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1 Procedura esecutiva n 503/09 tra M.P.S. - gestione crediti banca s.p.a (creditore) contro Tipolitografia omissis & C. s.n.c. (debitore) Ill.mo Giudice dell esecuzione dott. Alessandro Brancaccio III Sezione Civile Tribunale di Salerno Io sottoscritto ing. Massimiliano Paolillo sono stato nominato dalla S.V., esperto per la stima di immobili nella procedura esecutiva in epigrafe il 22 febbraio 2011 prestando il giuramento di rito e ricevendo il seguente MANDATO 1) Se i beni pignorati consistono esclusivamente in beni per i quali la documentazione ex art. 567 c.p.c. è necessaria e però manca in atti o è inidonea, riferisca l esperto di tale assenza o inidoneità e restituisca gli atti senz altra attività, ma dopo il termine da lui fissato per la prosecuzione delle operazioni; 2) Se i beni pignorati consistono esclusivamente in beni per i quali la detta documentazione è completa ed idonea, proceda secondo i quesiti da 4 a 12; 3) Se i beni pignorati consistono sia in beni per i quali la detta documentazione è necessaria e però manca o è inidonea, sia in beni per i quali la detta documentazione è completa ed idonea, proceda l esperto a redigere, in via preliminare, una descrizione riassuntiva dei beni per i quali la documentazione è mancante e/o inidonea (descrizione da accludere, a guisa di introduzione, alla relazione in risposta agli altri quesiti) e proceda, limitatamente agli altri beni, secondo i quesiti postigli da 4 a 12; Pagina 1 di 14

2 4) Identifichi con precisi dati catastali e confini e sommariamente descriva l immobile pignorato, verificando la corrispondenza con i dati riportati nell atto di pignoramento; 5) Dica dello stato di possesso del bene, con l indicazione, se occupato da terzi, del titolo in base al quale è occupato e della consistenza del nucleo familiare dell occupante, con particolare riferimento alla esistenza di contratti registrati in data antecedente al pignoramento; 6) Indichi il regime patrimoniale del debitore, se coniugato; 7) Riferisca dell esistenza di formalità, vincoli e oneri, anche di natura condominiale, gravanti sul bene che resteranno a carico dell acquirente, ivi compresi i vincoli derivanti da contratti incidenti sull attitudine edificatoria dello stesso o i vincoli connessi con il suo carattere di carattere storico artistico, ovvero di natura paesaggistica e simili; 8) Riferisca dell esistenza di formalità,vincoli ed oneri, anche di natura condominiale, che saranno cancellati o che comunque risulteranno non opponibili all acquirente; 9) Riferisca della verifica della regolarità edilizia ed urbanistica del bene nonché l esistenza della dichiarazione di agibilità dello stesso; in particolare indichi la destinazione urbanistica del terreno risultante dal certificato di destinazione urbanistica del terreno risultante dal certificato di destinazione urbanistica di cui all art. 30 del T.U. di cui al D.P.R n. 380, nonché le notizie di cui all art.46 di detto T.U. e di cui all art. 40 della L n. 47, e succ. mod.; in caso di insufficienza di tali notizie, tali da determinare le nullità di cui all art.46 comma 1, del citato T.U., ovvero di cui all art. 40, comma 2, della citata L.47/85, faccia di tanto l esperto menzione nel riepilogo, con avvertenza che l aggiudicatario potrà, Pagina 2 di 14

3 ricorrendone i presupposti, avvalersi delle disposizioni di cui all art.46, co. 5 del citato T.U. e di cui all art.40, co. 6, della citata L.47/85. 10) Determini il valore con l indicazione del criterio di stima adottato al fine della determinazione del prezzo base di vendita, comunque fornendo elementi di riscontro (quali borsini immobiliari, pubblicazioni di agenzie immobiliari, copie di atti pubblici di vendita di beni con analoghe caratteristiche) ed anche formando, al principale fine di conseguire una più vantaggiosa occasione di vendita o una migliore individuazione dei beni, lotti separati; 11) Corredi la relazione- da presentare anche in formato e su supporto informatici (e segnatamente in formato testo o Word per Windows Microsoft, nonché.pdf per Adobe Acrobat) di una planimetria di riepilogo o descrizione finale in cui sinteticamente, per ciascun lotto, indichi: comune di ubicazione, frazione, via o località, confini, estensione e dati catastali (limitati :per i terreni, alla partita, al foglio, alla particella, all estensione ed al tipo di coltura; per i fabbricati, alla partita, al foglio, alla particella ed all eventuale subalterno, al numero di vani ed accessori, al numero civico, al piano ed al numero di interno); 12) Estragga reperto fotografico anche in formato digitale, secondo le specifiche di cui al foglio di raccomandazioni consegnato contestualmente dello stato dei luoghi, comprensivo, in caso di costruzione, anche degli interni. SVOLGIMENTO DELLE OPERAZIONI PERITALI Le operazioni peritali sono iniziate con la fissazione per il del primo accesso sui luoghi di causa comunicato alla parte debitrice, a mezzo raccomandata a.r., e, a mezzo fax, alla parte creditrice. Il legale rappresentante della società debitrice mi ha contattato per chiedermi di rinviare l'accesso al sabato successivo, , per non intralciare l'attività produttiva in corso nello stabilimento industriale con le operazioni peritali. Pagina 3 di 14

4 Pertanto mi sono recato presso lo stabilimento industriale il 26 marzo 2011 procedendo ad un primo accesso sui luoghi alla presenza del legale rappresentante della società debitrice signor Omissis. A questo punto, avendo riscontrato la necessità di procedere ad ulteriori rilievi metrici e fotografici, nonché di acquisire la documentazione di progetto dello stabilimento industriale presso il Comune di Salerno, ho rinviato il prosieguo delle operazioni. Le operazione sui luoghi sono proseguite lo scorso 21 maggio 2011 con il rilievo metrico e fotografico necessario alla compiuta descrizione dello stato dei luoghi, sempre alla presenza del signor ( ). Le operazioni peritali si sono svolte con altri accessi presso gli Uffici del Comune di Salerno, presso l Agenzia del Territorio di Salerno e presso la Conservatoria dei RR.II. di Salerno allo scopo di rinvenire tutta la documentazione utile a rispondere compiutamente ai quesiti proposti. RISPOSTE AI QUESITI PROPOSTI 1) Se i beni pignorati consistono esclusivamente in beni per i quali la documentazione ex art. 567 c.p.c. è necessaria e però manca in atti o è inidonea, riferisca l esperto di tale assenza o inidoneità e restituisca gli atti senz altra attività, ma dopo il termine da lui fissato per la prosecuzione delle operazioni; Gli immobili pignorati consistono in beni per i quali la documentazione ex art. 567 c.p.c. è necessaria. In particolare ritengo che quella presente agli atti di causa sia idonea. 2) Se i beni pignorati consistono esclusivamente in beni per i quali la detta documentazione è completa ed idonea, proceda secondo i quesiti da 4 a 12; Come già detto, ritengo la documentazione ex art. 567 c.p.c. idonea, per cui è possibile procedere alla risposta ai quesiti da 4 a 12 3) Se i beni pignorati consistono sia in beni per i quali la detta documentazione è necessaria e però manca o è inidonea, sia in beni per i quali la detta Pagina 4 di 14

5 documentazione è completa ed idonea, proceda l esperto a redigere, in via preliminare, una descrizione riassuntiva dei beni per i quali la documentazione è mancante e/o inidonea (descrizione da accludere, a guisa di introduzione, alla relazione in risposta agli altri quesiti) e proceda, limitatamente agli altri beni, secondo i quesiti postigli da 4 a 12; La situazione oggetto della presente relazione non corrisponde al caso previsto del quesito, per cui è possibile procedere alla risposta ai quesiti successivi per tutti gli immobili oggetto della procedura esecutiva. 4) Identifichi con precisi dati catastali e confini e sommariamente descriva l immobile pignorato, verificando la corrispondenza con i dati riportati nell atto di pignoramento; L'immobile oggetto della procedura esecutiva è censito al Catasto fabbricati del Comune di Salerno al Foglio 52 n 767 sub 2, categoria D/1 (opificio industriale) rendita euro 8.263,31, regolarmente intestato alla società debitrice. L'immobile nel suo complesso (opificio industriale ed aree scoperte di pertinenza) confina a Nord con un opificio industriale di altra proprietà, a Est con altro opificio industriale di altra proprietà, a Ovest con restante parte dell'opificio industriale di altra proprietà, a Sud con via Terre Risaie. L'immobile oggetto della procedura esecutiva si trova nella zona industriale di Salerno, in particolare alla via Terre Risaie: si tratta di un'area periferica del territorio comunale di Salerno al confine con il Comune di Pontecagnano in cui sorgono numerosi opifici industriali, attività commerciali all'ingrosso e concessionarie di automobili. In particolare l'opificio industriale oggetto dell'esecuzione si trova in prossimità di un'uscita della tangenziale di Salerno e abbastanza vicino al casello autostradale di Pontecagnano della Salerno Reggio Calabria. Pagina 5 di 14

6 L'intero complesso industrialeè costituito da un fabbricato circondato da un'area scoperta di pertinenza ed è confinante su tre lati con altri opifici industriale e con la via Terre Risaie da cui è possibile accedere attraverso un ampio cancello metallico scorrevole con apertura motorizzata. Il complesso industriale è sostanzialmente suddiviso in due parti: risulta oggetto della procedura esecutiva solo una delle parti che costituisce l'opificio industriale, in particolare quella posta verso Est, come indicato nella tavola n 2. L'area scoperta della parte del complesso industriale oggetto dell'esecuzione si presenta in buone condizione di manutenzione, con ampi viali che consentono facilmente l'accesso anche a mezzi pesanti di notevole dimensioni; nei pressi dell'ingresso di trovano i locali in cui è allocata la cabina elettrica con le apparecchiature per la trasformazione della corrente elettrica. L'area coperta del complesso industriale oggetto della procedura esecutiva si può distinguere in cinque parti abbastanza ben distinte: la prima parte è quella destinata all'attività produttiva della Tipolitografia Omissis con una superficie di oltre 800 mq ed altezza netta dei locali maggiore di sette metri in cui si trova anche un carro ponte installato su una trave metallica; adiacente l'area produttiva si trova quella in prossimità di un accesso carrabile al fabbricato in cui si svolge attività di carico scarico e stoccaggio di materiali; sempre al piano terra vi sono alcuni locali destinati a servizio degli operai della Tipolitografia Omissis (spogliatoio, sala mensa, bagno ecc.), nonché un piccolo appartamento che può essere destinato ad un custode; infine vi sono degli ampi locali al primo piano in cui vi sono gli uffici di rappresentanza, sala riunione ed altri uffici in cui si svolgono elaborazioni grafiche al computer. Dal punto di vista strutturale il fabbricato ha la struttura portante costituita da elementi prefabbricati in cemento armato; anche le tompagnature sono costituite da elementi prefabbricati, mentre le finestrature sono continue soprattutto al primo piano. Pagina 6 di 14

7 Lo stato di conservazione del fabbricato nel suo complesso è più che buono, come mostrano le foto allegate alla presente relazione, inoltre il fabbricato presenta buone caratteristiche di luminosità, esposizione, nonché facilità di aerazione naturale di tutti gli ambienti. Complessivamente l'area coperta del fabbricato è di circa 1300 mq; l'area scoperta di pertinenza è anch'essa di circa 1300 mq. I dati catastali corrispondono con quelli riportati nell'atto di pignoramento, anche se la certificazione notarile del notaio Luigi Capobianco di Altavilla Silentina riporta erroneamente il subalterno 20 anziché il 2, benché la visura catastale allegata sia corretta. A tal proposito preciso che non esiste un'unità immobiliare individuata dalla particella catastale Foglio 52 n 767 sub 20, per cui appare del tutto plausibile un errore di battitura nella certificazione notarile. Per ulteriori informazioni sulle dimensioni dell'immobile e sullo stato di conservazione rimando ai grafici ed alle foto allegate alla presente relazione. 5) Dica dello stato di possesso del bene, con l indicazione, se occupato da terzi, del titolo in base al quale è occupato e della consistenza del nucleo familiare dell occupante, con particolare riferimento alla esistenza di contratti registrati in data antecedente al pignoramento; L'immobile oggetto della procedura esecutiva è utilizzato dalla società debitrice per svolgere la propria attività imprenditoriale: anche l'appartamento esistente al piano terra è nella disponibilità della Tipolitografia Omissis e non appare essere abitato usualmente. 6) Indichi il regime patrimoniale del debitore, se coniugato; In questo caso il debitore è una persona giuridica per cui il presente quesito perde ogni significato. 7) Riferisca dell esistenza di formalità, vincoli e oneri, anche di natura condominiale, gravanti sul bene che resteranno a carico dell acquirente, ivi Pagina 7 di 14

8 compresi i vincoli derivanti da contratti incidenti sull attitudine edificatoria dello stesso o i vincoli connessi con il suo carattere storico artistico, ovvero di natura paesaggistica e simili; Dalle indagini svolte ho verificato che non vi sono formalità, vincoli ed oneri che resteranno a carico dell'acquirente del bene oggetto della procedura. 8) Riferisca dell esistenza di formalità, vincoli ed oneri, anche di natura condominiale, che saranno cancellati o che comunque risulteranno non opponibili all acquirente; Dalle indagini svolte non risultano atti relativi ai vincoli oggetto del presente quesito. 9) Riferisca della verifica della regolarità edilizia ed urbanistica del bene nonché l esistenza della dichiarazione di agibilità dello stesso; in particolare indichi la destinazione urbanistica del terreno risultante dal certificato di destinazione urbanistica del terreno di cui all art. 30 del T.U. di cui al D.P.R n. 380, nonché le notizie di cui all art.46 di detto T.U. e di cui all art. 40 della L n. 47, e succ. mod.; in caso di insufficienza di tali notizie, tali da determinare le nullità di cui all art.46 comma 1, del citato T.U., ovvero di cui all art. 40, comma 2, della citata L.47/85, faccia di tanto l esperto menzione nel riepilogo, con avvertenza che l aggiudicatario potrà, ricorrendone i presupposti, avvalersi delle disposizioni di cui all art.46, co. 5 del citato T.U. e di cui all art.40, co. 6, della citata L.47/85. Prima di illustrare la legittimità edilizia ed urbanistica dell'immobile oggetto del pignoramento, ritengo opportuno inquadrare urbanisticamente l'area in cui sorge l'immobile. Inquadramento urbanistico Dal punto di vista urbanistico, l'area in cui sorge il fabbricato oggetto della procedura esecutiva è individuata dal vigente Piano Urbanistico Comunale di Salerno come Area Pagina 8 di 14

9 A.S.I. (Area Sviluppo Industriale), per cui la regolamentazione urbanistica è devoluta al suddetto ente, che la esercita attraverso il Piano Regolatore Territoriale Consortile. In tale strumento urbanistico il fabbricato ricade un'area denominata zona D4 piccola industria, artigianato, commercio ed attività terziarie normata dall'articolo 4 delle Norme tecniche di attuazione. Tutti gli atti sono disponibili sui siti internet istituzionali del Comune di Salerno, e dell'a.s.i., Legittimità urbanistica L'immobile nel suo complesso è legittimo sia dal punto di vista edilizio che urbanistico. Per avvalorare tale tesi riporto di seguito i riferimenti documentali, tratti dagli atti di causa e da quelli che ho rinvenuto presso la Conservatoria dei RR.II., l'archivio Notarile ed il Comune di Salerno, attraverso i quali è stato possibile giungere a tale affermazione. Atto di compravendita per notaio Pasquale Colliani del repertorio n 11355, trascritto a Salerno il e successivamente rettificato con atto per lo stesso notaio Colliani del repertorio con il quale l'amministratrice della RI.VE.CO s.r.l. ( ) ha acquistato dalla ( ) il terreno sul quale è stato edificato successivamente l'opificio industriale. Concessione edilizia n 44/1986 rilasciata dal Comune di Salerno il all'amministratrice della RI.VE.CO. s.r.l. con la quale si è consentita la realizzazione dell'opificio industriale che oggi è in parte oggetto della presente esecuzione; dall'esame dei grafici relativi a tale concessione ho riscontrato la corrispondenza con l'attuale consistenza del fabbricato. Attestazione del Comune di Salerno protocollo n 3079 del con la quale si certifica la conformità del fabbricato edificato alla concessione edilizia n 44/86 rilasciata alla RI.VE.CO.s.r.l. Pagina 9 di 14

10 Certificazione del Comune di Salerno protocollo n 500/S del con la quale si dichiarava agibile il fabbricato edificato dalla RI.VE.CO. s.r.l. Concessione edilizia n 166/1999 rilasciata dal Comune di Salerno il all'ingegnere ( ), amministratore della RI.VE.CO. s.r.l. con la quale si è concesso il frazionamento dell'opificio industriale in due parti di cui una è quello oggetto della procedura esecutiva. Confrontando la consistenza rilevata sui luoghi di causa con quella riscontrabile sui grafici di progetto allegati alla concessione n 166/1999 ho verificato che la corrispondenza è quasi piena: infatti vi sono piccole differenze dovute alla posizione di alcune tramezzature interne che non hanno alcuna conseguenza sulla legittimità edilizia ed urbanistica. Allego alla presente relazione due grafici allegati alla concessione n 166/1999 (n 6/10 e 8/10) che, pertanto, possono essere confrontati con lo stato attuale dei luoghi rappresentato nelle tavole allegate alla presente relazione. Infine voglio segnalare che la planimetria catastale, allegata alla presente relazione, non corrisponde con lo stato attuale dei luoghi riportato nelle tavole. 10) Determini il valore con l indicazione del criterio di stima adottato al fine della determinazione del prezzo base di vendita, comunque fornendo elementi di riscontro ( quali borsini immobiliari, pubblicazioni di agenzie immobiliari, copie di atti pubblici di vendita di beni con analoghe caratteristiche) ed anche formando, al principale fine di conseguire una più vantaggiosa occasione di vendita o una migliore individuazione dei beni, lotti separati; Prima di effettuare il calcolo del valore degli immobili oggetto della vertenza intendo illustrare il metodo che utilizzerò; il valore attuale degli immobili sarà determinato servendomi del metodo sintetico di stima: tale metodo si fonda sulla comparazione con il valore di beni analoghi a quello oggetto di stima in modo da determinare, in funzione di Pagina 10 di 14

11 un unità di consistenza dell immobile (vano, m 2, m 3, ecc.), il valore unitario che moltiplicato per la consistenza dell immobile ci dà il valore del bene. Per ottenere i dati di confronto da cui determinare il valore, effettuo delle indagini presso operatori del mercato immobiliare della zona (agenzie immobiliari), professionisti e studi notarili, confrontandoli anche con quelli rinvenibili presso L'Osservatorio del Mercato Immobiliare O.M.I. i cui dati sono disponibili sul sito dell'agenzia del Territorio, I dati ottenuti sono stati trattati con il metodo estimativo dei punti di merito che si basa sul confronto tra beni analoghi aventi diverse caratteristiche intrinseche (luminosità, esposizione, ecc.) ed estrinseche (posizione, servizi presenti, ecc.) assegnando ad ogni caratteristica un valore numerico così da ottenere per ogni immobile un punteggio e poter confrontare i dati in possesso. In tale modo è possibile omogeneizzare i dati recepiti dalle indagini e determinare il valore cercato. Nel caso specifico dell'immobile oggetto di stima occorre considerare che il fabbricato è costituito da più parti con destinazioni d'uso sostanzialmente diverse: ciò consentirebbe anche un frazionamento dell'immobile in più lotti (parte produttiva e parte uffici), ma ritengo che la migliore occasione di vendita sia quella del lotto unico, soprattutto per garantire un'attrazione commerciale maggiore per la parte produttiva. Il valore complessivo dell'immobile è dato dalla somma del valore della parte specificatamente destinata all'attività produttiva e dal valore di quella destinata ad uffici: infatti dalle indagini di mercato ho verificato la differenza di valore unitario per le superfici destinate ad attività produttive e ad uffici, per cui si rende necessario individuare con precisione le destinazione specifica delle varie superfici. Con riferimento alle tavole n 3 4, allegate alla presente relazione, ho ritenuto che la parte produttiva sia costituita dalle aree scoperte di pertinenza, dall'area coperta ad altezza maggiore destinata all'attività produttiva e da quella, sempre coperta, destinata al carico Pagina 11 di 14

12 scarico e allo stoccaggio dei materiali. Invece la parte del fabbricato destinata ad uffici è individuata nelle tavole n 5 6, allegate alla presente relazione. La superficie di calcolo delle due parti in cui ho distinto l'immobile va calcolata con le seguenti modalità: quella della parte produttiva va calcolata considerando la superficie ad altezza maggiore in ragione della sua superficie effettiva, quella di carico scarico in ragione del 60% della sua superficie effettiva (accessorio alla superficie produttiva) e, infine, quella scoperta in ragione del 10% della superficie effettiva; per quanto riguarda la parte destinata ad uffici computo l'intera superficie del piano terra e del primo piano in ragione della effettiva superficie, considerando la superficie dell'appartamento del custode e quella dei locali a servizio degli operai analoga a quella destinata in modo specifico ad ufficio. In funzione delle modalità di calcolo appena illustrate, la superficie di calcolo della parte produttiva è pari a , , mq; invece la superficie di calcolo della parte uffici è pari a = 653 mq. Analizzando i dati di mercato, come indicato in premessa, ho riscontrato che, a sostanziale parità di caratteristiche estrinseche dell'area in cui sorge l'immobile, i valori unitari della superficie utile di immobili con destinazione produttiva sono contenuti in un intervallo variabile all'incirca tra i 750,00 ed i 1.200,00 euro/mq. Nel caso specifico dell'immobile oggetto della procedura esecutiva, tenendo conto della posizione ed accessibilità (buona), delle condizioni di manutenzione (buone), luminosità (discrete), aerazione dei locali (discreto), ritengo corretto un valore unitario della superficie utile pari a 1.100,00 euro/mq. Pertanto il valore della sola parte produttiva è pari a 1.100, = ,00 euro. Analogamente ho proceduto per la parte destinata ad uffici, rilevando, sempre con le stesse caratteristiche estrinseche dell'area in cui sorge l'immobile, che i valori unitari della superficie Pagina 12 di 14

13 utile di immobili con tale destinazione sono contenuti in un intervallo variabile all'incirca tra i 1.500,00 ed i 2.000,00 euro/mq. Anche in questo caso, tenendo conto delle condizioni di manutenzione (buone), luminosità (buona), aerazione dei locali (buona) ed esposizione (discreta), ritengo corretto un valore unitario della superficie utile pari a 1.850,00 euro/mq. Pertanto il valore della sola parte uffici è pari a 1.850, = ,00 euro. In definitiva il valore complessivo dell'immobile oggetto della presente procedure esecutiva è è pari a , ,00 = ,00 11) Corredi la relazione da presentare anche in formato e su supporto informatici (e segnatamente in formato testo o Word per Windows Microsoft, nonché.pdf per Adobe Acrobat) di una planimetria di riepilogo o descrizione finale in cui sinteticamente, per ciascun lotto, indichi: comune di ubicazione, frazione, via o località, confini, estensione e dati catastali (limitati :per i terreni, alla partita, al foglio, alla particella, all estensione ed al tipo di coltura; per i fabbricati, alla partita, al foglio, alla particella ed all eventuale subalterno, al numero di vani ed accessori, al numero civico, al piano ed al numero di interno); Riporto di seguito la descrizione finale del lotto unico che ho appena definito. Lotto unico Complesso industriale sito alla Zona Industriale del Comune di Salerno via Terre Risaie, costituito da una porzione di fabbricato in parte destinata ad attività produttiva ed in parte ad uffici con annesse aree scoperte; l'immobile è censito al Catasto fabbricati del Comune di Salerno al Foglio 52 n 767 sub 2, categoria D/1 (opificio industriale) rendita euro 8.263,31, regolarmente intestato alla società debitrice. L'immobile nel suo complesso (opificio industriale ed aree scoperte di pertinenza) confina a Nord con un opificio industriale di altra proprietà, a Est con altro opificio industriale di altra Pagina 13 di 14

14 proprietà, a Ovest con restante parte dell'opificio industriale di altra proprietà, a Sud con via Terre Risaie. Valore totale del lotto euro ,00 12) Estragga reperto fotografico anche in formato digitale, secondo le specifiche di cui al foglio di raccomandazioni consegnato contestualmente dello stato dei luoghi, comprensivo, in caso di costruzione, anche degli interni. Ho proceduto nel corso dei sopralluoghi ad effettuare il rilievo fotografico che allego in parte alla presente relazione. Cava de Tirreni, maggio 2011 Il C.T.U. (Ing. Massimiliano Paolillo) Pagina 14 di 14