T R I B U N A L E D I S A L E R N O III Sezione Civile Ufficio esecuzioni immobiliari

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1 T R I B U N A L E D I S A L E R N O III Sezione Civile Ufficio esecuzioni immobiliari Ill. Sig. Giudice Dott. Salvatore Russo OGGETTO: Procedimento n 79/09 CHEBANCA s.p.a. contro (...) e (...) Premessa Con ordinanza pronunciata in data 21/07/2010 la S.V.I. nominava me sottoscritta Dr. Arch. Gemma Fasano, con studio in Cava de Tirreni, ed iscritta all Albo degli Architetti di Salerno al n 701, C.T.U. nel procedimento in oggetto invitandomi a comparire all udienza del 21/12/2010 per il giuramento di rito ed il conferimento del seguente MANDATO 1. se i beni pignorati consistono esclusivamente in beni per i quali la documentazione ex art. 567 cod. proc. civ. è necessaria e però manca in atti o è inidonea, riferisca l esperto di tale assenza o inidoneità e restituisca gli atti senz altra attività, ma dopo il termine da lui fissato per la prosecuzione delle operazioni; 2. se i beni consistono esclusivamente in beni per i quali la detta documentazione è completa ed idonea, proceda secondo i quesiti da 4 a 12; 3. se beni pignorati consistono sia in beni per i quali la detta documentazione è necessaria e però manca o è inidonea, sia in beni per i quali detta documentazione è completa ed idonea, proceda l esperto a redigere, in via preliminare, una descrizione riassuntiva dei beni per i quali la documentazione 1

2 è mancante e/o inidonea (descrizione da accludere, a giusta introduzione, alla relazione in risposta agli altri quesiti) e proceda limitatamente agli altri beni, secondo i quesiti posti da 4 a 12; 4. identifichi con precisi dati catastali e confini e sommariamente descriva l immobile pignorato, verificando la corrispondenza con i dati riportati nell atto di pignoramento; 5. dica dello stato di possesso del bene, con l indicazione, se occupato da terzi, del titolo in base al quale è occupato e della consistenza del nucleo familiare dell occupante, con particolare riferimento alla esistenza di contratti registrati in data antecedente al pignoramento; 6. indichi il regime patrimoniale del debitore, se coniugato; 7. riferisca dell esistenza di formalità, vincoli o oneri, anche di natura condominiale, gravanti sul bene, che resteranno a carico dell acquirente, ivi compresi i vincoli connessi con il suo carattere storico-artistico, ovvero di natura paesaggistica e simili; 8. riferisca dell esistenza di formalità, vincoli e oneri, anche di natura condominiale che saranno cancellati o che comunque risulteranno non opponibili all acquirente; 9. riferisca della verifica della regolarità edilizia e urbanistica del bene nonché l esistenza della dichiarazione di agibilità dello stesso; in particolare indichi la destinazione urbanistica del terreno risultante dal certificato di destinazione urbanistica di cui all art. 30 del T.U. di cui al D.P.R n. 380, nonché le notizie di cui all art. 46 di detto T.U. e di cui all art. 40 della L n. 47, e succ. mod.; in caso di insufficienza di tali notizie, tale da determinare le nullità di cui all art. 46, comma 1, del citato T.U., ovvero di cui all art. 40, co. 2, della citata L. 47/85, faccia di tanto l esperto menzione nel riepilogo, con 2

3 l avvertenza che l aggiudicatario potrà, ricorrendone i presupposti, avvalersi delle disposizioni di cui all art. 46, co. 5, del citato T.U. e di cui all art. 40, co 6, della citata L. 47/85; 10. determini il valore con l indicazione del criterio di stima adottato al fine della determinazione del prezzo base di vendita, comunque fornendo elementi di riscontro (quali borsini immobiliari, pubblicazioni di agenzie immobiliari, copie di atti pubblici di vendita di beni con analoghe caratteristiche) ed anche formando, al principale fine di conseguire una più vantaggiosa occasione di vendita o una migliore individuazione dei beni, lotti separati; 11. corredi la relazione da presentare anche in formato e supporto informatici (e segnatamente in formato testo o Word per Windows Microsoft, nonché pdf per Adobe Acrobat) di una planimetria e di riepilogo o descrizione finale in cui sinteticamente, per ciascun lotto, indichi: comune di ubicazione, frazione, via o località, confini, estensione e dati catastali (limitati: per i terreni, alla partita, al foglio, alla particella, all estensione ed al tipo di coltura; per i fabbricati, alla partita, al foglio, alla particella ed all eventuale subalterno, al numero di vani ed accessori, al numero civico, al piano ed al numero di interno); 12. estragga reperto fotografico anche in formato digitale, secondo le specifiche di cui al foglio di raccomandazioni consegnato contestualmente dello stato dei luoghi, comprensivo, in caso di costruzione, anche degli interni. 2. Svolgimento delle operazioni Verificata la presenza in atti della documentazione ex art. 567 cod. proc. civ. convocai il primo sopralluogo per il 18 gennaio 2011 alle ore dandone comunicazioni alle parti con lettera raccomandata AR. Alla data stabilita mi recai in Bracigliano in via Manzoni n. 57 per effettuare le operazioni peritali. Nessuno 3

4 si presentò al sopralluogo pertanto dopo aver atteso circa 50 minuti rinviai le operazioni a data successiva. Convocai il secondo sopralluogo per il giorno 19 febbraio 2011 con lettera raccomandata AR inviata alle parti. In tale data, alle ore 9.30, mi recai nuovamente in Bracigliano alla via Manzoni n. 57. A questo secondo sopralluogo fu presente il sig. (...) mentre nessuno si presentò per la parte esecutrice. Nel corso del sopralluogo alla presenza del sig. (...) feci un ampia ricognizione dell immobile oggetto del procedimento effettuandone il rilievo planimetrico per accertare le caratteristiche tecnico costruttive ed un rilievo fotografico per evidenziare la tipologia di rifinitura e lo stato di conservazione del bene e del fabbricato. Infine reperii tutte le informazioni necessarie per poter esplicare il mandato ricevuto. Infine ho eseguito una serie di ricerche presso il Comune di Bracigliano per verificare la conformità urbanistica dell immobile, presso il Comune di Nocera Inferiore per richiedere l Estratto di matrimonio, presso l UTE di Salerno per estrarre pianta catastale nonché una serie di indagini presso agenzie immobiliari di Bracigliano e dintorni per rilevare le offerte di vendita di immobili similari a quello in oggetto. 3. Risposte ai quesiti 3.1. Descrizione dell immobile L immobile oggetto del procedimento è un appartamento ubicato all interno di un vecchio fabbricato sito in Bracigliano (SA) alla via Manzoni n. 57. Il fabbricato, prevalentemente in muratura portante, ha una tipologia a corte. L appartamento si sviluppa su due livelli: piano terra e primo piano collegati internamente da una scala in legno. Ad esso si può accedere sia dal piano terra, 4

5 direttamente dal porticato interno alla corte del fabbricato, sia dal primo piano attraverso una scala in muratura sempre interna al cortile. Annesso all appartamento, al piano terra, nel cortile, c è una piccola legnaia di circa mq 2.00 posta sotto le scale esterne di accesso al primo piano ed un locale di mq di altezza ml 3.20 posto di fronte all accesso dell appartamento. Annesso all appartamento c è un lastricato di uso esclusivo con un sottotetto di circa mq 25 ed un altezza al colmo di ml L accesso al lastricato e al sottotetto è possibile, tramite una scala a pioli in ferro, dal ballatoio del primo piano. L appartamento è diviso in una zona giorno al primo livello ed in una zona notte al secondo livello. Nella zona giorno vi è un soggiorno-cucina ed un ripostiglio; entrambi i locali hanno una finestra che apre su via Manzoni. In cucina vi è anche una porta di accesso che apre direttamente sotto il porticato interno alla corte, un camino accanto alla parete attrezzata a cucina ed una scala in legno che come già detto, porta al secondo livello. La zona notte è suddivisa in due camere, bagno e disimpegno. Le condizioni dell immobile sono discrete; i pavimenti sono in ceramica come anche il rivestimento del bagno, le porte interne sono in legno di mogano mentre gli infissi esterni sono di legno douglas. La superficie totale utile netta è di mq 68.38, l altezza di ml 3.05 al piano terra e ml 3.10 al primo piano Identificazione degli immobili L immobile è identificato al Catasto Urbano della provincia di Salerno, Comune di Bracigliano, al foglio n. 13, particella 105, sub 4, via Alessandro Manzoni n. 57 piani T-1-2, cat. A/3, classe U, consistenza 4 vani, rendita 299,55. 5

6 Confina al piano terra ed al primo piano ad est con via Manzoni, a sud con altra proprietà ((...) al piano terra e (...) al primo piano), ad ovest con corte comune ed a nord con proprietà (...) sia al primo piano che al secondo Stato di possesso Durante il sopralluogo ho verificato che l appartamento è utilizzato dal sig. (...) Regime patrimoniale I sig.ri (...) e (...) risultano coniugati dal (...) in regime (...) così come risulta dall estratto di matrimonio rilasciato dal Comune di Nocera Superiore Conformità agli strumenti urbanistici L immobile è di costruzione antecedente al 1 settembre Dalle indagini eseguite presso il Comune di Bracigliano l immobile ricade in Zona A dei Piani di Recupero ed al di fuori del perimetro della Zona Rossa. Per esso esiste agli atti solo un autorizzazione per lavori di ristrutturazione n. 12 del 1978 rilasciata alla sig.ra (...) Formalità e vincoli Le uniche formalità accertate sono quelle relative al pignoramento rilevabili dalle ispezioni ipotecarie presenti negli atti della procedura. Non sono stati rilevati vincoli particolari anche di natura condominiale gravanti sul bene oggetto del procedimento Criterio di stima Per valutare gli immobili ho utilizzato il metodo del confronto, che si espleta attraverso due fasi: 1) l individuazione dei prezzi di compravendita di beni analoghi 6

7 2) l attribuzione del giusto prezzo del bene da stimare in riferimento alla collocazione nella serie dei prezzi noti. Per poter applicare tale metodo di stima ho dovuto, perciò, eseguire un accurata indagine di mercato sui prezzi effettivamente corrisposti per l acquisto di immobili per tipologia ed ubicazione, simili a quello in esame. Ho riferito poi i valori accertati all unità di consistenza, che per gli immobili considerati è il metro quadrato Valutazione immobile Dalle indagini effettuate ho reperito le seguenti offerta di vendita per immobili similari nel Comune di Bracigliano. Professionecasa: Offerta di vendita di appartamento al 1 piano in zona centrale di mq 70 per ; Professionecasa: Offerta di vendita di appartamento al piano terra in zona centrale di mq 85 per ; Quicasa: Offerta di vendita di appartamento di mq 100 con posto auto e giardino per ; Okcasa.net: Offerta di vendita di appartamento semindipendente su due livelli di nuova costruzione mq 90 per ; Immobiliare.it: Offerta di vendita di appartamento al 1 piano in zona centrale di mq 70 per ; Frimm: Offerta di vendita di appartamento piano terra in zona centrale di mq 40 per ; Areacasa: Offerta di vendita di appartamento di mq 80 con sottotetto e corte privata da ristrutturare per ; Affitto: Offerta di vendita di appartamento su tre livelli da ristrutturare di mq 130 per ; 7

8 Affitto: Offerta di vendita di appartamento al piano terra con posto auto assegnato di mq 85 per In base a queste offerte e ad ulteriori indagini svolte direttamente in loco, presso agenzie immobiliari, il valore a metro quadro più probabile di vendita oscilla fra gli 800 e /mq. In considerazione dello stato dell immobile, della posizione, della disponibilità del locale deposito esterno, del lastricato e sottotetto ad uso esclusivo, il valore più probabile dell immobile in oggetto è di /mq Il valore più probabile dell immobile da porre a base d asta è V= /mq x mq = ,00 (diconsi sessantottomilatrecentoottanta/00). 4. Riepilogo finale L immobile del procedimento in oggetto è un appartamento posto all interno di un fabbricato sito in Bracigliano (SA) alla via Manzoni n. 57, composto da due livelli, il primo a piano terra ed il secondo al primo piano collegati fra loro da una scala interna in legno. Annesso all immobile vi è una piccola legnaia, un locale ripostiglio esterno, un lastricato ed un sottotetto ad uso esclusivo. L immobile è identificato al Catasto Urbano della provincia di Salerno Comune di Bracigliano al foglio n. 13, particella 105, sub 4, via Alessandro Manzoni n. 57 piani T-1-2, cat. A/3, classe U, consistenza 4 vani, rendita 299,55. Confina al piano terra ed al primo piano ad est con via Manzoni, a sud con altra proprietà ((...) al piano terra e (...) al primo piano), ad ovest con corte comune ed a nord con proprietà (...) sia al primo piano che al secondo. L immobile è utilizzato dal sig. (...). I coniugi (...) e (...) risultano coniugati in regime di (...). 8

9 L immobile è di costruzione antecedente il 1 settembre Il valore più probabile dell immobile da porre a base d asta è di ,00 (diconsi sessantottomilatrecentoottanta/00). Copia di detta relazione è stata inviata con lettera raccomandata RR al creditore procedente ed al debitore (vedi lettere di trasmissione allegate). Ritenendo di aver svolto il mandato ricevuto, rassegno la presente relazione anche in formato digitale in uno con gli allegati nonché parcella spese ed onorario, ringraziando la S.V.I. per la fiducia accordatami Cava de Tirreni, li 19 aprile 2011 Il C.T.U. Dr. Arch. Gemma Fasano 9