PERIZIA DI CONSULENZA TECNICA D UFFICIO TRIBUNALE DI SALERNO. Procedura esecutiva contro Omissis R.E. 155/08

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1 Rossana Tortora architetto PERIZIA DI CONSULENZA TECNICA D UFFICIO TRIBUNALE DI SALERNO TERZA SEZIONE CIVILE UFFICIO ESECUZIONI IMMOBILIARI Procedura esecutiva contro Omissis R.E. 155/08 RINVIO CAUSA AL C.T.U.: ARCH. ROSSANA TORTORA (NOMINA UDIENZA DEL ) C.F.: TRT RSN 65R46H 703J P.I.:

2 PERIZIA DI CONSULENZA TECNICA DI UFFICIO TRIBUNALE DI SALERNO TERZA SEZIONE CIVILE UFFICIO ESECUZIONI IMMOBILIARI R.E. 155/08 ILL.MO GIUDICE: DR. MARIO DI IORIO I Premessa Con ordinanza pronunciata il , l Ill.mo Giudice Dr. Mario Di Iorio, disponeva la nomina del sottoscritto Dr. arch. Rossana Tortora, quale esperto per la stima dei beni pignorati dell esecuzione immobiliare in epigrafe, assegnando i seguenti quesiti (contenuti nelle raccomandazioni generali per la consulenza tecnica di ufficio nella stima di immobili): 1. Se i beni pignorati consistono esclusivamente in beni per i quali la documentazione ex art. 567 cod. proc. civ. è necessaria e però manca in atti o è inidonea, riferisca l esperto di tale assenza o inidoneità e restituisca gli atti sen altra attività, ma dopo il termine da lui fissato per la prosecuzione delle operazioni. Il creditore ha regolarmente allegato al proprio ricorso la documentazione prevista al comma 2 dell art. 567 del Codice di Procedura Civile. La documentazione ipocatastale, presente nel fascicolo di causa, è composta, da: - Certificato catastale storico per l immobile sito nel Comune di Pellezzano (SA) fg. 9 part. 334 sub 2 - Certificato ipotecario dal al La documentazione in atti è stata confermata dalle ispezioni effettuate dalla sottoscritta sia presso l Ufficio del Territorio di Salerno che presso la Conservatoria dei Registri immobiliari di Salerno. Accertato quindi che detta documentazione è completa ed idonea, il sottoscritto C.T.U. procede nel fornire risposta ai quesiti, di cui ai punti 2

3 da 4 a 12 contenuti nelle raccomandazioni generali per la consulenza tecnica di ufficio nella stima di immobili. 4. Identifichi e descriva, con precisi dati catastali e confini e sommariamente descriva l immobile pignorato, verificando la corrispondenza con i dati riportati nell atto di pignoramento. 5. Dica dello stato del possesso del bene, con l indicazione, se occupato da terzi, del titolo in base al quale è occupato e della consistenza del nucleo familiare dell occupante, con particolare riferimento all esistenza di contratti registrati in data antecedente al pignoramento. 6. Indichi il regime patrimoniale del debitore, se coniugato. 7. Riferisca dell esistenza di formalità, vincoli ed oneri, anche di natura condominiale gravanti sul bene, che resteranno a carico dell acquirente, ivi compresi i vincoli da contratti incidenti sulla attitudine edificatoria dello stesso o i vincoli connessi con il suo carattere storico-artistico ovvero di natura paesaggistica e simili. 8. Riferisca dell esistenza di formalità, vincoli ed oneri anche di natura condominiale, che saranno cancellati o che comunque risulteranno non opponibili all acquirente. 9. Riferisca della verifica della regolarità edilizia ed urbanistica del bene nonché l esistenza della dichiarazione di agibilità dello stesso; in particolare indichi la destinazione urbanistica del terreno risultante dal certificato di destinazione urbanistica di cui all art. 30 del T.U. di cui al D.P.R n. 380, nonché le notizie di cui all art. 46 di detto T.U. e di cui all art. 40 della L n. 47 e succ. mod.; in caso di insufficienza di tali notizie, tale da determinare le nullità di cui all art. 46 comma 1, del citato T.U., ovvero di cui all art. 40, co. 2 della citata L. 47/85, faccia di tanto l esperto menzione nel riepilogo, con avvertenza che l aggiudicatario potrà, ricorrendone i presupposti, avvalersi delle disposizioni di cui all art. 46, co. 5, del citato T.U. e di cui all art. 40, co. 6, della citata L. 47/85. 3

4 10. Determini il valore con l indicazione del criterio di stima adottato al fine della determinazione del prezzo base di vendita, comunque fornendo elementi di riscontro 8quali borsini immobiliari, pubblicazioni di agenzie immobiliari, copie di atti pubblici di vendita di beni con analoghe caratteristiche) ed anche formando, al principale fine di conseguire una più vantaggiosa occasione di vendita o una migliore individuazione dei beni, lotti separati. 11. Corredi la relazione di una planimetria e di riepilogo o descrizione finale in cui sinteticamente, per ciascun lotto, indichi: comune di ubicazione, frazione, via o località, confini, estensione e dati catastali. 12. Estragga reperto fotografico dello stato dei luoghi, comprensivo, in caso di costruzione, anche degli interni. II Svolgimento operazioni peritali Il giorno , alle ore 11:00, così come comunicato alle parti a mezzo raccomandata (all. 2), la sottoscritta ha dato inizio alle operazioni peritali presso l immobile di via Amendola del Comune di Pellezzano. Sono presenti, oltre al sottoscritto C.T.U., la parte attrice, sig. Omissis assistito dall avvocato Mauro Iervolino, ed il sig. Omissis in qualità di esecutato. Durante tale accesso il C.T.U. ha effettuato rilievi metrici e fotografici dell immobile (all. 1 - verbale), III Risposta ai quesiti Quesito n. 4 - Identifichi e descriva, con precisi dati catastali e confini e sommariamente descriva l immobile pignorato, verificando la corrispondenza con i dati riportati nell atto di pignoramento. L immobile oggetto di stima è identificato nel N.C.E.U. del Comune di Pellezzano al foglio n. 9 particella 334 sub 40 cat. C/2, classe1, consistenza 58 mq, rendita euro 167,75 intestato al sig. Omissis (all. 3). 4

5 Il subalterno risulta essere diverso da quello presente nella documentazione in atti (foglio 9 particella 334 sub 2) per una variazione (procedura DOCFA) presentata in data per ampliamento e diversa distribuzione degli spazi interni in seguito a lavori di manutenzione straordinaria denunciati al Comune di Pellezzano con D.I.A. n. prot del L immobile è ubicato al piano terra di uno stabile composto da piano terra e sei piani fuori terra confinante con vano scala e ascensore ed altre unità immobiliari dello stesso stabile. L unico accesso, protetto da una saracinesca in ferro con apertura elettrificata, avviene direttamente dalla via Amendola, 15. E composto da un ambiente principale, sottoposto rispetto alla quota esterna di circa 30 cm, di superficie di circa 24,49 mq ed altezza pari a m 2,57 al lordo della rifinitura in cartongesso, dal quale si accede ad un piccolo locale igienico (non ancora dotato di porta) con superficie di circa 2,55 mq. e ad un ulteriore locale retrostante il locale principale e ad esso sottoposto di circa m 1,14, di superficie di circa 11,80 mq ed altezza di m 2,46. A mezzo di scala in ferro si accede altresì ad un soppalco di superficie di circa 21,12 mq e altezza di m 1.82, che ricopre quasi interamente il locale principale. Il locale di recente (D.I.A. n. prot del ) è stato oggetto di opere di manutenzione straordinaria che hanno riguardato tra l altro la realizzazione del soppalco, lo spostamento del bagno in posizione diversa da quella originaria, l abbassamento del solaio del locale principale con la posa in opera di nuova pavimentazione, la posa in opera di nuovo intonaco e successiva tinteggiatura. Il locale alla data del sopralluogo si presenta in discreto stato di conservazione per quello che attiene al locale principale e al soppalco, come detto, di recentissima realizzazione. Il locale retrostante invece si presenta in stato di conservazione peggiore non solo perché ancora non completamente tinteggiato, ma soprattutto perché interessato da fenomeni di infiltrazione lungo le pareti perimetrali. La pavimentazione del locale principale e del bagno è del tipo monocottura della dimensione cm 44x44; nel locale bagno è presente rivestimento in ceramica fino ad un altezza di m 2,00; il soppalco è realizzato con 5

6 struttura metallica e pavimento in pannelli di legno pressato e rivestito all intradosso con pannelli di cartongesso al momento del sopralluogo non ancora tinteggiati. Il locale retrostante è pavimentato con monocottura di dimensione 20x20 cm mentre le pareti sono solo intonacate. Il locale quindi alla data del sopralluogo si presentava in discreto stato di conservazione mancando solamente alcune opere di finitura quali la pitturazione dell intradosso della struttura del soppalco, l installazione della porta del bagno, la rifinitura della pavimentazione del soppalco, la pitturazione e alcune opere di finitura del locale retrostante a quello principale. Il locale è dotato di impianto elettrico funzionante. Quesito n. 5 - Dica dello stato del possesso del bene, con l indicazione, se occupato da terzi, del titolo in base al quale è occupato e della consistenza del nucleo familiare dell occupante, con particolare riferimento all esistenza di contratti registrati in data antecedente al pignoramento. Il locale al momento del sopralluogo non risultava utilizzato. L accesso è stato possibile grazie alla presenza del proprietario. Quesito n. 6 - Indichi il regime patrimoniale del debitore, se coniugato. Da ricerche effettuate presso i comuni di Salerno e Contursi Terme, servizi demografici, risulta che il sig. Omissis ha contratto due matrimoni, il primo nel 1970 con la sig.ra Omissis, in comunione dei beni, ed il secondo nel 1990 con la sig.ra Omissis, in separazione dei beni (all. 4). Per maggiore completezza si riporta un elencazione cronologica dello stato di famiglia del sig. Omissis: - in data ha contratto matrimonio con la sig.ra Omissis in data da tale matrimonio nasce a Salerno il sig. Omissis in data in Pellezzano è deceduta la sig.ra Omissis; - in data ha contratto matrimonio con la sig.ra Omissis. La sottoscritta fa notare che l immobile è stato acquistato dal sig. Omissis, data alla quale lo stesso era coniugato in comunione dei beni con la sig.ra Omissis, come detto, in data Quesito n Riferisca dell esistenza di formalità, vincoli ed oneri, anche di natura condominiale gravanti sul bene, che resteranno a 6

7 carico dell acquirente, ivi compresi i vincoli da contratti incidenti sulla attitudine edificatoria dello stesso o i vincoli connessi con il suo carattere storico-artistico ovvero di natura paesaggistica e simili. Riferisca dell esistenza di formalità, vincoli ed oneri anche di natura condominiale, che saranno cancellati o che comunque risulteranno non opponibili all acquirente. Dall analisi delle formalità pregiudizievoli fino alla data del 24 maggio 2010 (allegata agli atti) e successiva visura aggiornata presso la Conservatoria dei Registri Immobiliari di Salerno fino alla data del 20 dicembre 2010 (all. 5) emergono le seguenti formalità: - Trascrizione R.P del 1985 Nota di Trascrizione dell Atto di Pignoramento immobiliare a favore della Cassa di Risparmio Salernitana contro Omissis con riferimento al bene oggetto di causa; - Trascrizione R.P del 1991 Nota di Trascrizione dell Atto di Pignoramento immobiliare a favore della Omissis. contro Omissis con riferimento tra l altro anche al bene oggetto di causa; - Trascrizione R.P del 2008 Nota di Trascrizione dell Atto di Pignoramento immobiliare a favore di Omissis contro Omissis con riferimento al bene oggetto di causa. Il fabbricato nel quale è ubicato il locale oggetto della presente è riportato in zona B di P.R.G., sottozona B1 nonché nel Piano di Recupero frazione Capezzano senza particolare indicazione sui tipi d intervento previsti. Non esistono vincoli né di tipo puntuale né territoriale (L. 42/2004 Codice dei beni culturali e del paesaggio). Dal punto di vista idrogeologico il comune di Pellezzano rientra nel campo di competenza dell Autorità di Bacino Destra Sele. In particolare la sottoscritta ha verificato che il fabbricato nel quale è ubicato il locale oggetto della perizia ricade nelle seguenti zone: - carta di pericolosità da frana: zona P1 pericolosità moderata - carta di rischio da frana: zona R1 rischio moderato - carta delle fasce fluviali: nessun vincolo 7

8 - rischio idraulico: nessun vincolo - rischio da colata: nessun vincolo. In merito alla presenza di oneri di natura condominiale la sottoscritta pone in evidenza che durante il periodo di redazione della perizia di stima è cambiato l amministratore del condominio Auletta nel quale è ubicato l immobile oggetto di causa. Il C.T.U. si è premurata di rintracciare il nominativo ed i recapiti telefonici del nuovo amministratore di condominio. La stessa ha riscontrato notevoli difficoltà nel rintracciare il nuovo amministratore al quale infine ha inviato a mezzo raccomandata richiesta circa eventuali oneri di natura condominiale gravanti sulla persona di Omissis. Alla data di stesura della perizia la scrivente non ha però ricevuto alcuna risposta in merito. Quesito n. 9 - Riferisca della verifica della regolarità edilizia ed urbanistica del bene nonché l esistenza della dichiarazione di agibilità dello stesso; in particolare indichi la destinazione urbanistica del terreno risultante dal certificato di destinazione urbanistica di cui all art. 30 del T.U. di cui al D.P.R n. 380, nonché le notizie di cui all art. 46 di detto T.U. e di cui all art. 40 della L n. 47 e succ. mod.; in caso di insufficienza di tali notizie, tale da determinare le nullità di cui all art. 46 comma 1, del citato T.U., ovvero di cui all art. 40, co. 2 della citata L. 47/85, faccia di tanto l esperto menzione nel riepilogo, con avvertenza che l aggiudicatario potrà, ricorrendone i presupposti, avvalersi delle disposizioni di cui all art. 46, co. 5, del citato T.U. e di cui all art. 40, co. 6, della citata L. 47/85. Il fabbricato nel quale è ubicato il deposito oggetto della presente relazione è stato realizzato con Autorizzazione per Esecuzione Lavori Edili n. 88 rilasciata in data dal sindaco del Comune di Pellezzano geom. Omissis (all. 6). La sottoscritta, visionando il progetto allegato all autorizzazione sopra menzionata, ha constatato che il locale in oggetto era tutt uno con quello adiacente verso sud-est. Tuttavia il locale in oggetto risulta essere stato accatastato dal costruttore Auletta nella sua attuale consistenza già nel 1971 e così trasferito dal sig. Omissis al sig. Omissis e da questi al sig. Omissis. Quindi il frazionamento è stato eseguito prima dell entrata in vigore 8

9 della L. 47/85 che all art. 26 sanciva l obbligatorietà della Concessione Edilizia per opere che comportano aumento delle unità immobiliari. Per lo stabile inoltre è stata rilasciata abitabilità n. 40 del Successivamente, come detto, è stata presentata D.I.A. n. prot del per opere di manutenzione straordinaria per la realizzazione del soppalco, lo spostamento del bagno in posizione diversa da quella originaria, l abbassamento del solaio del locale principale con la posa in opera di nuova pavimentazione, la posa in opera di nuovo intonaco e successiva tinteggiatura (all. 7). Lo stato dei luoghi risulta conforme alla DIA presentata a meno della quota d imposta del locale ripostiglio retrostante il locale principale che risulta a inferiore a quella riportata nella DIA stessa. Quesito n Determini il valore con l indicazione del criterio di stima adottato al fine della determinazione del prezzo base di vendita, comunque fornendo elementi di riscontro quali borsini immobiliari, pubblicazioni di agenzie immobiliari, copie di atti pubblici di vendita di beni con analoghe caratteristiche) ed anche formando, al principale fine di conseguire una più vantaggiosa occasione di vendita o una migliore individuazione dei beni, lotti separati. Per il calcolo del valore ai fini del prezzo base di vendita, si è fatto riferimento al metodo della stima sintetica per confronto o comparativo. Secondo tale metodo, il più probabile valore di mercato di un edificio si determina mediante il raffronto con fabbricati di caratteristiche estrinseche (zona di ubicazione, esposizione, panorama) ed intrinseche analoghe (destinazione d uso, caratteristiche edili, consistenza, dimensione dei vani, superficie dei terrazzi, servizi, dipendenze, stato di manutenzione, ecc.). La sottoscritta ha effettuato un indagine presso le maggiori Agenzie Immobiliari a carattere nazionale riscontrando che al momento non ci sono offerte per immobili di pari caratteristiche. Nonostante il grado di rifinitura dell immobile in oggetto e la sua posizione in prossimità della strada ne rendano comodo l utilizzo a fini commerciali, chi scrive non può non tener conto delle informazioni raccolte personalmente presso Agenzie Immobiliari operanti nella zona. A tal proposito la stessa ha 9

10 appreso che vista l estrema vicinanza della zona a Salerno non vi è effettivamente richiesta di locali da utilizzare a fini commerciali, trattandosi di una zona a carattere prevalentemente residenziale. Ciò premesso presso le medesime Agenzie Immobiliari è risultato che immobili di pari caratteristiche sono stati oggetto di compravendita in epoca recente ad un prezzo massimo di 3.000,00 /mq. Dalla consultazione delle Quotazioni Immobiliari OMI - Banca dati delle quotazioni immobiliari pubblicate sul sito dell Agenzia del territorio inerenti la vendita di locali commerciali negozi si nota per tale tipologia un prezzo di che varia da un minimo di 1.950,00 ad un massimo di 2.950,00 (all. 8). Pur essendo l immobile in oggetto di categoria C/2 (deposito) la valutazione viene effettuata assimilandolo ad un negozio sia perché nella concessione originale esso è indicato come tale, sia perché comunque secondo le norme del P.R.G. vigente nella zona B1 in cui esso ricade è assentito il cambio di destinazione d uso da deposito a negozio sia perché per grado di finiture e organizzazione dello spazio, e per l ubicazione, l immobile in oggetto è conformato come un negozio. Si ritiene quindi opportuno assumere come prezzo unitario il valore di 2.500,00 al metro quadrato per la superficie dell ambiente principale e di 1.800,00 al metro quadrato per la superficie del soppalco e dell ambiente retrostante il locale principale. Ambiente Superficie Prezzo Valore di stima utile mq unitario/mq Locale 24, , ,00 principale Bagno 2, , ,00 Locale 11, , ,00 retrostante Soppalco 21, , ,00 Totale 59, ,00 10

11 Pertanto come espresso in tabella il più probabile valore di mercato del cespite oggetto di stima risulta essere pari a ,00. IV Relazione di riepilogo Immobile ubicato nel Comune di Pellezzano, frazione Capezzano, via Amendola, 15, dalla quale ha accesso diretto, confinante con vano scala, ascensore ed ulteriori unità immobiliari dello stesso fabbricato. Riportato nel N.C.E.U. del comune di Pellezzano al foglio 9 particella 334 sub 40, cat. C/2, classe1, consistenza 58 mq, rendita euro 167,75 intestato al sig. Omissis. E composto da un ambiente principale di circa 24,49 mq, da un piccolo locale igienico con superficie di circa 2,55 mq., da un ulteriore locale retrostante il locale principale con superficie di circa 11,80 mq e da un soppalco di superficie di circa 21,12 mq. L immobile oggetto del pignoramento è stato valutato in ,00. Ritenendo di aver ottemperato al mandato conferito dalla S.V.I., il sottoscritto rassegna la presente relazione d ufficio, restando a disposizione per qualsiasi chiarimento. La presente relazione originale viene depositata in cancelleria unitamente agli allegati e ad un cd come supporto per la relazione e la documentazione fotografica in formato digitale; una copia della relazione è stata inoltrata alla parte creditrice ed all esecutato. Allegati Lo scrivente CTU allega i sotto elencati elaborati: 1) Verbale di accesso; 2) Ricevute raccomandate A/R alle parti; 11

12 3) Visura e planimetria catastale; 4) Certificati Estratto di matrimonio (n. 2), Stato di Famiglia e Stato di Famiglia Originaria; 5) Visure Ispezione Ipotecaria; 6) Autorizzazione realizzazione fabbricato; 7) D.I.A. n. prot /09; 8) Planimetria immobile redatta dal C.T.U.; 9) Documentazione fotografica. arch. Rossana Tortora 12