TRIBUNALE DI SALERNO III a SEZIONE CIVILE G.E. DOTT. **************************************

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1 TRIBUNALE DI SALERNO III a SEZIONE CIVILE G.E. DOTT. ************************************** RELAZIONE DI CONSULENZA TECNICA NELLA PROCEDURA ESECUTIVA IMMOBILIARE N 478/09 Cava dè Tirreni, SETTEMBRE IL C.T.U. (Ing. Luigi BALDI)

2 RELAZIONE DI CONSULENZA TECNICA NELLA PROCEDURA ESECUTIVA IMMOBILIARE N 478/09 PROMOSSA DALLA ************************************************* IN DANNO DELLA ***************************************************** Si Premette: che il sottoscritto Ing. Luigi BALDI, con studio in Cava dè Tirreni alla via Caliri n 104, in data 16/07/2010 veniva nominato C.T.U. nella procedura esecutiva in epigrafe; che in data 08/02/2011 lo scrivente compariva davanti al Giudice Dott. ****************** dove dichiarava di accettare l incarico e prestava il giuramento di rito con conoscenza del mandato conferitogli; che il mandato conferitogli consiste nella stima dei beni oggetti della Procedura Esecutiva Immobiliare n 478/09 e precisamente: piena proprietà per 1/1 del locale ad uso commerciale in Salerno alla via L. Liguori civ. 23 ed alla via A. Lauro Grotto civ. 10, identificato al Catasto Fabbricati, dello stesso comune, al foglio 16, particella 253, subalterno 43 (ex37); che venivano formulati i seguenti quesiti: 1) se i beni pignorati consistono esclusivamente in beni per i quali la documentazione ex art. 567 cod. proc. civ. è necessaria e però manca in atti o è inidonea, riferisca l esperto di tale assenza o inidoneità e restituisca gli atti senz altra attività, ma dopo il termine da lui fissato per la prosecuzione delle operazioni; 2) se i beni pignorati consistono esclusivamente in beni per i quali la detta documentazione è completa ed idonea, proceda secondo i quesiti 4 e 12; 3) se i beni pignorati consistono esclusivamente in beni per i quali la detta documentazione è necessaria e però manca o è inidonea, sia in beni per i quali la detta documentazione è completa ed idonea, proceda l esperto a redigere, in via preliminare, una descrizione riassuntiva dei beni per i quali la documentazione è 2

3 mancante e/o inidonea (descrizione da accludere, a guisa di introduzione, alla relazione in risposta agli altri quesiti) e proceda, limitatamente agli altri beni, secondo i quesiti postigli da 4 a 12; 4) identifichi con precisi dati catastali e confini e sommariamente descriva l immobile pignorato, verificando la corrispondenza con i dati riportati nell atto di pignoramento; 5) dica dello stato di possesso del bene, con l indicazione, se occupato da terzi, del titolo in base al quale è occupato e della consistenza del nucleo familiare dell occupante, con particolare riferimento alla esistenza di contratti registrati in data antecedente al pignoramento; 6) indichi il regime patrimoniale del debitore, se coniugato; 7) riferisca dell esistenza di formalità, vincoli o oneri, anche di natura condominiale, gravanti sul bene, che resteranno a carico dell acquirente, ivi compresi i vincoli derivanti da contratti incidenti sulla attitudine edificatoria dello stesso o i vincoli connessi con il suo carattere storico-artistico, ovvero di natura paesaggistica e simili; 8) riferisca dell esistenza di formalità, vincoli e oneri, anche di natura condominiale, che saranno cancellati o che comunque risulteranno non opponibile all acquirente; 9) riferisca della verifica della regolarità edilizia e urbanistica del bene nonché l esistenza della dichiarazione di agibilità dello stesso; in particolare indichi la destinazione urbanistica del terreno risultante dal certificato di destinazione urbanistica di cui all art. 30 del T.U. di cui al D.P.R n. 380, nonché le notizie di cui all art. 46 di detto T.U. e di cui all art. 40 della L n. 47, e succ. mod.; in caso di insufficienza di tali notizie, tale da determinare la nullità di cui all art. 46, comma 1, del citato T.U., ovvero di cui all art. 40, co.2, della citata L. 47/85, faccia di tanto l esperto menzione nel riepilogo, con avvertenza che l aggiudicatario potrà, ricorrendone i presupposti, avvalersi delle disposizioni di cui all art. 46, co. 5, del citato T.U. e di cui all art. 40, co.6, della citata L. 47/85; 10) determini il valore con l indicazione del criterio di stima adottato al fine della determinazione del prezzo base di vendita, comunque fornendo elementi di riscontro (quali borsini immobiliari, pubblicazioni di agenzie immobiliari, copie di atti pubblici di 3

4 vendita di beni con analoghe caratteristiche) ed anche formando, al principale fine di conseguire una più vantaggiosa occasione di vendita o una migliore individuazione dei beni, lotti separati; 11) corredi la relazione da presentare anche in formato e su supporto informatici (e segnatamente in formato testo o Word per Windows Microsoft, nonché.pdf per Adobe Acrobat) di una planimetria e di riepilogo o descrizione finale in cui sinteticamente, per ciascun lotto, indichi: comune di ubicazione, frazione, via o località, confini, estensione e dati catastali (limitati per i terreni, alla partita, al foglio, alla particella, all estensione ed al tipo di coltura; per i fabbricati, alla partita, al foglio, alla particella ed all eventuale subalterno, al numero di vani ed accessori, al numero civico, al piano ed al numero di interno); 12) estragga reperto fotografico anche in formato digitale, secondo le specifiche di cui al foglio di raccomandazioni consegnato contestualmente dello stato dei luoghi, comprensivo, in caso di costruzione, anche degli interni; che per il deposito dell elaborato peritale veniva fissato il termine di presentazione alla data del 15/08/2011 e cioè 45 gg prima della data 29/09/2011 fissata per l udienza di determinazione delle modalità di vendita; che per inconvenienti verificatisi durante lo svolgimento dell incarico, il sottoscritto chiedeva proroga alla consegna della perizia di stima; che pertanto il nuovo termine di consegna cade alla data 29/09/2011; che il sottoscritto ha richiesto la documentazione ipo-catastale presso gli uffici addetti al fine di verificare la situazione attuale degli immobili pignorati; che il sottoscritto C.T.U. fissava l inizio delle operazioni peritali sui luoghi di cui è causa, con regolare svolgimento, nella data 29/04/2011; che il sottoscritto ha fatto richiesta, al SETTORE TECNICO del Comune di Salerno, per la verificare della conformità urbanistica dell immobile pignorato. A tal proposito lo scrivente 4

5 ha tenuto incontro con i tecnici del Comune durante i quali ha acquisito le possibili informazioni tecniche relative al bene pignorato; che dopo aver esaminato attentamente la documentazione acquisita e vagliato ogni elemento ritenuto utile per l espletamento dell incarico, lo scrivente espone la presente relazione suddivisa in: - Cap 1 Identificazione del bene e attività di consulenza; - Cap 2 Stima dell immobile; - Cap 3 Riepilogo e formazione dei lotti. CAP. 1 IDENTIFICAZIONE DEL BENE E ATTIVITA DI CONSULENZA ESAMINA DELLA PRODUZIONE DI PARTE EX ART. 567 COD. PROC. CIV. Lo scrivente in via preliminare ha esaminato la produzione di parte ex art. 567 cod. proc. civ. agli atti, dalla quale verificava che i beni pignorati consistono esclusivamente in beni per i quali la detta documentazione è completa ed idonea, ricadendo quindi nella formulazione del quesito 2) posti all esperto, cosi ha proceduto secondo i quesiti da 4) a 12). IDENTIFICAZIONE CATASTALE, CONFINI E SOMMARIA DESCRIZIONE DELL IMMOBILE PIGNORATO: DATI CATASTALI Attualmente, l immobile pignorato è identificato al Catasto Fabbricati del Comune di Salerno al foglio 16 con la part.lla 253 e subalterno 43 (ex37). Lo scrivente di tali dati catastali è certo (cfr. allegato 4), verificandone inoltre l esattezza con quelli riportati nell atto di pignoramento redatto dall Avv. **************************. CONFINI 5

6 L immobile pignorato confina: nella parte nord con la via Andrea Lauro Grotto, a est con la via Luigi Liguori, a sud con altra proprietà quale identificata con part. 297 del foglio 16, infine ad ovest con altre proprietà e precisamente identificate con le particelle 286 e 260 del foglio 16. DESCRIZIONE SOMMARIA E CONSISTENZA DELL IMMOBILE L immobile oggetto della presente relazione trattasi di un locale commerciale posto al piano seminterrato di un fabbricato condominiale, sito nel Comune di Salerno, esattamente alle vie Luigi Liguori civ. 23 ed Andrea Lauro Grotto civ. 10, dove all atto del sopralluogo effettuato dal sottoscritto si svolgeva attività di supermercato. Il fabbricato condominiale ove è posto l immobile commerciale oggetto di pignoramento si compone in elevazione con un piano seminterrato destinato ad attività commerciali, un piano terra avente destinazione ad attività commerciali e residenze ed ulteriori quattro piani soprastanti aventi destinazione residenziale. Tutti i livelli, tranne quello seminterrato (quale oggetto della procedura esecutiva di che trattasi) sono serviti da vano scala condominiale posto nel centro del fabbricato con ingresso da est dalla via Luigi Liguori. All immobile commerciale pignorato, invece, si accede esclusivamente dalle vie Andrea Lauro Grotto civ. 10 (cfr. allegato 1 foto 3) e Luigi Liguori civ. 23 (cfr. allegato 1 foto 4). Entrambi gli accessi immettono in un area di pertinenza dalla quale si fa ingresso al locale (cfr. allegato 1 foto 5 e 6). Il fabbricato è realizzato con struttura portante verticale intelaiata in c.a., orizzontamenti con solai latero cementizi armati e protetto da copertura in lastrico solare. Il fabbricato, esternamente, mostrasi rifinito in tutte le sue parti (cfr. allegato 1 foto 1, 2 e 4). Le murature di tompagno risultano in laterizio intonacate e tinteggiate. Gli infissi esterni sono della tipologia a battenti con struttura in metallo; le persiane sono del tipo avvolgibili in materiale plastico; gli imbotti e le soglie incorniciano i balconi e le finestre con pietra in marmo. Nel complesso esterno l edificio si trova in uno stato di manutenzione ed estetico alquanto mediocre al quale necessitano interventi di manutenzione alle facciate. 6

7 Internamente, il locale commerciale oggetto di stima, come sopra menzionato si disloca sull intero piano seminterrato e si compone dei seguenti ambienti (cfr. allegato 3): locale vendita-1 di circa mq 341,86 (cfr. allegato 1 foto 8, 9, 10, 17 e 18); locale vendita-2 di circa mq 134,24 (cfr. allegato 1 foto 11); laboratorio ortofrutta di circa mq 16,00 (cfr. allegato 1 foto 7); wc-1 di circa mq 1,81 (cfr. allegato 1 foto 16); anti-wc-1 di circa mq 1,75; laboratorio macelleria di circa mq 28,30 (cfr. allegato 1 foto 12 e 13); wc-2 di circa mq 1,89 (cfr. allegato 1 foto 14); anti-wc-2 di circa mq 1,82 (cfr. allegato 1 foto 14); Il tutto per una superficie utile interna di circa mq 527,67 e altezza utile, in parte di circa ml 3,55 (locale vendita-1 e laboratorio di ortofrutta) e per la restante parte di circa ml 2,60. Inoltre esternamente e annessa un area pertinenziale (cfr. allegato 1 foto 5 e 6) precisamente sui lati ovest e sud, avente una superficie utile di circa mq 196,16. Il locale commerciale consta: di pareti divisorie rifinite con intonacatura del tipo civile e tinteggiate con colori tenui; di infissi interni ed esterni in metallo preverniciato; di pavimenti in gress; di rivestimenti dei bagni in piastrelle di ceramica; di pezzi igienici in porcellana vetrificata. L immobile è dotato di impianti tecnologici (elettrico, antenna TV, idrico/sanitario, termico autonomo e di condizionamento). Il tutto in normale condizioni di uso e manutenzione, ad eccezione dell impianto elettrico che al momento del sopralluogo effettuato dal sottoscritto presentava una cattiva condizione di manutenzione delle tubazioni e dei cavi elettrici (cfr. allegato 1 foto 8, 9, 10, 17 e 18) in procinto di essere sistemati. Nel complesso il locale si presenta con uno stato di conservazione mediocre. STATO DI POSSESSO DEI BENI: All atto del sopralluogo effettuato, il locale commerciale pignorato risultava occupato da un supermercato ****** gestito da *********************************** P.iva 7

8 ********************. Da accertamenti effettuati alla Agenzia del Territorio di Salerno non esiste nessun contratto di fitto registrato tra la ********************* P.Iva ********************* (attuale proprietaria) e il ***************************** P.iva ******************* (possessore all atto del sopralluogo effettuato dal sottoscritto)..formalità, VINCOLI O ONERI, CARICO DELL ACQUIRENTE: GRAVANTI SUL BENE, CHE RESTERANNO A In base a quanto è stato possibile accertare non vi sono altre formalità, vincoli e oneri, anche di natura condominiale gravanti sul bene, che resteranno a carico dell acquirente. FORMALITÀ, VINCOLI E ONERI, CHE SARANNO CANCELLATI O CHE COMUNQUE RISULTERANNO NON OPPONIBILE ALL ACQUIRENTE: Ispezioni ipotecarie (cfr. allegato 5): 1. ISCRIZIONE CONTRO del 02/12/1998 Registro Particolare 4745 Registro Generale Pubblico Ufficiale ********************* Repertorio del 26/11/1998 IPOTECA VOLONTARIA derivante da CONCESSIONE A GARANZIA DI FINANZIAMENTO Soggetto Debitore 2. ISCRIZIONE CONTRO del 19/04/2004 Registro Particolare 2283 Registro Generale Pubblico Ufficiale ********************* Repertorio del 14/04/2004 IPOTECA VOLONTARIA derivante da CONCESSIONE DI MUTUO Soggetto Debitore 3. ISCRIZIONE CONTRO del 27/07/2009 Registro Particolare 4162 Registro Generale Pubblico Ufficiale EQUITALIA POLIS S.P.A. Repertorio 93/100 del 22/07/2009 IPOTECA LEGALE derivante da A MORMA ART. 77 DPR 602 DEL 29/09/1973 Soggetto Debitore 4. TRASCRIZIONE CONTRO del 27/10/2009 Registro Particolare Registro Generale Pubblico Ufficiale UFFICIALE GIUDIZIARIO CORTE DI APPELLO SALERNO Repertorio 6723 del 01/10/2009 ATTO ESECUTIVO O CAUTELARE-VERBALE DI PIGNORAMENTO IMMOBILI 8

9 In base poi a quanto è stato possibile accertare non vi sono altre formalità, vincoli e oneri, anche di natura condominiale gravanti sul bene, che comunque risulteranno non opponibile all acquirente. REGOLARITÀ EDILIZIA ED AGIBILITÀ: Da indagini condotte dal sottoscritto presso l archivio storico del Comune di Salerno, il fabbricato ove è ubicato il locale pignorato, è stato costruito a seguito di: progetto a firma dell Ing. ****************** (cfr. allegato 6) su commissione del sig. *****************; il quale è stato accolto con parere favorevole dalla Commissione Edilizia nella tornata del 07/07/1961 n. 312 (cfr. allegato 6); e rilasciata definitiva autorizzazione rilasciata dal Sindaco di Salerno in data 28/03/1962 (cfr. allegato 6). Infine, ad esecuzione completa dell opera è stato rilasciato certificato di abitabilità in data del 18/06/1963 prot n (cfr. allegato 6). Dai grafici del succitato progetto si evince che il locale pignorato è riportato al Piano Sottostrada (cfr. allegato 6) avente destinazione d uso non residenziale. Mentre dalla visura storica catastale (cfr. allegato 4) risulta che l intero piano di che trattasi originariamente era inquadrato nella categoria catastale C/2 (Magazzini e locali di deposito). Successivamente al locale è stato attuato un passaggio ad uso commerciale con categoria catastale D/8 (Fabbricati costruiti o adattati per le speciali esigenze di un attività commerciale e non suscettibili di destinazione diversa senza radicali trasformazioni). Da quanto potuto accertare dal R.U.E.C. (Regolamento Urbanistico Edilizio Comunale) tale passaggio da un uso C/2 (Magazzini e locali di deposito) ad un altro D/8 (Fabbricati costruiti o adattati per le speciali esigenze di un attività commerciale e non suscettibili di destinazione diversa senza radicali trasformazioni) ricade nell ambito della stessa categoria funzionale 1, pertanto ai sensi del comma 2 art. 72 del R.U.E.C. non costituisce cambio di destinazione d uso. E pur vero che il passaggio d uso dalla categoria catastale C/2 alla categoria catastale D/8 è avvenuto a seguito di interventi di manutenzione straordinaria 2 (cfr. allegato 6 Pianta 1 Le categorie funzionali sono definite all art. 62 del R.U.E.C.. 2 Il P.U.C. (Piano Urbanistico Comunale) del Comune di Salerno all art. 52 definisce gli interventi di manutenzione straordinaria: 9

10 Piano Sottostrada). Tali interventi, da quanto potuto accertare dal sottoscritto, sono stati attuati senza la richiesta e/o il rilascio di un titolo abilitativo edilizio (in tal caso in assenza di D.I.A.-Denuncia di Inizio Attività). Questo tipo di inadempienza può essere regolata ai sensi del comma 4 art. 37 del D.P.R. 380/01 3, visto che le opere risultano conformi alla disciplina urbanistica ed edilizia, sia al momento della realizzazione 4 che all attualità. CAP. 2 STIMA DEI BENI PIGNORATI La stima che segue è stata redatta con il procedimento sintetico, in particolare per confronto. Tale metodo si basa sulla conoscenza dei prezzi che normalmente vengono praticati nella libera contrattazione di compravendita di immobili confrontabili a quelli in esame, per: tipologia edilizia, caratteristiche costruttive e ubicazione. Lo scrivente ha effettuato apposita indagine di mercato fra operatori specializzati del settore attivi a livello locale. Nel caso in oggetto si è riscontrato che per immobili simili nella stessa zona, il valore di mercato è variabile da un minimo di 1.600,00 /mq ad un massimo di 2.100,00 /mq riferito al mq di superficie lorda di abitazioni civili aventi uno stato conservativo frequente in zona. Pertanto, lo scrivente tenuto conto delle caratteristiche estrinseche ed intrinseche dell immobile in questione e delle reali condizioni in cui esso si trova al momento della stima per: tipologia edilizia, ubicazione, consistenza, caratteristiche costruttive, stato di conservazione, regolarità edilizia, posizione ed esposizione, accessibilità, etc., ha applicato Sono interventi di manutenzione straordinaria le opere e le modifichenecessarie per rinnovare e sostituire parti anche strutturali degli edifici, nonché per realizzare ed integrare i servizi igienico-sanitari e tecnologici, sempre che non alterino i volumi e le superfici delle singole unità immobiliari e non comportino modifiche delle destinazioni d uso. 3 Art. 37 (L) - Interventi eseguiti in assenza o in difformità dalla denuncia di inizio attività e accertamento di conformità comma 4. Ove l intervento realizzato risulti conforme alla disciplina urbanistica ed edilizia vigente sia al momento della realizzazione dell intervento, sia al momento della presentazione della domanda, il responsabile dell abuso o il proprietario dell immobile possono ottenere la sanatoria dell intervento versando la somma, non superiore a euro e non inferiore a 516 euro, stabilita dal responsabile del procedimento in relazione all aumento di valore dell immobile valutato dall agenzia del territorio. 4 Da quanto potuto accertare dalla misura storica catastale tale passaggio d uso è avvenuto in un periodo poco prima alla data del 07/09/

11 gli opportuni coefficienti correttivi determinando un valore unitario da applicare all immobile in questione in 1.800,00 Euro al metro quadrato di superficie lorda. Da quanto sopra esposto deriva che il valore di mercato dell immobile in oggetto è il seguente: LOTTO UNICO Immobile locale ad uso commerciale in Salerno alla via L. Liguori civ. 23 ed alla via A. Lauro Grotto civ. 10, identificato al Catasto Fabbricati, dello stesso comune, al foglio 16, particella 253, subalterno 43 (ex37). Ai fini estimativi vanno considerate le superfici dei locali avente funzione principale, al lordo delle murature interne ed esterne perimetrali, e si arrotondano al metro quadrato per difetto o per eccesso. Alle superfici lorde vanno aggiunte le superfici dei vani accessori a servizio diretto e indiretto dei vani principali, opportunamente omogeneizzate secondo il criterio di cui al D.P.R. 23 marzo 1998, n Pertanto la superficie lorda alienabile dell immobile risulta la seguente (cfr allegato 3 Tav. 1): S.L. Locale Commerciale (locali principali e a servizio di quelli principali) (20,30*28,55) 579,57 mq Superficie area pertinenza esterna 20% * [(3,80*32,05)+(3,70*20,10)] 39,23 mq TOTALE SUPERFICIE LORDA 618,80 mq Valore Totale = 618,80 mq x /mq 1.800,00 = ,00 Arrotondamento ,00 CAP. 3 RIEPILOGO E FORMAZIONE DEI LOTTI Si propone, di seguito, la formazione di un LOTTO UNICO riguardante la piena proprietà dell immobile avente destinazione commerciale, costituito da un piano seminterrato, sito 11

12 nel comune di Salerno alla via L. Liguori civ. 23 ed alla via A. Lauro Grotto civ. 10, identificato al Catasto Fabbricati al foglio 16, particella 253, subalterno 43 (ex37). Il valore di stima dell intero lotto, valutato a corpo, nello stato di fatto e di diritto in cui si trova è pari ad: ,00 (UNMILIONECENTOQUATTORDICIMILA/00 Euro). 12

13 RIEPILOGO LOTTO UNICO 1. QUOTA DEGLI IMMOBILI PIGNORATI PROPRIETA 1000/ COMUNE DI UBICAZIONE, FRAZIONE, VIA O LOCALITA COMUNE DI SALERNO, VIA L. LIGUORI CIV. 23 ED ALLA VIA A. LAURO GROTTO CIV DESCRIZIONE ATTUALE DEL BENE L IMMOBILE PIGNORATO TRATTASI DI UN LOCALE COMMERCIALE CHE SI SVILUPPA SULL INTERO PIANO SEMINTERRATO DI UN FABBRICATO CONDOMINIALE. ESSO HA UNA SUPERFICIE UTILE DI CIRCA MQ 527,67 CON ALTEZZA UTILE IN PARTE DI ML 2,60 E IN PARTE DI ML 3,55. AL LOCALE SI ACCEDE CON DUPLICE INGRESSO, IN MODO INDIPENDENTE DAL FABBRICATO CONDOMINIALE, OVVERO SIA DA VIA L. LIQUORI CIV. 23 CHE DA VIA A. LAURO GROTTO CIV. 10, I QUALI INGRESSI IMMETTONO: PRIMA ALL AREA SCOPERTA DI PERTINENZA CHE SI SVILUPPA SUI LATI NORD-EST E SUD-EST; POI DA QUEST ULTIMA AL LOCALE COMMERCIALE. IL LOCALE COMMERCIALE RIPORTA UN AMPIA UN AREA DESTINATA ALLA VENDITA, UN LABORATORIO DI ORTOFRUTTA, UN LABORATORIO DI MACELLERIA E DUE WC CON RELATIVO ANTIBAGNO. (PER MAGGIORE CHIAREZZA DELLA CONSISTENZA DELLO STATO ATTUALE VEDASI ALLEGATO 3 TAV. 1) 4. CONFINI L IMMOBILE PIGNORATO CONFINA: NELLA PARTE NORD CON LA VIA ANDREA LAURO GROTTO, A EST CON LA VIA LUIGI LIGUORI, A SUD CON ALTRA PROPRIETÀ QUALE IDENTIFICATA CON PART. 297 DEL FOGLIO 16, INFINE AD OVEST CON ALTRE PROPRIETÀ E PRECISAMENTE IDENTIFICATE CON LE PARTICELLE 286 E 260 DEL FOGLIO DATI CATASTALI CATASTO FABBRICATI DEL COMUNE DI SALERNO FOGLIO 16, PARTICELLA 253 SUBALTERNO 43 (EX37). 6. VINCOLI FORMALITA, VINCOLI O ONERI A CARICO DELL ACQUIRENTE: IN BASE A QUANTO È STATO POSSIBILE ACCERTARE NON VI SONO ALTRE FORMALITÀ, VINCOLI E ONERI, ANCHE DI NATURA CONDOMINIALE GRAVANTI SUL BENE, CHE RESTERANNO A CARICO DELL ACQUIRENTE. FORMALITA, VINCOLI O ONERI CHE SARANNO CANCELLATI O CHE COMUNQUE RISULTERANNO NON OPPONIBILI ALL ACQUIRENTE: RISULTA L ESISTENZA DELLE SEGUENTI FORMALITÀ: 1. ISCRIZIONE CONTRO del 02/12/1998 Registro Particolare 4745 Registro Generale Pubblico Ufficiale ANIELLO CALABRESE Repertorio del 26/11/1998 IPOTECA VOLONTARIA derivante da CONCESSIONE A GARANZIA DI FINANZIAMENTO Soggetto Debitore 2. ISCRIZIONE CONTRO del 19/04/2004 Registro Particolare 2283 Registro Generale Pubblico Ufficiale ANIELLO CALABRESE Repertorio del 14/04/2004 IPOTECA VOLONTARIA derivante da CONCESSIONE DI MUTUO Soggetto Debitore 3. ISCRIZIONE CONTRO del 27/07/2009 Registro Particolare 4162 Registro Generale Pubblico Ufficiale EQUITALIA POLIS S.P.A. Repertorio 93/100 del 22/07/2009 IPOTECA LEGALE derivante da A MORMA ART. 77 DPR 602 DEL 29/09/

14 Soggetto Debitore 4. TRASCRIZIONE CONTRO del 27/10/2009 Registro Particolare Registro Generale Pubblico Ufficiale UFFICIALE GIUDIZIARIO CORTE DI APPELLO SALERNO Repertorio 6723 del 01/10/2009 ATTO ESECUTIVO O CAUTELARE-VERBALE DI PIGNORAMENTO IMMOBILI IN BASE POI A QUANTO È STATO POSSIBILE ACCERTARE NON VI SONO ALTRE FORMALITÀ, VINCOLI E ONERI, ANCHE DI NATURA CONDOMINIALE GRAVANTI SUL BENE, CHE COMUNQUE RISULTERANNO NON OPPONIBILE ALL ACQUIRENTE. 7. REGOLARITA EDILIZIA E URBANISTICA 8. VALORE DEL BENE (VALUTATO A CORPO NELLO STATO DI FATTO E DI DIRITTO IN CUI SI TROVA) IL LOCALE, RISPETTO ALLA SUA CONFIGURAZIONE ORIGINARIA HA SUBITO UN PASSAGGIO DA USO MAGAZZINI E DEPOSITO A LOCALE COMMERCIALE. TALE, CONSENTITO DAL PIANO URBANISTICO COMUNALE, MA ATTUATO CON L ESECUZIONE DI INTERVENTI DI MANUTENZIONE STRAORDINARIA SENZA LA RICHIESTA DI UN TITOLO ABILITATIVO (IN TAL CASO IN ASSENZA DI D.I.A.- DENUNCIA DI INIZIO ATTIVITÀ). QUESTO TIPO DI INADEMPIENZA PUÒ ESSERE REGOLATA AI SENSI DEL COMMA 4 ART. 37 DEL D.P.R. 380/01, VISTO CHE LE OPERE RISULTANO CONFORMI ALLA DISCIPLINA URBANISTICA ED EDILIZIA, SIA AL MOMENTO DELLA REALIZZAZIONE CHE ALL ATTUALITÀ ,00 Con la consegna della presente relazione il C.T.U. confidando di aver bene adempiuto all incarico ricevuto, rimane a disposizione della S.V. per ogni eventuale ulteriore chiarimento. ALLEGATI : 1) Documentazione Fotografica; 2) Verbali d inizio delle operazioni peritali; 3) Elaborato planimetrico dello stato attuale (Tav. 1); 4) Visure e planimetrie catastali; 5) Ispezioni ipotecarie; 6) Documentazione tecnica rilasciata dal comune di Salerno: - Elaborati grafici e atti amministrativi attinenti alla concessione edilizia originaria rilasciata dal Sindaco di Salerno in data 28/03/1962; - Certificato di abitabilità del 18/06/1963 prot n Cava dè Tirreni, SETTEMBRE 2011 Il C.T.U. (Ing. Luigi BALDI) 14