E.I. 28/2008 Ud. 29/04/2009

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1 E.I. 28/2008 Ud. 29/04/2009 TRIBUNALE DI PIACENZA Perizia Giudiziale nel procedimento esecutivo promosso da: Condominio Via Abbondanza n 29/31 con l'avv. Silvia Tagliaferri nei confronti di: Okogun Adesuwa Mabel Giudice Esecutore: Ill. mo Dott. M.Boselli P r e m e s s o che il sottoscritto, nominato consulente tecnico d ufficio dal Giudice Esecutore nel procedimento di cui sopra, prestava il giuramento di rito in data 10/12/2008 ricevendo incarico di rispondere ai seguenti quesiti: 1) se i beni pignorati consistono esclusivamente in beni per i quali la documentazione ex art. 567 cod. proc. civ. è necessaria e però manca in atti o è inidonea, riferisca l esperto di tale assenza o inidoneità e restituisca gli atti senza altra attività, ma dopo il termine da lui fissato per la prosecuzione delle operazioni; 2) se i beni pignorati consistono esclusivamente in beni per i quali la detta documentazione è completa e idonea proceda secondo i quesiti da 4 a 12; 3) se i beni pignorati consistono sia in beni per i quali la detta documentazione è necessaria e però manca o è inidonea, sia in beni per i quali la detta documentazione è completa ed idonea, proceda l esperto a redigere, in via preliminare, una descrizione riassuntiva dei beni per i quali la documentazione è mancante e/o inidonea (descrizione da accludere, a guisa di introduzione, alla relazione in risposta agli altri quesiti) e proceda, limitatamente agli altri beni secondo i quesiti postigli da 4 a 12; per i beni per i quali la documentazione è completa ed idonea: 4) identifichi con precisi dati catastali e confini e sommariamente descriva l immobile pignorato, verificando la corrispondenza con i dati riportati nell atto di pignoramento; 5) dica dello stato di possesso del bene, con l indicazione, se occupato da terzi, del titolo in base al quale è occupato e della consistenza del nucleo familiare dell occupante, con particolare riferimento all esistenza di contratti registrati in data antecedente al pignoramento; 6) indichi il regime patrimoniale del debitore esecutato, se coniugato; 7) riferisca dell esistenza di formalità, vincoli o oneri, anche di natura condominiale, gravanti sul bene, che resteranno a carico dell acquirente, ivi compresi i vincoli derivanti da contratti incidenti sull attitudine edificatoria dello stesso o i vincoli connessi con il suo carattere 1

2 storico-artistico, ovvero di natura paesaggistica e simili; 8) riferisca dell esistenza di formalità, vincoli o oneri, anche di natura condominiale, che saranno cancellati o che comunque risulteranno non opponibili all acquirente; 9) riferisca della verifica della regolarità edilizia e urbanistica del bene nonché l esistenza della dichiarazione di agibilità dello stesso; in particolare indichi la destinazione urbanistica del terreno risultante dal certificato di destinazione urbanistica di cui all art. 30 del T.U. di cui al D.P.R n. 380, nonché le notizie di cui all art. 46 di detto T.U. e di cui all art. 40 della L n. 47 e succ. mod.; in caso di insufficienza di tale notizie, tale da determinare le nullità di cui all art. 46, comma 1, del citato T.U., ovvero di cui all art. 40, co. 2, della citata L. 47/85, faccia di tanto l esperto menzione nel riepilogo, con avvertenza che l aggiudicatario potrà, ricorrendone i presupposti, avvalersi delle disposizioni di cui all art. 46, co. 5, del citato T.U. all art. 40, co. 6, della citata L. 47/85; 10) determini il valore con l indicazione del criterio di stima adottato al fine della determinazione del prezzo base di vendita, comunque fornendo elementi di riscontro (quali borsini immobiliari, pubblicazioni di agenzie immobiliari, copie di atti pubblici di vendita di beni con analoghe caratteristiche) ed anche formando, al principale fine di conseguire una più vantaggiosa occasione di vendita o una migliore individuazione dei beni, lotti separati; 11) corredi la relazione - da presentare anche in formato e su supporto informatici (e segnatamente in formato testo o Word per Windows Microsoft, nonché.pdf per Adobe Acrobat) - di una planimetria e di riepilogo o descrizione finale in cui sinteticamente, per ciascun lotto, indichi: comune di ubicazione, frazione, via o località, confini, estensione e dati catastali (limitati: per i terreni, alla partita, al foglio, alla particella, all estensione ed al tipo di coltura; per i fabbricati, alla partita, al foglio, alla particella ed all eventuale subalterno, al numero di vani ed accessori, al numero civico, al piano ed al numero di interno); 12) estragga reperto fotografico, anche in formato digitale, secondo le specifiche di cui al foglio di raccomandazioni consegnato contestualmente, dello stato dei luoghi, comprensivo, in caso di costruzione, anche degli interni. Il sottoscritto ha verificato, in via preliminare, che la documentazione ex art. 567 cod. proc. Civ. inerente ai beni pignorati sia completa e idonea. Ha quindi provveduto a comunicare l inizio delle operazioni peritali dandone preavviso alla debitrice esecutata con lettera raccomandata del 16/12/

3 Nonostante tale raccomandata sia ritornata al mittente per compiuta giacenza, il sottoscritto ha comunque iniziato le operazioni peritali il giorno 13/01/2009 presso l immobile pignorato, senza però riuscire ad accedere in tale immobile a causa dell assenza dell esecutata. Il sottoscritto, nei giorni seguenti, ha effettuato diversi sopralluoghi nel tentativo sia di reperire l esecutata, sia di accedere all immobile pignorato, ma solamente il giorno 20/02/2009 (in tarde ore serali) è riuscito a trovare la sorella dell esecutata in casa, potendo finalmente accedere all immobile pignorato. Il sottoscritto ha quindi proseguito le operazioni peritali eseguendo i necessari accertamenti e rilievi che lo hanno posto in grado di rispondere ai quesiti da 4 a 12, come segue: QUESITO N. 4: Dati catastali: l immobile pignorato è censito al Nuovo Catasto Edilizio Urbano del Comune di Piacenza al Foglio 116 particella 437 subalterno 6, zona censuaria 1, categoria A/3 di classe 3 a, vani 5 - R.C. 296,96, intestato all esecutata Okogun Adesuwa Mabel nata a Benin City in Nigeria il 02/02/1975 per la quota di proprietà pari a ½ e alla sorella Okogun Obehi Josephine per la quota di proprietà pari a 1/2, come da visura catastale allegata. La planimetria catastale corrisponde alla situazione reale. Confini: l immobile oggetto di pignoramento confina a Nord-Est con Via Abbondanza, a Sud-Est con appartamento censito al mappale 437 subalterno 15, a Sud-Ovest con area di manovra condominiale ed infine a Nord-Ovest con scala condominiale e con appartamento censito al mappale 437 subalterno 7. Descrizione sommaria: l immobile oggetto della presente procedura è costituito da un appartamento sito in Comune di Piacenza in Via Abbondanza n 29 al secondo piano. Tale appartamento fa parte di un Condominio, quest ultimo è stato edificato per esigenze di Edilizia Popolare all inizio degli anni 60, è composto da 18 appartamenti che si sviluppano su quattro piani fuori terra (oltre alle cantine poste al piano seminterrato), è diviso in due distinte scale (civici n 29 e 31) ed è denominato Condominio Via Abbondanza n 29/31. Internamente l appartamento è composto da disimpegno, cucina abitabile, soggiorno, due camere da letto, bagno, balcone, oltre alla cantina al piano interrato. I muri interni sono intonacati al civile e tinteggiati con idropittura color bianco. I serramenti sono in legno con vetro camera e tapparelle avvolgibili in P.V.C.. Le porte interne sono in legno tamburato e laccate, mentre la porta d ingresso è blindata. I pavimenti sono in piastrelle monocottura di diversa fattura e colore a seconda del locale, mentre le pareti del bagno e dell angolo cucina sono rivestiti con piastrelle. 3

4 L impianto di riscaldamento è autonomo a gas con caldaia murale a produzione di acqua calda e corpi riscaldanti in alluminio. L impianto elettrico è a norma. Complessivamente l appartamento si trova in uno scarso stato di conservazione. QUESITO N. 5: Nel sopralluogo effettuato presso l immobile la Sig. ra Okogun Obehi Josephine (sorella dell esecutata) ha dichiarato che l appartamento è abitato dal marito Sig. Omini William, dal figlio Omini Miracle Osasumwen e dalla sorella Sig. na Okugon Adesuwa Mabel (esecutata). Il tutto come da Certificato di Stato di Famiglia allegato. La Sig. ra Okogun Obehi Josephine ha inoltre dichiarato che l appartamento pignorato è libero da contratti d affitto a favore di terzi. QUESITO N. 6: L esecutata è nubile. QUESITO N. 7: Gli unici vincoli gravanti sui beni pignorati e che resteranno a carico dell acquirente, consistono nei seguenti vincoli condominiali: Tabella Generale di Proprietà (calcolata in base ai vani catastali) divisione spese civico 29: 5/43,5 (vani appartamento pignorato/totale vani civico 29) divisione spese generali: 5/87 (vani appartamento pignorato/totale vani civici 29 e 31) Regolamento di Condominio QUESITO N. 8: Sull immobile in oggetto gravano le seguenti formalità, che saranno cancellati o che comunque non risulteranno opponibili all acquirente: a) TRASCRIZIONE A FAVORE nota del 18/02/2006 n 2757/1886, compravendita della piena proprietà dell immobile pignorato a favore dell esecutata per la quota di proprietà paria a 1/2 e della sorella Sig. ra Okogun Obehi Josephine per la quota di proprietà pari a 1/2 e contro Ronda Enrico e Maria, mediante Atto Not. Francesco Ercolano repertorio 13858/3446 del 26/01/2006; b) TRASCRIZIONE CONTRO nota del 18/02/2006 n 2758/564, ipoteca volontaria per concessione a garanzia di mutuo sulla piena proprietà dell immobile pignorato a favore della Banca Nazionale del Lavoro s.p.a. e contro l esecutata e la sorella Sig. ra Okogun Obehi Josephine. c) TRASCRIZIONE CONTRO nota del 19/03/2008 n 5207/3201, verbale di pignoramento immobili sulla piena proprietà degli immobili pignorati a favore del Condominio di Via Abbondanza n 29/31 e contro l esecutata per la quota di proprietà paria a 1/2. 4

5 QUESITO N. 9: In seguito alle indagini effettuate presso i competenti uffici tecnici il sottoscritto ha rilevato la seguente situazione edilizia-urbanistica: L immobile pignorato, nel vigente Piano Regolatore Generale del Comunale di Piacenza rientra nella Disciplina Particolareggiata per il Centro Storico ed è classificato come Edifici di Recente Formazione e disciplinati dall Art delle Norme Tecniche di Attuazione, il quale consente gli interventi di cui all art. 31, lettere a), b), c) e d) della Legge 457/78. Per l appartamento pignorato non sono state richieste autorizzazioni o concessioni né è stata presentata alcuna domanda di sanatoria edilizia a norma della Legge 47/85. La costruzione dell intero Condominio di Via Abbondanza, di cui fa parte anche l appartamento pignorato è anteriore all'entrata in vigore della legislazione urbanistica (01/09/1967) e deve perciò ritenersi formalmente autorizzato. Nota: per l immobile pignorato non è stato richiesto il Certificato di Destinazione Urbanistica in quanto consiste in unità immobiliare urbana con superficie complessiva inferiore ai m 2. QUESITO N. 10: Prima di procedere alla determinazione del valore dell immobile in oggetto il sottoscritto ha calcolato la superficie commerciale, comprensiva dei muri interni ed esterni, un mezzo dei muri perimetrali confinanti con altre proprietà, un mezzo della superficie del balcone e infine un quarto della cantina, ottenendo così una consistenza pari a 90 m 2. Tale consistenza è stata ricavata dalla planimetria catastale ritenendo la stessa sufficientemente precisa ai fini della presente valutazione. Ciò premesso, il criterio adottato dal sottoscritto per giungere ad una corretta valutazione dell immobile è quello della comparazione sintetica con altri beni simili, oggetto di recente trattativa o compravendita. Tale metodo di stima è infatti è risultato il più consono per avere un valore di mercato immediato e obbiettivo che segue in tempo reale l andamento del mercato immobiliare. Gli elementi di riscontro utilizzati dal sottoscritto per determinare il valore di mercato dell immobile è il Rapporto Maggi pubblicato nel supplemento Rapporto Casa 2008 allegato al quotidiano Libertà che, per immobili simili a quello pignorato, indica i seguenti valori: - Comune di Piacenza - Centro Storico zona C Da ristrutturare un valore compreso tra 900,00 ed 1.200,00; Pertanto, effettuate le opportune indagini, eseguiti i necessari rilievi, tenuto conto delle 5

6 condizioni del mercato locale, dello stato d uso dell immobile, della minor appetibilità commerciale dovuta alla vendita parziale dell immobile (quota di proprietà pignorata pari a 1/2) ed infine sulla base della propria esperienza, il sottoscritto ha ritenuto equo stabilire un valore unitario pari a 1.200,00 /m 2. Sulla base di queste considerazioni e di questi dati si è perciò ottenuto il seguente valore complessivo per il fabbricato pignorato: 90 m 2 x 1.200,00 / m 2 = ,00 (Euro Centottomila/00) Da tale stima dell'immobile va quindi tolta la quota di 1/2 di proprietà della Sig. ra Okogun Obehi Josephine non oggetto di procedura, ottenendo pertanto la seguente stima da attribuire alla procedura in oggetto, e cioè ,00 (Euro Cinquantaquattromila/00). QUESITO N. 11: Il sottoscritto ha provveduto a stilare la presente perizia, sia su supporto cartaceo sia su supporto informatico, corredandola di planimetria degli immobili pignorati in scala 1:200 e del seguente riepilogo: L immobile oggetto della presente procedura è un appartamento al secondo piano ubicato nel Comune di Piacenza in Via Abbondanza n 29. Dati catastali: l immobile pignorato è censito al Nuovo Catasto Edilizio Urbano del Comune di Piacenza al Foglio 116 particella 437 subalterno 6, zona censuaria 1, categoria A/3 di classe 3 a, vani 5 - R.C. 296,96, intestato all esecutata Okogun Adesuwa Mabel nata a Benin City in Nigeria il 02/02/1975 per la quota di proprietà pari a ½ e alla sorella Okogun Obehi Josephine per la quota di proprietà pari a 1/2. Confini: l immobile oggetto di pignoramento confina a Nord-Est con Via Abbondanza, a Sud-Est con appartamento censito al mappale 437 subalterno 15, a Sud-Ovest con area di manovra condominiale ed infine a Nord-Ovest con scala condominiale e con appartamento censito al mappale 437 subalterno 7. QUESITO N. 12: Il sottoscritto nel corso dei sopralluoghi ha fotografato l immobile pignorato sia esternamente che internamente, utilizzando tali foto per redigere l allegata Documentazione Fotografica. Quest ultima viene fornita anche su supporto informatico (tramite file con estensione.pdf) nell allegato CD-R Infine il sottoscritto dichiara di aver trasmesso all esecutata ed al legale rappresentante 6

7 del procedente, tramite lettera raccomandata del 09/03/2009, la presente relazione tecnica unitamente a una lettera d accompagnamento in cui si comunicava ai medesimi il termine massimo per l eventuale presentazione di osservazioni alla presente perizia, stabilito nel 15 giorno antecedente l udienza di determinazione delle modalità di vendita, udienza fissata per il giorno 29/04/2009. Pontenure, 09/03/2009 Il Tecnico Allegati: A) planimetria; B) documentazione fotografica; C) visure catasto e conservatoria RR.II.; D) certificato di Stato di Famiglia; E) CD-R. 7