo stato di famiglia in atti risultano: OMSSIS. Si precisa ulteriormente che i beni oggetto di attuale E.I. 65/2011 già 657/1989 (ovvero la parte residua dei beni alienati dal sig. Omissis con atto Rotondano del 23/11/1984 rep 8238 antecedentemente alla data del pignoramento trascritto presso la RR.II. il 08/01/1990 ai NN 743/830, e successivamente rinnovato con trascrizione del 08/01/2010, NN 554/657, in rinnovazione di quello del 08/01/1990) identificati nella planimetria presentata all UTE il 5/11/1984 registrata al num 432/4, pervennero esclusivamente al sig. Omissis dal padre sig. Omissis (e deceduto in data 07/12/2000) con denuncia di successione trascritta presso la RR.II il 29/01/2004 ai NN 3462/4242 (eredità devoluta per testamento pubblico per notar Rotondano del 11/02/1998 rep. N. 184, pubblicato il 01/03/2001 con atto Rotondano rep 38894, cfr ALL N. 11). E.I. 65/11 relazione CTU ing. Pasquale Modica Pag. 27/47

33 Alla luce di quanto dedotto e riferito, l unico erede del debitore originario (sig. Omissis) avente titolo di proprietà sui cespiti oggetto di E.I. è il sig. Omissis. Tanto premesso, sono stati acquisiti presso il comune di Montecorvino Rovella il certificato di morte dei sig.ri Omissis (debitore) e Omissis ed il certificato di Matrimonio del sig. Omissis (CFR ALL. N. 10) da cui si evince che lo stesso è coniugato con la sig.ra Omissis in regime di comunione di beni. Quesito 10: Riferisca dell esistenza di formalità, vincoli o oneri, anche di natura condominiale, gravanti sul bene che resteranno a carico dell acquirente, ivi compresi i vincoli derivanti da contratti incidenti sull attitudine edificatoria dello stesso o i vincoli connessi con il suo carattere storico artistico, ovvero di natura paesaggistica e simili. Indichi in particolare l importo annuo delle spese fisse di gestione o manutenzione (es. spese condominiali ordinarie); le eventuali spese straordinarie già deliberate, ma non ancora scadute; le eventuali spese condominiali scadute e non pagate negli ultimi due anni anteriori alla data della perizia; le eventuali cause in corso; le domande giudiziali (precisando se le cause con le stesse introdotte siano ancora in corso ed in che stato), le convenzioni matrimoniali ed i provvedimenti di assegnazione della casa coniugale trascritti contro il debitore e, quanto a questi ultimi, anche solo emessi prima del pignoramento non chè le eventuali obbligazioni propter rem) Dalle ispezioni eseguite presso l Agenzia delle Entrate - Ufficio Pubblicità Immobiliare e presso l UTC di Montecorvino Rovella nulla risulta in merito all esistenza di formalità vincoli o oneri gravanti sui beni oggetto di E.I. 65/2011. Quesito 11: Riferisca dell esistenza di formalità, vincoli ed oneri anche di natura condominiale che saranno cancellati o che comunque risulteranno non opponibili all acquirente (come iscrizioni ipotecarie, trascrizioni di pignoramenti, trascrizioni di sequestri conservativi, etc), indicando in particolare i creditori iscritti (cioè i creditori muniti di ipoteca o privilegi immobiliari) e i costi per le relative cancellazioni Dalle ispezioni eseguite presso l Agenzia delle Entrate - Ufficio Pubblicità Immobiliare non risultano esistenti formalità non opponibili all acquirente. E.I. 65/11 relazione CTU ing. Pasquale Modica Pag. 28/47

34 Quesito 12: Acquisisca e depositi aggiornate visure catastali ed ipotecarie per immobile e per soggetto (a favore e contro), queste ultime in forma sintetica ed integrale, riferite almeno al ventennio antecedente la data di conferimento incarico, segnalando eventuali discrasie tra le risultanze delle stesse all esito di accurato controllo incrociato Dagli accessi effettuati presso l Agenzia del Territorio sono state effettuate tutte le necessarie visure catastali, per soggetto: Omissis e storiche per immobili delle unità immobiliari derivate dalle originarie particelle 172, 173 e 177 della partita N.422 in ditta al sig. Omissis, unità immobiliari che riportano tutte un errore grossolano nella intestazione del sig. Omissis indicato come Omissis E stata altresì acquisita copia cartacea della scheda N del 1939 e della planimetria presentata all UTE il 5/11/1984 registrata al num 432/4, tutte rinvenute nella partita originaria N.422 in ditta Omissis nonché l estratto del foglio di mappa in formato informatizzato (wegis) in scala 1:2000. Tale documentazione catastale è riportata integralmente in ALL N. 4- VISURE CATASTALI, PLANIMETRIE ED ESTRATTI DEL FOGLIO DI MAPPA. Di seguito si riportano alcune osservazioni già evidenziate nel Quesito N.4 della presente relazione (Osservazioni catastali C.T.U.). I beni oggetto di attuale E.I. sono rappresentati nella planimetria presentata all UTE il 5/11/1984 registrata al num. 432/4 ma di fatto sono privi di identificazione catastale: particella e subalterno. Tali beni pervennero al sig. Omissis in qualità di erede diretto del padre sig. Omissis con denuncia di successione trascritta presso la RR.II il 29/01/2004 ai NN 3462/4242 (eredità devoluta per testamento pubblico per notar Rotondano del 11/02/1998 rep. N. 184, pubblicato il 01/03/2001 con atto Rotondano rep 38894, cfr ALL N. 11); tale titolarità è correttamente riportata in NCEU, a meno di un errata identificazione del sig. Omissis che viene riportato come Omissis. Gli immobili oggetto di E.I. (ma anche quelli che rientravano nella originaria scheda planimetrica N del 1939 e poi sono stati compravenduti con identificazione per scheda planimetrica presentata E.I. 65/11 relazione CTU ing. Pasquale Modica Pag. 29/47

35 all UTE il 5/11/1984 registrata al num 432/3) rappresentati nella planimetria presentata all UTE il 5/11/1984 registrata al num. 432/4, non sono dotati di propri dati catastali e non corredati di scheda planimetria informatizzata, difatti le schede planimetriche recuperare dal sottoscritto C.T.U. presso l Agenzia del Territorio non sono presenti nella banche dati informatizzata ufficiale bensì sono presenti nella documentazione cartacea archiviata in busta ed identificata per partita ovvero per la precisione partita n.422 che di fatto è la partita in testa al sig. omissis Luigi. Il locale al piano seminterrato oggetto di attuale E.I. è comunicante sul lato ovest, con l adiacente locale cantina (non oggetto di attuale E.I.) di proprietà del Sig. Omissis che non ha altro tipo di accesso. Pertanto, ai fini della vendita è necessario ripristinare l autonomia funzionale dello stesso provvedendo a chiudere il vano di collegamento attualmente presente tra i due ambienti. In definitiva, alla luce di quanto acquisito, dedotto confrontando lo stato del luoghi riscontrato in data sopralluogo del 21/01/2013 con tutte le schede planimetriche presenti nella documentazione cartacea relative alla partita n.422, riferita alla ditta del sig. omissis si evince che i cespiti oggetto di attuale E.I. sono rappresentati da quelli riportati nella sola scheda planimetrica presentata all UTE il 5/11/1984 e registrata al num. 432/4. Le difformità riscontrate, che comunque non permettono la vendita nella stato attuale, risultano facilmente sanabili sia dal punto di vista urbanistico (chiusura del passaggio comune tra il vano legnaia esecutato e il vano cantina non esecutato) sia dal punto di vista catastale (inserimento di banche dati di propri identificativi e di propria planimetria associata) mediante la presentazione di una pratica edilizia in sanatoria (SCIA) presso il comune di Montecorvino Rovella, previo pagamento di una sanzione pecuniaria, può essere quantificata in euro 2.000,00 mentre la successiva pratica di regolarizzazione degli intestati e della planimetria catastale (DOC.FA) presso l Agenzia del Territorio può essere quantificata in euro 800,00. E.I. 65/11 relazione CTU ing. Pasquale Modica Pag. 30/47

36 Dagli accessi effettuati presso la Conservatoria dei Registri Immobiliari di Salerno - Ufficio Pubblicità Immobiliari è stato estratto l elenco sintetico delle formalità relative all ultimo ventennio per i soggetto debitori Omissis in qualità di unico erede dei beni oggetto di E.I. (CFR. ALL N. 5 - VISURE IPOTECARIE), acquisendo in dettaglio le sole note d interesse relative ai cespiti oggetto di attuale E.I. Si riportano di seguito le sole note d interesse rimandando all ALL N. 5 per i dettagli. Dall ispezione su Omissis risultano le seguenti formalità d interesse (oltre all originario pignoramento trascritto presso la RR.II. il 08/01/1990 ai NN 743/830 oggetto di E.I. 657/89 ed al rinnovo dello stesso trascritto in data 08/01/2010 ai NN 554/657 oggetto di E.I. 65/11): 1. TRASCRIZIONE CONTRO del 13/12/1984 RP tale nota è relativa all atto per notar Rotondano del 23/11/1984 rep 8238 con il quale, il debitore Omissis vendeva al proprio figlio gli immobili precisamente descritti e raffigurati nella loro consistenza nella planimetria presentata all UTE il 5/11/1984 registrata al num 432/3 della denunzia di variazione N. 432/84 del 5/11/184. La copia di tale atto è stata acquisita dal CTU e riportata in ALLEGATO TRASCRIZIONE CONTRO del 29/01/2004, RP tale nota è relativa al certificato di denunciata successione dei beni oggetto di attuale E.I., rappresentati nella planimetria presentata all UTE il 5/11/1984 registrata al num 432/4, i quali pervennero al sig Omissis dal padre sig. Omissis con denuncia di successione trascritta presso la RR.II il 29/01/2004 ai NN 3462/4242 (eredità devoluta per testamento pubblico per notar Rotondano del 11/02/1998 rep. N. 184, pubblicato il 01/03/2001 con atto Rotondano rep 38894, cfr ALL N. 11). Dall ispezione su OMISSIS risultano le note già riportate in precedenza ovvero: 1. TRASCRIZIONE A FAVORE del 13/12/1984, RP tale nota è relativa all atto per notar Rotondano del 23/11/1984 rep 8238 E.I. 65/11 relazione CTU ing. Pasquale Modica Pag. 31/47

37 con il quale, il debitore Omissis vendeva al proprio figlio gli immobili precisamente descritti e raffigurati nella loro consistenza nella planimetria presentata all UTE il 5/11/1984 registrata al num 432/3 della denunzia di variazione N. 432/84 del 5/11/184. La copia di tale atto è stata acquisita dal CTU e riportata in ALLEGATO ISCRIZIONE A FAVORE del 29/01/2004, RP tale nota è relativa al certificato di denunciata successione dei beni oggetto di attuale E.I., rappresentati nella planimetria presentata all UTE il 5/11/1984 registrata al num 432/4, i quali pervennero al sig Omissis dal padre sig. Omissis (e deceduto in data 07/12/2000) con denuncia di successione trascritta presso la RR.II il 29/01/2004 ai NN 3462/4242 (eredità devoluta per testamento pubblico per notar Rotondano del 11/02/1998 rep. N. 184, pubblicato il 01/03/2001 con atto Rotondano rep 38894, cfr ALL N. 11). L elenco sintetico e le note estratte in dettaglio sono riportate in ALL N. 5. Quesito 13: Riferisca della verifica della regolarità edilizia ed urbanistica del bene nonché l esistenza della dichiarazione di agibilità dello stesso; in particolare indichi la destinazione urbanistica del terreno risultante dal certificato di destinazione urbanistica di cui all art. 30 del T.U. di cui al D. P. R Num. 380, nonché le notizie di cui all art. 46 di detto T. U. e di cui all art. 40 della L num. 47 e succ. mod; in caso di insufficienza di tali notizie, tale da determinare le nullità di cui all art. 46, comma 1 del citato T. U. ovvero di cui all art. 40, co. 2, della citata L. 47/85 faccia di tanto l esperto menzione nel riepilogo, con avvertenza che l aggiudicatario potrà ricorrendone i presupposti, avvalersi delle disposizioni di cui all art. 46 co. 5 del citato T. U. e di cui all art. 40 co. 6 della citata L. 47/85; quantifichi, poi, le eventuali spese di sanatoria e di condono In data 09/01/2013 si recava presso l Ufficio Tecnico del Comune di Montecorvino Rovella (CFR. ALL N. 8) ed effettuava richiesta dei titoli abilitativi (quali autorizzazioni edilizie, condoni) del cespite esecutato. In data 04/02/2013 il sottoscritto si recava nuovamente presso il suddetto ufficio per visionare ed estrarre copia della documentazione richiesta, atti ma nulla veniva rinvenuto. Quindi il CTU, dopo lungo colloquio con il geom Volpe E.I. 65/11 relazione CTU ing. Pasquale Modica Pag. 32/47

38 dell UTC di Montecorvino Rovella, volto ad accertare la mancanza in atti di qualunque tipo di documentazione abilitativa (richiesta di condoni, richieste di PdC, scia, DIA) dell immobile oggetto di E.I., si limitava ad estrarre copia del Piano di Recupero della località Martorano di ubicazione del cespite (CFR ALL. N. 9). Tanto premesso, in merito alla regolarità edilizia dei beni oggetto di attuale E.I. si relaziona come segue. L immobile oggetto di E.I. è stato certamente realizzato in data antecedente al 31/10/1942, come attestato dalla scheda N del 1939 identificativa dei beni oggetto di pignoramento (che di fatto costituiscono una parte di questi) e pertanto deve ritenersi urbanisticamente legittimo. Successivamente con l atto Rotondano del 23/11/1984 rep trascritto presso la RR.II. il 13/12/1984 ai NN 26591/31273 vengono acquistati da sig. Omissis i beni descritti e raffigurati nella loro consistenza nella planimetria presentata all UTE il 5/11/1984 registrata al num 432/3, pertanto, i beni superstiti alla menzionata compravendita oggetto di attuale E.I. sono quelli rappresentati nella planimetria presentata all UTE il 5/11/1984 registrata al num. 432/4. Confrontando la scheda N del 1939 con quella presentata all UTE il 5/11/1984 registrata al num 432/3, si desume che l immobile ha subito un ampliamento sul lato sud, che relativamente ai cespiti esecutati riguarda nello specifico la presenza di un terrazzo esterno sul lato sud. Tale ampliamento è stato realizzato certamente tra l anno 1939 (anno di presentazione della scheda planimetrica originale N del 1939) e l anno 1984 (anno di presentazione della scheda planimetria all UTE e registrata al num. 432/4) ma di fatto non è presente presso gli uffici comunali alcuna pratica edilizia che attesti con precisione l anno di realizzazione. Alla luce di quanto estrapolato e desunto si conclude che: l intero lotto oggetto di E.I. risulta essere urbanisticamente regolare in quanto realizzato in data antecedente al 31/10/1942, a meno della E.I. 65/11 relazione CTU ing. Pasquale Modica Pag. 33/47

39 presenza di un terrazzo esterno sul lato sud del locale dispensa sito al piano terra. Tali irregolarità, peraltro, sanabile in conformità della legislazione vigente con la presentazione di una pratica edilizia in sanatoria (S.C.I.A.) presso il comune di Montecorvino Rovella, previo pagamento di una sanzione pecuniaria, può essere quantificata in euro 3.000,00 mentre la successiva pratica di regolarizzazione degli intestati e della planimetria catastale (DOC.FA) presso l Agenzia del Territorio può essere quantificata in euro 800,00. Quesito 14: Determini il valore con l indicazione del criterio di stima adottato al fine della determinazione del prezzo base di vendita, comunque fornendo elementi di riscontro (quali borsini immobiliari, pubblicazioni di agenzia immobiliari, copie di atti pubblici di vendita di beni con analoghe caratteristiche) ed anche formando, al principale fine di conseguire una più vantaggiosa occasione di vendita o una migliore individuazione dei beni, lotti separati. Esponga altresì analiticamente gli adeguamenti e le correzioni della stima considerati per lo stato d uso e la manutenzione dell immobile, per lo stato di possesso del medesimo, per i vincoli ed oneri giuridici non eliminabili dalla procedura, l abbattimento forfettario per assenza di garanzia per vizi occulti nonchè per eventuali spese condominiali insolute, la necessità di bonifica da eventuali rifiuti, anche tossici o nocivi. Nel caso si tratti di quota indivisa, fornisca la valutazione dell intero e della sola quota, tenendo conto della maggiore difficoltà di vendita per le quote indivise. Vista la natura e la tipologia del bene ipotecato, non risultando conveniente provvedere alla formazione di lotti di vendita separati, essendo necessario procedere in quest ultima ipotesi ad un frazionamento che risulta in ogni caso oneroso, si procederà pertanto alla stima dei beni formando un LOTTO UNICO di vendita. DESCRIZIONE CRITERIO ESTIMATIVO Prima di entrare nel merito della stima del lotto esecutato si sottolinea che viste le peculiari caratteristiche intrinseche ed estrinseche dei beni E.I. 65/11 relazione CTU ing. Pasquale Modica Pag. 34/47

40 ampiamente documentate e dettagliate nell ambito della descrizione degli stessi, quali: - la tipologia dei cespiti ipotecati (i beni consistono in locali che di fatto costituiscono annessi quali legnaia e dispensa); - l ubicazione degli stessi (i beni sono ubicati in zona semicentrale del comune di Montecorvino Rovella); - la vetustà ed il pessimo stato manutentivo; Tanto premesso, onde addivenire ad un plausibile valore di mercato dei beni pignorati tenendo conto che non è possibile procedere alla costruzione di una scala di valori di beni similari, aventi caratteristiche omogenee allo stesso, ed alla successiva comparazione, il CTU ha ritenuto opportuno effettuare una STIMA PER VALORI UNITARI a partire dai dati dell Osservatorio dei Beni Immobiliari. Tale valutazione è stata effettuata dal Consulente Tecnico d Ufficio tenendo conto dei dati dell Osservatorio Nazionale del Mercato Immobiliare dell Agenzia del Territorio accessibili tramite il sito internet la cui fonte di rilevazione è rappresentata da agenti immobiliari, stime interne di atti di compravendita indicanti un valore significativamente diversi dal valore catastale, nonché offerte pubblicitarie. I valori unitari rilevati dall Osservatorio dei Beni Immobiliari, sono riferiti al metro quadrato di superficie commerciale (lorda) ovvero di superficie utile (netta) per il mercato delle compravendite e delle locazioni. La superficie commerciale è misurata al lordo delle murature interne ed esterne perimetrali (superficie coperta). I muri interni e quelli perimetrali esterni che vengono computati per intero, sono da considerare fino ad uno spessore massimo di 50 cm., mentre i muri in comunione vengono computati nella misura massima del 50% e pertanto fino a uno spessore massimo di cm 25. La superficie viene arrotondata al metro quadrato per difetto o per eccesso (D.P.R ). La rilevazione diretta viene effettuata con opportune schede di rilevazione, relative ad unità con destinazione residenziale che siano oggetto di dinamiche di mercato. Esse sono suddivise in varie parti che riguardano: E.I. 65/11 relazione CTU ing. Pasquale Modica Pag. 35/47

41 - la tipologia dell immobile o dell unità immobiliare; - la fonte della rilevazione; - la identificazione dell immobile rilevato; - la destinazione prevalente di zona; - le caratteristiche estrinseche del fabbricato in cui è ubicata l unità immobiliare; - le caratteristiche intrinseche del fabbricato; - le caratteristiche intrinseche dell unità immobiliare; - la consistenza dell unità immobiliare; - la consistenza delle pertinenze; - la consistenza totale dell unità immobiliare e delle pertinenze; - il prezzo valore; I dati rilevati una volta elaborati tramite la funzione probabilistica T di Student, sono valutati dall Ufficio di Agenzia del Territorio che, una volta sentiti i pareri del Comitato Consultivo e della Commissione di Validazione che ha la responsabilità di accertare la correttezza dei procedimenti seguiti, decide le quotazioni da considerare valide e quindi oggetto di pubblicazione sul sito. I valori unitari di mercato sono espressi in euro a m 2 ( /m 2 ), e possono far riferimento alla superficie netta (N) ovvero Lorda (L) e ad uno stato di conservazione e manutenzione dell immobile Ottimo, Normale o Scadente. Nel caso specifico si farà riferimento alla superficie utile netta anziché lorda e ciò per tener contemporaneamente conto (nella scala dei valori) dello stato di conservazione e manutenzione dei singoli cespiti, della loro consistenza, dei vincoli ambientali e territoriali, ovvero del contesto di ubicazione all interno del tessuto urbano di riferimento. Premesso che, le rilevazioni dei dati dell Osservatorio Nazionale del Mercato Immobiliare dell Agenzia del Territorio differenziate in due modalità operative in dipendenza della vivacità del mercato immobiliare (per via diretta, mediante schede standardizzate nel caso in cui la quantità di compravendite verificatesi nel semestre consenta l'acquisizione di un campione numericamente elaborabile o per via indiretta, mediante metodologie di comparazione e valutazione proprie dell'estimo e sulla base dell'expertise degli uffici che operano in capo tecnico estimale, nel caso in cui il mercato risulti non sufficiente alla costituzione di un campione significativo) forniscono un valore comunque ordinario, il CTU per finalizzare E.I. 65/11 relazione CTU ing. Pasquale Modica Pag. 36/47

42 la stima alle condizioni reali in cui si trova il compendio esecutato e dunque riportare il valore ordinario fornito dall OMI al caso specifico adopererà alcuni coefficienti correttivi che tengono conto della peculiarità specifica dello stesso. STIMA LOTTO UNICO - COMUNE DI MONTECORVINO ROVELLA - VIA DEL CARMINE IN N.C.E.U. ALLA SCHEDA PLANIMETRICA DEL 5/11/1984 NUM 432/4 I dati forniti dall osservatorio sono riportati nella tabella seguente: Risultato interrogazione: Anno Semestre 1 Provincia: SALERNO Comune: MONTECORVINO ROVELLA Fascia/zona: Semicentrale/LARGO S. FELICE, VIA DUOMO, VIA CASTELLI, VIA IGINA, VIA CLELIA, VIA FLORA. Codice di zona: C1 Microzona catastale n.: 1 Tipologia prevalente: Abitazioni civili Destinazione: Residenziale Tipologia Stato conservativo Valore Mercato Valori Locazione ( /mq) Superficie ( /mq x mese) (L/N) Min Max Min Max Superficie (L/N) Abitazioni civili NORMALE L 2,1 2,8 L Abitazioni di tipo economico NORMALE L 2,1 2,8 L Autorimesse NORMALE L 1,2 1,7 L Box NORMALE L 1,5 2,2 L Ville e Villini NORMALE L 2,5 3,6 L Lo STATO CONSERVATIVO indicato con lettere MAIUSCOLE si riferisce a quello più ZONA Il Valore di Mercato è espresso in Euro/mq riferito alla superficie Netta (N) ovvero Lorda (L) Il Valore di Locazione è espresso in Euro/mq per mese riferito alla superficie Netta (N) ovvero Lorda (L) La presenza del carattere asterisco (*) accanto alla tipologia segnala che i relativi Valori di Mercato o di Locazione sono stati oggetto di rettifica. Per le tipologie Box, Posti auto ed Autorimesse non risulta significativo il diverso apprezzamento del mercato secondo lo stato conservativo Per la tipologia Negozi il giudizio O/ N /S è da intendersi riferito alla posizione commerciale e non allo stato conservativo dell'unità immobiliare Dunque, consultando i dati dell Osservatorio risulta che il valore di mercato in euro a m 2 ( /m 2 ) per le abitazioni di tipo economico, con destinazione Residenziale in Provincia di Salerno, ubicate nel Comune di Montecorvino Rovella, in stato normale di conservazione, oscilla tra un minimo di 670 /m 2 ed un massimo di 950 /m 2 ; il CTU assumerà un valore medio pari a 810 /m 2. Per finalizzare la stima alle condizioni reali in cui si trova il compendio esecutato è necessario adoperare alcuni coefficienti correttivi che sono di E.I. 65/11 relazione CTU ing. Pasquale Modica Pag. 37/47

43 seguito elencati e che tengono conto della peculiarità specifica dello stesso, e riportano il valore ordinario fornito dall OMI al caso specifico in esame. Si riportano pertanto di seguito i coefficienti adoperati correttivi del valore OMI adoperato. Coefficiente di età, qualità, stato (K) Considerata: - l età dello stabile (oltre 60 anni); - la qualità della costruzione (che può essere considerata del tipo popolare, ovvero costruzione con materiale economico assicurante abitabilità normale, dimensioni ridotte dei locali, bagno incompleto di accessori, riscaldamento autonomo); - lo stato di manutenzione dello stesso (che può essere assunto mediocre essendo necessarie opere di manutenzione e riparazione sia ordinarie che straordinarie); Si assumerà un coefficiente K = 0,50. Coefficiente delle pertinenze (Cp) Le pertinenze del compendio devono essere oggetto dell applicazione dei coefficienti di differenziazione separatamente dall unità principale cui servono; la superficie virtuale per esse ottenuta andrà sommata alla superficie effettiva dell unità principale e su tale somma andranno applicati i coefficienti relativi all unità principale. I coefficienti di differenziazione, funzione del tipo di pertinenza, sono di seguito elencati: - Terrazzi: 0,25; - Cantine e solai inabitabili: 0,20; - Pertinenze non abitabili: 0,40; Si riporta di seguito una tabella riassuntiva del valore dei cespiti oggetto di E.I, ottenuta adoperando il valore OMI ed i coefficienti sopraindicati, specificando che la rappresentazione delle varie superfici è riportato in ALL N. 6- RILIEVO METRICO C.T.U.-PLANIMETRIA ATTUALE DELL IMMOBILE IN SCALA 1:100, accluso a tergo della presente relazione peritale. LOTTO UNICO- COMUNE DI MONTECORVINO ROVELLA- VIA DEL CARMINE NCEU: PLANIMETRIA DEL 5/11/1984 NUM 432/4, PIANO TERRA E.I. 65/11 relazione CTU ing. Pasquale Modica Pag. 38/47

44 AMBIENTE SUPERFICIE [mq] Valore OMI [ /mq] K Cp VALORE [ ] Androne 5, ,5 0,4 810,00 Ripostiglio 4, ,5 0,4 672,30 Dispensa 29, ,5 0, ,00 Terrazzo 11, ,5 0, ,38 PIANO SEMINTERRATO A. VALORE PIANO TERRA[ ] 7.344,68 AMBIENTE SUPERFICIE [mq] Valore OMI [ /mq] K Cp VALORE [ ] Legnaia 28, ,5 0, ,00 B.VALORE PIANO SEMINTERRATO[ ] 2.268,00 (A. + B.) VALORE TOTALE [ ] 9.612,68 Il C.T.U. assume dunque quale valore di stima: VALORE LOTTO UNICO: 9.612,68, in cifra tonda 9.600,00 CONCLUSIONI DEL PROCESSO ESTIMATIVO ALLA LUCE DI QUANTO DESUNTO, ANALIZZATO E RIPORTATO SI HA CHE PER IL LOTTO UNICO INDIVIDUATO DAL SOTTOSCRITTO CTU IN UN LOCALE AL PIANO TERRA AD USO DISPENSA CON ANNESSO TERRAZZO ESTERNO E PICCOLO RIPOSTIGLIO, PIÙ UN LOCALE LEGNAIA AL PIANO SEMINTERRATO, FACENTI TUTTI PARTE DI UN ANTICO FABBRICATO IN MURATURA SU DUE LIVELLI SITO IN MONTECORVINO ROVELLA ALLA VIA DEL CARMINE, INDICATI IN N.C.E.U. SOLO CON SCHEDA PLANIMETRICA CARTACEA DEL 5/11/1984 NUM 432/4 IL PIÙ PROBABILE VALORE DI MERCATO PUÒ ESSERE ASSUNTO PARI AD EURO 9.600,00. VALORE LOTTO UNICO: V lotto unico = 9.600,00 Quesito 15: quantifichi le presumibili spese occorrenti per la rimozione, il trasporto e la dismissione dei beni mobili o dei materiali di risulta eventualmente rinvenuti nell immobile pignorato Come riscontrato durante il sopralluogo effettuato dal CTU sui cespiti esecutati, gli stessi versano in condizioni di stato mediocre, e sono adibiti a deposito (di legnaia ed altro mateirale), il cui smaltimento è quantificabile in euro 700,00 (diconsi euro settecento/00). E.I. 65/11 relazione CTU ing. Pasquale Modica Pag. 39/47

45 Quesito 16: Corredi la relazione - da presentare anche in formato e su supporti informatici (e segnatamente in formato testo o Word per Windows Microsoft nonché.pdf per adobe acrobat) o equivalente - di una planimetria e di riepilogo o descrizione finale in cui sinteticamente, per ciascun lotto indichi: comune di ubicazione, frazione, via o località, confini, estensione e dati catastali (limitati: per i terreni, alla partita, al foglio, alla particella, all estensione ed al tipo di coltura; per i fabbricati, alla partita al foglio, alla particella ed all eventuale subalterno, al numero di vani ed accessori, al numero civico, al piano ed al numero di interno), l attuale proprietario e, comunque, il titolo di provenienza del bene, l eventuale stato di comproprietà, le iscrizioni e le trascrizioni sul medesimo gravanti, lo stato di occupazione, le regolarità edilizio-urbanistiche, l abitabilità e l agibilità, il valore del bene da porre a base d aste A conclusione della presente consulenza, riporto il seguente quadro riepilogativo finale. LOTTO UNICO - LOCALE AL PIANO TERRA AD USO DISPENSA DI CIRCA 29MQ CON TERRAZZINO E PICCOLO RIPOSTIGLIO, PIÙ LOCALE LEGNAIA DI CIRCA 30MQ AL PIANO SEMINTERRATO, DI UN ANTICO FABBRICATO IN MURATURA SU DUE LIVELLI SITO IN MONTECORVINO ROVELLA IN VIA DEL CARMINE. IL LOTTO UNICO È INDICATI IN N.C.E.U. SOLO CON SCHEDA PLANIMETRICA CARTACEA DEL 5/11/1984 NUM 432/4. CONFINI DEL LOTTO UNICO: Il locale al piano terra confina a nord con Via Del Carmine, a sud con cortile (p.lla 803, non oggetto di E.I.), ad est con proprietà Omissis, ad ovest con proprietà Il locale al piano seminterrato confina a nord con terrapieno, a sud con cortile (p.lla 803, non oggetto di E.I.), ad est con proprietà Omissis, ad ovest con proprietà Omissis. PROPRIETÀ DEL LOTTO UNICO: Gli immobili pignorati appartengono al sig Omissis, unico erede del debitore originario (sig. Omissis) avente titolo di proprietà sui cespiti oggetto di E.I. I beni oggetto di attuale E.I., rappresentati nella planimetria presentata all UTE il 5/11/1984 registrata al num 432/4, pervennero al sig Omissis nato E.I. 65/11 relazione CTU ing. Pasquale Modica Pag. 40/47

46 dal padre sig. Omissis con denuncia di successione trascritta presso la RR.II il 29/01/2004 ai NN 3462/4242 (eredità devoluta per testamento pubblico per notar Rotondano del 11/02/1998 rep. N. 184, pubblicato il 01/03/2001 con atto Rotondano rep 38894). STATO DI OCCUPAZIONE DEL LOTTO UNICO: Attualmente gli immobili risultano utilizzati dal sig. omissis erede del sig. Omissis. REGOLARITÀ EDILIZIA DEL LOTTO UNICO: Alla luce di quanto estrapolato e desunto si conclude che: l intero lotto oggetto di E.I. risulta essere urbanisticamente regolare in quanto realizzato in data antecedente al 31/10/1942, a meno della presenza di un terrazzo esterno sul lato sud del locale dispensa sito al piano terra. COSTI REGOLARIZZAZIONE E ACCATASTAMENTO DELI CESPITI ESECUTATI: pratica edilizia (S.C.I.A.) presso U.T.C. Comune di Montecorvino Rovella: 3.000,00 pratica catastale (DOC.FA.) presso l Agenzia del Territorio: 800,00 VALORE LOTTO UNICO = 9.600,00 (diconsi euro novemilaseicento/00). PREZZO BASE D ASTA: E.I. 65/11 relazione CTU ing. Pasquale Modica Pag. 41/47

47 Quesito 17: Estragga reperto fotografico- anche in formato digitale, secondo le specifiche di cui al foglio di raccomandazioni consegnato contestualmente- dello stato dei luoghi, comprensivo in caso di costruzione, anche degli interni Si allega a tergo della presente relazione (cfr. ALL N. 7) la documentazione fotografica redatta in formato cartaceo ed anche su supporto magnetico in formato pdf (cfr. ALL N. 12- SUPPORTO MAGNETICO) le cui caratteristiche vengono riassunte di seguito. Il rilievo fotografico è stato effettuato in data sopralluogo del 21/01/2013; Detto rilievo è stato effettuato con macchina fotografica Olympus modello Optical Digital µ 600-6,0 megapixel e Nikon Coolpix S3100V1.0. Tutte le foto hanno le seguenti caratteristiche: 1. Formato JPEG 2. Dimensioni (LxH): 2048x1536 pixel (Olympus) 3. Risoluzione orizzontale e verticale: 314 dpi 4. Profondità in bit: Rappresentazione del colore: srgb 6. Distanza focale: 6 mm 7. Tempo d esposizione F.3,1 8. Esposizione automatica: 1/40 sec 9. Velocità ISO: ISO-60. L inquadramento dei cespiti costituenti il LOTTO UNICO, nel comune Montecorvino Rovella (SA), indicati in N.C.E.U. con scheda planimetrica cartacea del 5/11/1984 NUM 432/4, è stato eseguito: ESTERNAMENTE: - accessibilità; - individuazione dell immobile; - aree pertinenziali esterne; INTERNAMENTE: - locale al piano terra ed al piano seminterrato; La relazione fotografica in Allegato N. 7 è stata redatta utilizzando 14 foto su un totale di 51 (in formato ORIGINALE e presenti in CD allegato) del completo rilievo fotografico effettuato nella data suddetta (cfr. verbale sopralluogo in ALL N. 3). E.I. 65/11 relazione CTU ing. Pasquale Modica Pag. 42/47

48 4. RIEPILOGO SINTETICO LOTTO UNICO - LOCALE AL PIANO TERRA AD USO DISPENSA DI CIRCA 29MQ CON TERRAZZINO E PICCOLO RIPOSTIGLIO, PIÙ LOCALE LEGNAIA DI CIRCA 30MQ AL PIANO SEMINTERRATO, DI UN ANTICO FABBRICATO IN MURATURA SU DUE LIVELLI SITO IN MONTECORVINO ROVELLA IN VIA DEL CARMINE. IL LOTTO UNICO È INDICATI IN N.C.E.U. SOLO CON SCHEDA PLANIMETRICA CARTACEA DEL 5/11/1984 NUM 432/4. CONFINI DEL LOTTO UNICO: Il locale al piano terra confina a nord con Via Del Carmine, a sud con cortile (p.lla 803, non oggetto di E.I.), ad est con proprietà Omissis, ad ovest con proprietà. Il locale al piano seminterrato confina a nord con terrapieno, a sud con cortile (p.lla 803, non oggetto di E.I.), ad est con proprietà Omissis, ad ovest con proprietà Omissis Sebastiano. PROPRIETÀ DEL LOTTO UNICO: Gli immobili pignorati appartengono al sig Omissis unico erede del debitore originario Omissis avente titolo di proprietà sui cespiti oggetto di E.I. I beni oggetto di attuale E.I., rappresentati nella planimetria presentata all UTE il 5/11/1984 registrata al num 432/4, pervennero al sig Omissis dal padre sig. Omissis con denuncia di successione trascritta presso la RR.II il 29/01/2004 ai NN 3462/4242 (eredità devoluta per testamento pubblico per notar Rotondano del 11/02/1998 rep. N. 184, pubblicato il 01/03/2001 con atto Rotondano rep 38894). STATO DI OCCUPAZIONE DEL LOTTO UNICO: Attualmente gli immobili risultano utilizzati dal sig. omissis erede del sig. Omissis. REGOLARITÀ EDILIZIA DEL LOTTO UNICO: Alla luce di quanto estrapolato e desunto si conclude che: l intero lotto oggetto di E.I. risulta essere urbanisticamente regolare in quanto realizzato E.I. 65/11 relazione CTU ing. Pasquale Modica Pag. 43/47

49 in data antecedente al 31/10/1942, a meno della presenza di un terrazzo esterno sul lato sud del locale dispensa sito al piano terra. COSTI REGOLARIZZAZIONE E ACCATASTAMENTO DELI CESPITI ESECUTATI: pratica edilizia (S.C.I.A.) presso U.T.C. Comune di Montecorvino Rovella: 3.000,00 pratica catastale (DOC.FA.) presso l Agenzia del Territorio: 800,00 VALORE LOTTO UNICO = 9.600,00 (diconsi euro novemilaseicento/00). PREZZO BASE D ASTA: E.I. 65/11 relazione CTU ing. Pasquale Modica Pag. 44/47

50 5. CONGEDO C.T.U. Grato per la fiducia accordatami, con la presente relazione (composta da n. 47 pagine e n. 12 allegati) credendo di aver bene e fedelmente assolto all incarico conferitomi, rispondendo esaustivamente ai quesiti postimi, rimango a disposizione per ulteriori chiarimenti, delucidazioni, osservazioni e accertamenti tecnici che il Giudice Incaricato e/o le Parti chiamate in giudizio ritenessero opportuni. Con osservanza Salerno, marzo 2013 Il C.T.U.: ing. PASQUALE MODICA Segue Elenco Allegati E.I. 65/11 relazione CTU ing. Pasquale Modica Pag. 45/47

51 ELENCO ALLEGATI ALLEGATO 1. MANDATO G.E. E RACCOMANDAZIONI ALLEGATO 2. COMUNICAZIONI D ACCESSO ALLE PARTI ALLEGATO 3. ALLEGATO 4. ALLEGATO 5. ALLEGATO 6. ALLEGATO 7. ALLEGATO 8. ALLEGATO 9. ALLEGATO 10. ALLEGATO 11. ALLEGATO 12. VERBALI DI SOPRALLUOGO VISURE CATASTALI, PLANIMETRIE ED ESTRATTI DEL FOGLIO DI MAPPA VISURE IPOTECARIE RILIEVO METRICO C.T.U., PLANIMETRIE ATTUALI DEGLI IMMOBILI SCALA 1:100 DOCUMENTAZIONE FOTOGRAFICA RICHIESTE CTU PRESSO U.T.C DI MONTECORVINO ROVELLA COPIE TITOLI ABILITATIVI ESTRATTI DALL U.T.C. DI MONTECORVINO ROVELLA CERTIFICATI ESTRATTI DALL UFFICIO ANAGRAFE DI MONTECORVINO ROVELLA COPIA ATTI NOTARILI - Atto Rotondano rep 8238 del 23/11/ Testamento pubblico (Atto Rotondano del 11/02/1998) - Registrazione testamento (Atto Rotondano del 01/03/2001 rep 38894) SUPPORTO MAGNETICO (allegato a tergo della relazione peritale) E.I. 65/11 relazione CTU ing. Pasquale Modica Pag. 46/47